选楼看什么？

(一)选楼有何要点？

这个话题，对于购楼者来说就是教你如何买楼；对于发展商来说，就是要告诉大家怎样筹划楼盘才能畅销。

选楼着重考虑的因素有六项：

(1)地头适当；

(2)价钱相宜；

(3)总体规划完整；

(4)单体及单元布局妥当；

(5)房屋质量坚固，符合施工规范；

(6)物业管理服务周到，收费低廉，治安良好。

下面，我们逐项来说一说。

1.地头(楼盘所在的地理位置)要适当

地头怎样才算适当呢？

(1)交通方便。

(2)该地段无污染。举例说，不要在水泥厂的下风，不要在造纸厂、电镀厂、屠宰场、垃圾场、臭水涌的附近，不要在玻璃幕墙的对面。除了空气及水质的污染之外，还有噪声、蚊虫、强光、气味的干扰。

(3)生活方便。距离市场、医院、小学不太远，但也不宜靠得太近。有些人选地头常被旧观念影响：

①以自己住惯的地点为圆心衡量楼盘的远近。比方说，一向住在西关的人可能说天河太远。

②以离上班地点近、亲朋近为主要考虑点。这个观念其实落后了，因为随着社会的发展，我们的工作单位、亲朋居所是可能会变动的，而房屋的置换相对来说不那么容易。

选地头应看重的因素：

①符合城市规划发展方向。发展快的地段，房屋升值潜力大。

②附近高级住宅多，名校多，在公园旁。

③好在有点风景的地方。

2.价钱要相宜

价钱相宜不仅仅是指价钱便宜。关于价钱方面，提供以下几点意见做参考：

(1)每平方米6000元不算便宜，3万元也不为贵，关键看楼盘的质量。只要求价与物大致上相匹配，或者是物有所值。

(2)不要一开始就把自己的目标局限在某一个价位上(例如：每平方米9000~10000元)，也要考虑其他价位，比较哪一种更相宜。

(3)以楼房本身而言，究竟一平方米的成本造价是多少呢？以目前物价来说，低层建筑(4层以下)每平方米造价3100元左右，多层建筑(8层以下)约3800元，小高层(15层以下)约4700元，高层品质建筑(40层以下)5700元左右。

除了建筑造价之外，还有环境设施费、地价、税费及其他杂项，以上各项之和才叫总成本。总成本约为建筑造价的2.3倍(不包括地王价)。以多层建筑为例，总成本可以算出一个大概数(3800元×2.3=8740元)。低于这个数就是亏本，高于这个数就是盈利。利润多少才是合理呢？房地产开发工作艰巨且周期长，毛利20%~25%是比较合理的。这样算来，每平方米售价为1万~1.1万元左右，是个较合适的定位。这是一个大概数，每个区域有所不同，尤其是地的来源不同，因此会有差别。售价往往不是合理价，大多高于合理价，主要取决于市场的供求情况，也与经济及政治气候有关，越接近成本价钱越相宜。购楼不宜过分强调要合理价，购楼主要是捕捉适当的时机。(请参考后记，294页)

3.总体规划要完整

一个楼盘的素质高不高，很大程度体现在总体规划上。总体规划水平高不仅能给居民带来物质生活的享受，而且也能提供精神生活的享受。随着时代的进步，楼盘规划水平在不断地提高。对总体规划过高要求不现实，但最基本的要求应该能做到：

(1)各栋楼之间的间距要适当。房屋间距是发展商与购楼者争夺的焦点。对发展商来说，房屋排得越密就有越多的建筑面积可卖；对购楼者来说，房屋间距大些，生活会舒适些。这个矛盾怎么解决呢？本着节省及有效地利用土地资源，又保障人体生理上及卫生上的要求的宗旨，规划科学研究的结果是：冬至日后排房屋首层窗台有不少于1小时的日照(或大寒日有不少于3小时的日照)。每年冬至日这24小时是太阳运行低的角度，冬至这24小时，如果后排房屋的首层仍有阳光，那么其他日子以及首层以上的各层则有更多的阳光了。广州地区约为1H(H是前排房屋的高度)。举个例说，前排房屋如果18米高，那么后排房屋距离前排房屋要有18米宽，才符合要求。广州地区根据这个标准结合现实可行的情况，规定使用0.7H(东西朝向为0.5H)。购楼者看楼盘时按这个标准去衡量就是适当的了，但现在市面上一些楼盘连这个标准也达不到。

