2012 年8 月8 日卖房人，其实这些税都是该由你来缴的晚上和几个朋友约在一起聚餐，聊着最近的趣事，很是开心。酒过三巡，军军话多了起来："小税务呀，我弟弟有两套房子，想卖掉一套，要交多少税呀？""嗨，你今天可算来着了，有专家在呢。刘东(大学同学，某地税务局局长)可是地税局的青年业务骨干呀，他也是我的税收老师，怎么样刘局，给我这哥们儿上上课吧？"我建议道。刘局长说："我可要是收咨询费的。"玩笑归玩笑，刘局长如数家珍地给大家介绍了与卖房相关的税收规定。"总体来说，个人出售房产主要涉及个人所得税、营业税及附加税种。及时，个人所得税。个人出售自有住房取得的收入，应按照`财产转让所得`项目征收个人所得税，用所得价款减去原买房价款、税费、装修款，再乘以20% 的比例税率计算。如果是个人转让自用5 年以上并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。不过你弟弟显然不符合住房的规定。在实际工作中，二手房转让个人所得税多是核定征收的。按照规定，如果纳税人未提供完整、的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，具体比例在住房转让收入1%—3% 的幅度内确定。第二，营业税和相应附加税。对了，他的房子是不是很大？什么时候买的？"军军说："他可不是什么大款，他的房子至多90 平米，是在2008 年下半年买的。""那就说普通住房的相关规定吧。既然至多只有90 平米，当然属于普通住房。"刘局长继续说，"如果是普通住房(各地都规定了相应的标准)，购买不足5 年对外销售的，则按照销售收入减去原购房价款的差额征收营业税；超过5 年(含)对外销售的，免征营业税。如果是非普通住房，购买不足5 年对外销售的，全额征收营业税；超过5 年(含)对外销售的，差额征收营业税。当然，有营业税就意味着有相应的附加，即按所缴纳的营业税额的7%、3% 和2% 分别计算的城建税、教育费附加和地方教育附加。第三，对于个人出售住房，土地增值税和印花税是暂免征收的。""那有的人卖房子，怎么相关税费都可以让买家负担呢？"军军问。"当然，买房和卖房双方谁来承担这部分税收，是要根据双方的交易谈判情况来决定的。我刚才所说的是根据税法规定的卖房人应该负担的税收。"说实话，虽然我号称"小税务"，但有些具体税收规定也没有掌握那么细，很多也是现学现卖的。今天听刘局长这么一解释，对与卖房子相关的税收政策有了比较清楚的了解，也是收获挺大的。回家后，我还专门从网上找了相关案例，作为学习之用。个人卖房缴税案例一—普通住房刘某2009 年11 月30 日买入170 万元的房子一套，属于普通住房，面积为60 平方米，2012 年3 月5 日以200 万元出售。在买入环节，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税［2008］137 号)的规定暂免征收印花税，但要按1%交纳契税170 万元1%=1.7 万元。2012 年3 月5 日出售时, 由于没有超过5 年，所以要按照差额缴纳营业税。1. 应交营业税：(200-170)万元5%=1.5 万元。2. 应交城建税、教育费附加和地方教育附加：1.5 万元(7%+3%+2%)=0.18 万元。3. 暂免征收土地增值税和印花税。4. 个人所得税：应纳税额=(收入总额- 财产原值- 合理税费)20%=(200-170-1.7-1.5-0.18)万元20%= 5.324 万元。如果按照1% 的征收率来计算：应纳税额=200 万元1%=2 万元。综上，刘某出售住房时应缴纳税金及附加7.004 万元；如果按照征收率计算个人所得税 ，则共应缴纳税金及附加3.68 万元。个人卖房缴税案例二—非普通住房张某因工作调动离开北京，2012 年3 月出售一套180 平米的房子，成交价700 万。该住房是他在2 年前买的，当时成交价600 万。由于是不足5年的非普通住房，要全额征收营业税及相关附加。1. 应交营业税：700 万元5%=35 万元。2. 应交城建税、教育费附加和地方教育附加：35 万元(7%+3%+2%)=4.2 万元。3. 暂免征收土地增值税和印花税。4. 个人所得税：应纳税额=(收入总额- 财产原值- 合理税费)20%=(700-600-35-4.2)万元20%= 12.16 万元。如果按照1% 征收率来计算个人所得税：应纳税额=700 万元1%=7万元。这样，张某出售住房时应交税金及附加51.36 万元；如果按照征收率计算个人所得税，则共应交税金及附加46.2 万元。可以看出，出售非普通住房的税负要远远高于普通住房。