第3章 商品房投资的技巧

很多人看到房价涨了，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房转手一卖赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期很长，碰上调控，或者你的眼光不准，就很难脱手，只能被动地“炒房炒成房东”。积压了资金，耗费了时间，影响了工作，心力交瘁，得不偿失。本章首先讲解如何挑选商品房及商品房投资的五种方式，然后讲解开发商的炒作四法和投资者的应对四法，接着讲解商品房投资成功的技巧，讲解如何挑选二手房和二手房投资的陷阱、防范技巧。

3.1 如何挑选商品房

我国的商品房经过20多年突飞猛进的发展，已经比当初有了质的飞跃，从最初的仅能满足吃喝拉撒最基本需求的“有其居”演变成今天集居住、工作、娱乐、社交于一体的“优其居”。

随着城市化进程的加快和人们工作生活的需要，人们对商品房的需求量逐渐增加。拥有一套自己的住房是很多人的梦想，然而购买房产是人们生活中很昂贵的一种消费行为，可能要花费一辈子的积蓄。因此购房选择正确，能够节省大量资金，甚至取得高额回报；选择失误，则会带来无穷无尽的烦恼。到底该如何挑选商品房呢？下面来详细讲解。

3.1.1 挑选商品房的原则

挑选商品房的原则共有四项，如图3.1所示。

图3.1 挑选商品房的原则

1) 质量是否合格

商品房作为一种特殊的商品，其好坏也应符合一般商品的评判标准，即质量是否合格。但是目前市场上出售的商品房大多是期房，所以投资者在挑选住房时还无法像挑选其他商品那样非常直观地查看、鉴别其物理特性，通常只能根据开发商提供的房屋平面图和各种数据，从房屋的户型设计、功能划分等方面进行挑选。

适合的住宅户型是以“室”来划分的，“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常来说，住宅中不小于12平方米的房间称为一个“一室”。目前各房地产公司推出的主打户型多为两室一厅、两室两厅、三室两厅等几种户型，面积一般在80～150平方米之间。购房者在挑选房屋时切莫一味求大求全，如果是为自住而购房，应着重考虑自家的人口数和经济实力。

合理的功能分区主要是指动静分区。一般来说，起居室、餐厅和厨房是住宅中的动区，它应靠近入门处设置；卧室是静区，它的位置应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；同时室内交通线应尽可能便捷。

舒适的空间尺度为了保障楼房尤其是住宅有充分的采光和日照，依照有关规定新建多层住宅平行布置的建筑间距，应为其前部或南部建筑高度的1∶1到2∶3；并列建筑山墙之间应不小于6米。对于房屋的层高，有关专家建议，2.8米的层高才适宜居住。

2) 交通是否便利

无论在何处购房，交通都是必须要考虑进去的重要因素，即便有私家车，道路条件好、进出方便、有停车位也才能物尽其用。不过对于大多数购房者来说，考虑的交通问题主要是这里的公共交通是否方便。位于主要交通干道附近的居住小区，交通相对比较方便，这样购房后的交通成本也就不会太高。

3) 价格是否合适

投资者在购房时，要广泛撒网，然后重点跟踪几个重要的楼盘。特别是当开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行促销时，投资者一定要敢于果断出手，抓住机会，购买升值潜力大、质量有保障、价格低廉的楼房。

4) 开发商是否有实力

投资者在购房时，更应对房地产开发商进行多方了解，比如开发商具备不具备房地产开发经营主体资格、商品房建设项目是否合法、土地使用有无批件、开发商资金实力如何、是不是靠预付款来维持工程进度等。总之，一定要挑有信誉的开发商，以减少售后之忧。

3.1.2 认真考察商品房的环境

居所内外环境品质的提高更是体现居住质量的核心所在。只有在好的、高品位的小区之中，所谓的佳居才会物有所值。买房考察环境一般是指“近看小环境、远看大环境”，如图3.2所示。

1) 小环境

小环境是指楼群和小区环境，例如小区是否是封闭式小区、物业管理水平如何、绿化覆盖率是多少、配套设施如何、居住者文化层次如何。

封闭式小区入住后，安全性和私密性更高，比不封闭小区要优越。物业管理现在已经较为普及，一般来说，专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门能力强。

图3.2 考察商品房的环境

绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积。绿色令我们有回归大自然的感觉，小区内如果有较好的绿化，就会形成园林式小区，现在绿化面积的多少已成为衡量小区档次的一个重要标志。

配套设施包括商店、药店、运动场、健身设施等，高级的有网球场、娱乐厅等，如果小区规模大，还应该有幼儿园、小学、大型超市、公共汽车站等。

另外，小区内的居民还要有相当的文化层次。俗话说：“百万买房，千万买邻。”邻里关系、文化氛围也是一种环境。

2) 大环境

大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置等。

大环境的考察主要包括：是否靠近宜人的风景点，如公园、大山、大海等；是否靠近大学等文化气氛浓厚的单位；附近是否有集贸市场或商业区；交通是否便利，是否靠近公交站、是否有主要干道通过等。

另外，还要考察该小区附近有没有污染源，如不能靠近有烟囱的工厂、不能紧邻噪音较大的交通主干道等。

3.1.3 挑选商品房的技巧

一般情况下，在确定购房前大都会实地考察一番，以免因为买下有缺陷的住房而带来遗憾。挑选商品房的技巧，如图3.3所示。

图3.3 挑选商品房的技巧

1) 不看白天看晚上

入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

2) 不看晴天看雨天

下过雨后，无论房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的侵袭，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。

3) 不看装潢看做工

好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加讨价还价的筹码。

4) 不看墙面看墙角

查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

5) 不看窗帘看窗外

为了掩饰房屋的朝向、采光、遮挡等问题，故意用窗帘做道具，这时就要打开窗帘，注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好，前方是否有遮挡。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

6) 不看电梯看楼梯

许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。

7) 不看冷水看热水

如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。

8) 不看地上看天上

除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房的墙壁外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或漆色是否均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。

9) 不看屋主看保安

可以和小区管理员或保安聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

10) 不看建材看格