经济概况与市场

筛选篇

澳洲经济发展前景与房地产的关系

一、澳洲经济发展的国情及各个首府城市房地产市场梗概

澳大利亚，简称澳洲。位于南半球的大洋洲，是世界六大四面环海的国家之一。自1770 年4 月9 日，英国船长詹姆斯 库克(James Cook)首次发现并登上这片新大陆，1788 年首批英国囚徒踏上这片土地就开始了澳大利亚的统治和管理，澳大利亚成为众多英联邦国家成员之一。

澳大利亚是世界上较大的岛屿，占地面积7,692,024 平方公里，约为日本国土面积的20 倍。2012 年底的人口统计数量为2,350 万。仅凭数字计算，看似地广人稀；然而实际情况是75% 的人口生活在五大首府城市中(悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、阿德莱德)，84% 的人口集中在离海岸线100 公里的范围内；75% 的人口居住在占地0.5% 的澳洲国土面积上，主要集中在东南和西南沿海地区城市中。

澳大利亚是一个高度发达的资本主义国家，不仅国土辽阔、物产丰富、且是南半球经济最发达的国家；全球第十二大经济体，澳元是第四大交易货币，全球第四大农产品出口国，全球第三大黄金储备国，也是多种矿产出口量全球及时的国家。在2013 年三月，在阿德莱德北部350公里处，又发现了与阿拉伯储量相当的石油；当时的女总理吉拉德骄傲地宣称：到2016 年，澳大利亚可能由石油进口国变成石油出口国。澳大利亚未来将集结全球大宗金属商品(铜、铁、金、稀有金属等)和大宗能源商品(石油、煤炭和焦炭、页岩液态天然气和清洁能源)于一身。

澳大利亚分为6 个州和2 个领地，首都堪培拉位于澳大利亚首都特区(ACT)。澳大利亚是世界上地势低、最平坦的大陆，其气候多样，北部为热带气候，中部干旱贫瘠，南部气候温和。澳大利亚有远离尘嚣的国际旅游之地——黄金海岸茂盛的热带雨林、也有澳洲本地人热衷休闲度假的阳光海岸——绵延数十公里的银色沙滩。澳大利亚是个环境对比十分鲜明的国家，其中有14 个景区被载入世界遗产名录，墨尔本、悉尼、阿德莱德和珀斯等城市一直在世界最适合宜居的城市中名列前茅。澳大利亚是一个新兴移民国家，奉行多元文化，约四分之一的居民出生在澳大利亚以外。这种多元文化的融合、经济与亚太及欧美国家的互补发展，为澳洲过去连续21 年GDP 的正增长，及房地产市场持续稳定发展奠定了最坚实的经济增长基础。(见下图所示澳洲6 个首府城市及2 个领地城市过去十年别墅均价走势)

近十年澳大利亚房地产市场比较活跃，价格总体呈逐步上升趋势。地区不同，房价差别较大。影响地区住宅价格的主要因素有就业机会和二手房市的活跃度。

对于就业机会而言，让所有人首先想到的是人口过百万的最著名的两个首府城市——悉尼和墨尔本。悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有全国较大的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了来自世界各地和国内其他城市的移民，悉尼市目前已达到470 多万人口，墨尔本有430 多万居民；随着人口的增加，住房的强劲需求，带动了住宅市场价格的攀升。首都堪培拉清新和宁静的环境适合年长者养老居住；黄金海岸、布里斯班市以旅游度假为主，这些地区的人口相对稳定，住宅价格保持相对平稳。

评判市场优劣的另外依据就是二手房交易的活跃程度。在澳大利亚的悉尼和墨尔本，平均每户家庭每2.8 年搬一次家，一方面是职业追求的改变，另外就是澳洲人选择的一种变化的生活习惯和传统。事实上，很多澳大利亚家庭是把房产作为一种长期投资。移民的不断涌入，极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限，截止到2013 年底，澳洲目前房屋供应缺口超过20 万套，且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长，上述缺口呈现不断扩大之势，长期的住宅供应不足，造成房市交易非常活跃；同时，政府的住宅政策非常鼓励人们贷款投资和提前消费，房价上涨自然在情理之中。