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房地产项目策划是指以房地产项目的特定目标为导向，根据全面的市场调查分析结果进行准确的市场定位，并运用各种策划方法，按照一定的程序对拟开发的房地产项目进行创造性规划的活动[1]。
1.2.1 商业地产项目策划的特征
商业地产作为我国房地产行业中的一个特殊行业，是将房地产、商业与投资三者结合起来的产业，它既不同于单纯的商业与投资，也不是属于传统的房地产行业[2]。商业地产的特殊性决定了商业地产项目策划的特征也与众不同，主要体现在以下几个方面：
（1）市场导向性
商业地产项目策划要以市场需求为导向，从市场需要入手，善于捕捉市场空白，致力于满足消费者需要，根据消费者的偏好开发建造合适的商业物业。
（2）地域性
地域性是商业地产项目策划的主要内容之一。在商业地产项目策划过程中，我们要对开发项目的区域环境进行调查分析，包括项目所在地的地理位置、自然环境、经济发展状况等。同时也要对项目所在地的市场状况进行调查分析以及项目区位我们也要全面考虑，拟开发项目在该区位是否有发展前景。
（3）系统性
商业地产项目策划是由多个策划子系统组成，对于商业地产来说，各个策划子系统主要包括市场调研、项目定位策划、项目方案策划、可行性研究、营销推广策划以及物业服务策划等。各个策划子系统各自具有一定的功能，他们相互联系，共同构成了商业地产项目总体策划。
（4）创新性
商业地产项目策划要以创新为核心，要敢于追求新意，主动创新。要想在激烈的商业地产市场中立于不败之地，商业地产开发商必须要追求创新，在项目策划中要进行概念创新，主题创新，能够突出商业物业的个性化，使商业产品具有与众不同的形式和内容，能够牢牢地吸引目标客户。
（5）切实可行性
商业地产策划要立足于实际，能够在实际的市场环境中进行操作，实施方法简单易行，不能脱离客观的市场条件，或实施方法难以操作，超出了开发商的实施能力，使得策划方案变成纸上谈兵。
1.2.2商业地产项目策划的作用
（1）商业地产项目策划能为商业地产开发商的决策提供依据
（2）商业地产项目策划避免商业地产开发商的盲目投资
（3）商业地产项目策划有利于商业地产企业认清市场形势，锁定目标市场
（4）商业地产项目策划有助于企业创新、增强企业的竞争力
1.3商业地产项目策划的主要内容
1.3.1 商业地产项目策划的内容
项目策划是一项系统工程，是由项目多个方面的策划共同组成的[5]。对于商业地产来说，项目策划的主要内容包括以下几个方面：
（1）项目定位策划
根据市场调研的结果，对项目进行准确的定位，包括项目的战略、业态、主题、形象、功能、经营以及目标客户等方面，突出项目的个性化，使项目能以与众不同的形象进驻市场，并被消费者接受。项目定位是否正确直接关系到项目未来的经营状况。
（2）项目选址策划
项目选址策划主要是对拟建项目的建设地点进行选择。商业地产项目选址重点考察项目是否在核心商圈内，交通是否便利，是否在人流量多的地段，是否有充足的客源，能否为消费者提供便利的购物条件等等。
（3）项目规划策划
项目规划策划主要包括项目的整体规划布局，项目的建筑设计以及相关的配套设施等。
（4）项目实施策划
项目实施策划主要是围绕项目的既定目标对项目实施过程中的相关工作进行策划，从而确保项目的顺利进行。
（5）项目融资策划
由于融资策划是一项技巧性很强的策划工作，因此在进行项目融资时，需要对项目进行全面的分析，结合项目实际情况，综合考虑各种融资方式的特点和风险，选址最优融资方式。
1.4当前我国商业地产项目策划存在的不足以及改进的措施
1.4.1 我国商业地产项目策划存在的不足
虽然我国商业地产目前处于蓬勃发展时期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施确保我国商业地产稳步健康的发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足。
1、市场调研与分析不充分
一些商业地产开发商出于节约成本的目的，不愿花钱和时间在市场调研与分析上，只凭主观想法随意做决定，直接构思项目建设方案[3]。
2、项目定位不准确
由于我国商业市场还不成熟，项目定位通常只是流于形式，通常是由个人或少数水平不高的咨询企业来完成。
3、项目选址不正确
目前一些商业地产开发商忽视商业地产周边环境状况、缺乏对商铺地理位置的考察，未能考虑城市规划、商业网点布局、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，盲目进行投资建设。
4、项目规划不合理
商业地产开发商由于追逐商业地产的高额利润，盲目进行投资建设，往往忽视了商业地产项目的整体规划布局以及项目内部空间布局。
1.4.2 商业地产项目策划改进措施
针对目前我国商业地产项目策划过程中出现的一些问题，我们需要采取相应措施进行改进，保证我国商业地产投资建设的科学性和合理性。
1、重视市场调查分析
市场调查分析是否全面关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析[4]。
2、抓住市场缺口，准确定位
我们要善于发现市场隐形资源，能够找到得到消费认可的市场缺口，进行准确的项目定位，突出项目的个性化。
3、合理选择项目地址
一个好的项目地址不仅能够给企业带来丰厚的利润而且还能促进企业的长远发展。在选址过程中，始终贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），以购物便利为主线，设身处地的找出消费者便利性需求所达到的条件和标准，进行项目的正确选址，满足消费者的便利购物需求。
4、策划方案要切实可行
商业地产开发商要立足市场需求，科学合理的编写策划方案，使得策划方案能够体现项目开发的必要性和可行性，同时也能体现项目规划的合理性和多样性。
参考文献
[1] 贾世军.房地产项目策划[M].高等教育出版社，2004
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近年来，我国城镇化的脚步不断在加快，商业地产也呈现出了蓬勃发展的态势，商业地产营销的策划和策略也出现在了人们的视野中，众多的开发商也把营销策划看作经营的重点。营销策划的方向及营销策略的选择直接决定了一处商业地产最终的销售效果，也影响所在城市的营销形象。1.商业地产营销策划对其自身销售的意义。一个好的营销策划应该从客户的需求出发，从设计、推广、管理等多个方面推出有差别化的服务，展示独立、完整的价值理念，最大化的服务客户。一个好的商业地产营销策划也不例外，商业地产营销策划是从设计、环境、区位、户型、价格等多个方面对商业地产项目进行整合，对销售目标有明确的定位，针对消费者多样化的需求提供差别化的服务，以此促进商业地产的销售。总体来说，商业地产营销策划是商业地产的价值实现的过程。好的商业地产策划从了解市场开始，了解需求市场中的细节、细分每一份客户的需求，然后针对差别化的客户需求进行精准定位，不再是提高大众化的商品、而是推出个人化的服务，最后是收集客户反馈、分析潜在需求及待改善细节。好的商业地产策划可以充分满足客户多样化的需求，有利于树立品牌形象，增加客户好感度和粘合度，对自身的商业地产营销形成良性循环，产品越来越精准化、服务越来越贴心化，取得经济利益与品牌强势的双赢。2.商业地产营销策划对城市生态的影响。商业地产的快速发展是我国城镇化不断推进的结果，商业地产的区位选择往往基于城市规划和市场导向的双重要求。好的商业地产营销策划往往与城市的发展规划相得益彰，商业地产形象的塑造可以打造标志性的城市建筑，而有效的城市规划可以促进商业地产营销的推广实施。商业地产的营销很多都打出城市地标的旗号，既提高了商业地产本身的品味和影响力，也给城市树立了景观特色，塑造城市视觉美感。有效的商业地产营销的推广往往也带动了所在地城市的营销推广，多重的业态模式引进有利于改善城市居民生活环境，多样的价值观宣传有利于打造丰富的城市文化，更能扩张城市的商业类型、推进城市的综合发展。
三、我国商业地产营销过程中存在的问题
1.从营销策划上看。商业地产营销策划应该是挖掘客户的潜在需求，通过树立品牌形象、推出差别化的产品来满足不同的市场的过程。我国现阶段的商业地产营销策划主要存在以下几个问题：（1）品牌意识薄弱商业地产一种地产与商业结合的复合商品，因此，我国的商业地产开发均是从一线城市的密集市场扩展到空间广阔的二三线城市，很多开发商将一线城市的营销策划复制到二三线城市确遭遇了滑铁卢，就是因为品牌意识淡薄、忽视了品牌建设。个别开发商忽视了整体品牌打造，而是针对个别特色进行大肆宣传，虽然会收到短期效益，确无法增加顾客粘性。有的开发商给商业地产取了一个新颖的名字，虽然会让顾客眼前一亮，但是确无法深入到客户心中。以上两种都是缺乏品牌建设的结果。（2）市场调研不够充分我国商业地段的同质化越来越严重，就是因为市场调研不够充分，开发商盲目自信的建设商业地产。气候特点不一、文化形态不同、经济发展速度不同等多种元素，都决定了商业地产的建设和营销必须从充分的市场调研开始，差别化的区分市场情况，才能满足消费者多样化的需求。（3）市场定位不够清晰对商业地产项目定位的不够清晰是我国大部分商业地产项目失败的原因。我国商业地产进行定位时，第一没有弄明白有什么特色吸引顾客、第二没有弄明白自身的优势在哪里、第三是没有将客户需求与自身优势做有效衔接。市场定位不够准确的后果就是盲目的进行楼盘开发，结果消费者并不买账，导致项目失败。2.从营销策略选择上看。（1）定价相对盲目我国的商业地产开发商在巨大的资金压力下，对商业地产的定价往往仓促而盲目，仅仅是只看短期利润而进行定价，而忽视了成本加成和长远收益等多重因素对定价的影响。我国多数的房地产开发商没有清晰的定价策略，而是缺乏深入调研的盲目跟从。（2）促销手段单一我国目前的商业地产营销策略多是选择传统的广告促销和人员促销，向消费者大批量的推广信息，而忽视了消费者接受信息的效率和效果。商业地产是一种特殊的商品，如果仅仅信息推广，那么消费者只是被动接受，而不会产生购买欲望，单一的促销模式并不适合商业地产营销。
四、如何提升我国商业地产营销策划的效果
