引论：我们为您整理了13篇小产权房转正范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
最近在网上冲浪时，王先生无意中搜到一套房源，单价在2000元／平方米左右。于是他兴冲冲地带着女友抽空去看了房。小区位于松江区小昆山镇，距离镇中心有15分钟左右的步行路程，小区规模不小，不过周边配套并不完善。
中介直言，这套房源是小产权房，如果买房的话，不能办理按揭贷款，也不能办理产权过户手续，买卖双方只需在中介的见证下签订一份声明即可完成交易过程，一手交钱，一手交房。
王先生对业主的报价非常心动，总面积达126平方米的三房两厅(毛坯)，报价只有25万元，单价为1985元，平方米。这样的报价，与约20分钟车程的松江新城二手房相比，只有其三分之一。“价格低得简直有点不敢让人相信。”他说。
不过这种不敢让人相信的小产权房的确存在。除了上海之外，在北京、广州等城市，这种物业数量更多，私下交易更为火爆。
在北京，位于通州王家场村小产权房项目诺丁山近期一直在对外公开销售，其销售均价为5300元／平方米，单价相比2008年底还上涨了大概300元左右。这样的价格具有相当的市场竞争优势，据了解，诺丁山周边的项目售价达到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元对外促销，但仍然无法激起购房者的购买欲望而无人问津。据了解，北京小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，其售价仅为周边商品房的一半，甚至更少。
广州的小产权房主要集中在城乡结合部，如白云区同和、太和等地，价格照样相对实惠，目前在这些地区花15万元就可以买到一套面积超过100平方米的以上的两房，而附近新开发的商品楼，单价大概超过6500元／平方米，也就是说，相同面积的商品房，总价会超过65万元，小产权房的价格不及商品房的四分之一。
购买小产权房目的不一。如上海小昆山镇的玉昆小区，就有不少市中心的人士来购买，他们主要是用于养老。当然，也有用于投资，如在广州市的蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落，就有来自天河区的白领来这里租房，有些房子能租到1200元／月，投资回报率可接近10％。当然，更多的还是用来购房白住。
“身份”仍然未改
虽然市场仍在追捧小产权房，但是其不合法的身份仍未得到改变。而相关部门也一再重申不要轻易购买这种房产，以免自身权益得不到保障而遭受损失。
记者注意到，早在去年8月份，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，其中就涉及到严格农村集体建设用地项目的贷款管理。这份《通知》规定对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，尽管目前农村的小产权房争议很大，中央主管的政府部门也没有能给出清楚答复，但是从《通知》规定来看，小产权房并没有纳入国内的商品房范围，政府的政策对它是严格禁止的。
广州市国土房管局已陆续对鑫瑞大厦(位于白云区太和镇和乐路以北、珊景路以东地段)、维罗纳新家园(位于白云区太和镇丰泰小区、新广从路边)、温泉花园(位于白云区龙归镇南岭村竹仔园地段)、星城丽景(位于白云区太和镇和乐路附近)、星城雅居(位于白云区太和镇太和北路丰泰小区附近)、人和花园(位于白云区人和镇大巷村流溪河北面、七十一中学公路两侧)等违法销售的小产权房项目进行了查处并通过媒体予以曝光。
“转正”呼声不断
记者发现，不管是开发商、政府官员还是专家学者，都倾向于对已经保留的小产权房，可使购买者补交相关税费、办齐合法手续，将小产权房性质转为商品房。
就开发商而言，他们仍然惧怕小产权房对市场形成的冲击。相对通过正规渠道拍得土地开发的大产权房而言，小产权房具有其不可比拟的价格优势。“其主要优势就是土地成本相当低廉，在房价成本中的权重很小，因此市场上的小产权房至今售价仍然低得惊人。”上海一位开发商高管汪先生坦言。汪先生对玉昆小区也有所了解，他分析说：“玉昆小区二手房之所以仅卖2000元，平方米，主要是因为这个项目除了建安成本之外，可能再无别的成本。如果上海周边这样的项目很多的话，那对市场产生的冲击不知有多大?”
就连地方政府层面，也希望对“小产权房”给予相应的出路。江苏省国土厅副厅长在今年2月初接受采访时就曾表示，希望借农村建设用地逐步实施流转之机，也顺带一并将小产权房的问题解决掉，当然，是希望能得以“转正”。
初现破冰迹象?
“宅基地换房”――这是天津首创的新做法，会否成为小产权房转正的突破口。而种种迹象表明，这种做法正得到其他城市的效仿，如北京、广州等城市已跟进。
天津所谓“宅基地换房”是怎么样一回事呢?即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再通过招标、拍卖、挂牌等方式出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。据了解，目前天津已经成功完成首个试点项目。去年底，天津东丽华明镇原胡张庄、永和村出现了该市首个原宅基地换房地块变身耕地的案例，在这两个村子的原址上将新建一座农业园区。两个村子的村民都享受到了该福利措施，搬进了新建的楼房。
北京也在考虑进行“宅基地换房”试点，北京市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》(下称《指导意见》)。按照拟定的《指导意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权(即通常所说的小产权)，而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。
广州市在2月下旬也出台了与“宅基地换房”有关的文件，该文件中的一个亮点是，将积极探索以宅基地置换城镇住房的新路子，引导村民住房建设逐步向城区、集镇和农民居住点集中发展。一份相关解读报告提出，农民将可用宅基地，按照规定的置换标准无偿地换取小城镇中一套住宅。迁入小城镇居住。据了解，广州从2008年
起已在个别郊区开展了宅基地置换城镇住房的试点。
“宅基地换房”做法中还有一个关键问题尚未得到解决，即农民置换得到的住房产权问题。农民用宅基地换来的房屋产权到底归谁，按理说应该归农民所有，因为农民失去了宅基地，他们必须得到相应的补偿。由此及彼，以前的小产权房是否也可以通过合理置换的方式，而将产权合法化。
有观点认为，随着中央鼓励土地流转与构建城乡统一土地市场的政策实施，对依法取得的农村集体建设用地使用权可以允许通过有形的土地市场，以公开规范的方式进行流转。这也给在集体性质土地上开发建设的小产权房，提供了“转正”的契机。
利益再分配是难点
小产权房的问题必须得到解决，这是毋庸置疑的。但是如何解决，可能在短期内找不到答案。
