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浅析经济投资价值:白银价格的宏观经济影响因素对白银投资价值的研究
【摘要】本文是对白银价格的宏^影响因素进行分析，进而得出白银价格的未来大体趋势，最终得出白银的投资价值。
【关键词】白银 美联储 投资价值 供给和需求
一、2014年全年银市场回顾
（一）美联储
2014年美联储量化宽松政策是否退出的决定牵动着市场跳动的脉搏，6月伯南克给出退出QE条件造成金价的大跌，大家纷纷预期9月美联储将开始缩减QE，然而9月公布的利率决策声明却是维持QE规模不变，黄金应声上涨，直到12月美联储才真正宣布缩减QE。2014年QE规模继续缩减已经是板上钉钉的事，而对贵金属市场影响较大的是QE缩减的速度。另外美联储曾表态，只要通胀率低于2.5%，失业率高于6.5%就维持低利率政策不变，但是2013年末失业率意外降至6.7%，离目标仅差0.2%，2014年美联储一次议息会议后，发表声明，美联储继续维持联邦基金利率目标区间在0-0.25%不变，并强调美联储对货币政策恢复正常化应保持“耐心”。而一旦美联储宣布升息，贵金属将面临重创。
（二）全球经济形势
从2013年的表现来看，全球经济正在逐步走出衰退，尾部风险不断减弱。美国经济数据改善，股市屡创新高，美债收益率不断上涨；而欧元区虽然各成员国之间仍然很不平衡，但是总体经济已经趋于稳定；日本实施QE正在发挥作用；中国上海自贸区等经济自由区域也在建立。因此，从2014年开始直至2015年，全球经济将继续好转，但是鉴于美国、欧元区以及日本都未达到其设定的通胀目标，全球范围内的通胀疑虑暂且不会对贵金属市场造成重要影响。
（三）白银2014年价格走势回顾
2014年2月3日至2月21日，乌克兰克里米亚危机深度发酵，加上美国消费、就业数据走弱，推高银价。3月21日至5月30日，克里米亚公投结束，美国二季度经济复苏，加息预期升温，白银走跌。6月9日至7月11日，伊拉克ISIS动乱爆发，白银再度反弹。7月中旬，耶伦就半年货币政策报告两次作证，对就业基调转乐观，白银下半年跌势开启。10月底，美联储10月FOMC会议声明，结束QE，删去此前FOMC声明中关于劳动力市场存在大量闲置的描述，白银10月一交易日暴跌。至11月初，美国经济数据走强，加息预期伴随美经济走强而走强，银价下跌。11月底，印度宣布取消20：80条例中的20%黄金出口限制，以减轻国内进口黄金需求；瑞士黄金公投未通过；黄金大幅下挫，白银跟跌。12月1日，日本主权信用评级遭调降，因担忧日本债务风险；随后日元和金银因避险需求得到大幅提振，市场报复性反弹。12月9日，白银大涨近5%，美股下挫，希腊股市暴跌，因该国大选提前，导致短时避险情绪陡增，白银大涨。12月中旬，美联储12月FOMC会议之前，白银再现大跌，因预期将删去“相当长时间”维持低利率的前瞻指引；加之欧央行担忧通缩风险，暗示宽松，以及日本货币刺激预期加强。
二、白银价格影响因素
（一）宏观环境
2013年以后，贵金属市场依旧围绕着美联储政策导向这一实质性主线运行。每一次利率决议的结果，伴随着市场对下一次决议的预期，成为了过去半年贵金属市场趋势走向的较大牵引力。贵金属市场的低迷，除美联储的影响，欧元区经济不景气、新兴市场货币贬值、中国经济增速放缓、美元兑日元汇率的不断攀升等，都加剧了贵金属的跌势。虽然偶有“战争预期”、“美国政府关门”等突发性事件和中印实物需求的支撑，但也无力抑制贵金属下行的趋势。
（二）白银的供给和需求
白银的供应结构包括矿产白银、再生银回收、政府抛售、生产商套期保值等，出产白银最多的国家是秘鲁，其次是墨西哥，是中国。白银具有硬通货的性质，包含金融与商品的双重属性，可用在工业、珠宝首饰、银器、银币制造上。除了白银的制造业需求，政府购买、生产商对冲、推断净投资等也是白银需求的重要方面。
