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集体土地流转论文:关于集体土地流转中的法律问题的调查研究
1997年11月，《集体土地流转中的法律问题研究》课题组在有关土地管理部门的支持下，就集体土地流转的现状、流转中出现的新情况、新问题、新思路等进行了调查研究。集体土地流转（交易）的现实是客观存在的，并且不断发展，其方式主要包括转包、出租、入股、出让和征用等。我们认为这种现象的出现是农村市场经济发展的必然，政府应因势利导，加强管理规范，促使其健康良性发展，视而不见或一味采取堵的办法都是不合时宜的。
一、集体土地的农用流转
我省地少人多，且中低产地占80％以上，人均占有耕地仅1 亩多一占，低于全国的平均水平，这就意昧着绝大多数农民很难单一地靠种田致富。实行家庭联产承包责任制以后，大量剩余劳动力需要向非农产业转移。由于我省乡镇企业相对落后于沿海省份，自身吸纳离土不离乡劳力的能力有限，离土离乡的劳力（有的甚至是劳力带全家）外出务工、经商的较多，有的到沿海地区或地广人稀的地区去租种地、开发种养殖业或从事其它行业。农村劳力向外转移，势必引起承包的流转问题。历史的经验教训使农民深深地懂得，国家之本在农业，农民之本在土地，土地是农民的命根子。又因承包期长，30年不变，农民更是对承包地的转移极其谨慎，怜爱有加。调查中我们了解到，有不少农民外出干得很成功，有了很大的发展，有些甚至举家在外多年，承包地也不愿意或不放心交回集体经济组织。承包地进入流转的并不多，各地估计约占承包地总数的20％—30％。承包地流转的主要原因是：①全家外出打工经商，自己不能耕种的；②家庭主要劳力外出，自家无力全部耕种的；③家庭无劳力自己不能耕种的；④家庭其他经营搞得比较好，认为种田相对效益低而自己不愿耕种的。流转方式的确定主要是双方口头协商，多半在亲友之间进行，不改变用途，时间不长。具体做法：①在种田效益比较好的地方，由转入者承担地上的负担，每年还平价或无偿给转出者一定数量的粮食；②在种田效益一般的地方，由转出者承担地上的负担，转出者什么也不问，什么也不要；③在地多人少种田效益差的地方，因集体不准土地抛荒，转出者还要倒贴。在这些地方，承包户把地交回集体，集体不接收，所以，因转移不了而抛荒的也有一部分。我们认为，以上几种流转方式具有互助性质，目的都不是为了盈利，所以，不宜称其为交易。据此，有理由认为目前农用土地的交易市场并未形成。只有个别地方出现有利用承包地转包谋利的。有一部分承包户将耕地短期出租给乡镇企业或个体户用于沙石加工和晾晒、堆放砖瓦，也有租给乡镇企业或个人办预制厂、烧砖瓦和建厂房的，租期有的长达10年至30年。租金一般为800—1000元/年亩，也有给实物租金的，一般为600 斤小麦／年亩加300斤黄豆／年亩，农业税和提留款均由承包户承担。 这种做法不仅到处都有，而且双方都满意，承包户认为比自己种合算，用地者也认为省钱省事，用时租，不用时归还农户耕种，灵活方便。调查中还没有发现将自己种不了或不愿种的承包地向种植大户和种田能手转移，形成集约规模经营的例子，这是农业生产经营水平不高和农业生产经营机制尚缺乏活力的表现。
目前，对集体农用土地不改变用途流转的管理，由农经部门负责，土地管理部门基本上不过问。但土地管理部门对集体农用土地的流转问题都很关注，而对这种流转要不要管以及怎么管的问题，又存不同认识。其一，维持现状，土管部门应超脱一些，潇洒一些，不管为好。其二，土管部门应对转移使用的承包地进行登记管理。其三，土地管理部门应对转移后改变农业用途的进行管理，否则，就不能保持耕地动态平衡。持及时种观点的理由是，现行法律、法规没有明确规定土地管理部门管理承包土地农用流转的权限。持第二、第三种观点的理由是土地管理法第5条的规定， 各级人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地的统一管理工作。还有一种观点，对转包、出租谋利的，土地管理部门不仅要管，还应收取一定的费用，以便于管理控制。土地的所有者集体也应得到部分收益，因为这部分收入包含承包户非投入所得，即土地本身的使用价值。而对于改变用途时间较长（如10年以上）复耕困难较大的，应按乡镇企业用地的规定办理征用手续。
二、集体土地的非农用流转
1、农村居民的建房用地
根据宪法和土地管理法及有关法规、规章的规定，农村居民宅基地不论是建房的还是没有建房的均属集体所有。而现在有少数农村居民把宅基地视为私有财产，公开出租、买卖或变相买卖，地处小集镇和公路两旁的村庄尤为突出。有的把房子租给或卖给别人（有当地的，也有外地的）开商店、饭店，作仓库、停车场，获取较高的收益；有的批到宅基地后由别人（多为外地人）来建房，盖好后对半分成；还有的居民将自己的小草房、破旧房出卖，别人买后重新翻盖新房。对以上实际上是出租、出卖宅基地的行为，土地部门如何进行处理感到为难。依据原土地管理法第38条第3款“出卖、出租住房后再申请宅基地的， 不予批准”的规定，农村居民住房可以出卖和出租，制止出卖、出租则违法。但我省原有的宅基地户均都在1亩以上，比较富裕， 且住房使用期限比较长，房子多次倒卖或出租可获取不薄的收入，对后来按规定标准建房的居民来说是显失公平的。另外还有少批多占的问题。按现行规定对多占部分可以罚款，强行拆除建筑物，以至没收，但因房屋是不动产以及法律赋于土地管理部门强制执行权的局限性，实际中执行起来难度甚大。解决的出路，除所得税调节外，还应建立宅基地有偿使用制度，对超标使用部分加倍收取使用费；或对买主中的非本地农村居民按城镇非农业居民申请使用宅基地的标准收取费用。
2、小型农田水利和乡村道路建设用地
现在小型农田水利和乡村道路基本建设多数由乡镇政府规划并组织实施，本身是好事，但缺乏必要的控制，占地过多。存在的问题是：①兴办农田水利设施和修路所占用的土地（主要是耕地）所有权不变，但用途改变了，土地部门不参与不利于控制；②被征用的土地没有按规定给予补偿，失去承包地的农户生活发生困难，为此上访的较多。农村兴修水利和修建道路用地，土地部门不但要参与制定规划，还应参
与设计论证。不上收审批权，浪费土地的现象得不到遏制。
3、村镇建设用地和公益事业建设用地
改革开放以来，农村发展势头良好，经济繁荣，村镇建设和公益事业也有了较大发展，但在用地方面同样存在一些问题：①建设无统一规划或不按规划进行，占用土地不好控制。②以低补偿从农民集体征来的土地，有时是以较少租金从农民手中租来的地，加价出让或转让给开发商建房或以地作价入股建房，分成后高价出售，严重侵犯了农民的利益。③耕地被征用、租用后，地上负担不能减少，分摊到农民头上，农民负担加重，甚至有时连补偿费、租金都被乡（镇）村占用，农民很难得到。而土地部门往往对村镇建设和公益事业建设用地中出现的种种不良行为感到束手无策，因为它们多数是经乡镇政府甚至县（市）政府批准决定的。
4、乡（镇）村办企业建设用地
乡（镇）村办企业（以下简称乡镇企业）建设用地，普遍反映异常混乱，极不规范，没有按规定办理手续的占90 ％以上， 有的地方达到95％，换句话说，就是目前90—95％的乡镇企业都是违法用地。土地管理部门强烈要求国家和省里对乡镇企业建设用地制定切合实际，便于操作的法律、法规、规章，以真正做到有法可依。
调研中，不少人认为乡镇企业用地采取租赁形式，简便实用，符合国情、省情，是一种创造，不应限制，而应该运用法律法规加以规范。其思路是：①由乡镇企业与农民集体经济组织签订协议，不能与承包户签订协议；②统一规定协议主要条款；③规定租金上下限，并从用地租金中提留一定比例的复耕基金；④租地协议经土地部门鉴证、登记后才能生效。
5、国家建设征用土地
国家建设征用土地规定明确，执行情况总的比较好。座谈讨论中也提出了一些建设性的意见。及时，国家公益事业用地，如修机场、铁路、公路、建学校、医院用地等，其与商业性用地，征地费用应有较大差别。如房地产开发用地，当地政府按国家规定的平价从集体农民手中征地，然后以高出原价几倍、十几倍的价格拍卖给开发商，明显侵犯集体农民的利益。第二，国家征用土地的费用标准是根据10多年前的情况制定的，现在情况有了很大变化，集体已无土地调剂，农转非没有了吸引力，安置就业（进工厂）也不可能了，征用1 亩地的费用其年息不够养活1个人，应相应提高费用或用征地的钱为失去土地的农民买保险， 以保障他们的生活，去却其后顾之忧。第三，乡（镇）政府建办公楼、住房大多数都没有按规定办理征地手续，无偿占用或象征性给一点被偿而占用集体土地。有些地方二轮承包时按5 ％留出的土地（群众戏称为“鬼子田”）大都由乡（镇）政府控制，这更为他们自批自用土地提供了条件。
三、需要研讨的几个问题
1、发展乡镇企业与保护耕地的关系
发展乡镇企业不可避免地要占用一部分耕地，其与贯彻落实“十分珍惜和利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策在某种程度上产生了矛盾。然而乡镇企业不仅在农村就是在全国经济中也有着举足轻重的作用。乡镇企业的发展为开展科学种田，提高耕作效益提供技术和物质的帮助，以工业的发展带动和促进农业的发展。 调查中不少干部提到，1997年中央11号文件规定包括乡镇企业在内暂停批准占用耕地1年， 作为一项刹住乱占耕地的临时性措施是必要的，若把其精神变为土地管理法修改条款固定下来就要慎重考虑，暂停1年的措施， 对乡镇企业发达的沿海省份影响甚微，而对中西部地区则影响较大。沿海地区发展乡镇企业起步早，已完成了以土地作为资本投资的原始积累过程，在那里乡镇企业已进入上档次向质量要效益的阶段。而中西部地区的乡镇企业大多数处于数量发展时期，一概而论采取一刀切的政策有失公允。不准占用耕地烧砖瓦在山区和丘陵地区能够行之有效，而在一马平川的平原地区则很难行得通，在新的建筑材料取代粘土砖之前，要彻底毁掉砖瓦窑，干群有抵触。有的同志形象地说，城市、农村居民建房有一个面积标准，乡镇企业占地也应有一个适当的比例，可采取区别对待的政策，对未达到比例的应允许占用。总之，发展乡镇企业与保护耕地是对立统一、相辅相成的关系。将二者对立起来的想法和做法均不足取，这种关系应当在有关发展乡镇企业和保护耕地的法律、法规、规章中得到正确的体现。
2、关于集体土地所有权主体
集体土地所有权主体是一个既清楚又模糊的概念。说它清楚是指土地管理法等有关法律、法规中，根据“三级所有，队为基础”的模式，确定“集体所有的土地依照法律属村农民集体所有，由村农业生产合作社，村农业集体经济组织或村民委员会经营管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可属于乡（镇）农民集体所有”。即乡（镇）、村、村民组三级所有。时期就有人讲“三级所有，两级空”，即只有生产队（现有的村民组）这一级才是实的。说它模糊是指当前多数地方农业合作社或农业集体经济组织不存在，村级所有的土地是所属村民组所有的土地相加之和，乡（镇）所有土地是所属村级所有土地之和。土地承包到户，村委会是发包方，承包户的土地实际上依据村民组（原生产队）所占有的耕地的多少决定的，在一个村委会中，不同村民组的农民平均承包的耕地面积有明显的区别。现在的问题是除主要执行乡（镇）政府决策并为其服务的村民委员会实际存在外，乡（镇）、村民组农业集体经济组织都是虚置的，几乎没有哪一个地方能说清楚，他们那里的土地是属于哪一级所有。有的地方提出农村集体土地全部明确为村级所有，由村委会行使所有权，这是缺乏足够的法律依据的。我省在土地确权发证时，集体土地所有权证发给村委会有些地方农民有意见，农民不承认村委会是集体土地所有权的主体。调查中很多人都指出，土地方面有相当多的一部分问题都是由主体不清引发出来的。如乡（镇）政府自批自用土地，征用土地单位直接与承包户签订协议，农民视承包使用权为所有权，私自转让承包地，在承包地上建房等，因此，从实际出发进一步界定集体土地所有权主体非常重要和紧迫。
3、关于乡镇企业用地的所有权
乡镇企业占用村民组和村级集体经济组织的土地，按现行规定办理征用手续后所有权提高一个层级-归乡镇集体经济所有，这仍是过去所有制层级越高就越公做法的反映，而实际上对绝大多数地方而言是空设一级集体经济组织。若乡镇企业用地参照国家建设用地办法征用后为乡（镇）政府（即国家）所有，在目前的条件下农民和企业均难以接收，且会留下不少后遗症。若如前面所说，乡镇企业用地采取由农业集体经济组织与企业签订租用协议，土地的所有权不变，其他问题就能迎刃而解。对于乡镇企业建设用地，如何在法律、法规、规章中作出相应的规范，是一个亟待解决的理论问题和实践问题。
4、关于农户对承包地的经营权
因村民组和村级农业集体经济组织没有实体代表，所以许多承包户视这种承包经营权为所有权，如在承包地上建房，自行改变土地的农业用途，出租甚至私下买卖。现行有关法律、法规、规章将使用权与经营权加以区别，明确规定使用权可以转让、出租、抵押，即可以
自己使用，也可转让给他人使用，而经营权则不能转让、出租、抵押，只能自己使用。随着企业制度改革的深入，现在通常把企业经营管理权规定为使用权（如公司法第4条第2款），而土地法规仍刻守经营权非使用权是否合适？值得考虑。调查中了解到，不仅承包户，就是基层干部甚至土地部门的干部，都认为经营权与使用权无区别。在强化管理的前提下允许承包地转包、出租（从承租人处取得租金）是大势所趋，市场经济发展的必然。从民法理论上讲，农户对集体土地的经营权是一种处于自物权与他物权之间的权利，即使按他物权对待也可有条件转让。而现在的问题是，不论承包合同是否规定可以转包，一是承包户暂时不种的承包地不愿交回集体，实际上是怕失去土地；二是不少地方集体对交回的地也无法再发包出去，又要求不准抛荒，在此种情形下，允许承包户在承包期内按承包合同的要求转包，肯定是利多弊少。
肖方扬 吴兴国
集体土地流转论文:关注农村集体土地使用权流转
关注农村集体土地使用权流转
农村集体土地使用权流转仅限于农用地之间的流转，原来是用于农用地，流转给他人使用以后也必须是农业用途，不得用于建设用地等用途
在城市群发展过程中，农村集体土地的用地政策对于促进农村人口向城市转移，加快城市化进程有着极其重要的作用。如何正确统筹城乡一体化发展，就必须重视农村集体土地使用权流转政策，在不减少农村的基本农田、耕地和农用地的情况下，保护农民的根本利益，在农民的家庭联产责任承包制的基础上，提高农民的收入，这对于加快城市群的发展有着重要的作用。
应该说，农村集体土地使用权的流转，目前在许多城市的郊区农村都已普遍展开。追溯历史，城市化进程比较快的地区如上海等地在20世纪80年代就已经开始了。农村集体土地使用权流转仅限于农用地之间的流转，也就是说，原来是用于农用地，流转给他人使用以后也必须是农业用途，不得用于建设用地等用途。
概括起来，土地流转的方式主要有五种类型，一是土地转包，即承包农户将部分或全部土地的使用权，以一定条件自发转让给第三方经营，一般从事种植业生产。二是土地转让，即承包农户将部分或全部土地使用权转让给发包方或本集体经济组织其他成员经营，已在非农产业就业并有比较稳定收入的农户自愿放弃承包地，一般采用这种转让方式，养殖业一般也通过这种方式获取土地。三是土地置换，即各农户为方便耕种相互调剂承包的地块。四是土地入股，即承包农户将土地使用权折成股权，农户凭股权入股组成合作社或股份公司，农民按股分红，园艺场或大棚蔬菜种植的设施大都通过这种方式获得土地。五是土地租赁，即承包户将部分或全部土地的使用权出租给本集体经济组织以外的法人或个人经营农业，承租人向承包方缴纳租金。
从目前长三角一些城市土地流转的补偿情况来看，农用地之间流转的补偿方式主要有两种形式：一是以粮食等实物形式给予补偿，如农用地之间土地流转采取土地转包方式，一般给予每位劳动力每年几百斤稻谷补贴；二是以货币形式给予补贴，通常从事粮油作物种植的土地一般每年每亩补贴300-600元，种植蔬菜等经济作物为400-800元，农业园区租赁土地为600-800元。同时也有部分郊区对放弃耕种的承包地采取回收方式，不予补偿。
在目前农用地流转中主要存在两个方面的问题：一是流转程序不规范。在农用地流转过程中，没有充分发挥土地承包户在土地流转中的主导作用。二是补偿标准偏低。农用地之间土地流转后从事种植业、养殖业，每年每亩地给予农户的补偿都较低。这个标准仍然不能让纯农户摆脱贫困状态。
对此，在城市群发展中，我们要充分认识到，农村实施土地流转的重要意义就在于稳定和完善农村土地承包关系，按照“条件、自愿、有偿、规范、有序”的原则，实施农村生产关系的变革中不断提高土地收益，加强农民向城镇集中、工业向园区集中、农田向规模经营集中，更好地解决“三农问题”，实现农村地区的工业化、城镇化和农业现代化。这对于城市群发展有着重要的积极意义。
集体土地流转论文:论我国农村集体土地使用权的流转
论我国农村集体土地使用权的流转
【关键词】土地使用权土地流转原因规模经营
1978年，发生在安徽凤阳的“小岗试验”，点燃了中国农村改革的导火索，一种崭新的经济制度——农村土地承包制正式浮出水面。此后20多年的改革历程已经证明，农村土地承包制的推行，从根本上改变了中国农村的面貌和中国农民的命运。随后农村家庭联产承包写进了《宪法》。从上世纪80年代后期开始，农村集体土地使用权流转在全国悄然兴起，很大程度上又巩固和促进了家庭联产承包制，加快了农村经济的发展。现在国家把农村集体土地使用权的流转写进多部有关法律，确立了我国农村土地流转的法律地位。因此，有人把土地流转比作又是一次土地革命――中国第三次土地革命。
一、土地流转的原因
我国农用土地的流转开始于1985年，先是沿海一些发达地区悄悄萌芽了承包土地经营权的自发性流传，进而向内地蔓延，从自发流转发展到有顺流转，至今已有18年历史。农村土地流转的真正原因是农村生产力发展的结果。从农村实行联产承包责任制后，农村劳动生产率有了很大的提高，出现了大量的富余劳动力，农村劳动力转移人数逐年增加，同时农业比较效益低，农民弃田打工；从另一方面看，农业发展一定的程度需要土地规模经营。土地承包中遇到了一些新的问题。在这种背景下，为了适应农村生产力的发展，土地流转在一些地方悄悄兴起。它是我国农村在家庭承包制度的基础上的一项重大制度创新。具体的原因如下：
1、为解决农村的实际问题而发生土地流转。农村承包土地经营权之所以发生大规模的流转，在很大程度上与中国农村的现实危机有关。农产品价格持续低迷，而用在种子、化肥、农药和灌溉用水等生产成本有增无减，农业税费却居高不下，使得种田效益十分低下，一些地区承包土地甚至成了“亏本买卖”。在城市和沿海劳动力市场开放的情况下，农民纷纷外出打工。打工收入比种田收入高得多，如安徽一个同等劳力在家种地的纯收入只有外出打工（约4000元）的1/4～1/3。打工收入已成为家庭收入的主要来源，一定程度上弱化了农民对土地的依赖程度。如此情形之下，承包地被不少农民视为“负担”，他们不愿再种田，有的农民全家踏上进城打工、经商谋生道路，大量土地因此撂荒。正是在这种背景下，让土地流转到愿意种田的人手中，就成了解决土地撂荒危机的必然选择，在不少农村地区，这是促成承包土地经营权流转的原始动机。
