引论：我们为您整理了1篇房地产经济学论文范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
房地产经济学论文:经济金融政策对房地产行业的影响[经济学论文]
经济金融政策对房地产行业的影响经济学论文
［摘要］近几年来，房地产持续升温，国家出台了一系列宏观经济调控政策对其进行调控，对构建和谐的房地产行业起到了非常重要的作用。文章从理论出发，结合当前政策，详细分析了国家经济政策对房地产行业的影响。
［关键词］经济政策房地产宏观调控影响
近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。
一、金融政策对房地产业影响分析
1）对房地产企业的影响
加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。
2）对消费者的影响
加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。
3）对房价的影响
房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
1、存款准备金率政策
根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。
1） 积极影响
上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。
2）消极影响
调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，对楼市起到推波助澜的作用。 2、汇率调整
我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动．投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。
1）对房地产业发展资金的影响
汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。
2）对房价的影响
供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期．这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产．等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。
3）对房地产自身价值的影响
在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。
3、税收政策
清算土地增值税给开发商带来的较大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力。
4、调整住房贷款政策
这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。常见的控制方法有：规定金融机构房地产贷款的较高限额、最长期以及首期付款和分期还款的低金额。
二、房地产企业应对对策
1、转换市场机制，开拓资金资源渠道
资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。
2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路
房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。
3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力
房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。
房地产经济学论文:考试方法改革下房地产经济学论文
一、考试方法改革原因与目的
考试方法改革的首要目的是使学生有针对性的去学习。一方面，房地产经济学课程考试方法改革可以提高平时的教学效果，使学生有目的的去学习。学生在刚接触专业课程时怀着好奇的学习心态，但不明确要学习的内容，也不知道学习的方法，通过考核方式的改革，可以使教师更好地安排教学内容，通过不同形式课后作业的安排对重要知识点进行强调，使学生能掌握学习重点，并能在完成作业的过程中掌握比较好的学习方法。另一方面，从教育心理学的角度来看，教学不仅是教师教学生学的一个过程，而且是一个让学生在平时学习中体验成功、享受进步的过程。学生对成功的体验不应只有期末考试这一次机会，而应该在平时的学习过程中、在知识的掌握广度和深度上、在学习方法的把握上、在口头表达能力上、在集体合作意识上都有着进步的体验，因此老师在平时的教学中，对学生各方面能力进行培养时，还要结合学生取得的相应成绩给予充分的肯定，调动学生的学习积极性，使他们在经历了专业学习后，逐步成长起来。为此，进行考试方法的改革，改变期末“一考定成绩”的做法，使得学生注重平时学习，在平时的积累中掌握较好的专业学习方法，逐步培养专业分析能力，达到与学与教的教学目的。
二、考试方法改革方案设计
根据对工程管理专业同学的调查，绝大多数同学希望能在平时学习过程中，通过课堂的教学和课后有目的的学习，认识房地产经济发展现状，掌握有效的方法去分析经济问题。因此，房地产经济学精品课程教学小组内的各位教师决定在房地产经济学课堂内试行新的教学和考试配套改革方案。2011－2013年3年间，在房地产经济学课程教学过程中，我校房地产和工程管理专业的学生均参与到考试方法改革的实践中，考试方法改革方案设计如下:学生成绩评定的具体措施为:平时成绩(50%)+期末考试成绩(50%)=学期末总成绩()。平时成绩的考核内容主要包括:
(1)平时考勤，平时课堂点名或者点人回答问题不到者，一次扣一分，三次不到，此项考勤成绩为零。
(2)学期论文，课程学习过半后开始专业论文的写作练习，在该学期的一堂课上交，并以论文质量为评分标准。
(3)四次大型作业，每次作业较高分为5分，根据完成作业的态度、作业中的信息收集水平、分析问题的水平、文字总结水平进行相应打分。早期布置的作业以独立作业形式为主，2年后进行了调整四次大型作业有独立完成的，也有分小组完成的。独立完成的作业部分由老师打分，小组作业通常以小组授课或无领导小组讨论形式展开，由老师和其他组的同学进行打分后，取加权平均分计算。
(4)期中口语测试成绩，期中对学生的学习情况进行检测，采用抽题口试的方式，学生随机抽取题库中的习题，现场回答问题，老师给出得分，这些口试习题与课堂回答问题结合在一起，锻炼学生的口头表达能力。但从2013年开始我们取消了此种方式，因为整体90后学生表现出来的风格和80后学生有较大区别，他们勇于表达，表达能力也普遍较强，缺点是言之无物，因此更多的应该针对其逻辑思维能力、归纳整理能力进行锻炼。
三、考试方法改革效果分析与完善思路
将以上改革方案付诸实施后，发现同学们在平时的学习中投入了更多的时间和经历，并且锻炼了同学们集体学习能力和团队合作精神。学生反映，考试方法改革后平时学习时间较过去增加了1/3，学习的积极性更强，对专业课程的理解和相关领域的认识都有提高，逐步掌握了专业课的学习方法。但是近三年的考试方法改革实践中也发现还存在一些问题，亟待进一步完善。
(一)教学形式和作业内容设置应更多元化
考试并不是目的，教学内容、教学形式和作业的安排要从学生掌握专业知识，提高研究分析能力角度进行设计。需要采取更多元化的方式，一方面在本科教学中加强对学生课堂教学和课外科研的结合力度，另一方面建立起有利于科研创新人才培养的课程体系、教学模式和考试方法，多管齐下促进本科教育质量的提高和人才培养。将本科课堂教学从传统的以教师为主的知识讲授向参与式、讨论式、自学辅助式等多样化教学方法转换，调动学生的学习积极性，使得课堂外教学效果能得以延续，提高教学质量。从作业形式设计上，早期我们的作业形式较多以独立完成为主导，每一次作业针对专业能力培养的一个侧面，虽然学生反映较好，但是缺少集体锻炼，因此后期进一步对作业形式进行探索，力求作业形式的多元化，加大集体作业比例，使得对学生能力的锻炼和培养更为。
(二)作业内容设计应更为科学合理
随着2012年所在学院大力推进考试方法改革，很多课程都加大了平时的作业量。特别对于大二下和大三的学生，专业课程比较多，还有很多学生修了双学位或者准备出国考试，因此学生的课业负担明显加重，和2012年前相比，学生普遍反映作业太多了，因此一方面我们将进一步探索作业形式的多样化，另一方面在作业内容设计上将会适当精简化。逐步取消口语考试，随着课程进度的展开，由易到难，由独立完成到集体完成，并使作业内容和作业形式相配合。以学生为主体，实行“边学习、边研究、边实践”的作业过程，培养学生的实践、研究与认知能力，提高创新意识和创造能力，使其在大学期间能培养起终生受益的学习习惯和研究方法。
(三)作业评分标准应更科学化
对独立完成的作业部分，专业任课老师掌握评分标准，对于小组作业部分，由专业老师和其他小组成员共同打分。由于学生对讨论问题难以进行有效的专业评价，因此造成了集体作业打分时具有一定随意性，使得这类作业的考核评分难以真实的反映小组成员水平，因此需进一步探讨集体作业评分标准的设定模式，使其更为科学化，能有效反映小组成员的专业水平。后期我们采取过研究生作为助教参与本科课堂教学，对集体作业进行打分，但是由于研究生课堂与本科生课堂教学时间上经常出现冲突，因此这类方式难以有效持续进行，目前还在进一步考虑如何制定科学的评分标准。
(四)期末考试内容应与平时作业结合起来
期末考试是该门课程的总结性考试，试题除了考查学生对该门课程基础知识的掌握情况以外，更要侧重考查学生运用所学课程知识分析问题、解决问题能力和创新能力。因此期末考卷的设计应和平时作业的内容、方法等结合起来。这一方面可以使学生平时作业的积极性提高，重视平时作业的资料收集、专业分析和知识整理，另一方面也使得期末考试的灵活性更强，学生无法通过考前抱佛脚的形式去加强训练，再者也使得学生在期末对一学期的专业知识的学习方法、学习内容有更高层面的总结和回顾。
(五)期末卷面考试也应适当改革
在传统的闭卷考试方式下，形成的是学生重知识、轻能力、重记忆、轻创造、重理论、轻操作的考试模式，为匹配考试方法改革重平时作业的需要，对期末考试在内容上与平时作业结合的同时，对期末卷面考试的形式也需要进行改革，比如采用半开卷考试模式甚至全开卷考试模式。半开卷考试模式和全开卷考试模式逼迫学生自己总结重点，减少学生对教师划重点的依赖性，激发学生互相交流、研究，提高学生归纳总结的能力，使学生把注意力放在深入理解课程内容上，避免了考前的死记硬背。经过对《房地产经济学》这一门应用学科的考试方法改革的实践，可以看到考试方法改革不仅是在学生的意愿方面，还是在学生学习的效率和效果看，都具有一定的有益性，但其还需要更进一步的完善和进行，不断总结经验和教训，使考试不仅能检验学生的学习成绩和效果还能激励学生学习和培养学生的良好学习习惯。
作者：杨巧 单位：中南财经政法大学
房地产经济学论文:房地产价格持续上涨的行为经济学分析
摘 要：中国房地产价格持续上涨已经成为社会各界共同关注的热点话题，了解房地产持续上涨的根本原因和内在机理对抑制房地产价格的增长具有重要的意义。本文运用前景理论、启发式认知偏向理论和羊群效应等行为经济学的基本理论分析房地产市场中投资者的心理过程和行为方式，对房地产价格持续增长的内在机理进行解释，并提出相应的政策建议。
关键词：房地产；行为经济学
一、引言
自20世纪80年代以来，伴随着全球现代化发展的进程，全球财富的逐渐积累，逐渐开放国际的市场，使全球资本的迅速流动起来，全球房地产价格也随之迅速上涨。中国也不例外，从2001年开始我国房地产市场蓬勃发展，房地产价格快速上涨（宋超英，张乾，2008）。特别是2008-2010年，全国房地产平均销售价格上涨了将近2倍，而且很多一线城市甚至上涨了3倍。持续攀升的房价引起了社会各界的重点关注。另外，中国国正处于城镇化发展的快速期，每年都有大量劳动人口定居城市，这些新进人口都对所在城市的住房产生购买需求，并且会带动对配套服务设施及商品房的需求，房地产的、制度性因素和社会因素四方面分析中国房地产价格持续上涨的原因（黄启云，2014）。方开群从价格合谋的角度分析房地产价格持续上涨的原因，并确定了房地产价格合谋的市场条件包括：房地产区域性寡头垄断竞争结构，以及在区域性寡头垄断下有利于价格合谋的六大条件（方开群，2006）。虽然传统的经济学也能解释大部分房地产上涨的原因，但传统经济学的理性人假设不能房地产领域中出现的许多非理性现象进行解释。而行为经济学相对于传统经济学而言，则放宽了传统经济学理论中理性人的假设，从而增强了行为经济学对现实中非理性现象的解释力。正因为如此，行为经济学的出现为其提供了一个新的研究视角。孔凡文，王英华和苏永玲就利用前景理论和启发式认知偏向理论的行为经济学理论分析了房地产市场中出现的“买涨不买跌”的特殊现象（孔凡文，王英华，苏永玲，2009）。刘大鹏利用心理账户、短期损失厌恶和时间偏好等行为经济学的理论研究房地产市场的投资需求（刘大鹏，2011）。利用心理预期、羊群效应、投机心理和系统机制等行为经济学理论研究房地产市场的波动性（顾成彦，2006）。通过分析房地产市场微观主体从房地产泡沫的形成到泡沫的破灭各阶段的心理过程和行为特征，分析了房地产泡沫形成的内在机理并揭示了房地产泡沫形成的非理性本质（宋超英，张乾，2008）。
二、行为经济学相关理论
行为经济学是由美国普林斯顿大学心理学教授卡尼曼和特维斯基共同提出，他们将心理学研究成果引入传统经济学的分析框架，从经济活动微观主体的心理活动出发，将复杂的人类行为纳入经济研究之中，分析经济主体的选择、判断和抉择等经济行为，进而解释传统经济学无法解释的非理性的经济现象，从而构建起一门独立的科学――行为经济学。行为经济学放宽了传统经济学理论中理性人的假设，把人定义为有限理性、存在自我约束，并且是有限自私，从而行为经济学增强了对现实中非理性现象的解释力。行为经济学主要包括前景理论、启发式认知偏向、偏好理论等。现如今，人们越来越多的运用行为经济学的理论解释现实生活中出现的各种现象，包括房地产领域的相关非理性现象。
1.前景理论
前景理论是由美国普林斯顿大学心理学家卡尼曼和特维斯基共同提出。前景理论重新定义了一个价值函数v（x），引入经济分析模型取代了古典经济学中的效用函数u（x）。价值函数v（x）有三个重要的性质，即参照依赖、敏感性递减和损失厌恶。
（1）参照依赖
参照依赖指人们在对损失和收益的心理衡量是财富的相对变动，而不是财富的值。并且相对变动变动的衡量需要一个参考点，而人们对参照点的选择一般是以目前的拥有的财富为基础。当获得的财富高于参照点时评价为收益；当所得财富低于参照点时评价为损失。从价值函数图可以看出：收益和损失是相对的，坐标0点是参照点而不是值0点（董志勇，2006）。
（2）损失规避和敏感度递减
首先，损失规避是指人们对损失比收益更加敏感，即相等的损失金额要比相等的收益金额对人们产生跟大的心理冲击，人们都倾向于规避损失。价值函数在损失区域的斜率要比在收益区域的斜率大很多。而敏感性递减是指人们对收益和损失的边际价值都会随着收益和损失的增大而减少，呈反向变动关系。价值函数是S型函数，在收益区域是凹函数，在损失区域是凸函数（宋超英，张乾，2008）。
2.启发式认知偏向
启发法是指人们做出决策时的一种思维捷径。启发式认知偏向是只人们在遇到复杂并且不确定的事件时，人们经常依赖过去的经验而去不加思索地作出判断。启发有时是相当有效的，但是有时会造成重大的误导，作出错误的决策。启发式认知偏向包括可得性启发偏向、代表性启发偏向和锚定效应。其中代表性启发偏向是指人们在不确定的条件下，机械地用类比的方法去判断身边的事物，并作出决策。正是由于代表性启发偏向，人们通常认为如果A事件相似于B事件，那么A事件与B事件就是同类事件，并且他们的程度越高，将A事件与B事件看做为同一事件。这往往会导致人们作出错误的决策。
3.羊群效应
在现实的市场中，存在着很多用古典经济学难以解释的异常现象，最典型的就是羊群效应。羊群行为是我们现实中最常见的一种特殊非理性行为。当人们对某个事件的发展趋势不了解或者没有足够的理由说明他证券，于是就参照周围其他人的行为进行行动，这就是典型的羊群效应。但实际上其他人也是同样的心理，以至于一旦由于某种偶然的原因导致了周围的人开始做出某种行为，这是其他所有的人会跟随其行动，爆发羊群效应。
三、应用行为经济学理论对房地产价格持续上涨进行分析
1.基于前景理论的分析
（1）参照依赖
首先，我们根据参照依赖理论解释为什么在房地产价格持续上涨的过程中，虽然人们收入增加很少，但是却愿意购买以前还觉得相当昂贵的房子。终其原因，主要是因为在房地产市场中，消费者的购买决策主要取决于内心对于住房价格的判断，而价格的判断需要有一个参考点，即人们的心理价格。比如很多年前，人们对于普通的房子心理价格是20万。如果人们花30多万买了一套房子，人们就会觉得太贵。但是随着房地产价格的持续上升，人们对房屋的心理价格已经达到60万，这时候如果人们花40多万买房子反而觉得相当便宜。这个心理价格则是由市场上房地产的价格反复刺激形成的。从中可以看出，人们并不是按照自己的边际效用来衡量房地产价格的，也不是古典经济学中的实现了边际效用较大化。
（2）损失规避和敏感度递减
投资学理论说：“赢利持有，亏损抛出”。但是这个理论对房地产市场的投资并不适用，人们在进行房地产投资则是：“赢利抛出，亏损持有”。这就是著名的处置效应（宋超英，张乾，2008）。现实世界中，人们在面对风险和收益时人的态度会出现逆转，对待收益是风险规避而对待损失是风险偏好。这主要是因为人的感官在接受外来的刺激时，敏感性会逐渐递减。例如一个人在房地产市场上进行投资，如果随着房地产市场的价格上涨他已经收益了5万元，之后房地产价格接着上涨，他收益又增加5万元，但是因为敏感性递减，他从后面的5万元收益中获得的快乐远远小于之前的5万元收益，虽然收益的金额是相等的。相反，当人们在房地产市场面临损失时，则是另一个不同的心理账户，即便是损失的金额和收益的金额在值上是相等的，但是对于人们的敏感性是不同的，人们对损失的敏感度比对相等收益的敏感度要大很多；人们根据自己的参照点评价增加损失和减少收益己经是不同的，因为他们分处于两个不同的心理账户。人们对于损失是单独的心理账户，敏感性同样呈现递减的特点，即随着投资房地产市场的损失逐渐加大，人们的痛苦增加程度的也递减。同样人们投资房地产市场，随着房价的下跌人们先损失了5万元，他们会非常痛苦。但是当房地产市场进一步不景气，价格继续下跌5万元，他的痛苦会增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5万元少很多了。如果房价再持续的下跌，他便泰然处之不顾了。所以我们可以看到房地产市场存在大量的这种非理性投资行为现象：当房地产价格持续上升时，房地产交易量相当多，换手相当频繁，价格被进一步推高，进一步促进房地产市场价格的上升；而在房地产市场不景气时，伴随着房价的持续下跌，交易量相应的持续减少。
