买房认购书具有什么效力?

情景再现

周某欲购置A房产公司开发的房屋一套，双方经过商议，就一套房屋签订《房产认购协议书》，周某交付定金2万元，A公司在签订认购书时声称该房屋不存在抵押等情况。周某一周后前往产权机关查询得知，其认购的房屋在数月前已被A房产公司抵押给了银行，周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元，或者在房屋解除抵押后双方再签订购房合同。A房产公司拒绝退还收取的定金，周某遂向法院提起诉讼，要求法院撤销《房产认购协议书》，判令A公司双倍返还2万元定金。

法院审理认为，A房产公司在签订《房产认购协议书》时，没有如实告知周某房屋状况，存在欺诈行为，根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决撤销《房产认购协议书》，A房产公司双倍返还周某2万元定金。

案例解读

根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖司法解释》)，通常认为购买商品房时签订的认购书属于“预约合同”，即为了订立本约而签订的合同。本案中，《房产认购协议书》是买卖双方为了日后签订商品房买卖合同而事先订立的合同，它也具有合同的性质，但不会发生买卖合同的权利义务关系，签订认购书的目的在于使双方能够为了订立买卖合同而进一步平等磋商。

“预约合同”同样是合同，受到《合同法》的规范。本案中，A房产公司在签订《房产认购协议书》时隐瞒了房屋已经办理了抵押的事实，构成了欺诈。根据《合同法》第54条的规定，周某有权要求法院撤销该合同，同时要求对方承担双倍返还定金的责任。由于作为预约合同的认购书被撤销，周某也就不再负有与A公司就房屋买卖进一步磋商以及签订本约——房屋买卖合同的义务。

维权提示

通过前文的分析，我们已经了解到“认购书”与买卖合同并不相同，房屋买卖合同在买卖双方之间产生交付房屋与价金的义务。认购书同样是合同，在买卖双方之间产生在条件合适时签订买卖合同的义务，如果购房者或者开发商在条件合适时拒绝签订购房合同，仍然需要承担违约责任，所以说，认购书对于买卖合同的签订能够起到一定的保障作用。所以购房者在签订认购书时，一定要本着慎重的态度。例如，要详细了解所欲购买的房屋的状况、对房屋登记情况进行核实、就自身情况商定合适的定金等。

法律链接

《中华人民共和国合同法》

第54条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第4条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

2.

房屋买卖中“定金”与“订金”有什么区别?

情景再现

张某有一套住房想要出售，赵某得知后与张某进行磋商，表示愿意购买张某的住房，双方协商一致后，赵某当场给付张某1万元，张某出具了一张收据，收据载明：“收到赵某购房订金1万元;房屋位于……赵某交清剩余房款后双方签订房屋买卖合同。”之后，赵某因故不愿意再购买该房屋，向张某表示反悔，要求张某返还订金1万元。张某认为该1万元是定金，表示不予返还，赵某遂向法院起诉。

法院审理认为，收据中载明该1万元是“订金”，根据《担保法》及其司法解释，该1万元不属于“定金”，不具有担保的功能。由于双方尚未订立买卖合同，且对于购买房屋一事没有达成协议，因此判令张某返还赵某1万元订金。

案例解读

我国《担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”可见，定金起到了担保合同履行的作用，属于法律概念。相较而言，订金只是日常生活中的概念，往往被认为只是起到了预付款的作用，不具有担保的功能，典型的差别在于接受“订金”的一方违约，只需要返还“订金”数额，而不需要双倍返还。

根据《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条的规定，“定金”必须要在合同中加以明确约定。本案中，张某、赵某之间订立的收据中明确载明的是“订金”，所以张某认为1万元是“定金”的说法没有法律依据，被告应当返还。

维权提示

上述案件中，假设张某、赵某的收据中写的是“定金”，那么属于立约定金。所谓立约定金，即双方为了担保订立主合同而设立的定金，如果因为一方不合理的原因而导致合同未订立，则适用定金罚则。需要注意的是，定金还分为证约定金、成约定金、违约定金、解约定金等，不同的定金适用的条件也不同。

另外，如果案中的收据载明了买卖合同的主要内容，如房屋位置、价款等信息，则收据视为买卖合同，赵某不购买房屋的行为构成违约，需要承担违约责任。在此种情况下，即使双方约定的“订金”不具有“定金”的性质，赵某仍然需要承担其他的违约责任。

还需要注意的是，除了“订金”之外，留置金、担保金、押金等表达方法均不能视为“定金”，除非合同中明确描述了该笔钱款用作定金。

因此，在订立合同时一定要了解相应定金的性质，同时在合同中对定金作出明确约定，以保障合同的顺利履行。

法律链接

《中华人民共和国担保法》

第89条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第118条 当事人交付留置金、担保金、保障金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

3.

开发商售楼广告宣传内容不实，应当承担什么责任?

情景再现

A房产公司在报纸上为自己开发的某楼盘刊登售楼广告，广告包含“小区业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”“不出社区，轻松入读名校”等内容，宣称业主子女可以以义务教育收费标准就读某民办实验小学。俞某为该市居民，育有一子小俞，为了小俞的入学考虑，俞某与A房产公司签订了商品房预售合同，购买该楼盘房屋一套，但是合同中并没有关于学校就读的内容。其后，该小学改变收费标准，要求学生每学期缴纳5000元的学费。俞某等业主表示不满，以A房产公司为被告向法院起诉，要求A房产公司继续履约。

法院经审理认为，根据有关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故支持俞某等的诉讼请求，判令A房产公司继续履行合同义务，保障业主子女以义务教育的收费标准入学。

案例解读

根据我国《合同法》的规定，“要约”是希望和他人订立合同的意思表示，“要约邀请”是希望他人向自己发出要约的意思表示。对要约的内容进行保障即形成合同，要约的内容即成为合同的条款，对双方当事人产生拘束力。而要约邀请的内容通常不经过要约确认不会成为合同的内容，不会产生法律上的拘束力。通常情况下，广告应视为要约邀请，但是根据《商品房买卖司法解释》以及《合同法》的规定，如果商品房广告的内容“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，视为要约。

本案中，俞某等业主正是被A房产公司的售楼广告所吸引才签订了商品房预售合同，可以说，广告中关于以义务教育的收费标准就学的内容对买卖合同的订立及内容产生了重大影响。所以，尽管预售合同中没有关于就学内容的规定，但是广告的内容应被视为合同的内容，所以A房产公司负有遵守的义务。又根据《合同法》第107条的规定，俞某等可以选择要求A房产公司继续履行合同义务或者承担违约责任。

维权提示

如今，各房产公司为了吸引客户，纷纷打出夺人眼球的广告，对交通、环境、周边资源等做出宣传，而在订立合同时又加以推脱，或改变当初保障的内容。为了维护自身的合法利益，在这里对读者作两点提示：

及时，在选购房屋时一定要持着慎重的态度，仔细查看预售合同的内容，防止商家对意思进行曲解。

第二，对于商家的广告宣传要谨慎小心，必要时留下广告宣传材料，用以作为证据，以防商家抵赖。

法律链接

《中华人民共和国合同法》

第15条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第3条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。