此外，非农产业和农业生产结构调整，要求土地连片集中高效；工商企业、“三资”企业介入农业开发，要求有专业化、成规模的原料生产基地与之配套，以改变有效的技术服务不足的问题；等等；这些问题的解决导致了农村土地流转的发生。正是解决我国农村际问题，土地流转在我国许多地方兴起。
2、为土地适度规模经营，提高土地效率而发生土地流转。土地小规模的家庭经营必然导致农业的兼业化，兼业化必然导致土地利用率低，农业固定资产利用率低，工作效率低，农业生产成本高，同时小规模经营也使产、供、销的成本大幅度增加。为了提高土地效率，必须走土地适度规模经营之路，要求土地适当集中，土地集中必须通过市场行为，即通过土地使用权合理流转使土地相对集中。世界银行一份研究报告指出：当人均gdp低于500美元时，农民以分散的自给自足土地经营为主，当人均gdp大于1000美元之后，土地的商业运用和市场价值才能显现出来，表现在土地拥有者有转让土地的愿望，土地经营者有扩张规模的需求，二者的共同作用形成了土地的集中效应。以此为标准，我国大部分地区，特别是东南沿海地区，人均gdp都超过了1000美元。从国家的政策来看，国家在稳定农民长期承包土地权利的基础上，积极倡导土地要向部分高效农副产品经营行业集中。一些地区，特别是发达地区或劳动力转移较多的地区，把土地适当集中，包给种田能手经营，取得了较多的经济效益。可以说农业适度规模经营是近年来土地发生流转的重要原因之一，也是未来现代化农业发展的方向。
3、国家的政策、法律促进了农村土地流转。我国农地使用权流转政策是十分慎重的，逐步放开的，土地流转是逐步发展起来的。农村集体土地使用权流转从自发到合理有序流转、从少到多，是国家从我国农村生产关系和生产力发展要求出发，先后出台了允许土地流转的政策和法律、法规，使土地流转这一新生事物在广大农村发展起来，特别是农村劳动力转移较多地区和发达地区。1984年中央1号文件规定：“自留地、承包地均不准买卖，不准出租、不准转作宅基地和其它非农用地”。又规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中，社员在承包期内，因无力耕地或转自他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意由社员自找对象，协商转包，但不能擅自改变向集体承包的内容。转包的条件可以根据当地情况由双方商定”。1988年4月七届人大一次会议通过的宪法修订案对总纲第十条增加“土地使用权可以依照法律的规定转让”。同年12月七届人大常委会五次会议通过的土地管理法修正案也相应地在第二条增加了第三款：“国有土地集体土地使用权可以依法转让”。后来的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》第31条指出“在坚持土地集体所有制的前提下，延长耕地承包期，允许继承开发性生产项目的承包经营权。允许土地使用权依法有偿转让，少数经济比较发达的地方，本着群众自愿的原则，可以采取转包、入股等多种形式发展适度的规模经营，提高农业劳动生产率和土地利用率”。1998年修订的土地管理法更简洁地规定：“土地使用权可以依法转让”。1998年10月党的十五届三中全会决定指出：“土地使用权的合理流转，要坚持自主、有偿的原则依法进行，不得以任何理由强制农户转让，少数确实具备条件的地方，可以在提高农业集约化程度和群众自愿的基础上，发展多种形式的土地适度规模经营。”20__年12月，中央又专门出台了《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》来引导和规范农村土地流转。新出台的《土地承包法》第二章第五节也规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转……”。这些法律和政策为农村集体土地流转提供了依据，在一定程度上引导、规范、支持和推进了农村土地流转。
二、我国土地流转现状及形式
据有关部门 统计，截止20__年底，全国以各种形式流转经营权的耕地已占承包耕地总面积的6％—8％，发达地区流转的耕地占承包地的比例较高县市达到20～30％，一般超过10％，内地流转的耕地占承包地的比例较高县市达到10～20％左右，一般在5％左右。如到20__年底，浙江省流转耕地占全省耕地总面积的13.5％；福建省为10.7％；而青海省仅4％，安徽约5％。总的来看我国农村土地流转呈现五大特点：一是土地流转的形式较多，有的形式处探索试点阶段，以自由流转形式为主。二是大多数土地流转期限短，一般在3～5年为多。三是土地流转大多有偿。四是发达地区农村土地流转面积占总耕地面积的比例高于欠发达地区。如广东、福建、浙江流转的土地占总的承包土地比例都在10％以上，而内地省份平均都在5％左右。五是参与土地流转的主体呈多元化，除农户外，城镇居民、工商企业(包括外商企业)、科研机构、机关事业单位等也下乡租地、包地开发农业。
目前我国农地流转形式有以下几种：
1自由流转。它是在农户家庭间出现的自愿的流转现象，表现为三种形式：一是互换调节承包地。它解决部分农户生产作业区相对分散、不便管理的问题，通常由村干部作为协调中间人。二是代耕、代种、代收。代耕代种是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。这种形式因为简单明了、手续简便，成为当前农村土地流转中最为普遍的一种形式。解决了农村青壮年临时外出打工、家中无劳动力从事农业生产的问题。三是转包和转让，一些农户将家庭的生产经营转向从事第二、三产业或家庭重要劳动力外出打工抓收入，便把承包地的经营权转包或者转让给别人。转包和转让的对象多是亲朋好友或本地的种田能手。他们一般不讲究从承包地上再获得多少收入和粮食，只求自己的承包地不抛荒。这种形式通常由村干部、村组织作为见证人和协调人。转让建设用地使用权在发达地区较常见，占有较大比重。
2租赁倒包。这种形式出现于上世纪90年代中后期。农村中富裕后有头脑的农民和城市中下岗人员及单位不景气人员将投资转向农村发展。他们向乡、村集体租赁土地、荒山经营权，有规模地成片地开发土地、荒山资源，从事各项开发项目。经营方式主要有两种，一是租赁后请劳工生产，自己管理，自己经营。二是把租赁得到经营权后的耕地又倒包给本地的农民按规定的开发项目生产，自己给农民提供生产所需资金、技术和派住技术人员指导农民生产，生产出产品后按原订合同价格进行收购、销售。
3股份合作制。在一些经济发达、市场化程度较高的地方，出现了一些企业集团作为投资主体，兴办规模化的农业区，农户以土地承包权入股，按股分红。这种形式不再拘泥于承包的简单转让、农户一次性获得资金，而是通常由政府引导，按照现代经营方式将土地承包经营权折股与其他生产要素结合，农民以股东身份与其他投资者共享收益、共担风险，以实现区域化和专业化生产。
4、抵押、托管、拍卖。集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济较为发达的东南沿海一带，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。托管是承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。托管期间原承包合同规定的权利义务可以由承包方履行，也可以在协议中明确由托管方履行。拍卖是经村民讨论同意，可将尚未承包到户的荒滩、荒水、荒地等资源，以竞标方式公开拍卖经营权，实行开发经营。
三、我国土地流转存在的问题
农村土地流转作为家庭承包经营制度的一种行之有效的实现形式，从整体上看发展方向是正确的，基本做法是符合中央精神的，实践也证明了它有效地提高了土地的经济效益，促进了农村生产力的发展，是我国农业向现代化和规模化发展的必然趋势。但是，农村土地流转是一种新事物，在实际运作中还存在着一些问题。
1、存在土地强制流转损害农民利益的现象。近年来，随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进，土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。如有的随便改变土地承包关系，有的把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收入的措施；有的用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活；有的为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。这些问题如不加以纠正，将引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经济制度。
2、土地流转机制不健全。目前的土地流转大多处于自发和无序状态。往往相互之间的转包、转让以口头协议的形式进行，口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理，而且也为以后产生不必要的纠纷留下了隐患。口头协议的随意性造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，积极性不高。
3、农民缺乏社会保障制约着土地流转。在农村，土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地，农民把土地作为命根子来看待。认为有了土地生活就有退路，即使外出打工赚不到钱了还可以回来种田，心理踏实。在目前二元社会结构下，农民在城市打工，无论是多长时间，都很难取得城市户口的，无法融入城市生活，城市的社会保障始终把他们排除在外的。因此，农民始终是惦恋土地，将来还依靠土地养老。也有少数农民对土地私有化心存幻想，认为承包期延长30年以后，到那时政策变了，土地就成为自己的了，而那时自己如果还没有由农民变成真正的市民，现在又不争取承包地，等于断了子孙财路，将来就后悔莫及。正因为将来的后顾之忧，相当一部分农民都把土地看得十分重要，农民在从事非农产业经营后，仍然把承包地看成是“活命田”和就业“保险田”，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。
4、土地流转价格低廉制约着土地流转。当前虽然政策允许土地有偿流转，但是土地流转的价格极低。许多地方不仅出现了土地自然生产、 撂田抛荒，甚至出现了农民为了甩掉土地，倒贴一定的费用的现象（也称“倒帖皮”）。当前承包土地根本无价可谈，因为送给别人都不要，又如何能够有偿流转。造成这种现象的原因是：一是农民种地不合算，一个劳动力种地获得收入的远远低于打工的收入。二是土地流动渠道不畅，范围窄。一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地流转市场，土地流转没有展开，土地使用权流转仅局限在村内，不能跨区域流动，流转范围小，交易量小，成交的可能小。如果由农户漫无目的寻找转让对象来完成交易过程，势必因效率低下而影响土地的流转速度。急于流转土地的农民在没有办法的情况下，只能以低价，甚至采到倒贴的方式把土地转给别人耕种。三是没有完善的中介机构为之服务。由于土地交易与普通商品交易又有很大的区别，其运作程序相当复杂，特别是土地使用权流动涉及到多个主体，即所有权主体、承包权主体、使用权主体的经济利益，而交易主体的素质参差不齐，无法通晓如此复杂的转让程序，这就要求有完善的中介服务机构为之服务，如资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。交易中心缺乏严重地制约了土地市场的发育。四是农民土地使用权流转价格淡薄。我国农村土地长期以来都是实行实物管理，土地流转价格不象普通商品价格一样容易确定，土地产权价格无衡量标准，根本没有完整的价格体系。由于土地在历史上没有可供参照的价格，且目前又没有完整的价格体系，从而导致农民价格意识淡薄。
四、促进农村集体土地使用权合理流转的对策措施
在稳定家庭承包经营制度的基础上，允许土地使用权的合理流转，是农业的客观要求，也是符合党的一贯政策。要按照《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》要求，落实《农村土地承包法》，积极引导和规范土地流转，不断探索创新，促进其健康发展。
1、在继续稳定家庭承包经营责任制的基础上，促进农村土地的合理流转。十一届三中全会以来的实践证明，家庭承包经营责任制是适合国情的有中国特色的农业发展模式，必须继续稳定并使之进一步发展完善。具体思路是：强化集体所有权，较大限度地放活承包权和经营权。不可像有些人说的土地流转就要搞土地私有化。要将土地的使用权作为商品价格化，按照价值规律实现土地的合理配置。在外流劳力较多、二三产业发展较快的地方，要改变农户分散承包土地的经营格局，允许集体将土地调整集中连片，向社会公开发包，实现土地规模经营。
2、土地流转必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则。首先，是群众自愿的原则。土地是否流转，以哪种形式流转，应由农户自主决定。即使乡村操作的土地流转，也要尊重农民意愿，不能靠行政手段强行流转。其次，是平等协商、有偿流转的原则。土地流转的转包费、租金等应由农户与受让方或承租方平等协商确定，乡镇不得干预。其流转收益应归农户所有，乡镇不得擅自截留。第三，是依法有序的原则。土地流转必须严格遵守国家法律、法规，认真执行中央的路线方针政策。在土地流转中，不得改变土地所有权权属关系，不得随意改变土地承包关系，不得擅自改变农业用途，流转的期限不得超过承包剩余期限。第四，是规范操作的原则。农村土地使用权流转涉及多方面的利益关系，必须健全制度，严格程序。经管部门要组织流转双方签订土地流转合同书，建立土地流转台帐，当好流转双方的“中间人”，让土地流转合法、规范。加强土地承包流转合同资料的档案管理，保障不受损坏，做到专人、专柜保管。
3、逐步建立农村社会保障制度，弱化农村土地社会保障功能。由于土地依然是大部分农民就业、生存保障和社会福利的依靠，因此承包土地无法向利润较大化方向流动。所以，进行农地使用权流转机制创新，就要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革，逐步将农村的社会保障由依靠承包地转为依靠社会和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多样，农民自愿”的原则，多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗、生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地 个人帐户”的双重社会保障制度，积累社会保障基金，在积累一定的资金后，承包地的保障体制逐步退出，即将“承包地 个人帐户”的双重保障体制向单纯的“个人帐户”式的社会保障制度转化，弱化土地的社会政治稳定功能，还土地以正常的生产要素性质，尽可能地发挥土地的经济功能。
对于外出打工的农民，国家要制定统一的、非歧视的劳动就业制度，把农民工纳入全社会的社会保障体系。农民工和雇主签定劳动合同时，国家应强制规定就业单位在支付工资报酬之外，还要为这些流动性极高的劳动者缴纳社会保险统筹费。让打工农民摆脱依恋土地的心理，促进土地流转。也可以用土地进行流转来解决打工农民工的社会保障问题。具体办法是，可探索成立专门针对进城民工的社会保障体系，由这种社会保障体系对进城农民在原社区所拥有的农地经营权集中托管。托管者将这部分农民的土地经营权集中起来，以招标的方式出租、出让给规模经营者。托管者以所取得和租金收入、红利收入、转让收入，支付进城农民的社会保障费用。
4、减少土地承包的税费，建立土地流转市场，促进农村土地正常流转。当前土地交易价格低，最关键的就是农民对承包土地的拥有成本太高了，也就是土地所有权索取比较多。农民拿着土地不能赚钱，反而还要倒贴一定的费用，种田还要亏损，没有人愿意要土地，土地价格低廉应在情理之中。因此，应弱化所有权。弱化所有权不是取消所有权，而是减少甚至降低土地的统筹提留，即降低土地的税费。只有这样，农民的土地预期才会真正提高，土地也才会吸引更多的社会投资者进行长期投资，才能促进土地流转。另外，要建立土地使用权市场，为土地流动提供载体。建立土地流转市场后，土地流转不仅仅局限在本村、本乡范围内，还能让外乡、外县甚至是外省的人来投资土地，从而打破土地流转的地域的限制，促进农村经济蓬勃发展。土地使用权市场是一个极其复杂而又敏感的要素市场，必须发展与规范并重，建立一个开放、竞争、公平、有序、有度、规范化的土地使用权市场。再次，要发展土地使用权交易中介组织，规范交易行为，减少土地流转成本。土地使用交易是一项比较复杂的交易过程，涉及交易主体各方，这就要求相应的中介服务组织为之服务。要建立土地使用权市场信息、咨询、预测和评估等服务系统，使服务专业化、社会化。，增强土地承包使用权的价格意识，土地流转时合理计算价格。对土地承包、流转不仅有实物指标，而且需要价值量指标。
集体土地流转论文:集体土地产权制度建设与非农建设用地流转探讨
随着我国社会主义市场经济的发展，企业制度、住房制度、金融制度和土地使用制度等各项改革的深化，土地已进入经济活动的中心，人们对维护自身土地权益的意识日益提高。虽然集体土地产权制度建设还不尽完善，集体非农建设用地流转在法律上还不完备，但在市场经济实践中，对集体土地产权的流转，权能的实现，维护农民合法权益的呼声越来越高。事实上，受各种因素的影响，目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相的转让大量存在，不仅严重损害了国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，交易的不安全，给农村的稳定带来了隐患。为此，研究和完善集体土地产权制度建设，规范集体非农建设用地流转机制已成为新形势下我国土地管理事业的又一重要课题。本文旨在通过集体土地产权制度建设的现状分析和探讨，对集体土地产权制度建设和非农建设用地的流转管理谈点粗浅认识。
一、产权制度建设是规范集体建设用地流转的基础
集体非农建设用地流转是围绕集体土地产权这个核心内容展开的。土地产权关系明晰、权能明确是集体建设用地使用权流转有序进行的前提条件。
