本书系对房地产开发领域所涉案例裁判要点及裁判规则的系统整理,旨在为从事该领域审判、仲裁、法律服务及研究的相关人员提供实务学习与操作的便利。
本书共分为上、下两篇。
上篇为人民法院裁判要点。汇集了截至2016年12月31日,人民法院民一庭编著的《民事审判指导与参考》、人民法院办公厅的《人民法院公报》、人民法院研究室编著的《司法研究与指导》中刊载的涉及房地产开发纠纷的案例裁判观点、信箱答复意见。按照案例涉及的内容、案由进行了分类,并对案例、信箱答复加注了索引。
下篇为裁判规则。具体分为三编:编为法律、行政法规、部门规章及相关文件简目,因前述规定内容多、篇幅长,故仅列示目录指引;第二编为人民法院司法解释、会议纪要、答复、函复;第三编为地方法院会议纪要、规定、意见、答复、解答。后两编汇集了自2003年至2016年12月31日期间人民法院及地方各级人民法院的涉及房地产领域的相关司法解释及审判指导意见。
张培亮
山东建仑律师事务所主任。曾在大型建筑施工企业工作近20年,经办过大量涉及建筑、房地产领域的诉讼、仲裁案件及非诉讼业务,积累了丰富的实务经验。现为全国律协建设工程与房地产专业委员会委员、山东省律协土地与房地产专业委员会委员、山东省建设工程争议评审专家委员会委员、淄博市人民政府法律专家库成员及法律顾问、淄博市律师协会建设工程与房地产专业委员会副主任、淄博市房地产评估委员会委员、淄博仲裁委员会仲裁员及专家咨询委员会委员。
执业过程中,致力于建设工程与房地产法律问题研究。编撰了《建设工程法律问题实务问答》《律师办理房地产项目转让法律业务操作指引》等专业刊物;参与了《2013版建设工程施工合同》及《较高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(二)》(征求意见稿)的讨论及修改。有大量于《中国建设工程法律评论》《建筑房地产律师实务》等业内书刊及收录于全国律师论坛、全国律协建设工程与房地产委员会论文集等各专业法律刊物。应相关单位邀请,为近两千家工程施工、房地产开发企业进行了法律风险防控及纠纷处理的专业实务讲座。并组织律师团队为50余家房企或重点建设项目提供专业法律服务。
2015年10月,经《建筑时报》、美国《工程新闻纪录》(ENR)、中国建筑业协会、中国房地产业协会、全国律协建设工程与房地产专业委员会等多家单位组成的专家推荐委员会推荐,被评选为“最值得推荐的中国工程法律 60 位专业律师”。
联系方式: zpllvshi@126.com
上篇较高人民法院裁判要点
一、建设用地使用权合同
1.行政机关依法收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当按照作出收回土地使用权决定时的市场评估价给予补偿
2.诉讼中达成的调解协议的效力问题
3.人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价,不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿
4.当事人在合同中关于履行期限约定不明的,应按照《合同法》第61条、第62条的规定作出补充
5.违法不建防空地下室应缴纳防空地下室易地建设费
6.内部行政行为外部化具有可诉性
7.出让人按照联合竞买人的约定与其中一方签订土地使用权出让合同的,另一方联合竞买人不属于必须共同进行诉讼的当事人
8.国有土地使用权受让人与国有土地原使用权人约定交地义务,不足以否定国有土地使用权受让人与国土部门随后签订的国有土地使用权出让合同性质
9.应根据当事人的合同约定与履行情况综合认定合同之债的权利义务关系
10.案件裁决生效后,划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,当事人以此为由主张合同有效,申请再审的,人民法院不予支持
11.当事人双方恶意串通签订合同损害第三人利益的事实认定
12.国有划拨土地使用权转让中受让方已经取得国有土地使用证,但因政府相关主管人员失职行为导致未办理土地出让手续的,不影响转让合同效力
13.合同履行殆尽时守约方不得依约解除合同
14.土地行政主管部门与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为属于民事行为
15.未取得国有土地使用权证,但取得土地代用证后转让土地使用权不影响转让合同的效力
16.如何认定划拨土地的使用人在土地改变性质之前与他人私下签订的《土地使用权转让合同》
17.受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的,转让行为有效
18.当事人一方就合同内容的变更发出单方意思表示,在对方当事人未明确认可时,不发生合同变更的法律后果
19.土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封,受让方有权中止支付相应的土地转让款
20.买卖合同被解除时已办理交付和登记的标的物应如何处理
21.没有完成开发投资总额的25%以上,是否影响合同的效力
22.未经原始确权的土地发生的权属争议不属于人民法院受理民事诉讼的范围
23.能否认定土地使用权出让合同部分无效、部分有效
24.诚实信用原则在民事审判实践中的具体运用
25.对土地使用权实际受让人及土地使用权的转让是否为“一物二卖”的认定
