第三节存量市场的四大掘金机会

逐步崛起的百万亿级的存量市场给房地产市场的各路人马带来了广阔的发展空间。对开发商而言，存量市场的掘金机会将主要围绕在存量开发、存量运营、社区服务和存量资产证券化等各个环节。

一、掘金存量开发：“城市更新”与“楼宇经济”

在核心城市增量土地越来越稀缺的背景下，以“拆迁改造、存量提升”为核心的存量开发模式正成为房地产业的新战场，受到开发商、私募基金和金融机构的重点关注，也涌现出各种或轻或重的创新模式。城市更新发展的大幕在各种因素的推动下徐徐拉开，承载着打造“新空间”和赋予存量物业全新价值的使命。

存量开发，其本质在于城市土地单位价值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目标对象的不同，从微观到宏观的角度，主要可以分为两类：

及时类是微观层面的旧楼改造，以楼宇“美颜”增值为核心目标的模式，主要包括住宅的更新(企业购买整栋旧楼或分散的旧房，经过重新改造装修，再次出租出售)和商业地产的更新(收购经营不善的商业物业或写字楼并进行重新定位、装修，再分割产权出售或长期持有的商业物业更新)。

第二类是宏观层面的旧城改造(或者说城市更新)，以获取土地为核心目标的模式，一般是指从征地、拆迁和安置开始的住宅、商业地产或其他物业的开发。

1.微观层面以物业增值为核心目标的旧楼改造

当前，许多开发商和房地产基金都已嗅到了存量房改造市场的商机。对开发商而言，要么对自持物业进行项目升级改造以实现其较大价值，要么收购老城区内有潜力的老旧物业进行改造升级以获取市场回报；对房地产基金而言，则通过低价整体收购估值较低的商业物业、酒店、写字楼等，然后重新定位和改造升级，过程中再辅以精细化运营，从而提升租金和资产估值，通过转售或资产证券化退出。 第三节 存量市场的四大掘金机会

逐步崛起的百万亿级的存量市场给房地产市场的各路人马带来了广阔的发展空间。对开发商而言，存量市场的掘金机会将主要围绕在存量开发、存量运营、社区服务和存量资产证券化等各个环节。

一、掘金存量开发：“城市更新”与“楼宇经济”

在核心城市增量土地越来越稀缺的背景下，以“拆迁改造、存量提升”为核心的存量开发模式正成为房地产业的新战场，受到开发商、私募基金和金融机构的重点关注，也涌现出各种或轻或重的创新模式。城市更新发展的大幕在各种因素的推动下徐徐拉开，承载着打造“新空间”和赋予存量物业全新价值的使命。

存量开发，其本质在于城市土地单位价值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目标对象的不同，从微观到宏观的角度，主要可以分为两类：

及时类是微观层面的旧楼改造，以楼宇“美颜”增值为核心目标的模式，主要包括住宅的更新(企业购买整栋旧楼或分散的旧房，经过重新改造装修，再次出租出售)和商业地产的更新(收购经营不善的商业物业或写字楼并进行重新定位、装修，再分割产权出售或长期持有的商业物业更新)。

第二类是宏观层面的旧城改造(或者说城市更新)，以获取土地为核心目标的模式，一般是指从征地、拆迁和安置开始的住宅、商业地产或其他物业的开发。

1.微观层面以物业增值为核心目标的旧楼改造

当前，许多开发商和房地产基金都已嗅到了存量房改造市场的商机。对开发商而言，要么对自持物业进行项目升级改造以实现其较大价值，要么收购老城区内有潜力的老旧物业进行改造升级以获取市场回报；对房地产基金而言，则通过低价整体收购估值较低的商业物业、酒店、写字楼等，然后重新定位和改造升级，过程中再辅以精细化运营，从而提升租金和资产估值，通过转售或资产证券化退出。

目前越来越多的房地产商开始强强联合，从旧楼改造切入城市更新领域，比如朗诗地产与中信资本设立的投资基金是以收购项目和运营资产为主，其投资的主要标的物为城市具有升值潜力的旧楼，对其进行改造升级，增加项目附加值之后，再推向市场。在城市的选择上，朗诗地产与中信资本定位于上海、北京、深圳、香港这些一线城市，同时兼顾强二线城市。双方合作按5∶5的比例共同对基金进行联合管理，朗诗地产主攻房产专业运营和改造，中信资本更多侧重资本层面的运作。

