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篇1
第一条 为加强农村宅基地管理,规范农村建设用地秩序,保护村民的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土管法》)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《X省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《X市农村宅基地管理办法》和县委、县政府《关于加强全县乡村规划建设管理工作的实施意见》等法律法规和文件精神,结合我县实际,制定本办法。
第二条 本县城市规划区以外的农村宅基地管理,适用本办法。
第三条 本办法所称农村宅基地,是指农村村民个人经依法批准,用于建造住宅(包括住房、附属用房和庭院等)的农村集体所有土地。
第四条 农村村民住宅建设,应当结合旧村改造，正确处理建新与拆旧的关系，严格按照依法编制的村庄、集镇建设规划和节约、集约用地的要求实施，鼓励集中建设农民新村和旧村改造。
第五条 农村村民新建、改建、扩建住宅,要充分利用村内空闲地、原有宅基地以及荒坡地、废弃地，不得占用农用地和耕地建造住宅。
第六条 各镇区办具体负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。
第七条 农村宅基地属村集体所有，个人只有使用权，农村村民建设住宅，应当符合村庄规划并依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、买卖或者以其它形式非法转让农村宅基地。
第二章 申请条件
第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，鼓励子女与父母同宅，符合下列条件之一的，可以申请宅基地：
(一)年满20周岁的本村村民,因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的；祖孙三代同住一宅，第三代已年满20周岁，确需分户的);
(二)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行镇村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的;
(三)外来人口落户,成为本集体经济组织成员,没有宅基地的;
(四)城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户,农村确无住宅的。
第九条 农村村民建新房宅基地面积审批标准为:
（一）
镇区办所在地及城乡结合部,每户面积不得超过166平方米。镇区办所在地的区域范围由镇区办按照有关规定确定，报X县国土资源局备案;
（二）平原地区的村庄,每户面积不得超过200平方米。
（三）村庄建在盐碱地、荒滩地上的,可适当放宽,但最多不得超过264平方米;在山坡薄地上的,每户面积可以适当放宽,但最多不得超过264平方米。
第十条 农村村民有下列情形之一的,申请宅基地不予批准:
(一)年龄未满20周岁的;
(二)申请宅基地面积高于166平方米；
(三）原有宅基地能解决分户需要的（已达到400平方米（含）以上）;
(四)本村村民将原宅基地及其地上建筑物一并出卖、出租、赠与或改为经营场所的;
(五)其他不符合法律法规和有关规定的。
第十一条 农村村民对宅基地没有继承权。农村村民在合法继承房屋的条件下,符合申请宅基地条件的,经村民委员会或农村集体经济组织讨论同意后,按照本办法第十七条的规定办理土地使用权变更登记手续。
第三章 报批程序
第十二条 符合申请宅基地条件的农村村民应当向村民委员会或农村集体经济组织提出申请。经全体村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意后,在本村张榜公布,公布的内容包括申请人姓名、宅基地位置、面积和四至等,公布时间为10日。公布期满无异议的,报镇区办审核并提交下列材料：
（一）村民个人申请使用宅基地的申请书；
（二）申请人的基本情况（包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员状况，户口是否属本村农业户口等）。
（三）村民委员会或农村集体经济组织向所在地国土资源管理机构出具以下材料：
1、申请人现有宅基地情况（包括现有宅基地几处、位置、面积等）;
2.对申请人拟安排宅基地的位置、面积、标有四至尺寸的示意图等;
3.村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论意见,在村集体公布情况的书面说明;
4.镇区办土地利用总体规划图、现状图等,并注明拟占用土地地类，本村建设用地的现状图、规划平面图，并标注明该处宅基地所处具置，是否符合村庄规划。
(四)属于建新交旧的,申请人与村委会签订的建新交旧协议书;
(五)其它需要提交的资料。
第十三条 村民委员会报送的材料符合条件且齐全的,由所在地国土资源管理机构到现场进行地籍测绘、丈量定界,组织填写《权籍调查表》等有关材料,报X县国土资源局审核,经审核合格的，进行登记造册,确认集体土地建设用地使用权。
第十四条 村民委员会或农村集体经济组织应在接到审批结果后3日内张榜公布。
第十五条 村民自住宅用地批准文件下发之日起30日内,到所在地国土资源管理机构申请颁发权属证书,土地登记资料可以公开查询。
第十六条 农村宅基地涉及占用农用地的,在批准宅基地前,镇区办必须依法申请办理农用地转用审批手续。
农村村民确需占用基本农田以外的耕地建设住宅的,应由土地所在地镇政府组织用地的村民委员会或农村集体经济组织开垦整理与原耕地面积和质量相当的耕地,并报X县国土资源行政主管部门审查;没有开垦条件或者开垦的耕地经验收不合格的,应当依法向X县国土资源行政主管部门缴纳耕地开垦费。
第十七条 由于房屋依法转让、继承等原因造成集体土地使用权变更的,当事人应当自变更之日起30日内,向当地国土资源行政主管部门申请办理集体土地使用权变更登记,换发权属证书。
第十八条 集体土地使用权被收回的,当事人应当自接到通知之日起30日内,向所在地国土资源管理机构申请办理集体土地使用权注销登记。
第四章 监督管理
第十九条 有下列情形之一的,报县人民政府批准,可以注销其土地使用证或用地批准文件,由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权:
(一)
因实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅,新房建成后,无正当理由逾期不拆除旧房,退出原宅基地的;
(二)进行镇、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;
(三)因继承房屋等原因造成农村村民一户一宅之外的宅基地;
(四)因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地;
(五)未按照批准用途使用的;
(六)非法转让宅基地的。
由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)项规定的原因收回宅基地使用权的,村民委员会或农村集体经济组织应当根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给予适当经济补偿。
第二十条 符合申请宅基地条件的农村村民,经村民会议或农村集体经济组织全体成员讨论同意后,可以购买本村或村集体经济组织内部他人多余的房屋,买卖合同生效后,按照本办法第十七条的规定办理土地使用权变更登记。
第二十一条 有下列情形之一的,经县人民政府批准,撤销用地批准文件或注销土地使用证,并书面通知当事人:
(一)
无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的;
(二)超越批准权限非法批准占用土地的;
(三)不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的;
(四)违反法律法规规定的程序批准占用土地的;
(五)采取隐瞒事实或者伪造证件、文件资料等欺骗手段获得用地批准文件或土地登记的;
(六)其它不符合法律法规和有关规定的。
第二十二条
对符合宅基地申请条件，已建住宅且不影响规划的，依法补办土地使用手续。
第二十三条
非农业户口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后未批准重建的，由村民委员会或农村集体经济组织予以收回。
第二十四条
农村居民流转宅基地，必须具备以下条件：1.本户要有两处以上宅基地；2.流转的宅基地必须符合土地利用规划和村庄建设规划；3.流转的宅基地必须具备合法的审批手续；4.受让方必须是符合申请宅基地条件的本村村民。
第五章 法律责任
第二十五条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建设住宅的,依据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定,由县国土资源行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过批准的宅基地面积标准,多占的土地以非法占用土地论处。买卖或者以其他形式非法转让土地建住宅的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定处理。
第二十六条 工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,给当事人造成损失的,依法给予行政处分,并承担相应的赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
篇2
第四条 农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。
第五条 农村宅基地的使用应遵循节约和合理利用每寸土地，切实保护耕地的原则，尽量利用荒废地、岗坡劣地和村内空闲地。
村内有旧宅基地和空闲地的，不得占用耕地、林地和人工牧草地等。基本农田保护区、商品粮基地、蔬菜基地、名特优农产品基地等一般不得安排宅基地。
第六条 农村居民建造住宅，应严格按照乡（镇）村建设规划进行。严禁擅自占用自留地、自留山建造住宅。
第七条 农村居民建造住宅，以户为单位，每户宅基地的用地标准，应严格按照《河南省〈土地管理法〉实施办法》第四十八条的规定执行。禁止任何单位和个人擅自突破用地标准。禁止随意套用地域类别。
第八条 具备下列条件之一的，可以申请宅基用地：
（一）农村居民户无宅基地的；
（二）农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；
（三）集体经济组织招聘的技术人员要求在当地落户的；
（四）回乡落户的离休、退休、退职的干部、职工、复退军人和回乡定居的华侨、侨眷、港澳台同胞，需要建房而又无宅基地的；
（五）原宅基地影响规划，需要收回而又无宅基地的。
第九条 有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：