有学者认为，单纯地补交相关税费并办齐合法手续，这尚不足以使得“小产权房”房得以成功“转正”，因为这里面最核心的问题是土地利益如何再分配的问题，在没有将这个问题厘清之前，所有的问题都不会得到解决，包括“转正”。
易宪容表示，就目前而言，小产权房的存在与现行的法律制度相违背，如果简单地将其“转正”为商品房，会带来诸多意想不到的恶果，“这样做等于明确告诉整个社会，谁违法谁获利”。他如是说。因此在他看来，中央不会采取简单的法不责众的处理方式来处理“小产权房”问题。
不过，是问题总归要得到解决。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞告诉记者：“对于已经购买了小产权房的人来说，难道就简单认定这种交易不成立吗?”牛凤瑞如此反问，他说：“这个问题必须得找到妥善的解决办法。”
篇2
1、深圳小产权房是混转正的，但是是会有前置条件的，本次的转正就是深圳特区一次大胆的尝试。
2、深圳小产房的历史因素，了解深圳小产权房的人，都知道小产权房曾经撑起了深圳的半边天。但是随着城市的发展，小产权已经慢慢成为制约深圳发展的一个很大的因素了。深圳小产权房，据不完全统计小产权占深圳市政府建筑面积的49.6%。
3、深圳常住人口大约为1500万，深户300万，缴纳社保的大约1300万人。能够拥有的住房的人占不到30%，低收入人群也有很多，而这些群体都是住在小产权房里面，如果处理不好小产房，将会是一个社会问题。政府不敢冒这么大的风险，也没有人能承担矛盾爆发的后果，所以政府只能徐徐图之。
（来源：文章屋网 ）
篇3
一、问题的提出
小产权房问题是政府监管部门一直重视的问题，其数量多、比重大、分布范围广，且加速剧增，亟待解决；保障性住房开工建设慢，建筑质量、相关配套良莠不齐，供需严重失衡等问题依然严重。小产权房成因是多方面的，既有利益的驱使，也是相关部门监管不力、社会保障体系尚未完善的反映。但其根源在于我国独特的土地制度及城乡二元结构，想要从根源上解决问题，应从制度、法规上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。
二、调研区域及研究方法
本次调研区域选定为深圳市的光明、坪山两个新区。深圳市是我国第一个经济特区，它创造了经济发展的奇迹，但在飞速发展中也出现了一些问题，小产权房，即深圳官方所称的“违法建筑”便是历史遗留与经济发展留下的问题之一。光明区、坪山区是两个功能新区，常住人口近80万，而户籍人口仅为9.05万。大量外来人口住房需求、商品房价格居高不下等原因，为小产权房的滋生提供了良机。另一方面，两区保障性住房项目仍处于规划和在建阶段，已入住安居房占很小比例，规划新增套数远不能满足需求，住房保障程度明显不足。
三、调研数据分析
1.受访者的基本情况分析。小产权房的转化涉及到村集体、购买者、租户等各方利益，而各利益主体的背景特征如收入、职业等与之密切相关，故本文从受访者的收入、户籍、学历等方面进行研究分析。在225份有效问卷中，男女比例为3∶2。受访者的年龄结构中，70后、80后占较大比例，是年龄构成中的主要成分，为77.33%。户籍组成中，非深圳户口占82.67%，而深圳户口仅占17.33%，大量的外来人口涌入深圳，蕴含着巨大的住房需求。学历组成中，高中以上学历占到64%，而初中及以下学历较少，受访者普遍是中等偏上水平，文化水平较高、掌握一定知识。家庭人口结构中，普遍为3人及以上的家庭人口组成，所占比例达到92%。在家庭年总收入的组成结构中，9万及以下收入的家庭占62.66%，为绝大部分，而12万及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受访者居住在自家购置的小产权房中，并了解房屋产权性质；45.33%的受访者租住在小产权房中，并有所了解。88%的受访者为在职人员，包括企业员工、公务员、个体户等。
2.住房基本情况分析。小产权房向保障性住房转化必须有客观的物质条件，即房屋建筑质量、配套设施等方面必须符合居住。（1）房屋的配套。第一内部配套普遍不足。内部配套中，细分为生活型配套和休闲型配套。在三种房屋类型、20个楼盘比较中，总体内部配套差异不大，但休闲型配套少于生活型配套、散盘缺乏内部配套，仅满足基础生活需要。第二外部配套较为完善。教育资源的配置上，20个楼盘周边教育场所分布较均匀，与学校的距离普遍在700m内。各楼盘周边都配套有公交站/地铁站，距离较近但线路数量差别较大。有9个楼盘的公交站线路少于等于3线，10个楼盘大于等于9线，1个楼盘小于等于5线。各楼盘外部配套较完善，其中成规模的小区配套的使用便利性优于散盘，总体上外部配套比较平均。（2）房屋的质量。在房屋建筑质量上，本文从墙体开裂、墙灰剥落、管道破裂和线路设备故障、墙体漏水5个指标进行评价，其中前4个指标差异较小，质量相对较好；而墙体漏水指标差异较大，标准差系数达0.48。在总分倒数的楼盘中，几乎都为散盘，其建筑质量较差，大部分成规模小区的房屋质量要高于散盘。（3）房屋的宜居程度。数据反映各楼盘朝向普遍较好，少数处于中等，成规模的小区安保级别较高，而散盘缺乏管理且设备不齐。物业管理的环境卫生、车辆管理和设备维护三方面中，有3个小区型楼盘都较好，由物业管理公司负责；有7个楼盘环境卫生差、无车辆管理和设备维护处；而散盘普遍仅有公共服务或私人管理，管理质量较差。各楼盘内部配套差异小，满足基本需要；外部配套上，较为齐全，交通、教育普遍方便，但小区型的民众使用设施的便利性优于散盘。各楼盘建筑质量普遍过关，成规模小区比散盘更宜居。
3.受访者对转化的意见情况分析。（1）对产权风险的了解和保障性住房认识程度分析。第一受访者对产权、风险了解程度较高。占70.67%的购买者知道房屋的产权性质，对小产权房的风险有所了解，在这部分受访者中，33.33%是知道风险，52.00%是知道风险但不详细，存在较模糊的认知。第二受访者对保障性住房的认识程度较高、认识途径多样、期望不高。总体上，受访者期望更多的是满足基本生活所需的基础设施如教育、公共交通等，而对带有享受性质的设施如健身设施、会所的要求不高。（2）影响受访者对小产权房的处理倾向的因素分析。对于小产权房“属于违规建筑，一律拆除”的仅有2.61%的人支持，即民众普遍支持保留已建成的小产权房，其中支持转为保障性住房比支持合法化的高出近8个百分点，民意基础更大。总体上租户、购买者对转化的意愿都较强。但比较而言，业主对政策、产权了解与处理倾向影响弱。在一般认识程度的受访者中，有63%选择将小产权房有条件转为保障性住房，比例最高，较小产权房有条件合法化高出26个百分点；而认识较全面的受访者对有条件转为保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度对受访者转化的意愿影响不大。（3）受访者对转化方式的意见分析。对于不同的转化方式，受访者的可接受程度明显不同。“按面积补交一定的价款”是其首选，占37.27%；其次是“在一定年限内不可以出租或出售”，占20.00%，这两项占了逾半数比例。而其他方式较大地触动了群体利益，不被认可因此比例较小。受访者普遍认为转化的首要条件是具备可靠的建筑质量，所占比例达49.21%；除建筑质量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分别占22.22%和15.08%，也是最受重视的两点，即“基础性因素”。相比“进一步享受性因素”如“良好的户型设计”、“良好的内部配套”等比例，受访者需求更多为满足基本生活的刚需，安全是第一考虑要素。