2.基于启发式认知偏向理论的分析
现如今，中国房地产市场上价格持续上涨就是投资者通过代表性偏向进行判断导致的。人们自用房购买决策中，如果房地产价格持续上涨，人们会根据过去房价的增长趋势预测以后房价还会进一步上涨，因此会提前购买自用房。同样，人们在进行房地产投资过程中，人们同样会根据过去房价的增长趋势预测以后房价还会进一步上涨，因而尽早买进房地产进行投资。然而人们在房地产市场的投机行为，如果连续获得成功，这样会促使他们得出房地产价格任然会持续上涨的结论，这样会导致房地产的交易量持续增加，价格持续上涨。另外，人们还会将房地产投资成功的原因归为自己的购买行为，这样会促使投资者不再仔细分析投资成功的原因，而直接归为自己的行为。如果根据他的预测，房地产价格进一步上涨，那么人们就会更加相信自己的投资行为，并促使房其更加热衷于地产市场的投资。房地产价格的持续上升就是这种认知偏向导致的，在房地产价格上升阶段，由于人们的启发式认知偏向进一步促使房地产价格进一步上升。
3.基于羊群效应理论的分析
房地产市场存在大量的羊群效应：当房地产市场繁荣的时候，房地产价格会长时间的上涨，消费者对于房价的参照点不断提高，买房子获得的收益也不断提高，这样就会使越来越多的投资者加入到买房的行列。由于房地产市场的复杂性，普通的投资者很难获取房地产价格变动的信息，同时信息也是相当不对称的。因此，缺乏信息的购房者主要是通过观察周围人的行为来获取信息。当看到周围有相当多的投资者加入到购买房地产的行列时，人们就会模仿其他人的行为，这样就会导致投资房地产投资市场的人会越来越多，从而促使房地产价格持续上涨。
四、政策建议
国家和政府应该重视中国房地产市场价格持续上涨中存在的种种非理性行为，制定相关政策以防范和控制房地产市场价格的过度增长。
（1）制定商品房销售网上备案和登记制度。当房屋预售后必须在网上登记，避免房地产开发企业一房二卖的违规行为，有效解决房地产市场上供需双方信息不对称的问题。
（2）执行期房限转政策。即限制房屋购买者在交房之前的进行转让的行为，这样抑制短期投机行为，使房地产交易市场更加稳定的运行。
（3）对超过一套住房的人征收高额房产税。按人们拥有的房地产数量实行差额累进税率，拥有的房产数量越多，房产税的税率也就越高，这样可以增加房屋的持有成本，打击炒房者的投机行为。
（4）对超过一套住房的人征收交易税。征收房产的交易税可以增加房屋的转让成本，抑制房地产的过度投资行为，正确引导人们对房地产的投资和消费。（作者单位：陕西师范大学）
房地产经济学论文:全英文房地产经济学课程的改革与建设研究
摘要：
随着我国国际化的进程不断加快，房地产从业人员对专业英语的需求越来越高，部分高校开设了全英文房地产经济学课程。虽然国内房地产经济学方面的教改论文较多，但是未见关于其全英文课程建设方面的研究成果。以东南大学的全英文房地产经济学课程为例，分析其面临的学生、教师、教材、素材等方面挑战，总结教学团队、教学材料、课程内容、教学方式、考核方法等方面的改革与建设措施，并提出进一步的发展方向。
关键词：全英文课程；房地产经济学；教学改革；小论文
房地产经济学是我国房地产开发与管理、物业管理、工程管理等房地产相关专业的重要课程，开设学校众多。近年来，随着我国国际化进程的不断加快，凯德置地、仁恒置地、美国富顿、美林集团等海外房地产企业在我国大规模进行房地产开发的同时，我国绿地、万科、万达、碧桂园等大型房地产开发企业纷纷到海外进行房地产投资，对我国房地产从业人员的外语（尤其是英语）水平提出了越来越高的要求。部分国内高校（如东南大学）抓住这一契机，开设了双语或全英文的房地产经济学课程。但是，以“房地产经济学”为主题，在“中国知网”中查询教学论文，仅有14篇左右，主要关于房地产经济学的学科体系[1]、案例教学[2]、教学方式[3]、实验教学[4-5]、考试方法[6]、教学实验室建设[7]，未见其全英文课程建设的相关研究。为弥补这一缺陷，文章总结东南大学全英文房地产经济学课程改革与建设的主要经验，提出进一步发展的方向，为兄弟院校的双语或全英文房地产经济学课程建设提供借鉴，具有重要的现实意义和理论价值。
一、面临挑战
（一）学生方面
长期以来，东南大学的房地产经济学课程由土木工程学院负责建设，主要面向全院大三学生适时开设，其他院系学生亦可选修。自2012年春季的第三个学期开始，按照培养计划的调整要求，东南大学房地产经济学课程的授课语言
从中文改为全英文，课时仍为32学时。土木工程学院设有工程管理、土木工程、给排水、工程力学等四个本科专业，其中工程管理专业学生已经在大三的第二学期选修过房地产开发与经营，而其他专业的学生则没有房地产方面的基础，所以选课学生在房地产方面的专业素养有较大差异。此外，选课学生的英文水平参差不齐，也给全英文教学带来较大挑战。
（二）教师方面
首先，对授课教师的听、说、读、写等英语水平要求较高，以便查阅国内外房地产经济学方面的学习材料，准备授课讲义，在课堂上清晰和地传授课程内容。其次，对授课教师的专业水准要求较高，以便从不尽相同的房地产经济学教材中，梳理出适当的教学内容，并以适当的形式呈现。，由于房地产经济学是一门实践性较强的课程，房地产市场变化又非常快，授课教师应采用适当的教学方法，如案例教学、情景教学等，使选课学生快速掌握较为晦涩的房地产经济学基本理论和方法。因此，选择合适的全英文房地产经济学课程的授课教师难度较大。
（三）教材方面
国际上，房地产经济学课程的英文教材很多，题名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。虽然这些教材的核心内容多有重叠，但是其知识结构和侧重点不尽相同，各有特色。譬如，《International Real Estate Economics》侧重于国际房地产市场的变化和投资组合，而《Urban Economics and Real Estate》则侧重城市发展建设对房地产的影响。另外，这些英文原版教材基本上都是200多页，众多的专业词汇使许多学生望而却步。，虽然这些英文原版教材数据详实，强调案例教学，但是选用案例基本上均为作者所在国家的案例。由于国情和文化背景不同，国内学生对英文教材中所举案例缺乏感性认识，不仅难以举一反三，甚至无法地理解教材的内容，极大地影响授课效果。
（四）素材方面
改革开放以来，我国房地产市场发展迅猛，房价上涨迅速，在快速提升城镇居民人均住房面积的同时，带来了“房奴”“蚁族”“房地产泡沫”“学区房”“短命建筑”“居住隔离”等问题，给居民的住房消费、房地产企业的投资开发和政府的宏观调控等利益相关者行为选择带来诸多挑战，也为房地产经济学课程提供了丰富的授课素材。考虑到全英文课程的要求，需要将搜集到的授课素材，如典型案例、政府宏观调控政策，甚至是媒体上常见的习惯用语翻译成英文，经过中文译为英文，学生再将英文译为中文的两次翻译，可能产生信息丢失，降低授课质量。
二、改革措施
（一）教学团队
2012―2014年的东南大学全英文房地产经济学课程由香港理工大学建筑及房地产学系的房地产学科带头人许智文教授主讲，笔者负责其助教事宜。许教授长期从事房地产经济与管理方面的教学和学术研究，担任多本国际知名期刊（如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》）的主编、区域主编等职务，并于2012年7月被聘为东南大学的客座教授。香港理工大学学士、澳大利亚墨尔本大学硕士和博士的尤佳老师，2015年春季接手全英文房地产经济学课程的教学任务。许教授和尤博士的授课风格不尽相同，但都有过硬的英文授课能力，得到学生的普遍好评。
（二）教学材料
2012年，全英文房地产经济学课程首次开设时，许教授选用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》（Fifth Edition）为教材，并沿用至今。及时个原因是该教材已经被海外多所高校的房地产经济学课程所采用，知识结构和内容体系已经得到国际同行的V泛认可。第二个原因是该教材已由孟繁瑜博士翻译为中文版《不动产经济学》，并于2009年被中国人民大学出版社正式出版，方便中英文对照相关知识点，加深理解。第三个原因是该教材内容比较详尽和，从房地产基本要素到房地产市场的影响因素，再到房地产开发和投资，一一进行了阐述。这样不仅有利于教师在教授的时候有所侧重和选择，也有利于学有余力的学生在课后拓展阅读。另外，考虑到成本问题，教学团队将全英文的讲义、课件和辅助材料制作成册，便于修课学生循环使用。
（三）课程内容
借鉴前述英文原版相关教材的内容体系，综合考虑课时、学生专业背景等因素，并尽量减少与房地产开发与经营课程的重复内容，对课程内容进行重新设计，编排为三大部分。其中，及时部分是微观经济学的基本理论（如Supply and Demand、Land Rent Theory），第二部分是宏观经济学的基本理论（如Real Estate Market Cycle、Government Intervention），第三部分是经济学理论在房地产中的具体应用（如Housing Market、Real Estate Bubble）。同时，精选国内房地产市场的热点话题（如Chinese Housing Reform， Chinese Capital in international real estate market），制作成相应的案例，安排在相应的课堂教学中，使学生学会应用课程中的基本理论和方法分析与解决实际问题。
（四）教学方式
除了传统教师讲授式的课堂教学之外，课堂教学还采用多媒体的方式。一是在课堂中播放关于中国房地产的英文短片，他们大多来自于英文媒体（如CCTV-9，凤凰卫视，CNN）的采访和电视节目。这些英文短片内容丰富，表达生动，紧扣房地产市场发展和政策变化。不仅让课程内容更加丰富新颖，也可使学生从中学到地道的英文表达方式。而在看完每个短片之后，都会由教师带领学生进行小组讨论或个别发言。这样不仅有意识地锻炼了学生的英文表达能力，也培养了学生的思辨能力，批判性地接受信息。二是收集国际房地产机构的专业报告和英文报刊上的报道和评述作为学生的阅读材料。近些年，这类的英文报道，尤其是与中国房地产相关的报道越来越多。因此，在选择上除了选择热点话题之外，也要注意控制篇幅，使学生始终有兴趣并主动地进行课后阅读。
（五）考核方法
改变过去一次期末考试或一份课程论文的考核办法，取消课程考试，改为过程考核，具体考核办法如表1所述。其中，及时次作业和第二次作业都是个人完成，单独考核，而第三次作业是需要小组（一般5～6名学生）共同完成。在第三次作业中，每个人完成部分占20分，小组完成的总体情况占30分，强调个人努力与团队合作的有机结合。
第三次作业是小组作业，要求每组共同完成一个城市（建议为江苏省内城市）的市场分析报告，要求能反映该城市某一段时期内（如“十二五”）的总体和细分房地产市场情况，具体包括该城市的经济发展状况、房地产总体情况、住宅市场发展情况、非住宅市场发展情况、房地产市场政策和宏观调控情况、知名开发商和（或）知名房地产项目（仅针对小组人数超过6人的时候）。小组内每位学生负责撰写一个部分，如“XX市的房地产总体情况”、“XX市的住宅市场发展情况”，综合起来即形成第三次作业的小组大报告。
三、结语
经过四年来的改革与建设，东南大学全英文房地产经济学课程效果显著。首先，已经设置了符合学生专业背景、语言水平和我国国情的全英文房地产经济学课程内容体系，教学内容基本稳定，教学方法逐步成熟。其次，全英文的房地产经济学授课、作业、研讨等学习环境，扩充了学生的专业词汇，锻炼了专业英语的表达方式，大大提高了学生的英文写作水平和表达能力，部分学生甚至能利用英文较为深入地探讨房地产经济与管理相关学术议题。，通过三次作业的过程考核，使学生学会利用课程所学的理论和方法来解决房地产相关实践问题，并形成团队合作的学习氛围。但是，课程建设仍面临一些困难，包括讲授全英文课程时，多次语言转换可能导致的信息流失和扭曲，以及缺乏具有中国房地产案例的全英文房地产经济学教材。解决这些问题是笔者今后努力的方向，譬如在近年来课程讲义的基础上主编一本高质量的全英文《房地产经济学》教材。
房地产经济学论文:房地产金融风险与信息经济学的微观解释
对于房地产金融风险的产生，各大学派都有自己的解释，信息经济学认为，不对称信息是房地产金融风险产生的主要原因，即信息经济学的微观解释。
信息经济学是研究在非对称信息情况下，当事人之间如何制定合同(契约)及对当事人行为进行规范的问题。借助于信息经济学，能够从微观行为的角度更深刻地认识房地产金融风险。信息经济学认为，不对称信息是房地产金融风险产生的主要原因。
我们对房地产个人信贷和对房地产开发企业的信用等级评估等，实质上都是基于信息经济学对房地产金融风险的解释。正是因为信息的不对称，才需要专门的中间部门来减少和消除个人同房地产开发企业、个人同金融机构、金融机构同房地产开发企业之间的信息差距，以消除和减少可能的房地产金融风险。
不对称信息是指，当事人都有一些只有自己知道的私人信息。由于社会分工和专业化的存在，从事交易活动的双方对交易对象以及环境状态的认识是很难相同的，因而，信息不对称是现实经济活动中的普遍现象。不对称信息大致可以分为两类：一类是外生的信息，它是先天的、先定的，不是由当事人的行为造成的，一般出现在合同签订之前；第二类信息是内生的，取决于行为人本身，它出现在签订合同之后。及时类信息将导致逆向选择(Adverseselection)，第二类信息将产生道德风险(Moralhazard)。这两种情况在金融市场上出现就会降低市场机制的运行效率，影响资本的有效配置，造成房地产金融风险。
逆向选择与房地产金融风险。在间接融资的资本市场上，银行贷款的收益取决于利率和企业还款的可能性，而企业还款的可能性在很大程度上与企业经营活动有关。在借贷市场上有众多风险程度不同的企业，当银行不能观察到项目投资风险或确定投资风险成本太高时，银行只能根据企业平均风险状况，决定贷款利率。但这样一来，那些低风险企业由于借贷成本高于预期水平而退出借贷市场，那些愿意支付高利率的企业都是高风险企业，因为从事高风险甚至投机性事业才能获得超额利润来偿付高利息。这时，贷款的平均风险水平提高，银行收益可能降低，而呆帐增多，房地产金融风险显著增加。逆向选择问题可以通过实施低利率来解决，如西方国家采用信贷配给制，维持较低的利率水平，拒绝一部分贷款申请。这虽然牺牲了资本配置效率，但可以减少信用风险。如果不控制利率上升，逆向选择的房地产金融风险就会出现。随着国家宏观调控的加强和市场的变化，许多企业亏损，难以还贷，金融机构支付发生困难，房地产金融风险问题十分突出。如前几年在我国，一些金融机构为了完成储蓄指标，违反国家规定，高息揽储；为了避免亏损，又高息放贷，结果贷款流向投机型的高风险企业。
道德风险与房地产金融风险。虽然在交易双方达成合同时信息可能是对称的，但在合同实践中，往往出现一方缺乏另一方的行动信息的情况，这时，拥有私人信息的一方就可以利用这种信息优势从事使自身利益较大化、但损害另一方利益的行为。道德风险普遍存在于以信用为基础的各种金融业务关系中，是造成房地产金融风险的另一主要原因。当银行与企业在签订资金使用权的契约后，企业在贷款执行过程中可能出于机会主义的动机，隐藏资金使用的真实信息，采取不负责任的态度，而不采取应当采取的缩减房地产金融风险的措施，从而酿成房地产金融风险。如何减少企业的道德风险转化为房地产金融风险取决于契约设计的两个方面：
(1)减少交易双方的信息差距，使企业的信息优势不足以获得较多的机会主义收益。例如我国国有银行采取的驻厂信贷员制度和主办银行制度，其意图都在于改变银行的信息劣势，减低信息非对称程度。并且后者更着重通过银企之间的重复博弈关系，从而有效避免在一次博弈中可能出现企业的道德风险行为，有利于双方长期的合作。
(2)强化银行对企业的约束和激励机制，使企业经过成本收益分析后能放弃机会主义行为，自觉按照双方达成的意愿行事。例如实行贷款抵押或质押，评定企业信用等级，颁发贷款证等制度安排，分别从资产、信誉等方面建立起约束和激励机制。
信息经济学对房地产金融风险的探讨是深入有效的，对于我们认识房地产金融风险和防范房地产金融风险有极大的启迪：
(1)房地产金融风险产生的根本原因在于信息的不，因此防范房地产金融风险的核心问题就是建立完善的信息机制，各金融主体应当注重相关信息的搜寻、整理、分析和运用。
(2)不利选择和道德风险是市场经济本身产生的两大“体制缺陷”,只有依靠非市场机制才能解决，因此政府是防范房地产金融风险不可缺少的力量，政府的着眼点应放在政策和机制上，即制订良好的激励机制、保障机制、管理机制和发展机制。
(3)我国房地产金融风险的产生主要还是源于制度转换的不确定性和产权主体的模糊性，在政府-银行-企业的二重委托-关系中，委托人缺位，人不到位，存在着普遍的约束软化和激励不足，因此加快产权制度改革，理清委托-关系是当前金融体制改革的重要任务。用信息经济学来研究房地产金融风险无疑是为房地产金融风险的研究开创了一条新的道路，虽然其自身理论还不完善，它对房地产金融风险的认识还有待于深化，还有待于实践的检验，但是它的科学性、完整性使其在众多学派中毫不逊色。（
房地产经济学论文:房地产开发中经济学分析论文
摘要从政府监管房地产开发的角度出发，通过对房地产开发中市场主体的不诚信行为及原因分析，探索建立完善的政府监督管理机制和信用制度，从源头上预防房地产交易中的不诚信行为。
关键词房地产市场主体信用分析
房地产业作为国民经济的支柱产业，在我国经济建设中发挥着举足轻重的作用。由于房地产开发市场主体———建设、设计、施工、监理单位的信用缺失，影响了工程竣工验收、按期交付使用、顺利办理产权，损害了购房业主的合法权益，给房地产开发监管部门———政府职能部门带来很大的工作量和工作难度，给政府监管提出很高的要求。随着社会主义市场经济体制的日益完善，要求政府致力于营造公平的市场竞争环境，因此，加强政府监管、建立和完善信用制度至关重要。
1房地产开发中市场主体信用缺失的主要表现
