北京房价与青岛房价涨幅悬殊的原因

与很多人的印象不同，北京的房价并非没有便宜过。

甚至在19992003年间，北京的商品房销售价格还曾出现一个明显的下降。在1998年期间，北京的房价也曾动辄80009000元/米2，而到了2002年期间，天通苑、回龙观的很多新建住房，即使买房者没有任何关系，的市场价，也就2000多元/米2，甚至在2003年，朝阳区青年路一带的新房房价也是30004000元/米2。

而同期，一个典型的二线城市青岛市区的房价普遍都在5000元/米2。自2003年过去十几年以后，北京的房价上涨了1020倍，而同期青岛的房价仅仅上涨了34倍。

为什么2003年前北京的房价会这么便宜呢？主要还是因为那个时候北京的土地供给量特别大，新建住房数量特别多——住房供应量大。

北京土地和住房供给量较大的时期应该是在2000年期间。虽然没有找到那些年住房供给量的数据，但普通人都能感觉到在那段时间北京住房建设的规模之大，足以令人为之咋舌。

在供应规模上，除了城市继续围绕主城区周边扩张之外，还新开辟了回龙观、天通苑、望京、通州等几个当时尚处在远郊的、崭新的大型住宅区。仅仅在那四五年的时间里，北京就兴建了数量庞大的新建住宅。直到现在，这些当时大量建造的住宅还在让所有身在北京的人持续地受益。

这也就是在那段时间里北京的房价能够持续下降，房价也特别低的原因。实际上，北京的房价重新开始大幅上涨是在2005年期间。

当然，造成这种上涨原因的酝酿期还要在2005年之前。前面已经介绍过，应该在2002年期间，因为土地要控制，北京的土地供给开始逐渐收紧，然后又经过两年的酝酿，住房市场上这种供给的突然减少后果逐渐显现——市场上住房供应量急剧减少，导致北京的房价自2004年开始进入及时轮的急剧上涨。

北京的土地供给是如何收紧的？其中有多个原因。

其一，国土资源部出台了严格的土地政策，严格限制土地的审批转让，并制定出了每年每一座城市全部的建设用地的总量。导致整体上各地政府在土地转让方面更加谨慎，不再像以往那样按照需求大量供应地块。

在国土资源部的土地控制行动中，1997年，杭州市成立土地储备中心，之后，杭州全市土地就由国土管理部门统一调控，实行严格的土地招标拍卖制度，禁止一切协议出让行为。2001年11月，杭州被国土资源部确定为全国国有土地资本运营的试点城市之一，随后杭州的经验被推广到全国。北京房价与青岛房价涨幅悬殊的原因

与很多人的印象不同，北京的房价并非没有便宜过。

甚至在19992003年间，北京的商品房销售价格还曾出现一个明显的下降。在1998年期间，北京的房价也曾动辄80009000元/米2，而到了2002年期间，天通苑、回龙观的很多新建住房，即使买房者没有任何关系，的市场价，也就2000多元/米2，甚至在2003年，朝阳区青年路一带的新房房价也是30004000元/米2。

而同期，一个典型的二线城市青岛市区的房价普遍都在5000元/米2。自2003年过去十几年以后，北京的房价上涨了1020倍，而同期青岛的房价仅仅上涨了34倍。

为什么2003年前北京的房价会这么便宜呢？主要还是因为那个时候北京的土地供给量特别大，新建住房数量特别多——住房供应量大。

北京土地和住房供给量较大的时期应该是在2000年期间。虽然没有找到那些年住房供给量的数据，但普通人都能感觉到在那段时间北京住房建设的规模之大，足以令人为之咋舌。

在供应规模上，除了城市继续围绕主城区周边扩张之外，还新开辟了回龙观、天通苑、望京、通州等几个当时尚处在远郊的、崭新的大型住宅区。仅仅在那四五年的时间里，北京就兴建了数量庞大的新建住宅。直到现在，这些当时大量建造的住宅还在让所有身在北京的人持续地受益。