通过实地调研情况可以看出，小产权房总体质量并不低劣，甚至部分要优于政府规划建设的保障房；而民众在处理小产权房上，存在一定妥协但仍有抗争意识，且民众的收入、住房条件等因素对转化的意愿影响最大；而租户对两房转化意愿比较强烈。另一方面则是，虽官方明令禁止小产权房买卖并明确其违法性，但民众仍“铤而走险”购买小产权房。这里的原因是多方面的：（1）小产权房建设存在“潜行规”。深圳市小产权房建筑面积发展到占全市总建筑面积一半以上，虽有部门监管不力的原因，但更多的是专业建筑施工技术的保障和利益的驱使。（2）民众更多地以经济人的角色进行思考。购买小产权房是违法的，但法不责众，其违法成本低，从经济人的角度上看值得购买。（3）政策不明朗使民众滋生转正期望和投机意愿。深圳市官方从未承认该市存在小产权房，而是存在违法建筑，这与主流舆论相背离。此外，部分媒体对政策频繁解读为小产权房或转正，使得民众抱有希望，增加了投机意愿；而政府举措不清，对小产权房问题无正面回复，一定程度上误导了民众。（4）小产权房极富吸引力。在商品房价格高涨不下，社会保障体系覆盖范围、惠及群体较小的现实下，价格低廉、质量日渐提高、配套齐全的小产权房对既无力负担高房价，又无资格申请保障性住房的民众存在极大吸引力。随城市的发展、基础设施的完善，外部正面效益使得小产权房也在升值，显现出的利润空间也吸引了民众的投资。
参考文献：
[1]马丽.深圳“小产权房”后遗症[J].法人，2010，（10）：80-81.
[2]苏勇，黄志勇.小产权房转化为保障性住房的路径选择[J].现代经济探讨，2011，（02）：29-33.
[3]张所地.管理决策论[M].北京：中国科学技术出版社，2005：157-159.
篇4
一、小产权房的内涵及类型。
小产权房非一个严谨法律上的概念，因此有必要对小产权房的内涵作一个界定。小产权房是特指卖给城市居民的，村集体在农村建设用地上建造的房屋，或者农民在宅基地上建造的房屋。小产权房概念的由来，与大产权房有一定的渊源和联系。大产权房，就是国家颁发房屋产权证并建设在国有土地之上的房屋[2]。大产权房一般是由开发商办理合法的房屋开发立项手续、办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和相关的税费后，由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证。取得该种房屋的所有权人对房屋的流转和房屋占用范围内的土地使用权享有处分权。小产权房并没有国家房地产行政管理部门颁发的权属证明；产权人对小产权房只拥有限制的处分权。
目前，小产权房主要有以下类型：农民建设在宅基地上的住宅；乡镇企业在农村建设用地上的房屋；由乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或者没有房屋权属证书的房屋；占用农业用地建设的房屋。
二、小产权房背后农村土地的行政规制。
（一）小产权房规制的原因。
1.保护耕地。有人指出，允许城市居民到农村买房“，将使我国耕地资源锐减，加剧我国人多地少的矛盾”，并“导致某些农民流离失所”；“对小产权房必须加以限制，必须维护国家粮食安全和社会的稳定，考虑长远的利益”[3]。
2.保障农民的居住权利。一般农村村民一户只有一处宅基地。住宅是实现农民生存权的必要条件，农民在宅基地上所建房屋事实上承担着社会保障的功能，如果允许其流转，则农民一旦由于资金所迫出卖房产，很有可能陷入居无定所的地步，这将使农民生存权受到金钱的剥夺[4]。
3.社会福利的合理分配。“宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份，而无偿取得的一种物权”[5]，允许小产权房进行流转，将导致不具有集体经济组织成员身份的城镇居民享有集体主体成员的福利，不利于社会主义福利的公正、合理分配。
4.维护房地产市场的秩序。允许小产权房进入市场流转，在“房地一体”的原则下，将导致宅基地使用权进入市场流转，容易造成房地产市场的混乱，危及国家垄断土地一级市场的地位。
可见，禁止小产权房流转的根本原因，是为了保障耕地，守住 18 亿亩的耕地红线；保障农民的生存权。但允许小产权房流转，是否必然导致耕地减少、农民流离失所？可从以下几种情况进行分析：一是如前所述，小产权房存在多种类型，对于建设在农用地上的小产权房，明显是违反了土地利用的总体规划，侵占耕地的，属于违法无效的行为。该种行为理应禁止；但对于非建在农业用地之上的小产权房，而是建在农民自己的宅基地之上，或者村集体的建设用地之上的，该类小产权房明显并没有侵占耕地，无侵占耕地之嫌。二是对于农民出卖在自己的宅基地上建的小产权房，有些学者担心农民最终会在金钱的利诱下出卖房屋导致缺乏基本的生活保障。事实上，农民也是一个理性的民事主体，会做出有利于自身的理性决定。
（二）农村土地的行政规制。
从法律层面看，《宪法》第 10 条规定了，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。《物权法》第 152 条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”；第 153 条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。
《土地管理法》第 43 条规定，“任何单位或者个人进行建设，需要使用土地，必须申请使用国有土地，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；第 63 条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。
从政策层面看，相关规范性文件主要有以下几个。
2004 年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：