为分析白银的需求和供应量对现货白银市场价格的影响，整理全球白银调查资料，列出数据如下表，以矿产银和再生银为实际供应量，制造业总需求为实际需求量，分析供需缺口。
从表中结合白银价格走势可以看出，从2005年至2008年，总需求超过总供给，短缺量逐年增加。白银价格也从7.31美元/盎司增加至14.99美元/盎司。但是从2009年至2014年后，白银价格并没有按照供需的基本原理来变动，尤其是在2010年，白银剩余量为43百万盎司，价格却依然走高至20.19美元/盎司。2013年白银短缺75百万盎司，价格缺依然回落至23.79美元/盎司。
（三）美元指数的影响
美元作为黄金和白银价格涨跌的风向标，与二者具有反向变动的关系。当美元走高说明美国国内实体经济发展形势好，人们倾向于选择投资作用明显的股票等金融产品，美元走低时，贵金属的保值功能会被投资者重视，贵金属市场会被看好。
美元指数（USDX）上涨，美元购买力增加，人们会看好股票和债券市场，美指下跌，美元购买力下降，美元贬值，对贵金属的投资会增加。
从近年来的美元指数走势来看，2014下半年开始美元指数一直在上涨，结合美国股票市场的走势来看，人们对股票的市场的预期普遍高涨，致2014年下半年至今，美股市场稳步上升。
（四）美联储议息的影响
美联储利率决议决定了美元的流通量，影响汇率的变化，影响世界主要货币汇率的涨跌，进而影响美元指数，对全球金融市场特别是贵金属市场会产生重大影响。美联储利率决议的内容主要包括何时缩减QE和是否会修改利率指引两方面，美国发生次贷危机以来，为了帮助美国经济复苏，美国实行增加QE的政策，同时大幅削减利率从较高5.25%削减至0.25%。但2013年12月，美国削减QE，美联储的新的货币政策导向开始出现。直至2014年底美联储逐步有规律的退出QE。
通过2014年1月29日以来1年多的现货白银日数据与同时期美联储利率决议公布的情况，通过图形对比的方法，讨论了美联储利率决议对于短线和中长线现货白银投资者的影响，并通过最近一期的利率决议详细分析对现货白银的影响，使得我们对于美联储利率决议与现货白银价格的影响有更加理性的认识。
2014年至2015年美联储利率决议
从表中可以看出美联储议息的表现，议息当日，白银价格振幅在0.25至0.68之间，价格波动较大，说明美联储议息对贵金属市场有直接影响。
同时根据现货白银内盘日价格以及此间美联储利率决议的对照，绘制图线如下：
从图中线条的波动幅度可以看出，美联储利率决议后现货白银价格振幅很大，波动较为剧烈。
以上是从图表上宏观层面直接看出美联储利率决议内容公布后对现货白银的价格影响因此我们可以得出结论，利率决议公布会对现货白银价格产生影响。如果提出宽松货币政策以及降息政策，那么就有利于现货白银价格的上涨，反之则利空白银。现货白银价格走势会因利率决议公布内容不同而不同。
三、结论
（一）白银的供需状况看白银投资价值
从图中看来，白银的供给量呈逐年增加的趋势，而白银的需求量并没有呈现一个有规律的变化，尤其是白银的价格并没有随着供需缺口的增加而上涨。比如在2012年和2013年，需求量分别小于和大于白银供应量，但是其价格却显回落趋势。因此，根据2014年预计的供需情况来看，白银需求略小于供给，白银价格却停留在19美元/盎司的^高水平，并不能反应出白银的投资价值。
（二）美元指数对白银投资价值影响
美元指数从2014年下半年屡创新高，美元购买力持续增加，公众对证券市场的投资预期高于贵金属市场。所以从2014年至今，公众对股票以及债券市场的投资会大于白银市场的投资，在现阶段，白银并不是很好的投资手段。
（三）美联储议息政策对白银投资价值的影响
从美联储近期的动向来看，美国当局正在逐步退出量化宽松政策，并且没有降息的政策出现，对于白银价格的上涨在国际范围内形成一定的阻碍。因此，处于美联储的影响，白银价格短时间内利空，目前白银投资并不是一个很好的时机。
综上所述，结合各方面因素来看，对于白银价格都没有一个利好的因素存在。因此，目前并不适合投资白银。