为了加强对城市房地产的管理，政府职能部门在建设项目前期阶段实施行政许可，并负有后续监管的责任。由于行政机关实施行政许可是建立在申请人对其申请材料实质内容真实性负责的基础之上，因此，不再对有关数据进行计算，如规划主管部门核发《工程规划许可证》时，不再对建设单位报送的施工图建筑面积进行核算，使得机会主义者有空可钻，提供虚假数据。而且，行政机关存在重审批、轻管理的现象，使得建设、施工单位有机会随意变更规划指标。目前，我国房地产开发中各市场主体信用缺失，主要体现在：
（1）违法建设。体现在不按项目基本建设程序办理相关的行政许可手续，前期手续不齐全，产生工程质量安全隐患。
（2）前期阶段。体现在有些建设单位虚报建筑面积，施工图实际的建筑面积大于申报《工程规划许可证》的建筑面积；办理《工程规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸，造成两套不同图纸而超建的现象；绿地率达不到规划要求。
（3）实施阶段。体现在有些建设、施工单位在实施项目过程中有意无意地违反设计条件，如擅自变更轴线位置、加层建设，使得实际建筑面积超过《工程规划许可证》核准的面积。
（4）竣工阶段。体现在有些建设单位携款逃跑、下落不明，建设项目无法按正常程序办理验收手续，导致购房人无法办理产权证，有些还给物业管理带来“后遗症”。
2信用缺失原因的经济学分析
从经济学的角度来看，上述现象的产生与市场监管机制不健全、人的机会主义倾向和有限理性有关。
（1）从制度经济学的角度分析信用缺失的原因。从制度经济学角度来看，信用缺失的本质是经济人的机会主义行为倾向。按照威廉姆逊的定义，机会主义倾向指人们借助不正当的手段谋取自身利益的行为倾向。目前，政府管理不到位给机会主义者提供了有利的条件。
房地产开发周期长、环节多，参与的市场主体多，管理部门多，由于管理部门之间缺乏有机联系，而且存在“重审批轻管理”现象，使得管理措施得不到有效落实、管理制度不健全，出现管理真空地带。行政管理的缺位，使市场主体的失信行为有时不会被发现，即使被查实，也只须交纳罚款，而罚金数目远远低于其所获得的经济收益，起不到强有力的威慑作用。市场主体选择不诚信，却得不到惩罚，仍能获得额外的经济效益，说明我们目前的制度安排有利于不诚信的行为。
根据制度经济学理论，尽管房地产开发主体的机会主义行为不可能根除，但是可以通过制度建设，依靠内部和外部两种强制力来约束市场主体的行为，增加市场主体信守诺言和履行保障的可能性。
（2）从信息经济学的角度分析信用缺失的原因。从信息经济学的角度来看，信息不对称是房地产开发中市场主体失信的根源。信息不对称，使市场主体机会主义倾向得以显现，这种倾向分为事前、事后两种，事前称为逆向选择，事后称为道德风险。
在前期报批阶段，非对称信息将导致市场主体的逆向选择。例如在报批《建设工程规划许可证》时，建设单位知道审批部门不核算建筑面积，出于机会主义的动机，虚报建筑面积；而建设单位在过去有虚报建筑面积的行为，但行政管理部门对此并不知情。这主要有三方面的原因。一是房地产开发周期长，同一单位可能会有多个项目交叉运作，存在前一个项目未竣工验收，后一个项目又进行前期报批；二是房地产开发企业数量多，有些是专门为项目开发而成立的项目公司，行政管理部门很难判断A公司的失信行为是否应记到B公司头上；三是有些建设审批权下放，市、区两级审批机构难以知悉某市场主体过去是否存在失信行为。
在建设阶段，非对称信息将导致市场主体的道德风险行为，即管理部门难以监督市场主体的行动而导致的风险。管理部门管理的目标侧重于全局性，重在培育诚信市场，对具体项目的管理大多采取抽查的方式或对违规行为的处罚。市场主体可能利用这个管理漏洞，随意变更规划指标，给建设项目竣工验收、按期交房、产权办理等方面留下后遗症，严重损害了购房业主的合法权益。
尽管市场主体存在机会主义倾向，可能产生失信行为，但市场主体选择守信还是失信，是个博弈的过程。如果其失信的短期利益所得大于长期利益损失，他会选择失信。目前对市场主体失信行为的处罚机制促使市场主体选择失信。例如超面积建设，以厦门为例，超建1m2，规划管理部门依据规划法律规章对违法建设单位进行处罚，处罚标准按违法建设部分土建工程造价的60%即180元/m2；土地部门要求建设单位补交超建部分的土地费用，房地产售价在5000元/m2左右，收入与费用相抵，仍有3000元/m2以上的盈余，超建的效用太大了。因此，需要建立一种机制，使失信受损、守信受益，让人们真切地认识到诚信可以给自己带来利益，是一个永远受用的无形资产。
3解决思路
为解决上述失信行为，维护公平的市场竞争环境，可通过政府监管、行业自律和社会监督等形式，规范市场主体的行为，建立以法律为保障、道德为支撑的有效管理体系。公务员之家
（1）建立系统、完善的行业信用法律体系。我国出台了一系列的房地产开发管理的法律规章，但这些法律规章并非专门针对信用，对企业的信用行为没有建立起与“规范授信、平等授信机会”相应的法律准则和约束体系。而且，目前并没有一个社会信用服务机构的综合管理部门，各系统的信用信息得不到有效整合，没有形成一套有效的监管机制。因此，我们必须加快信用立法步伐，制订行业信用方面的专门法律，并建立有效整合信用信息的综合管理体系，为社会主义市场经济创造有法可依的法律环境。
（2）加强建设项目前期审批管理。对建设单位虚报建筑面积、设计单位超面积设计的情况，可以通过加强政府审批、审查部门间的协作，共享建设审批成果来加以解决。即在施工图审查机构进行施工图技术审查时，审图机构除对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况进行审查外，还应对建筑面积进行核算，确认是否超过规划局批准的建设工程方案所核定的面积指标。建设单位报批《建设工程规划许可证》时，必须同时提供施工图审查机构核算的建设面积，作为规划部门核发《建设工程规划许可证》面积控制的依据。规划部门确认施工图审查意见书的面积与《建设工程规划许可证》批准的面积一致时予以发放批文。对出现两套不同图纸而超建的现象，可以通过完善施工图审查的操作办法来加以解决。
（3）加强规划放样验线的批后监管。为减少擅自变更轴线位置而导致建筑面积增加的行为，很多地方增设±0.00验线环节，要求建设单位将±0.00验线资料报送规划管理部门盖章确认后才可进入下一道工序，这样再加上测量所花的时间，整个时限较长，影响了工程建设进度。而且由于±0.00验线不属行政审批事项，增设±0.00验线环节，有以加强行政管理之名、滥行行政审批的嫌疑。
（4）加强违规查处力度。有效发挥法律和市场机制对失信行为的双重惩罚机制，营造公平的市场竞争环境，切实保护守信企业、购房业主的合法权益，为房地产开发中各市场主体信用制度建设奠定基础。对违法、违规的市场主体的行为，包括设计单位不按相关管理部门批准的立项、规划等批准文件及方案进行施工图设计，建设单位对设计、施工、工程监理等单位提出超建、扩建等违反规划指标要求的或不办理建设项目前期手续，施工单位不履行监管职能或监管不到位，目前法律规章均有明确的罚款、降低资质直到清除市场等处罚规定，关键在于行政执法机关能否掌握到失信行为，并严肃查处。
（5）加强和完善信用信息的披露。在市场经济中，加强和完善信用信息完善披露制度，增强信用信息的透明度，可以有效解决信息不对称的问题。对房地产开发过程中各市场主体信用行为记录进行记载，任何市场主体有失信行为，就会进入信用记录系统，并将失信企业列入黑名单曝光，公众通过高科技手段，可以很便捷地查到这些不良记录。这些信用信息也应迅速传递给招投标管理单位，各专业招投标评标企业信用时就有了更为直接、客观的依据，将影响到投标企业是否中标。
（6）充分发挥各行业协会的作用。行业协会是行业性、自律性的社团组织，作为社会主义市场经济活动中的一个重要中间组织，具有协调市场主体利益、提高市场资源配置效率的功能。行业协会目前主要做好以下三方面的工作：一是通过宣传政府政策、法律法规来约束企业的行为，督促企业依法开展经济活动；二是负责“政府不该管、但又需要有人管的事务”如行规行约的制定，并负责执行和监督，促进行业诚信服务；三是协助政府从事行业管理，如为加强±0.00验线报备工作的监督管理，可委托建筑行业协会建设监理专业委员会对验线工作进行督促抽查。
（7）加强“诚实守信”宣传。社会信用管理体系的建立离不开法律体系的支持，但信用的基础在于诚信的道德理念，它不是一朝一夕就可以形成的，也不是坚不可摧的，可能会受到外界影响而被破坏。因此，我们要持之以恒地抓好信用意识的培养和提高，从小开展诚信教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导企业加强信用管理，强化信用观念，使人们真正认识信用的重要性，努力形成与市场经济发展相适应的健康、和谐、积极向上的思想道德规范。
遏制房地产开发中各市场主体的失信行为，培育诚信市场是一项系统工程，具有长期性、艰巨性和复杂性，需要各方主体的配合和努力，共同营造健康、有序的市场竞争环境。
房地产经济学论文:基于品牌经济学的房地产品牌价值探讨
摘要：品牌经济学通过“选择成本”对消费者在选择商品的过程中所产生的成本进行解释，并以此说明消费者选择的相关效率。品牌经济学能和交易费用来共同对从生产至消费的过程中配置资源的相关效率问题做出解释。本文从品牌经济学和选择成本的相关概念出发，对房地产的品牌价值进行了分析。
关键词：品牌经济学；房地产；品牌价值
我国的学者在房地产领域中对房地产的品牌价值相关研究一般都集中在评估及品牌管理和品牌战略等方面，这些都属于管理学的范畴，而围绕房地产的品牌价值进行研究经济学来源的学者非常少，没有跟上国际上房地产品牌价值的研究脚步。
1.品牌经济学与选择成本的相关概念
选择成本指的是利用目标客户及交易费用来获得一组相关的品牌信息，并从中选择出一个品牌所需要的成本。当选购方通过不一定的交易费用，并获取相关的品牌信息后，就将信息不的问题解决了，并从中选择出一个品牌，而其过程中仍将产生一些比较费用，而该比较费用指的就是目标顾客关于对品牌的选择成本。品牌经济学利用“选择成本”的概念来对消费者在选购中所产生的成本进行解释。基本上交易费用用来说明生产效率，而选择成本则可以用于说消费者选择效率。按照这个意义来讲，把选择成本从中独立出来，能够和交易费用共同对从生产至消费过程中的资源配置的相关效率问题作出解释。
2.房地产的品牌价值相关分析
2.1房地产品牌特殊性及现状
2.1.1房地产品牌特殊性
所谓房地产品牌，指的是其质量及价值被社会所认可和认知的房地产相关企业及产品。房地产和一般都商品的不同点钟最重要的是其位置是固定的无法进行移动。它只可小批量地进行交易，由于区位及环境差异的影响，房地产是不可能一模一样的；每批房地产的产品规格都差异显著，市场上无法找到相同的两套房地产。这些因素导致房地产的品牌建立比起其他的行业更难建立，其特殊性包括:①政策能直接影响乃至决定房地产；②价值比其他类型产品高；③房地产会受到区域条件的限制；④建立房地产品牌包括了物业及企业的品牌。
2.1.2房地产品牌的发展现状
现如今我国的地产企业达到数万家之多，然而根据“世界品牌实验室”所调查并公布的《中国500个具价值的品牌》中排在前200位的房地产品牌只有三家，房地产业的龙头老大万科也仅仅是榜上第30名。造成这种局面的主要原因是我国的房地产在建设品牌的过程中存在很多问题，包括房地产企业的品牌意识不强，品牌建设粗糙，以及品牌建设缺乏连贯性等。
2.2根据品牌经济学来提高房地产品牌价值的建议
2.2.1树立房地产品牌建设意识
目前在我国的房地产行业存在一个非常突出的现象，就是房地产企业过于强调包装及打造项目品牌，却很少规划对企业品牌的长期定位，甚至在有的情况下人们只看到了楼盘，却不清楚该楼盘由哪家房地产开发商建设。根据品牌经济学的相关观点，开发商这样下去难以提升自身价值。
2.2.2对单一利益点进行锁定
品牌要想具备价值，就需要主导一个品类。根据品牌经济学的相关观点，该品类就是企业所保障的一个单一的利益点。品牌经济学还认为越是保障单一的品牌利益点，其信用度就会越高，而消费者进行选择时成本也会越低。房地产要想成功塑造品牌，就要明确自己的定位。如果房地产企业想要开发出更多种类的物业，就可以通过“企业名称+品牌名称”命名方式来区分各个物业的品类，从而避免消费者将之混淆，并有利于企业品牌获得长远的效应。
2.2.3抢先占领消费者的心智
品类隐藏在品牌的背后，却往往是其中非常关键的一股力量，可以把消费者在选择购买中的行为称为“用品类进行思考，用品牌进行表达”，所以对于企业而言，其目的最重要的就是开创出新的品类并进行主导。当前中国已经迈进了人口老龄化的阶段，而且自然环境也在不断恶化，人们在迫切地追求高品质的生活过程中，孕育出了一个新的地产品类，也就是所谓的养生地产。养生地产将目标客户定位为取得了一定的事业成就的中高端地产客户以及老年人中有一定经济实力的群体，另外还有在城市中追求更高的生活品质的新贵。养生地产的特点中有一个显得最为重要，就是通过养生保健、休闲娱乐以及体检治疗等各个相关的环节中为住户提供品质的养生类型服务，为物业居民打造出全新的享受健康生活的方式。我们不难预见，在信息还没有分享出去的情况下，某家房地产开发商一旦率先成为这类养生地产的领头人，抢先占领了消费者的心智，那么它就能具有后进房地产品牌所不能享有的先后次序优势，并转化为推动力促进自身品牌的价值进行成长。
3结语
综上所述，在中国的房地产市场相继进入调整期后，相关的房地产企业就要面临着更多风险及挑战，许多房地产企业的销售必然会在此过程中业绩难以得到增长，甚至消亡。但也必然会有一些品牌价值高的房地产企业依旧表现出强劲的抗风险能力在市场中立于不败之地。因此在建设品牌的过程中，房地产企业必须完善其品牌的层次，真正重视其品牌的塑造；并在实施品牌策略的时候，锁定单点策略，抢先占领市场及消费者的心智，从而实现其品牌价值的长久升值。
作者:刘欢 单位:湖南外贸职业学院
房地产经济学论文:房地产开发中市场主体信用缺失的经济学分析与解决思路
摘 要 从政府监管房地产开发的角度出发，通过对房地产开发中市场主体的不诚信行为及原因分析，探索建立完善的政府监督管理机制和信用制度，从源头上预防房地产交易中的不诚信行为。
关键词 房地产 市场主体信用分析
房地产业作为国民经济的支柱产业，在我国经济建设中发挥着举足轻重的作用。由于房地产开发市场主体———建设、设计、施工、监理单位的信用缺失，影响了工程竣工验收、按期交付使用、顺利办理产权，损害了购房业主的合法权益，给房地产开发监管部门———政府职能部门带来很大的工作量和工作难度，给政府监管提出很高的要求。随着社会主义市场经济体制的日益完善，要求政府致力于营造公平的市场竞争环境，因此，加强政府监管、建立和完善信用制度至关重要。
1 房地产开发中市场主体信用缺失的主要表现
为了加强对城市房地产的管理，政府职能部门在建设项目前期阶段实施行政许可，并负有后续监管的责任。由于行政机关实施行政许可是建立在申请人对其申请材料实质内容真实性负责的基础之上，因此，不再对有关数据进行计算，如规划主管部门核发《工程规划许可证》时，不再对建设单位报送的施工图建筑面积进行核算，使得机会主义者有空可钻，提供虚假数据。而且，行政机关存在重审批、轻管理的现象，使得建设、施工单位有机会随意变更规划指标。目前，我国房地产开发中各市场主体信用缺失，主要体现在：
（1）违法建设。体现在不按项目基本建设程序办理相关的行政许可手续，前期手续不齐全，产生工程质量安全隐患。
（2）前期阶段。体现在有些建设单位虚报建筑面积，施工图实际的建筑面积大于申报《工程规划许可证》的建筑面积；办理《工程规划许可证》的图纸不是经过审查的图纸，造成两套不同图纸而超建的现象；绿地率达不到规划要求。
（3）实施阶段。体现在有些建设、施工单位在实施项目过程中有意无意地违反设计条件，如擅自变更轴线位置、加层建设，使得实际建筑面积超过《工程规划许可证》核准的面积。
（4）竣工阶段。体现在有些建设单位携款逃跑、下落不明，建设项目无法按正常程序办理验收手续，导致购房人无法办理产权证，有些还给物业管理带来“后遗症”。
2 信用缺失原因的经济学分析
从经济学的角度来看，上述现象的产生与市场监管机制不健全、人的机会主义倾向和有限理性有关。
（1）从制度经济学的角度分析信用缺失的原因。从制度经济学角度来看，信用缺失的本质是经济人的机会主义行为倾向。按照威廉姆逊的定义，机会主义倾向指人们借助不正当的手段谋取自身利益的行为倾向。目前，政府管理不到位给机会主义者提供了有利的条件。
房地产开发周期长、环节多，参与的市场主体多，管理部门多，由于管理部门之间缺乏有机联系，而且存在“重审批轻管理”现象，使得管理措施得不到有效落实、管理制度不健全，出现管理真空地带。行政管理的缺位，使市场主体的失信行为有时不会被发现，即使被查实，也只须交纳罚款，而罚金数目远远低于其所获得的经济收益，起不到强有力的威慑作用。市场主体选择不诚信，却得不到惩罚，仍能获得额外的经济效益，说明我们目前的制度安排有利于不诚信的行为。
根据制度经济学理论，尽管房地产开发主体的机会主义行为不可能根除，但是可以通过制度建设，依靠内部和外部两种强制力来约束市场主体的行为，增加市场主体信守诺言和履行保障的可能性。
（2）从信息经济学的角度分析信用缺失的原因。从信息经济学的角度来看，信息不对称是房地产开发中市场主体失信的根源。信息不对称，使市场主体机会主义倾向得以显现，这种倾向分为事前、事后两种，事前称为逆向选择，事后称为道德风险。
在前期报批阶段，非对称信息将导致市场主体的逆向选择。例如在报批《建设工程规划许可证》时，建设单位知道审批部门不核算建筑面积，出于机会主义的动机，虚报建筑面积；而建设单位在过去有虚报建筑面积的行为，但行政管理部门对此并不知情。这主要有三方面的原因。一是房地产开发周期长，同一单位可能会有多个项目交叉运作，存在前一个项目未竣工验收，后一个项目又进行前期报批；二是房地产开发企业数量多，有些是专门为项目开发而成立的项目公司，行政管理部门很难判断A公司的失信行为是否应记到B公司头上；三是有些建设审批权下放，市、区两级审批机构难以知悉某市场主体过去是否存在失信行为。
在建设阶段，非对称信息将导致市场主体的道德风险行为，即管理部门难以监督市场主体的行动而导致的风险。管理部门管理的目标侧重于全局性，重在培育诚信市场，对具体项目的管理大多采取抽查的方式或对违规行为的处罚。市场主体可能利用这个管理漏洞，随意变更规划指标，给建设项目竣工验收、按期交房、产权办理等方面留下后遗症，严重损害了购房业主的合法权益。
尽管市场主体存在机会主义倾向，可能产生失信行为，但市场主体选择守信还是失信，是个博弈的过程。如果其失信的短期利益所得大于长期利益损失，他会选择失信。目前对市场主体失信行为的处罚机制促使市场主体选择失信。例如超面积建设，以厦门为例，超建1m2，规划管理部门依据规划法律规章对违法建设单位进行处罚，处罚标准按违法建设部分土建工程造价的60%即180元/ m2；土地部门要求建设单位补交超建部分的土地费用，房地产售价在5 000元/ m2左右，收入与费用相抵，仍有 3 000元/ m2以上的盈余，超建的效用太大了。