“禁止诚镇居民在农村购置宅基地。”2007 年，建设部《关于购买新建商品房的风险提示》规定：“城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋”，以这种强制性规定的“提示”表明政府态度的方式更为可取。2008 年《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”2008 年国土资源部进行了小产权房的有关调查工作，提出处理报告上交国务院，明确了对小产权房的处理有三个原则，即“新发生的小产权房一定要严肃查处；历史形成的，要根据情况妥善处理；此外，决不能让开发商在小产权房中占到便宜。”[6]可见，目前我国对于农村集体土地的管理是实行城乡二元制的。集体土地所有权残缺。在民法语境中，所有权是完全物权、自物权与私权，这意味着它具有完整性、自主性与自治性———在不损害社会公共利益的前提下自由地决定如何利用或处分其财产[7]。但我国现行农村集体财产所有权并不具备绝对性、完整性与自治性，在很大程度上受行政权力的控制。集体经济组织不得直接在其土地上为城镇单位或个人设定建筑用地使用权。城镇单位或个人要想从农村获得建筑用地使用权，必须通过征地程序，由政府将集体土地征为国有土地，然后再出让给需要用地的人，农民集体对土地的处分权是很有限的。对宅基地使用权采取了区别于国有土地使用权的待遇。农村宅基地使用权仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值[8]。
三、小产权房下权利保障的应然选择“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节……它是乡镇农村对机会的均等、利益的平衡、城乡协调发展的一种要求。”[9]小产权房问题的解决，需要综合考量，具体问题具体分析，以切实保障农民的利益，维护社会的和谐稳定。
第一，对于占用耕地建设小产权房，违反土地利用总体规划的，属违法无效的行为，应对已建成或在建的小产权房进行拆除，恢复土地的原本用途，并对相关违法人员根据相应的法律法规进行惩治。第二，对于村民在自己的宅基地上建的小产权房，应该给予流转。在村集体内部流转，可考虑给予村集体的成员优先购买权；如果是非本集体成员买得，则应补交土地使用费，并规定相应的年限。第三，村集体或者村企业利用集体的建设用地建设房屋，可以允许其流通，但本村村民和企业职工享有优先购买权，如果是非村集体或者非乡镇企业职工买得，同样应补交土地使用费，并补足相关的登记手续。第四，农村集体经济组织与房地产开发商纯粹从经济利益出发，占用农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋销售给农村村民、城镇居民，房主持有村委会出具的产权证明的。这种小产权房的建设，房地产开发商将为履行房地产开发的相关手续而直接销售给城镇居民，对消费者存在安全隐患，且未缴纳相关税费。但考虑到没有侵占耕地，但可在追究相关人员责任的基础上，补足相关手续后允许流转。
四、结语。
追本溯源，小产权房问题的实质，一是法律法规政策对集体所有权的歧视性处置，集体土地所有权的残缺，宅基地使用权的有限流转性，使集体土地在实践中遭遇了不平等。二是国家对土地一级市场的绝对垄断。因此，应该尽快地完善我国集体土地相关法律制度的设置，切实地维护农民的利益。
参考文献：
[1]谢良兵。小产权房暗战土地收益[J].中国新闻周刊，2007,（26）。
[2]陈晶晶“。小产权房”的困惑[J].半月选读，2007,（15）。
[3]张雅淳“。小产权房”法律问题刍议[J].云南大学学报：法学版，2008,（2）。
[4]万金湖。论农村房屋买卖及宅基地法律规定[J].湖南商学院学报，2006,（4）。
[5]孙碧艳，曾喜春。农村宅基地使用权流转的法律探析[J].法制与社会，2006,（20）。
[6]张非凡。国土资源部严肃查处小产权房[EB/OL].eeo.com.cn/Politics/beijing_news/2008/07/11/106430.shtml,[2011- 06- 10].
篇5
刘先生在西南三个省市都有小产权房、新居工程建设项目，「不用出钱拿地，购买群体巨大，而每平方米上千元（人民币，下同）的利润，商品房开发商很难做到。对於轰轰烈烈的小产权房清理之势，刘先生显得相当坦然。
「实际上在小产权房和新居工程的开发链条中，各方都是受益者：首先，由於不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房的主导者村子或者镇可获超额利益；其次，合作开发商也可按比例分成，收益一般也会超过商品房开发所得的收益；第三，村民除自住房外也可获得分红，尽管这部分收益，不少村民都不是很满意；第四，购房者购买到了远远便宜於大产权的房子。在刘先生看来，如果非要清理小产权房，那麽农村集体土地也享有抵押、出租、转让的权利无疑将在一定程度上「落空；回到政府对土地的垄断道路上来，这对资金链一向紧张的开发商来说也是利大於弊。
在重庆郊区和乡镇地区，小产权房和商品房几乎可以平分天下，重庆2011年有300多万农民工进城，其中一半都进入了乡镇。「这些乡镇要接收这麽多农民，满足他们的居住需求，就只能突破法律底线，发展小产权房，如果要清理这些小产权房，政府至少需要投入上千亿元的资金。重庆龙岗地产顾问机构总经理王徽认为。
小产权房乱局重重
监管乏力
广州白云区石井镇红星村村民向媒体反映，该村本来有「煤塘、「刘大塘、「豆腐塘等鱼塘，但这两三年间都被相继非法填埋用於建设「小产权房。村民说，鱼塘也是农用地，是不允许填埋建房的，但这两年村委会填掉卖出去建小产权房的土地超过了50亩。
「村干部违法卖地建小产权房要引起高度重视。广东农村政策研究中心主任江惠生认为，治理小产权房不仅要严惩不法开发商，更要斩断非法卖地的源头。「农民的宅基地存量已不多，现在流入市场新增的小产权房主要是在集体用地上建的，甚至有一部分是占用耕地。农村土地是集体所有制，村干部手里掌握着村集体的公章，上面查得不严，村干部私自卖地很容易。
白云区规划部门一位负责人说，「小产权房因没有经过规划、土地、建设等部门的审批和监督，在房屋质量、配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题，会给购买者的生活、安全带来种种隐患。「一些建造者偷工减料，使得房屋质量难以保证。你别看这些小产权房表面上挺漂亮，但为了省钱里面的钢筋不多，不少是『豆腐渣工程。
广州等各大型城市正在走新型城市化之路，如果重蹈老「城中村覆辙，将会给城市建设带来沉重的包袱和隐患。
清理政策日紧 小产权房何去何从？
4月18日，国土资源部公布了2012年一季度违法用地的查处情况。「虽然第一季度全国发现的违法违规用地、用矿总体下降，但国土资源供需矛盾仍然突出，一些地方扩张用地冲动强劲，耕地後备资源不足，形势依然严峻。执法监察局副局长王玲表示。
篇6
[5]谢学飞.小产权房困境之法律分析[J].中国审判，2010（1）.
[6]汪泉泓.我国小产权房法律问题研究[D].长沙：湖南大学，2008.
[7]何伯勋.小产权房买卖合同效力的认定.深圳王志强律师主页[EB/OL].（2014-03-14）[2014-05-05]..
[9]陈金华.对小产权房引发相关纠纷增多原因的调查分析，参见河南省虞城县人民法院网[EB/OL].（2014-03-18）[2014-
05-05]..