（一）出卖、出租或以其它形式非法转让房屋的；
（二）违反计划生育规定超生的；
（三）一户一子（女）有一处宅基地的；
（四）户口已迁出不在当地居住的；
（五）年龄未满十八周岁的；
（六）其它按规定不应安排宅基地用地的。
第十条 村民申请宅基地，应向村农业集体经济组织或村民委员会提出用地申请。农村宅基地的申报程序和审批权限按照《河南省〈土地管理法〉实施办法》第四十七条的规定执行。
《农村居民宅基地用地申请书》和《农村居民宅基地用地许可证》由省土地管理局统一印制。
第十一条 农村宅基地用地实行计划管理。农村居民建住宅用地列入国民经济和社会发展计划，由省统一下达用地指标，并逐级分解，落实到村。宅基地用地计划指标必须严格执行，未经批准不得突破。
第十二条 农村居民建住宅，应一户一处按规定的标准用地。超过规定标准的，超过部分由村民委员会收回，报乡（镇）人民政府批准，另行安排使用。一九八二年七月二十三日《河南省村镇建房用地管理实施办法》实施前已占用的宅基地，每户面积超过规定标准一倍以内而又不便调整的，经当地县级人民政府批准，按实际面积确定使用权。
第十三条 农村宅基地有偿使用应扩大试点，具体办法由省辖市人民政府、地区行政公署根据实际情况确定。
实行宅基地有偿使用试点的，应遵照“取之于户，收费适度；用之于村，使用得当”的原则，拟订收费标准，逐级报省物价局、财政厅批准后实行。
收取的宅基地使用费实行村有乡（镇）管、专户储存，专款专用，主要用于本村的公共设施和公益事业建设，任何单位和个人不得侵占、挪用。并应建立严格的财务管理制度，公开帐目，接受群众监督。
第十四条 城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或者村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。
严禁城镇非农业户口居民个人私自向村民委员会或村民小组购地建房。
第十五条 县（市、区）、乡（镇）、村应把农村宅基地用地管理纳入地籍管理，以村为单位建立完善的地籍档案。宅基地使用权需要变更的，按照地籍管理的要求，报核发土地使用证部门办理变更登记和换证手续。
第十六条 农村宅基地的用地审批应接受群众监督，实行用地指标、审批条件和审批结果三公开制度。
第十七条 对擅自突破宅基地用地计划指标，致使土地被乱占滥用的，或利用职权擅自批宅基地的，所在单位或上级有关机关，应根据情节轻重对主管人员或直接责任人员给予行政处分。
第十八条 凡未经批准或采取弄虚作假等手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上土地管理部门或乡级人民政府限期拆除或没收在非法占用的土地上新建的房屋，责令退还非法占用的土地。
第十九条 买卖或者以其它形式非法转让土地建房的，由县级以上土地管理部门没收非法所得，限期拆除或没收买卖和其它形式非法转让的土地上新建的建筑物，并可以对当事人处以非法所得50%以下的罚款。
第二十条 经批准的宅基地划定后，超过一年未建房的，由原批准机关注销批准文件，收回土地使用权。
第二十一条 被罚款的单位和个人必须按规定时间如数交付罚款。逾期不交的，每日加收相当于罚款数额千分之三的滞纳金。罚没收入交同级财政部门。
篇3
1农村宅基地
我国农村面积较大，占据了我国绝大部分地域面积。实际发展的过程中，为我国经济的发展提供了极大的支持［1］。其中农村宅基地为当前我国发展中，特有的一类土地性质类型。农村宅基地在发展的过程中，其权属为村集体所有。实际应用的过程中，农户或个人想村委会进行申请，之后进行审批进行房屋建筑的用地现状。农村宅基地，一般包括已建设房屋的土地、建过但已不能居住的土地、准备建筑的土地三类。
2当前农村宅基地管理在发展中存在的问题
当前我国农村宅基地管理在发展的过程中，整体的发展现状较为良好。但在细节方面，还存在较多的问题。例如:证照问题、均衡性问题、界线性问题。此类问题的出现，影响了农村宅基地的良性发展。并且在实际发展的过程中，造成了较多的民事纠纷以及民间冲突问题，造成了较大的影响。针对此类问题，笔者进行简要的分析介绍。
2．1证照问题
1)办理证件，未建房屋。农村宅基地在应用的过程中，首先应向村委会提出申请。此后由上级部门进行资格审批，之后由相关部门发放《建设用地批准书》［2］。中间流程因实际情况，各地的规定现状有所差异。农户获取《建设用地批准书》之后，开始房屋建设。当前主要存在的问题为，农户已获取《建设用地批准书》，但未进行实际修建。2)无证建筑。农村宅基地管理在发展的过程中，由于地方管理现状等现实原因的影响，实际发展的过程中，整体的管理现状差异度较大。因此在实际发展的过程中，无证建筑也大量存在。此类建筑未经过上级部门审批，只进行了村委会的报备以及村集体的通过。部分案例中，甚至未进行村委会的报备，直接进行了房屋的建设。此类问题为当前实际发展中，主要凸显的问题之一。
2．2均衡性问题
我国农村宅基地在发展的过程中，关于宅基地的审批以及管理现状，基层管理在规范性方面还存在较多的问题。此类问题的出现，严重的影响了农村宅基地的发展。其中均衡性问题则较为突出，具体体现为:各农户之间宅基地分配不均衡，宅基地面积、数量等方面差异度较大。
2．3界线性问题
农村在发展的过程中，长期以来由于历史等方面的原因，关于地域界线的划分，部分地区还存在较多的问题。此类问题直接影响了农村宅基地的管理质量，实际发展的过程中，由于自然村之间的土地界线存在问题，最终造成农村宅基地在划分测量的过程中，出现了较多的冲突现象，以及民事纠纷现象。
3农村宅基地调查及测量方法的策略问题
农村宅基地调查及测量在发展的过程中，由于历史遗留问题、实际管理办法等现状，实际发展的过程中，还存在了较多的问题［3］。针对此类现状，笔者分析当前农村宅基地的发展现状。并提出了以下的改善对策，例如:整体调查，细节划分、统一规划，明确权属、明确遗留问题，人性化测量管理、精确测量，明确界线。针对此类策略方法，笔者进行简要的分析介绍。
3．1整体调查，细节划分
农村宅基地在管理的过程中，首要的任务为调查。为了有效的落实调查效果，并且提升后期的划分，政府部门应针对实际调查项目，组织专职人员逐户进行调查。调查的过程中，进行数据的记录和电子档案建立。并且针对异常数据进行特殊标记，以便于后期的划分和协商管理。调查结束之后，针对争议地区进行关联户的协调商议。以此进行争议问题的解决，以此促进后期的细节划分。
3．2统一规划，明确权属
调查结束细节划分完毕，为了有效的保障后期农村的统一发展，关于农村宅基地的权属问题，应进行严格的法规宣传，以及证照的发放。以此避免因权属问题，引起的。做好基层的政策法规宣传，确保农户的切身利益，保障农村宅基地的良性发展。
3．3明确遗留问题，人性化测量管理
农村宅基地在历史发展的过程中，遗留了较多的历史问题。当前在实施管理办法的过程中，此类管理办法与历史遗留的宅基地的问题，也出现了较多的冲突现象。为了有效的改善此类问题，并且确保农户的贴身利益。实际发展的过程中，政府部门应明确历史遗留问题，明确土地权属问题，通过人性化的测量管理进行宅基地的实际面积测量。
3．4精确测量，明确界线
农村宅基地界线问题，为当前影响农村宅基地良性发展的主要因素之一。针对此类现状，为了有效的保障宅基地的稳定发展，调查测量人员应严格参照地籍资料，进行实地调查测量［4］。并通过GPS技术以及无人技术，进行精确的测量核准。以此解决农村宅基地的界线问题，避免因界线问题产生的纠纷现象。
4结语
当前我国农村宅基地在调查和测量方法落实的过程中，实际的发展现状较为稳定。但在细节方面，还存在较多的问题。在此现状下，为了有效的保障农村宅基地的良性发展，并且提升农村宅基地的调查及测量方法，未来农村宅基地的调查与测量方法落实，应朝着整体调查，细节划分、统一规划，明确权属、明确遗留问题，人性化测量管理、精确测量，明确界线的方向进行发展。
作者:卢文忠 单位:潮州市潮安区国土资源局测绘队
参考文献:
［1］段文．农村宅基地的调查方法及地籍测量分析［J］．住宅与房地产，2016，(6):19．
篇4
（一）受经济利益驱动的影响
随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村的耕地逐步减少，加之农民的收益甚微和我国目前农民社会保障制度不健全情况下，许多农民将自己住房的一部分用来出租获取租金。农民通过宅基地流转的方式为有效利用农村的闲置土地，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平发挥重要的作用。
（二）受农民进城发展需要的影响
改革开放30年来，随着大量农民进城务工的影响，我国的城市化进程发展迅速，而城市各方面的优越条件使得进城农民大多不愿再回到农村，而想在城市发展并定居，然而城市的高额房价却是其存留产生的最大障碍，于是想在城市定居的农民就把闲置在农村的房屋及土地出售或转让来缓解进城发展所需的资金困难。
（三）受城市退休人员休闲养老需求的影响
很多市民厌烦了喧闹的城市生活在其退休以后则向往农村的田园风光。在退休后城市居民想在农村购买一套住宅用作休假和养老。在这种情况下买卖双方形成了利益互补，达成买卖宅基地使用权的协议。
目前我国农村宅基地使用权流转中存在的问题
（一）法律法规不完善且有关规定滞后
一是关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。
二是我国的《物权法》仅在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。从第153条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。）、第155条（已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。）的规定来看，《物权法》并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间。但从《土地管理法》第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。）、第63条（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。）的规定来看，又是明显禁止宅基地使用权流转的。在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求。随着城镇化进程的不断加快，宅基地流转将呈不断上升的趋势。如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷，影响社会主义新农村的进程和我国的社会主义和谐社会建设。
（二）宅基地的市场流转面临体制性障碍
由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷。突出的表现为：当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生。有时卖方在城里生活困难，回村里再要批地；有时势力强大的村落强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方损失严重。这些纠纷一旦起诉到法院，法院在调解无果的情况下，只能按法律规定来判，对买方不利。由此更易导致矛盾激化，甚至会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。