1.加强品牌建设。商业地产的外在价值在于外观、地址及商圈环境等，内在价值在于客户在使用该商业地产后所享受的服务。如今社会，商业地产竞争越来越激烈，各个商业地产的外在价值既外观和商圈等越来越同质化，内在价值的塑造既品牌形象的建设是现在的商业地产营销取胜的关键。商业地产的不可移动性决定了商业地产营销必须注重品牌的打造，重视顾客口碑和美誉度，这样才能为商业地产保持着忠实的顾客群体，才能获得经济效益。2.加大市场调研。明确消费者的需求，是任何一个项目营销的前提。我国的商业地产开发商应该广泛的进行市场调研、通过各种渠道收集需求信息，对客户的需求信息进行分析、整理，寻找消费者的真实需求，这样才能开展有针对性的营销活动。商业地产开发商还应注重消费者的用户反馈，了解消费体验，这样才能减少信息不对称，才能进一步提升客户消费动力和满意度。3.拓宽营销渠道。我国的商业地产营销应该从传统的推广式营销中走出来，拓宽营销渠道、丰富营销方式。通过间接营销、网络营销等多种方式拉动消费者的消费动机。可以组织丰富多样的体验活动、团购活动、咨询活动等，拉近开发商与消费者的距离，创造和谐、温馨的销售氛围，提升消费体验。商业地产是一个从地域到业态、从楼盘到顾客、从城市到商圈的复合形态，又有着不可移动性，因此，商业地产营销的策划和策略选择更应该从提供差异化的产品出发。多种因素的差异决定了我国的商业地产营销从深入的市场调研开始，在挖潜客户需求、找准清晰定位、拓宽营销渠道、注重品牌建设等多个方面都不能简单的复制粘贴，而是应该全方位、多角度的开展商业地产营销策划，这样才能收到预期的营销效果，才能获得经济利益与城市发展的双赢。
作者:杨沛林 胡健健 单位:北京建筑大学
参考文献：
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2商业用地的价值研判与发展定位
价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。⑴定地址。选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。如：万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。万达选址的理由是旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去；附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有两句名言"一步差三成"、"隔街死"。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。⑵定客户。目标客户要选好。如社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。可以看出，社区商铺大多数投资小，容易出租、转让，属于商铺投资中的"小盘活跃股"。其中，服务型社区商铺的客户已经逐渐在改变租用商铺的方式，原因一方面，过去的财力不足，只能租用商铺，但现在具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以会转而选择购买商铺。所以，服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。⑶定规模。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。根据经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右，最大面积也不要超过20万平方米，否则增加的都是无效益或低效益面积。但对零售型社区商铺来说，规模有大有小，其中便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在100平方米左右，小卖部面积甚至仅7－8平方米，书报厅面积可能更小，一般的社区很少有服装店，即使有面积也通常20－30平方米。随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，如餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺也具有良好的市场空间。
3．商业地产项目的营销策划
⑴商业地产项目运营模式与融资策划。商业地产项目运营模式受规模影响，规模不同则运营模式也不同。商业房地产项目一般选择只租不售。做商业地产是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。①大商业地产项目运营模式。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式。商业地产项目可以打包上市，形成商业房地产金融。②较小商业地产项目运营模式。大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，需要谨慎。③商业地产融资。商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益"路线图"。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如：从银行贷款和投资人出资入股两种方案中，银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。
⑵产品策划。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。商业项目的产品形式一般有写字楼、酒店、商铺和大型综合体，面积大的在1万平方米以上整层或整栋，中等约在1000平方米以上，小的约100平方米，甚至仅7－8平方米或更小。商业项目的产品策划需要根据商业用地的价值研判与发展定位，以及商业地产项目运营模式与融资情况决定。社区商铺的主要形式为铺面形式，投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注，而且社区商铺的买家将逐渐从散户时代向商业投资机构转化。住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商产品开发，开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的产品创新，使住宅底商的概念复杂化了。这要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货商场或其他商业房地产产品形式，会加大项目的风险。
⑶招商策划。招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同；建设过程中的重点是物业销售；建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营；投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。一定要招商在前，开工建设在后。招商主要解决三个问题：①确定主力店。主力店不是多多益善，一个MALL里面，3－5个主力店足矣。不会因为增加一两个主力店，人流就会增加，而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居、建材等。最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。②选择次主力店。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，而是有特色经营的500－1000平方米的次主力店。③补偿小店铺。主力店、次主力店招商成功后，小店铺招商就顺理成章了。
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二、如何面对
造成同质化的原因主要来自房地产投资的选择，而非城市消费功能配套的选择。这是问题的根源。房地产开发商因为商业地产的地价属性和社会属性，可以获得设定条件的商住配套用地，可以通过低价拿地、入驻品牌商家的集聚效益、地段商铺的销售大幅提高房地产产品价格，因此往往不经充分的市场定位和商业策划就盲目开打。这个时代已经一去不复返了。如何面对？
1.做好前期策划定位
成功的项目要有极大的前瞻性和创新能力，这就是商业策划要结合建筑策划、投资策划、项目开发统筹，各类提供商配套商的选择和工作SOP。
这些前置工作不可忽缺，通常说，商业三要素就是商业环境、商业趋势、商业内容，用地分析关键看环境，也就是城市控制性规划和交通规划，看社区和区域在建和待建项目的储备人口状态、竞品状态，控制性规划条件是硬性的、刚性的。看竞品就很关键，在竞品充分的条件下，可能社区商业的配套就是人均0.1-0.2平方米，区域购物中心的体量就是0.2-0.3平方米，这还要根据市口环境客流和消费习惯进行修正。再就是看商业趋势，商业消费是动态的、柔性的，可以根据商业的规律结合用地的条件进行定位，如何对商业趋势进行判断，这是决定商业内容的关键。我们把商业消费分为基础消费、选择性消费和文化消费三个大的范畴，进行补缺、转移、创新的不同定位。其中，选择性消费和文化消费业态需要下比较大的前期功夫，需要对发达地区的品牌资源、先进业态、经营模式、运营团队和获利能力进行详细的考察，进行引进和创新，进行属地化的接种和培植。
项目的专业策划决定项目后期的商业内容、资产运营目标。我们过去叫“订单地产”，现在叫项目租售留的前置控制，所有的物业产品无论租售留，都是商业使用价值，应该经过市场的选择才能落位。成熟的品牌商家也有一整套定位模式和合作策略，我们在前期就进行共同选址和合作开发。
从更高层面说，城市扩容后，城市综合体及其商业内容的定位，甚至是人民生存空间和生活空间的再造和位移。在中国，不同于美国，我们的用地极为有限，所以追求较高的开发强度，同时负担着巨量的安置房建设，如何达到理想的定位又能解决现实的旧改拆问题。此事不可谓不大，牵一发而动全身。因为关系城市民生和财政能力，政府对大规模投资的街区和商业中心区的工程项目，越来越重视。但现实往往是企业走得快，政府行为却非常滞后，尤其在三四线城市更是如此。仍然表现为生产力和生产关系、经济基础和上层建筑的传统矛盾。这时候，企业就不能只是限于自身的短平快目的，仅仅琢磨自己的地皮，而要拿出城市运营的勇气，主动参与到城市控规的完善和编制，在更大的视野和环境上发现城市真实的需求和用地最大的价值。
2.重视品牌主力店的占位和落位
抢占品牌商业资源是商业地产发展的一个重要工作。经过十多年的发展，目前城市基础消费业态已经呈网格化布局，而选择性消费和文化消费等更高业态业种，需要在城市区域布局、商圈规划和发展中进行全方位的用地平衡和选址。整合当地特色经济的商业资源、产业资源、市场资源（商业、办公的需求），形成项目特质，城市综合体同样反对抄袭。引进国际或外地品牌商业内容要结合城市商业网点核心内容的需求，形成错位经营格局。
