《不动产登记典型问题解析》书评-杂志之家

内容简介

作者从其与全国从事不动产登记实务的人员交流、探讨的上千个问题中，精心选择了其中的130个问题，从法理分析、法条阐释和实务处理建议角度对这些问题进行解析。在解析中，虽然也引用法学家们精典理论，但更多的还是根据自己研习民法物权、不动产登记理论和曾经从事二十余年不动产登记的体会、经验以及与朋友们交流探讨中学到的新知识，来说法理，讲法条，提建议，以期为不动产登记实务人员在具体解决工作中的问题提供一本有价值的参考书。

作者简介

刘守君，男，1969年9月出生，党校大学文化，高级经济师职称。中国注册房地产估价师和中国注册房地产经纪人资格。乐山市首批学术和技术带头人。

原全国房屋登记官考试命题专家库成员，参加2011年全国房屋登记官考试命题，参加2012年、2013年全国房屋登记官考试审题。

1993年9月至2014年5月，在犍为县房地产管理所从事房屋登记工作，现从事不动产登记研究、咨询和教学。

主要荣誉：四川省人民陪审员、乐山市社会科学成果三等奖、“无锡产监杯”《物权法》与房地产权属管理知识竞赛二等奖、乐山市房地产管理先进个人。

主要研究兴趣：民法物权，不动产登记。出版专著《房屋登记中的民法原理与实务》《房屋登记收件实务》《〈不动产登记暂行条例实施细则〉条文理解与适用》。有110余篇有关不动产登记的论文、案例剖析文章发表在《中国不动产》《中国房地产》《房地产权产籍》《四川房地产》等专业期刊上。

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第1问如何把握首次登记中的房地一并登记原则

问：申请人申请土地使用权、地上房屋所有权首次登记时，如何把握房地一并登记原则？

笔者认为，申请人申请土地使用权、地上房屋所有权首次登记时，房地一并登记原则是指其合法取得的土地和地上合法建造的房屋竣工后，应当同时、一并申请土地使用权和地上房屋所有权首次登记。

不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。据此可知，房地一并登记，是《不动产登记暂行条例实施细则》的规定确定的不动产登记原则。在不动产登记实务中，申请人申请土地使用权、地上房屋所有权首次登记的主要情形有：

一、申请人依法取得土地使用权后，地上尚未建造房屋或合法建造的房屋竣工前，只申请土地使用权首次登记的情形

物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。质言之，合法建造的房屋，自竣工时起，无须登记，权利人即依法、及时享有该房屋的所有权。换言之，合法建造的，但尚未竣工的房屋，当事人不能对其享有所有权，即尚未竣工的房屋不是承载所有权的客体。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条及时款规定，依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。该实施细则第四十条及时款规定，依法取得宅基地使用权，可以单独申请宅基地使用权登记。该实施细则第四十四条及时款规定，依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。据此可知，权利人依法取得土地使用权后，若地上尚未建造房屋或合法建造的房屋尚未竣工的，就没有可以申请登记的房屋所有权，但土地使用权是合法取得的，申请人可以只申请合法取得的土地使用权首次登记，登记机构将土地使用权记载在登记簿上后，向申请人颁发只载明土地使用权的不动产权属证书。