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现阶段,我国经济发展迅速,很多房地产企业的规模逐渐扩大,更多的财务风险也随之而来,因此控制和降低财务风险变得尤为重要。财务风险在我国房地产企业风险中的占比较大,主要原因是房地产企业缺乏完善的管理制度,没有关注财务工作细节。针对此种情况,本文将对房地产财务风险防范与控制进行分析,以期进一步促进我国房地产企业的长远发展。
1造成房地产财务风险的主要因素
1.1内部因素
内部因素是指房地产企业内部管理以及工作运行中产生的风险隐患。例如,企业的财务管理制度不健全,或者企业的财务管理部门在日常工作中没有严格执行相关行业标准,在分析资金使用数据的过程中,无法向管理层提供科学的数据,都会使企业财务管理的决策存在问题,进而导致后续工作过程中容易发生财务风险。此外,管理人员自身管理水平不高也是财务风险发生的重要原因之一。财务部门的管理人员如果能够及时发现资金使用数据中的问题,就可以规避后续工作过程中的财务风险,为企业经济效益提供保障。[1]
1.2外部因素
外部因素是指除企业自身条件以外的客观条件给财务工作带来的风险。例如,国家政策随时都会产生变化,如果企业不能及时根据国家政策的变化情况采取有针对性的应对措施,那么企业的投资决策就会存在一定的风险。因此,企业必须时刻关注外部环境的变化情况,及时调整经营方式,以降低财务风险。此外,在进行投资融资之前,企业还要对市场情况进行详细分析,以提高决策的科学性,进而合理降低财务风险。
2房地产财务风险的种类以及发生原因
2.1风险种类
2.1.1投资风险
与其他行业相比,房地产行业在投资方面的财务风险较多。房地产投资时间跨度长、管理比较烦琐,日常经营中涉及很多环节,包括投资、建设以及最后的销售等环节,这些环节中的每一个因素都有可能会造成一定的财务风险。以A集团为例,其年度报表显示,2020年,该集团资金流动比率为1.65,与2019年相比提高了0.28,这表明其发展质量有一定的提高。但是,对于房地产行业来讲,最佳的资金流动比率为2,如果一个企业的资金流动比率达到2,就说明这个企业能够合理规避主要的财务风险。A集团2020年的资金流动比率显然没有达到2这一标准值。与此同时,很多企业在进行财务数据分析时,并没有加大对细节的关注力度,导致盲目投资、跟风投资等情况大量出现。此外,大部分企业的管理机制也不健全,在出现风险问题时,企业不能够及时加以解决,最终造成巨大的投资风险,影响企业的经营和发展。
2.1.2筹资风险
房地产企业在楼盘前期投资、后期建设等环节,需要投入大量的资金。但在楼盘销售完毕之后,企业才能够回笼资金。这种长时间的经营,难以保障企业有足够的资金进行发展。在此背景下,为了能够满足自身可持续发展的需要,企业通常会根据市场的变动情况来筹集资金,例如向银行贷款。而贷款往往存在一定风险,一旦国家政策出现变化,就会对贷款的审批产生影响。企业如果不能够及时获得银行的审批资金,那么就可能会面临资金链断裂的情况。[2]
2.1.3资金回收风险
资金回收风险与前面两种风险不同,该风险与企业日常经营联系较小,主要与企业的信用度以及销售情况有关。房地产行业属于服务行业,房价会随着市场经济的变化而变化。市场供求关系会对最终楼盘的销售情况造成直接影响,根据市场经济变动规律可知,当供大于求时,房价会下跌,这对于房地产企业来讲,会造成一定的亏损；若供小于求,则证明买房人数逐渐增加,有限的房源难以满足市场需求,此时房价就会上涨,这会给企业带来巨大的经济利益。信用度与企业的资金回收风险有着非常重要的联系,无论是供大于求还是供小于求,消费者在买房之前,都会有两种选择,分别是全款买房和贷款买房。全款买房是指资金一次性付清的买房方式,这种买房方式可以使企业减少销售步骤,降低相关成本,进而减少后续的资金回收风险。而贷款买房则要求贷款方对购买者的信用度进行核实,若购买者的信用度下降,则代表其不能够按月及时还款。银行不会为那些信用度极低的消费者放贷,这对于房地产销售来讲,也是一种风险,会降低房地产的楼房销售量,造成一定的经济损失,不利于企业资金回收。
2.2发生原因
2.2.1财务管理人员专业知识掌握不全面房地产企业的财务管理人员对专业知识掌握不够全面,没有掌握管理学、经济学等方面的专业知识,所以只能完成基础做账任务。这导致财务管理人员在日常工作中既无法对房地产行业的相关信息和数据进行合理分析,也不能够第一时间发现市场上的情况变动,最终会引发财务风险。此外,财务管理人员的能力水平较差,在面临风险时不能够在第一时间对风险进行科学处理,最终导致整体工作效率降低。
2.2.2财务管理体系不健全
房地产企业的管理体系不健全是企业出现财务风险的重要原因。一方面,很多企业并没有完善资金管理、利润分析、外借资金等制度；另一方面,会计人员在对财务数据进行归纳之后,财务工作者没有第一时间对这些数据进行审核,以致整个企业的内部管理体制难以发挥切实的作用。此外,针对财务风险的控制与防范,企业还需要收集市场信息,以帮助财务人员了解市场状况,避免由于信息不对称而判断失误。因此,企业应该成立专门的信息监管部门,收集资金使用信息以及市场信息,以使财务管理人员的工作更加便捷。[3]