因此，需要建立一种机制，使失信受损、守信受益，让人们真切地认识到诚信可以给自己带来利益，是一个永远受用的无形资产。
3 解决思路
为解决上述失信行为，维护公平的市场竞争环境，可通过政府监管、行业自律和社会监督等形式，规范市场主体的行为，建立以法律为保障、道德为支撑的有效管理体系。
（1）建立系统、完善的行业信用法律体系。我国出台了一系列的房地产开发管理的法律规章，但这些法律规章并非专门针对信用，对企业的信用行为没有建立起与“规范授信、平等授信机会”相应的法律准则和约束体系。而且，目前并没有一个社会信用服务机构的综合管理部门，各系统的信用信息得不到有效整合，没有形成一套有效的监管机制。因此，我们必须加快信用立法步伐，制订行业信用方面的专门法律，并建立有效整合信用信息的综合管理体系，为社会主义市场经济创造有法可依的法律环境。
（2）加强建设项目前期审批管理。对建设单位虚报建筑面积、设计单位超面积设计的情况，可以通过加强政府审批、审查部门间的协作，共享建设审批成果来加以解决。即在施工图审查机构进行施工图技术审查时，审图机构除对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况进行审查外，还应对建筑面积进行核算，确认是否超过规划局批准的建设工程方案所核定的面积指标。建设单位报批《建设工程规划许可证》时，必须同时提供施工图审查机构核算的建设面积，作为规划部门核发《建设工程规划许可证》面积控制的依据。规划部门确认施工图审查意见书的面积与《建设工程规划许可证》批准的面积一致时予以发放批文。对出现两套不同图纸而超建的现象，可以通过完善施工图审查的操作办法来加以解决。
（3）加强规划放样验线的批后监管。为减少擅自变更轴线位置而导致建筑面积增加的行为，很多地方增设±0.00验线环节，要求建设单位将±0.00验线资料报送规划管理部门盖章确认后才可进入下一道工序，这样再加上测量所花的时间，整个时限较长，影响了工程建设进度。而且由于±0.00验线不属行政审批事项，增设±0.00验线环节，有以加强行政管理之名、滥行行政审批的嫌疑。
（4）加强违规查处力度。有效发挥法律和市场机制对失信行为的双重惩罚机制，营造公平的市场竞争环境，切实保护守信企业、购房业主的合法权益，为房地产开发中各市场主体信用制度建设奠定基础。对违法、违规的市场主体的行为，包括设计单位不按相关管理部门批准的立项、规划等批准文件及方案进行施工图设计，建设单位对设计、施工、工程监理等单位提出超建、扩建等违反规划指标要求的或不办理建设项目前期手续，施工单位不履行监管职能或监管不到位，目前法律规章均有明确的罚款、降低资质直到清除市场等处罚规定，关键在于行政执法机关能否掌握到失信行为，并严肃查处。
（5）加强和完善信用信息的披露。在市场经济中，加强和完善信用信息完善披露制度，增强信用信息的透明度，可以有效解决信息不对称的问题。对房地产开发过程中各市场主体信用行为记录进行记载，任何市场主体有失信行为，就会进入信用记录系统，并将失信企业列入黑名单曝光，公众通过高科技手段，可以很便捷地查到这些不良记录。这些信用信息也应迅速传递给招投标管理单位，各专业招投标评标企业信用时就有了更为直接、客观的依据，将影响到投标企业是否中标。
（6）充分发挥各行业协会的作用。行业协会是行业性、自律性的社团组织，作为社会主义市场经济活动中的一个重要中间组织，具有协调市场主体利益、提高市场资源配置效率的功能。行业协会目前主要做好以下三方面的工作：一是通过宣传政府政策、法律法规来约束企业的行为，督促企业依法开展经济活动；二是负责“政府不该管、但又需要有人管的事务”如行规行约的制定，并负责执行和监督，促进行业诚信服务；三是协助政府从事行业管理，如为加强±0.00验线报备工作的监督管理，可委托建筑行业协会建设监理专业委员会对验线工作进行督促抽查。
（7）加强“诚实守信”宣传。社会信用管理体系的建立离不开法律体系的支持，但信用的基础在于诚信的道德理念，它不是一朝一夕就可以形成的，也不是坚不可摧的，可能会受到外界影响而被破坏。因此，我们要持之以恒地抓好信用意识的培养和提高，从小开展诚信教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导企业加强信用管理，强化信用观念，使人们真正认识信用的重要性，努力形成与市场经济发展相适应的健康、和谐、积极向上的思想道德规范。
遏制房地产开发中各市场主体的失信行为，培育诚信市场是一项系统工程，具有长期性、艰巨性和复杂性，需要各方主体的配合和努力，共同营造健康、有序的市场竞争环境。
房地产经济学论文:关于我国房地产市场“双高”现象的经济学分析
摘 要：房地产市场“双高”现象是目前我国经济转型时期的特有现象，运用经济学模型分析揭示了该现象背后的市场结构原因，并针对分析结论提出了相应的政策建议。经济学关于均衡市场的理论告诉我们，在正常的市场机制作用下，当产品供大于求产生大量积压时，厂商将会降价；相反，当产品供不应求时，厂商会提高产品的价格，从而实现供求平衡。所以，许多人将“双高”现象视为一种违背市场经济规律的问题而提出来，如何去解释这种现象，进一步又如何去解决这个问题，是值得我们深思的。
关键词：房地产；双高；市场结构
一、“双高”现象
近几年，有一个词汇广传于房地产市场――“双高”，即指高房价和高空置，这是用来概括这几年火爆的房地产业所特有的现象：一方面商品房越建越多，空置率越来越高，另一方面价格却不降反升，越涨越高。拿北京来说，有数据表明，2005年末，北京市全市空置商品房面积达到1374.2万平方米，其中商品住宅空置799.7万平方米，比年初分别上升31.0%和10.5%；而价格方面，2005年，北京市全年商品住宅期房平均价格为6725元／平方米，比上年增长19.2%。一时间，该现象成为社会各界热炒的话题。
许多人将“双高”现象视为一种违背市场经济规律的问题而提出来，如何去解释这种现象，进一步又如何去解决这个问题，是值得我们深思的。
二、“双高”现象的经济学分析
（一）市场结构的定性分析
目前，国内对房地产市场的划分有多种形式，如按土地使用权转移的方式分为一级市场（国家出让土地使用权）和二级市场（土地使用权转让），类似的按市场本身的层次结构分为三级市场，一级市场（国家出让土地使用权给开发商），二级市场（开发商与消费者之间的市场，又叫一手房市场或增量市场），三级市场（消费者之间的市场，又叫二手房市场或存量市场）。本文的目的是找出房价高涨的市场结构动因，而土地使用权出让市场具有明显的国家垄断性质，所以本文只分析二 、三级市场的状况，且在后文统一称增、存量市场。
我国的房地产市场以增量市场为主，近几年，增量市场体现出投资增幅显著，在固定资产投资所占的比重逐年增加，开发和销售面积逐年上升、商品房空置量也逐年上升，交易价格逐年上升但增幅下降的特点［1］。总的来看，尽管目前增量市场的价格持续高涨，但实际统计的开发和销售量不减反增，体现出供需两旺的市场态势。而相比之下，存量市场的发展就显得比较低迷，这同我国存量市场构成的复杂性有关。由于历史原因，我国现有的存量住房中大量为只拥有房屋的部分产权的房改房，以及只拥有房屋使用权的公房，剩下的才是少量可以自由交易的拥有产权的私房和商品房。拿北京的情况来说，截至公房出售的期限1998年6月底，北京市三种存量住房的比例约为：商品房：房改房：公房使用权＝1∶1.8∶2.2＝20％∶35％∶45％［2］。显然，没有上市限制的商品房仅占全部存量的20％，存量市场的大部分供给由于受产权和上市交易条件、程序、收益分配等问题的限制而无法有效实现。而另一面，由于功能和质量上的劣势，存量市场的均衡价格较低于增量市场的均衡价格，加之在增量市场价格高企的压力下，大量中、低收入的购房者就会转向存量市场，形成过量的需求，出现供不应求的市场状态，从而导致存量市场的价格也水涨船高。
由此可见，特殊的市场状况决定了当前我国房地产市场特殊的运行规律。按照正常的房地产市场规律，由于每年增量房地产只占存量房地产很小的一部分，所以房地产市场的供给主要由存量决定，因此在均衡状态下，存量市场的价格将决定增量市场的价格。这一关系决定了两个市场的互动机理为：在存量供给不变的情况下，存量价格上升，房地产增量增加，且价格上涨，但当新增房地产进入市场交易形成存量，又使存量供给增加，从而抑止存量市场的价格上涨。但由于我国房地产市场的特殊性（尤其是存量市场），增量市场占据主要地位，所以，存量市场的价格对增量市场的价格影响力很有限。目前增量市场表现出供需两旺的市场局面，价格居高不下，从市场本身来看，直接的原因是增量市场的供给难以满足大量的潜在需求，而其中大多数是以消费使用为目的的购房者，这些购房者中有很多是存量市场形成的过度需求，所以究其原因，是存量市场大量潜在供给不能实现，致使增量市场的需求压力加大，从而导致增量市场价格持续高企。在增量市场的影响下，存量市场的价格也水涨船高。
（二）市场结构的模型分析
为了更为具体地说明上述机理的运行过程，本文拟采用一个二象限模型，用图形来更直观地描述我国当前的房地产市场状况。
（1）由于功能和质量的优势，增量市场均衡价格高于存量市场的均衡价格。
（2）增、存量房地产的价格弹性保持不变。
（3）所讨论的房地产是同一类型的房地产。
上图即为描述目前我国房地产市场的二象限模型。纵轴代表价格，两条横轴代表房地产数量。其中左边象限为存量市场，DS为存量市场的需求曲线，SS 是存量市场有效供给曲线，而SS′是潜在供给曲线，显然，通过定性描述已知，我国房地产市场尚有大量的存量供给还未进入市场形成有效供给，因而作为潜在的供给将大于有效供给，即在图上表现为SS′较SS更远离纵轴。同时，因为存量是“现有”的，所以一定时期内存量的供给缺乏弹性，在图上存量供给曲线是一条垂直于横轴的直线。当前有效供给与需求在E点均衡，均衡价格为PA，而潜在供给与需求在F点均衡，潜在均衡价格为PF。右边象限为增量市场，SC为增量市场的供给曲线，而DC、DC′、DC″为不同情况下的增量市场需求曲线，它们与SC相交的均衡点分别为B、C、D，对应的均衡价格为PB、PC、PD。点A是存量市场处于均衡价格PA时增量市场对应的需求点。在当前的市场状态下，存量市场的供给曲线为SS，而增量市场的需求曲线为DC，两个市场的均衡价格分别为PA、PB，由于假设条件（1），存量市场价格PA小于增量市场价格PB。
假如存量市场偏离有效供给的均衡价格PA而处于潜在供给量的均衡价格PF时，存量市场出现过度需求XD（见上图），由于存量的有效供给固定，这部分过度需求只有通过增量市场来满足。因此，在增量市场同样价格下的需求量等于初始的均衡额，加上过度需求XD，[LL]从而形成新的需求曲线DC′，此时新的增量市场均衡价格为PC，位于PB与PA之间。可见，一方面，存量市场价格过低，会牵动增量市场的价格下降。但另一面，即使可通过某些措施，如行政、金融、税收等手段，将存量市场的价格降低到潜在供给的均衡价格，由于有效供给的不足，增量市场的价格下降也是很有限的，增量市场价格PC仍高于原存量市场价格PA。
又假如政府通过有效措施，盘活存量市场，使得市场上大量的潜在供给能够顺利上市从而形成有效供给，则两个市场的价格都会得到很大的回降，解决目前房价高企的问题。通过上图就可以说明这个过程。如图，假如存量市场的有效供给曲线左移至SS′，则存量市场均衡价格下降至PF，同时，增量市场的供给曲线由DC′左移XD而形成新的供给曲线DC″，此时，增量市场新的均衡价格下降为PD（PD
通过这个模型可以看出，目前我国房价“高”的市场内在原因在于市场结构的非均衡，即：增量市场比较活跃，而存量市场发展缓慢。存量市场存在大量的潜在供给不能实现，使得许多需求者只能流向增量市场，这虽然刺激了增量市场的快速发展，但也迅速提升了整个房地产市场的热度，需求的增长超过供给的增加。可见，如果不从调整房地产市场整体结构而是单纯依靠打压房价入手，将很难改变房价持续走高的基本态势。
三、政策建议
前面的分析已经说明，市场结构的不合理是导致房价居高不下的内在原因。所以，要改变这一局面，使房地产市场走向成熟，就需要采取有效的措施盘活存量市场。为此，本文提出以下几点政策建议：
1.税费改革，促进房屋流通。实践表明，错综复杂的税费征收规定限制了大量存量房的交易，部分地区的高税率也降低了存量市场的购买热情。所以，这就需要地方政府从优化资源配置的角度出发，制定合理的税费机制，活跃市场。
2.提高金融配套服务。现在增量市场的个人信贷发展迅猛，而存量市场的消费信贷还远远不能满足居民的需要，这是今后金融业重点开发的领域。
3.扫除公房上市的地方政策壁垒。尽管国家已出台关于公房上市的相关规定，但在地方执行时还是会因利益关系而出现各种政策限制，如一些单位的公房不许售给个人，或是不许上市向外界转让，导致市场交易受阻。只有彻底清除这些不合理的规定才能避免存量市场的暗中交易，变“地下”为“地上”，这才是保障国有资产不流失的正确方向。
房地产经济学论文:从行为经济学谈轨道交通对房地产开发商决策的影响
内容摘要：轨道交通的布置改善了城市周边房地产投资并促进了附近房地产价值的上涨。文章引用行为经济学中典型的非理性特点，从开发商角度解释轨道交通布置如何影响其决策过程。从新的角度详细阐述了非理性因素如何影响开发商决策和进行市场预测，为开发商投资决策提供了更接近实际的建设性建议。
关键词：行为经济学 轨道交通 房地产 市场预测 有限理性
博弈论和微观经济学中分析人的行为是建立在理性的基础上，以边际效应较大化作为决策依据。用这一理论去解释房地产市场主体行为时，缺乏对微观个体开发商从心理活动以及投资决策的深层次分析和解释。因开发商是具有有限信息和加工能力及对问题洞察能力的有限理性的决策者。本文将人类决策分为市场预测和方案选择两个连续的心理过程。从这两个心理过程分析存在的行为经济学中的盲点，为解释其行为和其投资决策提供参考。
随着城市经济的发展，城市轨道的建设提高了沿线土地价值，使城市的房地产分布出现了新的格局。在利益诱导下，开发商开始把资本投入到轨道交通周边房地产市场的开发中；购房者也因轨道交通给出行和工作带来很大的便利性，趋向于在邻近轨道交通周边购置物业。
因此，轨道交通的发展在很大程度上影响着房地产的布局，并且使轨道附近的土地成为开发商争相开发的对象。新兴都市轨道交通的发展和布局给开发商带来巨大商机和投资机会的同时也蕴藏着潜在危机。
非理性心理对市场预测和方案选择的影响
（一）启发式偏向与过度自信产生的市场预测偏差
在对房地产市场进行分析预测时，开发商面临着政策性导向、舆论和群体压力等基于不信息做出的非理性选择。轨道交通成为近几年房地产开发的新鲜元素，交通便利成为房地产开发商考虑的因素，容易造成开发商分析市场时过度地把大量资本投资在交通便利的轨道附近。研究表明“轨道交通对房价的影响程度和到城市核心区距离成反比”，开发商惯于用过去经验和得到的数据统计分析对投资风险和效用进行估计。处理信息时由于自己素养、个人能力、知识水平、先入为主等假定目标的影响，很难做出符合客观实际的决策。因而要综合考虑物业功能等因素，不以偏概全，注意到轨道交通在毗邻快速交通要道和开发区的品质住宅区对房地产价格的影响很弱等信息，决策时规避启发式偏向产生的市场预测偏差。Health和 Tversky认为人们会对在一个自以为经验丰富又是专家的领域预测时有更多自信，并坚信自己的预测能力。行为金融学领域，DHS模型认为投资者对于自己掌握的私人信息过度自信和偏爱，而对于更加重要的客观信息反映迟钝。对于开发商，已有的相应专业知识和经验，使其有充足的自信形成自己的投资理念。
轨道交通改善了周边物业的可达性，交通便利为房地产消费者带来出行时间的充足保障，从规划阶段就吸引着大量开发商的注意力。开发商过度夸大和迷恋轨道交通对房地产市场的影响，就会忽略一些更为重要的公开信息，如轨道交通影响的时效性等。根据固有经验估计轨道交通带给开发商丰厚的利润和潜在利益，凭借经验和以往数据分析得出投资效益的可观性，对市场做出不切合实际的反馈信息，使轨道交通附近土地价格过度提高；土地价格的过度提高又给开发商以错误的验证信息，坚信其投资选择的正确性，从而吸引更多的投资者到轨道交通附近开发，拉动了新一轮开发成本的提高，形成恶性循环。 行为经济学中的“预期理论”认为，人们获得和损失是相对于“参照点”而言的，在房地产市场指对房价的期望。如轨道交通附近的房价一直上涨，目前以低成本购买或开发，则期末涨高的房价就是“获得”，否则即为“损失”。因此，在长期参照点不断攀升的情况下，轨道交通附近的价格心理预期会越来越高。
（二）轨道交通对开发商决策的影响分析
行为经济学的前景理论中定义的价值函数其本质是“参照点效应”。即人们对决策方案（如得益或损失，各备择方案的可能结果分布等）判断和评价时往往隐含着一定的评价参照标准，即为“参照点”，房地产开发商的参照依赖是在其进行决策时，把最近或者与自己相关的作为下次决策或决定的依据。在开发过程中，轨道交通附近区域是被人们普遍看好的可开发对象。对于从没有在轨道周围开发过的开发商，会潜意识里把已经在轨道周围开发过，并取得的效益作为自己选择在轨道交通附近投资所得大概收益，而与自己没有在轨道周围开发取得的效益做参照，从而做出有必要在轨道交通附近适量开发作为尝试；而已经有过一次或者几次在轨道交通附近开发经验的开发商，会把以前在轨道交通附近开发所得收益作为参照点，“惯性心理”和对自己所取得成就的过度偏爱和过度自信都使开发商对于在轨道交通附近投资的决策有较好的心理预期，倾向于继续在轨道交通附近进行投资。
在图1中的S型价值曲线，无论“获得”还是“损失”区域，曲线的斜率都表现出逐渐减少，即两个区域的边际价值都随其增大而不断减少。若开发商首次把轨道交通附近开发所得收益X带来的快乐为U（X），第二次同样在轨道交通附近开发所得同样收益X的快乐要远小于首次的快乐U（X），这就是行为经济学价值函数敏感性递减的内涵，用公式表示：2U（X）＞U（2X）。