26.当事人订立合同过程中均存在缔约过失,损失应各半承担
27.国有土地使用权出让合同效力的认定条件以及国家政策在此类合同履行中的具体体现
28.债权人转让权利并通知了债务人,但依据债权转让协议制作的民事调解书被人民法院撤销后,如何确认债权转让协议的效力
二、合资、合作开发房地产合同及项目转让合同
1.认定变更工业用地使用权作为合作开发房地产合同出资约定的效力问题
2.合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定
3.涉及农村集体所有土地的委托代建合同中,对外销售利润分配条款的效力如何认定
4.以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定其效力
5.如何区分合作开发房地产合同中的清理条款与“名为合作,实为借贷”合同
6.非因双方当事人原因导致合作开发房地产合同解除的,出资方有权享有相应的土地增值收益
7.对房地产项目转让中一物数卖行为的认定处理
8.双务合同中当事人是否享有合同解除权的判断
9.合作开发中不同合作协议、举证责任、联合账户资金支取的认定
10.行政机关注销国有土地使用证但未注销土地登记的,国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人
11.当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件的区分
12.合作开发房地产合同中,不负有出资建设义务的一方,实际完成案涉项目建设的,不应认定为违约
13.多份补充协议项下最终履行内容的确定原则
14.合作开发中争议房屋产权的归属判断及因容积率增加导致房产面积增加项下房产分配的处理
15.以合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属
16.前后两份合同(协议)对同一内容有不同约定产生冲突时的认定处理
17.双方未进行最终结算,一方请求对部分争议先行处理的,不予支持
18.合同解除,以享有解除权一方的相关解除文件送达相对方之时作为开始发生法律效力的依据
19.当事人协商一致解除合同,一方反悔不予支持
20.合资、合作建房合同被认定无效后,出资方出资转化为在建工程如何处理
21.合作开发房地产合同纠纷无效后,不能根据合同约定分得的房产价值进行投资补偿
22.合同无效后的处理
23.法人与他人恶意串通签订合同,表面上损害法人自身利益,实质上损害第三人利益的,第三人有权提起确认合同无效之诉
24.不安抗辩权的适用条件及其处理
25.签订合同并接受使用他人投资后,又以缔约行为未经公司股东同意为由主张合同无效的诉讼请求不能得到支持
26.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益导致合同无效的认定和处理
27.房地产合作开发合同解除条件的认定
28.双方均要求履行合作开发协议,一方诉请另一方给付代垫款项应不予支持
29.如何确定民事再审案件的审理范围
30.妨碍举证的事实推定规则在审判实践中的具体适用
31.内心确信与实质公正
32.行政机关依法查封的房地产,能否判决交付和移转产权
33.新设企业与注销企业之间承继关系的认定及新设企业对注销企业无权人行为追认的法律效力
三、房屋买卖合同
1.房屋存在质量问题时实际损失的认定
2.开发商逾期交房与逾期办证违约责任的认定
3.股东提起第三人撤销之诉的限制
4.在两种解读结果具有同等合理性的场合,应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定,借此传达和树立重诺守信的价值导向
5.如何正确适用证据规则认定当事人之间法律关系的性质
6.合同约定解除与债权合意抵
本书系对房地产开发领域所涉案例裁判要点及裁判规则的系统整理,旨在为从事该领域审判、仲裁、法律服务及研究的相关人员提供实务学习与操作的便利。
本书共分为上、下两篇。
上篇为较高人民法院裁判要点。汇集了截至2016年12月31日,较高人民法院民一庭编著的《民事审判指导与参考》、较高人民法院办公厅的《较高人民法院公报》、较高人民法院研究室编著的《司法研究与指导》中刊载的涉及房地产开发纠纷的案例裁判观点、信箱答复意见。按照案例涉及的内容、案由进行了分类,并对案例、信箱答复加注了索引。
下篇为裁判规则。具体分为三编:及时编为法律、行政法规、部门规章及相关文件简目,因前述规定内容多、篇幅长,故仅列示目录指引;第二编为较高人民法院司法解释、会议纪要、答复、函复;第三编为地方法院会议纪要、规定、意见、答复、解答。后两编汇集了自2003年至2016年12月31日期间较高人民法院及地方各级人民法院的涉及房地产领域的相关司法解释及审判指导意见。
本书较为系统地汇集了法院在审理房地产领域案件中的裁判规则,并对人民法院相关业务庭、室编著刊物中刊载的典型判例及裁判要点进行了归纳整理。不仅方便建设工程从业人员检索查阅法规、案例,还能够使读者、快速了解司法审判实践中对建设工程领域所涉争议纠纷的处理原则和裁判思路,是一本实用性很强的工具书。
——朱树英
中华全国律协建设工程与房地产专业委员会主任、上海建纬律师事务所主任
书还不错。
非常透彻的见解,如醍醐灌顶!
书的质量超赞的!
人民法院审理房地产案件裁判要点与裁判规则,没有什么分析,下篇全是将法律条文,不厚道。