《不动产登记暂行条例实施细则实务指南与典型案例》书评-杂志之家

内容简介

专业条例及其实施细则起草团队专家领衔编写

逐条解读围绕实施细则108条规定从立法背景到实务运用逐一解析

以案释法精选现案例和生活实例使法律的规定更为生动，更容易理解

作者简介

李显冬，中国政法大学国土资源法律研究中心主任，民商经济法学院教授，博士研究生导师。中华人民共和国国土资源部法律中心学术委员会专家咨询委员会委员，中国农业经济法学会副会长，中国法学会能源研究会常务理事，北京市人民政府行政复议非常任委员，北京市法学会理事。

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第十条[共有不动产的登记申请]处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。

按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。

建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细则第三十六条的规定办理。

[相关规定指引]

《物权法》第93条、第97条、第101条、第105条(P409、410);《条例》第14条第1款(P417)。

[条文解析]

一、关于物权共有及共有人的处分权

(一)物权的共同共有和按份共有

物权的共有，狭义上指所有权的共有，但《中华人民共和国物权法》105条规定用益物权和担保物权也参照共有的规定，此类共有称为“准共有”，就不动产登记而言，无论是狭义的共有，还是“准共有”，都不再加以区分。

物权的共有，可分为共同共有和按份共有。

共同共有，指数人不分份额地共同享有某一个物权的共有形态，或者依一定原因成立共有关系的数人，基于共同关系，而共享一个物权的状态。共同共有关系有如下几个特点：一是共同共有人之间不分份额;二是共同共有的发生以共同关系为基础，通常只存在于婚姻家庭领域内和具有一定亲属关系的自然人之间。

按份共有，指两个或两个以上的共有人按份额(应有部分)对共有财产享有权利和分担义务的法律状态。按份共有的法律特征是：其一，按份共有的共有人对共有财产存在一定的份额;其二，按份共有的主体为两个或两个以上;其三，按份共有人对其物权份额享有相当于所有权的权利。

(二)共有人的处分权

就按份共有人而言，由于共有人之间有明确的权利份额，因而共有人的权利大小是可以确定的，这就为部分共有人单独行使处分权提供了前提。但是，按份共有人之间毕竟属于共有关系，而非各自独立的物权所有人，故其中部分共有人的变更，会影响到整个共有物的利用，更为重要的是，原本维持按份共有关系的人身信任关系可能受到冲击，从而影响其他共有人的利益，或者违背其他共有人当初设立或加入按份共有关系的初衷。因此，《中华人民共和国物权法》对按份共有人处分共有物权的行为作出了一定的限制，即未另有约定的，需要通过其他三分之二以上共有人的同意，否则就属于无权处分。而共同共有关系中，共有人之间特殊的人身关系更加紧密，在处分共同共有的物权时，需要全体共有人的同意。

共有人处分共有物需要申请登记的，登记程序自应担负起保护共有人财产权利的职责，至少应当在形式上不允许共有人违背物权法的规定行使处分权，故本条规定处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。

二、关于按份共有人须与受让人共同申请登记

在本条中规定，按份共有人转让其不动产权利份额应当与受让人共同申请转移登记，这与其他的物权转移登记相比有何特殊之处?事实上，其与普通的物权转移登记申请规则相比，并无特殊之处，即均遵循着“依双方法律行为转移物权需共同向登记机关申请转移登记”的一般规则。

关于哪些情形下须双方申请登记，哪些情形下只需单方申请登记，《条例》第14条做了集中规定。

该条第1款规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。该款表达的核心意思是，根据双方法律行为发生物权转移的，作出意思表示的双方均应向不动产登记机关证明自己确曾作出过此种意思表示，从而在形式审查范围内确保物权在因登记发生转移前已经具备了相应的债权基础。如果物权转移的意思表示不是以双方法律行为(合意)为基础，而是以单方法律行为或者无需意思表示受领人的法律行为为基础，则仍只需单方提出登记申请。此外，对于非依法律行为取得物权的情形，当然无需双方共同申请登记，因为物权的设立、变更、消灭，基于法律事实，要么基于事实行为。

《条例》第14条第2款基本遵循了上述标准，该款规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：(1)尚未登记的不动产首次申请登记的;(2)继承、接受遗赠取得不动产权利的;(3)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;(4)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;(5)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;(6)申请更正登记或者异议登记的;(7)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。不动产首次登记及不动产灭失，乃基于物的产生或消灭而自动取得或丧失物权;在遗赠中，只要受遗赠人表示接受遗赠即可发生法律效力进而可以单方申请转移登记;依有权部门的法律文书或者行政决定发生物权变动，乃基于法律的直接规定，故可直接单方申请登记;第4项属于权利主体身份信息或者权利自然状况的变化，不涉及其他人的利益，故允许单方申请登记;权利人放弃不动产权利的意思表示属于无意思受领人的法律行为，单方作出此种意思表示即可申请登记;更正登记和异议登记都是对已有登记瑕疵或错误的修正，只要单方提供证据证明即可，因而可以单方申请登记。

[典型案例]