浅析经济投资价值:美术行业的经济投资价值
摘要：我国最初的美术行业投资价值只局限于类似会计培训、英语培训及简单的电脑知识的普及培训，如何能将美术行业推向我国经济投资顶峰，让其来实现原本价值是本文所需要深思和探研的。
关键词：美术行业；市场机遇；经济投资价值
与时俱进的现代社会如何将美术与经济投资相链接体现较大化价值，将正能量得到较大化提升，让美术如同色彩般的亲近生活使我们的生活更加的多彩多姿。让美术行业在丰富生活的同时更能能走向市场体现经济在市场中的投资价值。
1.美术行业的市场机遇
美术所涉及的范围广泛至极。观赏性美术和实用性美术给市场所带来的经济效益是不容忽略的，各种手绘画、雕塑等已经不单纯的只流通在市场上，不单纯的只充当着花瓶的角色陈列在博物馆、各种文化场所及文化活动中心中被编制，更多的是深入到了老百姓的生活中，成为家中的装饰及眼前欣赏品。科技的提升相对也影响着美术行业的不但革新，随着克隆技术的到来，各种山寨版也相继的诞生并且蔓延，色彩能给人视觉和心灵的慰藉。中国古代画以及各朝代大手笔美术画已被科技真真切切地还原到了老百姓眼前。大藏家珍藏的是不可复制的当朝大手笔美术遗留物，而小藏家则沉浸在自我的美术世界里，不论是否真品唯我独赏。各种美术饰品、衣物、通讯设备的不断推出导致女性、男性的不但追求，各类人群所需要和向往的均不相同，相对适合他们的各类美术要求也均不雷同，人文素养及知识积累的欲望推动着人们对美术要求也更加苛刻，相继更多的美术产品相拥而出。随着国家政府对环境的重视，文化素质的越发提高，上下五千年的古老历程国家已经被世界所认可，越来越多的国外藏家的对东方的迷恋对古国历史的考究牵动并吸引他们的脚步，各种拍卖会相继出列我国古代藏品，古代名画、陶瓷、玉器等已被高价拍出，越来越多的美术产品已深入人心，越来越多的中国观赏性美术及适用性美术产品已被全球所接受并带入到生活中。鲜明的美术艺术彩调捆绑着异度国人的眼球，国际代购店的产生，已远远不能满足他们的好奇心与购买欲望。信息通讯时代的当下，各类电影、电视剧节目的播放、音乐剧、舞蹈剧、戏剧、播音录音剧、摄影片，几乎无所不包让全球都相互的熟知。含蓄的东方人会追求奔放的西方所追求的色彩，同样奔放的西方人也会来体验兵马俑沙场风采、万里长城建筑美术视觉感受。哈尔滨冰雕不可复制，中国不可替代的文化美术艺术已真正走进了国际视野。
2.经济投资价值
工艺美术投资价值方面。工艺美术包括：铸铜雕塑、水晶工艺品、木雕工艺品、纸绳工艺品、树脂工艺品、陶瓷工艺品等。
（1）铸铜雕塑历史长久，技术成熟、有很高的复原性，但铸铜比较容易氧化，收藏者需要细心的护理。故而铸铜雕塑具有很大的工艺美术收藏价值和升值空间。
（2）水晶工艺品是由水晶材料制作而成的装饰品。水晶工艺品晶莹剔透、高贵典雅，不仅有较强的实用性价值同时也可以起到装饰的作用，信奉风水人士们还用其聚财和镇宅，所以深受人们的喜爱。水晶工艺品，用料及其考究、工艺精致精细、具有很高的欣赏和收藏价值。
（3）木雕工艺品是指以木材为原料，根据木材的外观及轮廓进行雕刻而形成的工艺品，木雕工艺品包括工艺性木雕和艺术性木雕两大类。木雕工艺品所在领域也是极为广泛的，人物雕塑、动物雕塑、神话故事、戏剧人物、喜庆吉祥雕塑等多元化的丰富了人们的生活。无疑木雕工艺品成为了我国工艺品市场消费与出口贸易的顶梁柱。
（4）纸绳工艺品，随着社会的进步，生活质量的提高，环保意识的增强，越来越多的纸绳工艺品不断呈现在市场上。例如：礼品包装、各种纸布、纸绳子、纸辫子等。因为纸绳工艺品制作流程简单，清洁环保、大方时尚且美观，符合大众消费口味，大大地推进了纸绳工艺品价值。
（5）树脂工艺品是指以树脂作为主要的原材料，石粉及其他仿古材料经过工艺模具浇注而成型的一种美术工艺品。用树脂制作的工艺品有：山、水、动画游戏人物、玩具、家具、动物、树脂琉璃、树脂玛瑙、装饰物品等等。树脂工艺品透露着神秘、深邃，深受各大藏家喜爱，具有强大的升值空间。