以红星美凯龙为例，目前正全方位进军商业地产开发，主要选择城市新的发展中心区位，一般50-1000亩的用地，进行直接投资或合作开发。在项目定位上，以双Mall （百货Mall+家居Mall）为核心，带动商业街、公寓、酒店、住宅及其他公建配套，进行街区化综合开发。对于百货Mall，10万平方米的要求5公里40万人，5万平方米的要求15万-20万人口，这个复合度不能动。家居Mall，5公里覆盖4万户家庭，每个家庭每五年的家居消费一般是5万元，这是本运营的账。这些要求其实是商业选择的结果，一旦立项定位，就成为区域商业中心，聚集上千的一线二线品牌商户跟随我们，是不可替代的核心资源。所以，区域开发商不能把品牌主力店招商看成简单的业务，而是项目成败的关键。开发商一定要明白，一个上好的物业，租金不断增长，如何做到？需要考虑的不只是眼前，还要考虑长期可持续发展，应该有严格的结构化市场策划和投资运作程序，并保证及时的沟通和交付，才是面对在市场的正确态度。
3.重视新建项目的产品营建
城市综合体及其商业内容的建设要满足城市公共空间和消费的需求，集合在一个建筑空间中各种功能的实现，并且取得环境和交通通勤要求上的平衡，部份因素是非技术性的，这就要求在策划、规划、实施城市综合体项目时理顺各种非技术性的关系。没有政府和社会支持，大型商业综合体的选址和形成很难成功。克服同质化，强调城市区域发展的综合建设、综合开发、综合配套，才能形成片区开发的定位优势。
（1）解决好环境和市政的配套建设
政府享受着土地出让金和未来的税收，政府也承担着项目成败的责任和义务：供地、配套、周边环境、市政交通的各种有利条件、解决动迁、拆迁、安置和环境配套中的社区统筹问题等。
（2）功能清晰
综合、聚集、互动的作用不明确，功能混乱的城市综合体无法给城市带来综合效益，只可能给城市带来混乱。规划设计任务必须明确：规划结构及各物业建筑形式、总体布局建议、功能分区、业态组合及公建配置、商业物业技术规范、建筑形态设计及空间设计、分区设计与分期开发、交通系统、景观系统、市政配套及绿化系统。
（3）横向和竖向动线布置
城市核心圈的土地利用率很高，城市综合体要做好横向和竖向动线的布置，重要的就是地块内外部交通规划，才能使土地利用的合理性体现出来，不同层段、不同价值、不同布置方案，如独立铺、持有型商业、酒店、办公等动线区隔和功能区位的隔离，商住分离、客货分离等，为社区和建筑综合体的终端使用进行预设和人性化投入。
（4）立面公建
如果有公寓或其他居住功能的综合体，要对建筑立面控制，住宅立面不整齐，可能会破坏综合体的形象效果；立面公建化，能显现出气势。
（5）车位足够
车位决定城市综合体的存活率，应当提高车位配置率。车位决定品位，没有足够的车位无法形成城市综合体的品质，没有品质保证的城市综合体可能是城市的垃圾建筑。
（6）避免电梯公交化
城市核心圈强调竖向交通，城市综合体由于功能分置，电梯会很多，作为开发商不愿电梯多，电梯竖井太多会影响得房率；电梯太多增加设备成本。因此，城市综合体应更多避免底层商业上层住宅的传统套路，盲目增加住宅规模和容积率，最后只能让商业象只病猫奄奄一息，遗害的还是发展商自己。
（7）灯光亮化
这是城市城市综合体形象必备要求，城市综合体的亮化是第四代产品的根本标志，并将今后引导城市风尚，所以城市综合体必须亮化，否则不会成为地标，但是城市综合体的亮化要考虑节能和环保，具体到细节还要结合景观和公共需求设计。
（8）广告控制
突出主力、名店、特色店的品牌效应广告。外部和内部要做严格的广告规划，不能再把项目产品搞得俗不可耐。
（9）物业管理
国内综合物业管理的水平是目前对城市综合体的极大考验，须引进国外先进管理的理念和服务规范，以内部服务增长为核心，变管理房产为服务客户，为城市综合体提供增值服务。商业物业只有空间和设备上的规划是不够的，还要有时间上的规划，不能互为消极因素，应为互为积极因素，如办公楼夜间亮化为商业补景，居住区的公共车位和办公区、商业区的停车互用，白天白领下班后成为商业的优质消费资源，投资经营户愿意参与物业分摊等。这些方面需要很仔细、巧妙的构思，才能构筑好城市综合体内在循环经济。
4.重视已有项目的商业改造提升和资产管理
虽然物业由房地产企业建设，但是真正能使这些物业产生价值的最终用户包括了商业、酒店、办公房的经营者。开发商品是制造了硬件，而经营方才是未来的主角。搭建舞台的人也要给予未来舞台角色们更多的话语权。
开发商和业主要向终端的经营实体让利，政府给的优惠条件不但向开发商倾斜，还要向终端的运营者和零售商倾斜，要给予商家一定优惠扶持的政策，只有这样综合体才能度过养商期，变成活力体。城市综合体建设是一项综合工程，只有政府、发展商、运营者、零售商环环相扣，选址、物业、配套一并考虑，规划、建设、经营全面考虑，把非技术因素处于控制状态，那么这样建设的城市综合体和商业物业才会取得成功，成为城市的聚宝盘，成为城市的骄傲，也成为人民需要的生产、生活、投资和消费的天堂。
大多数区域开发商不具备万达和红星一样的垂直一体化运营能力，怎么办？作为弥补其短板的专业运营服务商就诞生了，我们做横向服务的工作，统筹项目生产要素。所以不同于简单的策划机构或商。初期开发商急功近利，会与我们产生一些歧见，时间长了才发现，商业地产综合开发，光有钱不行，还必须做好综合策划规划和招商运营，要协同N多的协作伙伴。增加商业创新和提升的资源整合和技术创新含量。
这些都需要专业统筹和资产管理目标的统筹。如何解决甲乙方之间的传统成见和分歧？应该转变合作思想，建立合作开发、专业评审和后期合作运营的长效机制。
商业地产同质化，对于在建项目，需要转移和创新城市和区域的消费功能，需要注重可持续能力的商业运营合作；对于已经交付的物业，则要根据环境和趋势的变化，以市场为导向，进行全面的诊断，对症下药，进行运营层面、财务层面和商业内容的统筹，结合更多商业资源和运营资源，强化业态创新和服务创新，达到更新和再造输血功能，同时，也要通过商业运营达到物业资产的增值和退出机制，接轨资本市场。
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2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。
二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析
营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。
此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。
在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。
三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议
商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。
第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。
第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。
第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。
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充满诱惑力的大蛋糕
记者：你把自己定位于商业地产运营策略供应商，为什么对商业地产情有独钟？
冯晖：我在十年前就预计商业地产在新世纪必然有一个蓬勃发展的机遇，就想通过一个个的案例，把商业地产的理论体系和专业化服务做起来。因为对于我们地产策划机构来说，住宅地产的发展空间越来越窄了，一是住宅地产市场越来越趋于平稳和理性，最后达到市场平衡，房地产行业需要新的经济增长点；二是住宅产品没有再生性，属于消费性地产，使用年限是70年，人们住在里面，变动性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋买卖，对我来说，感到缺乏挑战性。而商业地产就不同了，它的使用年限是40年，具有更新换代性，尤其是商业地产和住宅地产比较起来，具有五大特点：一是价值高；二是可以永续经营；三是充分享受物业的增值；四是它延伸出来的边际效益和回报是住宅所没有的；五是商业地产项目开发抗风险能力比较强，所以它属于动力地产的范畴。
我国目前正处于城市化高速发展期，商业地产使传统的商业形态发生裂变，这是一个充满挑战的事业。城市能将商业的价值无限扩大，并为商业的现代化、多元化提供最现实最厚重的载体。因此，商业与地产的联动，实质上就是将城市经济的两个重量级板块粘合在一起，形成城市化的“拳头产品”――商业地产开发。进入21世纪，我国的商业地产市场正在从长达10年的沉寂中走出，并快速升温。去年，商业地产市场更显蓬勃发展，各地商业地产项目如雨后春笋，成为房地产开发中极具潜力的投资型项目。商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向动力型地产裂变。
发展商不能往火坑里跳
记者：有人说，商业地产卖的越好死得越快，这话有道理吗？
冯晖：商业地产项目就要遵循商业规律。一个成功的商业地产项目，有四个重要因素，其一是选址和定位；其二是商店和商品的规划；其三是商户组合；其四是经营管理。商业地产，“商业”是灵魂，地产是载体， 正因为许多开发商是初次涉足商业地产开发，所以犯了原则性错误：用住宅开发的思路开发商业地产，以住宅开发一次性收益代替商业地产靠物业升值赢得长线投资回报和现金流的获益方式。
这么多年，全国的商业地产开发成功的个案极少，失败的则比比皆是。没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！这是有道理的。投资商业地产如果没有一定的投资分析和中长线投资技巧、预测和抗风险能力，就最好谨慎为之。因为商业地产的竞争比住宅地产还要厉害，没实力、没耐心、没经验无异于玩火。
记者：你对目前我国商业地产的形势有何看法与见解？
冯晖：商业地产更容易导致金融风险，因为它的投资量越大，回收期更长，投资下去，如果后续经营不好，很难取得理想的回报效益。商业地产对整个城市的影响更大，而且影响是多方面的。如果一个商业地产项目失败，投资者的资金收不回来，开发商是没有第二次生命的，经营者的资金沉淀在铺位上，对专业管理者意味着管理的失败，对终端消费者来说是享受服务方面的损失，从政府的角度看是城市规划建设的一个败笔，因为大的商业项目都是城市规划的重要课题。
当前我国的商业地产现状有六个方面：一是有的发展商因为对商业不了解，导致对商业地产项目开发十分盲目，并急于追求短期的回报和资金回笼，这种情况下，成功的可能性很小；未来两年，随着众多商业地产项目投入运营，很多分割产权出让的项目可能会有大批投资商业面积却收不到预期回报的投资人会找开发商清算。
二是商业与地产的不匹配，相互脱节是很严重的问题。商业与地产对应不起来，场和市对应不起来，商业建筑和零售商的需求对应不起来，结果导致招数困难，或者需要重新整改，造成重大资源浪费。
