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对于房地产项目成本管理工作来说，展现出的复杂性特点，和其他形式工程成本管理比较有明显差别，房地产项目成本管理涉及的内容比较多，如市场营销、项目开发成本、其他成本等。要想促进房地产项目成本管理水平和质量，需要从实际入手，结合以往工作经验，找到房地产项目成本管理中存在的问题。根据房地产项目建设周期特点，开发过程比较漫长，并且建设周期长，为了保证企业效益，要求企业以保证工程质量和开发周期为根本，将房地产项目全过程成本管理工作落实到位，对成本管理要素进行调整，有效提高房地产项目成本管理水平，为企业创造更多的效益。
1.房地产项目成本管理的意义
作为一个涉及各种内容的系统化工作，在房地产项目管理中，不仅会产生投资行为，也包含房地产项目开发建设行为，所以在实际管理过程中，需要兼顾各项内容。通过加强房地产项目成本控制管理，可以帮助企业获得更多效益，让其在市场竞争中保持优势，获得更多市场份额，给企业健康发展奠定基础[1]。一方面，通过落实房地产项目成本管理工作，能够为企业创造更多的效益。在房地产企业经营发展中，核心目标在于实现经济效益最大化，而通过加强成本控制管理，可以从根源入手，防止铺张浪费问题的发生，促进企业效益快速增长。另一方面，通过加强成本控制管理，可以保证房地产项目建设工作顺利进行，防止出现不必要的施工问题，保证工程质量和效率。
2.房地产项目成本管理存在的问题
2.1初期成本投资认识不足
在房地产项目初期开发环节中，涉及了诸多内容，如项目投资、项目设计规划等，均是房地产项目中重要组成部分，在此环节中，成本费用占房地产项目总费用的3%左右，即便占比比较少，但是将会给房地产项目成本产生严重影响。房地产项目规划设计作为整个项目技术性内容，应该实现科学化投资，让房地产项目决策更加规范与合理。我国部分小规模的房地产企业在房地产项目初期成本规划中，缺乏长远发展目光，甚至在房地产设计清单中，可能会出现数据错误的状况，无法实现对房地产项目成本的有效管控，由此可知，一些企业在房地产项目初期成本投资、决策方面缺少深入认知。
2.2缺乏项目建设全生命周期管理
房地产项目生命周期管理可以根据评估结果找到开发建设中存在的问题，在最终房地产项目竣工交付约定时间内完成，在房地产项目开发建设各个环节中，都会伴随资金流动，所以在进行房地产项目成本管理时，需要从全局角度入手，将其渗透到项目全生命周期中，结合实际情况，从长远发展眼光来注重房地产项目开发建设[2]。但是一些企业对全生命周期成本管理关注度比较低，如房地产项目拆除和竣工环节成本管理比较片面，一些企业还要兼顾其他成本管理工作，整个管理过程比较混乱，无法获得理想的管理效果。
2.3管理体系缺少完善性
房地产项目具备的特点在于开发周期长，成本控制管理严格。在实际管理中，需要保证管理系统化，不可过于注重施工环节控制，忽略其他环节成本管理。在实际中，需要把成本管理理念渗透在各个环节中，而现实情况是，一些企业过于强调施工进度和质量，忽略成本管理，更不会建立相应的管理体系，成本管理机制缺失，无法给后续管理工作顺利进行提供支持，从而影响成本管理效果。
2.4成本管理方式比较落后
在我国房地产企业全面发展中，每个房地产建设企业综合素养和能力各不相同，大部分企业在房地产项目成本预测和管理方式上展现出落后性特点，没有朝着国家化趋势靠拢，更不会在房地产项目投标前后细化成本管理目标。例如，一些企业在房地产项目开发建设中，比较重视投标价格，但是没有把计划成本分配到各个部门中，对具体项目成本管理目标缺少了解。一些企业在房地产项目成本预测和成本规划中，缺少理论基础，一些技术人员只是参与到项目设计、监理等活动中，对施工技术研究比较多，忽略经济考量和成本管理，在房地产项目成本管理方面缺少综合比较与分析。
3.加强房地产项目成本管理的相关对策
3.1从各个环节入手强化成本控制管理
3.1.1决策阶段
