1、文本——书中收录的法律文件均为经过清理修改的现行有效的法律标准文本,修改的条款均按照修改决定进行了相应的修改,是精心打造的确保法律统一与适用的文本。
2、专业解读——由国务院法制办等立法及司法机关专业人士负责对法条、专业术语以及司法难题进行解答,帮助读者把握立法精神,理解条文含义。
3、简约实用——每个分册都撰写有适用导引,重点提示立法动态及适用重点、难点;应用部分可依据目录予以查询;配套相关规定,便于读者查找适用。
同时,第四版还在第三版基础上结合的立法与司法实践对法律做了更为实用的解答,并根据读者的要求在“应用”部分增加人民法院公布的指导案例裁判要旨,使内容更加充实和完整。
为了帮助读者理解与适用法律,我社于2008年9月开始推出“法律注解与配套丛书”,深受广大读者的认同与喜爱。随后,应广大读者的要求,我社陆续扩充本丛书品种,第四版共有51种,成为法律工作者办案运用和公民法律学习的有力助手。
中央级法律类图书专业出版社,成立于1989年6月,是中国的法律专业出版商和法律信息服务提供商之一,隶属于国务院法制办公室。
适用导引
物业管理条例
及时章总则
及时条[立法宗旨]
第二条[物业管理定义]
1物业管理基本内容包括哪些方面
第三条[选择物业服务企业的方式]
2如何具体理解物业管理活动实行市场竞争机制所应当
遵循的公开、公正、公平原则
第四条[物业管理发展的途径]
第五条[物业管理的监管机关]
第二章业主及业主大会
第六条[业主定义及权利]
3物业服务企业的哪些行为属于侵害业主权利
4业主行使知情权是否应当受到法律保护
第七条[业主的义务]
5业主在物业管理活动中具体应当履行哪些义务
6业主大会和业主委员会对违反相关义务的业主,可以
采取何种措施
7如何分配共有部分在物业服务企业进行物业管理期间
所产生的收益
第八条[业主大会代表业主合法权益]
第九条[物业管理区域的划分]
8房管局未考虑小区内物业共用设施设备等因素而作出
的物管区域划分决定是否有效
第十条[业主大会成立方式]
9什么情况下可以不成立业主大会
10首次业主大会应如何召
第六条[业主定义及权利]房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
四)参加业主大会会议,行使投票权;
五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
六)监督业主委员会的工作;
七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
十)法律、法规规定的其他权利。
注解
业主,是指物业的所有权人,通常指房屋的所有权人,也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。物业使用人是与业主相关的一个概念,主要是指物业承租人等物业的实际使用人。一般而言,物业管理只涉及业主与物业服务企业之间的权利义务,而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住,而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租他人使用。这样,物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业服务企业,还涉及承租人。除此之外,物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念,明确物业的使用人不是业主。物业的使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人,对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利;而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权,没有处分的权利。
应用
3物业服务企业的哪些行为属于侵害业主权利
1)开发商擅自出售占用业主共有道路或其他场地的车位,属于侵害业主权利的行为。根据《物权法》第74条第3款的规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。(2)挪用共用部分维修基金属于侵害业主权利的行为,业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的所有权以及管理和使用的监督权。(3)小区的主要景观被大量擅自安装标语宣传牌,侵犯了业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有的知情权和监督权。(4)小区绿化维护和还原不到位、水池清洁迟延、地下水道堵塞、小区保安纪律差脱岗等问题,侵犯了业主享有按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务的权利。(5)阻挠设立业主大会,属于侵犯业主权利的行为,《物权法》第75条规定,业主有权设立业主大会,选举业主委员会。
4业主行使知情权是否应当受到法律保护
业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据较高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定,业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的,人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定,业主以合理的方式行使知情权,应当受到法律保护。(《较高人民法院公报》2011年第10期:夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案
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