（三）宅基地使用权证发放需要规范
与《土地管理法》等法律法规一样，宅基地使用权的登记发放程序仍未明确规定。在我国的大部分农村地区存在着宅基地使用权证发放滞后的情况，这一状况既不利于农民明细产权，依法保护自己的宅基地使用权，也不利于宅基地建档造册影响土地管理部门对宅基地流转的监管，同时也是宅基地在流转过程中造成农村宅基地纠纷发生的潜在隐患。
（四）审批管理不严
尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把握大权，很多地方的宅基地管理村级民主程度较差，一些地方的村委会或村干部不经过村民会议，自己行驶宅基地报批决定权，村干部滥用职权、以权谋私、越权划拨的现象严重。原因在于，现行法律法规对村级基层组织在宅基地管理中的权责缺乏明确界定，农村法制教育宣传措施缺乏有效性和针对性，村委会和村干部依法管理的责任不明确，对超标用地、宅基地流转、乱建乱盖等违法使用宅基地放任不管，造成集体土地权益的损害。在农村宅基地使用权的管理中，房地产及其产权产籍管理至今不明，导致许多地方一户多宅、超面积住宅、违法建房、占地建房等现象普遍。
完善我国农村宅基地使用权流转的法律思考
（一）加强立法并规范宅基地使用权的流转
《物权法》作为规范财产关系的基本法，不可能对每个制度都作出详细的规定。《物权法》对宅基地使用权规定比较原则，即对宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此应当加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理。针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让（转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整等）和法律责任等方面作出明确规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。
（二）建立农民宅基地使用权流转制度
现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转，不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则。据专家估计，到2020年，我国城镇居民总数要增长3亿人以上，同时，每年将有1500万农民进城成为城市居民。这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求。
与此同时，大量农民进城将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体，这一市场的建立和完善，将促进城市化进程，促进城乡一体化。建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，打破城乡二元分割的土地利用机制。进一步开展长三角、珠三角、环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。
（三）建立合理的宅基地流转收益分配机制
按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租I归政府，但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，应以不动产税、土地保有税及土地流转税（土地交易税）等税收形式分享土地级差收益。这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化。收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人。
（四）加强农村宅基地清查和集体土地所有权确权
农村宅基地使用权的流转，宅基地的多少将直接给农民带来巨大的经济效益。为防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须加强对现有农村宅基地使用情况进行彻底的清查，对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册，对不符合法律规定，多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。另外，根据法律规定，我国农民集体所有土地也应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。当前，可在全国范围内开展的土地利用现状更新调查之际，利用现有人、财、物资源，兼顾做好宅基地的清查和集体土地所有权确权的地籍调查工作。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权，可为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础。
（五）建立农村宅基地有期限与有偿使用制度
《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。
参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，同时建立配套的一定条件下的农村宅基地有偿使用制度。具体表现为：农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年届满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，该宅基地使用权自动延长70年；该农民或其家庭成员不再是本集体经济组织成员的，则应向集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地使用权。农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，且无宅基地的，宅基地使用权的转让应为无偿，受让方享有剩余年份的宅基地使用权。转让方仍有权再次申请取得宅基地。通过继承或受赠与而取得农村宅基地使用权的，参照上述构想执行。
参考文献：
篇5
1农村宅基地的现状及存在问题
（1）农村村庄宅基地布局混乱。长期以来，由于缺乏住房建设规划引导，绝大多数村庄建房选址随意性大，村民建房选址、座向可根据所谓的“风水”及自己的喜好，在自认的祖宗地、自留地等土地上，乱圈乱占、乱搭乱建，房屋座落不致，高矮不一，杂乱无序，影响村容村貌。
（2）村庄外延扩张，中心空置。一方面是近年来，很多农民选择在自家的承包地或交通便利的公路两侧占用耕地建房，使得村庄外扩；另一方面，农民在建新房的同时，并没有拆除老房子。此外，由于一些五保户、困难户等遗弃在村中的破房因无人居住，使得村庄成为破旧的“空心村”。
（3）农村“一户一宅”制度难以落实，存在超标建房现象。由于历史遗留问题和农民思想观念的原因，很长一段时间以来，农村建房乱占、多占现象严重。政策规定农村每户宅基地面积不得超过175平方米，但实际情况是超出规定面积拥有宅基地的农户大有人在，“一户多宅”、“一户多基”现象普遍存在，大多也没有得到相应的处罚。
（4）私买私卖现象严重。农村居民对农村宅基地所有权普遍存在认识偏差，认为宅基地可以祖祖辈辈继承下来，是私有财产，可以自由支配、买卖，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加农村集体土地管理难度。
（5）农村宅基地违法案件屡屡发生，案件查处、执行难。近年来，强占土地、强建房子、破坏耕地、私自买卖土地等违法案件在我省一些市县农村都不同程度地存在。有关土地执法部门虽然投入大量的人力物力，采取强制措施对违法用地等各种行为进行了查处，也取得了一些成绩，但在总体上，受人员、装备、技术、执法手段和执法机制等方面的限制，对土地违法现象难以做到及时发现和及时查处，对特殊违法主体，缺乏过硬手段，查处难度大，执法效果差。
2对策与建议
（1）加强领导，强化制度建设，规范农村宅基地管理。各级政府要成立农村宅基地整治管理领导小组，把农村宅基地管理工作纳入议事日程。要依据国家及省相关政策、法律法规，制定出台农村宅基地管理的指导性文件和制度。如《农村宅基地管理办法》、《农村宅基地登记条例》、《集体建设用地流转管理办法》等规章制度，逐步把农村宅基地的管理走向制度化、规范化、程序化。
（2）加大宣传力度，转变农民思想观念，切实提高农民法律意识。要针对农民群众文化特点，利用主流媒体、农村宣传栏、法制宣讲团等各种方式方法深入农村进行宣传，提高村民遵守土地法律法规的自觉性，增强依法用地意识，转变农民落后的思想观念。同时采取有效措施加强乡村干部土地法律法规培训，增强村干部依法保护、利用资源的意识，提高农村土地管理水平。
（3）创新机制，成立土地综合执法大队，加大执法力度。在各市县成立土地综合执法大队，定员定岗定编。各镇、村也相应成立土地综合执法小组，做到县、镇、村三级土地执法网络。同时要在资金和编制上加强基层国土资源管理部门执法队伍的建设。
（4）加强镇、村两级日常监管力度，规范审批程序，引导和保护农民建房。各市县的镇一级政府可与各村委会签订宅基地管理目标责任书，进一步健全土地执法动态巡查制度，规范宅基地管理规程。各村委会要结合本村实际，制定符合政策、法律法规规定的乡规民约，加强农村宅基地的管理和日常监控，规范农民用地建房行为，及时发现和制止土地违法现象。在村庄规划基础上，规范宅基地审批程序，规定村民在需要使用宅基地时，应当向村委会提出申请，由村委会公布并提交村民会议或村民代表会议讨论，经讨论同意并公布后，报镇政府批准方可使用该块宅基地。宅基地批准后，用户必须在规定时限内建房，如超过规定时间不建房，该块宅基地由村委会收回重新安排。
（5）科学规划，严格各项规划实施。各级政府应当把村庄、集镇规划作为当前农村工作的大事来抓，安排专项资金统一编制村镇规划和村庄治理试点建设，严格控制宅基地用地规模和布局。要综合镇、村和相关部门的意见，结合新农村建设规划，注重解决当前村庄整治的重点，充分考虑后续的村庄规划与管理需要，突出乡村特色和可持续发展等多个方面进行规划。有关部门可提出一个规划样板，在每个县挑选个别镇的两三个村委会中推出规划样点，然后逐年铺开。
（6）以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，开展调查清理、整治工作。要在全省对农村宅基地进行全面调查，摸清住宅用地数量，以及一户一宅，一户多宅，空闲房屋，出租转让住宅和违法用地等现状，及时掌握动态信息，建立数据库，实行信息化管理。对“一户多宅”和空置住宅，鼓励农民腾退多余宅基地。对“一户多宅”和宅基地超占部分可实行有偿使用制度。同时积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可用以村庄绿化休闲、建设村内文化室等其他用途。
3结语
总之，加强农村宅基地管理是关系到农村社会稳定、农民群众生产生活的重要工作，也是当前农村工作的热点和重点问题之一。因此，加强农村宅基地规范化管理，以适应新形势下农村宅基地管理的要求，更有利于加快社会主义新农村建设的步伐。
篇6