在房地产决策环节中，成本管理涉及的内容有两个，一个是房地产项目定位，另一个是房地产项目规划设计。相关部门需要对房地产项目科学定位，在了解经济指标后，科学设定相关功能。如果一些部门在此工作中没有科学定位，或者功能设置缺少合理性，必然会影响房地产项目整体效益，则成本管理效果不理想，违背成本管理原则。企业需要通过对市场发展情况的调查，设定合理的房地产项目开发建设目标，在对市场发展趋势有所了解后，结合房地产项目特点、价格、经营战略等，进一步设定房地产项目投资规划、成本效益等指标。并且，相关部门在进行房地产项目规划和设计过程中，从房地产项目整体角度入手，综合思考房地产项目建设质量要求，从质量、发展前景等多方面入手，创建高质量的房地产项目，根据当地文化特点，更好地满足群众生活要求，创新房地产项目设计，精准定位，给企业创造更多的效益[3]。
3.1.2设计阶段
企业在房地产项目设计环节中，加强成本控制管理，经过房地产企业与委托单位达成共识后，向其展示开发建设成果，其中包含了房地产项目开发建设方向设计、概念设计、布局设计、工程设计图纸等，费用耗费计算需要从这些方面入手。房地产项目设计环节中的成本管理虽然在总房地产项目中成本占比较少，但是对房地产项目整体收益有着直接影响，其总体质量决定了房地产项目今后发展，工程施工建设期限也会受到设计环节影响，要求相关部门合理设计，引导房地产行业更好发展。在设计环节成本管理过程中，相关部门需要采用设计投标机制，通过公开招标方式从中选择最佳的设计单位。通过采取限额设计方式，优化经济责任机制，对房地产项目造价科学管控。通过强化法律意识，合理使用合同内容，减少房地产项目造价成本。
3.1.3实施阶段
对于房地产项目施工环节来说，其作为招投标工作的延伸，是房地产项目成本投放量比较多的环节，更是合同职责履行的主要环节。所以，在房地产项目施工环节中，做好施工过程控制工作，等同于合同履约控制，要求相关部门在此过程中，从三个方面完成成本管理工作。首先，加强合同管理，控制工程索赔。在房地产项目开发建设中，工程变更需要从事前进行管控，主动管理，审核工程变更内容，预测变更给房地产项目整体效益产生的影响，减少损失。如果相关部门没有按照合同要求履行职责，则其他方可以提出相应的工程索赔。其次，从技术层面做好，加强房地产项目投资管理。作为房地产项目开发建设的前提要素，相关人员需要科学使用新工艺、新材料，如果使用新工艺、新材料，需要经过科学计算，确定施工方案。最后，房地产企业应加强施工现场管理成本控制，在广告策划、销售代理等环节，适当地减少投资成本，降低资源消耗。
3.1.4竣工阶段
在房地产项目竣工验收后，需要和建设企业办理结算手续，及时阶段工程款项，加快资金流动，保证房地产项目成本管理目标顺利完成，在某种程度上可以帮助企业有效地规避房地产项目运行中成本与经营风险，让企业在房地产项目中获得理想的效益。与此同时，建设部门需要按照国家及地方相关部门发布的政策和法律要求，做好合同预算与费用定额管理工作，收集工程竣工相关数据，把送审的工程竣工结算用于核实工程量，确定工程施工费用情况。在完成结算工作后，审核房地产项目各个工程款项，展现出房地产项目整体造价情况。竣工环节作为房地产成本控制的最终环节，根据房地产项目结算和核实结果，建设部门在落实好审核工作后，配合业主和其他部门进行审核，提供相关数据和文件，保证竣工环节管理工作快速完成，让房地产项目成本管理更具全面性[4]。
3.2优化项目成本管理措施
在进行房地产项目全过程成本控制管理时，除了要强化成本管理意识之外，还要从以下几个方面优化成本管理措施。第一，完善成本控制管理体系，规范成本控制管理流程，结合房地产项目整体情况，科学制定费用管理计划，加强项目费用审核管理，注重从房地产项目各个环节入手进行成本控制，理清成本要素变化，减少成本偏差。通过制定“周物价信息表”，给后续项目结算管理提供参考。