在图2中，若每个开发商都有自己的年度预期效益。根据行为经济学前景理论中的价值理论，图2中ΔW表示损益相当于W0的差值，价值函数在预期目标（W0）左侧是凸函数，体现了开发商无法满足预期目标时为达到预期目标不惜承担较大风险的心理态度；在预期目标右侧是凹函数，体现了开发商当预期目标可以实现时尽量回避风险的态度。对于开发商决策是否将要在轨道交通附近进行投资，若开发商首次进行轨道交通附近的投资，因为没有经验，对投资成功与否没有把握，按照传统经济学的理性的观点，若同一个体在进行决策时对待风险的态度是一样则无法解释预期效益对于开发商的影响，也不能更具体的分析轨道交通对于开发商的影响。而从行为经济学角度分析，开发商的期望效益已经实现时，决策个体倾向于风险规避，表现出损失厌恶的心态，不愿冒险把投资注入没有实践经验的轨道交通附近；相反开发商期望效益还没有达到时，开发商更偏爱承受风险，把投资放在轨道交通附近。即同一个开发商在不同的情况下（已经达到年度预期效益、未达到年度预期效益）表现出的风险态度是不同的。也就是说，开发商总体表现的是损失厌恶，损失相对于等量的收益带给开发商的痛苦要大好多；即面对收益，开发商倾向于风险规避；而面对损失时，又表现出极大的风险偏好，其实本质就是损失厌恶的心理特点。开发商无论面对便利轨道交通带来的收益时风险规避还是面对损失时的风险偏好，最终目的都是为减少损失。
由图3看出，曲线绝大部分在直线y=x的右下侧，绝大部分的决策权重都低于相应的概率。轨道交通能否给开发商带来如政府媒体所宣传可观效益，相对于开发商以往的投资经验和专业知识，是很不可能的决定因素，故而被赋予了较高权重。开发商会过多重视轨道交通带给购房者的吸引力，导致在客观性很强的因素方面考虑相对欠缺。因此，开发商对轨道交通赋予了相对大的权重，做决策时倾向于轨道交通附近地段。尤其在面对可能亏损的前景时，开发商具有风险喜好的心理偏向，极可能对轨道交通附近进行初次投资。轨道交通附近首次给开发商带来可观效益，也可认为是市场反馈的在轨道交通附近开发是正确的，更自信偏爱于在轨道交通附近投资，加大轨道交通附近的开发概率。实际上，开发商是有自己的主观感受和心理情绪的有限理性者，概率大的区域也可能是开发商博弈竞争之地。也就是说，轨道交通附近是大部分开发商博弈对象，某种程度上加大了开发者的风险。这种对于确定性和很可能的事件赋予低权重的心理倾向，导致开发商面对轨道交通可能带来效益时，表现为风险规避，而面对损失时，表现为风险喜好。
轨道交通对市场有效性影响的行为经济学解释
行为经济学提出的图4“7C情绪周期”，认为由于信息反应偏差导致的过度自信是典型存在的认知偏差在投资决策中发挥重要作用。现实中一些开发商已经在投资中获得了可观的效益，更加自信于已经取得的成果，并深信在便利的轨道交通附近进行投资是相当不错的选择；随着信息的透明度，其他开发商也慢慢从谨慎阶段过渡到自信阶段，进而向轨道交通周边开发。大部分开发商都过度受他人影响时，就会形成轨道交通对于房地产市场影响的系统性认知偏差。
投资过程反映开发商的心理变化，会导致在城市轨道交通附近进行房地产开发产生定价偏差，而定价偏差又反过来影响开发商的信心和判断，形成行为经济学上的“反馈机制”。加上外界条件的成熟和扩大，极易形成房地产市场上开发商对于轨道交通是否带来巨额投资收益的系统性偏差。系统性偏差加大开发商对于决策过度自信，恶性循环，造成“羊群效应”。有研究提出弱化羊群效应的策略，但目前这方面的研究不足以分析城市轨道交通可能带给房地产交易主体的影响。
房地产经济学论文:房地产业中的百姓经济学原理
百姓经济学原理概括地说就是：中国式原理。主要有三个含义：及时是事关老百姓；第二是通俗易懂，即站在老百姓的角度进行分析和理解；第三，一定是中国特色的。
西方经济学自成体系，房地产理论也不例外。中国在经济学领域用的都是西方理论体系，但问题是，中国很多经济学现象的出现，是一些西方理论所不能解释的。比如，中国近年来的房地产价格可是在一片调控声中上涨的，而不是在放任政策下上涨的。中西方在现代化进程中，有共性，如城市化、工业化；但也有个性，如中国人口众多、传统文化根深蒂固、大量农民进城、独生子女政策，这四条，是任何西方国家所没有遇到过的。因此，在房地产方面，我总结了几条通俗定理或者称之为“百姓经济学原理”。
及时个理论：一个城市市区扩大多少，其市中心的房价就会升值多少。
说到房地产，作为老百姓，最关心的就是自己所在城市的房价到底能升到多少?每个城市的地价都不尽相同，这其中有无规律可寻?这就是我的及时个理论：一个城市市区扩大多少，其市中心的房价就会升值多少。而且这种增长不包括物价本身增长、开发成本的提高等因素。
比如，我们的城市建成区从60平方公里扩大到80平方公里，面积扩大了1/3，那么，市中心的房价就会增长1/3，如果再考虑建筑成本等因素，价格上涨一半即50％，是有可能的。
这样，我们就可以算一笔账：假定原来市中心的房价是5000元，城市扩大了1/3后，房价就会因此上涨1000元。如果建筑成本上涨15％，则此地的房价就会是4000元×115％即4600元。相对于原来的房价，上涨了53％。
这样判断的依据何在?依据是：土地的升值。
土地为什么会升值呢?因为商业价值的提升。一个城市面积扩大了，表示该城市有四个方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用设施水平的提高；三是区域中心地位的提高，即对周边地区的辐射、吸纳能力增强；四是居住用地减少，因为要用一部分地来做商业、做公建。如此一来，供不应求是其一，商业地产上涨是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三条，房价自然会大幅上涨。
应该说，这种上涨还带着浓厚的中国特色，因为中国大部分城市规划发展是采用“摊大饼”的方式。很多规划方面的人士意识到了这个问题，呼吁中国城市不能搞“摊大饼”，要“组团式”，但有什么用呢?中国地方政府财力有限，公共资源有限，比如学校(特别是中学)、医院的发展总是落后于房地产开发。因为房地产是企业运作，一旦放开就能赚大钱，但文教卫不行。另外，关系到民生的商业服务业发展也滞后，比如超市，中国城市生活最方便的地方肯定还是市中心。所以，有能力买房子的人，大多数都要住在市中心，现在虽然有往城市边缘购房的趋势，但总体上并没有改变以往的观念。比如在北京五环外购房的人，多数人不是不想住在市中心，而是买不起市中心的房子罢了。因此，“摊大饼”在所难免，中心地价也必然上涨，从而带动了房价上涨。我调查了很多城市，基本上都符合这一个定理。
第二个理论：老百姓最能接受的房价应该是与月收入相等。
每次被地产商邀请去看样板间时，购房者就有这样的感慨：这么贵的房子，工薪阶层如何买得起，也就是说，房价与工资的比例在什么“度”上才是合理的?这就是我的第二个理论：老百姓最能接受的房价应该是与月收入相等，即“每平方米房价二月收入”。
比如，公务员月收入为2000元，那么，房价如果也是2000元，他们就觉得很理想。如今房价过高是与我们工资过低有关系的。所以，高房价在一定程度上有时也是一种错觉，即不仅是房价过高的原因，还有工资过低的因素。
从经济学角度讲，国内生产总值在再分配过程中，由三大部分组成：财政、投资和工资。中国这几年，GDP以10％左右的速度增长，投资增速达15％―20％，而工资收入的增长不足5％。在东部、中部很多发展较快的城市，投资、财政的增长速度还要快。财政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊时期存在一段时间。所以，相对于经济的高速增长，我们的工资增长速度太慢，很明显地，我们的工资欠账太多。工资增长为什么会慢一点呢?这又是中国特有的原因：大量的劳动力后备军。按西方经济学原理，后备劳动力主要是待岗、失业人员。但中国不是，中国有数倍的农村劳动力正在转移或等待转移中，由于农民收入与市民收入的巨大差别，使得农民工工资大大低于城市工人工资，所以形成了劳动力市场供应充足且价格低廉。如此一来，中国很自然地成为低工资国家。
但房地产中，土地因为投资的拉动，价格会增长很快，各种建材、钢材等建筑材料也是如此。所以，它的增长速度只会高于GDP，而不会低于GDP，除非遇到经济危机。
目前，北京的人均月工资五六千元，房价却是一两万元。要么房价回到五六千，这是经济适用房的价格标准；要么工资上涨到一两万，问题方可解决。可就目前来看，二者都不太可能，只能互相靠近。
第三个理论：家庭财产中，房产只能占一半。
现在很多人将房地产投资作为家庭建设的头等大事，举全家之财力去购房，那么，在家庭财产的比重中，投资房子的比重占多少属理想?
家庭财产中，投资房子比重占50％较为理想，高于70％及低于50％皆属不正常，这是我要说的第三个理论。
所谓家庭财产，是指所有耐用件、有价证券和储蓄、不动产，中国人的不动产，实际上只有房产。一般来讲，中国人的平均储蓄能力不超过工资收入的1/3，以当前某中等城市为例计算：平均工资为2000元，家庭年总收入约5万元，年储蓄1600元，20年为32万元。20年中，要遇到孩子上大学、结婚等大事，储蓄不能少于5万元；中国目前城市居民持有的有价证券约1万元，家庭财产中，家具3万元，电器2万元，交通、通讯工具等1万元，共6万元，按10年更新一次，则为12万元；这样算下来，则房子只能占14万元。如果房子价值占70％，是什么概念呢?就是22万元，那么，很多家具是不能买的，孩子上学、医疗保险都成问题。由此可见，这是很不理想的。
房价过高，导致了消费能力的下降，比如对食品、电器、交通工具的购买以及旅游娱乐。如此一来，市场需求就不旺盛，内需启动不了，经济就没有活力和后劲，由此又造成了职工的低工资，恶性循环就这样形成了。
中国家庭能用于创业投资的资金不仅很少，而且创业投资的融资能力也很差。这主要有两个原因：一是因传统经济、文化的
影响，市场经济中信用缺失；二是固体制原因，国有银行很难为个人创业提供风险贷款。那么，不能创业怎么办?只有去买房子，买房子可以增值，租房子是为房东打工。近年来，中国租房开商店、小酒店的业主，所赚利润还没有房东房子增值快。所以，买房成了闲余资金好的出路，更何况，买房办按揭还相对容易些，比如，你有10万元，买30万元的房子，按揭贷款立马可以办好；你想办个30万元的工厂，贷款20万，根本没门。
财产结构的意义如此之大，怎么能不为老百姓算算这方面的账呢?
第四个理论：一个城市理想的住房结构是廉租房、经济适用房和商品房各占1/3左右。
那么，中国城市如何构建理想的住房结构?
解决中国城市住房结构问题，是稳定当前房地产市场最重要也是最有效的一个方式虽然还不是最根本的方式。中国目前的房地产结构非常不合理，基本上都是商品房，以中国的实情论，一个大学毕业生刚工作三五年，他们理应没有能力买一套好房子的，但事实上，他们在结婚成家时，都要买成套的、比较像样的房子，原因是什么呢?是因为没有廉租房，当价格高到“租房不如买房”时，谁都会选择买房。
其实，即使像美国、日本这样发达的国家或是香港等发达地区，很多人都是租房的，租房率超过1/3。
所以，我的第四个理论就是：一个城市理想的住房结构是廉租房、经济适用房和商品房各占1/3左右。有了这个结构，不仅在现实中满足了不同层次的人群需求，从发展角度来看，也让人有了一个奋斗的时间。
那么，廉租房的租金多少为合适呢?一般住宅的租金应该少于购房按揭的1/3，不能超过1/2，超过1/2，就没有人愿意租房了，这样势必壮大了购房者队伍。但事实上，众所周知，现在很多工薪阶层，工资是不够支付一套100平方米的住房租金的。
经济适用房也应该有个理想价格，按前面说的，如果商品房单价等于月薪，则经济适用房应该等于半个月工资，或较高不能高于月工资。
有了这样的住房结构，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就会乐业，安居才能创业。
理论体系及其意义
以上四个理论之问，是有联系的，并且成体系。它们基本上说出了中国城市房地产特色、涨价过快的原因、控制的根本办法以及理想的目标。我是从老百姓的经济收入和支出、需求与购买力角度进行分析研究的，所以得出的结论，是以人为本、以民为本的。既然住房是最根本的民生问题之一，我们就必须从民生角度去研究，否则，就是本末倒置。
这个理论的提出，是有着很重要的现实意义的：
首先，我认为这些理论基本上说清了中国城市房地产特色和涨价过快的原因；其次，为政府从老百姓的利益出发去解决房地产问题，提供了决策上的思路；第三，一定程度上指导了老百姓理性购房。
中国人多地少、城市化进程过快，但这两条是不可以改变的。人多地少是客观现实，无法改变；城市化进程过快，正是加快实现现代化的途径，也不能加以人为地改变和控制。但与之相应地，作为政府，应该从两个方面来考虑：一是规划，节约土地不是不用土地，“摊大饼”是要不得的，房改更不是一改了之，我们要为老百姓算好账，一个城市，应该要多少房子、要多少地、这些地应该放在什么地方、值多少钱，都是我们在城市规划、财政预算时要予以充分研究、分析、考虑的，要拿出科学的方案来；二是收入，提高老百姓的收入，是根本措施。
中国老百姓也要有理性。近年来的房市、股市，很大程度上与中国老百姓理性不够有关，原因并不能归结为老百姓素质低，而是信息不对称。我的这些理论，全是从老百姓角度出发，让他们听得懂、听得信、听得实用，最重要的是引导他们去理性思考。
房地产经济学论文:房地产价格高涨的政治经济学解释
摘 要： 运用马克思政治经济学基本原理分析我国房价高涨的原因及治理对策。我国房价高涨虽然全国层面看泡沫不大，但京津沪等发达城市泡沫严重。房价高涨乃至形成泡沫的根源在于地租过高，直接原因是房地产业的行业利润过高吸引了社会资本的过度集中，资本虚拟化和银行的信贷支持则成为其加速器。房价高涨会产生严重的民生问题，泡沫破灭又会对实体经济带来灾难，因此降低地租和有比例实现国民经济各部门间均衡发展是解决问题的根本出路。
关键词：房地产价格高涨；形成机制；政治经济学视角；地租
一、相关文献综述与问题的引出
房地产价格高涨及其泡沫问题是目前社会各界关注的焦点，自2010年初至今我国房地产价格调控效果甚微。据天相投顾统计，2010年8月全国的商品房销售均价为4 430元/平米，到2011年8月则为5 196元/平米，涨幅达17.3%，北京、上海等发达城市的房价则上涨更快，有关我国房地产是否存在泡沫的争论也充斥着学术界、政府和媒体的视眼。根据资本定价理论，房地产的当前价格等于其未来收益的贴现值。但由于未来收益的不确定性，房地产的当前价格很难反映其市场价值，也就较难对泡沫作出识别和预警。难怪很多西方学者也承认：由于很难判断资产价格是由其基本面引起的还是由投机因素引起的，因而泡沫只有当它破灭后才能发现。国内相关文献主要用西方经济学原理来寻求我国房价高涨的原因。易宪容认为金融制度不性、效应的滞后性及利益的渗透性，金融交易制度安排的缺陷为我国房价波动的制度性根源，并认为信贷扩张过度是房价过快增长的主要原因 [1]。昌忠泽则指出信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，其中隐藏着巨大的双重风险：一方面导致财政风险加剧，土地财政难以为继；另一方面导致金融风险高度集中于银行体系。并认为房地产业从长期来看不应该作为我国的支柱产业，加大公共财政体制改革，严格土地管理制度，改变地方政府对土地财政的依赖关系是抑制房价泡沫的可能途径[2]。周彬、杜两省认为土地财政必然推动房价持续上涨，从而降低居民个人的效用并引起社会公众的不满，房价越高，地方政府的效用就越大，因而地方政府有推动房价上升的内在激励，给定土地财政现状，在地方政府互相竞争情况下，中央政府通过商业银行来控制房价过快上涨存在极大的困难[3]。
上述文献的不足之处是只从某一个角度来解释我国房价泡沫形成的原因，不能将影响房价高涨的因素纳入一个统一的分析框架。马克思主义政治经济学将商品价值的研究作为其核心任务之一，尤其是对价值和价格的概念在理论上作了严格区分，加上其平均利润理论、地租理论及虚拟资本理论，构成了研究房地产泡沫的最有说服力的理论框架。因此，从马克思政治经济学角度来把握我国房地产泡沫的度量、判断房地产价格高涨的根源，对我们认识现实情况、把握政策方向、掌握投资力度，以及引导和促进我国房地产市场的健康发展都具有重要的现实意义。
二、马克思关于“泡沫”的定义与解释
1.关于泡沫的定义。关于“泡沫”，马克思政治经济学中没有明确定义，最为经典的关于泡沫的定义要数《新帕尔格雷夫经济学大词典》：“泡沫状态”就是一种或一系列资产在一个连续过程中徒然涨价，开始的价格上升会使人们产生出还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价而来的常常是预期的逆转，接着就是价格的暴跌，以金融危机告终。马克思认为“商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，是由生产该商品的社会必要劳动时间决定的”，“商品的价格是其价值的表现形式，价格围绕着价值上下波动”，“在垄断市场中，商品的价格形式表现为垄断价格，而垄断价格也不会脱离商品价值，也围绕着价值上下波动”[4]47102，871。据此，可以将泡沫定义为商品价格对其价值的严重背离，泡沫的大小与其背离的程度成正比。
2.房地产价格的构成。房地产价值由房产和地产两部分构成。房产是人类劳动的结果，地产则分为两种情况：一是未经开垦的生地，没有经过人类的劳动，没有价值；二是经过人类开垦的熟地，具有价值。依据商品价值公式c+v+m，预付资本C可以分为两部分：一是购买生产资料而支付的货币额c，属于不变资本；二是购买劳动力而支付的货币额v，属于可变资本。在房地产价格的构成中，不变资本主要由建筑材料和设备折旧构成，钢筋、水泥和装修材料等建材一次性转移到房价中，而用于盖房子的设备和其他固定资产投资以折旧的形式多次转移到房价中，不变资本不产生价值。马克思认为只有可变资本v才能创造剩余价值，按照产业分类，建筑业属于第二产业，房地产业属于第三产业，由此可以判断房地产价值由建筑工人创造，这里的建筑工人应是广义的，房地产的设计、建造、管理、营销等诸多劳动是否应归于可变资本范畴需要区别看待。对生产劳动的定义主要从增值资本角度和增加使用价值角度来看，前者是资本交换劳动，后者是生产物资产品或具有物资载体的非物质产品的劳动。从马克思“总体工人”的概念来看，“随着劳动过程本身的协作性质的发展，生产劳动和它的承担者即生产工人的概念也就必须扩大，为了从事生产劳动，现在不一定要亲自动手，只要成为总体工人的一个器官，完成它所属的某一种职能就够了。”按照此定义，建筑设计工人的劳动是生产工人劳动的向前延伸，尤其是建筑设计师的劳动属于创造性脑力劳动且能创造出更大的剩余价值，应被纳入到创造性物质产品的总劳动过程中，为资本增值服务，应算作生产性劳动。同样，房地产的管理人员也应属于生产性劳动，而营销人员的劳动属于流通环节了，不属于生产性劳动[5]。
房价中的m部分为剩余价值，m/v则为剩余价值率，如果用m/（c+v）则变成了利润率，马克思认为由剩余价值率向利润率的转变掩盖了资本家剥削工人的本质。利润为预付资本的增值额，在货币形式上表现为生产资料价格、生产性劳动工资和利润。利润作为资金使用的回报，房地产企业也需要利润以维持资金流通和生产继续，其利润的计算应是平均利润，但不是房地产业的平均利润，而是社会平均利润。房地产企业的定价是在平均利润的基础上加上一个行业超额利润，以此造成房价的虚高，再加之房地产业具有消费和投资的双重属性，从而更加剧了泡沫的产生。
