屋主的破烂公寓，我改造成黄金屋

我买的及时间房子，地点是在我的母校元智大学商店街旁，中坜区兴仁路二段，一间三楼32坪(约105.79平方米)的公寓，离内坜火车站车程5分钟，走路到学校也只要5分钟，楼下就有很多餐饮店，吃饭非常方便，附近也有大卖场，生活配套很便利。

说起来真的很幸运，及时次操作房地产就是在自己熟悉的环境，这是非常适合新手投资的条件。不过也多亏了平常努力建构的房屋中介人脉，才能让我找到条件这么好的房屋。

这个房屋是我认识许久的中介小陈介绍的，那时候临时接到他打来的电话，劈头就对我说：“我有好房要报给你，快点来，再不快点，就会被人抢走了。”我心想：“每个中介为了要吸引买方看房，谁不是这么说。”于是我意兴索然地对他说：“你先告诉我地址和价钱吧。”他说：“这是中古公寓隔成六间套房，价钱是298万，地址是兴仁路二段……”

我一听，这不是我最熟悉的区域吗?脑中立刻联想到是哪栋公寓的哪一层楼，刚好是非常适合我的房屋。于是我二话不说，立刻冲去看房子，到现场后，果真看到有好几组客人陆陆续续进来。

房市多头专家颜炳立曾经说过：“专业，就能缩短思考时间。”我算了一下利润和评估完风险后，凭着之前看过300间房的感觉和相关知识，很有把握地“在现场直接出价”。

虽然，之前也有过出价经验，但就是因为决定的速度太慢，被别人买走。这让我体会到，在还没成交前什么都不能算数，稍微慢一点，喜欢的房屋就可能被别的中介揽走，或被卖给其他客人。

所以，我立刻口气坚定地告诉小陈：“一句话，230万卖不卖?”并直接去领了斡旋金5万元，先卡及时顺位，后来经过一番议价，最终以250万元成交了。

投资入门

斡旋金：指买卖双方对于不动产标的价格，暂时不能达成共识时，由买方提出部分价金，交由中介公司作为协调之担保，以示其购买意愿。

依一般民间交易习惯，斡旋金为“请求中间人代为奔走协调所需之费用”，且以达成

买方要求之任务为必要条件，否则斡旋金必须退还。当买卖双方达成共识时，斡旋金即转变成买卖价金之一部分，接着买卖双方即正式会面签订买卖契约。

要约书：是买方不给付斡旋金，而将记载购买房屋意愿的文书，交由中介业者向卖方

进行磋商，当卖方同意买方之要约内容时，双方有签订买卖契约完成交易之义务;若买方反悔，卖方可选择解除契约，请求损害赔偿。

我把这笔房产称作“元智一号”，老实说，虽然这间房子的地点很好，但屋况真的很差，差到原屋主都不想处理，直接不租了，还漏水、长壁癌，套房内的家具、家电破旧不堪，连墙壁都因为潮湿发霉而变得黑黑脏脏的，看起来根本不会有人想住。

不过，那时候我在小赖的房屋中介公司负责租赁业务，不只了解附近的租金行情，也知道什么样的地点、怎样的房型好租又可以提高租金。因此若想要快速出租，让房间的周转率变小，内部一定要重新装修整理。

所以在考虑下斡旋金时，我就已经想到，这间房子位于中坜工业区人口众多的内坜，房客可能是在这附近上班的人，此外，因为邻近学校，也可能是学生。

对这两个族群而言，交通配套是最重要的，这间房子刚好离火车站近，离元智大学走路也只要5分钟，加上生活配套便利，有卖场、星巴克、麦当劳，楼下还有许多小吃店，只要稍微整理一下，一定能很快就租出去。

这是我买到的及时间房子，让我非常兴奋，于是很快开始动手整理，首先，我把原有的轻钢架天花板做了木造的造型流线板，还装了许多黄光的照明灯及白光的崁灯，在每个房间都装上超级大吊灯，光是灯泡加主灯，一个房间就用了将近十盏灯，让房子变得非常明亮。

当然，我还请工人用乳白色的油漆，重新粉刷过每个房间，此外，厕所给人的及时印象更是重要，因为很多女生一进房间，会直接看厕所，所以我把马桶、洗脸盆、莲蓬头全部换新。再有就是地板，全都重铺抛光石英砖，，家具、窗帘也挑色彩鲜明的亮色系，房门还换成乳白色，加上高科技的密码电子锁，以一些装饰品点缀，整个房间就焕然一新了。

我大概花了一个月时间整理装潢，不过正因为重新整理过，在非常短的时间内就把套房租出去了，还让每个房间的租金从原本一个月4,000元涨到5,000元。

也就是说，买这间房子的成本，除了头期款50万元之外，我另外用2.5%的利率贷款200万元，每月缴的本金加计利息，约在1万2千元以内，至于中介代书费等细项费用大概是10万元，加上装潢、买家具家电、修漏水的防水工程，费用共70万元，总成本为330万元。

表2-2 “元智一号”的购入成本

头期款

现金)贷款

其他支出(中介、代书费及杂支

装潢费

总成本

50万元

200万元(每月本金 利息还款12,000元

10万元

70万元

330万元

你或许会好奇，这样做真的有赚头吗?接下来，我会用简单的公式算给你看。

把套房整理好后，我将租金提高到每月5,000元，因此，我每个月的收入就是：5,000元×6(间房)=30,000元，当时的出租比率在八成左右。扣除每个月还贷款的钱，还有一些零星的支出或修缮费用(每个月2,000元左右)。所以，我每月真正的收入是：

