写字楼惊爆“地产期权”，房产交易又出创新

随着北京写字楼供应总量的增加，市场竞争无疑将更为激烈。最近写字楼交易爆出“地产期权”新招法，将金融风险工具的概念引入地产交易，是一种大胆的创新尝试，也向买方市场发出了一种利好信号。

“地产期权”新鲜出炉

推出该计划的西奥中心在8月份曾以“35万入主西奥中心800平米一整层”的促销措施大幅度减少首付金额，降低客户投资的门槛，取得惊人效果。近日又做惊人之举，大胆提出“地产期权”概念，首次将金融风险工具的概念引入地产交易，再度引起市场关注。

资料显示，北京与日俱增的大量中小企业中，约有半数的注册资金在50万元以下。从这些中小公司的写字楼购买能力看，能够承受的一次性现金支出也就几十万元。而目前动不动就一两百万元的总价，对于中小公司确实门槛太高。目前，租用、购买写字楼的大部分是驻京的外地企业、机构办事处，中小型公司，主要涉及IT、金融、咨询、广告和中介服务等行业。由于这些企业大都还处于成长阶段、资金有限，公司业务的不断扩张限制了购置不动产的需求，现金流仅限于租用写字楼。

此外，这些买家对楼价保持一种观望的态度，通常对不动产的未来价值没有明确的预期，因此将风险降至低也是购楼的主要前提之一。在住宅市场，投资购房的比例非常高；写字楼市场则不同，由于资金和对市场了解的障碍，需求大部分都是实在的。而且，即便存在投资客户的购买，也只是部分成熟的并且有资金实力的投资群体的介入，规模不大而且素质高。

一般来说，传统的写字楼开发，都是租而不售，但是，近年来，很多以住宅立项的商务楼凭借价格和销售中资金组织的优势，多采取出售形式。一些业务稳定发展的公司意识到了花10年左右的租金购买具有70年产权的写字楼的经济性，以及购买写字楼对于公司战略布局的意义。但是，对办公物业价值的判断是一个长期的过程。购买办公物业属于高额投资，对企业的经营与发展会产生巨大影响。因此，买家在决定购置不动产时会更多地考虑如何降低投资风险，更多的是对楼价保持一种观望的态度。购置不动产的风险就是涨跌，与任何投资一样，都是买涨不买跌。在客户对不动产的价值走向无从判断时，就更加希望能有一种进退自由的投资方式。于是，“地产期权”应运而生。

“地产期权”，将金融风险工具的概念引入地产交易，是一种大胆创新的尝试。所谓的“地产期权”属于买方期权，即看涨期权，指期权的买方(客户)享有在规定的有效期限内按某一具体的约定价格向卖方(开发商)买进某一特定数量的相关商品(物业)期货合约的权利。但并不同时负有必须买进的义务。资金压力不大的开发商希望通过“地产期权”的方法，带旺整个物业的商务人气。特别是对于市场看涨地区已成现房以及使用需求大于投资需求的写字楼，这种期权交易更为适合。

在“地产期权”的模式中融入“以租代售”的方式，但回避了“以租代售”的缺陷，即：传统的“以租代售”方式是以一个较高租金在一个较长周期内实现“分期付款”的购买行为，客户的主要风险和负担来自于在较长时期内日常支出的高额现金流(长期负担开发资金成本和开发商出租利润)，以及远期的市场变化有可能带来的比较大的损失，并且这种交易方式很难放弃和转让；而“地产期权”计划的目的是，为投资者提供了安全的退出出口。

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