这也就是在那段时间里北京的房价能够持续下降，房价也特别低的原因。实际上，北京的房价重新开始大幅上涨是在2005年期间。

当然，造成这种上涨原因的酝酿期还要在2005年之前。前面已经介绍过，应该在2002年期间，因为土地要控制，北京的土地供给开始逐渐收紧，然后又经过两年的酝酿，住房市场上这种供给的突然减少后果逐渐显现——市场上住房供应量急剧减少，导致北京的房价自2004年开始进入及时轮的急剧上涨。

北京的土地供给是如何收紧的？其中有多个原因。

其一，国土资源部出台了严格的土地政策，严格限制土地的审批转让，并制定出了每年每一座城市全部的建设用地的总量。导致整体上各地政府在土地转让方面更加谨慎，不再像以往那样按照需求大量供应地块。

在国土资源部的土地控制行动中，1997年，杭州市成立土地储备中心，之后，杭州全市土地就由国土管理部门统一调控，实行严格的土地招标拍卖制度，禁止一切协议出让行为。2001年11月，杭州被国土资源部确定为全国国有土地资本运营的试点城市之一，随后杭州的经验被推广到全国。

这是对全国城市建设用土地供应量打击较大、也是最关键的一项政策。从此之后，全国所有城市的土地供应都受到了严格的监管和控制，再难以较为宽松地放出土地了。此后，中国很多城市的房价也就走上了上涨的不归之路。

其二，原先房地产开发企业除了可以从市一级政府部门拿地之外，还可以通过其他途径拿地。比如搬迁的工厂区、拆迁的居民区，都可以成为开发商的一个重要土地供应地。早期，体制上对一些县镇一级政府的土地控制还比较宽松，于是很多县镇机构利用自己的这些自主权也都大量供应土地。但是，随着后来出台的规范土地转让的政策，逐渐让这些渠道断绝了，这是影响并最终减少土地供应相当关键的一个因素。

2002年期间，首创集团在北京亚北温榆河投资兴建占地2500亩上城国际花园；珠江地产在通州工业区开建占地3000亩珠江国际新城；万科地产在京通黑庄户开发占地5000亩新楼盘，都是通过北京市下属的区县批到的土地。而这也是在那几年里，北京的住宅开发量特别大，房价也相对比较低的一大原因。

其三，在2000年之前，国内曾掀起过大建开发区的热潮，很多地方都办起了开发区，然后就可以在建设开发区的名义下大量提供土地以供建设用地进行使用。但在2001年期间，许多媒体开始大量曝光“乱建开发区”的现象，导致大量开发区被裁撤，没有被裁撤的部分，面积也遭到了很大缩减。

如果开发区批准设立，那么就可以在政策上得到大量合法的建设土地出让，但这条途径失去之后，就直接减少了大量建房土地的供给。

其四，以往各城市对建筑的密度并没有特别严格的规定，因此建房的单位一般都倾向于将建筑物建得非常密集(关于这点，只要看一看中国大多数城市老城区的面貌就可以知道了)。但在20002003年期间，一方面是在政府的倡导和要求下，另一方面也是在部分地产企业造高品质住房经营策略的引领下，低密度住房在一段时间内成为商品住房建设的主流。导致同样的土地出房率降低，这也是那两年房价飙涨的一个原因。

当时，很多房地产业内人士以及相关政府部门考察了欧美以及新加坡等地之后，看到这些“先进国家”住房容积率水平一般都很低，便提出“我们不应该违反这一规则”，因而要求住房降低容积率。许多开发商在那时就纷纷打造低密度的住宅，并将较低的容积率看作是住房建设上档次的一个象征。

