国有化的地，原村民的房

在深圳新二元结构下，房与地在法律上分离。土地在法律上属于国有，但建造在上面的大量建筑物却由原村民实际控制、收益与转让。对数目如此巨大、利益如此丰厚的“房地产”，市政府与原村民各自表述、互不相让，结果是土地和空间资源得不到有效利用，违法违规建筑层出不穷，政府不但要支付高昂的行政成本，还要面对潜藏着的较高的社会风险。

“房地分离”捆住手脚

在政府部门看来，既然土地已经全盘国有，所以部分事实上仍然被原村民及其组织控制的土地，就是“应征未征，或应转未转”的国有土地。什么时候政府要用土地，只需对加盖其上的房屋拆迁给予补偿，并不需要对房屋下面的土地再行补偿。但在世代生于斯长于斯的原村民看来，既然这部分土地在“统转”时未予足额补偿，或遗留了其他未了的问题，那就是“应补未补”的土地，因而仍然属于原村民集体所有。政府要拿走这部分土地，要讲程序和政策，不但要补房价，还要补地价。

麻烦在于，在地价翻番的背景下，当时未了的“历史遗留问题”，拖来拖去就变得难上加难。可观察的趋势是，土地的市价越高，相关各方就越难以达成妥协。此外，在地价升值预期的影响下，货币补偿方式也越发不被接受：当政府强调“以货币补偿为主”时，原村民也明白了“货币是易贬资产，土地才是升值资产”的道理。他们要求保留实物土地，本质上是要求保有部分土地的开发权。

尽管政府拥有名义上的土地所有权，但实际却难以行使；原村民虽然在事实上享有着使用、收益、转让等诸项权益，但不能堂堂正正地从事合法的开发与再开发，常常因此错失市场机会。尽管“违法建筑”可以避税，但这点“好处”似乎也难抵时时遭受“查违”“拆违”的巨大风险。这使深圳原本就很紧张的土地资源陷入了“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，深圳市政府、原村民集体乃至整个市场都不是赢家。

例如，深圳宝安区沙井街道共和社区有一块占地3万平方米的旧厂房，早已整理为空地并计划改为商用。该项目在2005年就已申请报批，但整整七年都得不到批复，土地长期闲置。该社区还有一处办公楼和一处工业大厦项目也在改建中途被叫停。龙岗区三联松元头片区的更新项目，因为合法土地指标不足，从2004年开始就悬而未决，损失巨大。这些故事，在数百平方公里的范围内不断上演。

屡禁不止的“违建”

合法开发难上加难，“法外活动”就有了不可抗拒的吸引力。由于合法合规开发的代价过高，不少基层社区被推入“快违建、快收益”的怪圈。宝安区西乡街道河东旧村本是遵纪守法的社区，多年来基本没有抢建和违建，始终寄希望于合法报批、统一改造。但是，由于项目内很大一部分原村民的宅基地没有合法手续，所以一直不能动工。对比之下，一河之隔的河西片区不惜顶着“违建”风险拆掉了旧房，建成先进的新小区，不但很快收回了建设成本，还给社区带来可观的收益。于是，河东村的干部群众愤愤不平，纷纷抱怨“守法不如违法”。又如，宝安区福永街道新田社区的工业园因为被划入生态控制线，厂房无法出租，但每年仍需支付利息数百万元，人均超千元。同样，前述共和社区被叫停的办公楼项目也因为项目搁置，每月承担的利息甚巨。合法化的超高成本为渊驱鱼，不断把社区和原村民“赶”向违建！总体来看，2004年“统转”后，原特区外几度出现“违建”高潮，“违法建筑”也逐渐发展出了包括“统建楼” 在内的多种形态。尽管深圳的“违建”潮大体上已经平息，但“查违”工作成本巨大。过去教训的启示是：经济规律不可抗拒，只要违建收益大大超过违建成本，这类活动断难以根除。

高昂的行政成本与潜在风险

“查违”任务艰巨，深圳各级政府背负了昂贵的行政成本。建制上，市规土委下属的监察支队按副局级机关设立，在全市共有1 000多人的编制。为了查违，还列支了可观的预算，用于集合指挥中心、移动工作站、遥感监测、在线督察、视频监控，“天上看、地上查、网上管、视频探”，并与设在区县一级政府的查违办联合“作战”。

查违工作要高度依赖基层社区组织的支持。但实际上，特区外不少基层社区不同程度地介入“法外世界”的经济活动，不少基层干部对查违抱有很强的抵触情绪，而在市场机会刺激的“违建”潮涌之时，也容易引发官民对立、矛盾激化，发生防不胜防的恶性事件。同时，查违涉及的经济利害极其重大，还需防止查违权力自身的腐败。2004年以来，一批查违工作人员因此被追究刑责。监察支队负责查违的官员，戏称自己身处“高危行业”。

“高危”危及的是整个深圳社会。在一派繁华之下，深圳隐藏着活跃的法外活动、天量的“违建”，以及民间不满与底层埋怨。社会关系中潜藏的某种紧张，可能催生谁也不希望发生的突发事件。有远见的深圳领导人对此不会不察。只有深刻理解上述经济现象之间的因果规律，追本溯源，认清要害，在“堵”与“疏”之间果断抉择，才能扭转恶性循环，让深圳的房地市场朝着符合市场经济规律和可持续发展的方向改进。