关于房屋间距方面，笔者有几点经验供大家参考。

①假如有两个楼盘的楼价相同，但房屋间距不同，其实际楼价是不相同的，间距窄者实质上升了楼价。

②间距若想达到1H，选三楼以上的楼层便可(以楼高6层为例)。层数越高的楼层通风采光越好。但实践告诉我们，如果没有特别的目的(比如想利用天台，或考虑顶层价钱较低等原因)，不宜选择顶层，因为上面的隔热层、防水层常常难以令人满意。此外，顶层由于空旷无遮挡，受太阳光辐射较强烈，楼房顶层的圈梁及天面楼板的胀缩变形较大，与外墙砌体容易产生离缝。这种情况当然不是每幢楼都会出现，如果出现，一是会影响室内装修，二是容易渗水。

③同样的间距，点式(即塔状)的楼房由于短，互相遮挡的情况较少些，因此通风采光的情况会比长条形板式的楼房好些。

④个别情况下，间距虽窄，但也可能通风良好。比如一条巷子，由于巷口朝向主导风向，而且巷子末端不堵死，让来风有出处，这种情况就会产生巷道风，即使巷子很长，也是很凉快的。但不要坐在家里想当然，购楼时要到现场实地多体验几次，才能判断哪些单元有风直接吹到，哪些单元风只从旁边吹过，风不入室。

(2)绿地多。植物是保持生态环境的主要因素。当前大环境污染严重，威胁到人类的生存。小区绿化可改善小区气候、营造良好的生存环境。买一个好的单元容易，买一个好的环境难；单元可以进行二次设计，把它改造到满意为止，而小区的环境已成定局，个人对它无能为力。绿化对人们的物质生活很重要，空气清新怡人，可以促进健康；绿化对人们的精神生活也是很重要的，能够陶冶人们的性情。构成风景的主要元素就是绿化，不言而喻，若没有花草树木，还有何风景可言？既然绿化是购楼者非常看重的因素，发展商只有搞好这一点，才能吸引买家。绿化是衡量环境质量的一项极重要的指标，《居住区规划设计规范》(以下简称《规范》)规定绿地率为：新建小区不低于30%，旧区改造不低于25%。随着社会的进步，这个规定指标还会提高，目前所见的小区能达到25%已算不错了，规范规定，一块绿地的窄边要大于8米才计算其为绿地面积，屋边余角的零星绿地不计，可见绿地率不是以所有绿地面积之和为计算基础的。

对绿化环境的认识：

①既要看绿地的数量，还要看绿地的质量。绿地虽然不少，但是只简单地铺铺草皮，只求把黄土盖住，地上稀稀落落地点缀些小树及花，这对小区气候的改善意义不大；需要大绿化，大树葱绿婆娑，能提供休息遮阳和地面活动的环境。一开始若不下点本钱大量种植乔木幼苗，不可能指望将来有林荫夹道的景象。小区环境宜“先绿后园”，即先见绿化，尽快形成面貌，之后才修饰成为花园，没有绿化为基础，什么环境也谈不上。