综观我国国有土地使用制度改革，始终是围绕土地产权制度建设进行的。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。在法律上明确了土地所有权的国家所有制和集体所有制，同时规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。此后，随着中国经济体制的改革，土地的经济价值得到重新认识。在市场机制的作用下，土地使用者迫切需要更多的权利以促进土地的流动，对此，1988年《宪法》确定了：“土地使用权可以依照法律的规定转让”，使土地使用权和所有权分离，明确了可交易的产权内容。1990年5月19日国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定“依法取得的城镇国有土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”进一步明确了土地使用权是一项独立的经济权利。新《土地管理法》又明确了国务院是国有土地的代表。
从我国国有土地产权制度建设过程中可以看到，它是对土地产权边界的划分，是对土地产权权束中不同权利的重新界定的过程。土地产权制度的不断完善是土地使用制度改革的前提，是土地市场健康发育的基础，而土地市场的不断发展反过来又促进土地产权制度的逐步建立和完善。
二、集体非农建设用地产权管理现状和存在问题
我国有关集体土地权利的规定，也散见于不同的法律法规和政策性文件中。现行《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。《民法通则》规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等村农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有”。《土地管理法》第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”，对集体土地所有权主体作了规定。该法第11条规定：“农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外”，第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，不予批准”。第63条明确“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”等等，对集体土地所有权及其派生出来的集体土地使用权和他项权利作出了一些规定。但这些规定对于集体土地产权关系的明确界定，仍有相当的难度，特别在实际操作中，各项权能难以界定，以至出现了对集体建设用地流转难以规范的具体问题。
（一）集体土地所有权主体的模糊问题
虽然法律规定了集体土地所有权的主体是村农民集体、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体和乡（镇）农民集体，3个主体所有的土地可以由村集体经济组织或村民委员会、村内各该农村集体经济组织或者村民小组及乡（镇）农村集体经济组织“经营、管理”，但由于农民集体与农村集体经济组织的内涵不清，土地所有权和经营、管理权的界定不力，在实际工作中集体土地所有权主体很难确定，加之常常以行政权代替土地资产经营权，带来集体土地流转过程中各主体的土地产权“边界纠纷”。
（二）集体建设用地使用权主体的特定性问题
集体所有的土地，目前一般只能由本集体及其所属成员享有建设用地使用权，而不允许其他单位、个人拥有，除了农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业，经过批准，使人股、联营企业获得集体土地使用权。还有因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移而取得以外。但目前对具体形式、转移的接受主体以及流转后土地产权关系的调整等尚无具体规定。
（三）集体土地产权权能不清问题
根据《民法通则》“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”但对集体土地所有权来讲，并不是通常意义的物权或充分物权，《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外”。对农民集体土地所有权的权能作了限制，其土地产权具有一定的不完整性。而对集体建设用地使用权来讲，权利主体也并不具备完整的处分权、收益权，与国有土地使用权相比，其产权流转也受到很多限制，明显处于不平等地位。这不完整和不平等某种程度上导致了大量集体建设用地的私下流转，特别是城乡结合部，在利益机制的驱使下，致使不同主体以各种形式参与集体建设用地在隐形市场流转。
（四）集体建设用地使用权抵押问题
《担保 法》明确规定：“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押，”“乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”房屋所有权与宅基地使用权在抵押上的错位，使得农民利用农村房地产进行融资的愿望难以实现。如何寻找突破，为农民发展效益农业，提前实现农业、农村现代化服务，有待研究和规范。
三、加强土地产权制度建设，规范集体建设用地流转
为切实保障农民合法权益，促进土地资源的集约、高效、合理利用，加快农村经济发展，需要我们以现有法律法规为基础，按照江总书记“创新、创新、再创新”的要求，探索集体土地产权制度建设，研究集体建设用地流转问题，以构筑与市场经济相适应的农村财产制度。
（一）进一步明确集体土地所有权主体
依法合理界定集体土地所有权主体，是规范集体建设用地流转的基础。
确定集体土地所有权主体应以现有法律为基础，从农村实际出发，在稳定农村大局的前提下，进一步明确集体土地所有权主体。一是已属于村农民集体所有的土地，包括已打破村民小组界限和虽未打破村民小组界限但已由村农民集体实际使用的土地，宜承认现状，明确为村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。二是已经属于乡（镇）农民集体所有的土地，应依法确认为乡（镇）农民集体所有，由乡（镇）集体经济组织经营、管理；没有乡（镇）集体经济组织的，可由乡（镇）政府代为经营、管理。三是村内有两个以上的农村集体经济组织或村民小组，各集体经济组织或村民小组之间仍然保持着过去生产队时期的土地权属界线，并在各自的范围内具有占有、使用、收益、处分的权利的，应确认各该农村集体经济组织或村民小组为相应的集体土地所有权主体。如村民小组在组织形式上已不健全，可以由村委会监管，实行“组有村管”。
（二）合理界定集体非农建设用地的权能
在明确集体土地所有权主体的前提下，实现集体土地使用权和所有权分离。明晰集体建设用地使用权权能，是实现集体非农建设用地有序流转的前提。
集体非农建设用地主要包括乡村企事业用地和宅基地。目前乡村企事业用地的土地使用权主要通过批准拨用、入股、联营等方式取得，还有因兼并、破产等情形转移取得；农村宅基地土地使用权通常是本集体经济组织成员在规定的使用面积范围内通过合法审批程序经批准后划拨使用或通过继承等取得。随着农村社会经济的发展，乡镇企业结构的调整，客观上要求对集体建设用地产权权能进行重新设定，在强化土地利用规划控制的前提下，允许集体建设用地使用权依法有偿流转，以实现集体土地财产权利。一是从集体土地所有权上直接派生的集体土地使用权可比照国有土地使用权，可通过出让、租赁、作价出资或入股等方式取得；二是依法取得集体建设用地使用权的权利人，在土地使用年期内，可将集体建设用地使用权转让、出租、抵押，对批准拨用的集体土地使用权制定出相应的流转管理办法。从而，赋予集体土地产权更为丰富的内容。所以，应尽早出台相关法律、法规，以尽快完善集体土地产权制度。
（三）加强土地登记工作，明晰土地产权
明晰土地产权是入市的前提。为规范集体建设用地流转，应加强土地登记工作，依法确定集体土地的权属范围，明晰土地产权主体，保障交易的安全性。在具体登记过程中，一要加强土地登记的规范化建设，特别是对“一户多宅”和超过法定面积的处理上，要依法进行，保持集体建设用地使用权在不同主体间的公平和公正。二要强化集体土地变更登记工作，依法改变土地权属或土地用途的，应及时凭有关批准文件及有关申请资料，办理集体土地使用权变更登记手续，以加强对集体土地产权流转的检查监督，及时发现和制止违法行为，切实保障土地权利人的合法权益，保障地籍资料的现势性，为集体建设用地流转创造良好的市场环境。
（四）促进集体土地产权的合理流转
虽然集体非农建设用地流转在法律上尚有诸多问题，但理顺集体土地产权体系，构筑集体土地流转机制，实现农村集体土地财产权已大势所趋。为此，应通过试点，不断探索集体土地产权制度建设，促进集体建设用地的合理流转。在制定具体政策中，一是要规范集体建设用地流转的条件，集体非农建设用地入市必须是经依法登记或权属界定的，并符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，不擅自改变用途等；二是明确集体土地使用权流转的形式；三是规范流转程序；四是合理分配集体建设用地流转中的土地收益，促进集体建设用地流转能合理、有序进行。
集体土地流转论文:农村集体土地使用权合理、规范流转的途径探讨
在当前市场经济条件下，土地资源作为一种特殊商品，必然受到市场机制的调节，如城镇国有土地使用权以有偿使用的方式进入市场流转后，在社会经济活动中发挥了巨大的作用。但作为与城镇国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，其在使用制度上如何改革，进入市场流转，是当前需要从法律上、政策和制度上加以研究、探讨的问题。这个问题解决好了，对今后农村经济乃至于整个市场经济都将产生深远的影响。
一、现实中农村集体土地使用权的流转已普遍存在
近几年，随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，具体表现在：（1）农村集体组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业；（2）乡镇企业间的兼并、合并、重组和股份制改革而发生使用权人变化；（3）因农业结构调整，致使农村土地承包经营权发生转移；（4）近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动。现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要。
现行的土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制，行政干预也多，但一味的禁止和限制而忽视客观存在的实际要求，不但难收实效，也对市场经济的发展不利。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下，正视农民集体土地所有权，推行集体土地有偿使用制度的改革，建立健全农村集体土地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫，需要在法律法规和政策制度方面予以创新。
二、集体土地使用权“流转”中存在的问题
现行的法律制度在确定农村集体土地所有权的权力内容的行使上有明显的不性。如在集体土地使用权方面，规定集体土地只能用于农业生产或农民宅基地建设、光办乡镇企业或者乡（镇）村公共设施、公益事业，而对能产生巨大经济效益的房地产开发经营活动，法律明令禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外。”造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位。
高新区处于城市规划区范围，其外环生态圈以北区域处于城郊，具有良好的基础设施和投资环境区位优势，是高新区乡镇企业主要分布区域，也是集体土地建设用地产生流转的主要区域。分析高新区集体土地使用权“流转”现状，存在以下问题：及时、产权关系不明晰，使用权“流转”难以规范。表现为农村集体经济组织内部的产权关系不明晰，村民小组与村民委员会法律关系不明确，权力主体行使上较模糊；土地与地上建筑物分属不同的主体，即农民集体组织将土地租赁给企业使用，地面建筑物、构筑物由企业自建或与本村集体组织联合修建。这就造成在产权关系上由多个法人实体共有，一旦发生经济纠纷或因企业倒闭破产，各方利益难以得到保障。这也是农村集体土地建设用地使用权不能合理规范流转的重要原因。第二、管理不到位，土地利用率低下。由于特殊的历史原因，即高新区是在老区基础建设新区，所以对原有乡镇企业用地难以从源头上做到统一规划、合理布局。对新增的乡镇企业用地虽然明确规定到规划的乡镇企业工业园中发展，但由于种种利益关系难以做到，致使违法占地行为履禁不止。第三、闲置土地处置难。乡镇企业一旦经营不善，停产倒闭后，因债权债务关系使本集体经济组织难以收回出租的土地，或收回后又难以及时出租等，造成建设用地闲置，存量土地不能有效利用。第四、城市化步伐加快，农村集体经济发展受到制约。随着高新区城市化进程的加快，致使规划区内农村集体经济和乡镇企业的发展受到限制，被拆迁的乡镇企业难以新“占地”进行发展，造成农村集体经济组织经济总量的减少。由于受到市场机制的调节和政府征地资金的限制，对农民的就业安置以及对农村集体经济组织的财产补偿难以从根本上解决农民失去土地后的经济来源和基本生活保障。
此外，由于现行法律对农村集体土地所有权主体的设定概念模糊，“农民集体”没有明确的法人代表，在行使具体权力时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，使一些村、组干部利用其地位，充当所有权代言人，为自己牟取利益。在收益分配上，由于没有完善的制度，村务难以真正公开，一些村、组干部利用制度缺陷侵占了大多数农民的利益。上述现象的存在已严重阻碍了农村集体土地使用制度的深化改革。
三、对农村集体土地使用权流转的思考
1、在法律和制度方面进行创新。农村集体土地所有权的不性从根本上讲是国家意志在立法上的表现。它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。但垄断是不宜于市场经济发展的。因此，在当前社会主义市场经济条件下，应在法律上重新确立集体土地在各项权力上的内容和赋予更完善权力行使能力，在倡导国家在土地市场占主导地位的同时，将集体土地使用权纳入有形的土地市场。这些都有待于在法律规范、政策制度方面进行创新。
2、科学的界定农村集体土地所有权主体，在此基础上建立严谨的组织结构和明晰具体的产权形态、完善的收益分配制度，这是推行农村集体土地“资产化、产业化”政策的前提，是农村集体土地有偿使用、合理流转的前提。
3、对农村集体土地推行“资产化、产业化”制度，实行“公司化、企业化”管理模式。壮大农村集体经济实力，对集体土地实行资产化、企业化，有利于农村经济的总体发展，有利于缓解因征地拆迁带来的社会矛盾和社会问题，使农民的现实利益和长远利益有保障。从而，从根本上给农村经济组织和广大农民相对稳定的出路。
4、在农村集体土地使用权进入有形市场流转的具体方式上可以借鉴和引用城镇国有土地使用权有偿使用的模式，即实行所有权与使用权分离，构建农村集体土地使用权有偿、有限期、可抵押、可流动的法律制度和政策制度，并规范程序。
具体做法是：（1）根据土地利用总体规划，严格控制土地用途、用地规划，并建立报批，逐项审查的“流转”程序；（2）显化集体土地资产价值，对加入“流转”的特别是城市规划区内的农村集体土地非农建设用地应权属清楚、四至明确，并进行土地评估，制定出参考地价标准；（3）允许农村集体经济组织以企业公司或股份公司的形式，以土地资本入股的方式投入国家基础设施建设，如高速 公路建设，与旧城改造相关的房地产开发等按所占股分的份额，享受收益分配和其它权益；（4）在城市化进程中国家对集体土地具有优先购买权。即政府对农村集体土地不再实行“征用”，改为“购买”，对农民不再进行人员安置，只转变户口。具体的安置由壮大后的农村经济组织进行；（5）对农村集体土地作税制上的调整，增大税收力度。
集体土地流转论文:试析集体土地流转问题研究
论文摘要 集体土地流转，是指集体土地所有权主体转变为国家所有以及土地使用权利人的更迭。现有法律对集体土地所有权转变为国有规定较为明确，而对集体土地使用权即土地承包经营权流转和宅基地使用权制度则鲜有涉及，且多为限制性规定，很有研究的必要。
论文关键词 土地承包经营权 宅基地使用权 流转
在我国，土地所有权分国家所有与集体所有两种，根据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律法规之规定，城市的土地归国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有，土地的所有权只能由集体所有转变为国家所有，而不能逆向行之。现阶段，农村集体土地主要经没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因转为国有土地或者限制在本集体经济组织内部成员之间进行使用权转让，在市场经济蓬勃发展的今天，这已严重阻碍了土地价值的真正实现。探索新的集体土地流转模式，不仅有助于我们合理开发和利用稀缺的土地资源，而且对于我国经济发展的整体规划也大有裨益，极有研究价值。
一、集体土地流转问题概述
资本主义国家实行较为严格的土地私有制，自英国“圈地运动”之后，工业经济和城镇化飞速发展，土地流转制度也历经几百年发展，几经阵痛，业已建立起一套完整的法律程序，对于私人土地的征收、征用、征购以及土地买卖、交换、赠与、转让、出租、抵押等问题都有明确规定，虽然我国实行土地国有和集体所有制，不存在土地买卖问题，法律仅规定了集体土地可以经过被没收、征收、征用、征购、转户、迁移等原因单向不可逆地转变为国家所有，但国外的很多有益经验仍然值得我们借鉴。
在现阶段城乡统筹背景下，社会主义市场经济与城乡二元社会体制均发生了深刻变化，城市土地正经历着新一轮的洗牌，农村土地使用权的权利效能也产生了深刻变化，随着改革的深入，集体土地流转出现了诸如流转不规范、交易纠纷多、产权意识混乱、流转比例低等一系列问题。对此，我们要充分发挥市场驱动力，完善农村土地承包经营权流转制度和宅基地使用权制度，明确界定宅基地使用权流转范围，逐步放开宅基地的入市流转，相关部门更要尽快出台相关政策措施，引导和规范农村土地使用权流转行为，保障集体土地实现有序流转。
三、宅基地使用权制度的弊病及对策
