代建蓝海 剑指未来

在人类漫长的历史长河中，社会分工问题一直萦绕在思想家们的心中，挥之不去。早在公元前430年，古希腊历史学家、作家色诺芬(公元前444～前354年)指出分工会使产品制造得更精美，质量更高。1776年3月，经济学家亚当 斯密的《国富论》中首次提出了劳动分工的观点，并系统地阐述了劳动分工对提高劳动生产率和增进国民财富的巨大作用；而分工理论也为后来“科学管理之父”泰勒的管理理论奠定了基础。 人类社会的进步离不开专业化分工，只有专业分工才能实现效益较大化，更好地创造财富，而其本质可以概括成十个字——让专业的人做专业的事。 近些年，伴随着工业化的精细分工在社会各行各业地渗透，一系列新兴社会词条和生活词条衍生出来，已经成为或正在成为行业细分的标志。在房地产行业内，“轻资产”、“代建”、“代建模式”、“小股操盘”等说法，就成为当下最为热门的词汇之一。 那么，何为代建？业内外可谓众说纷纭，有人从字面意思理解为代为建设或建造，是属于建筑业范畴的概念；有人认为代建和小股操盘是房企轻资产转型的不同模式，通过企业品牌、管理、团队和资源的输出，实现效益较大化；也有人认为代建有狭义和广义之分，传统的政府代建、项目代建均为狭义概念，广义代建指在房地产开发的各个产业链条中，房企结合自身优势进行组合输出其品牌及其品牌所蕴含的核心管理与服务能力，而项目代建和小股操盘均是代建范畴中的不同模式或类型。如果你通过百度或其他搜索软件去查询，你会查到“工程代建”、“代建制”等相关词汇，给出的解释是：项目代建制最早起源于美国的建设经理制(CM制)，是业主委托一称为建设经理的人来负责整个工程项目的管理，包括可行性研究、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。因此，关于代建的概念，学术界、政府，以及房地产行业各自从利益分配、道德风险、委托机制、制度建设、代建模式等不同角度进行概念的界定和内涵解读，形成了明显差异化的概念界定。 可见，房地产代建的概念目前在国内外尚无统一的界定，现阶段对其研究亦相对匮乏，对参与企业的界定、代建模式、盈利模式等较为模糊，行业内外对其内涵的理解更具狭义和片面化。 伴随着市场化改革，我国的房地产代建业务已经从起步进入快速发展阶段，而且必将走向深度专业化，成为房地产行业的重要新兴细分领域。我们认为政府代建制度改革以及居民住房制度改革是驱动代建行业最核心的两个外部力量。政府代建从“财政投资，政府管理”的单一模式转向社会资本的多种参与合作模式，比如保障房、集体安置房等；住房制度改革则起源于城镇住房制度改革由福利分房、集资合作建房向市场化方向转变。在市场化改革的推动下，房地产代建业务的专业分工特点将继续放大。 房地产行业进入白银时代之后，行业的专业化要求更高，企业的品牌影响力、资金实力、创新能力以及前后端资源的整合能力都成为企业发展的关键要素。尤其是在信息与技术的快速冲击下，对房产品质与服务的诉求表现愈加突出，房地产市场的专业化程度持续增强。一方面，专业能力相对薄弱的房地产企业，甚至是具备一定品牌影响力和专业化开发能力的大型房地产企业，为分散市场风险，积极寻求品牌优势更为强大的代建方，以支付相应的代建管理费的方式进行项目开发；另一方面，传统的金融机构和新兴的私募基金不满足于财务投资者的角色，更深入地参与到地产开发业务中，形成了一批专业的地产投资人。 房地产代建或将作为一个全新的业务领域并发展壮大，在房地产行业中正扮演越来越重要的角色，并将对房地产行业产生深远影响。本书结合国内房地产代建的现状与国外房地产代建的发展特征，定义房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。 未来，随着越来越多的房企介入房地产代建业务中，亟须对房地产代建的特征、业务模式、企业格局、发展趋势以及风险规避等进行系统而的认识和了解，本书希望通过对国内外房地产发展阶段及代建模式等进行梳理，归纳总结房地产代建的内涵界定及研究意义，并通过挖掘企业和项目的代建特征和运营模式，树立行业标杆，为促进行业健康发展、提高项目管理水平、发挥行业在国民经济增长中的作用等方面贡献微薄力量。