②小区里有池塘、溪流等水体，对小区环境有好处，水体的面积也算绿化面积。

③单体(或叫作栋，即一幢楼)平面若多曲折，必然把用地分割得较零碎，大块绿地少了，对环境质量有一定的影响。

④所谓“罗马广场”、柱廊等石屎(混凝土)产品，这是一些小区环境的流行配套，其实际意义不大，反而占用了本来就不多的绿地面积，华而不实，由于它的柱式不伦不类，缺乏艺术性，反而有破坏了小区整体形象。当前的小区自然美不足，建设美有余，这是商业炒作的遗孽。有的小区设置了很多瀑布、喷泉或人工景点，超出正常住宅小区的状态，目的是在推销楼盘时制造声势，宣称为公园环境，拍广告宣传，让外来人参观。这些设施日后不可能经常使用，维护费太高。小区环境为居住功能服务，居住就是长期过日子，素淡、实惠、雅俗共赏的做法才经得起时间的考验。但素淡不是虚无与单薄，而是实实际际，既丰富又充实，这需要真功夫，花大力气。住宅小区的景点朝夕相见，不宜设置那些自欺欺人的所谓抽象雕塑或新潮艺术品，这些东西看一两眼还可以，时间稍长会令人厌烦。即使是真正的纯艺术品也不宜多设置，出入皆见，一来变得熟视无睹，二来太熟则烂，再好吃再好看的东西，日日吃，日日看，也变得索然无味，同时也毁了艺术品本身，除非经常一批一批地更换，而这只靠小区的管理费不可能办得到。所以说，又有用又好看的东西才能保存长久。这些东西不是那么容易做得出来的，难就难在这里。

(3)居住环境安宁。在小区中，居住建筑与公共建筑，功能分区明确，各得其所，莫让商店、娱乐场所、小学、幼儿园等公共建筑干扰住宅。居住讲究私密、宁静与安全。有的小区首层全为商店，小区里道路变成马路，人车川流不息，尘土飞扬，这对居住质量有很大的影响。为了不让小区里的交通影响居住区的宁静与人行方便，其中有一种做法是人车分流，车到小区边缘即入地库。

(4)生活设施齐全。为了生活的方便，小区里的公共设施如幼儿园、托儿所、小学、医院、市场、邮局、健身及娱乐场所好配套齐全，即使小区里没有，附近也应该有。在这方面，大型楼盘较有优势，容易办得起。在此应注意两点：

①配套项目如中学、医院等是有计划，但遥遥无期也等于无，因此要落实年份期限，这是补充合同的内容之一，可以宽限几年，总比“讲唔定”(遥遥无期)强得多。

②即使配套齐全，但摊分到每户的头上负担重，也使人难以承受。有的公共设施办成高价经营，这样的公共设施有也等于无，甚至还不如没有。不过，即使其他设施可以没有，唯绿化及治安这两项一定要保障。

在正常情况下，大盘比小盘起码有额外的好处：小区气候改善明显些；户外活动范围大些，散步或缓步跑都有足够的场地；视觉环境好些。

以上4项是对小区总体规划的最基本要求。不要以为达到这些要求就够了，小区的文化环境、艺术环境、智能环境要求等，还有广阔的领域需要充实提高。发展商若不下大力气去营造这些环境，筹建一个楼盘要三五七年，到楼盘具规模时又落后于人，正如早年的楼盘比现在的楼盘显得落后一样，被购楼者挑三拣四，无可奈何地降价或贱卖。这厢购楼者叹惜买不到合意的楼，那厢开发商守着空楼……

4.单体及单元布局要妥当

(1)怎样选择单体。

一进售楼处，售楼小姐便围上来侍候你，问你欲购多大的单元，不断向你展示各种类型的单元、各种价位、多种楼层的选择等。此时你不要被一叶障目，应抽身出来先去了解总体规划，看模型及总平面布置图，再到实地去对照。选择的方法如下：

①楼外视野开阔，无阻挡。在此提醒购楼者，务必搞清楚前面的开阔地带以后是否还要建楼，必要时要在购楼合同中补充这一保障。

②面向小区的中心花园、小区内外的风景点或大幅绿化地，视野要开阔，而不是穿越两栋楼之间的间距探望。

③朝向好：东南向(南偏东15度左右)好，其次是南向，东向及北向也还可以，西向不好，尤其纯向西最差。确定朝向即看总平面图示的指北针，好自己带一个指南针实地核实。不要以为现在有空调了，向西无所谓。向西弊处较多，一是多耗能源，小数怕长计；二是光线过强对身体、眼睛无好处，使室内陈设及衣物加速陈旧。向西单元即使面对风景点，为了遮阳要拉上窗帘，再好的景色也欣赏不到。风景与朝向两者，其中有一大缺陷时应选择以朝向为先，宁可东向(或北向)树木，也不西向罗马广场。