2.2.3财务工作精准度较低
房地产行业的工作（尤其是财务管理工作）非常复杂且工作量巨大。财务管理人员需要对企业的财务数据进行精确分析,进而才能够为企业后续的财务决策以及发展方向的确定提供数据支持。然而,很多企业对财务管理工作不够重视,没有对财务工作的细节进行科学管理,导致财务工作的准确性较低,进而极易引发财务风险。此外,部分企业由于没有配备专业的人员进行科学的市场调研,所以不能够结合市场的实际情况进行数据分析,这样很容易出现盲目投资、跟风投资的状况,埋下风险隐患,不利于企业的长远发展。
2.2.4预算工作不到位
由于房地产行业的资金投入较大,因此财务管理人员在项目开展之前,需要编制详细的预算管理表。然而,很多企业的财务管理人员往往没有先对项目进行详细了解,就开始预算编制,导致最终的预算信息与实际情况存在偏差。此外,在进行预算管理时,企业没有对工作人员的职责进行明确划分,导致很多工作人员不明确自身职责与工作内容。在出现资金去向不明问题时,企业无法第一时间确定责任人。另外,很多财务工作者对财务数据的分析只停留在表面,没有切实地挖掘财务数据的潜在价值,因此很容易埋下风险隐患。
3房地产企业的财务风险防范措施
3.1分析项目方案的可行性,降低财务风险
房地产企业由于资金投入较大且回笼资金时间较长,所以很容易受到外界因素的影响而引发财务风险。因此,房地产企业要想尽可能地降低财务风险,就必须要在项目开展之前,对项目方案的可行性进行分析。在对项目方案进行可行性分析时,企业应要对市场信息进行详细调查,并将调查得到的相关数据信息（如国家政策、当地市场环境、房地产销售情况等）在企业内部共享,确保每一位工作人员都能够了解这些数据信息。同时,企业要加强对资金情况、现金流结构、应收账款等情况的了解；工作人员要对企业的主要业务收入、在建工程以及资金回笼等情况进行分析,在保证现金流畅通的情况下对房地产投资进行研究,从而为企业相关决策的制定提供科学依据。
3.2拓展融资渠道,防范财务风险
由于房地产投资资金需求较大,银行存款很难满足企业的现金流需求,因此房地产企业为了降低财务风险,通常会选择银行贷款等形式来筹集资金。企业通过银行贷款可以在短时间内满足自身的资金需求,但银行贷款对于国家政策的依赖性较强,容易受到政策波动的影响。一旦银行贷款出现问题,企业就会陷入无法偿债的风险。因此,企业在进行筹资的过程中,可以采用拓展融资渠道的方式均摊风险,避免采用单一的融资形式进行贷款。管理层也要随时掌握筹资的进度,在满足可行性条件的基础上,把握好后续投资以及项目实施的时间,以有效防范财务风险。[4]
3.3加强目标市场分析,减少财务风险
房地产企业可以通过加强目标市场分析来减少财务风险。以B集团为例,2019—2020年,受到市场环境的影响,供大于求,房价逐渐下降,该集团的主营业务利润率呈现下降趋势,这说明该集团不适合继续进行资金量较大的投资。B集团的存货周转率在2020年略有下降,2020年之后开始恢复上升趋势。这是因为我国近年来开展了城市化进程的宣传,促使很多农村居民到城市买房,增加了城市购房需求,房屋购买率的提高使得该企业的存货周转率提高。同时这也说明该集团在2020年取得了良好的经济效益。因此,在分析市场情况之后,企业还需要对相关成本进行合理预算,并编制一份详细的预算清单；销售部门应根据销售任务以及预算情况进行宣传,这会对后续的销售环节产生积极的作用。如果销售并没有达到预期的效果,那么企业就应该对市场情况进行分析,并及时调整现行的销售计划。此外,一旦市场出现意外的波动,就会导致企业发展陷入困境,所以企业还要对已投资项目进行调整,以减少财务风险。
3.4提高管理人员水平,规避财务风险
管理人员的水平直接影响企业相关决策的科学性以及财务数据的准确性。因此,为了规避财务风险,企业需提高专业管理人员的招聘门槛,建设一支能力较强且专业素质较高的管理队伍。此外,企业还应制定人才管理制度。在实际工作中,企业需要结合自身发展方向以及市场经营情况对该制度进行完善,以确保该制度可以充分发挥作用,促进企业的长远发展,营造一个良好的经营环境。[5]
4结语
综上所述,一旦出现财务风险,就会对房地产企业决策以及未来发展产生非常不利的影响。因此,企业应该加强风险管理,在进行投资或融资之前,对相关数据进行详细分析,提高项目方案的合理性,从而降低楼盘建造以及销售过程中的财务风险。此外,在楼盘开发过程中,企业还应进行详细的市场调研,以避免盲目投资等情况的出现,减少不必要的成本浪费,提高经济效益,从而实现可持续健康发展。
参考文献：
[1]井琪.企业财务管理中金融投资风险分析及其措施探讨[J].商场现代化,2021(23).
[2]刘真真.新时代房地产财务管理风险防范与控制[J].投资与创业,2021,32(18).
[3]王喜峰.行政事业单位内控管理存在的问题及对策[J].现代农村科技,2021(03).
[4]李珍珍.企业财务管理内部控制建设与风险防范策略分析[J].现代商业,2020(15).
[5]杜丽娟.当前消防部队财务管理中的内部控制风险分析及防范措施探讨[J].经贸实践,2020(20).
单位:黄义炎 作者:福建东南设计集团有限公司