[11]新浪乐居.坚决遏制在建、在售小产权房[EB/OL].（2014-
03-19）[2014-05-05].http：//.cn/news/20
13-11-23/08173748449.shtml.
[12]李佳穗.试论小产权房的法律症结与改革路径[J].河北法学，2009（8）.
篇7
有人说，这等于是给买了小产权房的人下了最后通牒。
但从另一个角度看，也可以有不一样的解读。
熟悉情况的知道，从2007年以来，政府一直就是这个态度，但是真正敢拆掉的没有多少，小产权房反而越盖越多。它们的质量水准参差不齐，这要看乡政府的意图和水平。比如，在我居住的北五环附近，就有一大片小产权房住宅小区，南北通透，低密度。当然，也有一些小产权房质量完全没有保障。
这种房子盖在农村集体用地之上。而这一届三中全会给出了这样的政策信号：把城乡建设用地挂钩，“在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。正是这个说法让小产权房市场交易量突然猛增，以至于让相关管理部门坐立不安。
由于中国的地和房是分离的，地可以变得交易，但没有提到上面的房转正—这是大多数人思考的逻辑。
一个可以肯定的事实是，中国正在进行一场不可逆的。你从政府在做的事情中可以知道接下来的顺序。最近，由多部门分头管理的产权改为统一登记，这是一个不小的进步—尽管在国外这是很基本的事。国土资源部将整合建设部和农业部来管理房产登记，对应到每个身份证下。也就是说，不管是农村用地还是城市商品房用地，都统一管理。从某种角度看这就是要确权，比如成都从去年开始在进行的一个实验，简单说就是核对农民名下的房和土地资产，看上去就是为了下一步它们能上市交易。
小产权房则是个尴尬的角色，但就像专门研究它的周其仁所说的，你要么轰掉它，要么把它转正，不可能永远这样不当不正地存在，因为改革已经进行到这了。
用全国工商联提供的数字来说，小产权房在过去的15年里已经达到7.4亿平方米，100套住宅里差不多有七八套是小产权房，其余是商品房。要想把这么多房子全部轰掉，显然是一件不靠谱的事—总不能就因为我没给你交税，就把我一套好好的房子给炸平了。环保人士也有意见。
除了眼下的一些投机者外，大部分买小产权房自住的城市人口都不富裕—他们对土地没有使用权，但房子真是掏血汗钱买的，难道要让他们睡大街？
工业化加剧，城市吞并农村，在不断变大，在这个过程中，产生的红利也该让农民分享，而不能以集体之名，锁住本属于他们的利益。真正上升到《物权法》的高度，阻止他们出售掉自己最重要的资产，也是不合理的事—人们有支配自己财产的权力。
确权和变现的过程可能会耗上几年，并且，如同所有从多轨走向并轨的领域，这里也充满了各种灰色特权，也随时可能发生农民财产被侵犯的事。
篇8
今年全国两会前后，包括部长徐绍史在内的国土资源部相关负责人曾数次表态：2012年将选择部分乱象突出城市，对小产权房进行试点清理，为下一步大规模全面清理做政策准备。
与以往历年口头表态有所不同，这次对小产权房的清理有望进入具体操作环节。据悉，由国土资源部、住房和城乡建设部等14部委联合草拟的小产权房初步清理整治政策方案，日前已经上报。
国土资源部内部人士告诉《财经国家周刊》记者：该方案侧重“对新发现的违法建设的小产权房依法查处”，具体说如“占用耕地的、尚未销售的、新建续建的小产权房项目”。这位内部人士还表示，由于方案尚处征求意见阶段，对于相对棘手的“已售存量小产权房”，还未形成明确统一的治理意见。
失控的小产权房
针对今年小产权房的清理行动，此前有媒体报道说，北京、重庆、郑州和海口等城市或将被纳入首批小产权房试点清理范畴。但该说法并未得到国土资源部证实。“具体试点名单目前尚未确定”。
《财经国家周刊》记者调查了解到，上述几座城市的小产权房问题较为突出。业内人士估算，北京市目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%左右，涉及近30万户家庭，主要分布在通州、顺义、怀柔、昌平和密云等郊区县。通州区张家湾镇张湾村太玉园项目据称是“全国最大小产权房社区”，目前已建成144栋小产权楼房，总占地面积约2000亩，建筑面积240万平方米。其中有三分之二以上的小产权房卖给了城区居民。
郑州市近年来面临大规模城中村改造，而土地确权及规划变性工作相对滞后，以致私搭滥建小产权房问题失控。当地业内传得最有“爆炸性”的说法是“在售商品房中就有相当比例是小产权”。
海口则是旅游度假区，在海南国际旅游岛规划获批后，一路上涨的房价给小产权房提供了市场。据海南省住建厅2010年底统计资料显示，海口违建小产权房有11.5万平方米。
小产权房通常是指占用农村集体土地进行建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。近年来，伴随城镇住房价格的飙升，农村与城市之间土地价差迅速拉大，平均价格仅为正规商品房一半甚至更低的小产权房，备受城市购房者青睐。
全国工商联房地产商会旗下REICO工作室的报告显示，“十一五”期间（1995~2010），全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
2010年，北京、上海等部分房价上涨过快的大城市开始实行住房限购政策。众多不具备购房资格的人再度盯住郊区，小产权房迎来新一轮增长。据上述报告统计，当年全国约竣工8345万平方米小产权房，相当于同期城镇住宅竣工面积的9.6%。
小产权房失控，一方面，凸显出维护当前土地用途管制制度变得愈发艰难；另一方面，则对土地执法环节的薄弱性敲响了警钟。2011年9月2日，国务院总理在国土资源部考察时，曾对国土资源违法线索举报、接收、调查处理工作多有询问。