今天的会议主要有两项议程：一是由同志宣读《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》。二是请王区长作重要讲话。
下面大会进行第一项，请同志宣读《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》，大家欢迎。
·······
·······
大会进行第二项，请*区长作重要讲话，大家欢迎。
·······
·······
同志们：“颁布实施《**区宅基地管理规定》，搞好全区宅基地调查，进行宅基地土地证发证、换证工作”是2005年区政府在城乡建设和改善人民生活方面重点办好的11件实事之一。刚才，（来自）区长就宅基地审批和查验工作做了重要讲话，*区长的讲话既有形势分析，又有工作部署和具体要求，论述深刻，重点突出，具有很强的针对性和指导性，为我区依法规范宅基地管理秩序，如何解决宅基地问题明确了任务，指明了方向。各级各部门要深入学习，深刻领会，把思想统一到*区长的讲话精神上来，深入抓好贯彻落实。
下面，我再就贯彻落实这次会议精神提三点具体要求：
一是要进一步统一思想，提高认识。此次宅基地审批和查验工作，关键在领导，各级各部门领导干部要深刻领会*区长讲话精神，认真做好《**区农村宅基地管理办法》、《关于宅基地审批工作的实施意见》和《关于宅基地〈集体土地建设用地使用证〉查验工作的实施意见》等规范性文件的学习，把文件精神吃透，以确保此项工作有序、稳步推进。
篇7
改革开放以来，农民收入有了显著提高，农村出现了一次又一次的建房热，各地“新村”林立。但由于许多地区在建房中缺乏整体规划，无序建房、超面积建房较为普遍，“一户多宅”情况严重，加上农民进城务工，大量农宅闲置，这对中国稀缺的土地资源是极大的浪费，给当前农村土地管理和新农村建设带来了严峻的考验。因此研究农村宅基地问题具有很强的现实意义。
一、中国农村宅基地的现状及原因
1.建房无序，规划滞后。（1）村庄建设缺乏规划指导，加上长期以来宅基地无偿使用，农民住宅低水平重复建设，村庄“小、乱、散”现象普遍存在，土地利用比较粗放。农村宅基地的平均容积率很低，仅为0.268，显然农村宅基地严重超标，其利用率也很低[1]。（2）村庄规模过度扩张，或是沿公路“线状”延伸，或是沿村庄外延扩展，没有形成集中布局的势态。这种分散的布局导致路边许多土地被浪费，土地的集约化较差。（3）政府重新区规划而轻旧村改造，农民建新不拆旧，村庄整理难度大，农村废弃地、闲置地及空置房屋不断增多，造成土地资源的极大浪费。
2.宅基地制度设计存在缺陷。《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。集体建设用地只有在被征为国有土地以后才能流转。（1）房产、地产割裂，农村房屋是农民的私有财产，农民个人可以自由处分有权出让、出租或抵押；而宅基地的所有权属于集体，农民只有使用权，并且只能构筑房屋，不准擅自转让，农村房屋和宅基地之间不可调和，不利于房屋使用价值和交换价值的实现。房屋和宅基地的不可分性造成宅基地使用权无法变现，失去便意味着失去了保障，于是宅基地只能被迫闲置浪费。（2）富裕起来的农民进城购房定居，成为城市居民，他们的农村宅基地却不能公开合法地转让，处于闲置状态，这也造成了资源浪费。
中国土勘院对某一村庄调查发现，村内空闲地总面积260.4亩，占居民点用地总面积的30.8%；空置住宅468户，空置比例为19.4%；空置住宅面积83.71亩，占宅基地总面积的14%[2]。
3.宅基地管理失控。（1）宅基地隐形交易频繁，集体土地资产流失严重，农民宅基地使用权的自发流转越来越普遍，宅基地隐形市场已成一定规模，在地下交易中大量本属于集体所有的宅基地收益落入个人的腰包。一项调查显示，有68.9%的村庄实际发生过住宅出卖情况，其中75%城乡结合部村庄发生过住宅出卖情况，实际出卖住宅户数在10户以上的占43%。这些转让85%以上未办手续或手续不全。（2）农村违法建房量大面广，未批先建、少批多建以及一户多宅现象比较突出。
上页图1选取了丰都县临江村中的12户，计算出他们的人均宅基地面积，并与国家农村宅基地标准进行对比，国家规定最高标准为人均150平方米，这12户中有7户不同程度地超过了这一标准，可见这种超标建房的现象很严重。
统计显示，2001年全国农村宅基地人均用地高达190平方米，超过标准27%，仅此一项就多占土地5 100多万亩。如果按1亩地的粮食产量至少养活1个人的话，仅此就可以解决5 100多万人的吃饭问题[3]。
4.城镇居民大量购买农村宅基地。农村宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能。当前，由于自然环境、成本等因素，特别是目前高额的城市房价，使一些城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象增多，违背了相关法律法规和节约使用土地、保护耕地的国策，这种现象在城郊结合部尤其突出。
二、中国农村宅基地的盘活措施
针对以上问题我们提出了农村宅基地的盘活措施：近期，在现有法律框架内，通过合理制定并严格落实村镇规划，实行“缩村并户”的村庄整合制度，逐步盘活农村闲置宅基地，并配合实施城市建设用地增加和农村宅基地减少相挂钩的办法筹措必要的资金。远期实行农村宅基地有偿使用制度和农村宅基地使用权自由流转制度，并配合实施村务公开和村镇规划等制度，彻底盘活农村闲置宅基地。
1.加大宣传力度，引导农民合理建房。可以通过媒体舆论宣传引导，帮助农民树立节约集约意识和宅基地法律意识，树立正确的建房观（一户一宅制，建新拆旧，控制宅地超标）。
2.加强宅基地立法体系建设。对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低以及新形势下出现的一些新情况、新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题[4]。应当弱化土地所有权，强化土地使用权，让拥有宅基地使用权的村民可以享受除所有权外的其他所有权利，如占有权、经营权、收益权、处分权等。允许将属于本集体的宅基地流转给其他非本集体组织的公民或者法人经营 。
3.有步骤地实行农村土地的信息监控和管理。在条件允许地区，运用现代技术，尤其是计算机好GIS技术对农村土地进行信息监控与管理，一方面可避免农村宅基地审批过程中管理层的违法行为和村民用地超标现象，确保宅基地的使用标准的执行；另一方面运用GIS技术还可进行农村住宅空间演变的动态监控与管理。
4.加强宅基地规划，推进农宅集聚化建设。结合新一轮土地利用总体规划修编工作和新农村建设，完善乡（镇）土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地利用规划和村庄建设规划，开展村庄治理试点，从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。（1）对于二三产业发达的县城控制区、乡镇规划区和控制区范围内的村庄和城中村，推行农民公寓化，开发农民住宅小区；（2）对于经济比较发达的城镇周边的自然村或零星村民住宅，应纳入城镇规划，有步骤地整体搬迁，向城镇集中；（3）对于离城镇较远、经济基础一般的村庄及以农业为主的村庄，建设中心村。聚集模式可采用公寓化或社区化的整理模式，村庄整体搬迁、异地改造的整理模式和缩并自然村、建设中心村的整理模式 [5]。可以通过探索实行城市建设用地增加和农村宅基地减少相挂钩的办法筹集资金，并逐步完善其工作程序，为顺利实施“农宅集聚化”提供稳定的资金支持。
5.制定奖励措施，完善社会保障制度。（1）制定奖励措施，鼓励农民积极退还或购买闲置（如采取允许他们将宅基地指标带到所居住城市的办法）。（2）继续推进城乡一体化的各种社会保障制度。改革户籍制度，完善农村社会保障体系，让农民享受到和城市居民同等待遇的社会保障和福利，使离土农民有可靠的生活来源，是实现农村宅基地使用权流转市场化的一个重要的外部经济条件和社会条件。
6.建立完善四制度，规范的农村宅基地市场。（1）建立统一的农民不动产登记制度，完善地籍档案。明确登记发证中的相关政策界限，解决农村宅基地登记发证中超占面积、一户多宅等政策性问题，加快农民集体土地确权和宅基地登记发证工作，健全宅基地地籍档案[6]。积极探索“两图一表”（宅基地现状图和规划图，宅基地申请计划表）管理模式，实现宅基地规范化、信息化管理。（2）推行土地有偿使用制度，强化自我约束机制。中国农村居民过去无偿使用宅地是当作一种社会福利享受的，推行宅地有偿使用，制度变迁的跨度较大，而且中国农民大多数刚刚温饱，经济收入水平还不高，因此开展宅地有偿使用必须充分估计和考虑农民的承受能力，采用渐进模式，逐步发展。选择经济基础较好，人地矛盾突出的县、乡、村，进行试点，不断优化推行宅地有偿使用的客观经济和社会环境，收费标准不宜定得太高，要坚持因地定价，限制多占，适度收费的原则[7]。（3）建立农民宅基地使用权流转制度。建立政府管理下的农村宅基地市场，允许农民宅基地使用权合理流转，制定农民宅基地使用权流转制度，允许农村依法取得的宅基地逐步在一定条件和范围内自由流转。坚持用途管制原则，可以将宅基地连同地上建筑物优先转让给符合宅基地申请条件的农民，也可以转让给其他农民[8]。农民转让了宅基地使用权的，不得再申请新的宅基地。分区域、有差别、按步骤推进，考虑选择一些地方进行试验，探索比较成熟的流转模式和流转规范，适时再向全国范围推广。（4）建立合理的宅基地流转收益分配机制。按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这就需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租归政府；但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，而应以不动产税、土地保有税及土地流转税（土地交易税）等税收形式分享土地级差收益，这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化[9]。收益再次分配即级差地租应归宅基地使用权人。
7.其他措施。集体所有制不是一种真正的所有制，目前在城市已经不存在这种所有制了，村庄既不是法人也不是自然人，不具备所有人的特征和能力。中国是统一的中国，不是割裂的城市国和农村中国两部分，因此，土地制度这种基本制度是不能城乡不一致的，而且城市和乡村也不是割裂的，而（下转48页）
（上接39页）是可以互相转变和融合的，因此土地制度和居住用地应该是城乡统一的[10]。
三、有待继续研究的农村宅基地问题
1.关于农村宅基地的概念。农村宅基地的概念、农村宅基地包括的类型等目前学术界尚无统一定论。主要对宅基地范围特别是宅基地附属地的界定没有统一的标准，不利于宅基地面积标准的确定和执行。
2.有关农村宅基地闲置的概念。目前尚无明确的说法，房屋闲置多久才能称得上闲置宅基地，同时对宅基地量化研究较少。
3.宅基地实行有偿使用的若干疑问。有偿使用的范围是全部收费还是只收超过宅基地标准的部分，农村宅基地标准多大较为适宜，征收费用的标准多少适宜，这些问题有待深化研究。
参考文献：
[1] 许树辉.农村住宅空心化形成机制及其调控研究[J].国土与自然资源研究，2004，（11）.
[2] 张正河.城市化过程中空心村土地整理研究[R].课题报告，2003，（12）.
[3] 魏西云，唐健.新形势下的农村宅基地管理[J].观察与思考，2006，（4）.
