谢国忠近期言论：

我2011年判断2012是房地产拐点。2012房价已下滑20%。有些城市，如温州，三亚，鄂尔多斯，已下滑三分之一到一半。上海市市中心房价已下了15%。唯有北京中心区域没下降。统计数据没有反映市场实况。2013年后会继续下滑大趋势。

不良资产在未来两三年会大幅上升。

与中国纠纷将成为压倒日本的稻草。

现阶段持有现金才是正确的。

中国现在有两千万套空房子。

实现中国经济繁荣并不是什么难事

……

今后十年大幅上涨的是工资，而不是利率——2010年6月21日发表于《新世纪》周刊第25期

早在1998年，我就预言了通缩的出现，这是因为中国剩余劳动力和汇率与美元挂钩所造成的。之后不久，中国加入了WTO，跨国公司开始进入中国，大量雇用中国员工生产出口商品，从而创造了就业机会。劳动力过剩导致工资上涨速度低于生产率增长。因此劳动力收入在GDP中的占比不断下降。这个策略非常成功。到2004年，中国劳动力市场才初步达成平衡。在劳动力储备过剩时，以前的趋势将不可避免地出现反转。

中国的劳动力正从无限供应转为有限供应。笔者认为，中国劳动力市场的变化必定产生更大的通胀压力。

过去的十年中，中国劳动力的收入总额占整体经济的比例大幅缩水，目前可能不足40 %。今后十年，劳动力收入占整体经济的比例将大幅增加，可能达到55 % —60%。美中不足的是，劳动力收入占整体经济比例的正常化将导致每年产生5%，甚至更高的通胀率。

目前的利率结构符合通缩的环境，而不符合通胀的环境。正确的利率可能应该比现状高出5 % 。调高利率有利于防范危机。如果保持现状，由于实际利率为负，通胀将进一步恶化。而且情况将恶性循环，从而引发危机。因此，中国必须加息，越快越好。

政府不愿意加息，转型难度由此可见一斑。在低息环境下，货币供应增长迅速，不断抬高房产价格。如果利率正常化，房地产市场将缩水50%。地方政府靠房地产市场创收。如果房地产市场缩水过多，地方政府可能会面临融资难题。低息导致国有企业杠杆率过高。国有企业的杠杆水平可能在 左右。如果利率提升5%，国有企业额外的成本负担将接近它们目前的盈利。地方政府和国有企业是中国较大的利益集团。二者反对提高利息可能会延缓中国经济转型。

中国的升息将是极不情愿的、缓慢的，因此，经济发展将进一步推高通胀率。现在很难预测通胀率最终将被推向什么水平。很重要的一个因素就是油价。指导油价的变数太多。公平地说，考虑到英国石油公司(BP)目前的处境，石油价格未来数年只会升，不会降。因此，中国的通胀率很有可能将突破两位数大关。

中国的货币不大可能像许多人期望得那样大幅升值。人民币升值的期望正在驱动中国的货币供给和房地产市场。现实将使投机者大失所望。

今后十年大幅上涨的是工资，而不是利率。在某些情况下，工资将上涨至足以对汇率产生贬值压力的水平。中国的货币有可能在2010 年年末小幅升值，2011 年年初再次升值。但是，2012 年，中国的房产市场将走向下坡路。笔者担心，届时全世界都将谈论人民币贬值。对人民币币值的态度转变可能导致中国经济硬着陆。

像中国这样的经济转型很难不伴生危机。转型时遇到阻力，则更加速危机的产生。但是，危机不是注定的。中国应当尽快以合适的速度开始加息。如果今年加息1 .5%，明年再加息2 %，2012 年再次加息，中国即可实现经济软着陆，尽管房地产市场可能将硬着陆。

?