综上因素，国土资源部终于下定决心，对小产权问题重拳出击。在业内人士看来，这场“山雨欲来”的小产权房清理风暴，实质上更像是一场维护现行《土地管理法》权威性的“”。
治理违建新思路
3月11日，国土资源部部长徐绍史在接受记者采访时表示，今年的小产权房清理将依据两项重要原则：一是严格防范小产权房继续蔓延，二是严格保护农民的正当权益。
这两项“纲领性”原则透出怎样的决策信号？一位接受《财经国家周刊》记者采访的国土资源部内部专家对此的解读是：止住小产权房扩建风潮是这次清理行动的重点任务；同时，“保护农民正当利益”则表明国土部在处理小产权房“历史遗留问题”上的审慎态度。
此前一项未经证实的官方估算是，全国目前小产权房存量已达66亿平方米。对规模如此庞大的存量小产权房如何“清理”，无疑将涉及万千城镇家庭的切身利益。
北京市国土资源局局长魏成林认为，要研究小产权房问题，“就不能仅从占了便宜的部分城里人角度出发”。他建议记者“去问问普通的、真正的农民对小产权房问题的看法，而不是出卖了农民利益的个别村领导”。
据全国工商联房地产商会调研报告显示，近年来在小产权房建设中，获利最大的是房地产开发商和农村基层政府、乃至一些村干部，作为农村集体土地所有权主体的农民个人则获利有限。
以“全国最大的小产权房社区”北京市通州区张家湾镇张湾村的太玉园小区为例，据《财经国家周刊》记者调查，按照总建筑面积240平方米估算，其村委会的建房收益接近10亿元，而投资商的收益则接近20亿元。
村委会和开发商的建房收益还不止销售小产权房。太玉园小区还有为数众多的商铺对外出租。这些商铺的租金再加上后来兴建的车库，以及小产权房买卖过程中的中介、“过户”费用，也是一本只有内部人才清楚的账。
当地农民具体从小产权房建设中分得多少？一位住在太玉园西区的村民告诉记者，其原来居住的平房宅基地面积约为240平方米，改造后大约可建336平方米的小产权房，而他实际得到的补偿面积为90多平方米。
村民还能获得部分粮食补贴和养老金。经过几次调整，如今张湾村粮食补贴的标准是45岁以下的村民每人每年2500元，养老金的标准是45岁~64岁村民每人每年9600元，65岁以上村民每人每年12000元。除此之外，没有其他分红了。
此前媒体曾报道，通州区张湾村党支部书记刘国利，将太玉园的大部分生意，包括建材、施工等业务交给其亲人来承接。张湾村村民也曾就“大量的集体资产去向不明”向有关部门反映过。
有业内专家认为，徐绍史强调清理小产权房与保护农民正当利益一并进行，或许意味着这次清理也将部分触及农村基层廉政问题。
两会期间，徐绍史还强调，今年对小产权房的清理要“一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延”。这意味着，对执法环节进行检查、督察，也将成为此次小产权房治理的题中之意。
国土资源部内部专家表示，近年来清理小产权房行动多由国土部执法局牵头，往往收效甚微，根源在于，土地执法部门“自己的刀削不了自己的把儿”。这位专家建议，清理小产权问题，当重用国土督察系统，从严查执法不力开始。
倒逼
记者观察发现，近年来学术界支持小产权房部分合法化、适当转正的声音日渐集中。
长期关注农村问题的中国社会科学院农村发展研究所宏观经济研究室主任党国英认为，小产权房的处理要秉持“承认现实”的精神，既要考虑到维护法律权威，同时兼顾老百姓利益。
对于存量小产权房的处置，党国英建议：第一步可以给小产权房发使用证。今后推行房产税，使用证可作为纳税的依据，以限制小产权房的投机；第二步可以在明确增值利益如何分配的前提下，依据一定细则，把使用证换成正规的大产权房产证。
参与起草《住房保障法》的北京大学房地产法研究中心主任楼建波则建议，小产权房的清理首先要看用地是否踩“红线”、规划和施工有没有报批、是否符合国家对建筑质量的要求；如果小产权房是建设在农村集体建设用地或宅基地上的，可以通过补办规划许可等各种手续、补交土地出让金等合理的方式让其“有代价地转正合法化”。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房。
以收编为保障房的方式，对部分未占用耕地的已建小产权房进行合法化登记确权，成为众多专家的共同建议。同时，修改现行《土地管理法》，也大都被专家们认为是彻底解决小产权房问题的治本之策。
中国政法大学经济法博士生导师、首都经济贸易大学法学院院长符启林甚至提出一项更为“激进”的建议：把国土资源部、住房和城乡建设部合并成一个部门，“房地不分家”，便于今后的严格执法。并且在集体土地征收条例出台后，国家应该过渡到制定一部最主要的法律――国家土地征收法，把集体土地征收和国有土地征收归结到一块，以更好地保障农民的权益。
还有专家认为，按照十七届三中全会提出的精神，应当允许在农村集体建设用地和宅基地上继续建设房屋并对外销售，且不应该将它们再称之为“小产权房”。“城乡统筹应该是双向的城市化，既要允许农民进城，又要允许城市人下乡。在一个空间经济的情况下，城乡统筹建设意味着在城市和乡村之间，土地、劳动、服务、产品、资本等五大资源自由流通。”
诸多迹象表明，这次小产权房清理行动如若落实，将会对整个房地产市场乃至资本市场产生巨大影响。此前曾有媒体报道说，南方一些地区，如广东、浙江一带，近年来有大量游资、热钱豪赌小产权房转正，资金规模以百亿元计。
小产权房治理会不会对商品房市场也产生连带影响？《财经国家周刊》记者也进行了调研。目前来看，商品房房价因为房地产宏观调控处于下行状态，小产权房的清理消息暂时并未对商品房的房价波动产生影响。
篇9
低价格，无疑是小产权房卖主的杀手锏，是小产权房破竹般增量的根本原因，从而让那些买不起商品房又不符合入住廉租房、经适房等条件的中低收入者实现“居者有其屋”的愿望。这些中低收入者，绝大多数是自嘲为“城市穷人”的白领，他们成了小产权房的核心购买力人群。
那么，目前全国小产权房数量如何?
