标题：人类经济发展史就是人类扎堆史

引题：想要知道一个地区房地产的价格还会上涨吗？只要知道它在现有的经济水平下是不是完成了人们的聚集过程就可以了。

很多人都热衷于判断接下来中国的房地产价格，北京、上海的房地产价格还会涨吗？一般情况下，这是个非常难的问题，因为你很难找到一个比较确定的坐标来判断，那我们不妨换个角度看。

从大历史的角度看人类的生活方式是怎样的。

在很久以前，人们从本能出发，从事狩猎和采集生产。那时候要养活一家四五口人(当然那时“家庭”规模并不只四五口人)，需要二十多平方公里土地。为什么要那么多呢？因为要打野兽啊—人们追一只受伤的鹿相当于在3600个足球场上奔跑。这还是在人类已经发明了投掷武器和长矛之后，而一只孟加拉虎的领地范围多达一百平方公里。

按这个需求量衡量，中国大概只能住下180万人，上海只能住下900人，这个数字都赶不上你住的小区吧。

人类生活方式的一次大飞跃是从采猎社会到农耕社会，一家人生活所需的土地面积从二十多平方公里缩小到0.3平方公里左右。大概缩小到了1/100。这对大多数人来说是个好事。因为如果你没能在3600个足球场之内追到那头鹿也不至于饿死了，另外，也不用为了多生一个小孩就要想办法干掉你的邻居。

0.3平方公里，你很可能把这个面积想得过小了，它是30万平方米。而一个传统的工人，大概只需要200平方米的工作空间，再加上他一家人居住的房子，也就300平方米。到了工业时代，养活一家人所需要的平均面积缩小到原来的1/1000。从人类必须拥有面积的变化来说，工业革命也许是人类历史上最伟大的革命。

再到后来，人们养活一家人所需要的土地面积持续缩小，这时人们学会盖楼，土地使用效率增加了。总体来说，从人围着足球场追野兽，到他们在办公室的格子间里写PPT，一个工作的人养活自己所需要的面积缩小到了约百万分之一。其实不止是这样，人类现在的平均生活水平远远好于农耕时代的一个国王。比如，到东汉蔡伦才发明了纸，这种新玩意推广开又花了很长时间，因此在相当漫长的时间里，人们用一种非常“残忍”的方式擦屁股。

人养活自己以及家庭所必需的土地面积越来越小，这为人们逐渐扎堆的生活方式创造了条件。总的来看，人类的生活方式是越来越扎堆的。人口总数越来越多，那些大城市容纳的人口也越来越多。

其实，几千年来增加的社会人口，在农村的很有限，增量基本都来自那些超级大城市。一千年前，人口超过10万的城市没有几个，而现在，某个城市人口超过千万也并不令人吃惊。

只要经济体系支撑得住，人们倾向于一个适于生活的地方能住多少人就住多少人。这从一个侧面也表明了一件事，计划经济不那么高效的一个原因是它阻止了人们的扎堆行为，或者说这种生产组织方式不知道应该怎么组织人们扎堆到什么地方。僵化的管理者总是倾向于让人口均匀地分散到广大土地的各个角落，这真是愚不可及。

想要判断一个地方的房地产价格是否还会上涨，只要知道它在现有的经济水平下是不是已经完成人的聚集过程就行了。中国的这一过程显然还没有完成，人们还在不断向超级和一线城市集中。户口的管制作用只是让这个过程变慢。

原先人们以为互联网的普遍使用会让大城市衰落，从理论上看这似乎有道理，但预言家们忽略了一个要素，那就是竞争。城市根本没有变小，中国的大城市在互联网广泛应用前后，居民规模大概增长了50%，房屋价格增长了10倍左右。

只要人类的扎堆史没有结束，那么那些超级城市的房地产价格从长期来看就会上涨。没办法，人类就是个喜欢扎堆的物种。

标题：等“崩盘”大概是件低性价比的事

引题：即使崩盘来了，等待者还是买不起房，另外，他也没有爱情。

自从去年下半年以来，中国的一线和很多二线城市的房地产价格暴涨。这导致很多小情侣的争论焦点都跑到要不要马上买房这个问题上来。因为房屋的购买涉及到巨大的财务问题、双方的财务投入，以及双方家庭的财务较量，他们中甚至有不少因此分手了。

造成这种分手的原因可能是，根据中国习俗，一对情侣，男方要负责买房子(也有例外，据说温州就不是这样，真是个好地方)。女方，不论是情侣中的女孩还是女孩的家庭，都会催促男方赶快把这部分责任变现到男女双方的共同财产中，男方的家庭对此则表示谨慎。

另外一个原因是，很多男性普遍表现地更加理性。他们大多数认为中国房地产的价格，特别是一些房地产的价格太高了。“很有可能崩盘”，他们很认同这种看法。在中国几个超级城市中并不拥有房产的人对中国经济的前景看法更加悲观，甚至还有点盼着这种“崩盘”早点到来。

一些关注房地产领域的研究者很早就给过人们警告了，房地产要崩盘了这种言论从2000年代初就有。这种说法从那以后年年都有，但是几乎没有灵验过。但是我敢肯定，他们说的是对的。世上从来不存在价格只上涨而不下跌的东西，更何况是在中国，这个尤其情绪化的经济体里。说房地产崩盘的言论总会说准一回，只是不知道在什么时间。

这有点像我一个小学同学家一台坏了的老式小鸟报时钟，不论几点整，那个小鸟都会“咕咕咕”叫三声，24小时里总有两次它叫的是对的。

让一个利益格局中人预测房地产的变化周期是非常困难的，在中国比美国更加困难。这是因为美国爆发性的增长在1900年后就过去了，而中国最近二十年才刚刚开始。从理论上说，绝大多数人是做不到这一点的——因为大多数人做到了，房地产崩盘也就不存在了。那么，假如一个可怜的人，他在崩盘爆发前正好买了一套住房，他将面临多大的损失？这要看他身处哪类经济体。