三是政府正充分看到商业地产的金融风险并加强监督。目前，商业地产开发主体多是住宅开发商转型，与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。金融方面的调控对商业地产的打击更大，更直接。
四是没有实力的商业地产项目，通过资产重组合作和转让有实力的开发商是较好的办法。有的开发商为了收回资金更多的拼命销售，采用降价销售办法，导致商业项目烂尾，后续无法经营，其危害性更大。
五是随着零售业在今年年底彻底对外开放，我国商业地产整个行业的开发水平在提升，并逐渐与国际化接轨，但国外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全适宜中国的国情，盲目引进和照搬也不利于商业地产的发展。
六是如何找到一套国内商业地产行之有效的本土化运营的形式，这是迫在眉睫的问题。舶来品在国内行不通。只租不售，钱从何来？物业既要卖的好，又要经营得好，这才是打开商业地产运营的金钥匙。
需要系统运营策划模式
记者：商业地产项目投资巨大，严格说起来，只许成功，不许失败，能够做到这一点吗？
冯晖：商业地产项目只要能够立项，大多因为这些项目存在一定的商业价值，也就是说都具有一定的地段优势。各自有各自的优劣势，只要我们把土地的价值发挥到最大，把劣势转化为优势，商业地产项目是会成功的。
地产，顾名思义，就是要研究如何让土地产出的更多，当然不是研究土地的化学成分，那是农业所需要的。我们要研究的是土地的经济地理属性，研究它的空间位置，我们常常看到位处同一条路上的几个商业项目却有不同的表现，"冷热不均"，其中一个十分重要的原因是对地段的理解不够深入。地段是地域文化、消费能力、人口素质、消费特点、消费覆盖面等多种因素的客观反映，这个地方所处的位置适合干什么，有多少商业用地，多少人口，周围环境怎么样，只有深入地段背后的研究才会给项目找到清晰的定位。
记者：关于商业地产的策划，能谈谈具体做法吗？
冯晖：商业地产项目是需要精心策划的，没有策划的商业地产项目是注定走不长远。目前在地产策划营销界有三大类型，一种是以战略策划为主，属于理论性研究机构，善于宏观分析和概念提炼，以思维超前著称于世，但那些战略方案客户往往难以执行；一种是以房地产销售为主的实操性公司，善于具体的销售业务和执行层面的战术设计，以某一项目的销售业绩受到业界的赞誉，但因为缺乏应有的高度，不能给与客户一种长远的、系统的战略指导。近年来又有一种所谓全程参与的策划营销观点，主张策划机构从项目一开始就参与进去，自始至终跟踪服务。但全程策划虽然是每个环节都参与，由于参与不够深入，同样不能保证各个环节的统一，很难保证项目的成功。商业地产开发的成功必须要有一个创新的服务模式来保障。
记者： 你有没有更好的模式来解决？RSMO模式是一种什么模式，与其他模式有什么不同？
冯晖：RSMO模式是“房地产系统运营策划”模式的英文简写（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一种以逆向思维观察问题、分析问题、解决问题策划模式，对一个项目来说，RSMO模式不是注重的某一点、某个局部、某个时期，而是从全局高度考量，从后期是否能永续经营与持续发展入手，先考虑项目的后续经营与持续发展的远期战略，再根据总体战略要求与部署，提出系统的确实可行的解决方案，最后在项目开发与实施过程中进行整体统筹运作。
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地产按其功能通常分为三大类，即以居住功能为主的住宅地产和以商业活动为目的的商业地产、以工业生产功能为主的工业地产，商业地产的特点是通过在地产上的商业活动体现商业和地产价值的集合，商业地产主要包括写字楼、商场、店面、旅游景点、酒店等。
二、商业地产的主要运行模式
（一）只租不售。即在商业地产建成以后，通过招商出租的方式，收取租金，逐步回收投资商业地产的投入及获取投资收益。
1、只租不售的好处主要在两个方面：一是在获取较稳定的投资收益的同时，获取商业地产的增值收益；二是在需要资金时，可通过将商业地产抵押的方式取得贷款；三可以统筹租金，防止恶性压低租金；四如招租、日常经营、物业管理等后继工作做得到位，则可提升该投资者的品牌价值。
2、只租不售的弊端在于：一对商业地产的招租要求较高，存在招租无法达到预期、租金收入不理想的风险及投资回收期较长的特点；二对招租的总体定位、商家的具体定位、具置的规划等均需做出很好规划，否则会导致整个项目的招商失败、无法出租；三商场地产的日常经营管理、物业管理等后继工作对投资者也提出了较高要求，特别是对刚介入商业地产的投资者更是一个挑战，如经营管理不到位，对后继的招租、现有商家的维护、租金等方面都将带来负面影响。
3、只租不售商业地产的难点：一整个项目的设计规划、招商策划等前期工作，对项目招租的效果具有决定性影响，对投资者在这方面的要求极高；二招租和日常管理团队，对招租的效果具有重大的影响。因此，只租不售的方式需要投资者要有较良好的财务状况、较高的商业地产综合规划和管理能力、企业较明确和稳定的战略发展定位。
4、案例：北京万通集团持有的万通商城采取只租不售的方式，统一布局，统一招租，统一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。
（二）全部出售。即在商业地产建成后或取得商业地产的产权后，将其全部出售。
1、出售方式的好处主要：一是可一次性收回投资成本、获取投资收益，解决投资者的现金问题；二是可省去招商、管理等环节，节约投资者的人力、物力资源；三对商业地产前期设计规划方面的要求不会像只租不售的投资者要求那么高。
2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地产行业向上发展，则投资者享受不到商业地产带来的增值红利；二商业地产普遍存在投资金额大的特点，使得有能力全额购买整个商业地产项目的投资者少之又少；即使有能力购买，理性的投资者也不太愿意用大笔资金购买，更多的会寻找新的地块、自己建，因此，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。
3、出售方式商业地产最主要的难点在于：如何将商业地产包装策划好已理想的价格出售。因此，计划出售的商业地产，在计划投资时就因先做好出售策划工作。
（三）租售结合。即投资者将商业地产的一部分出租，另部分进行销售。
1、这种方式的好处是：一即可收回部分投资成本，解决现金流问题，又可持有部分商业地产，享受其增值带来的好处。二解决部分招商压力和管理压力。三租的部分还可以用于贷款，同样可以解决部分资金压力。四如售得理想，反过来会促进招租。
2、但这种方式也存在一些弊端，：一对租售部分的比率、具置等需做很好的策划，如策划不会，否则会对租及售的整个项目产生不利影响；二无法统筹考虑整个项目的租金，可能会出现恶性压低租金的现象；三无法统筹考虑、策划整个项目交付使用后的定位、经营、管理等工作，需与其他购买协商。
3、租售结合方式的难点在于：如何统筹安排租与售的定位和比率、协调各购买者的关系等。
4、案例：最典型的就是万达集团开发的大连万达城市广场，一楼只租，二楼三楼卖给沃尔玛，通过沃尔玛作为主力店的作用，带来大量的人流量，进而也为万达集团和其他商家带来钱流，且万达广场一层销售价格通常是市场价的两到三倍，沃尔玛店起了很重要的作用。
三、商业地产存在的主要问题
1、短期内，由于在建和潜在的商业地产供应量过大，部分城市商业地产面临过剩风险，投资回报率降低。据悉目前国内商业地产的投资回报率已经被压缩至历史最低，约为6%。
2、投资者普遍存在专业度低的困境。一些投资商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，因缺乏经验和企业中长期发展规划，将面临许多问题，如缺乏人才团队、内部管理机制、资产管理能力、前期设计规划能力等，这些都将影响了投资商业地产的成功与否；即便是在商业地产方面投资较成功的万达集团，其在万达广场使用后的物业管理方面也存在明显不足，如在厦门湖里区投资的万达广场，其地下车库无较明显的指示牌、区间管理不到位，易造成停车、出车库困难。
3、地区发展不均衡。经济较发达的东部地区，商业地产因发展得较早，积累了一定的经验，商业地产发展得较成熟、较充分；而经济较差的中西部地区，因经济起步较东部地区晚，经济较不发达，对商业地产的需求也就较晚，总体上正处于与起步阶段。
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一、市场背景
在多项调控政策的组合发力下，住宅市场日显冷清，全国多个主要城市楼市成交量出现大幅滑坡，于是“转型”成为地产圈的热门话题。而商业地产是最热点的转型方向，正成为房企和民间资金的避风港，受到房企和投资者前所未有的关注，本轮调控后期，商业地产投资占比达38.2%，住宅投资占比12.3%，股市占比8.5%，显示目前国内房地产资金
流向出现转舵迹象，主要去向即商业和写字楼市场。
二、瓶颈与挑战
商业地产投资由于不受调控限制，吸引了大量资金产，一些大中型房企纷纷做出结构调整，增加商业地产项目，加大商业土地储备，布局二三线城市。但是商业地产和住宅地产不一样，总体上还是供大于求， 竞争非常激烈，已有多位专家提醒要慎入商业地产领域，如果
一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩，投资者风险随之增加。
其实，很多开发商心里都清楚，商业地产运作是另外一套游戏
规则，不仅要建，建成后还要花大力气运营管理。商业运营才是做商业地产核心竞争力之所在。可真正能驾驭商业地产开发运营的职业经理人和团队十分稀缺，由此造成的高薪挖人现象也直接影响了项目的服务品质，出现竞争同质化，不仅增加了招商难度也减少了项目收益。
除此之外，商业地产项目还必须面对另一个强大对手―――互联网电子商务的考验。有资料显示，到2015年，网络零售交易额将轻松超过
2万亿元，占消费品零售总额的7%。不难预测，网上购物的
发展将不可避免地减少人们在线下实体空间内的购物活动。
三、馅饼与陷阱
在人们更多关注商业地产过热的同时，“过剩”现象当为投资者所警惕。首先，地段理论遭到罔顾。目前，在各大城市一些不合理地段出现大量商业地产项目，没有人流，没有便捷交通，更没有区域辐射力，成为“人气孤岛”在所避免。各区县各自为政建设购物中心、商业街，多以政府形象工程为主导，离开了市场的实际需求，往往是超前开发，过度开发。其次，开发模式理念迥异。商业地产资金投入大，回报周期长，需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益，关系到投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系，需要通过调研选址、营销策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等各环节统一的经营理念，
