第三章拆迁征地补偿范围的确定拆迁征地补偿范围是指法律规定的哪些事项可以在拆迁行为中纳入政府设定的补偿事项内。前文提到，我国的土地性质分为国家所有和集体所有两种，在管理的时候也是实行分类管理制度。就拆迁行为看，国有土地上涉及的问题是国有土地上房屋征收的问题，在集体土地上则为国家对集体土地本身的征收问题。所以对于拆迁征地的补偿也是分类实施、分别进行的。国有土地上房屋征收补偿范围涉及房屋的市场价值、被征收人临时安置的费用以及被征收人在搬迁过程中需要的费用等。由于国家对土地享有所有权，所以对于土地本身来说，征收行为意味着土地的收回是不需要补偿的。至于地上房屋，是私有财产，在征收行为中应当得到补偿。现行的征收补偿条例中，补偿范围也是仅涉及国有土地上房屋的问题，不包括土地的使用权。从房屋的权利补偿范围看，《国有土地上房屋征收补偿条例》中规定的补偿范围仅限于房屋的所有权人，不包括承租人。集体土地上，土地征收补偿范围包括土地的补偿、土地上农民的安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费用等。由于安置补偿协议的合同性质，在实践中，补偿的事项常常会扩大到失地农民的社会福利保障方面，比如为失地农民办理缴纳基本养老保险。客观来看，法律对于集体土地的征收补偿范围规定并不完善，由于集体土地上房屋并未被单独列出，成为补偿范围的独立的一部分，所以只能将房屋作为地上附着物进行补偿。而现实中，即便是[1]拆迁纠纷案例与实务第三章拆迁征地补偿范围的确定集体土地上的房屋情况也有较大的差异性，各地的征地补偿细则只是出台了概括性的标准，无法达到征收工作进行所需要的细致程度。同时，单就地上附着物一项就有房屋以外的多项确定的、不确定的需要补偿的项目，法律规定的补偿范围无法涉及也造成了征地补偿无法达成一致的困难现状。由此可见，拆迁征地补偿范围虽然有分门别类的补偿规定，但是在实践进行中仍然存在大量的争议性问题。需要肯定的是，合理的补偿范围设定，是安置补偿方案合理的基础，是补偿协议顺利签订的根基，在整个拆迁行为中都占有重要的位置。本章选取10个案例对拆迁征地补偿范围问题进行说明，并就相关问题进行讨论。1. 汪某诉某市土地储备中心等房屋拆迁安置补偿合同纠纷案上海市及时中级人民法院民事判决书(2014)沪一中民(行)终字第69号。原告： 汪某被告： 某市土地储备中心、张一第三人： 张二、郑某、张三、张四2004年12月6日，某市土地储备中心(以下简称“土储中心”)取得房屋拆迁许可证，某市某区某路某弄某号某室房屋在拆迁范围内。2005年4月30日，张一与土储中心经协商就上述房屋签订《某市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，被拆迁房屋登记的权利人是张一，建筑面积为75.08平方米,安置协议采用价值标准互换产权的方式进行，被拆迁房屋的货币补偿款是人民币617 337.79元,安置房屋位于某家园某区某幢某号某室及某号某室(现编号为某市某区某路某弄某幢某号某室、某路某弄某幢某号某室),建筑面积均为83.23平方米,价值701 295.98元。另外，双方还约定搬家费1801.92元,设备迁移费2140元,房屋装修费45 070元、过渡费18 000元,奖励费和速迁费合计32 000元，各项费用经折算，土储中心应向该户支付15 053.73元。上述安置协议签订后，张一为将上述安置房屋赠予其孙子张三、张四，于2011年4月15日，在某市某区某街道人民调解委员会主持下，张一与张三、张四达成协议一份，将位于某家园某区某幢某号某室房屋权利归予张四,某号某室房屋权利归予张三，参加协调的单位还有该基地的拆迁实施单位某某房屋动拆迁有限公司。随后，根据上述协议的约定，土储中心和张一在原安置协议的第十五条第(八)项中添加了“安置人张三、张四”的内容，并由土储中心加盖印章予以确认，即形成本案系争的《某市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称《安置协议》)。张三、张四据此《安置协议》办理了产权登记。张三在取得房屋产权登记后又将该房屋转让给他人。汪某不服，诉至原审法院，请求确认土储中心与张一于2005年4月30日签订的《安置协议》(用于房屋产权登记)无效。汪某与张二于2000年4月登记结婚。张三、张四是张二的儿子。张一、郑某是张二的父母。一审法院认为，国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是被拆迁房屋的权利人，拆迁人应当按照该条例的规定，安置补偿被拆迁人。土储中心取得房屋拆迁许可证，是拆迁人，张一是被拆迁人。拆迁人与被拆迁人签订《安置协议》符合法律规定。系争《安置协议》采用价值标准房屋调换方式安置，张一及郑某通过价值标准房屋调换取得了两套安置房屋，汪某不属系争《安置协议》的被安置人。张一及郑某为将安置房屋赠予张三、张四，在某市浦东新区周家嘴街道人民调解委员会协调下，在原安置协议基础上添加张三、张四为安置人。安置房屋的处置与汪某无关，系争《安置协议》未侵害汪某的合法权利。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条的规定，判决驳回汪某的诉讼请求，案件受理费80元由汪某负担。判决后，汪某不服，上诉于某市及时中级人民法院。汪某上诉称，原审中提供的《保障书》《人民调解协议》等证据可以证实被拆迁房屋由上诉人与第三人张二共同出资购买，上诉人系该房屋产权人。上诉人虽非本市常住户口人员，但截止拆迁许可证核发之日，因结婚实际居住在被拆迁房屋内1年以上，符合《某区拆迁补偿安置政策口径》第九条规定的应安置人口认定标准。请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。二审法院认为，《某市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十条规定，被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。