（6）陶瓷工艺品自新石器时代就已经发明了陶器，常见的陶器材料有粘土、氧化铝等。陶器材料的硬度很高，但是可塑性很差。陶瓷工艺品制作工序复杂，可收藏性、观赏性及实用性较高，具有很大的工艺美术收藏价值和升值空间。
结语
本文首先分析了美术行业在市场上所体现的自身价值，通过观赏性和实用性美术所给人类带来的不容忽视的前景现象，连同现代科技相结合推动着各类人群协力创造“新东方”。美术行业将成为经济投资价值的前锋力量。
浅析经济投资价值:经济下行压力下的房地产投资价值
摘 要 随着当前我国经济进入前期政策、消化结构和调整增速换挡的三期叠加阶段，国民经济发展状况已经步入“新常态”。站在长远的角度来看，这对顺利完成我国经济结构的调整是非常有利的，但站在短期角度来看，当前我国面临经济下行压力这一巨大挑战，受这种情况的影响，房地产的投资价值如何判断和分析就显得至关重要，本文对此进行简要论述。
关键词 经济下行压力 房地产投资价值 方向
一、2016上半年经济形势
2016年上半年，在宽松的货币政策、积极的财政政策以及房地产新政的共同作用影响下，我国的宏观经济在持续探底过程中逐渐呈现出企稳的迹象。企业利润增速转正、PPI负增长大幅度收窄、CPI重返“2时代”、房地产类数据反弹。这表明，中国宏观经济不会发生“硬着陆”，其雄厚的经济存量、广阔的纵深空间以及强大的中央政府，决定了中国经济能够承受世界经济“长期停滞”和“新平庸”的冲击。
然而，值得注意的是，在部分宏观经济数据短期趋稳的同时，也出现以下几个方面的变化：及时，“去产能”还在布局阶段，过剩行业产品价格却开始出现大幅度波动；第二，三线、四线房地产“去库存”还没有开始，一线、二线房地产价格却出现上扬；第三，对“僵尸企业”和高债务企业的整治还没有实质性展开，大量高负债国有企业却已经大规模进军土地市场、海外并购市场和金融投资市场；第四，“去杠杆”各类举措刚开始布局，但宏观债务率却持续上扬，部分指标已经大大超过警戒线；第五，“降成本”如火如荼地展开，但各类宏观税负指标却在持续加重，企业总体盈利能力持续下滑；第六，房地产投资增速超预期反弹，各类新开工项目大幅度上扬，但民间投资增速却直线回落；第七，M2增速保持稳定，但M1增速却出现持续上扬，M1-M2缺口持续扩大；第八，居民收入增速持续超过GDP增速，但劳动力生产率，以及企业盈利能力却出现持续下滑；第九，对外投资增速急剧上扬，但出口增速却持续低迷；第十，各类技术指标进步神速，新经济增长动力开始显现，但总体劳动生产效率却依然处于持续下滑的区间；第十一，工业等传统行业有所企稳，但服务业和新兴行业却开始呈现疲态；第十二，政策类投资增速回升，但消费却出现持续回落。
这十二类现象充分说明，中国宏观经济运行依然面临四个方面的问题：一是供给侧改革的着力点还没有找到。二是稳增长政策并没有缓解宏观经济深层次问题，反而出现各类扭曲现象，资源配置效率持续恶化，经济主体的现状没有得到改善。三是经济回落的负反馈机制开始发生变化，经济内生性下滑的压力有所加剧，“生产效率预期下滑”+“投资的预期收益下滑”+“收入增速预期下滑”，所带来的市场型投资疲软和消费疲软开始向深度蔓延；短期产出与中期潜在产出的负向强化机制、超国民收入分配带来“消费-投Y”困局；实体经济与虚拟经济相对收益下滑带来进一步“脱实向虚”问题。这些新难题已经成为中国宏观经济摆脱持续探底困境的核心障碍。四是当前宏观经济的短期企稳构建在大规模政策宽松和泡沫化房地产复苏之上，实体经济与虚拟经济之间的分化，决定了中国宏观经济还没有形成持续稳定或复苏的基础。
二、2016年上半年楼市概况
2016年已接近尾声，一线城市以及部分强二线地市和房市涨声一片。
