《当二手房遇上法律》：

(一)出租房屋的基本概念

按照我国相关法律法规的规定，出租房屋，一般是指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住使用或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的行为。

(二)出租房屋一般原则性法律规定

1.出租房屋，出租人和承租人应当签订书面租赁合同

为使租赁关系更加明确、稳定，出租人和承租人之间应当签订书面的租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：①房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额、支付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。

为了规范和指导房屋租赁及其经纪行为，一些地区还专门制定了房屋租赁方面的示范文本，如北京市就制定了《北京市房屋租赁合同》的示范文本，包含自行成交、经纪成交、委托的版本。人们在自行签订租赁合同时可以参考相关的示范文本，以更好地维护自身合法权益；如果自身获取房源的渠道较少、租赁经验不足的，也可以选择规模较大、信誉的经纪机构，通过经纪成交的方式进行房屋租赁。

2.不得出租的房屋

按照我国相关法律法规的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)属于违法建筑的；

(2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

(3)违反规定改变房屋使用性质的；

(4)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

因此，在承租房屋前，人们务必要对拟承租房屋的性质、房屋的产权状况、房屋是否有抵押、查封及其他权利限制的情况、房屋及所属设施设备的具体情况等有、充分地了解，避免不必要的麻烦；经纪机构也应合法合规作业，坚决不做禁止出租房屋的租赁经纪业务。

另外，对于依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用住房及其他特殊性质的房屋，在租赁方面法律上有限制或禁止规定，也应特别留意，否则可能贪小便宜吃大亏。如《经济适用住房管理办法》第33条就明确规定：“个人购买的经济适用住房在取得产权以前不得用于出租经营”。

3.出租住房的面积等条件应符合法律规定

按照我国相关法律法规的规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”这是我国法律对出租住宅的专门规定，目的在于打击各地出现的违规“群租”现象，保障承租人的基本权利。

关于出租住房面积的低标准，各地政府作出了具体规定，如北京市的标准为“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米.每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。”前述居住面积是指规划设计为居住空间的房间的使用面积。

4.房屋租赁实行登记备案制度

我国对于房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人都应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。这是一般性的法律规定，但有人不禁会对未经登记的租赁合同是否有效产生疑问，笔者认为，租赁合同登记与否，不会影响到租赁合同的效力，只要租赁合同成立并生效，租赁双方就应当依约享有各自的权利、履行各自的义务，而不能以租赁合同未登记备案就拒绝履行。但是未经登记的租赁合同，不能对抗善意第三人。

5.“买卖不破租赁”和承租人的“优先购买权”

“买卖不破租赁”和承租人的“优先购买权”是两个专业的法律术语，但近年来已被越来越多的人所熟悉。我国《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”和第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”即是最直接相关的法律规定。

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