国有化的地，原村民的房

在深圳新二元结构下，房与地在法律上分离。土地在法律上属于国有，但建造在上面的大量建筑物却由原村民实际控制、收益与转让。对数目如此巨大、利益如此丰厚的“房地产”，市政府与原村民各自表述、互不相让，结果是土地和空间资源得不到有效利用，违法违规建筑层出不穷，政府不但要支付高昂的行政成本，还要面对潜藏着的较高的社会风险。

“房地分离”捆住手脚

在政府部门看来，既然土地已经全盘国有，所以部分事实上仍然被原村民及其组织控制的土地，就是“应征未征，或应转未转”的国有土地。什么时候政府要用土地，只需对加盖其上的房屋拆迁给予补偿，并不需要对房屋下面的土地再行补偿。但在世代生于斯长于斯的原村民看来，既然这部分土地在“统转”时未予足额补偿，或遗留了其他未了的问题，那就是“应补未补”的土地，因而仍然属于原村民集体所有。政府要拿走这部分土地，要讲程序和政策，不但要补房价，还要补地价。

麻烦在于，在地价翻番的背景下，当时未了的“历史遗留问题”，拖来拖去就变得难上加难。可观察的趋势是，土地的市价越高，相关各方就越难以达成妥协。此外，在地价升值预期的影响下，货币补偿方式也越发不被接受：当政府强调“以货币补偿为主”时，原村民也明白了“货币是易贬资产，土地才是升值资产”的道理。他们要求保留实物土地，本质上是要求保有部分土地的开发权。

尽管政府拥有名义上的土地所有权，但实际却难以行使；原村民虽然在事实上享有着使用、收益、转让等诸项权益，但不能堂堂正正地从事合法的开发与再开发，常常因此错失市场机会。尽管“违法建筑”可以避税，但这点“好处”似乎也难抵时时遭受“查违”“拆违”的巨大风险。这使深圳原本就很紧张的土地资源陷入了“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，深圳市政府、原村民集体乃至整个市场都不是赢家。

例如，深圳宝安区沙井街道共和社区有一块占地3万平方米的旧厂房，早已整理为空地并计划改为商用。该项目在2005年就已申请报批，但整整七年都得不到批复，土地长期闲置。该社区还有一处办公楼和一处工业大厦项目也在改建中途被叫停。龙岗区三联松元头片区的更新项目，因为合法土地指标不足，从2004年开始就悬而未决，损失巨大。这些故事，在数百平方公里的范围内不断上演。

屡禁不止的“违建”

合法开发难上加难，“法外活动”就有了不可抗拒的吸引力。由于合法合规开发的代价过高，不少基层社区被推入“快违建、快收益”的怪圈。宝安区西乡街道河东旧村本是遵纪守法的社区，多年来基本没有抢建和违建，始终寄希望于合法报批、统一改造。但是，由于项目内很大一部分原村民的宅基地没有合法手续，所以一直不能动工。对比之下，一河之隔的河西片区不惜顶着“违建”风险拆掉了旧房，建成先进的新小区，不但很快收回了建设成本，还给社区带来可观的收益。于是，河东村的干部群众愤愤不平，纷纷抱怨“守法不如违法”。又如，宝安区福永街道新田社区的工业园因为被划入生态控制线，厂房无法出租，但每年仍需支付利息数百万元，人均超千元。同样，前述共和社区被叫停的办公楼项目也因为项目搁置，每月承担的利息甚巨。合法化的超高成本为渊驱鱼，不断把社区和原村民“赶”向违建！总体来看，2004年“统转”后，原特区外几度出现“违建”高潮，“违法建筑”也逐渐发展出了包括“统建楼” 在内的多种形态。尽管深圳的“违建”潮大体上已经平息，但“查违”工作成本巨大。过去教训的启示是：经济规律不可抗拒，只要违建收益大大超过违建成本，这类活动断难以根除。

高昂的行政成本与潜在风险

“查违”任务艰巨，深圳各级政府背负了昂贵的行政成本。建制上，市规土委下属的监察支队按副局级机关设立，在全市共有1 000多人的编制。为了查违，还列支了可观的预算，用于集合指挥中心、移动工作站、遥感监测、在线督察、视频监控，“天上看、地上查、网上管、视频探”，并与设在区县一级政府的查违办联合“作战”。

查违工作要高度依赖基层社区组织的支持。但实际上，特区外不少基层社区不同程度地介入“法外世界”的经济活动，不少基层干部对查违抱有很强的抵触情绪，而在市场机会刺激的“违建”潮涌之时，也容易引发官民对立、矛盾激化，发生防不胜防的恶性事件。同时，查违涉及的经济利害极其重大，还需防止查违权力自身的腐败。2004年以来，一批查违工作人员因此被追究刑责。监察支队负责查违的官员，戏称自己身处“高危行业”。

“高危”危及的是整个深圳社会。在一派繁华之下，深圳隐藏着活跃的法外活动、天量的“违建”，以及民间不满与底层埋怨。社会关系中潜藏的某种紧张，可能催生谁也不希望发生的突发事件。有远见的深圳领导人对此不会不察。只有深刻理解上述经济现象之间的因果规律，追本溯源，认清要害，在“堵”与“疏”之间果断抉择，才能扭转恶性循环，让深圳的房地市场朝着符合市场经济规律和可持续发展的方向改进。