[4] 张保华，张二勋.农村居民点土地整理初步研究[J].土壤，2002，（3）：160-163.
[5] 张正芬，王德.宅基地置换在上海农民居住集中中的运用——以松江区江秋中心村为例[J].上海城市规划，2008，（79）：39-41.
[6] 孙丽丽.中国农村宅基地流转的制度构想[J].法制研究，2006，（8）.
[7] 杜涛，马惠兰.盘活中国农村闲置宅基地的策略研究[J].广东土地科学，2008，（5）.
篇8
下面我就农村村民建设需要符合哪些审批条件向大家作一下汇报：
1、申请宅基地需要满足下列条件：第一、无住房家庭；第二、多子女家庭，有子女已达婚龄，确需分居立户（分户后父母身边须有一子女）；第三、因国家建设原宅基地被征收的；第四、因自然灾害或实施村镇规划、土地整理需要搬迁的；第五、原房屋破旧、宅基地面积偏小，需要新（扩）建的；第六、迁入农业人员落户成为本集体经济组织成员，经集体经济组织分配承包田，同时承担村民义务，且原籍没有宅基地；第七、因外出打工、上学、被劳动教养、服刑等特殊原因将农业户口迁出，现户口迁回后继续从事农业生产劳动，承担村民义务，且无住房的；第八、原本村现役军人配偶，且配偶及子女已落实本村组无住房的。
2、农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当在符合乡（镇）土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。
3、农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
4、农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
1、《农村村民建房用地申请书》；
2、申请人身份证复印件；
3、外地入迁户须提供原藉所在地国土资源管理部门出具的无宅基地证明；
4、多子女户，有子女到已婚年龄，确需分居另建住房的，需提供分户协议；
5、村镇规划建设许可证；
6、其它相关资料。
1、申请人向所在居（村）委会提出用地申请；
篇9
根据我国的土地政策的有关规定，任何土地的建设和使用必须符合相关的法律法规， 格按照国家的规划进行土地审批。事实上，农村宅基地的土地属于当地居民集体所有，农村的建设住房用地相对来说有很大的自由性。目前我国农村宅基地存在未批先占、少批多占等问题，土地资源浪费、占用耕地等现象突出。
（二）农村住宅面积超出规定
由于农村村民的法律意识比较淡薄，出现了很多住宅面积超出规定的现象。根据我国《农村宅基地管理办法》的有关规定，农村村民修建住宅的土地有规定的标准，不能随意进行“霸占”，但是农村仍然有很多村民霸占住宅用地进行违规建设。再加上相关部门的管理不规范，从而使农村宅基地的取得具有无偿性，因此诱发了一部分村民牟取暴利的心理，造成普遍的一户多宅的现象出现。
（三）农村宅基地监管不力
国土部门和住建部门是农村宅基地的主要管理部门。在日常的监管工作中，住宅部门很少对农村的宅基地进行监督和管理。在村民心中，只有国土资源管理部门才是他们修建住宅的管理部门，而其对农村宅基地管理却远远不到位。由于我国的农村人口占总人口的很大比重。因此，农村的住宅面积也占我国土地资源的很大比例。国土资源的工作人员严重缺乏，管理经费又不能落实，加上土地管理部门的工作人员责任心不强，造成了农村抢占土地现象的监管不力。
（四）农村宅基地审批不严格
根据我国的土地管理法律法规的相关规定，农村村民每户只能拥有一处建筑住宅，而且宅基地的用地面积也要符合规定的标准。但是根据调查得出的情况，一般村民向村委会申请住宅用地，村干部不管村民现在拥有几处住宅，都会非常容易的通过审批。国土部门的监管工作也只注重形式，只要是乡镇政府的领导签字，都会对其给予宅基地手续的办理。
二、农村宅基地管理工作中问题出现的原因
（一）农村规划不合理
目前我国的农村土地规划不合理有以下几个方面的原因：一是当前许多村干部缺乏规划理念，村里不会搞长期规划，即使墙上挂着一些规划方案也只是为了应付上层领导的检查和监督，根本不会按照规划去实施。随着农民的生活水平的提高，不少村民在老村子外面又建立了新的住宅，造成了老宅基地荒废的现象越来越多。二是有些村庄虽然进行了规划但是科学性不高，有很多经济条件好的村民在城里购置了新房，但是仍然拥有农村的宅基地，并不把村里的宅基地补换给集体，并且村领导也不主动的收回他们的宅基地，而是任由他们“霸占”，加之这些村民又不会重新修葺这些老房子，造成很多村里的宅基地废旧、杂乱无章。
（二）农村干部不重视
农村的村干部是农村宅基地的直接管理人，部分村干部的法制观念不强，以个人的感情影响宅基地的使用权，不按照国家的土地管理要求进行宅基地的审批；部分村干部的工作原则不坚定、怕得罪人的思想比较严重，影响农村宅基地的审批程序；部分村庄对宅基地管理没有制定具体的条例，没有形成书面形式的审批规定，许多都是口头协议，遇到不配合新农村建设的“钉子户”，不能根据法律规定对其进行处理，而是搁置不管，使问题越来越严重。
（三）农民法制观念淡薄
当前农村村民的法制观念仍然很淡薄，对一些土地使用权的法律法规不清楚，认为“只要我在这个地方建房，这块土地就是我的”，缺乏集体意识。也有很多村民存有传统的观念，认为老的住宅不能进行拆迁，怕影响风水。农民法制观念淡薄也经常造成邻里之间的住房矛盾，影响村民之间人际关系的和谐，不利于社会主义新农村建设。
三、农村宅基地管理工作中问题的解决措施
（一）加强宣传教育
各地的国土资源管理局应在每年的地球日和土地日等节日，在其管辖的范围内围绕“土地资源合理利用”这一主题开展宣传活动，使农村居民详细地了解和掌握国家土地法律法规和相关政策，使老百姓真正做到知法、用法和守法，坚决杜绝违法用地、占地等事件的发生。同时，各地政府应加大对土地管理人员的培训力度，提升工作人员的综合素质，使其做到真正为老百姓服务。
（二）合理规划布局
地方政府应根据当地的特点和实际情况，合理规划农村布局，对农村的土地资源使用情况进行科学规划，严格地控制农村土地的使用规模，确保土地资源的高效利用。同时，政府应聘请专业人员对农村居民的房屋建造情况进行详细规划，有效避免农村住宅建设过程中土地资源的盲目使用和大量浪费。
（三）加大执法力度
政府应考虑地方的实际情况，完善土地执法体系，通过多部门的共同努力，有效杜绝农村的违规建设问题。土地管理部门应严格执法，一旦发现农村存在违规建设、改变土地用途的行为，应立即进行查处，使违规用地问题消灭在萌芽之中，使老百姓的合法利益得到保障。此外，政府要特别加强对基层土地使用情况的巡查力度，严格查处各种违法乱建现象，如果发现较为严重土地违规使用的问题，应严厉追究相关责任人的责任。
（四）严格规范程序
在农村宅基地管理过程中，农村宅基地管理部门应严格规范审批程序，对宅基地的申请成员进行严格审核，保证宅基地批准人的地位，确保只有符合“一户一宅”规定的申请人才能得到宅基地的审批。县、乡人民政府应根据相应的审批层级进行逐层审批，对符合批准要求的宅基地应及时进行相关信息的，接受广大人民群众的监督。
篇10
l 农村宅基地整理的意义
1．1农村宅基地整理是土地整理的重要组成部分，是实现耕地总量动态平衡的有力保障
土地整理包括对建设用地的整理和对农用地的整理两部分。建设用地(包括农村居民点用地)整理，就是在城市规划控制下，在城镇和村庄进行有效的治理，通过对其内部挖潜，向地下和空中立体发展建筑，提高容积率，提高土地利用集约度，腾出大量土地作为建设用地储备或用作农用地，减少建设用地对农用地的侵占；农用地整理，就是依据土地利用总体规划采取一定的措施，对田、水、林、路、村进行综合整理，调整土地关系，改善土地利用结构和生产条件，增加可利用土地面积提高耕地质量。由此可见，农村宅地整理是土地整理的一项重要组成部分。据国土资源部制定的全国土地开发整理规划，到2010年，我国将通过开发整理土地补充耕地18．27万hm2，其中，将通过农用地和农村居民点整理补充耕地约11．07hm2，农村宅基地整理是实现耕地总量动态平衡的重要途径之一。
1．2农村宅基地整理推进农村城镇化进程
农村宅基地整理应是在土地利用规划下进行的，减少宅基地占用面积而不减少使用功能，提高容积率和土地利用集约度，使原散落的农宅集中，填实“空心村”，进行自然村的拆并，形成有一定规模的中心村和小城镇，使它们成为规划合理、基础设施基本完善、环境优美的新家园。在进行宅基地整理中，人口的集中和迁村并点为基础设施的建设提供了必备的条件。这样还可以减少水、电、气、热、通讯等的重复投资。宅基地整理不仅改善了农村生活条件和生活环境，而且还将带动建筑业及水泥等建材工业的发展，刺激经济增长有利于农民增收。另外，优美的生活环境必然会对人们积极向上、奋发图强发展经济产生激励作用。再加之政府的适当引导，会加快全面实现小康社会的步伐。
1．3农村宅基地整理可部分缓解我国耕地紧张的局面
按1997年人口土地详查资料测算，在当时人口不变的情况下，人均占地面积由192m2降至100m2，可节约土地50多万hm2，占当时总占地面积的近一半。整理出的土地，宜耕则还耕，宜林则还林，或留作建设用地的储备。这在一定程度上会缓解我国耕地资源紧张的局面。
2 现行宅基地制度体系基本特征
2．1集体所有，使用主体特定
我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有。”特定的宅基地仅限于本经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民自己申请取得宅基地后只能自己建房，不可转让。
2．2无偿取得，无期限使用
农村宅基地具有很明显的社会福利性质。农民能够无偿取得宅基地的使用权，获得基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比较享有的最低限度的福利。目前我国普遍实行的还是无偿使用宅基地制度，在使用期限上没有限制，理论上讲长期占有，终身使用。由于房屋可以继承，所以宅基地实质上也是可以继承的。