宅基地使用权是农村集体经济组织的成员有权占有、使用集体所有的土地，并在该土地上建造住房及其他附着物的权利。宅基地位用权是农村村民个人重要的财产权利，关系到农民的切身利益。伴随农村特别是一些城郊村房地产市场的不断活跃，农村宅基地使用权由简单地农民自己享受居住的权利转变为农民转让自己的宅基地或将宅基地上所建房屋出租、出售与他人的方式实现财产利益的一种权利，由此所涉及的权属、流转纠纷也越来越多。
（一）对宅基地使用权流转的限制
1.关于农村宅基地的转让
《土地管理法》第62条规定了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”、“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法出台后，国务院为加强农村土地的管理，已明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，《物权法》又明确规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。”
可见，宅基地的转让被严格限制在本集体内成员之间协议转让，但须经乡、镇政府批准，且转让方不得牟利。尽管农村的宅基地使用权拥有比国有土地使用权更长的使用期限、更鲜明的财产属性，但农村宅基地仍不能设置抵押权，不能与外部进行合资。
2.宅基地使用权的流转难题
现存的主要问题有：
（1）产权意识混乱，流转比例低。我国农民的土地产权观念淡漠，甚至相当部分农民没有产权概念，而农村劳动力的转移远快于农村宅基地流转增长，两者发展比例不协调，是加剧农村宅基地粗放利用的主要原因之一。（2）流转不规范，交易纠纷多。据有关调查显示，大部分宅基地交易都未经集体同意而直接在私下进行，收益归于个人。因缺乏法律明确的规范和指引，一些农村的宅基地无法实现有效管理，尽管农户的自发流转行为和结果受到法律保护，但是流转的方式、范围、收益以及土地产权关系调整等方面缺乏法律约束和保障，极易产生矛盾和纠纷，从而危害农村社会的稳定。
（二）完善宅基地使用权制度的对策
1.完善农村宅基地所有权制度
当前，要从农村土地集体所有的前提下确立农民土地产权的主体地位，从政策层面转到法律层面给予有力、保障，改革更应在符合土地利用规划和用途管理的前提下，允许宅基地在尽可能大的范围内流转，而不是毫无限制地进入市场。在实现有序、适度流转的同时，使农民切实参与到宅基地收益的分配中来，一同分享社会进步所带来的好处。
2.界定宅基地使用权流转范围
宅基地和农用地相比具有更大的收益，因此，为避免人为扩张宅基地导致农用地减少的情况，必须限制流转的条件：依法办理土地登记而获得土地权属证书、土地界限清楚且权属无争议；符合国家和地方的土地利用总体规划及城镇建设规划，保障耕地不被占用；规范宅基地使用权出让过程中的主客体范围、各方权利义务以及农民户口迁移等特殊情况下的具体处理措施，避免不必要的纠纷和土地资源流失。
3.允许宅基地入市流转
宅基地使用权本身是农民的一项财产权利，属于农民的物权。农民作为市场经济的主体之一，对自己的住宅应当有自由转让的权利。为了实现农村宅基地流转的市场化，真正实现土地的市场价值，宅基地上市转让应当向购买对象放开、放开购买价格并放开购买区域，保障农民分享土地流转的增值收益，保障其在经济上实现自己的土地权益。
四、解决集体土地流转问题对我国经济发展的意义
集体土地流转论文:集体土地产权制度建设与非农建设用地流转探讨
随着我国社会主义市场经济的发展，企业制度、住房制度、金融制度和土地使用制度等各项改革的深化，土地已进入经济活动的中心，人们对维护自身土地权益的意识日益提高。虽然集体土地产权制度建设还不尽完善，集体非农建设用地流转在法律上还不完备，但在市场经济实践中，对集体土地产权的流转，权能的实现，维护农民合法权益的呼声越来越高。事实上，受各种因素的影响，目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相的转让大量存在，不仅严重损害了国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土地产权关系不清，交易的不安全，给农村的稳定带来了隐患。为此，研究和完善集体土地产权制度建设，规范集体非农建设用地流转机制已成为新形势下我国土地管理事业的又一重要课题。本文旨在通过集体土地产权制度建设的现状分析和探讨，对集体土地产权制度建设和非农建设用地的流转管理谈点粗浅认识。
一、产权制度建设是规范集体建设用地流转的基础
集体非农建设用地流转是围绕集体土地产权这个核心内容展开的。土地产权关系明晰、权能明确是集体建设用地使用权流转有序进行的前提条件。
综观我国国有土地使用制度改革，始终是围绕土地产权制度建设进行的。我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。在法律上明确了土地所有权的国家所有制和集体所有制，同时规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。此后，随着
农民利用农村房地产进行融资的愿望难以实现。如何寻找突破，为农民发展效益农业，提前实现农业、农村现代化服务，有待研究和规范。
三、加强土地产权制度建设，规范集体建设用地流转
为切实保障农民合法权益，促进土地资源的集约、高效、合理利用，加快农村经济发展，需要我们以现有法律法规为基础，按照江总书记“创新、创新、再创新”的要求，探索集体土地产权制度建设，研究集体建设用地流转问题，以构筑与市场经济相适应的农村财产制度。
（一）进一步明确集体土地所有权主体
依法合理界定集体土地所有权主体，是规范集体建设用地流转的基础。
确定集体土地所有权主体应以现有法律为基础，从农村实际出发，在稳定农村大局的前提下，进一步明确集体土地所有权主体。一是已属于村农民集体所有的土地，包括已打破村民小组界限和虽未打破村民小组界限但已由村农民集体实际使用的土地，宜承认现状，明确为村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。二是已经属于乡（镇）农民集体所有的土地，应依法确认为乡（镇）农民集体所有，由乡（镇）集体经济组织经营、管理；没有乡（镇）集体经济组织的，可由乡（镇）政府代为经营、管理。三是村内有两个以上的农村集体经济组织或村民小组，各集体经济组织或村民小组之间仍然保持着过去生产队时期的土地权属界线，并在各自的范围内具有占有、使用、收益、处分的权利的，应确认各该农村集体经济组织或村民小组为相应的集体土地所有权主体。如村民小组在组织形式上已不健全，可以由村委会监管，实行“组有村管”。
（二）合理界定集体非农建设用地的权能
在明确集体土地所有权主体的前提下，实现集体土地使用权和所有权分离。明晰集体建设用地使用权权能，是实现集体非农建设用地有序流转的前提。
集体非农建设用地主要包括乡村企事业用地和宅基地。目前乡村企事业用地的土地使用权主要通过批准拨用、入股、联营等方式取得，还有因兼并、破产等情形转移取得；农村宅基地土地使用权通常是本集体经济组织成员在规定的使用面积范围内通过合法审批程序经批准后划拨使用或通过继承等取得。随着农村社会经济的发展，乡镇企业结构的调整，客观上要求对集体建设用地产权权能进行重新设定，在强化土地利用规划控制的前提下，允许集体建设用地使用权依法有偿流转，以实现集体土地财产权利。一是从集体土地所有权上直接派生的集体土地使用权可比照国有土地使用权，可通过出让、租赁、作价出资或入股等方式取得；二是依法取得集体建设用地使用权的权利人，在土地使用年期内，可将集体建设用地使用权转让、出租、抵押，对批准拨用的集体土地使用权制定出相应的流转管理办法。从而，赋予集体土地产权更为丰富的内容。所以，应尽早出台相关法律、法规，以尽快完善集体土地产权制度。
（三）加强土地登记工作，明晰土地产权
明晰土地产权是入市的前提。为规范集体建设用地流转，应加强土地登记工作，依法确定集体土地的权属范围，明晰土地产权主体，保障交易的安全性。在具体登记过程中，一要加强土地登记的规范化建设，特别是对“一户多宅”和超过法定面积的处理上，要依法进行，保持集体建设用地使用权在不同主体间的公平和公正。二要强化集体土地变更登记工作，依法改变土地权属或土地用途的，应及时凭有关批准文件及有关申请资料，办理集体土地使用权变更登记手续，以加强对集体土地产权流转的检查监督，及时发现和制止违法行为，切实保障土地权利人的合法权益，保障地籍资料的现势性，为集体建设用地流转创造良好的市场环境。
（四）促进集体土地产权的合理流转
虽然集体非农建设用地流转在法律上尚有诸多问题，但理顺集体土地产权体系，构筑集体土地流转机制，实现农村集体土地财产权已大势所趋。为此，应通过试点，不断探索集体土地产权制度建设，促进集体建设用地的合理流转。在制定具体政策中，一是要规范集体建设用地流转的条件，集体非农建设用地入市必须是经依法登记或权属界定的，并符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，不擅自改变用途等；二是明确集体土地使用权流转的形式；三是规范流转程序；四是合理分配集体建设用地流转中的土地收益，促进集体建设用地流转能合理、有序进行。
集体土地流转论文:新时期我国农村集体土地流转的法律保障机制研究
摘要:我国农村土地流转所涉及的法律问题,一是集体所有权成员资格问题;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建设用地。关于农村集体、村内两个以上集体、乡镇集体三个农民集体经济组织的集体土地所有权,在土地流转过程中也出现集体成员资格的归属问题,不仅是用益物权的归属。不同级别和范围的集体成员的用益物权的使用,其法律地位是相同的。但是,明显的不符合法律逻辑概念。农民集体所有权土地的归属及其用益物权的分配、使用等应从法律地位等方面进一步完善,对土地流转的年限规定,也应当做出更科学的调整。
关键词:集体土地所有制;土地流转;法律保障机制
一、新时期农村集体土地流转的政策依据
根据党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题决定》的基本精神提出,建设有
我国的土地所有权分为两种,国家所有和农村集体所有。所以,农民和城市居民使用的任何土地,从法律上讲,均为使用权,而非所有权。使用权的获得,必须经过法律程序。即对国有土地,须经国家相关法律程序批准,对农村集体的所有的土地,必须经过集体所有土地的集体成员通过并报上级批准。这一结论,是从法律概念作出的。《土地法》第9条①、第10条②分别作出了具体规定。从规定可以看出,农村土地流转,是指农村集体所有的土地使用权的流转。《物权法》对此作出了更加明确的解释和规定,《物权法》第59条规定:“农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员所有。”从法律规定中可以理解为,集体所有制的所有权为集体成员平等占有,不记年龄、性别、地位、财产、阶级以及加入本集体时间的长短,贡献大小等等。而仅有的,也是必须的条件,就是户籍的地域状况,一个人只要出生在农村某一自然村的农户家庭,又与该农户具有直接的血缘关系,就自然取得了其父母所在地域的农村集体所有制的集体成员资格。但是,本集体以外的成员,想加入本集体,从而享有该集体成员的所有权的平均权利,就必须经过相应的法律程序,如婚娶、收养关系,以及其他法律程序等等。
我国农村土地流转所涉及的法律问题,一是集体所有权成员资格问题;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建设用地。这两条是基本原则。流转涉及本集体成员以外的人员欲承包或承租集体的土地,《土地法》中规定必须经村委会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。
四、目前我国农村集体土地流转过程中存在的法律问题及其解决路径
从当前相关法律框架下的土地流转现状可以发现,土地承包责任制的承包期的长短,直接关系到农村社会的稳定发展。30年不变,甚至70年或长期不变(这里讲的是用益物权而非所有权),土地的所有权与用益物权有本质上的区别,所有权是主权,即拥有该物的主管物权,是该物的归属,所有权的性质与社会经济体制有关。
农村土地流转,是集体所有制的土地的用益物权的改变,从根本上不会损害该集体所有权的集体成员的利益,而集体成员资格的取得是以自然的地域条件为基础的时限性所决定的,而取得其用益物权的资格与所有权集体成员资格相同。但是,与所有权不同的是用益物权可以经过2/3以上村民或村民代表的同意,即有偿的获得以转包、转租等方式的该土地的用益物权,使用年限为该承包期以内,如果承包期无限制延长,即属于长期性,那么,该土地用益物权即为长期性的属于非本集体成员所有。实质上,该土地转包、转租或受让者即成为该土地集体成员。随着工业化、城镇化和农村现代化的快速发展,将有一半甚至更多的原农村人口转入城市,就可能发生大量的土地流转,该集体所有权土地的集体成员也将发生变化,甚至可能成为某几个或仅一家一户所有,是否仍为原集体成员已无法预定。因为土地的现代化设施以及标准化生产模式的建设,长期性的或长期性的占有、经营、收益是相关设施投资的基础。土地用益物权的长期性、长期性,将有利于现代农业的发展,也是城镇一体化经济建设的需要。
集体所有土地用益物权的获得者,在土地承包期无限制的延长之后,其用益物权也随之延长。只有出现下列情况下,在自愿的基础上,才能丧失长期性的用益物权。一是死亡;二是转让。
转让非转包、转租、合作入股等性质,转让是土地承包经营权的转让,是承包人、发包人的土地承包关系的终止。转让者也不再享有该土地承包经营权,实质上该集体土地所有权的集体成员资格也随之消失。所以转让者应具备以下条件,才能够通过法律程序。
1.转让人具有稳定的非农业职业收入;2.自愿;3.合法[2]260。
非农业职业收入稳定,是指其收入来源非农业基本稳定,如公务员身份等状态下。才可以具备转让土地承包权的条件,这正是为保障农民生活的基本利益出发。即承包人失去生活保障之后,能够保障其生活来源。因此,必须取得发包方的批准,才能解除原承包人的土地承包关系的资格。由此可以看出,《物权法》第128条规定:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。”正是根据此规定,转包出租等不发生权利主体的更换,原有的土地发包承包关系不发生变化,即承包人仍享有原来的土地承包经营权。所以,在法律上规定,转让所承包的土地经营权,必须有变更登记过程。
由于城乡经济社会一体化体制建设,农民转入城镇后,并具备了相对稳定的非农业职业的经济收入,身份与城市居民同等,当其对原有土地的用益物权进行流转时,毫无疑问的取得一份该土地用益物权流转产生的经济利益,这一过程是法定的合法程序。但是,与原来的城镇居民包括工人等非农业人口相比,具有明显不同,与留在农村仍以农业为生活来源的农民相比,也具有明显的优势。维护用益物权的同时,却出现了不平等而合法的现象。
2/3以上村民或2/3以上村民代表同意由非本集体成员承包等方式获取农村承包经营权,有可能在城镇化、工业化、农业现代化进程中导致集体成员资格的集体丧失,最终使该集体所有的土地,被一位或几位承包者占有全部的用益物权。当承包期无限制延长时,造成该土地占有、收益的高度集中。从而导致土地资源被少数人控制的现象而使更多的农民失去基本生活保障,增加社会的负担。
尤其抵押权的使用,也使农村集体所有制土地的使用权发生复杂的归属变化,因为抵押权仍为有诸多不确定因素。[2]349
关于农村集体、村内两个以上集体、乡镇集体三个农民集体经济组织的集体土地所有权,在土地流转过程中也出现集体成员资格的归属问题,不仅是用益物权的归属。对这种集体所有权的土地归属有两种情况,一种是在国家实施农村土地承包制,承包到户的时期,村民集体所有制的土地按村民人口平均分配,然后以户人口数为计算标准,将全村土地全部承包到户,在本届承包完成之后,各户人口数的变动,不再受承包土地计算的影响,即承包程序过程规定的时间为计算人口的截止日期,过此日期,各户均遵守“增人不增地,减人不减地”的原则,直至本届承包期30年期满,再行承包计算人口与土地。所以,乡镇、村、村内两个以上集体经济组织,除了集体所有制的乡镇、村、村内该集体经济组织所办企业之外,无集体耕地。这种承包的现象比较少,其原因是,当十一届三中全会废除、生产大队、生产队三级核算时,改为乡镇,生产大队改为村,生产队改为村民小组。为了解决农民的基本生活,而承包到户的土地是这三种集体所有权的一种方式,正如《土地法》中规定的,农民集体所有的土地依法属于村民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村经济组织所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;已属于乡镇集体所有的,由乡镇集体经济组织经营管理。除了已经承包到户部分耕地之外,还有一部分是原于以上三种不同形式的集体用益物权,并未承包到户,这一部分的土地使用权(用益物权)为集体所有。即由该集体的代表村委会、乡镇该集体经济组织负责人及村民小组长掌控。这是第二种情况,这一部分用益物权的流转方式,由依法代行用益物权的方式由村民各级领导进行,接受村民监督。
可见,以上三种不同级别和范围的集体成员的用益物权的使用,其法律地位是相同的。但是,明显的不符合法律逻辑概念。所以,这三种农民集体所有权土地的归属及其用益物权的分配、使用等从法律地位等方面,尚需进一步完善,对土地流转的年限规定,也应当作出更科学的调整,从而保障农民最基本的生活,即对土地的用益物权的稳定。
集体土地流转论文:集体土地流转的缺陷研讨
摘要：农村土地资源作为一种“特殊商品”，在城镇化发展中发挥了不可替代的作用。现如今集体土地的产权主体不明晰、土地流转的规定过于原则、农地征用制度不合理等问题突出，改革势在必行，应从法律上、政策上和制度上加以研究、探讨。
关键词：集体土地；集体土地流转；相关问题；探讨
当前市场经济条件下，土地资源作为一种“特殊商品”，必然要受到市场经济机制的调节，如国有土地使用权以有偿使用的方式进入市场后，在社会经济活动中发挥了巨大的作用。但作为与国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，在流转过程中一直处于比较尴尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何进入市场流转，如何在流转过程中充分体现其市场价值以及维护好农民集体利益是当前需要从法律上、政策上和制度上加以研究、探讨的问题。
一、我国集体土地流转的现状