④东西向的单体，每个单元不是向东就是向西，这当然不好，但这个单体也不是无一可取，其末端单元是向南(或向北)的，不要忽视了它。

⑤单体附近有适当的室外空间，便于邻里之间的交往。

⑥出入方便。有的大型小区，边缘的单位距离小区车站很远，长年累月要费时走路，时间一长就让人厌烦。

⑦关于海景楼。住宅面向河溪，本来是很难得的地理位置，但要明白两点：一是现阶段的河流水质污染严重(尚需时日方能治理好)，水干(退潮)时，水及岸边是污黑的，有时还发出臭味，避之唯恐不及，日夜对着它，只感到烦恼；二是若光是一条河，没有丘陵、园林或其他成景素材的配合，这样的环境是寡趣的，并不那么宜人。莫一味沉迷于以水为财的梦幻中，否则，将付出昂贵代价而无所值。

(2)单元布局。

什么样的单元才算好呢？下面有九点基本要求。

①平面布局紧凑，在好用的前提下实用率高。紧凑的反面就是松散，举例来说：饭厅不在厨房旁边，两者相隔一段距离；出去阳台然后转到卧室去，入户门先经过一条长长的走廊，经过各室的门然后到达客厅，等等。这样的单元布局就是不紧凑。挑选单元，首先要看它好不好用，孤立地说实用率高并不一定好。实用率是单元的净面积与出售时标定的面积之比。某些情况下，实用率虽然高，但如果净面积当中有很大部分是走廊的面积，而厅、房的净面积不多，或者虽无明走廊，厅中暗廊多，厅变成交通厅，摆不下多少家具。此外，房间的形状长宽比例不恰当，门的位置不恰当，这些都会使单元不好用。某个单元号称有多少多少面积，用起来不觉得它有这么多，俗话说“面积唔见使”(粤语方言，指用起来没有那么多面积)。可见，光是实用率高还不能说明这个单元就好，要在单元好用的前提下，实用率越高越好。一般来说，实用率有85%已算不错了。有些楼盘标榜实用率为90%或90%以上，除非是变相的降价或奉送，达到那么高而单元又好用是不容易的，或者说是特例。

②厅采光良好，无黑房，厨、卫都有自然采光。虽然卫生间没有自然采光是容许的，但是使用起来不方便、闷气且不卫生。有的厅后半截采光不足，变成暗区，暗区的使用价值较低。房间良好的进深是光源高度的2.5倍，一般窗的上边高度为2.5米，那么厅的良好进深则为6.25米(简化为6.5米)，大于这个数(当然也不是要到分毫)的地方就属于暗区了。

③开向厅的门不宜超过3个或者3组(两个门聚在一个转角处称为组)。厅门多不好，不是因为不好看，而是门附近的地方变成走道不能利用，使厅的有效面积减少。一般情况下厅要有3个门(一个是户门，一个是阳台门，还有一个门是去走廊通各室)，特殊情况下厅只有1个或2个门。有的单元各室的门都直接开向厅(5个或者更多)，这种布局，既减少了厅的有效使用面积，又缺乏私密性(住宅讲究私密性、舒适性、安全性)，客人站在厅中央环视一周，对全家一目了然，这样还有何家居趣致呢？

④走廊越短越好，没有走廊更好。因为走廊会耗去建筑面积，只起交通作用。但这有个前提，单元要好用，否则，取消走廊容易，反使单元变成了一个杂摊子，那就适得其反了。1厅1房或1厅两房的单元，如果设计得好，可以做到既好用又没有走廊。一般来说，1厅3房或以上，有点走廊是正常的。在必须有走廊的情况下，如果能使走廊除了起交通作用之外，还兼有其他用途(如玄关、阳台、走廊旁边有壁柜等等)，无形中提高了面积的使用价值。这需要有较高的设计技巧。