2．3一户一宅，限定标准，依法取得
由于我国国土资源有限，不课能给每户村民提供更多的宅基地，一户一宅，即可保证基本的生活需要，如果随便可以申请，则导致土地资源的浪费。根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”从字面上看这条规定再明白不过了，如果一户农民拥有了两处以上宅基地当然就构成违法。
2．4具有从属性和不可流转性
特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。也不可以抵押。由于宅基地主要作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料使用。宅基地使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。在买卖房屋时，宅基地的使用权须经过申请批准后才能随房屋转移。但是，如果国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途的，可以经过法定程序进行调剂或者重新安排。
3 农村宅基地利用存在的问题
3．1农村宅基地用地面积超标严重，一户多宅，房屋空置现象突出
由于农村宅基地是无偿使用，致使多占便宜，少占吃亏的思想滋长，形成盲目圈地，超标用地。根据国家规定(《村镇规划标准)(GB50188-93))农村宅基地的面积最高为150m2，而现在的很多地区农户的平均宅基地面积已经远远的超出了这个最高限。2001年全国农村居民点人均用地高达190m2，超过标准27％，仅此一项就多占土地340多万hrn2。如果按1hm2地的粮食产量至少养活15个人的话，仅此就可以解决5100多万人的吃饭问题。由此可见，加强对农村宅基地的整理可以大大节省所占耕地。
另外，农户分家后另建新房，旧房留作杂用房，未能由集体统一收回调节使用或拆除；以前早期多户共居的旧宅，现在只有一户居住，造成大量的房屋空置。
3．2市郊农村出现大量“空心村”的现象
一方面在东部经济比较发达的农村地区，由于道路的完善，沿道路两旁开发建设了大量的商品住宅房，很多村里的人都住进了楼房。而原有的农村居民点还仍保持原样，没有及时拆迁复垦，造成大量的土地闲置。另一方面，在经济比较落后的地区，由于外出打工的比较多，在村里常驻的人口比较少，因此还保留着许多不用的旧房没有拆除，就形成所谓的“空心村”现象。
3．3农村宅基地使用权登记管理工作混乱
目前农村房屋所有权和宅基地使用权管理混乱，很多房地产及其产权产籍归属不明。“三审稿”第一百六十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，宅基地使用权人应当及时办理变更登记或者注销登记”，但是由于法律禁止农村宅基地使用权的流转，致使农村宅基地使用权人在转让使用权后规避法律的可能性很大，给将来的产权纠纷埋下了隐患，同时也造成了司法和管理上的困难。
3．4由宅基地权属问题衍生的宅基地交易纠纷不断
农村宅基地的性质属于农村集体所有，根据我国现行法律、法规的规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第62条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内(受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人)。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。双方一旦发生矛盾和纠纷，法院只能要求双方自己协商解决。由于缺乏法律的约束，双方矛盾容易激化，往往会酿成重大案件。
3．5集体土地资产大量流失导致农村金融事业发展缓慢
随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律、法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量流失。按现行法律规定，农民拥有的宅基地不能作为抵押物向金融机构申请贷款。这样就必然限制了金融机构在农村扩大业务，使农村金融发展缓慢，也使广大农民缺少了生产资金融通渠道，影响了农村产业结构的调整，限制了农民收入的提高。
4 农村宅基地利用存在问题的原因分析
4．1土地法律制度问题
由于我国土地制度存在着二元结构，直接造成用地形式的不同方式，在法律制度上偏重对国有土地的管理，集体土地更多地是由农村集体管理。集体非农建设用地和国家非农建设用地分别管理，使集体建设用地和国家建设用地无法有效地整合，优化。农民建房如要占用几十平方米农用地，必须要到省级国土资源管理部门审批，手续烦琐，时效性差，难于操作，报批渠道不畅。特别是农村村民违法占地建房，法律规定只能采取“拆除”或“没收”两种处罚，这在执法实践中是根本行不通的。由于存在着许多方面法律制度的不完善，土地管理部门难于实现有效的依法管理。
4．2管理和使用制度方面的原因
宅基地审批制度形同虚设；执法不严、管理乏力。农民宅基地使用权制度存在较大缺陷，不符合市场经济的发展要求。农村宅基地使用权制度是在我国土地公有制的特殊环境下产生的，是中国特有的制度，出现比较晚，也没有其他国家的模式可以借鉴，现行法律虽然规定了与宅基地使用权相关的一些内容，但是没有形成完整的农村宅基地使用权制度，这一制度存在很多缺陷。
4．3农村宅基地使用的无偿性
这是宅基地超标和闲置的根本原因，也是耕地流失的重要原因之一。农村宅基地使用权是保障农村居民生产、生活的基本权利，国家出于形势政策的考虑，规定了农村宅基地使用权无偿使用的制度，没有时间限制，并受法律的保护。也就是说，农村宅基地使用权人在取得宅基地使用权后不需交纳任何宅基地使用费即可永久使用。
使用的无偿性刺激了农民无限扩张其宅基地使用权面积的欲望，从而动摇着现行农村宅基地使用权生存保障性的制度基础。基于生存保障性质，现行法律规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但由于宅基地使用权取得与保有的无偿性，农民拥有一种内驱的扩疆拓土的愿望，以求自己对宅基地面积扩张的最大化，因为，即使占而不用，也可作为一种备用资源来储存。正是这种零成本的内驱力，造成我国农村宅基地超标准现象异常严重，其表现形式多有，如批少占多；建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地；一些乡、村领导干部凭权力、关系占有多处宅基地等等。
4．4农民宅基地用地缺乏科学合理的规划
法律要求村民住宅建设用地必须符合土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，规划未编制或未获批准的不得审批村民住宅建设用地。由于各地普遍存在着保护耕地和建设用地的矛盾，大部分没有安排农民建住宅用地指标，少数有安排也是象征性的，致使农村村庄建设规划无从着手。由于农村居住分散，地域辽阔，分布复杂，再加上有关领导缺乏足够的重视，许多村庄到目前为止连一张可用的基本比例尺地形图都没有，规划无从谈起。既然没有规划，不能批地，村民建房只能是违法占地。由于基层国土资源管理部门监管力量不足，缺乏有效手段，同时其经费难于保障，点多面广，无法开展日常巡查工作，不能及时发现村民违法占地建房。
4．5农村宅基地私有观念根深蒂固
宅基地私有观念在我省很多农村依然存在，认为宅基地是祖宗留下的，是风水地，不能随意拆除，致使一些可以调节利用的建设用地，或预留区内的未利用土地也无法集中统一安排。更有些农户，宁可让土地闲置荒芜，也不答应由集体利用，因此土地浪费严重，规范难以落实。这情况下，逼迫急需建房户违法用地，超过“红线”占自家的饭碗田建房。导致土地资源不能进行有效整合，闲置的宅基地无法调整，其他的村民也不能使用，闲置和浪费了许多土地。
5 保障农村宅基地有效整理与利用的对策
5．1完善农村宅基地使用管理的法律制度
尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。应明确规定农民建房用地的指标、用地条件、占地标准、申报程序、审批办法等，简化程序，管理得当，方便农民，各宅基地能地尽所用，合理配置。
在法律责任方面，应当体现宽、严有别和公平、公开、公正原则，切实维护农民的正当权益和切身利益。通过健全完善宅基地使用管理法律制度，依法保护村民的正当、合法权益，对违法者实行经济处罚措施，这决不是向农民乱收费或者增加农民负担，而是依法教育违法者和警示他人，使违法者认识到非法占地必须付出高昂的经济代价而不敢为，从而促进村民自觉遵守土地管理法规。
5．2加快完成乡村建设规划
根据经济发展和工业化、城镇化进程的客观需要，科学预测农村居民点的数量和用地规模。遵循“统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”的原则，安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地。
在编制整理规划过程中，要以省、市、县土地利用总体规划、县域规划、城镇规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定性、定位、定规模；要坚持高标准高起点，把宅基地整理与城镇化建设、环境整治结合起来，合理集约利用土地；要坚持走群众路线，把群众的利益放在首位，集思广义，尊重群众的意见。
5．3建立农村宅基地有偿使用机制