通胀是挡不住的，的办法就是让房价跌——2010年11月29日发表于作者博客

中国在2009 —2010年快速增加了货币供应量。这一举措首次造成了房地产泡沫，随后变成了通货膨胀。当货币供应量增加后，货币是不可能收回的。因此，物价控制之类的技术措施也不能抑制通货膨胀。政府能做的只有通过放慢货币供应量的供给速度，以避免带来更多的通胀。这将导致地价降低。降低地价是控制通胀的必要条件。

通胀是挡不住的，这将是个长期的经济现象，也是多年来各种原因形成的。

1996 年以来，中国一直是通缩型经济，因为国企改革，职工下岗，大量劳动力过剩。2005 年开始转成通胀型经济，表现为一有导火索就形成通胀，尤其是资本过剩容易引起通胀。劳动力市场基本达到平衡和能源市场短缺的出现是转变的原因。2007 年CPI 同比涨幅较高曾经达到6.9%，央行开始加息。金融危机以后通缩了，国家又出台了刺激政策，但这仅仅是金融危机引起的短线表象，不改变通胀型经济本质。我认为，中国通胀目前面临很严峻的状况，处理不当就会引发危机。

中国内部有一个推动通胀的发动机，它的力量从哪里来呢？很多利益绑在一起，地方政府要通过房地产收入充实财政，国企要依托股市融资。股市又给很多人提供了一个投资的机会，股市的膨胀会增加财富，投资驱动力背后也是资金输入驱动。很多人要赶快发财，这是货币超发背后的较大原因。

现在允许大家谈通胀，说明高层也承认通胀比较严峻了，肯定要收紧银根，收钱地价就要掉，10 年里，地价已经涨了近20 倍左右，热门的地方涨幅过100 倍。现在CPI 同比从1% 涨到4%。如果处理不当，就会像地价一样涨，这会引起社会多大的波动啊。

当银行的存款都不值钱的时候，那就很严重了。现在的办法就是让房价跌，所以说目前中央对房地产连出政策，给大家一个希望。但这不能治根。

通胀是不可避免的，钱已经放出去收不回来了。要稳定就必须要把利息和通胀调到平衡，让老百姓把钱放在银行觉得放心才有稳定的基础。

中国需要抓紧改革。这几年经济为什么这么好，就是很多次改革调整带来的。比如，国企打破铁饭碗，城市住房改革，加入WTO，吸引大量的外资，大力发展基础设施等等。中国还要继续改革，否则底子要被掏空。

通胀是调不下来，中国需要赶快加息，这样得到平衡。头痛医头、脚痛医脚是没有用的。改革的首要任务，是要搞清楚各地政府到底花了多少钱、限制各地政府乱花钱。很多问题都是从这里来的，如果不改革一定出大事。

?

房价将跌至两个月工资可买一平方米——2010年10月15日发表于谢国忠的博客

中国的房地产市场有一个流行的词汇叫做"钢需"，它会使人联想到在任何价格都有需求。它是用来鼓励投机客，让他们相信会有人将在更高的价位接下自己的投机盘。高价格将会压低对任何商品的需求，即使是大米，更不要说房产了。投机行为支撑着中国的高房价。在泡沫破裂时，房价将跌到最终用户能够买得起的价位。

中国的房地产泡沫已经见顶。一线城市很难再现去年下半年(如上海)或今年上半年(如北京、深圳)的高房价了，二、三线城市房价可能出现新高峰，有如当年股市主板从峰值大跌60% 之后，创业板泡沫涌现。房地产熊市或许会持续五年。在低点，房价可能下跌一半，届时，每平方米均价大约相当于当地两个月的平均工资。土地价格下降得会更厉害。当前最炙手可热的土地市场浙江，土地价格可能下跌八成。

拐点出现，原因有三。其一，流动性收紧；其二，政策引导；其三，供求关系变化。由于全球都实行宽松的货币政策，中国并无资本外流的压力。中国消费的上涨趋势还会继续吸引资金。这样一来，泡沫可能会逐渐消减，其间交易价格和交易量可能在短期上扬。

中国的经济受到的影响将小于预期。许多利益集团一直在散布恐慌，说楼市泡沫破裂会导致经济崩溃。的确，经济增长会放缓。但是，由于消费、出口、基础设施建设快速发展，未来十年内经济仍将表现很好。此外，楼市交易量跌幅远小于价格，使得其对GDP 的影响有限。随着房价下跌、工资上涨，中国人民会生活得更好。人民的幸福，而非 GDP 增长率本身，才是经济发展的终极目标。

流动性收紧泡沫将破

中国的流动性正在从高位缓慢收紧。紧缩更多地反映了信贷需求的变化而非供给。绝大多数的信贷需求来自国有部门和投机者。前者主要因为容易取得贷款。去年的信贷井喷使许多新项目应运而生。这些项目需要更多的信贷来维持。因此，即使信贷供给以与从前同样的速度增长，信贷条件也会因需求增加而趋紧。