我国现行的国有与集体“两种产权”制度形成了两个分割的土地市场。现行《土地管理法》明确规定禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设。但早在20世纪80年代，我国经济发达地区就普遍以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地，集体建设用地的隐形市场实际上早就客观存在。[1]现在随着全国城市化进程地不断加快，城市郊区、县城、中心集镇，大量的集体土地进入市场已成为不争的事实。但这些现象与现行集体建设用地管理制度存在矛盾，诸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解决。对于该问题如何解决，2005年《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》对集体建设用地使用权的相关问题进行了规定。该《办法》在全国及时次对集体建设用地的流转范围、用途、流转的程序和流转后的收益及法律责任等问题都作出了具体明确的规定。[2]但在全国范围内适用的法律法规至今仍未出台，使得该类问题仍然无法解决，农村集体土地的流转一直处于比较尴尬的地位。
二、集体土地流转存在的问题
（一）集体土地所有权的归属不明
在与土地集体所有权相关的法律制度框架中，集体土地的产权主体并不明晰。中国农村的土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》以及《农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，集体到底指的是哪一级组织，法律规定中却没有予以明确的指出。《宪法》中，集体土地产权被笼统地界定为集体所有。《民法通则》第74条第2款规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村民合作社等集体经济组织或村民委员会经营管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有。在《农业法》中则被界定为乡（镇）、村两级所有。即使在最晚颁布的《土地管理法》中，这个问题也没有得到彻底的明确，而只是规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”由此可见，集体土地所有权的主体有三种形式：乡镇农民集体经济组织、村民集体经济组织、村内农业集体经济组织，可以简称为“乡镇、村、组”三级。
（二）法律对农村集体土地流转的规定严重滞后
对于集体土地流转，目前没有专门的法律法规，惟一涉及土地分类、用途、规划等相关的法律，是1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》。该法第63条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”据此，农民集体所有的土地，无论耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能出让。这意味着，农民实际上并没有对集体土地的处分权，当然也就没有土地财产权，所以无法获得土地出让的收益。该法第43条及时款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第二款规定：“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”这些法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建自用。即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，但是不得出让、转让或者出租集体土地使用权，也就是说，集体建设用地向本村镇以外的企业和个人的流转行为是法律明文禁止的。[3]而现实中，大量集体土地通过出租、转让、合作、入股等方式流转到农村集体经济组织以外的企业和个人使用的情况比比皆是。尤其是近几年来，各地通过集体土地流转用于工业园区建设和城镇建设，已成为当地经济发展和城市建设的重要组成部分，经济发展和用地矛盾十分突出。
（三）当前我国的农地征用制度不合理
国家为了公共利益需要，采用行政手段强制征收集体土地，并给予一定经济补偿。从行政法的角度而言，在土地征用这一过程中，国家行使的征用权并非私法意义上的权利，而是公法意义上的权力，是依据国家主权或行政管理权行使的。[4]在市场经济的今天，有些地方政府常利用法律对“公共利益”无严格界定这一漏洞，动辄以公共利益为借口，大包大揽本应由社会或市场主体（包括国有企业）来完成的事业，利用自己手中的公权力，随意低价征用农地然后高价出让从中牟取暴利，甚至官商勾结中饱私囊，而失地农民却得不到应得的补偿或补偿很少，引发了诸多矛盾。
三、对集体土地流转进行改革的几点思考
（一）合理配置土地资源，推进集体土地制度改革，允许集体土地进入市场
土地作为要素市场特殊商品，应通过市场机制调节和配置。一是按照土地效益较大化的原则合理配置土地资源；二是通过市场机制实现土地的价格和价值相符。集体土地进入市场，对充分发挥农村集体土地的资产效益，加快形成土地资源的市场配置机制具有推动作用。
（二）切实保障农民的土地财产权，赋予集体土地与国有土地同等权利
保留农村集体土地所有权，允许集体土地在符合条件的前提下，直接进入市场流转，为实现集体土地和国有土地同等权利，建立统一、规范、有序的城乡一体化的土地市场体系，为推行集体土地流转并将之纳入规范化、制度化轨道奠定法律基础。
（三）集约节约利用土地，加强总量控制与用途管制，规范农村集体建设用地的流转
集约节约利用土地资源是国家指导土地开发利用的基本方针，也是集体土地流转必须遵循的基本原则。要通过经济、行政、规划等手段和措施，改变农村土地粗放、无序、低效的状况，促进土地的节约集约利用。在允许集体土地进入市场的同时，还要通过集体土地供应的总量控制以及土地利用总体规划和城市总体规划，并将集体土地供应指标纳入年度供应计划等手段来规范。
（四）完善集体土地流转的相关法律法规，确保国家土地政策的更好衔接
首先，从根本上改变土地制度的二元性。我国法律将土地分为国家所有和集体所有，这两种所有权在所有制基础上是相同的——均为公有制。既然国家土地所有权上可以设定建设用地使用权，且建设用地使用权可以依法流转；逻辑上的推论应是集体土地所有权上亦可设定集体建设用地使用权，且集体建设用地使用权亦可依法流转。[5]
其次，建议修改《土地管理法》，制定规范农村集体土地进入市场。我们必须正视《土地管理法》禁止集体建设用地出租、转让的条款已滞后于农村土地市场的现实，这一滞后不仅降低了法律的性，也不利于保护集体土地所有者和使用者的权利，妨碍了正常的交易活动，去除这一禁止性条款已成必然。[6]在这个问题上广东省已经给我们做出了表率，允许集体土地出让、出租、转让、转租和抵押。
再次，充分保障农民获得集体土地流转的土地权利。集体土地进入市场的立法宗旨就是让农民分享土地级差收益的成果。集体土地应在坚持规划和用途管制的前提下，充分保障农民集体获得土地级差收益的权利，包括让集体土地直接进入工业用地市场。尝试集体土地进入经营性开发，突破农民宅基地的限制，推进宅基地的商品化，让农民分享城市化进程的房租收入。[7]
综上所述，目前我国农村集体土地的使用权进入市场参与资源分配已是大势所趋，无论是理论上还是现实需要上都要求加快农地使用权的合理流转。国家应当正视当前的土地流转现状，尽快明晰集体土地的产权关系，制定相关法律规章，建立起完善合理的集体土地使用权流转机制。通过合理规范的集体土地流转来促进土地资源的合理利用，维护广大农民的正当权益，从而加快社会主义新农村的建设步伐，推动我国经济的、协调、可持续发展。
集体土地流转论文:推进农村集体土地流转的关键问题探讨
摘要：近些年，农村土地流转得到越来越多的关注，文章分析了在新的背景下加速农地流转的关键问题：一是积极探索新的流转方式；二是要建立稳定长效的流转机制。只有这样才能真正推进农地的快速稳定流转，充分挖掘农地的生产潜力，促进农村经济的发展。
关键词：农地；流转方式；流转机制
一、农村集体土地流转的必要性
随着二、三产业的快速发展，农村外出务工经商人员大幅度增加和上一轮农村土地承包经营权未调整，不同程度地造成了土地经营分散、闲置、流动性差，甚至出现抛荒现象，严重影响农业生产发展，成为制约农业规模化经营的主要障碍。
在这样的背景下农村土地流转运应而生，它是当下市场经济发展的产物，给农村带来了不少新变化。农民通过土地流转，不仅从繁重的体力劳动中解脱出来，还可以获得稳定的收入。首先，农村土地流转后，一些有“头脑”的农民摆脱了土地束缚，专门从事二、三等产业，既增加了收入，又繁荣了城乡经济。其次，流转土地的农民不再承担收入风险，可以稳定获取土地租金收入，并能从中获取劳务收入。再次，土地向能种地，会种地的方向集中，实现土地的适度规模集中，很大程度上提高了土地的生产潜力，某种程度上了改变了农村的生活环境。
二、新形势下推进农村集体土地流转的关键问题探讨
（一）除了以往普通的转包，转让，互换等传统流转方式以外还应该积极探索新的流转方式
1. “土地托管”
所谓“土地托管”，就是在依法，自愿，有偿，同时不改变农民土地承包权的前提下，由县级供销合作社牵头，与乡镇政府、基层社、村委会、企业集团共同以合同的形式，把农民手中分散的土地集中起来交给专业合作社进行托管。实际上是一个在农业发展方式、农业的组织方式、农业的要素组合方式都发生重大变化的一种新的经营形式。常见土地托管的模式有四种：半托、全托、土地承租型、土地入股。
目前，我国已经有一部分地方开始尝试采用这种方式，他们愿意将自家的地托给合作社，理由很简单：夏收和秋收的时候不用跟厂里请假。但是，土地托管尚处在起步阶段，土地托管模式在推广中基本没有受到太大阻力，很受农民欢迎，但是还没有大面积铺开，是因为有实力的农机合作社还是太少。因此国家应该大力鼓励发展农村集体经济，积极发展农村农机合作社。
2. “合作社+产业+农户”的土地流转新模式
主要方法是：一、土地互换。在自愿，协调的情况下，将农户经营的零星地块相互交换经营权，使土地“化零为整”，促进了产业的集中布局和成片规模经营。二、反租倒包。在群众自愿的基础上，由合作社出面与土地承包户各自签订协议，将土地承包经营权收归合作社，再经过协商，召开会议表决，租给新的承包大户，促进土地向种养大户和农业龙头企业流转。
这种模式也是专家一致推崇的产业链模式，主要是以发展特色产业为主题，农户共同组建合作社，合作社以产业为载体，充分发挥示范带动作用，引导农民以土地承包经营权入股，调动更多农民把土地拿出来流转。最终达到提高农户收入、提升产业化水平、提高土地产出使用率、增加社员效益的目的。这种模式流转的主要前提条件是充分利用地方资源发展一些龙头企业，通过企业，产业带动土地流转。例如云南临沧市临翔区，大力发展咖啡产业，以龙头企业凌丰公司为龙头，租赁农户的土地形成咖啡产业基地，反包给农民管理的土地流转方式进行土地流转，形成土地规模经营，推进农村土地流转。
3. “土地信用合作社” 的土地流转新模式
在不改变土地用途的前提下，农民自愿把自己的耕地存入合作社，由合作社向存地农民支付“存地费”，合作社再把土地“贷”给经营大户或企业，并收取“贷地费”。例如宁夏平罗县小店子村曾近就采取过这样的方式进行土地流转。这种大胆的尝试打破了很长时间的限制，某种程度上提高了土地的生产潜力，增加了农民的收入，改善了农村的生活环境。
4. “土地合作社”+“专业合作社”的双合作社设计的土地流转方式
将拟进行信托的集体土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”，“土地合作社”作为委托人以土地经营权在信托公司设立财产权信托。信托公司可根据需要为专业合作社提供资金支持。例如2013年11月，北京信托在江苏无锡推出及时单土地流转信托。
当然，还有很多的农村集体土地流转的新模式等着我们去探索创新。
（二）建立稳定的农地流转机制
新的土地流转方式要能够长时间生存发展下去，建立稳定的土地流转机制也是很有必要的。
1. 积极鼓励引导建立农业合作社，家庭农场，农业发展公司等土地流入方
对于带头组建土地托管公司的农技人员，农资经营人员，村干部等国家政府应该首先从经济上给与帮助，例如可以通过长期无息，低息贷款支持农业规模经营；对于农地中沟、渠、路等基础设施要给与资助。其次农业产品价格提高，或者鼓励农产品直接转型出售。再者鼓励农业相关专业的大学生从事农业技术指导工作，提高他们的待遇。
2. 积极提高农民拿出自己土地长期流转的积极性
加大宣传和鼓励土地流转力度。农村中现在很多农民的土地观念还是相当的保守落后，对土地流转还在观望甚至不愿与拿出自己家的土地流转。这也就说明了农民对国家政策还是很不了解，某种程度上影响了大伙的积极性。
极大提高土地流转的收益。我国农村很多地方已经开始实施将分散的土地集中起来出租，但是每一亩地每年的收益不超过1000元。明显农民每一年自己种植，收益也不低于1000元，况且农地不仅不纳税，还能获得政府补贴。这也很大程度上削弱降低农民拿出土地的积极性。
缩小城镇与农村之间的差距。尽管我国正在逐步取消城乡二元结构，提高农民生活水平，但是目前城镇与农村还是有很大的差距，农民的待遇明显比居民低，社保的替代率低。这就使得农民对承包地不敢轻易流转或选择短期暂时流转，这也是影响农民拿出农地长期流转的积极性。
3. 政府积极建立发展农村土地长期流转需要的中介力量
政府应该积极探讨规范土地流转市场，以立法的形式保障流入方，流出方的根本利益，例如可以建立土地流转保障金制度，预防农村土地在流转过程中出现的承包方改变土地用途而损害地质、中途退出等伤害农户利益的现象；大力招商引资，发展乡镇企业，建立农业基地，把农民吸引到企业基地上班；完善农村农地金融，大力推进农地取得资金融通，农地改良资金融通，农地经营资金融通，为农村集体土地长期流转创造条件。
三、结语
我国十八届三中全会的召开，明确确定稳定农户承包权、放活土地经营权，鼓励和支持土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营，推动农业集约化经营的程度不断提高。
农村集体土地确权工作结束后，预计会有更多利好土地流转的政策出现，土地流转模式也将会发生很大的变化，积极鼓励探索新的土地流转方式，巨大程度提高农村经济发展，这也是我国目前农村土地制度改革的核心内容之一。
（作者单位：湖北国土资源职业学院）
集体土地流转论文:论农村集体土地使用权流转新机制的建立与维护
摘 要：随着我国社会经济的迅速发展与城市化进程的不断加速，实现农村集体土地资本化运作，建立农村土地流转机制已经成为我国当前土地使用制度的又一次革命。对此，建立健全的农村集体土地使用权流转机制，创新机制，加强集体土地产权管理工作，保护农民切身利益，才能有效统一、有序的开展集体土地使用流转工作。该文首先探讨了农村集体土地使用权流转的内涵，从而提出了流转新机制的建立与维护。
关键字：农村集体土地使用权 流转机制 建立与维护 农民
当前我国经济发展与现代化建设的根本问题在于农业、农村、农民这“三农”问题，坚持党在农村的基本政策对确保农业基础地位具有重要的指导意义，随着城市化建设的不断加快，对于农村土地的需求日趋强烈，而土地一直以来都是农民赖以生存的最基本生产要素，如何解决人地矛盾，规范农村土地使用权流转，维护农民权益就成为了当前政府关注的重中之重。因此，必须健全与完善农村集体流转机制，以我国土地政策法律研究为基础，让农村集体土地流转起来，才能为解决“三农”问题创造条件。
1 农村集体土地使用权流转内涵
土地权利的流转在我国一般表现为土地使用权的流转，如政府要征用的土地，会将农民集体所有的土地转为国有土地。农村集体土地使用权流转是指农民把自己承包的土地自愿转让给非农建设用地或其他单位个人的流转。农村集体土地使用权流转一方面加快了农业产业结构调整的现实需要，另一方面加快了城镇化步伐的有效途径。集体土地使用权流转后，农业经营主体发生变化，向着专业大户、农业专业合作集中，从低效益转向高效益生产，促进了农业产业结构的调整。同时，还在很大程度上提升了农业科技水平的发展，促进农业规模经营的客观需要，加速了农村劳动力转移。但是从目前看来，我国现行土地法规定非农建设用地进入市场流转是不合法的，而是具有土地承包经营权的农户将承包经营权转给其他主体，因此，必须具有概念上与法律上的区分。
2 建立与维护农村集体土地使用权流转新机制
2.1 健全农村集体土地使用权流转市场体系
土地是特殊的市场商品，因此，土地的交易应通过市场机制进行调节。必须合理配置土地资源，实行土地效益较大化利用，推进集体建设用地的使用制度改革，建立统一、规范的城乡一体化土地市场体系。由于我国与土地产权流转相关的法律法规还不完善，特别是在集体土地使用权的流转上还是一页白纸，而流转权利随着市场的发展变得越来越普遍，因此，对于这方面的法律制度及政策的研究势在必行，必须健全相关政策，确保集体土地流程公开、公平、公正，为依法建立新的农村集体土地使用权流转市场提供政策依据与法律保护，切实保障国家土地政策可以得到更好的衔接。
2.2 完善土地使用权流转市场
土地的交易是当前市场特殊商品的交易，必须通过符合实际的市场机制进行合理配置与调节，才能确保土地使用效益较大化。加强农村集体土地使用权流转市场范围的拓展，从市场机制中实现土地的价值与价格认可，充分发挥农村集体土地资产效益，对土地资源市场配置机制的形成起到加速推动作用。此外，还应加强市场中介组织的建设，大力培育土地流转中介组织，可以设立土地承包经营权流转中介组织，信息、收集、咨询、租赁委托等事项，也可以利用广播、网络、电视等媒体进行信息供求，从而为土地流转提供服务与平台，让土地使用权流转向社会化与专业化发展。
2.3 加强农用地产产权管理
加强土地流转管理机构的建立，加强土地流转的引导与指导，从法律上明确产权主体的界定，依法行使集体土地所有权，将土地产权与管理权之间的关系理清、理顺，还要将所有权、使用权、经营权等土地产权内部关系理顺。同时，还应加强土地登记工作的执行与监督，由于一切土地产权流转都必须先进行土地登记，因此，土地产权的登记工作是确保土地产权人权利的重中之重，不仅要做好基础工作，还应提高登记效率，避免在工作中存在滞后、管理不到位等现象。
2.4 强化农村土地承包经营权
稳定土地承包关系，保障农民土地使用权，并建立有效的土地的流转机制是确保农村土地承包制度的根本性措施。对此，必须坚持稳定土地承包关系，避免频繁调整土地，并严格执行增人不增地、减人不减地的政策，明确保护农户承包期内的土地使用权，保障农民土地权利不受侵犯，只有这样才能提高农地资源配置，确保土地流转机制有序建立与长期得到维护，农民也不会因为土地流转而失去土地。
2.5 切实保障农民权益