对开发商的资金状况和经营能力都是一种挑战。
一旦发展不好很容易出现如下结果：第一步，竞争加剧造成价值稀
释；第二步，商业和人口配比倒挂，经营靠贴钱维持；第三步，商业资源鱼龙混杂，最终出现大量商业烂尾楼。有关机构预测，未来1-2年时间很多商业地产项目将陆续出现问题，3年左右一批商业地产或将出现倒闭现象，引发并购潮。而九十年代初动工的成都“熊猫城”以50万方规模号称建设亚洲最大shopping mall，由于政府规划与企业战略失误，导致该项目一直烂尾，被喻为史上“最难地产项目”，近年才易主富力地产并改名为“富力天汇MALL”重新打造，就是我们眼前的前车之鉴。
四、市场机会
1.介入时机：当相当一部分商业地产出现烂尾，落入被商业地产大鳄收购或无奈转让的命运之时，我们的设计机会就来临了。
2.经济对比：商业项目烂尾，只要不是年久失修，接手方一般不会炸掉重建，为避免高昂的重建成本，很多项目可以选择加固改造，就能满足新的使用功能。
3.工作内容：商业用房是商业活动的重要载体，不同的业态对商业用房的要求大相径庭。有的项目存在基本设计层面的错误需要改正，比如柱距、层高、承重等要素不符合商业业态的要求；有的项目被收购后市场定位和使用功能发生重大变化，这些都不能靠营销策划公司的表面包装就能解决，而需要建筑设计师根据经营者要求重新设计立面风格、重新划分店面分隔、重新组织交通动线，需要结构设计师根据平面布置和业态功能重新计算荷载、对原有结构构件进行加固改造，需要设备设计师重新计算水电流量、重新布置管井洞口、重新排布水电管线，只有专业的设计机构才能完成这样的综合设计工作。
4.专业准备：上述设计工作中，建筑和设备专业的设计工作相对容易，最难的是结构专业。加固改造只能在旧有结构框架内进行增减修补，与新建项目完全不同。这项工作只有一般性原则可供遵循，很少有完全相同的情况可供类比。因此对结构设计人员的专业知识和经验水平要求比较高，不仅要熟悉普通设计规范，也要根据现有设计结果对原有结构采取粘贴钢板、粘贴碳纤维、加大截面、化学植筋、增设支点、钢结构夹层等各种不同的处理方式，还要对相关工程材料与
施工工艺有所了解，这些都需要我们对这方面的理论知识进行必要储备，对这方面的技术设计进行预备学习。
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商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等。2009年下半年以来,全国许多城市住宅价格屡创新高,但商业地产市场却背道而驰,在空置率居高不下的情况下,售价和租金都出现了较大幅度的下跌,部分城市甚至出现了“住商倒挂”现象。商业地产究竟是“商业”还是“地产”?商业地产的核心价值是什么?为什么商业地产如此脆弱?本文认为,商业地产就是以“商业”为核心的地产开发价值链,商业地产受商业市场影响较大。
商业地产运营的影响因素
2009年5月以来,住宅市场受中国经济的复苏与一定的刚性需求影响,销售量与价格逐步上升,但商业地产大部分却惨淡运营。商业地产运营的影响因素包括以下方面:
(一)商业市场萎缩导致商业地产运营受困
我国商业市场具有消费人群多而消费能力不强的特点,做大市场份额、拓展市场空间是商业市场发展的必然选择。所以导致商业地产的开发量过大―“物业规模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆发的金融危机影响,商业市场出现萎缩,同时庞大非优质的商业建筑体招商困难。在此形势下,主力店几乎成了所有商业开发商的救命草。而主力店又往往由一些国内外零售业知名企业担当,它们在金融危机中也被波及。经济泡沫破灭导致企业为繁荣时期的过度扩张付出惨痛代价。近期中国连锁经营协会的《中国连锁零售企业经营状况分析报告》显示,从2008年初到2009年第一季度,中国连锁零售行业出现连续5个季度的增幅下滑。其他相关数据也证实,从2008年开始受金融危机影响,国际零售巨头经营状况不佳,资本扩张能力下降,导致发展动力不足,商业门店拓展计划放慢。此后,国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划并进行裁员。另外,2009年以来国内外一些大的零售企业没有披露新的开店动向,也开始悄悄地缩小开发规模要求,连锁商业回归理性,尤其在商业选址上表现出审慎姿态。
商业连锁巨头纷纷改变开店计划影响到了商业地产领域。从微观角度来看,商业零售企业的一切经营活动都离不开市场,与其他产业的区位相比,其最大的特点是区位的消费指向。商业区位论的理论基础是德国地理学家克里斯特勒(Christaller)“中心地理论”中适用于零售商业的部分。因此,商业地产的开发必须站在商业运营的角度出发,尤其在选址方面要有分析数据支持。
(二)开发商的职业素养影响商业地产价值链
商业地产究竟是一个怎样的价值链呢?美国的主流商业(零售)地产和商业管理行业,兼有零售渠道和地产的双重特质,其核心就是一个把地产与商业有机整合的产业。也就是说商业地产=商业+地产。“地产”是指各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产的持有形式,而“商业”就是这些地产所承载的各种商业零售业态。商业地产价值链如图1所示。
如果商业地产开发商缺乏对商业流通市场的驾驭能力及行业水平,缺乏企业家的责任感与道德素养,那么商业地产将会走向危险的境地,从而影响整个行业的经济链。现在很多商业开发商不是去考虑商业项目给后续投资经营者带来的价值与持久经营能力,而是能卖则卖,能租则租,两者不行就逃跑。商业地产的形成是以商业为核心的价值链,在这个价值链中每一个价值相关者都必须引起开发商的关注,如果用开发住宅的思路去开发商业地产除非在疯狂不理性的市场背景下才能暂时得逞,但灾难始终难以避免,因为这个代价很有可能让商业物业投资者来承受。商业物业的投资失败将会导致商业市场的恐慌,侥幸的商业地产开发商也就只有收割型利润了,因为价值链的相关者不会轻易第二次上当。
(三)商业地产承担的价值体系过高给项目运营增压
在市场不规范与经济不稳定的状况下,商业地产承担的价值体系过高容易导致商业地产的失败。商业地产与传统住宅地产的区别较大。一个商铺承担很多赚取利润的要求和环节:开发商要有开发利润;投资商要有投资利润;经营者也要赚取营业利润,如此层层加码,商品的销售成本扶摇直上,从而使商品失去了市场竞争力,导致人气低落,最终拖垮整个市场,使商业地产项目失去长期经营价值。由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场自身原因,金融危机不良因素开始层层传导,最直接的打击是商业物业的产租水平下降;而由于门店扩张速度减缓,导致商业物业的市场饱和程度进一步提高,需求量减少,商业物业供求关系更加失衡,租金定价主动权倾向承租方,所以租金水平总体呈下降趋势。这就是目前很多城市商业地产呈现低迷状态的原因之一。
商业地产价值活动模型构建
(一)商业地产价值活动阶段
商业地产的价值活动模型一般分为四个阶段,即项目调研阶段、项目开发阶段、招商同步运营阶段、策划推进阶段。
1.项目调研阶段。商业地产的前期调研是非常关键的程序,所考虑的因素决定后期经营的成败,调研所解决的问题必须考虑项目资源优势及资本、商业环境、人力资源条件等是否匹配。在调研中尤其要关注商业环境。商业物业的房地产开发中,商圈的饱和意味这个商圈内竞争白热化,顾客被严重分流,资源的利用效能相对下降,经营环境欠佳,商业物业的收益减少,商业物业的价格也相应下降。测量商圈饱和度,使用比较广泛的是饱和度指数,其公式为:
IRS=(C*RE)÷RF
其中:IRS为饱和度指数;C为顾客总数;RE为每一位顾客的平均购买额;RF为商圈内商场的营业面积。
2.项目开发阶段。项目开发阶段从项目的合理设计开始到建筑细节质量及商业合理功能区域的细节化布置等。项目的竞争优势在于项目的特色优势、成本优势、环境及机会优势。这些因素是商业物业租售价格高低的先决条件。
3.招商同步运营阶段。商业项目招商的难易除了前面两个阶段以外,更决定于商业品牌与商业规模。一般而言,品牌知名度越高,商业魅力就越大。另外,商业规模也决定商业发展的空间与潜力,所以规模化商业体更能受到青睐。
4.策划推进阶段。商业地产的策划是在商业地产投资初始阶段必须考虑的因素,否则后续的商业运营将面临瘫痪。笔者曾负责江苏镇江一个商业地产项目的总策划,在调研中发现其中一个位于镇江市主商业区的商业项目经营惨淡,经分析,该项目除了先天设计存在缺陷以外,更为关键的是没有商业推手来包装运营,以至于最后出现“前热后冷”的局面。
(二)商业地产的价值活动过程
商业地产的价值活动过程一般分为三个过程,即项目构成过程、项目产生价值过程、价值分配过程。
1.项目构成过程。这个过程要求开发商错位思考,也就是说开发商必须站在商业经营者角度来制造商业载体。同时该过程中银行与投资方对项目认可与否直接影响项目能否成立。
2.项目产生价值过程。项目产生价值过程是一个专业的运营过程,对开发企业内部的人力资源要求较高,团队的业务水平直接影响项目质量及其价值高低。这个过程能决定项目投资者的回报价值。
3.价值分配过程。价值分配过程其实是一个风险与价值的平衡过程。项目投资者除去项目成本获取回报;银行规避风险获取利息回报;物业投资者及商业经营者靠租金及高营业额获取报酬。支持性合作伙伴利益分配体现在项目经营后产生的价值利润上面。只有商业项目经营成功,商业市场繁荣,各方才有回报价值。商业项目支持性合作伙伴利益分配如图2所示。
商业地产价值链的相互作用关系
迈克尔•波特对生产性企业提出的“价值链分析法”,把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动。商业地产的整个运作过程也一样:基本活动包括商业地块信息收集、商业市场调研、产品规划设计、招商运营及后续策划跟进等;支持性活动涉及人力、财务、计划、研究与开发、价值关系等。上述基本活动和支持性活动构成了商业地产的价值链,这些真正创造价值的经营活动,就是价值链上的战略环节。商业地产项目要保持的竞争优势,实际上就是企业在价值链某些特定战略环节上的优势。运用价值链的分析方法确定核心竞争力,就是要求商业地产开发企业密切关注组织的资源状态,要求开发企业决策者在价值链的关键环节上培养核心竞争力,以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。商业地产项目的优势既可以来源于价值活动所涉及市场范围的调整,也可来源于合作伙伴之间的协调或合用价值链所带来的最优化效益。
