但是，即便地方政府按照中央政策落实调控，就可实现房价的平稳甚至降低吗?我们可以借鉴2012年底香港楼市调控陆续出台"双辣招"的情况，买家印花税与双倍印花税加起来，非本地居民及公司买家的税率可高达23.5％，本地居民购买第二套房的税率则为8.5％。以港府的执行效率，此项措施被严格执行无误。但港府数据显示：2013年4月份房价仅微降0.7％，而成交量却暴跌至2003年SARs期间水平，地产行业面临危机，地产股大跌，200万港元以下小户型被炒高，普通港人首次置业更难，地产商、地产从业人员屡次逼宫，甚至出现万人上街大游行，迫使梁振英公开表示"双辣招"是政府"在迫不得已的情况下采取的措施，保障当楼市转趋稳定、土地供应充足，他将会及时个赞成取消楼市管理需求措施。"(中国新闻网，2013)同样，北京作为"国五条"调控最严城市，却是调控以来房价上涨幅度较大的城市。

中国房地产市场主要表现为供不应求，其有效应对办法是在抑制需求的同时，增加供给。而中央政府的楼市调控政策却走错了方向，增加交易成本①，增加房地产开发商与购房者的融资或贷款难度与成本，从而对需求与供给实行双重打压。从历次房地产调控效果看，对需求的打压有限，且很多需求只是被推迟，而不会因此而消失。与此同时，对供给能力的打压则是前所未有的，且大大超过对需求的打击力度，进一步扭曲了房地产市场的供求关系，结果是房荒、市场恐慌和房价报复性上涨。

政府垄断了土地的一级市场，土地的供给不会随需求增加而自然增加，土地供给量受行政力量支配而非供求定理支配。土地指标由中央政府严格控制，属指令性计划，且为此编造了诸多借口。为了让土地多卖钱，地方政府自然不愿意充足地供应土地，自然会受到很强的激励去人为地制造土地供应的短缺(卫志民，2012)。由此可见，中国的房地产市场不是一个真正的市场，属于"计划"+"市场"型，至少土地没有市场化，还是严格按照中央政府的指令性计划推出土地。中国的房地产市场是权贵资本主义的典型。

政府利用土地饥饿营销策略等推高了地价与房价。但不能因此将高地价与高房价的责任全部归咎于地方政府，中央政府实际上才是幕后的较大推手。我们经常看到：中国城市化发展迅猛的地区同时也是地价与房价增长最快的地区，这些地区往往也是城市土地供给短缺的地区，这些地区的土地短缺并不是因为这些地区无地可供，有时也非地方政府不想增加土地供给，而是受到中央政府土地供应指标的严格限制。

实际上，许多地方政府希望增加土地供给，通常做法有二：一是到中央政府争取更多的用地指标，二是土地指标的异地交易。

例如，由于东部沿海某市的城市化与人口集聚速度太快，上级政府分配给该市的用地指标远远不够，而该省另一城市的城市化发展速度相对较慢，且人口外流严重，上级政府分配给该市的用地指标出现富余。在此情况下，相对发达的某市从相对不发达的另一城市购买用地指标。由此可见，政府用地指标分配的不合理也是导致目前部分地区用地紧张的影响因素之一。只要稀缺，都可能成为一种商品，土地指标在中国也早已演变成为一种商品，这就如同中国股市的壳资源。由此可见，中央与地方政府在房地产市场上的利益是不一致的。国土资源部自然希望用地指标越少越好，用地指标越紧张，掌握用地指标分配的国土资源部的权力也就越大，从而为实现部门利益较大化与权力寻租创造了条件。由此可见，权力有时既不属于"君权神授"，也不来源于公众的授予，而是通过问题建构而获得的。

仅有房地产开发商在囤地?我们时常看到：一方面，几乎每一座城市都在高喊城市化发展速度快、社会经济发展迅猛，对土地需要急剧膨胀，上级政府分配给当地的用地指标严重不足；另一方面，我们又看到许多地方政府土地出让比例只及计划用地指标的50％左右。这两者之间存在着明显的矛盾。原因就在于不仅房地产开发商是经济人，政府更是经济人，而且是被赋予公权力的强经济人。房地产开发商看到政府人为制造土地供应紧张来哄抬地价，形成地价长期上涨预期，进而囤地……P255-256

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