土地流转应以农民为主体，必须充分尊重农民意愿，不得强迫命令，必须考虑农民切身利益。以自愿协商，积极引导为原则，切实保障农民的土地财产权。此外，为了达到互利互惠，可以在经济较为发达的地区实行农地股份合作制试点，将土地作为一种商品，合理流转土地使用权，允许土地使用权入股，实现农地适度规模经营，推行农村，稳定农地关系，从而推动我国“三农”问题的解决与现代化发展。
3 结语
综合上述，为了加大对非农建设用地的需求，农村发展人地矛盾日益突出。农村集体土地使用权流转则加快了农业结构调整与城市化步伐，不仅对农业科技水平有了很大的提升，同时对于农业经济发展起到了一定的促进作用，推动了土地规模经营。但是，在农村集体土地使用权流转中也出现了一些不可避免的问题，如机制不健全、流转不规范、农民权益遭到侵犯等。对此，政府必须做好集体土地产权管理工作，加强建立流转新机制，实现农村土地资源配置，对流转土地给予合理补偿，切实保护农民权益，才能引导农村集体土地市场健康发展。
集体土地流转论文:探析当前土地资源属性及其对集体土地流转制度的影响
摘 要：土地资源是人们赖以生存的基础资源，它不仅是国家、人民的宝贵财富，更是推动国家经济发展的重要动力。随着我国经济社会的不断发展，土地资源越来越稀缺，因此导致对土地资源有效利用的要求越来越高。政府对土地资源的管理虽然在不断加大，但仍然存在许多问题，尤其是土地在流转过程中存在着大量的问题。该文通过对当前土地资源资源属性对集体土地流转制度的影响进行探析，旨在能更好地促进我国土地制度的发展。
关键词：土地资源 资源属性 土地流转制度 影响
土地资源作为人类最重要的资源之一，对于推动人们生产生活和社会经济发展具有不可替代的重要作用。对于我国而言，我国的土地资源与其他世界各国相比有两个显著不同的特点：其一是我国国土面积大，但人口众多，耕地较少，土地人均占有率少；其二是我国资源分配严重不合理且土地污染较为严重。在加上由于我国政府对土地长期采取租放经营的模式，使得规模较小的农地不能有效集中在一起，这样严重加剧了我国土地资源的浪费。因此，政府必须加快完善集体土地流转制度，认真贯彻落实“三农”政策，增强对土地资源的保护力度。下面我们就来探析土地资源属性对集体土地流转制度的影响。
1 土地的资源属性介绍
土地的属性主要包括资源属性和财产属性两种，其中土地的财产属性主要追求的是土地的经济效率，而土地的资源属性是土地主要作用的表现，我们这里着重介绍土地的资源属性。
生产性。土地资源具有生产力，也就是指土地资源可以生产出人们所需要的某种动植物产品。土地生产力又可以分为自然生产力和劳动生产力，前面的是自然形成的，而后者则是人工影响而产生的。值得注意的是，土地一旦失去生产力，这就不可以称其为资源。
稀缺性。土地不是取之不尽用之不竭，它不会随着人们需求的增加而增加。随着人们对土地需求的不断增加，这种稀缺性表现越来越明显。因此，我们只能通过提高土地利用率的方式来改造土地，从而增加土地的产能，满足人们的需求。
不可替代性。土地是其他生产资料所不可替代的，其本身具有独特的性质。即使科技在不断发展和进步，但目前为止，人们仍然还没有能够找到其他生产资料来替代土地。除了刚才所说的其他生产资料吧不可替代之外，不同用途的土地资源之间也不可相互替代。例如农用土地就不能和建设用地之间相互替代，不能随意更改它们的用途。因此，在土地流转过程中我们不能随意更改土地本身的用途，要保护农用土地。
土地的可选择性。土地的可选择性是指在土地资源的多种用途当中人们可以选择其中拥有较大化效益的用途，已到达优化土地资源配置的目的，做到地尽其用。这种可选择性可以使得人们运用现代科学技术去探测研究土地的用途，以实现土地利用效率的较大化，减少土地资源的浪费。
社会公益性。土地保障人们生产生活的基本资源，为人类发展提供有力的社会保障，同时也推动着社会经济的进步。随着科学技术和人们生活水平的不断提高，人们也越来越意识到保护环境的重要性，而土地在其中就是扮演着重要角色。土地在维持生物多样性和生态平衡等多方面具有极强的生态功能和社会效益，同时土地所具有的环境及美观等作用也发挥着巨大的社会效益。
2 土地资源属性对集体土地流转制度的影响
2.1 对环境的影响
人们为了自身利益对土地资源不加限制的利用，使得许多具有重要生态地位的土地不断被沦陷，再加上我国集体土地流转制度的不完，导致更多的土地资源严重受到侵害。例如为了发展经济，人们对土地不断肆意开垦利用，侵占大量农用耕地用以作为经济建设用地，不仅造成大量浪费而且使得许多土地受到严重污染，带来了巨大的环境危机，严重破坏了生态环境。因此，我国制定的集体土地流转制度中要求坚持土地用途不变原则，坚决保护耕地，这也是从土地利用方向出发来保护土地资源的可持续发展能力。
2.2 促进国家加强对集体土地流转制度的监管
要想维护好土地的资源属性，就要求国家必须加强对集体土地流转制度的监管。我国目前土地制度还不够完善，仍然存在很多问题，因此，国家要建立健全完善的土体管理法律法规，在集体土地流转主体、方式、对象以及程序等制度上要进行进一步具体细致的规划。尤其是对于极其容易出现问题的集体土地征收问题上政府要转变职能，加快完善土地征收制度，尽早解决农民与政府的矛盾。
2.3 促进公平利益分配
土地资源属性决定了土地公平和效率双重价值，因此，政府在完善土地立法时要更加关注土地分配的公平与土地的可持续性利用问题。由于我国人口众多，人均占有土地量较少，因此，在进行土地分配时要做到公平公正。但是我国的土地制度还不够完善，在集体土地流转过程中尤其是集体土地征收制度当中“公共利益”的定义不明确，由此导致了大量的非法征收，严重危害了土地市场秩序。因而，为了保障土地资源的公平和效率双重价值，我国政府要不断完善集体土地流转制度，要保障人民土地利益分配的公平性，促进土地资源的可持续发展。
2.4 加强土地用途管制
土地的可选择性促进我们寻求的方法来科学合理的利用土地，因而也推进了政府对土地用途管制的加强。但由于农村集体建设用地点多面广，大大增大了土地管理部门的管理难度，因而造成多占、乱占、占而不用等现象的频繁发生。所以在集体土地流转制度中加大对土地用途的管制是我们需要解决的首要问题。这就需要政府土地管理部门在搞好产权发证工作的同时，必须强化土地利用规划的作用和地位，发挥规划在管理中的基础性作用。在科学规划的引导下，配合用途管制制度的实施，严格控制农用地转非农建设的数量和速度，确保耕地保护工作的落实。
3 结语
总而言之，我们要确切掌握土地资源属性，根据土地资源的属性促进我国集体土地流转制度的完善，从而促进土地管理制度的发展，使之符合环境资源发展的要求。最终实现土地资源的优化配置，推动我国经济的可持续发展。
集体土地流转论文:集体土地承包权不得流转落实三权分置
新闻链接
@经济参考报 首部针对农村产权流转交易市场的全国性指导文件日前正式印发。这份名为《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》的文件，对现阶段能进场的农村产权交易品种作出明确规定：以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。专家表示，由于农村土地的产权权属关系复杂，适用的规则也不同，《意见》在农村土地所有权、承包权和经营权上进行了分类指导，旨在落实决策层提出的“三权分置”理论，防止农民因流转而失地。
专家声音
@张云华（国务院发展研究中心农村经济研究部研究员） 一块土地从物质上看不出来产权所属，只有在权利系统里明确产权界定，才能保护农户和集体的利益。集体土地所有权不能流转保护了集体所有的权利，而家庭承包方式承包的集体土地承包权亦不能流转则是保护了个体承包方的权利。
@郑风田（中国人民大学农业与农村发展学院副院长） 改革开放至今，除了所有权以外，农村土地承包权和经营权大部分时间是合二为一的，统称土地承包经营权。三权分置以后，农民可以放心地把自己的承包地转让经营，获得租金，同时又不用担忧失去对土地的承包关系，为土地在更大范围内优化流动配置和发挥作用拓展了巨大空间，也为形成多元化的农地经营模式创造了必要条件。
新形势下农村集体土地经营权流转制约因素的探析和对策
[摘 要] 本文通过对河北省承德县在农村集体土地承包经营权流转过程中存在的问题及原因进行分析，提出了新形势下加快农村集体土地承包经营权流转的对策和建议，以期能够为有关地区集体承包经营权流转提供参考。
[关键词] 农村集体土地承包经营权 流转 对策
[中图分类号] F321.1 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 （2015）02-0048-01
1 承德县农村集体土地承包经营权流转现状
随着近年来农村经济结构一步步完善和农村剩余劳动力的转移方向，承德县的农村集体土地承包经营权流转得到了快速发展，截至2014年12月底，全县农村土地流转面积9.51万亩，占家庭承包经营总面积的19%，比2013年提高1个百分点，其中20亩以上规模流转面积6.53万亩，占总流转面积的69%;土地流转涉及农户2.38万户，占农户总数的 20.9%;签订土地流转合同17520 份，合同签订率为82.3%，是承德市土地流转推进好的县区。
2 承德县农村土地承包经营权流转存在的制约因素
2.1 农民思想观念落后。农民祖祖辈辈耕田，土地是农民也是最基本的保障，至少在目前还发挥着农村社会保障的重要作用。除非极端情况，农民都不愿放弃土地和土地经营权。甚至在非农产业高速发展、就业机会增加、农民从事农业的成本增大的今天，他们把土地作为命根子来看待，把承包地看成是“活命田”和就业“保险田”，认为有了土地生活就有退路。
2.2 非农产业吸纳农村剩余劳动力就业能力不足。承德县二三产业相对落后，农民其它选择很少、非农就业比较难，而所拥有的承包地又是其主要收入来源。在没有龙头企业进行流转、本地无其他就业机会的情况下，知识和技能理解、运用能力不足，在农村剩余劳动力在外地打工做一些搬砖扛木的重体力活，要想适应现在的非农职业技术化的的要求，不是件容易的事。“不愿种地，又不得不种”的无奈，限制了土地流转的频率和规模。
2.3 农业龙头企业数量少，发展相对缓慢。承德县经济发展相对落后、市场规模较小，有实力的农业龙头企业少，培育龙头企业有一定的困难，靠招商引资引进农业龙头企业又非常有限，同时，从整个社会投资大环境看，土地生产的比较效益显著低于其他产业，一次投入大、见效慢、利润低，资本雄厚的企业不愿投资农业。这些因素在相当大的程度上影响着土地的快速流转。
2.4 流转市场不成熟，流转机制也制定不。依据本县最近几年的情况，由于相关机制不完善使得土地流转信息流转不畅，鼓励土地流转机制不健全也没有相应的配套政策措施。再加上乡、村两级领导、服务不到位使得部分乡镇、农村承包管理部门对土地流转的监督、管理方面不到位。另外土地流转的市场体制建立的比较落后，土地流转的各种机制还没有做到真正的完成，比如说土地流转的服务机制、政策引导机制等，是这些因素就直接影响到土地流转市场的正常运行，导致有地没有市场，流转的范围不够大，流转速度不够快等各种问题，就这些问题严重的约束了土地流转的正常发展。
3 推进承德县农村土地承包经营权流转的对策建议
3.1 规范政府在促进农村土地流转过程中的行为。一是坚持在家庭联产承包责任制不变的前提下，把不改变土地性质和用途作为先决条件，切实保障农户承包期内土地权益;二是土地承包经营权流转本质上是一种市场行为，是生产要素的合理配置，农民是流转主体，是否流转和以什么方式流转，政府都必须遵照“自愿、依法、规范、有偿”的原则，充分尊重农民意愿，依靠种养大户和龙头企业带动，积极组织而不搞强迫命令，引导而不干涉，服务而不包办，放活而不放任，稳步有序推进;三是保障农民土地流转收益权，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴和占用，对农民土地流转收益的发放进行具体规范，确保农民利益不受损害;四是促进土地流转最重要的是龙头带动和产业拉动，各级政府要认真履行监管职责，严格论证把关，选择有实力、有能力的公司参与大面积的土地经营权流转。
3.2 建立健全土地流转管理机制。成立土地流转管理服务中心，开展土地流转供求登记、信息、土地评估、政策咨询等服务工作。乡镇依托农经站成立土地流转管理服务站，村级设立土地流转信息员，使土地流转进入有序的市场化轨道。同时，应积极做好土地流转合同未签补签工作，完善土地流转手续，规范操作流程，确保承包户放心流出土地，流入户放手经营。由于部分流转出的土地将被用于农业观光休闲旅游基地建设，需要在基本农田部分建设饭店、休闲场所等固定建筑，各级政府应积极做好相关工作，为土地流转预留发展建设空间。
3.3 制定鼓励土地流转的政策措施。加强对农村土地流转的重要性和必要性的宣传，转变干部群众对土地的传统耕作管理观念。出台加快农村土地流转的激励机制，根据产业特色和本地优势，从政策上积极引导、经济上给予奖励、刺激和调动承包户和流转大户搞好土地流转工作。建立土地流转扶持资金，对于全部转出土地的农户给予一定的补助，把经过土地流转后无地或少地农民的保障，纳入城乡统筹和一体化建设中，确立农民向二、三产业转移就业、进城务工创业的扶持政策。对于积极带领农户流转土地、年收入有明显提高的乡镇和行政村要给与一定的奖励，同时也要充分调动这些乡镇和行政村的积极性，这样就能够激发大家的创新性，使土地流转更为方便。此外也要结合实际支持当地的龙头企业和种养大户，比如在涉农项目资金、税收政策、银行贷款贴息、技术指导等方面给予帮助。
3.4 结合实际完善农村社会保障机制。完善社会保障是农民解放思想的是物质基础，没有健全的社会保障体系就不能从根本上解决农民离土的安全感和适应社会环境的能力。因此要加大建立健全农村住房政策。加大对农村社会保障的财政投入，建立健全农村人口养老保险、医疗保险、住房公积金的社会保障。政府也应针对这部分农民予以特殊社保政策。特别是在社保统筹政策中，要充分考虑土地流转进展快、面积大、效果好的重点乡镇、村和农户给予重点保障政策。
集体土地流转论文:关于集体土地流转的几点思考探讨
摘要：农村土地资源作为一种“特殊商品”，在城镇化发展中发挥了不可替代的作用。现如今集体土地的产权主体不明晰土地流转的规定过于原则、农地征用制度不合理等问题突出，改革势在必行，应从法律上、政策上和制度上加以研究、探讨。
关键词：集体土地；集体土地流转；相关问题；探讨
当前市场经济条件下，土地资源作为一种“特殊商品”，必然要受到市场经济机制的调节，如国有土地使用权以有偿使用的方式进入市场后，在社会经济活动中发挥了巨大的作用。但作为与国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，在流转过程中一直处于比较尴尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何进入市场流转，如何在流转过程中充分体现其市场价值以及维护好农民集体利益是当前需要从法律上、政策上和制度上加以研究、探讨的问题。
一、我国集体土地流转的现状
我国现行的国有与集体“两种产权”制度形成了两个分割的土地市场。现行《土地管理法》明确规定禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设。但早在20世纪80年代，
我国经济发达地区就普遍以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地，集体建设用地的隐形市场实际上早就客观存在。现在随着全国城市化进程地不断加快，城市郊区、县城、中心集镇，大量的集体土地进入市场已成为不争的事实。但这些现象与现行集体建设用地管理制度存在矛盾，诸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解决。
二、集体土地流转存在的问题
（一）集体土地所有权的归属不明
在与土地集体所有权相关的法律制度框架中，集体土地的产权主体并不明晰。中国农村的土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》以及《农业法》等重要法律中都有明确的规定。即使在最晚颁布的《土地管理法》中，这个问题也没有得到彻底的明确，而只是规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”由此可见，集体土地所有权的主体有三种形式：乡镇农民集体经济组织、村民集体经济组织、村内农业集体经济组织，可以简称为“乡镇、村、组”三级。
（二）法律对农村集体土地流转的规定严重滞后
对于集体土地流转，目前没有专门的法律法规，惟一涉及土地分类、用途、规划等相关的法律，是1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》。该法第 63条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”据此，农民集体所有的土地，无论耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能出让。这意味着，农民实际上并没有对集体土地的处分权，当然也就没有土地财产权，所以无法获得土地出让的收益。该法第43条及时款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法
申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第二款规定：“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”这些法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建自用。即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，但是不得出让、转让或者出租集体土地使用权。
（三）当前我国的农地征用制度不合理
国家为了公共利益需要，采用行政手段强制征收集体土地，并给予一定经济补偿。从行政法的角度而言，在土地征用这一过程中，国家行使的征用权并非私法意义上的权利，而是公法意义上的权力，是依据国家主权或行政管理权行使的。在市场经济的今天，有些地方政府常利用法律对“公共利益”无严格界定这一漏洞，动辄以公共利益为借口，大包大揽本应由社会或市场主体（包括国有企业）来完成的事业，利用自己手中的公权力，随意低价征用农地然后高价出让从中牟取暴利，甚至官商勾结中饱私囊，而失地农民却得不到应得的补偿或补偿很少，引发了诸多矛盾。
三、对集体土地流转进行改革的几点思考
（一）合理配置土地资源，推进集体土地制度改革，允许集体土地进入市场