很多媒体也推波助澜，纷纷称：“为优化人居环境……应加强对城郊接合部的十大边缘居住集团的规划，适当控制建筑密度……已建成的望京居住区密度过大，塔楼林立，居住环境欠佳，当初规划之时缺乏长远眼光，今后应吸取教训。”而有关政府部门更是表示：“凡容积率超过13的房地产项目，一律不批。”通过这样的严格控制，整体居住环境得到了提升。

北京自从收紧了土地的供给，直接造成新建房屋数量减少。与此同时，北京的人口扩张却大大增加了。原因就在于大量涌入的，而且直到今天仍旧在继续涌入的外来人口。

我们每个人都可以看到，每年都有大量的大学毕业生到北京寻梦，越来越多的外地人涌入到这座巨大的城市里。这是非常正常的现象，是我国在市场经济环境下，资源进一步自发按照经济规律配置，得到更合理使用的必然结果。

但住房供应远远赶不上这些外来人口涌入的速度。从根本上来看，是在这样强劲的需求，即所谓在“刚需”的直接推动下，北京的房价不断地创出新高。

上海房价开始落后于北京

不过，由于住房库存量一直较多，在这波上涨行情中，上海房价的涨幅要较大幅度地落后于北京，北京的房价赶超了上海。根据2013年6月统计的房价排行显示：北京的平均房价是33908元/米2，上海是26357元/米2；北京房价较高的西城区居然是62309元/米2，而上海较高的静安区是45259元/米2。

上海房价为何在那几年逐步低于北京呢？事实上，上海在消费能力、财富总量、新增的工作机会以及人口总量，也就是整体的购买力和住房的需求等方面，都与北京相当。房价低于北京的原因，应该与上海那几年住房的供给量一直高于北京。在此前的数年中，上海的新房成交量一直比北京多1/3以上。

但是，随着上海住房供给的减少，上海在近几年房价又开始追赶上北京，如今，上海的住房成交量已经基本与北京持平了。有分析指出，上海7个核心区域，许多都是连续14周是零供应新建住房。在20032007年期间，上海住宅平均每年供地1797万平方米，而在20082015年期间，住宅平均每年供地就只有732万平方米了，减少了一大半。说明上海的房价上涨，住房供给不足是非常重要的一个原因。

有业内人士称，2010年上海供应的房子基本全被卖掉了。按竣工面积计算，上海常住人口的平均面积是26平方米，算上拆迁可能只有17平方米，而政府统计上海人均居住面积35平方米只是按户籍人口统计。

房价的上涨与北京一样，也是一直持续到2014年。在2014年经历过短暂的下跌(当年的18月份，上海商品房销售面积同比下降83%，其中住宅销售面积下降100%)。但在2015年的多重政策利好促使下(短短一年时间，央行五次降息四次降准，二孩政策逐渐放开，特别是上海推出“3 30楼市新政”，二套房首付降为4成和买房满2年后出售免征营业税等；之前，还松绑了首套房认定、首付标准和三套房贷等等限制)，上海的楼市在深圳楼市暴涨之后，紧接着开始再次的水涨船高。

2015年，上海市纯商品住宅销售均价为32001元/米2，同比上涨了176%；而在2016年2月的契税优惠政策推出后，上海房价进入暴涨模式。当时还爆出过一条消息，说有352套千万级新房24小时被抢光。

不过，随着上海市有关方面紧急推出“3 25新政”限制房价， 新政规定包括外地户口上海买房社保缴费从2年提高到5年，外地单身维持限购，上海户口购置第二套房屋，对于普通住宅，首付提高到5成，对于非普通住宅，首付提高到7成等。上海楼市也如深圳那样呈现量价齐跌的现象。

在调控政策实施一个月后，上海楼市成交量和房价双双齐头下跌。根据上海某房地产研究院统计数字显示，2016年4月，上海共成交新建商品住宅8317套，比之前一个月下降了50%；面积约100万平方米，下降52%；新房成交均价为31717元/米2，比之前下跌6%。