3.我国房地产价格泡沫的度量。衡量房价是否有泡沫的思路之一是房价与人均可支配收入之比，一般认为房价收入比为H/In=1左右为房价的合理区间，11.5则为恶性泡沫。
注：ΔH为房价的增长率，H/In为房价与人均可支配收入之比，其中2011年的数据为前三季度数据。原始数据来源为天相投顾有限公司开发的金融数据库 我国2007～2011年房价增长率和泡沫的度量如表1。全国的房价增长率2007～2011年分别同比增长16.1%、6.4%、16.3%、8.1%和11.1%，除了2008年的金融危机和2010年我国房地产调控增幅有所放缓外，其余年均增长率均超过10%。全国的房价收入比则变化不大且在1上下波动，说明在一定程度上全国的房价是比较合理的，不存在泡沫。我国4个直辖市的房价则差异性很大，京、津、沪三市均存在严重的房价泡沫，尤以上海、北京最为严重，且房价波动剧烈。房企与政府间存在多重博弈，在紧缩政策下，房企采取不降价的行动，而在宽松政策下，房企则加快房价的上涨。重庆的房价也在快速上涨，但还在合理的范围内，基本不存在泡沫。事实上在类似于重庆的二线城市，房企在近几年加快了涨价步伐和开发力度，尤其是在政府对一线城市加大宏观调控的背景下。
三、房地产泡沫产生的根本原因：
地租与级差地租 房地产业是地产业和房产业的总称，它作为一个统一的组合产业在国际上已成为惯例，其作为一个独立的产业是始于资本主义社会。但人类对土地的使用自有人类就开始了，且人类文明的长足进步与土地密切相关，正如威廉·配第说：“劳动是财富之父，土地是财富之母”。进入商品经济社会后，商品经济和生产力的空前发展使得国民经济的部门日益多样化和复杂化，土地和土地上建筑物也迅速商品化。房地产业不但成为与其他一切部门、行业并立的一个独立行业，而且成为国民经济的基础性行业，它甚至成为经济兴衰的关键，牵动着整个经济的消长变化。房地产业除了正常的经营业务外，还出现了投机经营，这既危害了社会生产的正常发展，又加速了资本和生产的集中，刺激了更大规模的扩大再生产。
土地私有制与生产关系密切相关。人类从事物质资料的生产总是在一定的生产关系下进行的，且这种生产关系是以一定的生产资料所有制为基础的，它同时又是决定社会形态性质的基因。土地不是人类劳动的生产物，它作为人类生产不可缺少的要素，作为人类生产和生活的自然载体，在生产力尚未发展起来之前是自然而然地被人类共同所有，但并不存在所有和占用问题。随着生产力的发展，人类使用土地，使生活上能够定居下来，形成所谓部落、氏族，因而就占有一定范围的土地，再加上土地是不可人为移动的，部落氏族彼此定居和占有的土地就不能互相移住，形成了土地在部落氏族范围内的公有，这便是土地所有制产生的原因。到了资本主义社会，所有生产资料都私有化了，土地也出现了私有化，于是就产生了土地所有权、占有权、使用权和支配权的分离或结合，租赁关系也随即产生。土地的资本主义租赁形成了土地所有者、土地资本主义经营者和生产工人三者之间的关系。
地租是土地所有权在经济上的实现，是土地使用者经营成果的一部分。土地所有者凭借土地所有权并依据土地肥力的优劣、离市场的远近和土地上的生产设备，向土地租赁者收取地租和级差地租。地租即为土地所有权的报酬，实质是将土地分期分次进行买卖，如果将若干年的地租一次性付，就成为土地的价格，使没有价值的土地成为可以买卖的商品，实现了土地商品化。土地价格与地租成正比，与银行利息率成反比。人们根据利息率的高低来预测地租和地价的变动趋势，也就为土地炒作提供了可能。
我国的土地制度是国家所有和集体所有，地价为零或者非常低，但土地的国家所有并不等于无所归属，也不意味着全由国家及其政府利用行政手段统包使用，而是也存在土地使用权、占有权、支配权等分离的经济条件，与之相关的房地产业就存在着同样的问题。改革开放以后我国土地的开发过程逐步实现低地价向高地价的转化，地租同样存在着地租和级差地租，前者是与国家和地方政府对土地的垄断有关，后者是由土地位置和投资不同而产生，在市场经济下通过不同地段的不同价格表现出来。国家和地方政府通过征收土地增值税把大部分级差地租收上来，作为专用款投资于城市基础设施，便又产生了更大的地租和级差地租。这几种地租在要素市场化过程中逐步显现并在地方政府和开发商之间分配，加上强制拆迁和占用耕地，形成了“圈地剪刀差”，便成为房地产业超额利润的来源，这就既成为其发展的强大动力，也是泡沫经济产生的特殊因素[6]。
地租在我国表现为土地购置费 2007年全国的土地收入为4 866亿元，到2010年则为9 992亿元，上涨幅度为101%。北京、上海等发达城市的涨幅则更大，北京2007年的土地收入为293亿元，到2010年则达到1 292亿元，涨幅为341%，上海2007年的土地收入为131亿元，2010年则为449亿元，涨幅为243.7%。
地方政府的财政收入也不断地增加，从土地收入与财政收入之比来看，全国2007～2011年分别为0.19、0.19、0.19、0.25和0.20，说明我国的财政收入也是不断增加的。像北京、重庆等市的财政收入对土地收入的依赖很严重，北京的土地收入/财政收入比2007～2009年为0.2左右，但到了2010年则达到0.54，重庆的这一比重较高达到0.39。导致这一现象的主要原因首先是土地成交价格的持续上升。随着城市化进程的加快，基础设施建设、房屋建设等对土地的需求大大增加，导致地价不断上涨，尤其是土地政策2002年由划拨制度转为“招拍挂”制度后，地价更是突飞猛进，而地价的上涨，直接带动了地方财政收入的增加，导致很多地方政府依靠卖地来增加收入，对土地财政的依赖也越来越大。其次，货币政策的变化也导致土地价格过快上涨，尤其是从2003年开始的宽松货币政策。地方政府对土地财政的依赖，对我国经济发展的影响是巨大的。地价上涨最明显的表现就是房价的过快上涨，所以，要稳定房地产市场，主要措施之一就是使地方政府逐步摆脱对土地财政的依赖。
地价的过快上涨是房价飙升的主要原因。全国土地成本占房价的比重为0.45左右，在2010年则高达0.52。而北京、上海两市的地价/房价比则更高，北京2007～2009年为0.6左右，到2010年则达到0.99，2011年上升到1.23；上海2007～2009年为0.9左右，到2010年则达到1.22，这说明房价居高不下的原因之一在于土地购置成本过高，加上对商品房过度炒作，全国各地惊现“地王”，严重歪曲了土地市场和房地产市场。 注：土地收入为房地产企业的土地购置费，地价为房地产企业土地购置费除以购置土地面积，L/H为地价/房价比，L/I为土地收入/财政收入比，L为土地收入。原始数据来源同表1，2011年为前8个月份的数据 地租的背后表现为土地所有权的垄断，在我国土地为国家和集体所有，其名义所有者为各级政府，对土地财政的过度依赖，使得地租上涨过快；建筑地段的级差地租表现为其地理位置的好坏，建房用地的稀缺性助长了地产商的投机性，地租包括地租和级差地租是房价高涨的根本原因。
四、房地产高涨的直接原因：行业
平均利润差距过大 马克思认为平均利润率就是社会总资本的年利润率（亦称一般利润率），是指资本家阶级每年生产的剩余价值同社会范围内全部预付资本的比率，它体现了职能资本家之间分配剩余价值的关系。平均利润率是由全社会各个产业部门不同的个别利润率，在竞争规律作用下，趋向平均化而形成的。各个产业部门不同的利润率的形成取决于三个主要因素：剩余价值率、资本有机构成和资本周转速度。由于各个产业部门获得不同的利润率使得等量资本获得不同的利润，必然导致不同部门之间的竞争，也就会出现资本在不同部门间的转移。这种转移包括资本增量投向高利部门与资本存量由不利部门抽出投向高利部门。平均利润率的形成过程是通过部门之间的竞争将全部利润在各部门间重新分配的过程，表现为等量资本获得等量利润，即平均利润[7]。
在商品经济条件下，虚拟经济获得了无可比拟的高回报，资源大规模地从实体经济抽出流入房市、股市、债市等，推高了资产价格，而虚高且不断增高的资产价格更进一步吸引着更多的资源向虚拟经济部门集中。资源向房地产市场高度集聚会使其资源相对于利润率来说严重供过于求，实体经济部门因资源抽逃而难以为继，且实体经济部门对资源的使用成本由于虚拟经济的拉动而不断提高。在房价泡沫破灭之前，一个共有的规律就是流动性在虚拟经济领域过剩而在实体经济领域奇缺，投资于资产的回报畸高，经济规律强行发挥作用，新的平衡以生产力的巨大破坏为代价，通过财富与收入分配格局重新调整而重新趋于均衡。由于股市的熊市要多于牛市，而债券的收益率远低于通货膨胀率，故社会上的资金疯狂地向房地产市场聚集，造成了房价的高速上涨。
我国工业企业、建筑企业与房地产企业的平均利润率，如表3。全国工业企业的行业利润基本上为6%左右，历年变化不大；而房地产企业的平均利润率要高得多，考虑到数据收集的便利性，我们以中国证监会的房地产行业中的132家上市公司为样本，对其采取简单的算术平均，结果发现2007～2011年房地产行业的平均利润率分别为344%、99.4%、190.9%、69.5%和174.8%。用马克思对资本家贪婪的描述：“一旦有适当的利润，资本就会胆壮起来；有10%的利润，它就会到处被使用；有20%，就会活泼起来；有50%，就会引起积极的冒险；有，它就会不顾人间的一切法律；有300%，它就敢冒绞首的风险。”[4] 我国房地产行业不但吸引着原来从事房地产的企业，还吸引了大量的国有企业，全国有约70%的国有企业从事房地产开发，加上银行等金融机构对房地产企业的金融支持以及置业者对从事房地产的投机的热情，加剧了房价的高涨，尤其是非理性对房价泡沫的推动。
自2002年以来，我国商品房改革加快，房价上涨也随之加快，房地产业作为基础行业对经济的推动作用日益显著。一方面它加剧了社会资源向房地产企业、政府和银行聚集，结果便是政府越来越富而人民相对来说越来越穷，在城市里很多需要购房的年轻工薪阶层有许多成为了“房奴”或买不起房子成了“城市飘着的一族”，造成民生问题严重；另一方面社会资本过度地向房地产业聚集，不但加剧了房价泡沫，一旦破灭则对实体经济造成严重的负面作用，而且资本向房地产业的过度集中剥夺了其他行业的发展，尤其是作为基础行业的现代制造业，这是造成国民经济“生产性缺失”、增长乏力乃至导致债务危机的主要根源。 注：原始数据来源同表1。截止2011年11月25日，沪深两市共有房地产企业132家（剔除掉被ST的上市公司），上市公司房企的平均利润率为2007～2011年的净利润率做简单算术平均五、房价高涨的加速器：虚拟资本与
信用杠杆 马克思指出：“交换过程同时就是货币的形成过程”，“货币的根源在于商品本身”。资本最初表现为货币，但货币不一定是资本，资本与货币的区别在静止状态下看不出来，只有通过运动状态即流通才能显现出来。资本流通公式是：货币-商品-货币（G-W-G），在这里资本家用货币购买商品，然后把商品卖出去，重新获得货币。资本流通过程从买（G-W）开始，以卖（W-G）结束，其结果不是发生在这种商品价值上，因为交换是等价的，所以只能发生在购买到这种商品的使用价值上，也即要获得剩余价值，货币持有者必须在市场上找到一种特殊产品，这种商品的使用价值具有创造价值的能力，并且它所创造的价值能够大于自身的价值，这种商品就是劳动力，劳动力成为商品，货币转化为资本，使货币资本化。随着商品经济的进一步发展，资本作为纯粹的能够带来剩余价值的职能日益凸现，虚拟化的资本形式不断涌现，虚拟资本不是现实资本，只是资本的“纸质复片”。虚拟资本不但包括以股票、债券等有价证券形式存在的能够定期给持有者带来一定收入的资本，而且还包括银行券和不动产抵押，其中就包括房地产[8]249253。
房地产的剩余价值来源包括两个方面：一是房产，表现为建筑工人创造的剩余价值；二是地产，表现为土地价格的剪刀差。房地产业的虚拟化与金融机构对其的信贷支持，加速了房价的高涨和泡沫的形成。Bernanke，Gertler和Gilchrist也提出了“金融加速器机制”原理，信用市场各个变量的内生变动会放大和扩展宏观经济的动荡[9]21。房地产业的投资和投机，从供需双方来看，银行等金融机构的信贷支持作为供给方，使得房地产企业获得的信贷支持占全部资金投入的50%～80%，在京沪深等发达城市房企获得的信贷支持更高；作为需求方的置业者一般也是从银行获得贷款，首套住房的首付比例为30%～40%，二套房的首付比例在50%左右。据此推算，银行等金融机构对房地产业的信贷支持使得房价上涨的速度提高了2～5倍。
六、结论与政策建议
本文从马克思政治经济学视角解释了泡沫的定义、房价的构成和度量，并对我国房地产价格高涨乃至泡沫形成的根源、直接原因和加速器进行了分析。房价泡沫可以定义为房地产价格对其价值的严重背离，背离程度越大泡沫越严重。房地产价格由房产价格和地产价格两部分构成，房产利润的来源是建筑工人的剩余价值，从事房地产设计、管理等脑力劳动者创造出的剩余价值更多；土地本来没有价值，随着土地商品化也有了价值。我国房地产价格自2003年以来持续快速上涨，从房价和人均可支配收入之比来看，全国房价包含的泡沫不大但京津沪等一线城市中则存在恶性房价泡沫。我国房价高涨的根本原因在于地租过高，即土地成交价格快速上涨，加上土地成交量的快速放大，地方政府的土地财政收入增加迅猛，出现了地价与土地财政收入双双快速上涨的格局，“圈地价格的剪刀差”成为房地产业超额利润的另一个来源。我国房地产价格高涨的直接原因是其平均利润率过高而吸引了过多的社会资本，而房地产价格的虚拟化和银行等金融机构对其提供的金融信贷杠杆则成为房价高涨的加速器。
我国房地产价格高涨会造成一系列的后果：一是社会资本过度地向房地产行业聚集，造成资源过度地向政府、银行和房企集中，造成了国富民穷，出现了典型的民生问题；二是房价过高乃至出现泡沫，泡沫一旦破灭则会给实体经济带来灾难；三是房地产业作为国民经济的基础行业乃至支柱性行业，资源过度在房地产业聚集会剥夺了其他行业的发展机会，尤其是起着基础性作用的现代制造业，造成了生产性缺失和社会经济增长乏力；四是伴随着房价高涨地价也飞速上涨，形成了地方政府对土地财政的过度依赖，一旦房价泡沫破灭会导致严重的政府债务危机。
因此，要抑制房地产价格过快上涨、让房价趋向合理，首要的问题是控制过高的地租，主要途径有二：一是逐步摆脱地方政府对土地财政的过度依赖，可以尝试通过中央和地方政府的税制改革来实现，让地方政府有更多的财权；二是降低地租甚至使地租为零，土地本身并没用价格，国家大力建设经济适用房就是较好的举措。其次是要实现国民经济各部门间有比例地协调发展，降低社会资本在房地产业的过度集中，让国有企业退出房地产领域，鼓励资本向新兴制造业转移，同时也要丰富投资者的投资渠道并拓宽投资领域，避免过度炒作房地产。再次，抑制银行等金融机构对房地产业的信贷支持过度，合理利用信贷杠杆和虚拟资本，避免金融机构对房地产泡沫的过度放大，同时，银行等金融机构更应对信贷流向进行合理引导和管理，比如更多地支持新兴产业的发展。
房地产经济学论文:房地产市场中的行为经济学分析
一、行为经济学
1、行为经济学的概念。行为经济学是一门运用行为科学的理论和方法研究个人或群体的经济行为规律的科学。从20世纪五十年代起，行为经济学的研究工作在美国等西方国家迅速发展起来。行为经济学作为经济学的一个分支，是适应实践需要产生的一门新兴边缘学科。它将行为分析理论与经济运行规律、心理学与经济科学有机结合起来，发现了传统经济学模型中的错误或遗漏，修正了主流经济学关于人的理性、信息、效用较大化及偏好一致等基本假设的不足之处。它的崛起，既对主流经济学提出了挑战，也对其进行了补充和拓展。
2、行为经济学的特点。行为经济学在进行研究时，通常采用实例研究、实验研究和现场研究，而最重要的方法是抽样、谈话调查，从某种意义上说，正是由于借助了程度较高的抽样调查法和谈话法，才使行为经济学逐渐发展成为一门独立的经济学分支学科。（1）它的出发点是研究一个国家某个时期消费者和企业经理人员的行为，以实际调查为根据，对在不同环境中观察到的行为进行比较，然后加以概括，并得出结论；（2）行为经济学的研究集中在人们的消费、储蓄、投资等行为的决策过程，而不是这些行为所完成的实绩（如花了多少钱，存了多少钱等）；（3）行为经济学更重视人的因素，因此也可以认为它是管理方面的经济学。它分析研究经济活动的心理上的前提条件，例如人们在做经济决策时的动机、态度和期望等；（4）行为经济学研究的成果是以实际经验为根据的，它有助于修正传统经济学的某些基本假设，像关于理性行为人假设、效用极大化的假设，等等。行为经济学在利用心理学及社会学的成果方面已取得长足进展。
3、研究行为经济学的作用与意义。行为经济学对管理、金融、营销、政府宏观政策的制定都有显著的影响。行为经济学是在心理学的基础上研究经济行为和经济现象的经济学分支学科。行为经济学主张用过程理性来代替实质理性，并致力于把被价格、收入等经济变量牵动的经济木偶还原成富有人性的人，使经济学成为研究人的行为的科学。
二、基于行为经济学的房地产市场分析
1、心理预期与“羊群效应”。在我国的房地产市场上，需求可分为投资购房和消费购房，前者又可分为投机性炒房和投资性买房。但无论需求的构成如何，在短期内，需求各方都存在着“买涨不买跌”心理。“预期理论”认为，人们的获得和损失是相对于“参照点”而言的。在房地产市场中，参照点就是人们对房价的期望。假设房价一直上涨，人们若现期以低价买房，则末期高涨的房价就是“获得”；反之就是“损失”。因此，在长时间房地产积极看好的舆论影响下，消费者对于房价的参照点不断提高，很容易产生一种急躁与盲从的心理，从而产生一种“羊群效应”：房价越涨，越要跨级消费，借钱买房；买的人越多，越要加入到买房者之列。结果便是房价持续攀升，直至需求不能给价格足够的支撑乃至产生泡沫。因此，人们心理预期是在供求关系背后影响价格的决定因素，预期的改变造成了市场的波动性，而“羊群效应”起到了放大波动效果的作用。同时，启发式偏向说明了心理预期的形成过程对于决策环境的依赖，而决策环境则包括决策者所面对的政策导向、群体压力和舆论环境等。
2、投机心理与市场泡沫。与股票市场类似，房地产市场也存在着同样的泡沫。房地产市场泡沫的较大特征便是房价的高涨与消费者的购买力相脱节。从市场参与者的角度来看，除了普通购房者，其他参与者都从不断攀升的房价中直接获利。中央政府一方面缩小土地供给；另一方面却享用着由于房价虚高所带来的经济高速增长。地方政府把握着土地一级市场，高地价和高税负收益的利益驱动，使其成为高房价的坚定支持者、房地产开发商的忠实伙伴。房价上涨使商业银行在短期内将获得更多的利润，从而形成了商业银行的信贷与房价攀升互相刺激、互为因果的局面。开发商作为土地价格的接受者，一方面高价格增长使其形成了高利润回报的预期，从而采取一切方法抬高房价；另一方对购房者鼓吹房价上涨，改变购房者的参照点。炒房者则形成了虚假的需求繁荣，放大房地产市场的潜在风险。综上，房地产市场的各方参与者共同造就了房地产的市场泡沫，多方的投机心理共同吹大了泡沫，形成所谓的房价泡沫、地价泡沫、供求泡沫和资金泡沫，直至“蝴蝶效应”的发生。因此，房价的持续上涨是由参与多方的投机心理所造成的。正是这种投机性行为所形成的泡沫，增大了房地产市场的波动性。