土地作为要素市场特殊商品，应通过市场机制调节和配置。一是按照土地效益较大化的原则合理配置土地资源；二是通过市场机制实现土地的价格和价值相符。集体土地进入市场，对充分发挥农村集体土地的资产效益，加快形成土地资源的市场配置机制具有推动作用。
（二）切实保障农民的土地财产权，赋予集体土地与国有土地同等权利
保留农村集体土地所有权，允许集体土地在符合条件的前提下，直接进入市场流转，为实现集体土地和国有土地同等权利，建立统一、规范、有序的城乡一体化的土地市场体系，为推行集体土地流转并将之纳入规范化、制度化轨道奠定法律基础。
（三）集约节约利用土地，加强总量控制与用途管制，规范农村集体建设用地的流转
集约节约利用土地资源是国家指导土地开发利用的基本方针，也是集体土地流转必须遵循的基本原则。要通过经济、行政、规划等手段和措施，改变农村土地粗放、无序、低效的状况，促进土地的节约集约利用。在允许集体土地进入市场的同时，还要通过集体土地供应的总量控制以及土地利用总体规划和城市总体规划，并将集体土地供应指标纳入年度供应计划等手段来规范。
（四）完善集体土地流转的相关法律法规，确保国家土地政策的更好衔接
首先，从根本上改变土地制度的二元性。我国法律将土地分为国家所有和集体所有，这两种所有权在所有制基础上是相同的――均为公有制。
其次，建议修改《土地管理法》，制定规范农村集体土地进入市场。我们必须正视《土地管理法》禁止集体建设用地出租、转让的条款已滞后于农村土地市场的现实，这一滞后不仅降低了法律的性，也不利于保护集体土地所有者和使用者的权利，妨碍了正常的交易活动，去除这一禁止性条款已成必然。在这个问题上广东省已经给我们做出了表率，允许集体土地出让、出租、转让、转租和抵押。
再次，充分保障农民获得集体土地流转的土地权利。集体土地进入市场的立法宗旨就是让农民分享土地级差收益的成果。集体土地应在坚持规划和用途管制的前提下，充分保障农民集体获得土地级差收益的权利，包括让集体土地直接进入工业用地市场。尝试集体土地进入经营性开发，突破农民宅基地的限制，推进宅基地的商品化，让农民分享城市化进程的房租收入。
综上所述，目前我国农村集体土地的使用权进入市场参与资源分配已是大势所趋，无论是理论上还是现实需要上都要求加快农地使用权的合理流转。国家应当正视当前的土地流转现状，尽快明晰集体土地的产权关系，制定相关法律规章，建立起完善合理的集体土地使用权流转机制。通过合理规范的集体土地流转来促进土地资源的合理利用，维护广大农民的正当权益，从而加快社会主义新农村的建设步伐，推动我国经济的、协调、可持续发展。
集体土地流转论文:浅谈农村集体土地流转存在问题之我见
摘 要：农村集体土地流转农村城镇化与工业化进程中对非农建设土地需求急剧上升的结果，随着时间的推移，暴露的问题也越来越突出，严重影响农村社会的和谐与稳定，本人认为要使问题得到很好的解决，关键在于建立健全集体土地流转的相关法律法规。
关键词：农村；土地；经济；流；问题
农村集体土地流转在邹平县及整个滨州市已经十分普遍，这是农村城镇化与工业化进程中对非农建设土地需求急剧上升的结果。但是邹平县以及其他地县非农建设用地在流转中暴露的问题也越来越突出，占用农村集体土地进行非农建设不符合法规、不合规范，甚至在对农民进行经济补偿时随意性大，缺乏稳定而规范的管理。由于土地权属产生的纠纷在邹平以及其他各地县都普遍存在，甚至有的地方已发生械斗等流血事件，严重影响农村社会的稳定。究其根源，我认为农村集体土地流转存在的诸多问题关键在于有关集体土地流转的法律不健全以及农村土地产权的制度建设滞后。
一、简析当前农村集体土地流转的法律规定及其存在的问题
当前，虽说我国涉及农村集体土地的性质与使用权流转有关的法律主要有《宪法》、《民法》、《村民委员会组织法》以及一部专门的《土地管理法》，但是这些有关农村集体土地流转的法律规定仍存在很多问题。
1.1农村集体土地性质的有关规定。1999年修订的《宪法》第10条和1986年的《土地管理法》第6条都明确规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国有的以外，属集体所有；宅基地、自留地和自留山也属于集体所有。”至于哪一级和哪一个组织机构代表农村集体拥有土地的所有权，《土地管理法》第10条则继续规定“已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，由乡镇农民集体经济组织经营、管理。”同时，我国的《民法通则》第74条也有类似的规定，“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业合作社等农村集体经济组织或村民委员会经营、管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有”。根据有关的调研（国土资源部，2001）指出，乡镇、村民小组农民集体拥有的土地多数在实地均有明确的界限和范围，而且其面积比例一般为1∶9∶90.似乎农村集体土地的性质与所有权主体并不存在所谓“模糊”之类的问题。但是，在实际进行农村土地流转的许多案例中，土地产权归属的纠纷的确严重。例如上海郊区某乡兴办私营开发区，占用一个村500亩地。当时乡镇政府与该村委会商定，每亩每年补贴800元，补贴时间为8年。现在补贴期满，乡政府停止补贴。但这500亩原属村集体所有的土地现在的权属应该归谁？如果按“既成事实”，“已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有”，那么，显然是乡镇政府使用行政权侵占土地所有权，随意上收村级或下级的土地所有权，即使乡镇政府已对村委会支付了一定补贴。如果承认现在土地的所有权属于村委会，应该如何确定村对土地的收益权？当然，产生纠纷的原因可能更为复杂，当初乡镇政府与村委会的协商是否经过大多数村民的同意？从而该协商是否具有法律效力？该协商是否规定了8年政府补贴之后土地所有权的处置等问题？类似的问题还有乡镇政府兴办乡镇企业需占用集体所有的土地，经依法批准后，占用某个村民小组的土地，该村民小组的土地使用权已转移到新兴办的乡镇企业。那么，该村民小组的土地所有权是否也同时转移到新兴办的乡镇企业呢（刘汉裔，2001）？上述二则案例说明当农村集体土地发生转移时，土地集体所有权属与使用权在法律上的确没有得到明确的规定和保障，从而产生一系列的问题也就显得十分棘手、难于管理。
1.2农村集体土地流转的有关规定。我国法律对农村集体土地流转的有关规定一直是十分谨慎和有保留的。1982年的《宪法》第10条严格规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。直到1980年代末，对土地流转的法律控制才开始松动。
1988年修改的《宪法》规定“土地使用权可以依照法律规定转让”，而同年修改的《土地管理法》第2条也规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权的转让办法，由国务院另行规定”。当然，此后随着国有土地流转办法的出台，国有土地市场在全国各地取得快速有序的发展，对城市国有土地资源的配置发挥了重要的作用。但是，有关农村集体非农建设用地的流转办法和法规一直没有出台。我国新修订的《土地管理法》第43条规定，“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。但本集体经济组织成员使用本集体经济组织土地办企业或建住房除外”。同时，该法第63条规定：“集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划，并依法取得建设土地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。由此可见，我国目前的法律对农村非农建设用地的流转限制是比较严格的。事实上，集体经济组织内部成员虽可以使用本集体土地兴办企业或建住房，却不允许出让、转让或出租，这意味着农村非农业建设用地在法律上是禁止流转的。至于因破产、兼并等情形致使土地使用权流转虽被法律许可，但也由于缺乏具有可操作性的具体规定，如对于流转的方式与程序、流转期限与对象以及流转后土地产权关系的调整等均缺乏明确规定，实际上或者无法公开正常进行、或者以违法私自转让等方式交易。结果，自发、私下的农村非农建设用地的流转，直接造成土地利用的混乱，对土地利用总体规划和城市规划的实施都产生了较大的冲击，使得城乡建设用地总量难以有效控制。
二、简析现有法律约束下农民行使土地控制权的有限行为能力的影响
以上，我们分析了我国现有法律对农村土地产权性质的界定与约束，包括对土地使用权或农村集体建设用地流转的规定，表明农民对土地的产权是严格受法律制约的，这是农民对土地产权的有限行为能力的法律根源。但是，除了法律约束之外，农村土地产权的集体所有制本身就造成农民对土地控制权的有限行为能力。原因主要有三方面：
2.1农民对现有承包土地要随全村人口的变化而发生动态调整，任何单个农户都不能确保对某块具体的土地拥有长期稳定的权利，这种不确定性是不以某单个农户的意志为转移的农村土地产权的集体所有制规定了农民享有对所承包土地的使用权，而农民经营土地的最终所有权归属于社区集体经济组织。为了保障土地产权分配（界定）的公平性，从初始的按人（劳）均分土地使用权，到一次又一次地因人口变化而重划土地经营权，使追求产权界定公平的调整水无休止。这种制度安排的运作与实施费用无疑是高昂的：土地的经常性调整，使农户无法形成对与土地相关的固定资产投资的长期预期；既然每个成员对集体土地权利是均等的，这就意味着他们在土地数量、质量及土地负担的分摊上是均等的，因而，土地远近好坏的统一搭配，使农户承包的地块不仅分散而零碎，也造成了严重的规模不经济；为了做到地权的平均分配，每次调整都需要重新核查人口、土地的面积数量与地块数量及其质量，产权的界定费用高昂（温思美，1994）。
2.2农村集体建设用地的流转（假设这里流转的土地是属于村民小组集体所有的）原则上需要由村民小组内的全体相关农民集体决策根据自愿的原则，至少需要绝大多数（三分之二以上）农民的同意。在不可能或很难做到全体一致同意的情况下，少数不同意流转的农民其利益就可能得不到保障，而处于不利的地位，甚至丧失对其承包土地的控制权（能力）。在实际操作中，问题可能更严重。集体建设用地的流转一般是由乡镇特别是由村来具体操作，而不是由作为土地所有权的村民小组集体经济组织实施的。由于村民小组的集体经济组织与村、乡两级集体经济组织是不同的利益主体，在利益关系不一致时，处于劣势的集体经济组织，在村、乡一级代为行使其土地产权的情况下，其利益实在难以得到保障（国土资源部，2001）。而且，由于信息不对称以及村、乡干部同企业之间可能的合谋关系就更损害了村民小组一级农民对土地的控制权行为能力及其收益状况。所以，在（农村集体建设）土地流转决策相关的合同条款设计、谈判方面，作为所有权主体的村民小组以及拥有土地承包权的农民都只有很有限的控制权行为能力。
2.3农村集体（村民小组一级）建设土地一旦流转出去以后，如果没有被征为国有的话，由于村民小组集体经济组织不仅法律地位不够明确，而且内部组织结构也不完善，村民小组以及其内部的农民在很大程度上就失去了对其流转出去的土地的所有权或承包权这是农民对农村土地产权（承包权）的有限行为能力最显著的特征之一。在此情况下，有些地方为了解决土地产权主体不明确、权属不清或界限不明等问题，以方便组织管理和登记发证，或为了城市建设用地统一规划和利用，或干脆以“既成事实”为名，地方政府或农村集体经济组织就将下级村民小组集体所有权上收，确定为村级或乡级集体经济组织所有。有的地方直接将“城中村”或城乡结合部的集体土地“宣布”为国有土地（国土资源部，2001）。村民小组和农民对土地所有权（承包权）的有限行为能力对农村非农建设用地的流转容易产生严重的经济后果，即一方面纵容了地方政府为了招商引资，加快经济发展，以制造政绩而任意以行政权侵占土地所有权，随意上收村级或村民小组的土地所有权；另一方面助长了企业同乡或村委会之间的合谋勾结，私下转让出租农村土地，甚至从事房地产开发，或用以规避上缴新增建设用地有偿使用费等。
三、加强农民和集体经济组织对土地产权的行为能力
农村集体建设用地流转过程中涉及的法律问题与农地产权制度息息相关。我国现有的法律对农村集体土地所有权代表以及农村土地（使用权）流转规定的不够明确具体，尤其缺乏操作性，而这又内在地影响了农民对土地产权的行为能力，造成农村建设用地流转过程出现了一系列的问题。因此，要有效地解决当前农村建设用地流转过程出现的问题，关键在于从法律制度以及管理上强化农民和集体经济组织对农村土地产权的行为能力。
3.1应继续寻求、推动现有法律对农村集体土地所有权主体、所有权代表和相应的权利、义务的明确规定，赋予并保护农民的集体建设用地的财产权同时，在强化规划控制的前提下，允许并鼓励集体建设用地使用权的合法流转。作为地方政府，也应积极研究并制定适合本地实际的农村集体建设用地流转办法，以使相关法律具有可操作性。
3.2要加快农村集体土地所有权的登记发证工作，这是增强农民与集体经济组织对土地所有权行为能力的关键国土资源部2001《关于加快农村集体土地所有权登记发证工作的通知》中已明确规定“凡是土地家庭承包中未打破村民小组（原生产队）界限的，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签定承包合（下转95页） （上接90页）同，土地应确定给村民小组农民集体所有。”通过加快农村集体土地所有权登记发证工作，明确土地所有权的主体，从而增强农民对土地财产权的控制、流转以及收益的行为能力，从根本上促进农村集体土地的“公开、公平、公正”流转。
3.3要强化农村集体建设用地流转的管理程序，以规范集体建设用地流转的条件、方式、期限、程序、收益分配机制以及管理措施等。
集体土地流转论文:我国农村集体土地使用权流转综述
【摘 要】：本文从我国农村集体土地使用权流转的背景入手，着重介绍了农村集体土地使用权流转的现状特征、流转的方式以及存在的问题。，提出了农村集体土地使用权流转的政策建议。对我国当前及今后农村集体土地使用权的流转具有重要的指导意义。
【关键词】：土地流转 土地使用权 农村集体土地
1、我国农村集体土地使用权流转的涵义和背景
农村集体土地使用权流转是指农村集体土地使用权在不同的主体之间的流动和转移。农村集体土地使用权可分为农用地使用权和非农用地用使用权，本文主要叙述农用地使用权流转问题。目前，在我国尤其在经济发达地区出现了大量农村集体土地使用权流转现象，这种现象发生的背景是：
（l）社会经济发展、产业结构转换的结果。近年来，我国经济的高速发展，推动着产业结构的转换，二、三产业的比重迅速增加，使大批农业劳动力流向二、三产业，将原承包地转包他人，发生了土地使用权流转现象。
（2）城镇化水平不断提高的必然趋势。1949年我国城市化率为10.64%，设市城市136座。1978年，设市城市增加到220座，城市化率提高到17.92%。近年来随着经济的快速发展，城市化进程显著加快，2009年城镇化率已经达到46.6%，全国设市城市已达655个，拥有6.22亿城镇人口，其中百万人口以上的特大城市、包括超大城市共122个。这说明我国已有大量农业人口向城镇迁移、定居，特别在经济发达的东南沿海地区，农村人口转变为城镇人口的过程更加迅速，从而出现了大量土地使用权流转现象。
（3）计划经济体制向市场经济转变的必然产物。实现向市场经济的转变，必须培育要素市场，这样就会促使劳动力、资金、土地等要素流动起来。劳动力、资金、土地三要素是相互影响，互为依托的，劳动力、资金的流动，必然需要土地流动。
（4）提高土地利用效率，参与市场竞争的客观需要。目前，我国农村绝大多数是一家一户的小规模生产。使农业采用新技术，获取市场信息，降低生产成本，提高农产技术含量方面受到很大的限制，是造成农用地利用效益低下的主要原因之一。为了在竞争中立于不败之地，就要提高土地资源配置效率，从而发生土地资源重组现象，如土地使用权流向种田能手、租赁土地、作价入股等[1]。
2、我国农村集体土地使用权流转的特征及现状
农村土地流转意味着土地资源的重新整合。农村土地流转要真正成为农民自发性、长期性的行为，有赖于经济的进一步发展，尤其是农村经济的发展、只有在非农产业高度发达、非农收入成为农民主要的收入来源时，农民才愿意转让自己的土地；只有在多数农民通过流转可以获得更多的收益或者至少放弃土地而不危及生存，或者退一步从政府的角度讲，通过土地流转实现了粮食产量和土地生产率的提高，然后通过建立利益补偿机制，使转出土地和转入土地者的福利没有降低时，才能够推动土地流转的健康、有序发展，这样的农村土地流转制度才是可持续的[2]。我国农村土地流转的特征主要有：
（1）从总体上来讲，农村土地流转仍处于一个较低的水平。近年来，随着农业结构战略性调整、农业产业化和农村现代化建设的推进，农地流转的规模不断扩大，速度有所加快。尽管如此，农地流转在总体上仍处于一个较低的水平。农地流转在规模和速度上都落后于农村社会经济发展水平。
（2）农村土地流转规模较小。规模较小可以从两个层面来理解：一方面是指全国整体土地流转规模小，即基数小，很多人没有认识到土地流转的价值和意义，没有摆脱小农经济的保守意识；另一方面是指土地流转主要是在农户之间进行，很少与更大的经济组织进行，这束缚了规模化、集约化和专业化经营，难以实现土地资源的集约有效利用。
（3）农村土地流转呈现无序的混乱状态。这种无序首先表现在责权利的混乱。虽然中央出台了一系列法律法规及“一号文件”（2010 年），明确了责权利的关系，但由于疏于学习和宣传而使人们特别是广大农民对责权利理解不够，认识模糊。其次表现为土地流转程序的混乱。由于法制、机制不够健全，尤其是流转中介组织的缺乏，使农村土地流转缺乏有效的路径，程序混乱，有很多流转活动甚至连合同都没有[3]。
3、目前我国农村集体土地使用权流转的方式
据有关部门统计，截止2001年底，全国以各种形式流转经营权的耕地已占承包耕地总面积的6%～8%，发达地区流转的耕地占承包地的比例较高县市达到20～30%，一般超过10%，内地流转的耕地占承包地的比例较高县市达到10～20%左右，一般在5%左右。总的来看我国农村土地流转呈现五大特点：一是土地流转的形式较多，有的形式处于探索试点阶段，以自由流转形式为主。二是大多数土地流转期限短，一般在3～5年为多。三是土地流转大多有偿。四是发达地区农村土地流转面积占总耕地面积的比例高于欠发达地区。目前我国农地流转形式有以下几种：
（1）自由流转。它是在农户家庭间出现的自愿的流转现象，表现为三种形式：一是互换调整承包地。二是代耕、代种、代收。代耕代种是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。三是转包和转让，一些农户将家庭的生产经营转向从事第二、三产业或家庭重要劳动力外出打工增加收入，便把承包地的经营权转包或者转让给别人。转包和转让占有较大比重。