本案中，被上诉人张一作为被拆迁房屋某市房地产权证上载明的权利人，与被上诉人土储中心于2005年4月30日签订《安置协议》，双方就拆迁某市某区某路某弄某号某室房屋的安置补偿事宜进行了约定，拆迁人以价值标准房屋调换的方式安置张一户。经审查，上述协议系签约双方的真实意思表示，协议内容既未违反拆迁当时有关法律、法规的禁止性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》等法律规定的无效情形，且未损害张一户的整体拆迁利益，《安置协议》已履行完毕，被上诉人张一及土储中心均不持异议，故对于《安置协议》的效力本院予以确认。汪某以在原审中提供的《保障书》《人民调解协议》等证据主张其系被拆迁房屋的产权人。对此，本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，被拆迁房屋《某市房地产权证》上载明的权利人为张一，上诉人以上述证据证明其系某市某区某路某弄某号某室房屋的产权人，显然依据不足。另外，上诉人认为其属于被拆迁房屋的应安置人口，在《安置协议》中享有份额，应通过其他途径予以主张。二审法院驳回了汪某的上诉。本案涉及的是房屋征收的补偿权利人的问题。现行《国有土地上房屋征收和补偿条例》中规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。本部法律将房屋征收被补偿主体限定在房屋的被征收人，也即房屋的所有权人。根据《物权法》的规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收单位、个人的房屋及其他不动产，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿。这是《物权法》在规定所有权的权力下的变通。然而，房屋所有权作为不动产物权，其设立、变更、转让和消灭都应当经依法登记，依法登记，才能取得房屋所有权。所以，登记在册的房屋所有权人，是被征收房屋的补偿权利人，有权利与征收单位签订补偿协议，成为房屋征收的被补偿人。本案发生在《城市房屋拆迁管理条例》生效期间，该条例规定，条例中所称的被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。就本条规定来看，房屋所有人作为拆迁征收的被补偿人，新旧两个条例没有太大差别。本案中，张一是房屋的所有权人，涉及拆迁的房屋登记在张一的名下。张一是合法的被拆迁人，享有被安置的权利。张一选择房屋置换方式取得两处安置房所有权，同时，也取得两处房屋的处分权。根据本案法院调查，张三、张四取得这两处安置房屋的方式来自安置协议而不是张一的赠予。对此，原告汪某表示不服，认为其在购买房屋时参与出资，并在被拆迁房屋中居住达一年以上，应当也有被安置的权利。事实上，张一、张三、张四同时出现在《安置协议》中并非依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，由于《安置协议》是合同属性，如果实际权利人张一不表示异议，双方的约定就是有效的，张三、张四虽然名为安置人，但事实上，仍来自于张一的赠予意思。所以，《安置协议》是有效的，不违反法律的规定。原告汪某首先并不是房屋所有人，无法取得安置人身份；其次，汪某虽然自称参与购买被拆迁房屋，即使该事实被认定为真实，她也无法取得安置人的权利，因其并非房屋的所有权人，金钱往来只可能是赠予或是债权关系，与房屋的所有权无关。所以，本案中，原告汪某不是合法的安置人。如本案发生在新条例产生以后，结果也是如此。2. 王一等诉某房地产开发有限公司房屋拆迁补偿安置合同纠纷案上海市第二中级人民法院民事判决书(2014)沪二中民(行)终字第100号。原告： 王一被告： 某房地产开发有限公司第三人: 林一原上海济南路×××弄×××号旧里公房(以下简称“被拆迁房屋”)承租人为王一，建筑面积34.5平方米。2010年11月16日，房地产公司作为拆迁人对上述房屋所在地块实施拆迁。当时被拆迁房屋内有在册户口两人，即王一、林一。2013年2月17日，房地产公司与王一签订了《某市城市房屋拆迁补偿安置协议》(适用价值标准房屋调换)，约定某房地产公司安置王一两套房屋，分别为本市鹤韵路×××弄×××号×××室、×××室，建筑面积均为78.63平方米，单价均为人民币(以下币种均为人民币)7880元；某房地产公司应支付王一补偿安置费用2 049 385.90元，扣除安置房屋总价1 239 208.80元，还应支付王一810 177.10元。2013年2月26日，王一搬离了被拆迁房屋，并于2013年3月22日领取了上述款项及设备移装补贴1230元。2013年6月20日，安置房屋开发商某置业有限公司取得某市新建住宅交付使用许可证。2013年10月17日，王一接房地产开发公司通知办理安置房屋订购确认事宜，明确鹤韵路550幢4号1001室产权人为王一，共有人为王二；鹤韵路550幢4号1101室产权人为林一。当日，房地产开发公司告知王一，王二不是安置人口，不能作为安置房屋共有人，王一即对安置房屋产权人予以重新明确，确定鹤韵路550幢4号1001室产权人为林一，鹤韵路550幢4号1101室产权人为王一。同月，房地产开发公司将上述情况发送安置房屋开发商以办理进户手续。之后，王一仍坚持要求将王二作为鹤韵路550幢4号1001室的共有人，经双方持续协商，房地产开发公司同意王一要求。2014年1月，房地产开发公司再次将安置房屋产权人情况，即鹤韵路550幢4号1001室产权人为王一、共有人为王二，鹤韵路550幢4号1101室产权人为王一，发送安置房屋开发商用于办理进户手续。王一又提出将鹤韵路550幢4号1101室产权人更改为林一。2014年2月18日，林一书面保障： “本人原住某市济南路×××弄×××号，现因动迁安置鹤韵路×××弄×××号×××室和1101室。现做产权人如下： 1001室做产权人王一、王二，1101室做产权人林一。如有差错，本人负责”。2014年3月