如果说纯粹的商业关系追求的是同等价值,那么商业伙伴追求的是差异化价值,而同盟追求的才是共同价值。开发商、银行或投资方、物业投资者、业态经营者之间的关系是微妙的,他们在合作之前虽然有着不同行业的特性,但共同的利益让他们成为价值体系中的共同体,他们的方向是一致的,任何一个环节出现问题就意味着价值链面临断裂的危险,从而导致整个项目失败。所以商业地产除了涉及的四个基本阶段性活动以外,支持性合作伙伴也非常关键,他们之间具有价值链的相互作用关系。
结论
本文分析了商业地产的开发价值链及其价值模型,指出商业有商业的运营法则,地产有地产的操作模式,两方面相互配合才能发挥最大效应。商业地产是商业与地产的结合,只有两者配合,项目才能繁荣升值,价值链中的利益相关者才有长期的投资收益。但是目前商业地产开发商大多是传统的住宅开发商,他们的着眼点在于商铺的销售,后续经营往往流于促进销售的概念宣传。而事实上,一个商业地产项目的成功与否,或者说一个投资行为的成功与否,关键在于项目的长期经营价值。而目前存在的最大问题是商业地产项目的开发和经营没有形成一个系统性的因果关系。商业地产是一系列业态的集合,只有渡过艰难的市场培育期,才能实现可持续发展。
参考文献:
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一、问题提出
商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产。住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供家庭日常居住用的建筑物。在拥有良好的发展前景，但又面临重重困难的情况下，特别是面临资金链的压力，如何走好商业地产的开发的这条路就显得很重要。所以在这个时期通过传统住宅的开发与商业地产开发的投资风险进行比较分析就显得更有实际意义，对商业地产的开发投资风险要怎么认识才能保证企业在以后健康持续的发展？
二、投资风险差异分析
房地产投资风险是指投资者在投资的过程中由于各种影响因素如政策因素，自然因素，经济因素等等因素的影响，而导致投资者最终的收益的结果不同，这里主要是指给投资者带来的损失。住宅地产开发是投入之后能够一次性快速回笼资金的，而商业地产则是长期的投资过程。他们各自有自己的特色，所以面临的风险也是不同的。
（一）开发环节上的区分
最基本的开发环节的不同。当开发商看好某个城市准备进入的前提就是对该城市的市场环境有一个充分的市场环境分析，看好该城市的消费潜力之后就会着手寻找投资机会，这时住宅地产开发主要环节包括“选址-建设-销售”，销售完毕后开发工作就基本结束，建设是开发能否成功的关键环节。商业地产开发包括“策划-选址-建设-招商-经营”等环节，每个环节都必须考虑对最终的商业经营的影响，商业经营才是开发能否成功的关键环节。因此，住宅地产开发只要求开发商有一般的房地产开发知识和经验，而商业地产开发要求开发商不但有一般房地产开发的知识和经验，还必须具有商业经营管理经验。
（二）项目成本上的区分
从项目的选址上来说，商业地产一般都是布置在城市的中心，或者是在政府规划定位将来发展的CBD区域。首先就决定了它的地价很高，整个项目的土地出让金数额巨大，商业地产的地价与一般住宅项目的地价的差别是很大的，就拿广州地区来说，商业地产的楼面地价是住宅的2倍左右。建设成本上来说商业地产的建设成本比住宅地产的建设成本更高，特别是大型购物中心的设计要求更高，因为要容纳大量的人流，对建筑的安全设计、质量等提出很高的要求，同时在形体设计方面商业地产一般都是地区性的标志性建筑这些导致商业地产的前期投入成本在单位上就要比住宅要高，相对于住宅而言的建设成本较小。
（三）资金的回收周期区分
从回收周期上来分析，一般住宅项目，从前期的拿地到建成销售，一般1年左右。当然是项目的具体情况而言，有的具有整体开发实力的开发商从拿地到建成只有6个月。新出台的政策，要求封顶以后才能够预售，从建成到开始预售的时间为1年甚至更短，这样开发商在市场环境好的时候，回收资金的速度很快，而商业地产的资金回收压力是相当大。中信广场1997年建成开始投入使用，直到2007年近10年的时间才将投入的成本收回，而整个广场投资额37亿港元，涉及的金额相当的大。一个完整的商业地产开发项目则需要5-7年，而回收周期则在7-10年左右。这对开发商的资金实力来说是严峻的考验。所以在资金回收周期上来讲，商业地产的面临的资金压力比住宅地产要大很多。正是商业地产的投资回收周期与住宅地产的不同，所以两种物业的运行周期也不同，一般而言商业地产的运行周期是要比住宅地产的周期要长。
（四）资金的回收方式的区分
商业地产的资金回收方式主要是通过租金，它的主要运行方式是租赁运营，这些年失败的商业地产的营运经验就是，不能随便拆分出售产权各自营运，这样不能很好地形成规模效应，不能形成良好的业态组合，就不能吸引足够的人流来支持整个商业中心，最终会导致商业项目难以经营下去。租金的多少主要是由商业地产结合本身所形成的商业环境，一旦消费者认同区位中心环境，这使它的租金相应的也会大幅上涨，所以，商业地产的是一种引凤筑巢的开发模式，能否吸引大型的商家入驻，形成一定的规模的城市消费中心很重要，它的回收方式是细水长流型。而住宅的开发模式是筑巢引凤，吸引广大消费者前来购买。也正是回收方式的不同，也造就了商业地产的魅力。一旦商业地产的商圈成熟，让消费者形成认同感，就能够保证企业能够稳定的获得高租金的收益，这对一个企业来说，稳定的资金流的带来的好处是显而易见的。
（五）对开发商的运营的能力要求异同分析
从项目的运作上来说，商业地产在国内的发展的时间不是很长，发展不是很成熟，目前的情况更多的是一种探索，更多的是一些开发商没有认清商业地产的开发模式，没有很好地与住宅地产的开发区别开来，一次次的失败经验表明，商业地产只能整体招商运作经营，考虑各种业态的组合，形成规模效应。若急于回收资金进行产权分拆出售，无异于杀鸡取卵，此外，目前国内商业运作方面的人才也不是很多，这也是导致近年大量商业地产项目破产的原因。而国内的住宅市场的发展现在已经相对成熟，策划已经从20世纪90年代的单项策划发展到综合策划阶段直到目前的复合策划阶段，融入理念结合企业文化品牌，有针对性的发展健康、休闲、专业的住宅了。加上已经成熟的市场营销，还有完善的市场中介参与，大大降低住宅产品的销售压力。
（六）抵抗宏观和行业的风险的能力差异分析
宏观环境风险是指一个国家和地区的政治、经济、社会等宏观因素的不确定性给房地产项目投资带来的风险，包括政治稳定、宏观调控政策、国民经济GDP增长、利率变化、通货膨胀以及社会进程中的城市化等诸多风险因素。行业风险是指由于商业地产行业中的各种不确定性因素给项目投资带来的风险，如市场供求风险，地产价格带来的购买力风险，同业竞争风险，原材料价格上涨风险，商铺销售价格下跌风险、投机炒作风险、土地供应风险等。这些因素对住宅和商业地产来说都有很深刻的影响，但商业地产受上述的各种风险因素的影响更显著，因为商业物业的成长周期很长，在前期的几年当中可能需要持续的资金投入来营造商业地产的商业氛围，一旦遇到市场的下调周期或金融危机等，将会导致大量的商业地产的资金链的断裂，大量的商业烂尾楼就会出现。上一轮广州的商业地产消化期花了10年时间，在近10年时间里广州基本上没有商业地产的新开工项目，无论是写字楼还是酒店都是如此。但住宅地产不同，在中国目前随着城市化的进程，住房需求还是很大的，是一种稳定潜在的刚性需求，成交量的低迷，归根到底还是价格与消费者的心里预期价格不一致，房价调整到合适的范围，市场一定还是可以再重新热起来，这也是导致房地产周期的表现。但是商业地产一旦面临市场环境的恶化，就根本没有成交量，只有烂尾楼，也要一直等到运行周期的好转之后才可能复苏。可以说是商业地产的运行周期的振幅明显要大于住宅地产。
三、总结
上述分析的结果表明商业地产的投资面临的资金压力要明显大于住宅，所以面临的风险比住宅地产就更大。作为商业地产投资的高风险也伴随着高回报。商业地产作为将来发展的热点还是值得投资的。前提是你要认清自身的实力，结合项目本身有一个风险的全面认识，具备完善的商业地产运营的能力，最重要的是能够提供给商业地产运行足够的资金，对企业自身资金链要有一个很好的预算，对市场风险要有足够的认识。世界500强的企业走到现在80%都是靠稳健的财务政策，这样才能在一轮又一轮的金融风暴中保持上百年屹立不倒，商业地产也是同样道理的，不要因为市场的一时的火热就大肆扩张，在企业做预算的时候，不要只着眼于当前高涨时期的市场，还要考虑市场不景气的时候的风险，所以开发商业地产更要结合企业自身的条件，适度控制发展速度和规模才能保证企业健康的运行下去。
四、相应的风险防范措施
（一）风险预防
首先对国家宏观调控政策和利率调整等要有足够的认识，商业地产的影响要有一定得预见。对于已经定位的项目要从开发环节上牢牢把握，尽量缩短从项目决策到最后的招商运营直接投入使用，特别是吸引有实力的租户入住是很重要的环节，在项目的前期就要开始考虑，现在有的商业地产的开发，提前开始招商，然后根据租户的要求进行开发，就像大连万达的开发模式，这样给项目的招租环节带来很大的便利，也能使项目商圈能够快速的成熟，快速回笼资金。快速地推出就是避免在项目运作期间宏观政策出现大的不利调整。实现这一目标，需要各个环节的顺利对接，包括项目前期的策划、规划报批，建筑工期，租赁招商等，都能够按时完成。对于可以控制的风险，如策划风险，管理风险等，我们应该从有利于项目发展的角度做到最好。在减轻和预防项目风险时，应该根据抓住项目环节的主要方面，来重点关注，及时相应的采取对策。
（二）风险转移
风险转移是一种有效的降低风险的方式，目前国内的开发商都选择了合作开发模式，可以将自身的弱项与相应的强势单位进行合作，如可以与有雄厚资金的投资银行，有丰富商业运营经验的海外背景的机构和开发商等进行合作，这样可以有效地降低项目的资金压力。在项目的销售方面可以适当的选择小量的单位进行出售，前提是要能控制项目的整体运行的商业环境，不少开发商都选择了出售5-10%比例出售产权，这在一定程度上也能快速的缓解企业的资金压力。
此外也可以考虑，出售一定年限的商业物业，尤其是商场、酒店物业可以把经营期内必经的非正常经营期所引起的风险，或因经营管理不善造成的非正常经营期人为延长而引起的风险转移出去。
最后就是工程的风险完全可以通过出包的方式转移给工程承包商，但是合同必须签订得详细、周密，明确违约的处罚办法。
另外，购买一定数量的针对风险较大方面的保险，是一种及时、有效、合理分摊经济损失和获得经济补偿的方式，也是国家大力提倡的方式。
参考文献：
1、张红.房地产经济学[M].清华大学出版社.2005.
2、林蔚.商业地产与住宅地产开发差异性分析[J].重庆建筑,2006(6).
3、洪罡.中国商业地产目前面临的问题及其对策[D].华中师范大学,2006.