（2）租赁倒包。这种形式出现于上世纪90年代中后期。农村中富裕后，有头脑的农民和城市中下岗人员及单位不景气人员将投资转向农村发展。他们向乡、村集体租赁土地、荒山经营权，有规模地成片地开发土地、荒山资源，从事各项开发项目。经营方式主要有两种，一是租赁后请劳工生产，自己管理，自己经营。二是把通过租赁得到经营权后的耕地又倒包给本地的农民生产经营，自己给农民提供生产所需资金、技术和派驻技术人员指导农民生产，生产出产品后按原定合同价格进行收购、销售。
（3）股份合作制。在一些经济发达、市场化程度较高的地方，出现了一些企业集团作为投资主体，兴办规模化的农业区，农户以土地承包权入股，按股分红。
（4）抵押、托管、拍卖。集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济较为发达的东南沿海一带，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。托管是承包方将承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。拍卖是经村民讨论同意，可将尚未承包到户的荒滩、荒水、荒地等资源，以竞标方式公开拍卖经营权，实行开发经营[4]。
4、我国农村集体土地流转中存在的问题
农村土地流转作为家庭承包经营制度的一种行之有效的实现形式，从整体上看发展方向是正确的，基本做法是符合中央精神的，实践也证明了它有效地提高了土地的经济效益，促进了农村生产力的发展，是我国农业向现代化和规模化发展的必然趋势。但是，农村土地流转是一种新事物，在实际运作中还存在着一些问题。
（1）（1）存在土地强制流转损害农民利益的现象。近年来，随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进，土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。
（2）土地流转机制不健全。目前的土地流转大多处于自发和无序状态。往往相互之间的转包、转让以口头协议的形式进行，口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理，而且也为以后产生不必要的纠纷留下了隐患。
（3）农民缺乏社会保障制约着土地流转。在农村，土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地，农民把土地作为命根子来看待。认为有了土地，生活就有退路，即使外出打工赚不到钱还可以回来种田，心理踏实。在目前二元社会结构下，农民在城市打工，无论是多长时间，都很难取得城市户口，无法融入城市生活，城市的社会保障始终把他们排除在外。还有相当一部分农民都把土地看得十分重要，农民在从事非农产业经营后，仍然把承包地看成是“活命田”和就业“保险田”，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让流转出去[5]。
（4）土地流转价格低廉制约着土地流转。当前虽然政策允许土地有偿流转，但是土地流转的价格极低。许多地方不仅出现了土地自然生产、撂田抛荒，甚至出现了农民为了甩掉土地，倒贴一定的费用的现象（也称“倒帖皮”）。当前承包土地根本无价可谈，因为送给别人都不要，又如何能够有偿流转。造成这种现象的原因是：一是农民种地不合算，一个劳动力种地获得收入的远远低于打工的收入。二是土地流动渠道不畅，范围窄。一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地流转市场，土地流转没有展开，土地使用权流转仅局限在村内，不能跨区域流动，流转范围小，交易量小，成交的可能小。三是没有完善的中介机构为之服务。四是农民土地使用权流转价格意识淡薄。
5、加快农村集体土地使用权流转的政策建议
（1）明确土地的权属，明确土地承包权的归属，可以保障各方利益不受损害。对转入城镇工作、生活，纳入城镇社会保障系统的农民，应依法解除承包合同，收回承包土地。对农民自愿放弃承包权的土地，亦应按程序解除合同关系，收回承包土地，由集体经济组织有偿转包给本集体农户或外来承包者，其收益归集体所有，用于集体公益事业。在稳定土地承包权的基础上，允许土地使用权以入股、租赁、拍卖和转包等多种方式流转，具体流转方式由农民自主选择。对现有集体土地、林园、滩涂等，宜采取租赁方式流转；对于低效林地（荒山）、滩涂等与农户生产生活影响不大的土地，可由集体统一收回，采取一次性拍卖的方式流转。
（2）推行土地使用权证券化，加速土地流转。我们可借鉴发达国家实施土地证券化的成功经验，并结合自己的国情走出一条中国式土地证券化的道路。具体做法是，以重新调整后的土地承包关系为依据，在地籍调查和土地评价的基础上，给农民颁发土地使用权证。其持有者可以将土地进行转让、租赁、入股等，实现使用权的二次流转。土地使用权的流转实行权属登记制度，对产权权属变更进行监督，并兼顾监察土地数量、质量的动态变化，按照“认地不认人”的原则，与登记在册的土地产权主体发生契约责任关系。这样，土地使用权流转以证券的方式来实现，大大增加土地使用权的流动性，从而在更大范围内实现土地与资金、技术、劳动力的合理配置。同时，也为社会闲置资金流向农业部门提供了简便易行的方式，有利于解决长期以来农业投入不足的问题。
（3）建立和完善土地流转制度和体系，加强土地流转的管理。一是加强地籍管理，建立土地档案。二是构建适应产权市场化的土地管理体制。三是缔造交易中介服务组织。四是建立土地使用权流转规则。
（4）改变现行的户籍管理制度和用工制度，使农民获取足够的择业空间。旧的户籍制度的限制，束缚了农村人口向城市转移，同时还迫使一些已经转移到小城镇就业的农民在原籍保留着土地，这样既延缓了城镇的建设步伐，又制约着土地的流转。为此，应改革现行的城乡二元户籍制度，使农民获得同城市居民一样的社会身份，为农村人口向城市转移提供制度性保障，为消除城市就业对农民的岐视和扩展农村剩余劳动力的就业空间创造条件[6]。
集体土地流转论文:农村集体土地流转主要困难与对策初探
摘要要：农村集体土地的流转是党中央深化农村土地承包制度改革的重大经济决策，对促进我国三农问题的根本解决，提高农民收入有积极的作用。本文探讨了当前我国农村集体土地流转中出现的一些困难，并提出了完善建议。
关键词：农村；土地流转；对策
1 农民集体土地使用权流转的现状
我国2007年颁布的《物权法》第153条明确规定：“集体土地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”在这里，该种对集体土地的使用权流转可以看作是农民对集体土地行使的处分权，即：农民有权对其集体土地及其附属的房屋进行出让。一般来说，农民的该种行为在一定程度上可以减少住房紧张的问题，因此在法律上是准许的。不过目前的集体土地使用权流转范围不够宽泛，法律上还是有几点约束。具体而言有如下三点：
（1）《土地管理法》中明确指出：“转让、出租住宅的，不得再申请集体土地。”这是为了防止农民或房地产开发商随意建筑住宅，确保合理使用耕地和集体土地的公平分配。其中有一种情况除外，即：在两户的集体土地尚未达标而进行调剂，其中一户的住房因此减少或失去，在通过村民会议表决认同再申请集体土地的。
（2）在房屋及集体土地的转让方面也有严格限制。权利人在转让时，选择的受让人应该是在本集体经济组织内。如果不在此列，至少受让人也要满足拥有本集体户口同时具备集体土地的申请条件。由于在我国，农民对集体土地具有无偿使用权，这样来确保了村民具有了必要的居住条件。正因为如此，所以在分配和转让集体土地时对受让人的条件要有所制约。
（3）集体土地在进行转让后，使用主体也随之有所改变，此时，受让人应当及时办理集体土地转让登记手续。可是现实中，这一环节的处理却不尽人意。当集体土地或房屋转让时，权利人和受让人双方认为只需到房管部门进行产权过户的登记就可以，就是合法的。其实不然，此时还应当进行土地使用权的变更登记，否则受让人的相关权利是不受法律保护的。
2 农民集体土地使用权流转存在的困难
目前，我国集体土地的使用权在流转时，由于房地产开发商等不严格遵守法律，而相关部门又监管不到位，出现了混乱的情形。主要表现在以下三方面：
（1）房地违法交易在农村存在已久。随着经济的发展，城镇化的步伐逐渐加快，城市的土地不够用，必然得向农村发展，更多的农村土地被占用。根据规定，用地单位在占用农村土地时，首先要到当地政府办理土地征用手续，同时也要向被征地的农民集体支付补偿金。如此过程，增加了用地单位占用土地的成本。因此，为了减少占地成本，用地单位会进行一些暗箱操作，如贿赂村干部等。这样一来，不仅减少了农村集体土地的转让收益，也会影响社会的廉正之风，牵引出更多的社会问题。
从上个世纪90年代到现在，我国关于土地开发方面开展了大搞开发区的活动事宜，其中较高时期的开发区曾达到800多个，而全国在当时平均每年流失的土地大约为1000万亩以上，人为征占的土地面积大约为500万亩。如果按照2亩的人均土地计算的话，在13年间我国失去土地的农民数量能在6500万人次。我国东部的发达地区的失地农民数量更高，其人均耕地只能划到几分。
（2）现实中房地是连为一体的，但法律法规中对房地的规定却不一致，这样一来，难免会出现农民不遵守法规，政府监管费力不到位的问题。按照我国相关法律法规的规定、禁止出租与转让集体土地使用权。法律上明确指出“房随地走，地随房走，房地一致”，但实际中农民却并没有严格遵守，而是随意出租、转让住房。根据相关数据的统计，可以发现：在一些农村中超过一半的房屋已用来出租，出租户在20户以上的村子高达20%，而且出卖住宅的现象也越来越多。
（3）在集体土地使用权的继承方面没有具体的法律规定，全国也没有一致的处理方法。根据“法未禁止便自由”的原则，集体土地是可以继承的，不过在继承的时候也存在不少问题。在农村，依据传统的继承方法，一般是由身份来决定。可是问题就出现在，如果继承人的户籍不在本集体内，就会失去继承的机会，而如果在本集体内又会违背“一户一宅”的原则，这时由于在法律上没有具体的规定，因此难免会出现两难的处境。在农村，当该种情况出现时，一般会有三种处理方法：①准许继承人继承，不过该使用权随着集体土地上的房屋自行消灭而消失，在此期间房屋不得重建；②集体经济组织收回集体土地使用权和住房，然后进行拍卖，拍卖之后的所得用于补偿继承人；③集体经济组织直接收回集体土地使用权和住房，也不给予继承人相关补偿。以上是农村长久延续下来的一惯做法，在法律上没有具体的规定。而且，当继承人把户口农转非，转变为城市户口后，是否可以继续使用集体土地，也是现实中普遍存在的问题。
3 农村集体土地流转制度的完善
（1）明确界定“集体”的内涵
在坚持集体所有的基础上由村委会代表集体行使农村土地所有权，明确界定“集体”内涵。笔者认为，应在立法中统一对集体层次的规定。因为村民小组的范围过小，不利于有效集中经营，而乡（镇）范围过大，不利于管理。另外，当前乡（镇）和村小组的功能正在丧失或已经丧失，因此要严格界定“集体”为村一级，明确规定农村村委会拥有农村集体土地的所有权。这样就可以消除我国土地流转过程中集体土地主体、产权模糊的问题。
（2）完善现行法律法规
依照《农村土地承包法》，承包人虽然拥有对流转土地进行出租、转包、互换、入股、转让的权利，但权利的行使过程中仍受到严格的限制。现实中很难判定“承包方是否有稳定的非农职业或者有其他收入来源”，因此该条规定实际执行起来很难，甚至还有可能发生发包方利用此条规定阻止农地承包权转让。此外，农地承包权转让需经发包方同意的规定不仅违背流转过程中效率优先的原则，也不符合集体土地作为一种用益物权的支配权的精神。因此，笔者认为不应该强行规定集体土地转让需得到发包方的同意，但可以规定发包方拥有请求人民法院裁定集体土地转让行为无效的权利，并列举转让行为无效所包括的情形。这一做法是可行的，因为转让无效的情形在法律中可以明确地一一列举出来 [6]。
（3）建立科学的农村集体土地流转市场
集体土地的流转市场问题敏感且复杂，如果将科学发展与土地规范相结合实施，即重视土地管理的规范化、科学化，那么农民在集体土地使用中，如“用地自由、没有制度、乱用、毫无章法”的现象就会得到有效的改善。因此，其政府的相关部门需要就农村集体土地的管理实施开放管理，建立和完善土地的法律、法规，尤其中介机构更要做好宏观调控，并严格执行。及时要推行合同制。土地流转中的流转形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等问题必须要以书面合同的形式得以明确。同时为了切实维护土地流转的秩序和农户的合法权益，流转合同的真实性、合法性要得到有关部门的鉴定。第二要从申报和登记制度上规范土地流转。第三要建立土地流转风险保障制度，为了防范因经营困难等原因无法履约的情况，土地流转合同签订后，受让人每年要交纳一定数量的风险保障金。
集体土地流转论文:皖北农村集体土地流转中存在的问题与对策
摘 要：英国古典政治经济学创始人威廉・配第在《赋税论》中说“劳动是财富之父，土地是财富之母”，聚焦到安徽省皖北农村土地流转问题上，皖北区为安徽省人多地少地区，如何破解皖北农村土地在流转方面存在农村承包土地与农村集体建设用地流转不规范等问题，为本文研究意义所在。
关键词：集体土地；流转；集体建设用地
“民以食为天，食以地为本”，这句民谚从侧面反映出农村土地是民生之本。中国一直被人多地少这一问题制约农村现代化的发展，土地问题仍然是解决“农村现代化”乃至“三农”问题的首要问题。舒庄镇凡庄村为安徽省与河南省交界处一人多地少、资源匮乏的边远农村，无论是在保护耕地还是在农村土地流转方面都存在安徽省特别是皖北地区农村土地流转的共性问题，解决好这些问题，也能为安徽省推进新农村建设提供借鉴意义。
一、凡庄村基本情况
二、农村集体土地流转现状
从实地走访看，该村地处偏远，用地矛盾相对融洽，但在集体土地转让方面存在一些问题。总体上违法征用地，以及非法转让集体土地现象表现不是很严重，通过以下几个方面述之。
（一）农村集体土地流转不规范
全村共发包土地6132亩，现已流转面积2586亩，占42.9%。
该村承包土地流转方式有以下三种方式：
1.有偿流转。该方式为农地承包经营户将承包期内土地出租给其他种植主体，获得收益。如该村第二组，将干旱地中的101.32亩出租给某某农司种药材，每年获得收益4万元。
2.追亲流转。该流转方式就是农地承包方将承包期内的土地使用权转包给其亲属，原承包方不放弃承包土地的权利义务。
3.追地流转。该流转方式就是承包方之间为了耕作方便，在各自承包期内，按照自愿原则置换承包土地流转。
综观以上集体土地流转方式弊端，无非是集体土地流转不规范。但是必须清晰认识到这种不规范造成的后果：承包者与次承包者之间，承包者与发包者之间出现矛盾后，解决问题无依据。
（二）农村集体建设用地流转不规划
表中主要反应凡庄村宅基地流转问题，大致情况如下：
1.农村建设用地私自交易旺盛。通过走访发现一个人多房少现状，大部分农村家庭至少有两个男丁，而只有一两间房子，男大成家分家，就面临要么购置房产，要么邻里之间互相私自将相邻的房子卖给他人。
2.农村宅基地买卖。由于耕地建房管理比较严格，且收费很高，导致农民无力建房，于是农户就必须购买他人宅基地建房。
3.新的农村建设用地非法转让现象凸显。随着“中央一号文件”鼓励集体土地流转与新农村建设加快，农民生活条件迅速提高，农民建房、建好房的要求越来越高。许多外出务工挣钱还乡农户，已经不愿意守在祖辈流传旧村庄，而是沿着交通要道建房；亦有许多农户甚至开始建房经商、租赁，导致“空心村”现象出现。如此，本来就不宽裕的农村建设用地，一下子就更紧张了。新一轮农村建设用地已经不是单纯土地流转，而是一种非法土地转让行为。
综观上述三种农村集体建设用地流转方式，会出现农村集体建设用地流转不规划的问题，表现如下：
1.权属不明，产权关系混乱。因为集体土地所有权归于村级经济组织所有，农民只有所谓的使用权，这在事实上造成任何主体都有所有权，任何人又没有任何权利的后果。在此意义上说，集体建设土地产权关系混乱。①
2.利益主体不明，国有资产监管缺失。“三级所有，队为基础”，既然集体建设用地所有权属于村级集体经济组织，那么，集体建设用地流转收益就应该按照权属合理分配。因监管主体不明，当农地流转双方私自交易后，也就没有相关主体加以管理，这就导致了个人收益、集体受损、国有资产流失局面的产生。②
3.无序流转，不利于农村建设用地总体规划。事实上，国家出台相应的“中央一号文件”是鼓励集体建设用地流转，主要目的鼓励农户盘活存量土地，使闲置宅基地得到有效利用，而农户随意流转集体建设用地的后果，不但造成土地的非法买卖，还造成了农村建设用地总体合理规划愿景不能得到很好实现。
三、农村集体土地流转不规范的原因
1.权属不明，法律意识淡薄。因凡庄村地处边远，农民外出务工较多，在相关关于农村土地流转法律法规出台后，法律法规得不到有效落实，造成农村土地流转不规范现象出现。根据物权法规定，土地流转后要经相关部门进行登记确权，但是，由于确权部门权属不明，确权手续极其繁琐，这就造成农民不愿办确权登记。又因农地权属不明，无任何主体在事实上有效管理，出现不规范流转现象就不足为奇了。
2.监管主体不明晰，流转后问题严重。农村土地承包方，在承包土地流转后，没有办理相应流转手续，这在实施上产生的后果是：土地没有法律流转，土地使用权主体名义上没有改变；由于农村实行一农户一宅基原则，农户卖出自己宅基地后，就无权再申请宅基地，当买房购买宅基地后，可能产生卖方以后无处建房的后果；原本升学、参军、出嫁女、死亡等情况的出现，这些土地就必须被发包方收回。③事实上，我国长期稳定的土地承包制度，使这些问题不能得以及时有效解决。相关主体还是继续流转土地使用权，但承包方仍可以获得基于承包土地面积获得粮食补贴；有部分农户既没有房屋住又没有存量宅基地，其只能通过或高价购买抑或是置换耕地建房。
综上，农村土地流转不规范原因无非是权属不明，法律意识淡薄，监管主体不明晰，流转后问题严重。
四、农村集体土地流转监管的路径选择
（一）规范农村集体承包土地流转的对策
1.强化有关农村土地流转法律法规的落实力度。农村集体承包土地无序流转既不利于农民权益维护，也不利于农村社会和谐稳定。农村土地流转利益主体多，利益关联复杂。因此，“三级所有，队为基础”中的相关监管主体，应当厘清职责，认真组织广大农民学习《物权法》、《土地管理法》等，使农民明白自己在农地流转过程中的相关权益。对不认真监管的责任主体予以相应处分，对不规范流转农地主体给与相应处罚，切实做到农民合法权益得到有效保障，农地流转依法、自愿、有偿，确保农地流转规范、有序、顺畅。④