政府的货币政策在明显收紧。通货膨胀处于高位并且还在不断攀升。为了避免发生通胀灾难，货币供应量增速必须低于名义GDP 的增长。政府的意图似乎也是如此。然而，市场的行动更快一步。中国家庭对银行的流动性几乎没有贡献，也就是说，居民贷款和存款的增长量相当。即使这并非政府所愿，但信贷条件正在收紧。

流动性的另两大来源是贸易顺差和热钱流入。随着大宗商品价格上涨和西方国家经济二次探底，中国顺差上升的可能性不大。热钱虽然没有流出，但是流入似乎正在放缓。美国屡屡对中国施压以期人民币升值，并未导致人民币无本金交割远期(NDF)合约价格急剧上升。NDF 市场升水一直是衡量中国外汇储备的先行指标，而外汇储备的变化又是衡量流动性最重要的指标。热钱的流入减缓正在对流动性产生重大影响。

资产泡沫需要流动性来使其膨胀并维持下去。这就是为什么泡沫绝不会永存，因为总会有24小时，流动性不再能支撑泡沫。当全球流动性充裕时，新兴经济体国家通常容易出现泡沫。全球流动性宽松主要表现为美元疲软和美国低利率。中国的房地产价格自2002 年以来持续上涨，同时美元进入熊市，这并不是一个巧合。每当美国经济复苏、美联储提高利率时，新兴市场的泡沫就会破裂。20 世纪80 年代的拉丁美洲和20 世纪90 年代的东南亚地区都符合这一规律。

中国的情况不同。这个国家大到足以影响美国经济。因此，美国的利率部分取决于中国的情况，反之亦然。二者不是星球与卫星的关系，而是一对双子星。平衡路径视双方的政策决策而定。只要人民币汇率不大幅升值，中国的流动性就只会减少，而不会消失。如果人民币大幅升值，市场预期可能转向人民币贬值。这将形成资本流出的强大力量，导致流动性和房地产的崩溃。我认为，中国短期内不会允许人民币大幅升值。

另一方面，在经济复苏过程中，美联储不太可能快速提高利率。要想在五年内实现强劲复苏，美国经济面临着太多阻力。只有通胀会迫使美联储缓慢地、不情愿地提高利率。美国通货膨胀的压力取决于中国房地产泡沫破灭的速度。

如果这次楼市与1998 年的香港一样骤然崩溃，那么，大宗商品价格将大跌，美国的通货膨胀压力将得到缓解，这会给美联储更多的空间来增加货币刺激，也会支持中国的房地产。

泡沫不是急破而是慢慢泄气

中国政府的紧缩倾向触发了楼市下跌，降低了美联储紧缩银根的需求。但是，通胀压力仍然存在，只是还没有足够快地迫使美联储立即提高利率。美联储可能需要在2011 年中采取行动。如果美国在2012 年的利率足够高，达到3 %以上，中国可能会面临资本流出的压力，但是，这种压力不会强到1998 年的香港那样的地步。现在，一线城市的房价比较高值下降了10 % 到15%，明年年底之前，很可能还会下降10% 到15%。如果2012 年美国的利率很高，那么，房价也许还要再下降15% 到20%。此后三年，房地产市场可能会持续疲软。

政府近期的调控政策阻止了泡沫急速扩张、继而破裂的可能。殷鉴不远，2 0 0 7 年纳斯达克指数从3 , 0 0 0 点上升到5 , 0 0 0 点，中国的A 股从3 , 0 0 0 点上升到6 , 000 点，随后都迅速下跌。如果没有政府的调控政策，即使流动性趋紧，中国房价仍然会继续上涨，因为投机者愿意以更高的利息借款。也就是说，泡沫在破裂前的一波急涨，将伴随着加息。

但是，当利率高到可以抑制投机时，泡沫就会破裂。这是我过去常常描述的场景。现在，只要政府继续对购买多套房实施严格控制，这一场景就不太可能出现。我认为，泡沫不会突然破裂，而是在未来数年间慢慢泄气。

从供方看，泡沫不会重新吹大。中国在建住宅面积有30 亿平方米。假设每平方米1 万元，总价有30 万亿元之多。现在的货币投放约为70 万亿元，未来三年间大约会增长50%，即新增35 万亿元。以现行房价和供应量计算，这意味着流动性非常紧缩，而如此巨大的供应量不可能在现有价格上消化。