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2006年商业地产回顾
（一）“国六条”促投资者转向商业地产，限外令难挡外资热情
“国六条”和九部委15条细则的政策出台抑制了住宅投机和炒房行为，从中撤出的资金开始关注具有收益稳定、长期的商业地产。一方面，政府对住宅项目的监管力度的加大和调控住宅市场的决心，使住宅房地产开发商意识到利润空间的压缩，资本的逐利性使一些房地产开发商开始将目光转向商业地产的开发；另一方面，政策规定要加大廉租房以及经济适用房的建设，对整个市场的房价起到平抑的作用，在一定程度上降低住宅开发的利润回报。而这一轮房地产宏观调控对商业地产和写字楼基本上没什么影响，这也使一些大型的房地产开发商开始将开发重点偏向商业地产的开发。例如，作为北京一家以住宅开发为主的中新集团，也开始在商业地产业务上开始走向全国，比如在重庆已有一个大的项目，打造重庆都市复合中心。房地产开发商潘石屹也在2006年宣布未来三年内将退出住宅产品市场专心做商业地产开发。12月12日，黄光裕耗资38亿元投资兴建的鹏润国际时尚交易中心正式揭盘，该项目负责人、黄光裕的“得力干将”鹏润地产CEO童渊宣称，要将此项目打造成中国最高端的、最专业的服装、时尚产品旗舰展示中心和品牌运营中心，全球服装时尚品牌采购基地，并进一步全国复制从而终结国内服装零售商场和批发市场的格局。
（二）商业全面开放2周年，政策利好刺激商业地产发展
2006年是中国加入世界贸易组织5周年，同时中国商业全面对外开放2周年，内资和外资的零售企业展开了激烈的竞争。
2005年，商务部共批准1027家外商投资商业企业，是1992年到2004年12年期间国家批准外资商业投资企业总数的3倍左右。截至2006年底，沃尔玛在中国内地的店铺已达68家，家乐福在中国内地的店铺总数为88家，易初莲花74家店、百安居58家店等。并且，外资零售企业正从一线城市，向二线、三线城市延伸。而从2006年3月1日起,绝大部分外商投资商业企业的审批权已从国家下放到地方,又进一步降低了外资零售企业进入中国商业领域的门槛。内资方面，为打造本土“商业航母”，2004年6月份，商务部颁布《流通业改革发展纲要》，提出要培育具有国际竞争能力的大型流通企业的阶段性目标，即在2007年有1家至2家内贸流通企业进入世界500强，在2010年有2家至4家内贸流通企业进入世界500强。虽然商业地产的开发属于高风险，高收益的行业，但整个零售业的发展增加了对商业地产的需求，刺激商业地产的开发。
（三）空置率高与国内外著名企业难寻合适的商业地产项目并存，商业地产开发呈现结构性过剩
2005年，全国商业营业用房空置面积达3872万平方米，比上年增长23.2%；2006年上半年，全国商业地产空置面积高达2878万平方米，较上年同期增长了21%，比商品房空置率高出18%还多。据有关部门测算，目前全国空置商业营业用房中沉淀的资金达1000亿元以上，且浪费了大量的土地资源。而另一方面，大量的国内外著名企业都在为自己的在华业务寻找商业地产，但是难以找到适合自己要求的商业物业，部分外资的投资和投机资金频繁接触具有全球业务的房地产中介了解国内各大城市的商业物业情况。其中50％以上进入北京、45％左右进入上海。
这就说明我国开发的商业地产项目距离国际化的标准仍然存在距离，比如说项目的建筑布局不合适商业，项目经营管理混乱，产权分散等。所以商业地产开发商在房地产开发过程中应按照国际同业发展规律，顺应以资本为主导、以开发为组织、职业化以及交易专业化的大趋势。只有掌握了投资的通用语言，才能缩短与投资者对话的距离，从而大大提高商业交易的成功几率。
（四）商业地产开发专业性差异――赢利能力参差不齐
一方面，一些商业地产开发商在项目开发过程中引入国际化的专业物业顾问或进行专业的咨询，使项目全程都得到专业的规划和科学的定位，同时在运营中依据消费者实际需求和市场情况不断调整、不断变化，逐渐寻找自己的特色，形成了自己的核心竞争力，并在有效辐射范围内，形成品牌效应和品牌价值。例如，王府井商业街上的东方新天地SHOPPING MALL平均租金水平已经由2005年第四季度的150美元/平方米/月上升到2006年第四季度的200美元/平方米/月，增长率达33%。
另一方面，一些商业地产开发商盲目跟风，随意的经验决策方式往往取代了对于项目盈利可行性的理性分析和论证，特别是国内大多数商业地产开发商大多是开发住宅起家，照搬住宅的开发模式应用到商业地产项目的开发。造成了大家蜂拥而上争相投资一类项目，出现了恶性竞争无人得利的状况，况且相对于住宅开发，商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去，而且要售后不乱，保证项目能持续成功经营。例如，投资6亿人民币，拥有4000个商铺的北京市的碧溪家居广场项目开发的失败不仅导致数百名中小业主血本无归，并且成为北京甚至整个中国房地产市场最大的产权投资陷阱案件。
这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外，还必须符合商业规划、商业招商、商业运营等方面的规律，以及这方面的专业人才。
2007年商业地产发展趋势展望
（一）我国经济的持续高位增长，银行业的全面开放和奥运效应助力商业地产发展
一个城市的商业地产发展与该地区的GDP的变化规律具有正相关的关系，也就是说城市至整个国家的经济发展将推动商业地产的发展。2004-2006年我国GDP连续3年以高于10%的速度增长，预计在未来两三年内，我国经济持续高位增长仍将推动我国各个地区商业地产，特别是特大城市和大城市的商业地产发展。
2006年12月11日后，银行业的人民币市场完全放开，外资银行也必将大量扩充各自的网点，同时经济各行业存在奥运推动力，这些因也将形成了商业物业的需求，刺激了商业地产的发展。
（二）商业网点规划促进商业地产规范发展，社区商业成为商业地产开发的重点
2006年商业网点规划进展较快，截至11月30日，38个重点城市已全部编制完成商业网点规划，这将使我国的商业地产开发更加规范，也将推动商业地产的持续，健康发展。
2006年来，我国城市化进程加快，和大规模住宅小区的投入使用，为商业地产的开发提供了广阔的空间。现阶段，我国的城市化水平略高于40%，但低于世界平均水平9-10个百分点。未来15年-20年内，中国的农村城市化进程仍将以无可阻挡的势头迅猛发展，成为拉动经济增长的又一个龙头，而这对于商业地产行业来说也是一个很好的机遇！城市化将从供给与需求的两个方面，扩大对城市商业的需求，促进流通规模的扩大，增强商业地产的投资。另外，随着大部分中心城市的新城建设，形成了大量的郊区居住区，而居住区完善商业配套通常有一段时间的滞后。因此在住宅投资高峰期后，在未来几年内将逐渐进入商业地产开发和整合阶段。 2005年商务部了《社区商业指导意见》，社区商业将成为商业供应模式的重点，预计2007年以提供社区配套服务为主要形态社区商业将是商业地产的主要发展方向。
（三）外资地产转战二三线城市，加速布局商业地产领域，全面渗透产业链各个环节
外资的投资原则是选择优质，升值潜力大的商业地产项目。目前一二线城市的商业地产已经趋于饱和状态，市场发展己日趋成熟，竞争也越来越激烈，令相对的投资风险上升，回报下降。但是一些二三线城市经济以超出全国平均水平增长，例如重庆、武汉、成都等城市。经济的高速发展为本地区的商业地产的开发带来的机遇，投资回报率高出全国平均水平，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%这就吸引了大量的外资企业进入。例如，香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产2007年以前在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3块-4块大型土地，共建约10个购物商场，投资金额预计将达200亿-250亿港元；新加坡凯德置地也于2006年4月在宁波拿下一地块，开始了二线城市攻略。这种趋势将在2007年更加明显，而且二线以及其他中小城市监管力度小，缺乏本土竞争，外资侵入遇到的阻力更小。
另外，外资开始全面渗透产业链各环节。我们可以看到一些外资巨头在全面的通过资本和管理上的优势全面进入我们的商业地产领域。外资进入的商业地产开发企业和项目都是我国商业地产产业链中的优质资源，这将为其带来丰厚的回报。
（四）商业地产融资渠道单一，亟待突破
据统计，商业地产商的筹资渠道主要来源于自有资金和银行贷款，其中银行信贷比重约占70%～80%。为了规避风险，国家银根紧缩，大部分商业地产开发商都面临资金压力，一方面容易形成烂尾项目，另一方面也容易诱发开发商的短期套现行为。
为了缓解这种局面，商业地产开发亟待扩宽自身的融资渠道，针对商业地产自身特点进行融资方式的多种金融创新，例如资产证券化，利用信托基金等金融创新手段。
我国的保险基金，养老基金机构投资者，以及大量的中小投资者正在寻找合适的投资渠道，而商业地产收益稳定，如果能使两者得到很好的对接，将会对商业地产开发提供可持续稳定的基础。
（五）商业地产开发应以商业为核心，并进入品牌策划阶段
商业地产的核心性质在于其的商业性质，在品牌策略中各个流程都应围绕提升物业价值来开展，包括科学定位，突出特色，与城市规划相适应，提高消费者忠诚度，强调赢利，资产优质化，注重品牌的维护和推广。
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高栋：在过去数年中，三益中国在全国各地完成了相当多的大型居住社区设计项目，有些还成为当地的居住建筑的地标作品，应该说还是取得了很大成功的。这源于三益一直信奉的理念，希望通过持续创造和深度专业能力在设计细分市场领域中建立并获得自己的设计优势和引领能力，从而能更好地为客户服务。所以三益其实从来没有把自己局限在单一领域中，比如住宅，但也很少做自己能做但并不精通的类型。三益之前在商业地产上已进行了多年的研究与设计，并且就商业地产的特性重新打造了其独特的设计服务模式，所以说三益并没有转型，只不过开辟了另一个“战场”，另一个在设计细分市场中，我们认为能够拥有持续创造和深度专业能力的领域。
记者：你是说三益在居住设计的同时，早已开始关注商业地产领域，并做了多年的准备?
高栋：是的。其实设计市场正发生着深刻的变化，一家非特大型公司什么类型项目都能做的时代正在迅速远去，如果不能在某一领域中建立起深度的研究能力、充沛的人才储备、适宜的模式组织以及该领域产业链中强有力的整合能力，就很难拥有真正成熟的设计能力和长久的技术优势。商业地产的繁杂与专业性让三益在此埋头浸了很多年，现在只是厚积而薄发的开始。
记者：那么，你们从什么时候关注或者进入商业地产设计领域的?
高栋：说起三益进入商业地产设计领域，就不能不提另一家与三益有着密切联系的公司，就是专业进行商业地产开发与运营并在上海率先创建系列休闲商业广场品牌的弘基企业。
记者：弘基是上海知名的商业地产公司了，前些年在中心城区开发的徐家汇弘基休闲广场和四川北路假日广场等，是上海最为火爆的以餐饮娱乐为主的休闲广场之一，很多上海人都在那儿吃过饭的。
高栋：是的，那是我们最早的商业设计作品。弘基的创始人李永杰董事长是沪上最具影响力的商业地产专家之一。他也是三益的创始人和前院长，在确定了三益发展方向和管理层的基本架构之后，因偶然机缘在2000年进入商业地产领域并开发与运营了第一个商业广场――徐家汇弘基休闲广场，至今弘基旗下拥有商业地产从策划、设计、开发、招商、运营等完整的服务产业链和专业团队，开发了两个品牌，一是以弘基品牌为主的休闲及综合商业广场，另一个是以“创邑”品牌为主的创意园区，这些全是由三益来担纲设计的，也就是说从2000年起，三益在居住设计领域开疆拓土以外还承担了另一项艰巨的任务和职责，就是为其总公司开发各类型商业地产进行研究与设计，并在实践中与弘基旗下其他各专业团队整合成商业地产开发与运营的“大咨询”团队，并形成目前我们独特的设计服务模式。
记者：原来三益有这样的商业设计背景，难怪三益在商业设计领域有那么多的经验，三益在那时只做总公司的商业项目吗?