记者从央视报道时引用的非权威数据中查到，小产权房面积已达60多亿平方米。专家称，这是让人忐忑的数据。
当记者向业主们问及购买小产权房时有无考虑风险时，多数业主都表示心知肚明，他们坦言：“一直怀着一种期待，希望有那么一天，政府能让小产权房‘幸福转正’。”对有可能要实行强拆或“一刀切”的解决方案，业主们无一例外表示反对，“那是对社会财富的一种浪费，绝不利于矛盾的化解”。
篇10
与朱飞的期待不同，更多的小产权房业主充满担心。在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说，随着不动产统一登记制度的推行，具有完整产权证件的房屋将被登记颁证，但小产权房无法登记。“将来会不会被，或者要求补交土地出让金差价？”
据记者调查，从北上广等一线城市到二三线城市，再到县市乡镇，几乎都存在着集中成片的小产权房，主要分布在城乡接合部或者城中村改造区域，还有在城市周边镇区。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目，总建筑面积约381万平方米，涉及昌平、房山、怀柔、通州等8个区县。
中国指数研究院华中市场总监李国政说，购买小产权房的大部分人是买不起商品房的经济实力相对较弱的群体，但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等，这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计，仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会的数据显示，1995年- 2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
新条例不涉及小产权房
多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。
宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，倘若在《条例》中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。因此，此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。
也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。天则经济研究所研究员程雪阳认为，即使当前不动产登记回避有“争议”的小产权房部分，但有望在登记完“合法”不动产，相关法律法规完善后再予以登记。
可见，此次“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。
小产权房需分类治理
不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家分析认为，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。
专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的市场，不能一拆了之。
篇11
2、同时，10层是高楼层和低楼层的分割层，拥有较好的视野，噪声影响逐层递减，空气质量也随之逐渐提高。
3、10层的采光和通风不错，10层以上的楼层被称为“阳光房”，采光、通风好，可以充分享受温暖的阳光，而且夏天也是非常凉快的。
4、重点是10层没有蚊、虫、老鼠、蟑螂等害虫的出现，能够进一步改善家庭的生活环境，同时提高安全指数。
买房秘诀三买二不买指的是什么
买三
这里所说的买三是指买房时尽量买三室，而不是二室。现在大部分的家庭都是三口之家，所以年轻的夫妻需要一间卧室，孩子需要一间卧室，另一间卧室可以作为客房。为什么一个家庭要有一间客房呢?首先每个家庭都不可能独立于世，都有亲戚朋友，所以一旦亲戚朋友来了，可以有一个卧室暂住。而且现在城市中的年轻夫妇生活压力比较大，一般都有工作，所以孩子生下来以后可能需要父母的照顾，这时就需要有一间卧室可以让父母进行居住，不然父母来照顾孩子总不能让他们睡沙发或者酒店吧。
其次就是投资方面考虑，现在二手房市场上，三室的受欢迎程度要远高于二室，所以三室的流动性很好，升值空间更大。即使不出售，房子往外出租，三室的租金回报率也要高于二室。因此综上所述，买房时如果相同面积的话，三室的性价比要比二室更高一些。
不买二
这里所说的不买二是指不买不靠地铁的远郊房，不买小产权房。首先为什么说不要买不靠地铁的远郊房，如今我国的城镇化率已经达到63.89%，所以说未来我国的大部分城市很难再有范围的扩张，因此作为城市的远郊房，其升值潜力有限。另外如果远郊房用来居住的话，其居住舒适也比较的低。因为远郊房的周边基本没有与其想配套的名校、大型的医院和商业圈，所以老人孩子上学非常的不便。最后特别是一些上班族如果远郊房靠近地铁的话，很多时候还能准时上下班，如果开车去上班的话，可能路上的通勤时间就达到3～4个小时，长期来回奔波会感到非常地疲惫。所以不靠地铁的远郊房，不仅居住起来不舒服，而且升值空间也有限，买房时尽量避开。
篇12
“农夫产权”带给业主们的隐忧
“最近问责‘小产权房’的事让我非常纠结。2007年，我在这里花10万多点买了112平米套三的房子，爸妈一直住着。”王洁指着身旁的一栋楼告诉记者，“当时承诺可以办‘小产权’，又因为价格较低，基本一千块一平，所以我们才决定购买。当时签的非标准式的购房协议。”
这是郫县德源镇一个仅有三栋房子的小区，没有什么绿化。房子是该地原社区主任个人修的，现在王洁的爸妈一直住着。周边的商品房价格大约4000出头。
王洁是因为城里的房子小，一家三代住不下，于是买一套“小产权房”给父母住。
跟王洁不同，林森原本在成都市中心有一套一居室。“太小了。我把它卖了在西郡兰庭换套大点的，还买了个小车，找女朋友身价都高了些，但产权确实是个问题。”西郡兰庭是在西南交通大学郫县新校区旁边的一个“小产权”楼盘。
“小产权房”迟迟转不了正，成了65岁的王成祥的一块心病。2004年4月，他以800元/平方米的价格买下郫县团结镇“鸿盛花园”1期一套90平方米的房屋，举家从四川巴中搬迁至此。
王成祥最大的愿望就是凭借一纸郫县建设局颁发的“村镇房屋所有权证”，拿到当地居民户口。按规定，70平方米以下的房屋有两个户籍名额，王成祥则有3个名额。但前提是，要在政策允许的情况下，按每平方米500元补交土地出让金，拿到国家认可的“大产权证”。
“现在看来，更悬了。”了解到中央关于“小产权房”的最新态度后，王成祥多了几分无奈。
“变相转正”真能“金蝉脱壳”？
采访中，对于近期问责“小产权房”的纠结和不安，是众多购买“小产权房者”的心理。
“反正是自己住，又不拿来卖，我就直接跟修建房子的人签个长期租房合同，租个几十年。”王洁自己想出这个解决办法。
事实上，王洁的这种想法早就有人这么操作了，前几年就有些“小产权房”的楼盘以“长租”的形式跟需要房子的人发生交易。也有人同时签两份协议，一份是购买协议，一份是租房协议，“备不时之需！”签两份协议的张雨告诉记者。
可是法律规定租赁期最多20年，怎么办？
“续租！”张雨不假思索地说。
据四川大学经济学院不动产市场研究所作的调查，在成都区域内比较有市场的“小产权房”集中在郫县的团结镇、三道堰及古城镇等场镇周边，另外金牛区和武侯区也有一定规模的“小产权房”。从圈层来看，“小产权房”主要分布在距离成都市50公里以内的郊县场镇。此外，在新都、双流等区域，也有部分“小产权”房屋在规划建设中。
成都“小产权房”的开发同成都近年实施的土地整理、金土地工程和农民集中居住过程相随。