⑤无纯向西的厅、房。当然，辅助的房间(如厨房、卫生间等)是可以向西的，否则住宅岂不都是糖葫芦串式(行列式)了？

⑥厅的视野开阔，不受阻挡。

⑦厅有阳台，阳台的视线与邻居的阳台不互相干扰。有的高层建筑，厅无法设置阳台，把阳台安排到卧室房去了，不是说卧室房不能有阳台，而是在只有一个阳台的情况下，应首先设在厅才符合生活规律。又有的单元，相邻的两个阳台面对面或在一个直角位置上。这种布局使家居生活很不方便。除了视线干扰之外还有噪声干扰，吟哦细语皆互闻，缺乏私密性。民间将这种单元布局幽默地称为“伸手可借豉油”。

⑧大房好有两个窗，两个窗各处于不同朝向的墙面，而且两窗之间距离拉远些为佳。这样便于室内布置及分隔，利于室内通风及使室内光照均匀。

⑨高层住宅建筑的交通核心筒内容有安全楼梯、电梯、候梯厅、设备管道井等。交通核心筒设计得好或不好，对住户有很大影响，主要看以下几方面：

A.核心筒设计得好，面积就小些，每户分摊的面积也就少些。挑选单元时不但要看单元里的布局是否合理，也要看公共部分是否合理，因为最终会分摊到各户的头上来，即使不用面积分摊的形式表达，或用平方单价的形式表达，实质也一样——羊毛出在羊身上。

B.候梯厅好有自然采光及通风(即是有窗口向外)。按设计规范，自然采光及通风可以用人工照明及机械送风代替，但这样的候梯厅容易使人感到闷气。

C.高层住宅防火很重要，超过消防队救火设备的高度时，外界也帮不了忙，因此保障住在里面的人能逃生是一个重要的问题。火灾时电梯停止运行，因为电梯井一旦打开，就犹如一座烟囱一样，起助燃的作用，加速火势蔓延。人们必须从楼梯逃生(这楼梯也有人叫走火梯)，因此要保障楼梯间不能让烟气灌入(若烟气充满楼梯间，人会窒息而死，而不是被烧死)，通常会在未进入楼梯间之前设一个防烟前室(一般是候梯厅兼做防烟前室)。防烟前室与住宅走廊之间有个弹簧门分隔，其作用是让人们逃入防烟前室，一通过这个门之后，门仍保持自动关闭的状态，防止烟气再灌入防烟前室。某户失火，烟气只能外溢到走廊，被走廊的自然通风或机械排风排走，不会灌入防烟前室，即使有也被排走，这就是防火原理。购楼者要辨清核心筒是否符合防火原理。我国的高层住宅使用正处于方兴未艾阶段，甚少经历过高层住宅失火事件，未意识到它的重要性，不少人对核心筒漠然视之，或误以为是公家的事，与己无关，这是个很严重的问题。

前面讲到怎样看单元的布局，除了满足前述的9项要求之外，不要疏忽了层高(即楼层的高度)。经科学研究，南方的住宅，层高一般以3米为宜(包括楼板的厚度)，净高只有2.8~2.9米。按规定，净高应不少于2.5米。房间的高度有三点作用：一是人体生理上需一定的空气量，空气量不足影响智力发育；二是经济型的单元在面积上紧巴巴，缺乏储物的地方，此时就要向空间寻求解决，如果层高太低，则家无长物；三是观感作用，一个房间如果高度低就会产生压抑感。建筑对人们有用的是建筑物里面空着的部分，而不是其实体，实体只是用来构成空的部分，实体的用途只是可看，所以空间才是最主要的。室内装修最主要的是制造宜人的空间形象，而不是把实体的内表面涂贴得鲜鲜艳艳作为最终目的。买楼也是买空间，层高太低等于降低居住质量。从经济角度来说，如果层高从3米降到2.7米，也即是每层缩减30厘米，10层的高度做出11层，无异于提高了售楼的价格，购楼者吃亏了，相当于每平方米1万元的单位只值9000元。