上半年市场延续了2015年下半年以来的行情。其中，57座城市商品住宅成交2.06亿平方米，同比增长33%，核心及省会城市普涨，部分强二线热点城市表现尤为突出，领涨全国。统计局数据显示，受连番政策“救市”以及15年低基数影响，1～5月全国商品房交易量同比大幅增长。但成交金额增速（50.7%）远大于销售面积增速（33.2%），表明上半年商品房成交中高单价房源占比大幅上升，印证当前市场成交结构上房价快速上涨同时销售主要集中在一、二线热点城市。CRIC监测数据同样显示，各线城市均出现普涨现象，南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量同比涨幅已经超过50%，其中南京、天津更较去年同期翻了一倍。
三、经济下行压力下的市场分析
不难发现，全球央行已经把货币政策宽松发挥到，但经济复苏进程仍然迟滞，而且没有发生大面积通胀，美欧日（包括今日的中国）都需要为走出通缩而战。这一轮的宽松政策之下，大规模投放的货币并未在全球引发经济复苏，而是在货币流动速度下降的背景下落入流动性陷阱和推升广义价格中去。所以，超发的货币很多并没有流入实体经济（民营经济感受尤为明显，信贷宽松民营实体公司融资依旧很艰难），因而也未引发通胀。超发的货币被资产价格所吸收。经济衰退期超发货币，引发了大类资产价格的异动。
随着英国退欧的发酵，中国经济重回下行通道，通胀见顶回落逐步确认，市场对货币政策再宽松预期逐步升温，多数机构认为三季度将迎来至少一次的降息或降准，未来或将迎来一次降息、三次以上降准。这在资产荒的今天对包括一、二线楼市在内的楼市短期有明显带动作用。
同时有这样一个背景，三、四线城市库存问题依旧很突出，所以整个中国有安全度的城市在缩水，这就导致了众多的开发商集中在少数有安全度的城市，即4个一线城市，8～16个的强二线。所以这一轮大家看到地王不是遍地开花，不是多个城市都出现地王，而是在少数城市出现地王地王的集中度越来越高。地王不是遍地开花，而且拿地王的公司比较集中，更大的一块是国企、央企，还有一部分当地的龙头企业。
若切换到财务角度看这个问题，可以认为在房地产行业利润走低的时候，肯定大家会争抢资源，这一点各行各业都一样。资金比较宽松的情况下出现地王是正常的。在利息越来越低的情况下，不拿钱是傻瓜，现在不拿，就意味着把大好河山拱手相让，所以大家看到在土地市场动辄出现三四十家同时参拍，这背后其实是资本的泛滥。当下的市场中央企的资金成本只有0%～2%。上市公司TOP50，增发发债的成本集中在3.5%～6%，部分金融公司（包括保险、投资、金融租赁公司）都手握重金。
按照地产周期循环规律，本轮上行周期在二季度基本见顶，后面两到三季度即将进入的周期是“量跌价升”和“量缩价稳”，之后进入“量价齐缩”阶段，宣告阶段性上涨告一段落。
但是即将到来的新一轮货币宽松政策或将延缓或扭转这一局面，可见的周期内一、二线城市房价上涨动力犹在。由于一二季度需求集中放量，未来周期内需求的再度积累需要时日，较为平稳的成交量将也将放缓上述城市价格上涨的脚步。同时，那些地处大都市圈内的卫星城在下阶段需求溢出的情况下将迎来新一轮上涨。
四、房地产投资价值受宏观政策影响比较大
我国房地产市场受政策的影响非常明显，这是因为我国的房地产市场资金以及土地市场源头上归属于国家。当前，我国货币政策经历了数次的调整中能够清晰地表现出来，房地产市场受货币政策的调整影响是比较大的，特别是存贷款利率政策的调整对房地产市场的影响。2008年之后，我国各大商业银行为了响应政策，纷纷推出了住房贷款优惠政策，包括降低首付、利率折扣等，这些政策带动了房地产市场的大幅回升，受此影响，各大城市的房地产价格迅速上涨，直至供需结构严重失衡。为此，我国政府又推出“限购、限贷”等各项房地产调控政策，房地产市场价格的增速开始下滑。