“这些‘小产权’，绝大多数都是政府审批的，只不过政府级别有大有小。”郫县团结镇的一位村干部告诉记者，“退一万步讲，即便有风险，推倒也是不可能的，‘小产权房’太多，法不责众嘛！”
“处理‘小产权房’，这是对政府智慧的挑战！”
“小产权房”是关于城里人到农村买房的故事，也有非本地的农村人。
城里人购买“小产权房”，这一现象早在十多年前房地产业刚刚起步时就已出现，只是最近几年，因房价的急速攀升，人们购房压力日益增加，“小产权房”的得显现起来。当然，其中不乏精英分子，买来度假或赌一把用于投资的。
因为其合法性遭受质疑，“小产权房”价格比商品房低了一大截。又因为其价格的优势，“小产权房”有了一定的生存空间。
“小产权”，有时被叫做“乡产权”，又被戏称为“农夫产权”。
乡镇政府、街道办事处乃至村委会是“小产权” 的开发主体，因为越过了国家征地过程，不需要缴纳土地使用权出让金、基础设施配套费，其他开发费用等也很低。于是，以“零地价”起步建起房子，直接与高价拍地取得商品房开发权的开发商争夺市场。当然，没有产权是其致命的软肋。
采访过程中，被采访对象大都以惊异的眼神回应记者。
“小产权房”的问题如此敏感，是因为它强烈地牵动着许多与“小产权房”息息相关的利益各方的神经。这个“相关的利益各方”包括了“小产权房”的住户、开发商、所属的村委会和乡政府，管辖着住房市场的建设部和国土房管局，还有“大产权房”的开发商们。
四川大学经济学院不动产市场研究所的调查结论是，“小产权房”在成都城乡结合部和郊县地区的“星火燎原”态势将随着国土资源部的逐步清理而衰减。无论“小产权房”是否能够依托不同形式“合法转正”，成都“小产权房”的空间将会越来越小。
“如何处理‘小产权房’，这是对政府智慧的挑战！”采访期间，记者联系了一位长期关注此现象的学者，想就此话题进行采访，他以这句话作为回答。
声音:
根治“小产权”需治本之策
吴 丰 侯嘉兵 彭 波
随着我国城镇化发展与城乡一体化的推进，乡村的经济体制、社会体制、土地制度、居民身份都将面临着一次次重大的变革。“小产权”这一产自乡村、销往城市，出生多年、却属黑户的“私生子”必将首当其冲受到改革的洗礼，但沉疴难起，多年来形成的“小产权房”问题涉及面广、情况复杂，不可简单化一刀切地对待，需要一个循序渐进、分类对待的处理方式。
多年来，中国的国有土地以外的土地市场始终处于边缘化的境地，城市化过程中，集体的土地遇到确权、转让受限等诸多问题，集体权益得不到保障和充分实现，这使我国土地二元化结构中的集体土地的权利与国有土地的权利极为不对等，才催生了集体自建的“小产权房”。
因此，从长期来看，“小产权”问题的根本是解决集体所有土地同权同利问题。集体土地的产权界定和市场化是必然出路，而市场化关键在于确权和流转，政府首先应对集体土地进行完整的确权，同时在集体土地流转的过程中起到监管、指导、规划的作用，长期来看可以从根本上杜绝“小产权”的产生。
在当前未建立完备集体土地市场化体系前，可以立足于集体房屋经营、租赁的方式构架集体土地房地产项目的制度和管理体系。可结合国家的保障房建设，以国家租赁的方式让集体房屋进入到国家住房保障体系中，集体经济享有收益权与所有权。
篇13
中国人民大学土地规划研究中心主任严金明在接受《新财经》记者采访时候表示:“处理小产权房非学术性问题，而是一个实践性问题。”
阻力重重
2月16日，李建勤表态2012年将试点处理小产权房问题。2012年全国“两会”上，国土部部长徐绍史再次表示，今年将一手抓调研，一手抓执法，为大规模清理小产权房作准备。
早在2010年初，国土部、住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）等14个部委就已联合成立小产权房整治处理领导小组；至2010年9月，领导小组将小产权房清理工作初步方案上报国务院，但国土部并没有公布后续进展；2011年开展小产权房问题专题调研还被列为“司局层面调研计划”之一，这项调研主要任务是国土部在2011年摸清重点城市小产权房分布、规模、销售、入住群体、利益分配等情况，为研究出台小产权房问题处理措施意见提供支撑。
国土部对试点城市的筛选并非一帆风顺。
国土部对于试点城市的选择也遭遇了地方政府的阻力和推脱。“选择试点城市，并不是外界想象的国土部拟一个名单，想对某个城市进行试点就能马上试点。”南京市国土资源局江宁分局局长戚建荣在接受《新财经》记者采访时表示，国土部必须要跟试点城市所在地区的国土资源厅达成意向后，才能进行试点。“如果地方国土资源厅不同意，国土部就要重新选择试点城市。”
本刊记者获悉，由于地方政府担心小产权房处理不当会引发更大的泛滥或带来政治风险，东部重点城市就以该市小产权房问题不突出为由，拒绝了国土部将其列为小产权房清理试点城市，国土部试点城市的筛选出现“流产”危机。
而基层在具体执法清理小产权房实践中，也面临着多重难题。“小产权房是违法行为，是要进行查处的。但我们面对现实情况时，不管是从情感角度还是从执法难度来看，把所有的小产权房都完全查处清理并不是一件很容易的事情。”戚建荣说。
面对小产权房清理工作，北京国土资源局延庆分局工作人员晓东在接受《新财经》采访时感慨道：“理想很饱满，现实很骨感。”
利益纠缠
目前，全国范围内的小产权房已遍地开花，2月29日，全国工商联房地产商会旗下的REICO工作室对外了《我国小产权房问题研究：问题与出路》的报告。该报告估算，1995年－2010年我国小产权房建筑面积累计约为7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8％。而具体到北京，在北京市的通州区、顺义区、昌平区、房山区、怀柔区、密云区等郊区县，分布着规模不菲的小产权房。
延庆区张山镇上郝庄村的小产权房要追溯到两年前。2010年5月，延庆区张山镇上郝庄村委会与北京广泽投资咨询有限公司签订合作协议，由上郝庄村委会提供村委会办公用房、村民宅基地和村集体建设用地，北京广泽投资咨询有限公司提供资金，合股成立股份经济合作社。随后，上郝庄村委会在未取得任何批准的情况下，占地动工建设，2011年7月，建设楼房51栋，占地113.63亩（主要为集体建设用地、林地）。
“多方利益牵涉使得小产权房有了独特的生存空间，小产权房直接在集体土地上开发建设，土地未经征用走招拍挂流程，不必缴纳土地出让金和相关税费，土地成本近乎为零，较低的售价对于购房人很有吸引力。对于村（镇）政府来说，建设小产权房获得的超额利益远远高于征地补偿费；对于农民来说，分享的土地增值收益也高于征地补偿。”江苏省溧阳市国土资源局工作人员蒋军政在接受《新财经》记者采访时表示，不必支付巨大的土地出让金造成“房价”相对低，所以在大量城市的城乡结合部区域，小产权房如雨后春笋般地“偷生”。
小产权房屡禁不止，归根到底在于城乡二元土地制度下的利益驱使，而城乡二元土地制度的改革呼声和大势所趋，又给小产权房的合法化留下了无限的想象空间。清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明对《新财经》记者建议：“要承认在农村集体建设用地上所建的小产权房的合法性，与非法占用农地建设的小产权房区别对待。要深化土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。”
清理思路
3月25日，国土部在其官网上公布，对于小产权房的处理将采取先清理后治理的方式，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象，在蒋军政看来，在小产权房试点城市选择屡屡碰壁的情况下，这或许是一个符合现状的解决思路，具体是，地方国土局按照楼房是否符合土地规划、建设时间等因素来判断是否是小产权房，然后由人民法院对小产权房进行法律判决，如果建设小产权房企业和村委会不服从判决，那么由公安局介入并实行“强制拆迁”。