一类是他刚好在日本。日本的房地产在1990年代达到顶峰之后就没有上涨过。在它的最繁荣地区，濑户内海地区，房地产价格最多下跌了70%。这的确很令人伤心，因为经过二十多年的变化演变出来的这个数字基本和现在中国一线城市房地产贷款的一些数字吻合。你以30%的首付，贷款20年买了一套房，当20年后你把大部分收入都还了贷款后发现，房价和你当初付的首付价格一样。那么这20年来你都做了什么——多么没意义的人生啊。

如果这个买房人在美国，即使他足够倒霉，在危机发生前置办了一处房子，在危机最严酷的时候，他的账面损失也就是30%。而且从长远来看，房地产的增值水平基本与通货膨胀的增长一致，也就是说房地产是抵御通货膨胀的一个好武器。

为什么日本和美国的房地产有这么大的差异？这和两个经济体的体量以及移民观念有关。对移民持保守态度、经济体量也更小的日本经济很容易就达到了饱和状态(当然，日本这种经济体也有好的一面，它有良好的社会秩序)。

中国当然更像美国(说实话，我们是个崇美国家)。结构化的经济发展让那些超级城市具有很大的发展潜力。所谓的房地产价格“崩盘”发生在三线和三线以下城市的概率要远大于在一线城市的概率。

如果一个人生活工作在中国的一线城市，他等待“崩盘”其实很可能是一件性价比偏低的事。因为他在结束了3段由于房地产走势判断差异的糟糕恋情后，终于等到了房地产价格大幅度下降。很可能由于这种下降远远赶不上他想象中的剧烈，他还是买不起房子，而且依然没有爱情。

标题：为什么北京房价是重庆的8倍

引题：从数据上看怎么都觉得不合理，但这个事实就是这么存在着。

我在中秋期间回了趟第二故乡重庆。亲戚朋友们见面，说话口音变了，菜的辣度增加了，但内容还是回归到房子上来。这是个令人焦虑的话题。

说实话，重庆的居民小区，房屋质量普遍比北京要好，物业水平也强很多。但是从平均价格看，北京大概是重庆的8倍。这个价格比相对还是不夸张的，北京8月的平均成交房价近50000/平方米针对的是全北京范围，而重庆的成交房价则只是控制了重庆几个相对“发达”的区(当然，重庆说是一个市，但面积、人口都能赶上一个省，控制主要城区的房价更加合理)。

造成这种巨大差距的时间在2011年到2012年，从那时候到现在，北京的房价几乎翻了一倍，而重庆的房价几乎没变，很多地区甚至下跌了不少。这种下跌很大的原因是，重庆这个城市正在迅速把重心从原来的长江码头转移到更北部去，而部分老城区的房屋价格下跌了。

为什么北京的房价比重庆的高那么多？

北京的人均GDP大概是重庆的两倍，而GDP的增长速度还不如重庆(特别是近两年，重庆的GDP增长率都是全国大城市的首位)。如果说GDP不能反映居民的财富水平，那么从两地的人均可支配收入看，这种8倍的差距也很“神奇”。北京2015年的人均可支配收入大概是重庆的1.7倍，两地这项指标的增长率基本一致。

有人分析认为是重庆的房地产库存过多造成其价格远远低于北京等地区。如果这些人真的看到统计数据，会吓一大跳，因为真实情况并不是他们想的那样。从库存面积比年销售面积来看，北京的房地产库存要高于重庆，北京大概要卖9至10年，而重庆大概卖6年多就差不多了。

从房地产的广义库存来看也是这样(房地产的广义库存就是把在建和待售项目的面积都算进去)，北京在全国大城市里排在及时位，重庆则处在中游水平。还有很多人认为重庆这种城市库存巨大的主要原因是他们看到重庆的房价并没有上涨，但房地产建设和销售还在继续。但实际上这个逻辑反了：是因为大家的购买欲望不那么强烈，才显得房子多。几乎所有的数据都不支持北京的房价是重庆的8倍，但这个事实就摆在那里，而且它并不是由于少部分人的意见所形成的——这可能正是人类主观逻辑中有趣的部分。

从居民收入来看，北京只是重庆的1.7倍，但在人口没有流动门槛的情况下，这种收入差距有非常大的吸引力。虽然北京的房屋租赁和购买成本要远高于重庆，但是更多的人会更关注收益而忽视成本。收入差距1.7倍造成的居住成本差距要大于1.7倍，在中国这样的人口基数下，这种杠杆效应会更明显。

那么北京的劳动力更加集中为什么没有引起斯密说的“看不见的手”发挥作用，从而导致北京劳动力收入下降呢？这是因为劳动力集中的地区也引发了公司集中。这些公司在北京可以找到更高性价比的员工，它们为“北京人”提供了更多的岗位。所以聚集在北京的劳动力价格并没有因为聚集而下降，反而他们获得跳升性收入的机会相对重庆会更多(跳升性收入就是收入忽然大幅度提升)。

人们并没有靠统计计算出跳升性收入产生的概率，而是通过口耳相传。口耳相传比统计数据更容易描述传奇故事，这增加了北京的吸引力。这种吸引力在经济不那么好的时候更加巨大。

当然，北京的房地产价格远高于重庆还有一部分来自于索罗斯所说的“反身性”，也就是很多投资者正是因为北京的房价高才买北京的房产的。这种市场的“反身性”和北京这种城市比较的高收入互为印证，这大概就是北京房价巨高的原因吧。