高栋：当然不是。那时也做了一些其他商业项目，有成功，也有失败的例子。但那些失败的案例，也就是运营不成功的商业项目。在当时我们仅从设计上反思，并不清楚不成功的真正缘由。但是弘基的项目不一样，因为是自己公司的项目，我们有机会能深度参与到其策划、开发、招商、运营、甚至于物业管理的全过程中。我们也走了很多弯路，真实感受到商业项目的复杂与专业。就象董事长李永杰说的“建筑师不参与商业地产的开发与运营，怎么能感受到商业的切肤之痛。”
记者：怎么理解这种商业的切肤之痛，在做居住设计中有这种体会吗?
高栋：这是做商业设计和居住设计一个很大的不同。我们都知道居住开发是个“二元化”的过程，即开发商和消费者，中间没有多余环节，盈利模式简单，而且定位相对容易，可以说设计的成功基本可以预示开发的成功，即便不太成功，价格杠杆的调节也可以使发展商不至于险入困境。而商业开发过程是“四元化”的过程：开发商、投资者、经营者和消费者，盈利模式远比住宅要复杂得多，导致其设计过程也相对复杂且综合。没有一个商业建筑是因为设计的美仑美奂而成功的，只有这个项目运营得非常好，又充分发掘了其独特的文化和商业价值，我们才可以认定它的成功。
我们曾在周边做过大量的商业调研，考察过许多大型社区商业中心，有很多项目从设计本身来说无可指责，是个好设计，但就是没有人气成为一个个死铺。而且对发展商来说，不同于住宅，商业一旦失败是很难用价格杠杆来调节的，再便宜也不会有人买，这才是商业开发的切肤之痛。
“鱼骨模式”
记者：那么三益在做了多年的商业设计和研究后有什么样的体会呢?
高栋：商业地产的设计从来就不只是设计问题，这是一个服务产业链的问题，在商业地产的开发过程中，有几件事情是最为重要的，一是精确的商业定位，其实每个项目都会有定位，但商业定位跟住宅定位是不一样的，相对来说住宅定位比较模糊而粗放，而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展，政府的导向与支持，消费力的支撑，业态业种的分布与选择以及交通状况、规模界定等等都会对商业产生相当大的影响，因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础，很多开发商在商业运营不顺利时，归咎于招商不力，其实多数开发的不成功并不是招商的不成功，而是定位不精确导致后期招商失去了基础。其二是运营模式的选择与确立，从商业的本质上说，商业不是个适合分割出售的产品。它的价值在于长期持有长线赢利，待运营成熟后整体出售或打包上市是其比较理想的选择。但现阶段商业开发发展商常常希望迅速出售，也是其受到资金压力的无奈选择，所以，商业是租是售，还是部分租部分售，其运营杈在谁手中，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法。第三是设计本身，如何发掘最大的商业价值和文化特质，如何在设计中贯穿并创造性地解决诸多涉及定位、策划、招商、运营、商业价值等综合因素，是设计需要面对的重要课题。
记者：那么三益提供的设计服务有什么独特之处呢?
高栋：以往的商业开发模式常常是这样的，进行初步初放的定位后就转而进行设计，设计完了施工，再进行招商，然后再去运
营，这其中的风险是很大的，失败的案例非常多，而我们在给弘基企业包括其他开发商的商业项目设计过程中逐渐形成我们称为“鱼骨模式”的服务模式。
记者：何谓“鱼骨模式”?
高栋：我们的服务模式是这样的，先是精确的商业定位与策划，根据定位完成初步的商业规划，在这个过程中会探讨运营模式，以及进行招商咨询，确定大的主力店，接着再进行详细方案设计，同时继续招商并调整，随着设计的深入，运营模式和招商重点都在反复之中协同磨合，最终建造，正式招商、开业并运营。换句话说，商业设计不能单独地做设计，它应该把策划、设计、招商、运营甚至物业管理纳入一个的大的体系，在设计前期就予以考虑和解决。
弘基企业经过多年运作，集团内已形成围绕商业开发和运营的诸多团队，包括投资、策划、设计、招商、运营和管理，都是独立的公司，平时各自发展，但在具体的商业项目上，又能迅速地形成内部的综合团队未合作，每一部分都象是“鱼骨”上的“刺”，来支撑起商业开发运营的这根鱼骨，我们觉得，只有以策划为先导，以设计为纽带，以招商和运营为中心，才能最终把项目做好。近几年，我们都是采用这种“全程一体，专业协同”的模式来为本集团和部分其他开发商服务的。
记者：现在有些公司也尝试这样的专业协同与合作，三益与他们有什么不同?
高栋：最大的不同在于一个是要业主来协调不同的专业公司，而我们只要业主需要，提供的是打包服务，前面说了，商业开发与运营是个复杂的过程，各个专业公司没有多年的经验与积累很难真正提供成熟的服务，同时专业团队之间的默契和配合也极其重要，我们是以设计为纽带的综合咨询团队，其紧密性很强，对业主提供的服务更多元，更协调，也更专业。
记者：三益特殊的背景确实让你们获得了很多特别的资源。
高栋：确实如此，当然我们也不完全都是打包服务，对于商业开发经验非常丰富的甲方我们就只做好设计这一块工作，只不过我们熟知服务产业链，跟业主更容易沟通。而对于尚在探索中的开发商，这种服务模式是很符合他们需要的，我们的综合经验可以帮助业主在前期做出更理性的抉择，并在过程与后期提供更坚实的支持。商业建筑设计体系研究
记者：7年的经验，应该形成了一套属于三益独特的知识库了吧?
高栋：是的，三益这些年不但做了设计，做得更多的是商业研究，案例分析，也逐渐形成了自己较为成熟的商业建筑设计体系。
这类研究分成两个部分，一是分析与总结商业开发运营的特殊性对设计带来的影响，如何发挥最大的商业价值，李董曾经说过：商业地产没有固化的模式，只有商业的原则，意思是说，商业设计很难象住宅一样可以套用，但它有自身的规则与规律，以我们设计较多的社区商业中心和商业广场为例，高强度开发是重要的原则，不同于住宅小区，过大的广场或绿化对商业建筑反而是有害的，我们首先应将密度做足，因为商业建筑底层的价值要远远高于二、三层，做足密度也就是做足了底商面积。再如，我们说商业地产开发，开发的是商业而不仅是地产，而商业地产设计，设计的是人流而不仅是建筑，只有商业人流组织得当，商业才会真正有人气与活力，商业人流应该是环流，而不能做成尽端式，主环与次环应分明并且闭合。在商业设计中，楼梯不是象其他建筑设计作为辅助部分放在角落或者隐蔽的地方，恰恰相反，要把楼梯、自动扶梯、电梯放在最显限最聚人的位置，这是垂直交通人流组织的导八点，二层以上的价值发挥出来并有效增值，才会对商业项目的总体价值有利。这也是为什么弘基在二楼以上的通道经常设计得非常宽，接近6m，因为二层的交通空间不仅用来做交通，还应是室内商业活动的延伸，把桌椅放在室外，撑起遮阳伞，让人可以驻留。同时在楼下望去也非常的有商业氛围，让人愿意上楼。这样一个气氛烘托出来以后，二楼才会有更高的价值，还有许多，这些都是我们在设计实践中总结出来的商业原则。
商业研究中的第二部分是对技术的研究。这本来就是设计院的强项，但事实上做过商业地产开发的人都知道商业的一些技术问题，比如设置管并的位置等问题是非常伤脑筋的。我们总结八个字，叫“上水下水，进气出气”，这八个字能够在商业设计中妥善解决是非常不容易的。举个例子，如果商业广场中做餐饮，你会遇到很多问题，要有厨房有堆货，空调位置要隐蔽，煤气要明设等等，这些问题不在根本上解决，它会强烈破坏原本可能很好的商业视觉，同时给后期运营带来诸多麻烦，另外，不管你怎样计划，都没法预测客户是租个标准间还是几个标准间，设备的设置充满了不确定性。这些问题怎么处理，是我们技术研究中很重要的课题。三益后期的弘基广场中，在建筑内部有间隔地安排一组我们称之为“管井核”的技术措施，其实是个30m2见方的内院，所有的管道，水、电、气包括空调设备，全部安设在这个“管井核”中，再分送到各个客户店中，所以商业外立面很干净，维修也很方便，有效地解决了未来运营可能存在的隐患，类似这样的技术创新很多，目前正在编入三益内部的商业设计导则中，成为我们做商业地产的一部内部法规。
经典案例
记者：能不能说一下近几年三益从事过哪些类型商业设计，其中的典型案例有哪些值得体味的特点?
高栋：我们做的商业类型还是很宽泛的。第一类是大型购物中心。比如在虹通枢纽上盖的近40万m2的虹口商城(虹口龙之梦)，是跟境外公司一起合作设计的，目前正在设计中：还有象烟台30万m2的澳柯玛商贸中心；沧州26万m2的鼓楼广场等都是大型SHOPPING MALL。第二类是商业休闲广场，大型社区商业中心及商业综合体，这是我们做的最多的类，也是目前商业地产中发展最快的一种类型，这也是人们消费模式改变，越来越从目的性消费转向享受性消费的一个例证。这其中我们的弘基系列商业广场比较典型，最早是内容相对单一的商业广场，比如以餐饮为主的徐家汇弘基休闲广场。但近几年中，弘基越来越多地做商业综合体，它在商业地产开发中把办公、酒店、商业综合起来进行设计与开发、组合成商业生态圈，互相共融，互相促进。比如，南汇大元弘基休闲广场，嘉定马陆弘基诚建休闲广场和昆山弘基财富广场，另外有一个项目是上海城隍庙附近豫龙坊刚刚建成。这个项目的是商业建筑中在发掘地方文脉过程中所做的一个有益尝试。项目因为靠近上海历史建筑风貌保护区――城隍庙，它以方浜路为界，方浜路里面是风貌保护区，方浜路以外是风貌协调区，风貌协调区新建筑需要跟已有古建筑相协调。我们的设计虽然是很现代的元素，但是传达的是传统的文化内涵。它让人感觉是城隍庙建筑体系中的一个商业建筑，同时又充满了现代元素，是一个时代的建筑。在这个建筑里面，它的的商业流线沿用了没有拆迁之前就存在的路径，并且以这条小路为商业交通轴来组织商业体系，也就是说，我们保留了这一地段的城市文化肌理，让人感觉到，这条小路还在，现在已经建成了，应该说，效果非常好。
篇13
已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!
世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。
世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。
2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。
房地产公司简介范文2
仲量联行
仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。
仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。
2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。
自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。
房地产公司简介范文3
华业行
华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。
公司服务
全案营销服务
项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。
产品与营销顾问服务
产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。
商业地产综合服务
商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。