5．3．1做好现有宅基地的普查和登记工作，严格界定宅基地边界和产权，为农村宅基地的有偿使用和规范流转奠定基础。普查结束后，各地土地管理部门要根据普查的结果绘制本地地籍图，对各村“超标宅基地、空宅、空闲宅基地”等进行标示，以便日后监督和管理。
5．3．2授权各地土地管理部门在充分调研、评估、论证的基础上，确定本地宅基地的基准地价和具体收费标准。然后各村根据自己的具体情况，依据基准地价上下浮动，确定本村宅基地的地价，再根据宅基地使用权证书上记载的宅基地面积确定每宗宅基地的宅基地使用费。宅基地使用费由宅基地使用人统一上缴村集体，由村集体对这部分费用进行再分配，再分配时，对本集体组织内部成员原则上以宅基地补贴金的形式按平均数对每户村民进行返还。
5．3．3宅基地使用费再分配后的剩余费用可作为乡村建设资金使用，专门用以完善乡村各项基础设施或用以提供村庄公共卫生、绿化美化等公共服务。目前，我国正在推进社会主义新农村建设，而开展新农村建设的制约因素之一就是缺乏稳定的财政来源，有偿使用费无疑可以成为一个重要的收入来源专项用于村庄的建设。
5．4建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置
确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制。
篇11
农村宅基地是指归属于农村集体组织所有的，供农村成员建筑房屋的土地。长期以来，国内对于农村宅基地的法律属性问题的争议没有能够得到妥善解决，由农村宅基地法律属性问题所引发的“小产权房”等社会问题层出不穷，严重影响到了我国农村经济社会的健康发展。应当说，农村宅基地法律属性问题亟待进行明确规范。
我国《物权法》对于农村宅基地的法律属性做出了明确规定，将其归入“用益物权”。实际上，用益物权是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利[1]。虽然《物权法》将农村宅基地使用权归为用益物权，但是从现阶段我国相关法律规定及社会发展实际情况来看，农村宅基地使用权的用益物权属性并不明确，存在着严重的“名不符实”现象。
1 现阶段我国农村宅基地使用权现状
我国是一个农业大国，农业人口数量众多。农村宅基地使用权关乎农村人口的居住权，是农村基本人权保障的重要内容之一。从现阶段我国农村宅基地使用权现状来看，主要可以体现出如下几方面特点。
第一，农村宅基地是保障农村社会秩序和维持农民基本生活的必要物质基础。农村宅基地是农村集体组织为了保障农民生产生活需要而对集体土地使用权进行再分配的一种形式。虽然近年来我国加快了城镇化建设的进程，大量的农村劳动力开始进入城市务工，并在城市购买了住宅，但是他们同样拥有农村宅基地的使用权。受到传统乡土观念的影响，大部分农民不愿意舍弃农村宅基地，而且在现有法律规定之下，农村宅基地的使用权并不能够实现自由转让，这也就限制了相当一部分农民走出农村，实现劳动力资源转移，也就只能依托现有的土地从事农业生产劳动。
应当说，农村宅基地仍然是现阶段农村集体组织土地资源分配的主要形式。而且由于我国农村人口所占比重较大，农民生存和农业生产对于土地的依赖程度并没有明显降低，因此可以说，农村宅基地仍然是维护我国农村社会秩序和保障农民生活的必要物质基础。
第二，农村现有宅基地使用权不能转让和买卖。按照现有的法律规定，农村宅基地使用权是不能随意买卖和转让的，如果需要买卖和转让，那么只能在集体组织成员之间来进行。这就意味着许多城镇居民不可能买到农村宅基地使用权，也就不可能到农村居住。还有一些农民进城务工后，脱离了当地的集体组织，也就丧失了宅基地使用权。中国有着叶落归根的传统，许多在城市里居住的农民都有守土还乡的愿望，他们还是希望有朝一日能够回到故乡生活。但是根据现有的法律规定，他们却无法再次获得宅基地使用权，这显然是有悖于民情民意的。从这个意义上说，农村宅基地的使用权不仅仅是一个法律问题，也是一个社会问题[2]。
第三，农村宅基地使用权规定不明确导致了“小产权房”现象的大量发生。农村的“小产权房”是当代中国社会的特殊现象。所谓的“小产权房”是指建筑在农村宅基地上的住宅。与传统意义上的住宅不同，农村的“小产权房”产权并不明晰，非常容易导致矛盾纠纷。很多城镇市民由于种种原因，转而到农村购买“小产权房”，这种做法无疑严重扰乱了现有的房地产市场秩序，也无法切实保护购房者的投资安全。
2 当前我国法律制度对于农村宅基地使用权有关规定存在的主要问题
笔者认为，现阶段我国法律制度对于农村宅基地使用权有关规定主要存在以下几方面问题。
第一，现行法律制度的有关规定不完善。我国现有法律制度对于农村宅基地使用权的规定散见于有关法律法规之中。其中我国《宪法》规定了农村宅基地归属于农村集体所有，而《物权法》中涉及到农村宅基地的共有四个法条，但相比于其他用益物权，这些法条的规定还显得比较简单。这些法律规定只是对农村宅基地的基本属性进行了框定，但是对于农村宅基地的流转过程却没有相应进行规范，相关法律制度还存在着严重的不完善。
第二，农村宅基地用益物权的法律属性不明确。《物权法》将农村宅基地使用权划分到了用益物权之中，但很显然相关的法律规定却违背了这个原则。按照现行规定，农村宅基地的获得必须要经过政府有关部门的批准，也就是说宅基地的所有权和使用权是分开的。在农村宅基地行政审批程序尚未完成之前，作为所有权人是没有任何处分权利的，这与用益物权的法律特点是完全不符合的。
此外，我国现有法律制度规定农村宅基地使用权不能随意处分和转让，而用益物权的最主要特点之一就是不动产所有者可以根据自己的意愿随意处理其个人不动产，而这显然不能真正使得农村宅基地使用权真正成为用益物权。
3 对于明确农村宅基地使用权法律属性的建议
笔者认为，既然《物权法》已经将农村宅基地使用权纳入了用益物权，而且也得到了大多数专家和学者的支持，为了明确这个法律属性，我们需要通过以下几方面措施加以实现。一是要修改相关法律规定，将不符合用益物权规定的内容进行调整和完善，实现法律规定的统一。二是要规定农村宅基地使用权的可转让性，制定完善的管理办法，允许农村宅基地使用权进入流转渠道，充分发挥其经济效益。三是要尽快解决“小产权房”等遗留问题，本着最大限度保护投资者权益的原则，根据用益物权的特点制定解决措施，充分体现其法律属性。
参考文献：
篇12
（二）当前不少地方要求进城落户的农民退出农村宅基地
进城落户农民是否必须要退出农村的宅基地，目前，国家法律对此并无详细的规定，仅在《中华人民共和国土地承包法》第26条规定，“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。”但此规定也只是针对承包的耕地和草地，并非针对宅基地。不过各地根据实际情况出台了不少有关规范宅基地的规章或条例。北京市政府1989年《39号令》规定：“由农业户口转为非农业户。以后另有住房的，其原有宅基地由集体经济组织收回。宅基地上的房屋和其附着物应由原房屋所有人自行拆除，也可经乡政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民”。湖北十堰市《市政府办公室关于加强农村宅基地管理工作的通知》（十政办发〔2005〕62号）指出，“农村村民户口迁出本集体经济组织到其他集体经济组织”（要退出宅基地）。《菏泽市农村宅基地管理办法》（政府令〔2005〕第13号）指出，“因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地”（需退出）。《宁波市农村宅基地管理办法》（2001年宁波市人民政府令第93号）指出，“因实施旧村改造涉及的非本村经济合作社社员且长期不在本村居住人员原在本村的宅基地”（需退出）。
（三）农民的宅基地只能无偿退出或在集体内部流转
农民的房屋是在集体经济组织的宅基地上建造的房子，房子是农民的私有财产，宅基地的所有权归农村集体所有。当农民进城后想将房子流转出去，目前，国家现行法律强调的是“房地一体”的原则。在农村，房屋买卖会引起土地权属的变化，法律禁止集体土地使用权自由转让，农民的宅基地只能无偿退出或在集体内部流转。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《中华人民共和国物权法》规定，“农村宅基地只能在村集体内部流转，而不能转让给集体经济组织以外的居民、单位”①。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放宅基地使用证和房产证”。同样，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》指出，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房。”因此，我国目前禁止农村宅基地使用权的单独流转，但不限制在集体经济组织成员间流转。只能在集体内部流转，不能上市交易，农民便不能获得进城所需要的资本。
（四）农村宅基地不能进行抵押
随着市场经济的不断推进，在城乡统筹背景下，城乡各种要素流动加速，农民对宅基地不仅限于居住的要求，也有通过抵押等方式实现资金融通进而获取利益最大化的诉求，宅基地资本功能日益凸显。目前，根据有关法律，农民的宅基地不能进行抵押。《中华人民共和国物权法》第184条规定，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。《担保法》第37条规定，“耕地、宅基地、自留地等为不得抵押的财产”。但是农民的房屋作为私产，理论上可以担保，且法律在禁止宅基地抵押的同时，对地上房屋的抵押未明确。根据“房地一体”的原则，房子也不能进行抵押。宅基地和房子是农民最大的财产，不能抵押也就不能获得各种贷款，这对很多农民来说无异于割断资金融通的渠道，成为制约农村经济发展的瓶颈。
（五）农村宅基地隐易不同程度存在