3、市场波动的形成机制。行为经济学认为人是有限理性的，强调将“行为决策”引入传统的经济学分析框架。心理预期、“羊群效应”、投机心理等因素是造成房地产市场波动的深层原因，以下就这些因素之间的关系以及它们如何系统地影响房地产市场做进一步的阐述。非理性繁荣的形成机制归为四类：引发性事件、反馈性的机制、“新时代”的经济思想和“心理依托、从众行为”。
我国房地产市场的引发性事件主要有：国家刺激消费、加快经济建设的主旋律激活了房地产市场的投资热情，各地纷纷把房地产作为支柱产业；同时，我国经济的持续快速增长，使人们形成了积极的预期，加之媒体的报道和地产商的鼓吹，都推动着房地产市场的繁荣。就此而言，国家的政策导向是房地产市场中最为主要的波动源。同时，房地产市场存在着反馈机制：当看到过去的增长，参与各方会调整自身的信心和期望。从而引起需求的增加，这样最初的价格上涨的结果又反馈到了更高的价格中（正强化作用）。第二轮的价格增长又反馈到第三轮，以此类推。反之亦然。反馈机制起到催化剂的作用，它影响着房地产市场波动的振幅。是“心理依托”和“从众行为”。
综上所述，政策导向或其他事件引发了房地产市场的波动，形成了波动的源泉；消费者依托于近期的价格做出行动选择，确定了波动方向；价格的反馈机制、消费者的从众行为则决定了波动的振幅和影响范围。
三、从行为经济学角度分析消费者购房行为
我们可以将认知、信息、环境理解为影响或决定理性选择行为的三个基本要素。消费者在购买房产过程中的理性选择行为，根源于收益和风险的比较。消费者在处理每一项交易时，风险和收益会促使他进行认真的理性思考，他要对市场的信息和环境的不确定性进行调查和分析。但是，房地产市场的不确定性常常会干扰个体的理性选择，当个体受不确定性因素影响而无法对风险和收益做出清晰的判断时，他就有可能放弃理性思考而在感情机制的作用下作出选择。这里所说的感情机制，是外部环境诱导、直觉判断、历史经验、从众心理等的综合体。
一个相对成熟的理论在描述某种社会现象时通常是以该种现象的基本表现形式为基础的，至于该理论研究的侧重点，则是可以选择的。个体选择行为时而理性、时而非理性的情景，还表现在理性选择向非理性选择的转化方面；或者相反，先采取非理性选择后却因发挥了自己的认知、对信息和环境等不确定性做出了分析和判断而采取理性选择。
四、如何运用行为经济学监管房地产市场
基于以上行为经济学的分析，为有效控制市场的波动性及房地产市场的监管提出了新思路。
1、监管的对象和重点应有所改变。从房地产市场波动的形成机制来看，监管的对象应包括所有的参与者，包括政府自身、商业银行、开发商、炒房者和购房者，而非其中之一或几个。可以针对不同的参与主体采取不同的措施，但措施的根本目的是一致的：改变参与者非理性的心理和行为。
2、监管的手段和措施应更加多样。在明确了房地产市场波动性的深层原因后，政府可以通过令非利益相关者的参与来改变参与者的心理因素。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
房地产经济学论文:房地产泡沫效应的经济学分析研究
陈海秋（译）
阿伦・格林斯潘认为目前的房地产市场存在着一定泡沫――几年前他也曾指责与高科技相关的证券市场存在着“非理性的增长”。联想到1997年底到2000年3月，纽约股市的市值增加了5.5万亿美元，其中11只最主要的科技股占了增加额的一半。2001年3月14日，道琼斯工业指数开始跌破10000点，达到13年来的低，纳斯达克已由5000多点跌到2000点以下，接着又跌到1700点以下，损失惨重，美国高科技股泡沫破灭。那时美联储频频加息，挤压股市泡沫，促使了高科技股市回归理性。现在，联邦基金利率每上涨25个基点，都伴随着人们对地产泡沫是否形成的进一步猜测，以及美联储挤压房地产泡沫的疑虑。这种现象阻碍了债券投资商的脚步，同时也使抵押贷款利率一步步地上涨――目前已经上涨到与缓慢复苏的经济不相符合的程度。房地产价格仍然在以远远超出预期的速度增长――目前已攀升至租金成本的很多倍。
过去两年的大部分时间里，普通的小投资者们――他们中间有些人正是因为经济结构转型或者说衰退才被迫提前退休――已经开始极力追捧房地产市场的种种优越之处。这些小投资者们以前也曾极力鼓吹首次公开发行股票（IPO），他们在1998-2000年之间对高科技股票评价也非常高――那段时间恰恰就是在泡沫破灭之前。目前，购置第2套住房对很多家庭来说似乎已经成为一个不可错过的投资机会。当然，我们很清楚的记得，当年我们的邻居、朋友将资金投入飞速狂奔的网络经济、通信产业和全球性的电信公司的时候，那是怎样一个景象。这些投资对象被疯狂追捧同时疏于监管，他们是高科技产业经济泡沫的助推器，储蓄组合甚至养老账户与这些投资对象相比都失去了价值。当年那些在鸡尾酒会上吹嘘首次公开发行股票利润如何之高的朋友们在面对现在房地产市场时，都变得沉默了。
现在，我们听到那些并非专业的小投资者们又在开始商量着某种赚大钱的内部途径，但遗憾的是，他们并没有把现在低利率推动的市场与10年的经济低迷和强迫性的利率提升联系在一起考虑。目前，房地产市场的投资者主要分为几大类。大量的金融机构介入其中，如养老基金、保险公司、房地产信托投资基金等等。大部分投资者青睐于商业地产，房地产信托投资基金及其与住宅开发商组成的合资公司开始大举进军商品住宅和多户型住宅项目。尤其是房地产信托投资基金，其给与个人投资者的利润回报要远远高出一般的股票分红，这种现象在高科技经济泡沫破灭之后5年来是从未有过的。公众拥有房地产信托投资基金的数量通过共同基金或者经纪账户保持着持续增长。
个人投资者也可以投资于那些大型房屋建造商――这些企业正在积极地购买农田和废旧的商业及工业地产，甚至已经把触角伸到了新修建的洲际高速公路，利用其周边的土地开展建筑项目，通常都包含游泳池、俱乐部会馆及其他设施。便宜的燃气、优惠的汽车信贷条件、便利的抵押贷款等等客观条件都使得人们能够从租用住宅、老房子、高层公寓中搬出来，搬进富有戏剧般的梦幻色彩大房子里，这些大房子要带有两个宽敞的客厅、高高的天花板、大大的后花园……或者搬进联排别墅，告别过去拥挤的空间，享受高高的屋顶和一系列配套设施。至于那些旧房子和高层公寓，则可以成为年轻家庭负担得起的新居所，从而告别拥挤吵闹的城区。这一切听上去都是如此的美妙！
一、低利率和高需求是新的房地产投机者推动房地产泡沫的基础
房地产泡沫的形成要有一系列的基本条件，这些基本条件主要有两个：较低的利率和较为旺盛的需求。较低的利率使得房地产的投机者和实际需求者能以低成本支付住房低押贷款，较高的住房需求使得房地产价格上升成为可能。
但是应该注意到，真正的泡沫，是被那些新的投机者们吹起来的。这些投机者从两个不同的角度来发力，但最终带给房地产价值的影响却是基本相同的。
“自助型”的投机者很快发现了在新一轮行情中建立一个房地产帝国的可能――他们积极购入那些被取消了赎回权的或者是价值被低估了的住宅房产。通常这些投机者与当地的房地产经纪人和房地产承销商合作，选择那些价值被低估的房产加以重新装修，以期获得高额回报。
当然，这种投机方式获得的回报取决于每一个环节增加的价值，取决于投机者套利的能力，取决于投机者讨价还价，降低交易费用和房屋翻新费用的能力，但是只要利率仍然能维持较低的水平，而房屋售价又不是太高，这种投资策略就会奏效。购房首付款可以通过低利率且免税的抵押再融资及低利率的房屋抵押贷款来解决。这套投机策略的回报是明显的，但也不乏损失，而且目前来看损失的可能性越来越凸显出来。整个这一系列投资活动就像是击鼓传花，花落在谁手里，谁就会赔得一塌糊涂。
第2类投机者注意到旨在迎合婴儿潮一代口味的奢华社区越来越多，并且从这中间嗅到了机会。据联邦住房企业和观察办公室日前公布的数据，2004年，美国房价大幅上涨，平均涨幅为11%，创下1979年以来的新高。其中，内华达州在赌城拉斯维加斯的房产市场强劲需求带动下，全州房价一年之内上涨了32%，涨幅居全美之首，夏威夷、加州和哥伦比亚特区的房价涨幅也达20%。美国南部和西南部的“阳光地带”、水岸、山脚以及美国东海岸和西海岸沿线的有些房屋价值近3年来已经上升2-3倍，原因就在于低利率的抵押融资、低利率的房屋抵押贷款、买断工龄的提前退休还有积蓄已久的对于购置第2套住房的渴望。这样一个淘金热似的局面让房屋租赁者都开始蠢蠢欲动，谋划着将自己的小型住宅或高层公寓推向市场以求获利。而投机者们更是坚信，凭着自己的洞察力，能够在这一轮淘金热潮结束之前取得巨额的利润。
二、提高利率是紧缩房地产市场的有效途径
阿伦・格林斯潘是我们对抗通货膨胀的伟大斗士。持续不一致的经济统计数据让人们不得不去怀疑目前的通货膨胀究竟到了一个怎样的水平，即将卸任的美联储主席应该为将来要发生的事情负责。
的确，房地产泡沫与通货膨胀、利率都有直接的关系。推动通货膨胀的原因多种多样，从美联储的态度看来，现在的美国可能处在通货膨胀率正在快速上升时期，房地产正像前几年的高科技泡沫一样，是推动这次美国通货膨胀率上升的主要原因。而降低通货膨胀率就可能降低经济增长，减少人们在房地产上的投资，同时使得房地产投机者的成本提高，挤压房地产泡沫。现在，我们可以从美联储调控利率的步伐来猜测挤压房地产泡沫的路线。美国消费者越来越依赖住房抵押贷款来为他们的消费提供资金，抵押贷款利率上升将会引发消费支出的降低。最近的调查数据显示，消费者靠房屋抵押贷款而增加的支出高达6000亿美元，相当于个人可支配收入的7%，而2000年和1994年的这一比例分别仅为3%和1%。联邦基金利率“以稳定的步骤”上升25%，这毫无疑问地会提升短期伦敦同业拆借利率，相对应的，那些大银行也会提升自己针对浮动利率贷款的优惠利率。这样做的后果是降低消费者购买欲望、减少大金额采购项目，并最终导致制造业存货增长，长期来看会影响未来的产出。可以看出来，美联储计划让利率在5年期、10年期和30年期国债利率之间浮动，继而控制受利率影响的抵押贷款数量――尽管这是有待证明的，但美联储的做法看上去真的是计划让房地产市场陷入紧缩，而不是让贫血的经济步伐慢下来，或许这是因为房地产价值很大程度上代表着个人资产净值，目前来看还代表着可支配净收入。
2005年春天的前几个星期，综合经济成长报告将美国10年期基准国债收益率从4.40%提高为4.65%。这使市场对10年期、30年期国债和抵押贷款利率预期都提高了。大的房地产投资者和开发商们都开始考虑如何处理手中的存货和在建项目，并考虑今后的发展前景。6月上旬，报告指出消费者价格指数和生产者都有下降，经济增长疲软，美元处于相对强势，这些消息对债券市场和房地产市场来说可谓利好。这里预期在继续发挥着重要的影响，消费指数的下降和经济增长乏力，给美联储继续提高利率增添了压力，降息或至少是保持利率不变似乎成了联储合理的选择。以至于一位颇有胆识的官员建议美联储在6月底的会议后就该停止提高利率的计划，并把10年期国债收益率降低至3.85%。
执着的格林斯潘在国会听证会上阐述了长期低利率带来的问题――低利率毫无疑问会影响抵押贷款利率。10年期国债利率依旧低得让人无法理解，格林斯潘坚持，并且暗示了他的意愿――要让短期利率持续上升，直到目前过于宽松的利率环境回升到一个比较合理的水平。这一过程的需要持续的时间目前还无法预计，但一旦达到了
预期的目标是可以被发现的。上述内容就是所谓的“格林演说”。
三、利率变动与住宅需求之间关系的市场反应机制
从目前的趋势来看，债券利率和抵押贷款利率都在升高，那么我们从房地产市场上又能看出些什么呢？
首先，利率调整这种货币政策的效应有一定的迟滞。这些迟滞表现在已经购房者不会因为利率的提高而导致低押贷款利率的提高，及时把手中的房地产卖出去；也有的因为购房合同还没有到期，必须要执行合同，这样利率提高的政策就不会立即发生明显的作用。
其次，在正常的政策效应迟滞过后，新的住宅开发和建设都会戏剧性的减缓，同时，符合抵押贷款条件的首次购房者数量会减少。前文中提到的投机者中有些会不得已以低利润或零利润售出手中的房产，其他的则会赔钱。借入浮动利率抵押贷款的自住和非自住房产拥有者，在目前利率调整的环境下，会发现自己的处境相当被动，有些甚至不得不选择重新住回小房子。筹资的困难、合格消费者数量的减少，让房地产市场供给相对过剩，价格也出现了下跌――但在品质住房领域并非如此。一般的针对高收入贷款者的放贷风险比率可高达90%，这听上去让人很舒服，但事实上放贷者和评估方现在都倾向于高估物业价值。在高利率环境下，在银行紧缩银根的放贷评估准则下，曼哈顿区的一间两室公寓可能被评到130万美元，这足以让购房者和大部分投机者望而却步。当然，一些潜在的住宅购买者会拒绝高房价，转而选择省下首付款并且宁愿选择高租金也不选择高持有成本――尽管这样的成本可能最终会带来较好的资本回报。如果消费者调低对市场的预期，不期望自己的股票红利能永远上涨，也不期望用“巨无霸似的贷款”换来一栋“巨无霸似的豪宅”，市场价格可能会保持稳定或稳中有降。事实上，一些市场上新开发的高层公寓项目已经出现了上述迹象。
四、利率与商业地产的关系
商业地产事实上也受益于投资热潮和低利率环境――尽管受益程度可能比住宅项目稍低。新开发的住宅项目需要周边有零售中心配套，同时也需要旧中心的现代化改造。低贷款利率同样也对新的工业地产和写字楼项目起到了推动作用。在近20年的低迷后，房地产市场供给重新又活跃起来，而且并未伴随实质性的通货膨胀现象，这不能不说是低利率带来的一个良好效果。
在一些新的市场中，写字楼和工业地产的租赁业务开始繁荣起来，但总的来说这部分业务依然稳定在城市中心商业区和那些主要的郊区市场。由于机构投资者从股票和债券中获得的回报越来越低，因此投资越来越多的转向房地产市场――统计显示，机构投资者投向房地产市场的资金占其总投资额的比例已由原来的3-5%上升到目前的8-12%。这些现象都意味着可能有越来越多的资金在追逐同一处房产，越来越低的资本化率以及越来越低的投资回报。类似于个人住宅市场的投机者――投资的基本前提是认为资本参与能够获得巨额利润回报。通过低成本的抵押贷款可以获得更高的杠杆投资效应，更有利于获利，但是，许多大的机构投资者都在控制投入，同时把贷款率控制在60-65%，相比之下，一般的企业投资者贷款率都高达80-85%。持有大量资本的对冲基金和非传统的房地产投资者进入市场后，提供的夹层融资和补充融资也使投资杠杆效应进一步提高。
最近的房产交易显示营业收入相当的高，而与此相对的，租赁业务收入提高的前景有限。这就意味着，特定区域的特定房产可以经过改造实现商住两用，这样一来租金业务和销售收入就不构成矛盾了。
五、利率的变动对房地产与宏观经济的影响
美联储现在越来越重视利用利率来调节经济了。但是利率对于经济的影响是复杂的。一般说来，商业房地产市场的价格主要受两个因素的影响。其一是过去十几年来年美国房地产投资信托基金（REITs）市场资本值的增加，增强了商业地产市场的资金流。美国房地产投资信托基金的市场规模从1991年的90亿美元，以每年增长速度增加。另一个影响商业地产价格的因素就是美国十年期国债收益率创历史新低。近年来大量资本流入商业地产市场与低利率和投资选择单一有关。纳斯达克泡沫破裂之后，人们开始关注不同资产类别的风险/回报比较，他们看到房地产市场有利可图。于是利率成了一个“巨大的引擎”，推动人们进入商业地产俯拾巨利。
较高的利率不仅会影响未来的发展，而且，商业贷款利率的重新设定会在经济扩张之前压低租金。较高的利率会降低企业利润，同时，低利率会导致消费需求萎缩，直接影响销售增长。在这种背景下，较高的租金水平会促使承租企业将自己原本可能分散在各地的业务合并于一个地点以减少租金成本，当然，这个过程会带来裁员。紧缩的银根和房地产市场上资金流动的减少会轻易使经济接近衰退边缘。
如果我们审视过去几年的经济运转情况――从合理的高利率以及蓬勃的股票市场到伴随着高失业率的低迷的经济，似乎可以发现，美联储为衰退的经济增添动力的办法就是将利率降至历史低水平。例如，自2001年第4季度以来美国经济增长的主要原因是私人消费的强劲增长，而促进私人消费强劲增长的主要因素有，住房抵押再贷款（refinancing）、零息汽车贷款、商品销售打折、减税和退税、燃料价格的下跌和历史少见的低利息率。这种措施的直接后果就是股票市场的缓慢复苏和房地产市场的泡沫。现在的问题是，如果把利率恢复到以前的从理论上看较为合理的水平，现在的房地产泡沫就会破裂，但是与此相伴的，美联储为了拯救上一轮经济衰退而提出的低利率措施也将走向终结。
六、从上一轮经济衰退看目前房地产的走向
1980年受里根减税刺激，美国房地产投资大规模扩张，1980年商业银行房地产贷款占贷款总额40%。1986年国际石油价格暴跌，1987年股市“黑色星期一”加速房地产萧条，23个大城市房屋空置率为20%。通过机构关闭和银行信贷收缩，美国房地产泡沫破灭了。目前的情况与20世纪80年代后期房地产市场的崩溃有很多明显的相似之处：大量的个人投机者随着专业投机者、国外的企业投资者和小的商业投资者一起涌入房地产市场。人们对房地产市场的迷信程度甚至堪与算命师和选股师相比；生怕失去投资机会的淘金热潮；过热的银行信贷；资金贷款人和借款人都过于关注未来可能获得的利益，而忽视了眼前利率调整可能带来的风险；没有对借款者的现金流加以足够重视，尤其是对1946年出生的一代人和那些提前退休的人――这部分人的现金流事实上是不够安全稳定的；过热的股市催生出的投资思想影响了房地产市场――这种思想认为房地产本身并没有什么稳定的、合理的价值水平，房地产价格的变动方向只有一个――就是上涨；坚信投资房地产是永远有利无害的，而且房地产投资能够不受周期性的经济波动影响。
当然，这并非意味着目前的状况将重复1987-1995年间银行破产、信托公司陷入困境、发展停滞的可怕局面。美联储应该富有远见，应该认识到他为了平抑新一轮通货膨胀而采取的措施应该是多样性的、多角度的，而不仅仅是抬高利率让消费者感到难受。上次房地产市场低迷受到了1986年的税收改革法案深刻影响――这部法案不鼓励个人投资，同时通过影响房产抵押出售使整个市场陷入萧条。毫无疑问的，抑制投机行为是个值得称赞的目标，但是美联储不应该把利率推升到过高的水平，以至于影响到经济健康运行的程度和整个房地产市场的资金流动性。强制抵押品赎回、拍卖，房地产减值、增值，房地产市场资金流动等等这些问题不应该受到旨在抑制通货膨胀的政策的不良影响。
