中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在演进之中，产业外资本进入房地产业的趋势出现逆转；房地产金融会日趋活跃。房地产将从居民财富配置的"超配资产"变成"标配资产"，房地产行业将一改过去10多年高成长的趋势性增长格局，企业的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。《房地产大周期的金融视角》以日本在20世纪80年代的房地产市场泡沫及其崩溃为案例，试图分析其发生的机制与逻辑，探讨政府、企业应对泡沫崩溃的对策,从而总结教训,吸收经验，以便使中国的房地产市场在经济发展的过程中能趋利避害。
金融市场有一句谚语说，历史给人们的教训是：人们很少从历史中汲取教训。在房地产金融特性日益显著的环境下，巴曙松研究员以一名金融学者的视角来跟踪考察房地产行业的历史波动。
巴曙松博士，国务院发展研究中心金融研究所研究员，博士生导师，享受国务院特殊津贴专家。还担任商务部经贸政策咨询专家委员会委员、中国银行业协会首席经济学家；中国宏观经济学会副秘书长、中国证监会基金评议专家委员会委员、中国银监会考试委员会专家、招商银行和招商局博士后转交指导委员会委员，曾在北京大学中国经济研究中心从事博士后研究。先后担任中国银行杭州分行副行长、中银香港助理总经理、中国证券业协会发展战略委员会主任、中央人民政府驻香港联络办公室经济部副部长等职务，并曾担任中共中央政治局集体学习主讲专家。
自序
金融市场有一句谚语说，历史给人们的较大教训是：人们很少从历史中汲取教训。
反思日本
从房地产周期的角度看，日本在20世纪60年代后期－70年代前期和80年代后期分别经历了两次周期性波动。虽然两次周期波动中，房价均经历了快速的上涨，但从后期的调整来看，无论是房价调整的幅度，还是调整持续的周期都存在明显差异。20世纪70年代前期，房地产价格在1973年达到阶段性顶点后，受及时次石油危机的影响，曾在1974年出现小幅回落，但此后不久便重回上涨路线。然而20世纪80年代后期的那一次，房地产价格急剧上涨，于1990年冲到顶点后便开始一路下滑，此后整个20世纪90年代一直处于长期大幅下跌的局面。
进一步分析，日本及时次周期性调整幅度较小，原因在于城市化与收入增长为真实住房需求提供了稳定的基本面支撑，房价在短暂的下调后，重返上升周期。
第二次周期性调整幅度较大，持续的时间也较长，原因在于城市化已经接近尾声，真实需求基本释放完毕，投资性需求主导的房地产市场极容易随着流动性和利率的变化而出现大起大落。
镜射中国
从大致的需求结构看，目前中国所处的发展阶段与日本20世纪70年代的情形大致可比。城市化速度开始放缓，一线城市的发展空间收窄，人口结构步入老龄化阶段，这使得中国房地产业经过十多年的高速成长之后，在2010年以来严厉调整政策的叠加之下，趋势因素与周期因素的相互作用使之进入真正意义上的大调整。2011年以来，当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加，市场化间接调控手段与行政化限购令的直接干预措施相叠加，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严峻的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临及时次真正意义上的大调整。
当前民间融资利率拉高的主要力量之一，就是房地产企业基于高盈利预期以及调控会短期结束的政策预期进行的高成本融资，在货币政策不可能大幅放松之时，这些房地产企业的洗牌不可避免。
首先，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产行业正进入"库存消化"阶段：(1)目前的周转期即从拿地到销售回款的周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。(2)2012年约计有近800万套保障房竣工，这将在短期内改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。
其次，中国房地产行业真正意义上的大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：(1)降价，从城市居民收入能力测算，一线城市的平均房价超出家庭住房可承受能力的水平约20%～30%，二线城市则在10%～20%之间，三线城市基本合理，降价空间不大；(2)布局三四线城市；(3)产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；(4)金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向，房地产金融会日趋活跃；(5)定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。