熊某诉佳年华置地有限责任公司房屋买卖合同纠纷案参见：成都高新技术产业开发区人民法院(2013)高新民初字第846号民事判决书，来源：北大法宝wwwpkulawcn/Case/pfnl_119774520html?match=Exact，访问时间：2016年1月15日。[裁判要旨]

在房屋买卖关系中，房屋所有权转移登记手续属于房屋买卖合同义务本身的内容，买卖双方依法负有共同申请登记的义务。在买受人委托开发商代办证件的场合中，买受人在履行合同约定的交清购房款、提交委托被告办理分户产权证的委托书、保障书、申请书等相关资料的协办义务后，出卖人应当按照约定及时履行转移登记办理手续，否则应当承担违约责任。

[案情简介]

原告熊某诉称，2009年5月17日，原告与被告佳年华置地有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买商品房。合同约定原告委托被告办理房屋权属转移登记，若因被告原因未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已付款万分之一的违约金。2009年12月31日前被告向原告交付该商品房，按约定应于2010年12月31日前取得房屋所有权证书，但被告实际于2012年11月底才通知原告领取房屋所有权证。原告已按约定支付了购房款202986元，但被告逾期取得房屋所有权证书。原告据此向人民法院起诉，请求人民法院依法判决：一、被告支付原告逾期取得房屋所有权证书违约金1430449元;二、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称：一、根据《城市房地产开发经营管理办法》第33条的规定及商品房买卖合同补充协议第四条的约定，办理房屋产权登记手续是买受人的法定义务，作为出卖人是配合、协助的角色，根据补充协议第四条的约定，出卖人受买受人的委托办理产权证，买受人才是办理房屋产权证的主体，出卖人仅为协助、配合义务;二、买受人委托出卖人办理房屋产权证属无偿委托，除非出卖人具有重大过错、故意或者恶意，买受人无权要求出卖人承担责任。

[裁判理由]

依原、被告双方约定，办理房屋所有权转移登记为双方共同申请办理，并由原告委托被告进行办理，该约定符合《房屋登记办法》第32条“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：(一)买卖;……”、第12条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”之规定。故涉争房屋所有权转移登记系应由双方共同申请办理之事项，原、被告双方均应履行其于办理房屋权属转移登记过程中所负之法定、约定之义务。由于办理房屋所有权转移登记还须交纳相应的税费并提交办证所需资料等，故涉争房屋所有权转移登记能否依约及时办理不仅取决于被告是否及时交纳相应的税、费并将办理涉争房屋权属转移登记的资料及时提交房屋登记机构，也取决于原告是否及时履行委托协办义务。

依双方补充协议之约定，原告委托被告代为办理涉争房屋权属证书，并约定应由原告预交相应税、费及办证资料于被告。本案中，原告按照合同约定交纳了购房款，并于2010年3月16日，涉案房屋交付时，提交了委托被告办理分户产权证的委托书、保障书、申请书等相关资料，故本院认为原告已于该日完成其于办理房屋转移登记过程中其所负之协办义务。

被告作为涉案房屋的出卖人，其负有的产权转移义务乃买卖合同之内的合同义务，该义务的履行直接关系作为买受人的原告的合同目的能否得到实现，不能从买卖合同中割裂开，且履行该义务与违反该义务的违约责任已在双方《商品房买卖合同》中明确约定，故不能将产权转移义务单独作为委托关系而进行审查，因此，本院对被告的上述辩称意见不予采纳。

综上认定，被告佳年华公司并未提交充足、可采信之证据证明其已经及时履行了上述约定之办证义务，亦未提交足以证明逾期办证系因合同关系以外的第三方等不可归责于被告的其他原因造成，故被告依法应当承担举证不能的不利后果。最终，法院判决被告向原告赔偿违约金2450元，并承担本案诉讼费。

[实务指引]

买房时委托开发商办房产证，开发商迟迟没办下来，怎么办?

在房屋买卖关系中，房屋所有权转移登记手续属于房屋买卖合同义务本身的内容，买卖双方依法负有共同申请登记的义务。在买受人委托开发商代办证件的场合中，买受人在履行合同约定的交清购房款、提交委托被告办理分户产权证的委托书、保障书、申请书等相关资料的协办义务后，出卖人应当按照约定及时履行办理转移登记的义务，否则应当承担违约责任。

在商品房买卖关系中，形成了由卖方受买方委托统一办理产权证的惯例。但是，业主历经波折长时间无法取得房屋所有权证书的情形常常发生。卖方办事效率低下是原因之一，而整个开发项目难以通过相关行政审批也是其中的一个重要原因。因此，为了保全此项合同利益，在签订房屋买卖合同时，买方应当认真查看其中约定办理转移登记手续的相关条款，在卖方逾期仍不办理该项手续时，应当及时向其主张违约责任。

尽管法律规定不动产买卖应当由交易双方办理转移登记手续，但出于便捷的目的，由一方委托另一方办理的情况普遍存在。不动产登记机构应当注意查验申请人是否提交了符合规定的委托合同或授权委托书。