第二，加强房地产项目成本管理动态考核，例如在企业内部成立专业的成本管理考核团队，通过定期或者不定期的考核方式，对参与房地产项目开发建设的各个部门及人员进行考核，把考核结果当作后续实施奖罚政策的凭证。企业可以通过采用股权激励方式，通过股权挖掘各级人员工作主动性和潜力，调动其该工作积极性，提高其职责意识，努力工作，协助房地产企业更好地完成降本增效目标。
第三，企业也可以把平衡计分卡融入到绩效考核活动中，从财务、学习成长、内部运营、客户满意度等四个维度入手，设定绩效考核指标，从而促使各个部门通过各种方式控制成本，保证成本管理目标顺利完成。
3.3构建完善的项目成本管理体系
在开展房地产项目管理工作时，应该给予成本管理工作高度重视，完善成本控制体系，引导后续管理工作的有效进行。一方面，加强合同管理。合同是对双方行为进行约束的依据，在整个房地产项目开发建设中发挥着重要意义。通过强化合同管理，可以减少双方工作中不规范行为发生，提高成本管理水平。在合同管理中，需要从违约、合同工期、工程结算等多方面入手明确要求，完善责任机制，注重岗位职责科学划分，对于各个岗位职责进一步明确，让各级人员在工作中强化职责意识，防止不必要问题出现。另一方面，加强部门之间联动管理。在开展房地产项目成本管理工作时，如果只是依赖某个部门力量来进行，将无法获得理想效果，所以在实际工作中，应在各部门配合下，成立多部门联动管理组织机构，从房地产项目设计、施工、采购等多环节入手，将多项管理内容进行结合，提高房地产项目成本管理水平，增强企业综合竞争实力，让其在市场竞争中稳定发展。
3.4制定可行性的成本控制方案
成本管理渗透在房地产项目开发建设各个环节中，如果其中缺少明确的成本管理要求和流程，将会影响成本管理目标的完成。再加上房地产企业自身具备特殊性，项目投资规模大，建设中影响因素多，所以成本控制中伴随诸多不确定性，增加成本管理难度，容易引发成本控制风险。一些企业在房地产项目开发建设中，没有选用合理的成本控制方式，在出现风险情况下，房地产无法通过有效对策进行处理，让企业遭受严重的影响。基于此，房地产企业需要科学制定成本控制计划和方案，从当前市场发展情况入手，增强企业综合竞争实力，让成本控制价值在房地产项目开发建设中充分发挥。房地产企业在工程筹备环节中，加强成本预算控制，特别是在项目成本筹划过程中，需要根据项目具体情况，从房地产项目开发建设成本、土地成本等多方面入手，明确工作职责，奖罚分明，真正实现奖励到人，提高各级人员职责意识。房地产企业需要加强内部信息交流，促进部门之间沟通，设定合理的成本控制目标，并加强税收筹划管理，在满足国家法律要求的情况下设置会计科目，将房地产项目开发建设中成本列支具体展现，通过采取税收方式帮助企业节约成本，让财务工作更具合法性和合理性。加强项目资金使用，协调好资金与税收之间关系，全盘项目预算筹划，结合项目筹划方式，将其落实到位，由上级部门督促下级部门有效落实，更好地实现房地产项目预期管理目标。
4结语
总而言之，在当前房地产项目开发建设过程中，做好成本控制管理工作是非常必要的，从房地产项目开发建设各个环节入手，通过强化成本控制管理，能够给企业创造更多的效益。通常情况下，建设部门在房地产项目中获得的效益比较有限，虽然弹性比较高，但是需要建设部门通过采取各种成本控制措施，不断扩大利用空间。所以，建设部门需要强调房地产项目成本控制管理，综合思考给成本控制效果带来影响的各个因素，结合当前房地产项目成本管理中存在的一些问题，提前做好相应的防范与控制工作，在实践中总结经验，优化成本管理措施，提高成本管理水平，满足房地产项目成本管理要求。
参考文献
[1]李俊彪.房地产项目成本管理的现状和措施[J].中国住宅设施,2022(03):55-57.
[2]李文嘉.绿色建筑背景下房地产项目成本管理分析[J].建筑技术开发,2021,48(23):66-67.
[3]段慕华.基于全生命周期理论的房地产项目成本管理分析[J].财会学习,2021(25):102-104.[4]李浩,李莹莹,崔卓琳.基于DANP及变权理论的房地产项目成本管理成熟度评价模型研究[J].住宅与房地产,2021(24):7-10+15.
作者：史海霞 单位：东胜房地产开发集团有限公司