需要注意的是，开发商和房地产基金介入城市更新，各自的出发点和诉求是不同的。开发商介入城市更新，是从开发的角度参与，关注的是资金成本及对项目的控制力，希望获得更多的收益；而房地产基金介入城市更新，则是从投资的角度参与，更多关注的是项目投资可行性分析、风险防控和提供开发资金，聚焦的是回报率、周转期及承受的风险。所以，开发商与房地产基金的合作普遍带有额外条款，例如约定股权赎回的时间、回购的金额等。

2.宏观层面以土地获取为核心目标的旧城改造

上海和深圳是两个具代表性的城市。两者都是中国经济增长具活力的地区，需求旺盛，但新增土地极少，因而供需失衡状况严重，另外城镇化较早，发展速度快，原有的土地规划、基础设施等相对落后，有自发的城市更新升级需求。但在旧城改造操作模式上，两者差别较大：上海是政府主导模式，而深圳是市场化模式。深圳因其市场化特质房企参与度高，市场运作相对成熟，在政策宽松度上有其他区域无法比拟的优势；而上海近两年密集出台针对旧城改造的有关政策，规划先行、逐步放开的路径也具有很强的借鉴意义。

(1) 政府主导型：上海

上海城市更新范围主要是四个方面：工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。从可更新的规模来看，工业用地潜力较大；从房企传统开发模式来看，老旧住区改造更受开发商关注。作为政府主导更新模式的代表，上海城市更新政策自上而下的管理导向非常明确，但对开发商的吸引力不足。主要体现在两个方面：及时，要重新收储，打击了开发商做一级开发的积极性；第二，要求较高的自持比例，比如工业用地，原权利人除了重新收储之外，直接参与开发还要求非常高的自持比例。尽管这些政策的目的是保障城市更新质量，但是加大了开发商城市更新成本。因此，要提升更新效率，需政策层面有进一步的放松，例如针对旧住宅区的开发可尝试加大一二级联动比例，而对于工业用地转型，在自持比例要求上可以适当降低，另外支持金融工具的介入，以此降低前期成本。

(2) 市场主导型：深圳

深圳的模式是市场主导型，整体特点可以用三个词来概括，那就是整体规划、市场主导和保障先行。首先，政府会在整体层面进行统筹规划，主要负责政策的制定，计划和规划的审批；其次，在具体运作时则是政府通过各种优惠政策吸引外部资金参与，是一种市场运作的模式；再次，从深圳旧改政策来看，非常重视和突出保障房配建这一块，《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》明确提出，在拆除重建类城市更新项目中，应配建不低于8%的保障房，项目位于城市轨道交通近期建设规划的线路站点500米范围内的，配建比例核增3%。

二、掘金存量运营：新生活、新办公、新商业

存量运营的着眼点是从传统对“空间”的管理，转向基于“空间里的人”的服务和价值开发，为他们提供更多的增值服务，创造商业价值。因此，存量运营是一种基于客户资源再挖掘而产生的商业模式。例如，为目标客群创造一些能够显示地位、质量和品质的环境，为普通社区民众创造便利、安全、洁净和物美价廉的商业环境，或者创造宜老、宜养等环境，都是运营商的差异化竞争手段。具体而言，主要分为公寓、联合办公和商业三大板块。

1. 公寓：租赁风起，驶向万亿蓝海

长租公寓是租赁市场中的一股新兴力量，也是产业趋势中正处于风口上的市场。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿元，潜在空间巨大，这也是长租公寓受到广泛关注的重要原因之一。

(1) 高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求

中国目前流动人口超过2亿，房屋租赁的交易额也已突破万亿元，而围绕这些人口产生的住宿及生活消费，更是一个超过万亿的市场。根据国家卫计委的《中国流动人口发展报告(2016)》显示，2015年我国流动人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每6个人中有1个人是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的实施进程，2020年我国仍有2亿以上的流动人口，70%的流动人口通过租房居住，按目前人月均租金475元来测算，年租金规模已突破万亿元。

另外，从国际比较来看，我国租金GMV潜力十分巨大，像纽约、洛杉矶和东京这些大城市，居住人口少于我国上海、北京，但租金GMV却是上海、北京的2~4倍，这意味着我国整体租赁市场有着广阔的发展空间。