随着国民经济步入“新常态”，自2012年底，我国全国各城市开始出现分化现象，有些城市房价开始下滑。为此，2013年7月5日，国务院办公厅《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，促进市场需求结构合理回归。2014年9月30日，中国人民银行、中国银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭贷款低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。与此同时，央行还修改了首套房的认定标准。这些政策对于保持房地产市场稳定具有非常重要的作用。2015年中央经济工作会上，是十八大后首次在中央经济工作会上明确提及“房价”。会议明确提出，要鼓励房地产市场消费，化解房地产市场的存量。
虽然不断出台各项房地产政策稳定、刺激房地产市场的发展和繁荣，房地产市场价格确也因此实现了一定程度的恢复及增长（见图1）。
但我们必须注意到，与其他产业政策一样，随着边际效应的递减，房地产市场对政策的灵敏性正在逐步下降。
五、影响房地产价值的因素
（一）政府投资
政府在某一地段的资金投入将直接影响到该地区的交通、就业、配套设施建设，以及房产需求。以英国为例，英国地铁系统的夜行列车（Night Tube）8月通车，连通伦敦市中心和市郊。在过去12个月里，St Johns Wood和Cockfosters两个车站周边房价已上涨9%。租金方面，伦敦3区到6区之间房屋租金在过去两年内增长20%，远远高于伦敦7%的平均涨幅。
（二）商业规模
一个地区的商业发展包括购物中心、娱乐设施、工业园区、办公区建设及产业发展等方面，直接影响该地区的就业、生活质量，人气和经济效益。
以酒店公寓投资为例。作为一种短期租赁形式，这是一种极易受到商业和经济发展直接影响的投资。2015年，美国酒店业投资人在酒店收购、新项目开发和资本项目方面的投资高达破纪录的405亿美元。迈阿密作为美国首屈一指的旅游胜地，每年吸引大量游客来到这里。所以酒店公寓也是佛州最热门的房产投资类型之一。
（三）就业机会
就业C空置率C房价/租金
就业和房价一直都有密不可分的联系。就I意味着人口流动，人口代表住房需求。当房源供应跟不上需求，房价和租金就会出现上涨。
（四）人口增长及组成
人口组成（包括年龄、种族、性别、收入水平）和人口增长是房产投资时需要考虑也经常被忽略的因素，因为它们将影响不同房源类型的需求和房价。
比如如果当地收入下降，孩子们搬离父母家开始独立生活，这对大户型房子的房价会有什么影响？
通过了解相关问题，可以帮助投资者在房产地段、类型、面积等方面作出更加明智的决定。
同时，持续的人口增长意味着不断增加的房产需求，当供应跟不上需求时，房价将不断上涨
2015年Infrastructure Australia澳洲基础设施审计报告，报告指出悉尼2016年将净增8万人口。根据近期人口统计，大悉尼地区平均每户住宅居住2.7个人。假定新增的8万人口也是相同的家庭组成，这意味着悉尼这一年需要额外提供29630套住宅，目前的实际数字仅为22750套，短缺率高达25%。
结果就是悉尼房价猛涨：过去4年里，悉尼房价涨幅高达59%。
六、未来房地产市场的投资策略分析
投资价值的实现依赖于两点，一是房地产价值的增长，二是变现。从目前的房地产市场的投资价值来看，以北京为例，从指数走势来看，目前北京的住宅投资价值仍在增长，这主要是由于房价以及房租的上涨。但是，从真实的成交来看，成交周期的拉长是不争的事实。由于北京是全国房价最坚挺的城市，因此可以预见其他城市的成交周期也在拉长。
拉长的成交周期一方面是由于市场上的供给越来越多，另一方面是由于房价高启，很多需求者事实上不具有真正的购买力。这样就使变现成为一个未来的房地产投资必须要慎重对待的问题。
虽然投资需要谨慎，但由于我国确实处于城市化过程之中，未来依然会有大量非城市人口进入城市，这些人依然需要城市边缘价格相对低廉的住房作为栖身之所。而且，我国社会已经步入老龄化，养老地产、旅游地产依然会有较好的发展前景。