七、对于合理的利率水平的探讨
利率的变化无论对房地产的投机者还是消费者的收益都会产生直接的影响。房地产的相关者和其他经济组织应为利率的变化导致他们经济行为的改变，这种改变可以促进经济繁荣或衰退。如果提高利率，可以挤压房地产泡沫，但有可能导致经济衰退；如果要抗击经济衰退，就要降低利率，这有可能推动房地价格上涨。那么究竟怎样的利率水平才是合理的呢？美联储的官员说合理的利率水平到来时我们自然会感觉到，是否真的是这样呢？根据理论定义，合理的利率水平应该能够使市场上的投机行为与消费行为取得平衡，既要保障投资需求不会过热，又要维持市场活力。很显然的，这样的利率水平依赖于人们的预期水平。如果消费者预期经济发展势头很好、市场价格会持续走高或者自己的收入会提高，那么他们就会愿意在高利率环境下贷款购买房地产、轿车还有液晶电视之类的商品。这种情绪在20世纪80年代初是十分普遍的，1981年时的优惠利率高达21%，抵押贷款和汽车信贷甚至可以容忍16%的高利率。但也就是从那个时候开始，美国的经济状况发生了根本上的转变，普通消费者的收入也不再可能以每年10%的速度递增。支撑着美国经济正常运转的正是那些已经退休的或正在工作着的普通消费者，因此，考虑到他们有限的收入，利率确实应该恢复到一个合理的较低的水平。
能源消耗量上升到正常水平的两倍，而且没有任何降低的迹象，这种背景下，7%的优惠利率出台了，与之相伴的是接近6%的浮动利率和7%左右的汽车信贷利率，这样的利率水平会将自由可支配收入引入市场――自由可支配收入正是投机行为的资本基础。但是，一旦发现消费者购买力下降，失业率重新抬头，美联储官员们短暂的成就感就会消失殆尽了。新的经济发展模式下，新的工作机会在不断出现，而与之相矛盾的是，整个社会的可支配净收入却是在不断下降，因此，如果要避免拖欠贷款行为出现和房地产价格侵蚀，6.25%的优惠利率和4.25%的国债利率可能还是显得太高了。或许，合理的利率应当更低一些。
八、可资借鉴的澳大利亚经验
房地产崩溃给美国经济上了惨痛的一课，尽管美联储看上去并不为此担心。我们从别的国家也可以学习到类似的经验，比如近年来澳大利亚稳中有降的房地产市场。当然，由于两国现实情况的不同，我们不能将美国的市场与澳大利亚对比，但是这种比较是有借鉴和学习价值的。澳大利亚在经济衰退期间，失业率曾高于10%，利率则高达17%，在这之后，1997年，房地产价格开始缓慢上升，失业率开始下降，与此同时，澳大利亚储备银行开始调低利率。加之澳大利亚税法对房地产市场收入比较宽容，房屋净值贷款为针对房地产市场的投机活动提供了资本支持。
从2003年开始，澳大利亚联邦各储备银行开始酝酿调高利率，同时开始强迫借款者向银行证明其还贷能力，这无疑提高了放贷标准。2004年底，澳大利亚开始提高利率，至今已加息3次，每次加息25基点。这一措施明显软化了房地产泡沫，但并未使之破裂。过去几年澳大利亚的房价年均上涨20%，而目前全国平均房价仅上涨了0.4%，其中悉尼上涨了0.2%，而墨尔本下跌了5.2%。提升利率带来的较大影响是受投机需求驱动的房地产投资骤降了10%――这一点从美国的现状也可以看到，同时，房屋净值贷款几近停止，直接导致了消费者支出下降，人们开始关注未来利率继续提升可能带来的影响，消费支出下降带来的失业现象也开始出现。时至今日，基本可以判断澳大利亚的房地产市场实现了软着陆。
九、对美联储下一步所要采取的对策的建议
对澳大利亚来说比较合理有效的利率，放在美国可能就显得太高了，而且，消费者价格指数上涨仅仅是一份临时报告得出的结论，单凭这个判断经济过热，继而决定摧毁整个房地产市场的价值，这样做付出的经济成本实在是太高了。利率问题永远是个悖论，理论上看来无懈可击的利率升降措施有时候会带来灾难性的后果。
所以，美联储现在真正应该关心的并不是如何把房地产价格压低，或者提高利率以惩罚那些投机者，而是如何采取措施给高涨的投机需求降降温。如可以通过强制证明借款者还贷能力来提高放贷标准――当然这一措施在目前看来显得为时已晚了。但是中央银行系统还可以采取些别的措施――如根据借款用途来决定放贷政策，这就像证券市场上通过收取保障金来抑制投机行为一样。这样一来，银行可以要求那些出于投资需求购置房产的借款者提供更高的净资产额作为担保，同时，通过对二次抵押贷款和房屋净值贷款加以限制来抑制投机行为。这些措施都能够使房地产市场泡沫逐渐萎缩下来，同时降低了利率政策引发消费者损失的风险。
注：本文译自2005年8月的《房地产金融》，原作者：（美）吉尔・桑德勒。
（作者单位：中国社会科学院当代中国研究所。作者为博士、助理研究员）
房地产经济学论文:对房地产问题的经济学理解
一、房地产涨价不影响社会成员中低收入者的利益
低收入者从来就不可能是买房一族的中坚力量。不错，低收入者也需要有栖身之所，然而，正是因为收入不高，他们不会对栖身之所过分挑剔，甚至不奢望拥有房产，更没能力进行房地产投资。因此，房地产价格变动对低收入者不构成直接的影响。
那么，房地产价格变动带动相关物价变动会不会对低收入者产生间接影响呢？答案同样也是否定的。低收入者是社会分配体制中的弱者，但这并不等于说他们就是的弱者，在劳动力市场中他们有着强势的一面。低收入者是社会劳动构成中不可缺少的组成要素，多从事最基本的低层劳动。没有了低收入者，这个社会在很多的领域中将没有生产者，也没有服务提供者。因此，在得到至少作为人的最基本的权益要求方面，低收入者有足够的分量向社会提出要求，包括栖身之所。低收入者是靠什么自动获得其基本权益呢？低收入者靠的是流动。如果做人最基本的物资权益都得不到足够保障时，低收入者就会选择离开，即使在有严格的户籍制度约束的条件下，他们也会作出同样的选择，农民工现象就是典型的例子。一旦足够多的低收入者选择离开，社会就不得不做出妥协。换句话来讲，为什么在商品房价极高的地区低收入者没有选择离开呢？只有一个解释那就是：在那儿低收入者的待遇没有越过他们所要求的底线，甚至就其个人纵向比对来看，在那儿其物资权益要求不但没有降低反而提高了。这其实解释了现实中为什么房地产价格越高的地区越是低收入者选择的流入地区。进一步的理解是：正是基于对低收入者的社会妥协（当然还有其他因素），商品房价高的地区工资率普遍要高于商品房价低的地区。地区商品房价低，其居民收入相对较低，商品房价高其居民收入亦相对上升。这种社会群体平衡的市场化调节，一方面维持着低收入者的社会基本物资诉求水平的平衡；另一方面，也给向低消费地区流动的跨地区消费低收入者带来一定的超额物资权益。
二、房地产涨升是自然规律，可引导不可抑制
土地是受到总量严格约束的要素，在社会经济受到激励的初始时期，局部或性的劳动要素和资本都会以相当高的速度递增，而土地的供给往往不增反减。经济学常识告诉我们：当一种要素被严格约束住以后，那么，另外两种要素的增长就必然会被自动强制调节，调节的方式就是相对价格的变化，稀缺资源价格将不断上升。也就是说，土地价格的上涨是我国当前经济增长之必然结果。当然，土地价格的上涨并不一定代表商品房价格必然上涨――土地价格的上涨有可能被土地本身利用率的提升消化。然而，基于对两个方面的认识：1.计划体制下的地产价格几十年来都未曾充分调整，地价（或地租）相对较低；2.前期经济的持续高速增长，资本积累相当丰厚；有充分的理由相信我国本轮土地价格的上涨从其幅度上看正是当前商品房价格上涨的主要因素。那么，商品房价会不会无休止地单向上升呢？可以说在商品房价没有达到其合理匹配时，的确会单向上涨，但不会无休止。一旦地价（地租率）得到合理提升，并且与资本赢利率相匹配时，商品房价格的涨升就会趋于平静。
当然，现实中，市场调节从来就不可能是调节，因此，市场中商品房价只会以波浪的方式逐步迫近其合理匹配值的。这也就是说：商品房价有可能在剧烈的调整过程中表现出极大的调整惯性。而房地产是具有投资功能的特殊商品，赚钱的示范效应很容易诱导人们盲目投入。中国的市场经济运行不久，人们的市场经济意识普遍不强。盲目地抢购会导致巨大的伤害，一旦涉及面过广则会危及社会。自始至终我们并不认为现在某些地区商品房价的畸形上冲是合理的现象。但经济的粗放性高速增长必然导致土地以及土地上房产价格的提高，这是经济规律，也是市场中“看不见的手”在调理人们高效运用土地资源的体现。
我们若盯住商品房价，将思维定格在如何驱赶投机者、抑制投机收益上，采取简单的、表层性的经济手段抑或是僵硬的行政方法，结果却要么徒劳无功，要么约束了经济，压抑了自然规律。比如：在房地产交易环节课以重税。这种方式看似能剥夺投机暴利，打击投机，但同时也导致了对存量房产的严格锁定，客观上造成了对房地产供给能力的抑制，在需求既定的情况下，这种抑制反过来又转化为推高房地产价格的动力。进一步提高的投机收益补偿了税收对投机者的利益剥夺，顺利地实现了税收向最终住房消费者的转嫁。因此，交易环节税不但不能抑制投机，挟着某种程度的恐慌甚至有可能更大幅度地提高投机收益。在这一方面，我们应该理性地承受房产价格涨升所带来的社会压力，戒除简单思维下的社会尝试，借鉴发达经济社会建立在严格税收理论基础上的合理的、成功的方法，从房地产持有方向调整税收结构，规范人们的合理投资行为和房地产的持有行为。除非我们又彻底回到计划经济时代，试图将房地产从投资品的名单中剔除掉是根本行不通的。另外，从维护社会公平的角度出发，大多数市场经济社会从来不将土地地市场化、商品化，这也是我国目前的政策取向，有些地方政府如北京市提出的安居房政府回购就是很具创意性的设想。
三、结论
现阶段房地产价格的持续涨升归根结底是经济滞胀下的资本相对过剩所致。基于这一认识，从长远来看，政府应该通过进一步加强医疗、养老等福利制度的健全和增强其社会覆盖力度，努力增加人民消费信心；同时由于低收入者收入的增长几乎不会转化为对房地产的需求，因此，更应特别注重提高低收入者（下岗、退休工人）以及农民收入，以增强非房地产类的产品需求，为经济的持续发展提供的产能出口，从而拉动内需，提高资本赢利率，进而促进产业资本需求增长，最终从根本上缓解房地产投资需求的压力。从短期来看，政府一方面应该开源节流，大力推进证券市场，特别是债券市场的发展，拓宽资本投资领域，疏导富余资本合理流动；另一方面，要打击非法资金对房地产市场的恶意炒作，改善房地产税收结构，通过房地产持有方向调整税降低房地产持有的资本利得，淡化房地产投资利得期望，疏导和抑制套利性投资对房地产的巨大需求，最终实现房地产行业的平稳发展。
(作者单位：长沙航空职业技术学院管理工程系)
房地产经济学论文:房地产宏观调控的经济学分析
[摘 要] 针对房价的持续上涨和房地产市场的混乱，从2003年起我国开始了长达四年的房地产宏观调控。本文在对房地产宏观调控背景分析的基础上，列举了国家陆续出台各项调控措施，并用四象限模型对其影响效果进行了分析，对房地产宏观调控的效果进行了客观的阐述。
[关键词] 房地产宏观调控 调控措施 四象限模型
2003年是我国房地产宏观调控初显之年，当年6月5日，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”）。自此，长达四年的房地产宏观调控拉开了序幕。
一、宏观调控的背景分析
1.各种因素导致地价和房价持续上涨，房地产泡沫显现。政策因素。纵观我国二十年来房地产的发展，不难发现我国房地产市场还是一个政策市场，政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。自此多年压制的房地产需求迅速释放，需求的增长自然会促进房地产的增长。
需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五规划”达到25.2平方米）的提高;旧城改造，全国每年增量为1亿平方米的大规模旧城拆迁；每年1％的城市化进程；人口增长和家庭结构的变化等等，都会导致房地产需求的增长。
成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76倍～3.72倍。
市场预期。我国经济的持续增长，以及2008年北京奥运、2010年上海世博会和2010年广州亚运会，这些都会象强生剂一样促进房地产市场的持续繁荣。
货币发行量。我国M2（Broad Money，广义货币供给的一种形式）的发行量很大。03年增长19.6%,约3.7万亿；04年增长了大约22％，增长4万亿人民币；05年增长17.6%, 增长约4.5万亿;06年到目前为止同比增长18％左右，
利益集团左右。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。
2.金融体制的脆弱、资本市场的低迷和人民币升值预期，导致房地产投机凸现。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞给房地产投机提供了契机。一方面国有商业银行在计划经济时代留下了大批呆坏账、不良资产等，另一方面历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，于是银行为了迅速降低自身不良资产率，快速扩大房地产放贷规模，整个银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。此外，还有低迷的资本市场和人民币升值预期等因素。
3.政策不健全和监管不力，导致整体市场发展混乱。土地交易市场混乱。我国经营性土地尽管都规定必须通过招拍挂进行土地批租，但由于其的垄断性，使其在市场机制表面下，普遍性地执行着行政性土地资源配置。
房地产市场秩序混乱。房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为，扰乱了市场秩序，严重损害了广大人民群众的合法权益。
4.相对于房地产商的高额利润，住房保障严重缺乏，导致社会矛盾加剧。房地产是否是高额利润行业，一直是众说纷纭，房地产开发商只承认15％左右的利润，但不可否认的是富布斯中国财富排行榜中50％都是房地产商。一边是房地产商的高额利润，一边是因为高房价而买不起房的普通民众。大规模的城市拆迁建设改造、因病残、智弱等原因形成的经济困难家庭、年轻创业者和来自农村的城市新移民等弱势群体，其的知情权、话语权等都得不到有效的保障，社会矛盾加剧。
二、宏观调控手段分析
自2003年开始长达四年的房地产宏观调控，房地产业界人士用“连续的组合拳”来描述其密集性。
1.行政手段。土地使用制度和政策：经营性用地和有竞争要求的工业用地一律实行招拍挂；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；动工开发期满１年未动工开发的征收土地闲置费；中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％;禁止别墅用地批租；建立9个国家土地督察局派驻地方；新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍；土地出让金总额的15%将用于农地复垦和土地整理开发，城镇土地使用税将提高两倍等。
房地产综合开发和综合经营政策：新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；控制品质商品房建设规模；对中小套、中低价普通住房给予优惠政策支持等。
房地产交易政策：房地产交易实行网上备案制；一年内购房转让停办转按揭；上手抵押注销和房屋转移登记，下手设立抵押，不再并办；取得新建商品住宅预售许可证后10日内需销售商品房；未取得新建商品房预售许可证不得预售广告等。
房地产价格政策：对房价上涨过快，控制不力的城市实行问责制。
住房保障政策：加快城镇廉租住房制度建设；大力推行重大工程配套用房;申请动迁必须掌握70％的安置房源；中低收入家庭购房贷款贴息等。
涉外房地产政策：外商房地产企业投资总额超过1000万美元注册资本金不得低于投资总额的50％；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
2.经济手段。针对个人二手房买卖的有：开始征收营业税（购买不足五年住宅对外销售）；个人所得税征、土地增值税等。针对开发企业的有：销售非普通商品住房全额征收营业税和契税；清算土地增值税等。
3.货币手段。针对个人的有：上调房地产按揭贷款利率；对多套房屋购买限制贷款；提高个人住房贷款首付比例；个人按揭贷款总额不得超过总收入的50％等。针对房地产开发企业的有：项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；发行房地产信托必须满足相关申请贷款条件；对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物等。
三、房地产宏观调控的经济学分析
四象限模型可以比较恰当的分析宏观经济因素变化对房地产市场的影响（如下图所示）。
1.宏观调控对商品房的短期影响效果分析。
及时象限的需求曲线向下平移。社会保障政策的制定和推行，经济适用房和廉租房的大量建设和上市，使得一部分对商品房的租赁需求转换为购买经济适用房和承租廉租房，商品房租赁需求相对减少。第二象限的房地产资本化率上升ii绕原点顺时针转动。按揭贷款利率的提高和条件的限制，营业税、个人所得税、土地增值税等买卖环节税率的提升，都会使得在市场商品房租金不变的情况下价格下跌，或相同的房价下租金上升。第三象限的供给曲线cc向左上方平移。土地招拍挂成本的上升，开发贷款利率的上升，土地增征税的清算，房地产金融渠道的单一，法律的健全和管理的规范都会使得在房价不变的情况下开发量减少，或开发量不变的情况下价格上升。第四象限存量调整曲线逆时针旋转。虽然我国每年的城市改造相当可观，但由于我国经济的持续增长，在未来相当长一段时间内，开发量必然会大于拆迁量，造成存量增加。从四象限模型可以看出，在宏观调控的初期，租金下调，价格下调，开发成本增加，假设减少，但市场整体存量还是增加。应该说，国家宏观调控的措施和调控目的从经济学的角度讲应该是符合的。
2.宏观调控对商品房的长期影响效果分析。长期来看，宏观调控对房地产的影响会越来越小。随着我国经济的持续增长和通货膨胀，及时象限的租赁需求曲线必然向上平移；随着税法的健全和房地产的回归理性，租金和房价的比值会逐渐接近社会平均利润率，导致第二象限的房地产投资回报率上升；随着房地产市场的成熟，房地产开发量将会逐渐稳定，但其的开发量在相当长一段时间内还会大于城市拆迁量，导致房地产存量增加。
四、解译房地产宏观调控的几个误区
1.宏观调控的核心是稳定房价而非打压房价。2.宏观调控的目标是人人有房住而非人人有产权房3.宏观调控的原则是打击投机而非投资。4．宏观调控的目的是促进房地产市场规范有序发展而非劫富济贫。