(2) 租房需求升级

目前租赁市场的租房者八成是85后，其中45%以上为90后。通常情况下他们刚步入社会大多在3年以内，有稳定的租房需求。而85后、90后的人群在优越的物质条件下长大，大多无法接受二房东所提供的较为差劲的居住条件。他们更加强调生活质量，强调个性化和社交化，看重文化氛围，因此，他们普遍会选择更良好的环境居住，包括配套和服务。

在消费升级的大背景下，传统的租赁市场难以满足或难以理解这种需求，这为品牌公寓提供了重要的发展机会，需求的升级也将进一步推动租金上涨。

(3) 政策红利降临

为促进房屋租赁市场的健康发展和对房地产市场进行供给侧改革，建立租售并举的市场供给体系，2015年以来，国家制定了多项政策措施，在税收、金融、土地等方面给予大力支持。

尤其2016年6月，国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。这是房屋租赁行业规格较高的政策之一，覆盖行业面广，优惠力度大，将整个行业的战略地位提升到了全新的高度。

纵观目前出台的培育和发展住房租赁市场的政策，其中心是“实行购租并举，发展住房租赁市场”，且都是从以下4个方面切入：积极培育租赁市场供应主体，包括专业住房租赁企业、房地产开发商、租赁中介、个人出租住房；允许改建商业用房用于租赁，并享受民水民电；给予住房租赁企业、机构或个人税收、金融和土地优惠政策；推进REITs试点。

这对于改善租赁住房供应结构，降低公寓运营企业成本，规范租赁行业秩序，提升租赁需求都有积极意义，必将极大地推动我国租赁市场的发展。

(4) 资本市场助推

自2014年YOU 获得雷军1亿元投资之后，长租公寓便开始从幕后走到台前，一时间聚焦了所有镁光灯和眼光。2016年，尽管国内GDP增速放缓，许多行业显现寒冬，但公寓市场却一直受到资本的追捧。

在资本的青睐与支持下，多数长租公寓企业尚处创业前期，少数企业初见规模，培育起了竞争力。虽然长租公寓现在整体尚未实现盈利，但是资本看好其未来发展，依然力挺。相信未来还会有更多资本进入该领域，在资本的催化下，行业的进化有望加快并迅速破解当前面临的难点和痛点，开创出健康、可持续的发展之路。

2. 联合办公：站在万众创新风口，前景广阔

科学管理学派的泰斗泰勒和马克斯•韦伯倡导的科层制管理，曾被企业广泛认同。这种管理模式下，每个员工都清楚角色分工和标准作业流程，并在主管的监督之下完成分内工作。在工业时代，科层制管理模式帮助企业实现了大规模高效生产和运作，典型的如通用汽车、富士康、麦当劳等。

但是，在移动互联时代，企业需要适应高度不确定性和快速变化的竞争环境，工业经济时代曾被广泛应用的科层制管理模式显现出运作低效的特点，弊端丛生并日渐式微。杰克•韦尔奇入主美国通用电气(GE)之后，突破传统科层组织模式，通过扁平化管理将GE打造成“无边界组织”，再造了GE。稻盛和夫的阿米巴经营模式、海尔的人单合一模式及华为的项目型组织等均是为了顺应时代变化而进行的变革。未来的新组织形态一定是用户中心主义(生产需求由用户发起)，企业“平台化”(行政让位于业务单元和个人的主观能动性)，员工“创客化”(去行政服从，发挥个体的积极性)。

马化腾倡导企业“构建生物型组织，让企业组织自身在失控过程当中拥有自进化、自组织能力”，并提出了生物型组织的“灰度法则”，具体包括需求度、速度、灵活度、冗余度、开发协作度、创新度和进化度7个维度。

移动互联网时代，一个人就能成为组织单元并开展商业活动，传统办公模式已不能满足中小企业的办公需求。因为自组织的弹性大，空间需求难以预测，又无法承担过高的成本，“办公难”成为中小企业的一大痛点，联合办公模式应运而生。

我国中小企业数量的爆发式增长及高新技术、文化娱乐等第三产业的占比逐渐攀升，有效地推动了联合办公潜在市场的发展。粗略估计，联合办公空间潜在市场规模超过千亿元，潜在服务人群超过1500万。除了企业需要外，很多房地产开发商、产权所有者也看到了这种新的办公形态所带来的增值效应，这种企业、房地产商共赢的方式让需求端和供给端更快地开始接受联合办公空间。

(1) 空前的需求为联合办公空间的出现奠定了基