从物业品类上看，住宅投资依然是，商业地产投资前景堪忧，写字楼投资亦得等待下个经济增长周期的到来。在住宅之中，由于土地资源的稀缺性主导因素，别墅物业未来的增长价值依然值得期待。公寓式豪宅随着住宅科技的进步，未来的增值潜力可能会更多地依赖于邻里资源与社交关系的充分挖掘。而作为未来城乡格局重新划分的城郊区别墅，未来会迎来一段时间的价值增长区间。
七、结语
房地产是一个回报率较高的行业，长远来看，市场能将错误纠正过来，挡不住的是潮流，是市场规律。未来10～20年，房地产业的增长并没有结束，市场的恢复是必然的，购房者把握时机找准切入点，及早进入房地产市场才是最重要的。
（作者单位为天津港湾置业有限公司）
浅析经济投资价值:西南证券:经济修复中现投资价值
2009年的投资我们建议分上下半场,上半场关注国内经济刺激政策带来的投资机会,资产配置以债券和政策刺激性行业,如铁路、建筑、医药与消费类股票为主;下半场增加金融、地产和资源性股票。全年关注以新能源、新材料、通讯、生物技术为代表的科技股的投资机会。
由美国次贷危机引发的全球金融风暴导致了全球的经济危机,在反思危机的成因和根源时,全球众多领袖和有识之士纷纷对准了美国华尔街和全球不公平的金融格局。法德领导人甚至提出了重构世界金融秩序,重返布雷顿森林体系的倡议,同时也给予中国更多的期待。
但现实发展趋势却不是如此,美国依然是全球经济和金融不可或缺的霸主,其强大的科技创新能力、超强的军事控制能力仍然是美元霸权的重要支撑。因此,期待对全球金融和货币体系进行大幅重构似乎是不现实的。但面对透支的美国和没落的欧洲贵族,2009年全球经济的复苏仍然举步维艰,经济复兴的重任似乎要落到中印等新兴国家。
因此,2009年的投资我们建议分上下场进行资产配置。上半场以国内经济刺激政策为因,寻找增长超预期的行业和个股进行配置,下半场以美欧经济预期复苏为依据,对科技、外输型行业以及材料板块进行配置。
针对目前的国内外经济形势,我们认为政府在2009年一季度之前,本着“稳贸易、促消费、增投资”的思想,从财政政策、货币政策和产业政策三方面着手,会继续出台新的经济政策达到稳定经济的目的。对于资本市场,也将在政策利多和业绩预降中寻找新的平衡,全年业绩应该是逐季抬高。因此,未来的3～6个月可能是经济的冬天,但也应该有春天的萌芽。
投资者可以在经济危机的安全孤岛中寻找栖身地,在政策刺激的可增长行业中寻找投资机会。在出台的若干政策中,既有对冲型政策(对冲行业的不利因素,稳定行业发展预期),也有启动型政策(为了启动某一经济领域而出台的新政)。对于前者,我们更多关注其可以抵消多少不利因素,从而为研判行业的底部提供依据;对于后者,我们应该更多地看到机会,从而选择投资方向。
在资产选择上,一季度我们建议以债券和债券基金为主,股票和股票基金为辅,二者配置比为6:4,在减息周期结束前减持债券和债券基金;二季度以现金和股票为主,二者配比为6:4,股票资产配置以金融、积极投资性行业为主,逢低吸纳科技股;三季度开始建议加大股票投资,充分享受中国和全球经济复苏的投资机遇,并进行中长期投资,迎接下一轮牛市的到来。
经过市场持续12个月的下行,我国股市出现了若干长期投资价值合理甚至被低估的投资品种。如股息率比较高的绩优蓝筹、高成长的中小科技企业、长期增长的品牌消费企业等。受监管部门30%的平均分红率政策的影响,未来许多公司的分红派息将以此为标准,因此我国资本市场将首次进入股息率为投资回报的价值投资期,按照目前以及未来几年的盈利水平,许多公司的股息率已经高出银行固定期年利率,以此对于长线资金,已经具备投资价值。
尽管受全球经济萧条的影响,我国周期性行业和出口导向性行业的许多公司将面临业绩下滑的风险,但依然有许多非周期性行业的公司和技术经验丰富型企业具备较高的成长性,这类公司的股价受市场系统性风险影响已经被低估,因此也具备了良好的投资价值。
根据我们跟踪的行业价值波动指数看,除石油和天然气开采、黑色金属矿采选、煤炭开采和洗选、医药制造、电气机械及器材制造业、非金属制造和采选等行业外,其余行业均出现行业价值的下行或调整。