30,000元×0.8(出租率)-12,000元-2,000元=10,000元

出租比率八成的意思，就是假设满租是，但要纳入中间租客交接期间的时间，所以我的计算模式是保守用八成来计算。因为一年当中有12个月，八成的出租比率即一年中有9.6个月都有人承租，换言之，就是将近有2.4个月是房间的空置期。

也就是说，我每月的净收入有1万元，然后我出租了两年：

10,000元×12(个月)×2(年)=24万元

加上卖出425万元，扣掉中介费等相关税费，实拿约400万元，再扣除一开始的总成本330万元：400万元-330万元 24万元=94万元。

● 每个月的租金收入：5,000元×6(间房)=30,000元

● 每月还款及杂支：12,000元 2,000元=14,000元

● 每月净收入：30,000元×0.8-14,000元=10,000元

● 出租两年的净收入：10,000元×12×2=24万元

● 

转手卖出后实拿400万元，扣除购屋成本实际获利为：

400万元-330万元 24万元=94万元

表2-3 “元智一号”的实际获利

购屋成本

每月净收入

卖出价格

实际获利

330万元

1万元/月(2年

400万元

94万元

由此可知，只要把房间美化，再利用一些创意巧思装饰整理，就能提高房屋的价值，把原本别人眼中不要的垃圾变成黄金，卖到好价钱。不过，现在每间大学或工业区附近的套房，投资报酬率都不尽相同。

以“元智一号”为例子，总共六间套房，每月租金5,000元，一年的租金收入即：

5,000元×6×12=36万元

投资报酬率就是：

36万元(租金收入)÷425万元(承接我房子的人的

购入成本)=8.47%

以现在的行情来看，套房投报率如果有6%到7%以上，就会比较好脱手，收的租金也比较多。也就是说，向我买房子的人，可以得到8.47%的报酬率。就这样，我靠着房地产赚进了人生及时桶金。

利用一些创意巧思装饰整理，就能把原本别人眼中的破烂屋变成黄金屋。

关键词： 副书名：罗右宸25岁，有30间房收租。看作者如何抢在大多数之前，成为财富的主人。《大学生了没》节目分享。

前言(可附件) 作者序

先投资再自住，年轻买房不是梦

这本书是我从就读元智大学二年级开始到现在，参与了上百场讲座、结交500多位中介朋友，看了2000多间房子，从无到有的过程。书中完整记录了我如何用零头款赚到及时间房，再通过租金赚得的利润，复制出30间房。也写出我因为贪心而赔钱的惨痛教训，希望有心投资的人，能少走一些冤枉路。

家人和朋友知道我的出版计划后，非常担心出书后，我会遭到他人的质疑或谩骂，因为在台湾地区，只要跟房地产沾上边，就会被贴上投资客、炒房的标签，被人用有色眼光看待。但实际上，我目前的工作与炒房真的无关。

刚接触房地产时，我从事过租赁业务，在负责为租客找合适房屋的过程中，遇过许多租房纠纷，因此，一方面，我认为这个社会，应该可以建立更友善的租房环境。另一方面，我本身的兴趣就是看房，至今看过的房屋已超过2,000间，每当我看到屋况破旧不堪、根本没人想买的房子时，就非常兴奋，因为我的脑中会自然浮现，这间房子该怎么重新改造，又该如何赋予它更高的价值。基于这两个理由，我决定开始投资房地产，而且越做越有心得，当我亲手将一间旧屋打造成新房，看到房客住得舒适、满意时，这些都让我充满了成就感。

本书主要分成三大部分：及时部分，是我20岁买下及时间房，从无到有的过程，清楚地描述了实际案例与执行方法，让想和我一样从无到有的首购族，可以更容易地了解和执行。第二部分，我将看房、募资、买房、装潢、出租、出售的整个流程要点，列出SOP(Standard Operation Procedure，标准作业程序)，系统地介绍如何通过募资买到自己的房子，并分享如何找金主、管理租房，打造自己的团队。通过这个买房SOP，清楚呈现我零头款募资的精髓，而且人人都可以复制。第三部分是人脉的养成，身边有许多朋友曾对我说，很羡慕我这么年轻，就获得许多贵人帮忙，实际上，追求梦想本就是越早开始越有利，而我累积的人脉，正是投资成功的重大关键，因此，我想与大家分享培养人脉的做法。

刚接触房地产时，我看了上百本投资理财的书，参加无数讲座、分享会，还厚着脸皮到处请教前辈各种问题，甚至为此去租赁公司上班，只为更了解房地产的特性。我认为只要愿意花时间或金钱投资自己，积极学习和成长，获得的回报一定远大于金钱上的报酬，我确信，大胆投资自己的人，一定会成功。

我也想通过自己的例子，告诉那些梦想买房的年轻人，不要被社会上的舆论迷惑，甚至打击自己的信心，因为买房子真的没有想象中那么困难。像我这样的90后，经过一番努力后，都能从零达到这样的结果，我相信任何人只要有心，都能办得到。

我给所有年轻人的建议是：先买房投资(购买资产)，再购屋自住(负债)，你一定能很快拥有自己的一间房。

，我要感谢我的合伙人陈俊祥，因为他的鼓励，我开启了写这本书的念头，也要谢谢大是文化给我这个机会，让我的故事可以被更多人看到。