再次，从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑。保障房开工之后，对冲效应减弱，2011年四季度房地产新开工也将出现明显减速。进一步考虑到2012年一季度限购、库存明显加大和季节性因素的影响，如果房地产销售同比增速从当前10%左右大幅回落甚至负增长，且信贷条件以及限购约束等未能有所松动，则2012年二季度房地产投资变成个位数甚至负增长的概率变大，房地产市场出现明显行业洗牌的可能性加大。
，尽管市场广泛预期随着房地产投资出现显著回落，进而对地方政府土地出让金收入、经济增长产生明显冲击，由此带来房地产调控政策如限购令的放松，但是考虑到未来房地产在整个经济中的地位趋于弱化趋势，针对房地产的调控政策难以重现2009年的"旱涝急转"，即使是政策阶段性的局部放松也难以改变行业调整的总体方向以及分化与整合的行业洗牌趋势。
总体上，基于短期内房地产行业基本面供给相对过剩的格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的"超配资产"变成"标配资产"，房地产行业将一改过去十多年高成长的趋势性增长格局，企业的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。
在本书起草和修订、出版过程中，刘孝红博士、华中炜博士、杨现领博士提供了大量的资料整理和分析讨论等多个方面的支持和帮助，因为出版过程偏长，杨现领博士在出版前还专门系统阅读了全书并且帮助更新了文中的数据，在此表示感谢。任志强先生和顾云昌先生是地产界十分有影响的业内人士，因为角度的差异，本书中的不少看法和结论可能与他们的判断并不一致，但是他们依然热心地推荐，展现了他们的宽容和支持独立研究的态度。当然，文中错误在所难免，也欢迎读者指正，以便在后续研究中继续跟进。
巴曙松：研究员，博士生导师
国务院发展研究中心金融研究所副所长
2012年1月于国务院发展研究中心
房地产行业和金融行业的联系可谓千丝万缕。巴曙松研究员从金融政策研究者的角度，一直在关注并跟踪房地产市场的发展，并通过独立研究得出了许多有参考价值的研究判断，拓展了我们对房地产市场的认识。
—— 任志强，华远地产 董事长
巴曙松研究员从金融政策与市场研究者的独特角度，以房地产周期波动与房地产行业的转型为主线，对房地产市场运行进行了跟踪研究。我认为对当前正处于转型进程中的中国房地产行业来说，具有积极的参考价值，也促使我们更多地从历史的角度、从行业的角度来思考房地产行业。
—— 顾云昌，中国房地产及住宅研究会 副会长
我还需要快速翻阅，以达成降龙第十八掌。目前还只是单独的招式。有待贯通！
本书深入浅出刨析房地产的新格局,讲得很有道理
对于从一个全面的角度来阐述房地产的大周期非常有用。
日中两国房地产周期的比较，有数据，有深度，有论点。推荐
对了解中国房地产市场发展以及走势有很大的帮助，同时顺便了解日本泡沫经济！
对比了美、日的房地产大周期和中国所处的阶段以及下一步的政策可能的方向，和保障房政策政府应从哪些方面入手。
看这本数就是想了解一下，现在要是进房地产行业前景怎么样，结果还是觉得这本书写的很不错的，有启发
写的很深刻，又不古板，对研究房地产政策有很好的帮助。
国内不多见的关于房地产金融领域的佳作，值得一读
冲着巴老去的，和他的几大著名译本相比，这本研究型的书有些次，对于日本经济和房地产的描述有些喧宾夺主，对于中国房地产的介绍只能是算是皮毛上的分析，有些失望。
书还没有读多少，主要是分析日本的房地长周期映射中国的房地产市场。值得阅读。
数据很详细的比较，中国的房地产行业正在洗牌，但是还会有十年到十五年的发展时期
对理解中国房地产泡沫，加深对经济的理解有很大的好处
从金融市场的专业视角，展望房地产市场新格局
纸质一般，内容感觉也一般，不过关于日本房地产的论述有一定帮助
房地产市场众说纷纭，不过时间是一个很好的淬炼工具
对房地产周期的解析非常到位，也很有启发性，读完之后有醍醐灌顶的感觉，建议专业和非专业人士都认真阅读，作者水平高，很佩服
从土地供给和人口结构去分析房价，很有道理，中国的房地产应该从“地产”发展成为真正的“房产”
由国外的房地产周期与经济的关系，分析国内房地产的周期性，有借鉴意义
房地产大周期的金融视角（巴曙松最新力作，从金融市场的专业视角，展望房地产市场新格局）
房产具有商品、投资品双重属性，它更关乎人民的日常生活与幸福感，了解房产的发展与周期性对每一个人来说都是有意义的。书中回顾了日本、美国走过的历史，也分析了当前我国的政策、经济形势，比较全面，值得一看。
一本数据说话的书，通过借鉴和分析发达国家走过的地产金融道路及结合我国现实状况为我们分析我们国家目前地产金融的形式及发展。巴曙松的书真是好书。
主要是和日本房地产行业做了对比，根据房地产周期以及房地产和金融的关系展开，说了中国房地产所处的时期，现在和未来，不过很多观点已经知道，只不过本次加深了之前的认知。
通过这本书对中国房地产当前乃至未来20年的走势有了清晰的认识，本书思路清晰，论证严密，向我们全景展示了中国的房地产市场发展，犹如醍醐灌顶，强烈推荐社会各界人士认真阅读，一定会有很大的收获！
不怎么能看得懂，特别是数据那块，逻辑太深奥了，这哥们不愧是博士。比较收益的是用日本、美国等的房地产周期做对比，更全面的了解中国地产业。其实，从另一个侧面了解日、美、欧的房地产是比较实用的，毕竟不是每个房地产从业人员都能去到这些地方。