当前，虽然法律上对农村宅基地流转禁止，但实际上随着城乡人口流动加大，大量人口进城打工，产生了大量住房需求，由于农房价格低廉，在城乡结合部，尤其是在许多经济发达地区、市场交易较活跃的大城市周边的城乡结合部或城中村，农房买卖、出租、抵押相对较为频繁，宅基地使用权变相流转与灰色交易大量存在。并且在当前农村房屋升值、集体房屋拆迁获得大数额拆迁补偿的现实情况下，农村房屋买卖纠纷不断出现，引发了不少法律纠纷。
（六）部分退出宅基地的进城落户农民，处于就业、社保不完善下的尴尬境地
宅基地作为一种自然资源，具有无偿取得、无期限拥有和居住、生存、福利保障等功能。进城落户的农民退出宅基地后，失去了拥有宅基地所带来的一系列保障功能，如生活福利保障功能、资产增值功能、融资功能（抵押贷款）、财富积累等功能。同时，却又无法享受与城市居民同等的社会保障待遇，使得进城落户的农民既不同一般在农村务农的农民，也不同于城市“原住民”，处于进退失据、左右尴尬的境地。
（七）进城落户农民被剥夺了分享农村集体建设用地收益的权利
2004年，国务院28号文提出了“城乡建设用地增减挂钩指标置换”方案，规定地方政府新增建设用地不得超过农村退出宅基地的面积，如果农村不能退出宅基地，城镇就不能新增建设用地，城市发展就会受到制约。一定程度上通过村庄整理、宅基地换房等将节省出来的农村建设用地转为国有建设用地，用于工业建设和城市发展，是有积极意义的。但是整理节约出来的农村集体建设用地产生了巨额收益，被政府和开发商获取。农民仅能就集体土地上的房屋获得补偿，其享有的集体土地利益绝大部分被剥夺。目前法律和政策上对于农民是否对农村整理出来的建设用地享有收益权，还未有明确的说法。根据《物权法》，农民只对宅基地享有占有、使用的权益，并没有收益的权利。2010年6月26日国土资源部的《关于进一步做好征地管理工作的通知》指出，“拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿”，也只是提出了宅基地的征收要按当地规定的征地标准补偿，并未涉及退出宅基地转为集体建设用地农民的收益问题。
二、关于宅基地问题的思考
（一）当前宅基地的资本功能凸显
随市场经济发展，农民的资产意识显著提高，而征地、拆迁的补偿也触发了农民的权利意识，认识到宅基地及其上房屋是自己手中的“沉睡资产”，宅基地的资本功能日益凸显，价值日益显化。但由于农民住宅产权的不完整性，使农民仅有的财富不能作为资本来运作。结果是，由于限制流转和抵押无法实现其资产信用功能，不能对扩大生产、更新住宅和规避风险提供支持。不仅影响了金融资本进入农村，也不能保证在交易中保持公平和保值增值。目前，城市住房已经成为城市居民最重要的财产，如果继续维持农村宅基地的非商品化、非资本化和非市场化，农民住房就不能享受同城市居民住房一样的财产权利和可能获得的财产性收入，对农民来讲就不再是利益保护，而是一种财产利益的制度性损失了。
（二）强制要求进城落户的农民退出农村的宅基地值得商榷
农民市民化是一个职业、居住方式、社会权利、法律规范、价值观念、行为模式、社会角色等诸多方面转变的过程，不应附加任何条件，也不应该把与放弃农村的宅基地联系起来，把要求农民以放弃对宅基地的权利要求换取城市楼房的分享为代价获取市民身份和各种福利有失公允。中国人口众多，各地的情况千差万别，如果不顾农民的意愿，一刀切，一味地强调进城落户必须退出农村宅基地，如此则“农转非”容易造成“被城市化”和“以国家名义对农民的一次廉价剥夺”。实际上，目前一些地方的“撤村并居”、“拆房占地”、“村庄整理”在一定程度上已经侵犯了农民的宅基地权益，产生了一系列社会问题。让农民带着宅基地或者是土地权利进城作市民，分享原有土地权利，这既是对农民宅基地权利的尊重，也为农民提供了安全可靠的“避风港”。
（三）不允许农民自由、自愿地处置宅基地，是对农民宅基地权利的侵犯
《物权法》将农民的宅基地使用权明确为用益物权，规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”。农民不能出租、出卖属于自己占有、使用的宅基地和房产，表面看是保护农民利益，防止农民陷入“失房、失地”的绝境，但实质是对农民宅基地权益的侵犯。按现行法律规定，农村宅基地只能被国家征收，农民也只能得到很小一部分国家补偿。那么，不允许农民自由、自愿地处置宅基地，土地资产的价值就无法显现，是对农民宅基地权益的侵犯。
（四）农民的宅基地转让给集体经济组织之外的人，并未动摇土地的集体所有性质
集体经济组织外的农民或城镇居民购买了农户的房子，单纯采用将宅基地收归集体或要求将宅基地上的房屋及附属物拆除清理等手段，不但不利于和谐社会的构建，而且也不符合物权法的立法精神。允许农村宅基地随房屋转移实际上不会侵害农村集体经济组织的土地所有权，也不会影响土地利用总体规划。因为买受人在取得了房屋所有权的同时也成为了宅基地使用权的享有者，其法律意义仅在于特定位置特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上，没有动摇农村土地的集体所有性质。同时由于宅基地使用权的不可移动性，决定了权利主体的变更不会也不可能影响土地利用总体规划。如果禁止宅基地使用权随房一起转移，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，实际上损害了权利人对房屋所有权的完全行使。
（五）宅基地不能入市，不利于资源的有效配置和合理利用
如果宅基地不能入市，那么，将造成农村大量住宅闲置，不利于资源的有效配置和合理利用。一边是农房的大量闲置和宅基地的低效利用，一边是城镇居民对低廉住房的大量需求，由于没有合法的流转市场，导致资源配置效率低下，形成“城里的房子买不起,乡下的房子卖不掉”的困境。不能物尽其用，不仅是土地资源的浪费，也不符合市场经济发展的要求。农村“空心村”的存在和大量宅基地的空闲，无不与限制农村宅基地流转制度有关。根据相关资料统计，近年来，东部发达地区有5―10%的农民在城市里购房，约有1500万户左右宅基地处于闲置、空巢状态②。另一方面，则是农村宅基地私下流转活跃，农民出租、转让宅基地或住房，收益基本上归农民个人所有，使本来属于农村集体所有的宅基地收益在私下交易中流入买卖双方，造成了集体土地资产收益的流失。由于宅基地房屋不能市场化交易，就只能进行简单的成本估值估价。这样，在有农民宅基地参与的大量交易活动中――无论是政府拆迁还是私下买卖、租赁，农民宅基地及房屋的真实交易价值就肯定会被低估。
同样，在现行规则之下，城镇居民所享有的商品房所有权及建设用地使用权可以自由流转，但农民所享有的房屋及宅基地使用权却限制流转，使得农民房屋及宅基地使用权无法成为真正的财产，体现了城乡二元房地体制差别，使城乡不平等现象更加突出。
（六）进城农民社会保障的获得并非必须以宅基地的退出为前提
为进城的农民提供社会保障等公共服务，是任何一个政府应尽的责任，把社会保障、养老、医疗等种种福利的获得以农民放弃农村宅基地为前提，是对政府自身的不负责任，是对农民宅基地权益的剥夺。
三、政策建议
（一）对要求进城落户农民放弃宅基地的政策做修正
一则可以最大限度保护农民的利益，二则也是促进城镇化健康发展的需要。
（二）宅基地无论如何处置，都坚持依法、自愿、有偿的原则
无论宅基地如何处置，都要在农民自愿、在保护和尊重农民宅基地用益物权的基础上，让进城落户的农民决定是否放弃宅基地及其上的住房，并设计一套规范的管理制度，不得强行收回或变更宅基地使用权。
（三）建立农民房屋财产和宅基地使用权登记制度
根据《物权法》登记生效原则，土地登记是物权变动的要件，是保护产权人合法权益的法律手段，也是维护和规范土地市场秩序的基础条件。可以借鉴城市房地产登记管理办法，建立农村房屋财产登记制度和登记体系，赋予农民具有法律效力的房屋产权证书，不登记不生效。同时，也需要加强宅基地登记确权发证工作，使宅基地使用权人的权利得到明确，这样可以使宅基地在流转、抵押、退出等处分中基础坚实，有效避免各种纷争。
（四）建立宅基地使用权流转制度
在现阶段，宅基地使用权的流转应连同其上的房屋一同流转，禁止宅基地使用权的单独流转；宅基地使用权的流转不得改变土地用途，仅限于居住使用，否则受相应用途管制措施的约束；宅基地使用权的流转不改变宅基地所有权的主体和性质；在农村社会保障体系完善时，可以考虑放开宅基地使用权的流通市场。同时，应规定非本集体成员（城镇居民或其他农民）成为宅基地使用权人后的权利和义务。可以规定，宅基地使用权人不得擅自改建和扩建继承和流转过来的房屋，买卖房屋只能卖给村集体和符合申请宅基地建房条件的本集体经济组织成员。当因为公共利益、村庄建设和旧村改造需要占用时，国家和村集体仅对房屋进行补偿，对新的“使用权人”使用的宅基地不予补偿，当继承的房屋灭失时，宅基地由村集体收回。
（五）建立宅基地有偿退出机制
对于一些愿意退出宅基地但又有后顾之忧的农户来说，可以由国家与地方政府提供补贴，相应获得宅基地使用权。农户退出宅基地使用权，获得补贴，或获得进入城镇购买经济适用房、公租房、保障性住房的优惠，以及获得城镇医疗、社保等的优惠等。国家与地方政府获得宅基地使用权，并不改变宅基地的农民集体所有权。同时，还应专项设立农村宅基地整治项目，建立宅基地储备平台，对闲置宅基地进行整治、复垦、置换等活动，将目前的宅基地换房等地方性活动纳入统一、有序、有政策可依的规范渠道。
（六）建立规范的农村房屋抵押制度
首先，农村房屋获得产权证，从形式上就把农村村民对房屋的所有权固定下来。其次，要规定农村房屋抵押的范围和条件。农村房屋抵押的范围应包括房屋所有权的抵押和宅基地使用权的抵押。再次，要制定具体的法律法规，包括抵押的程序、具体的登记、管理措施及相关的管理部门、抵押权实现的方式等。抵押权实现的方式可以包括原房屋所有人以租赁的方式继续租住房屋、折价、拍卖和变卖等。
（七）建立合理的宅基地增值收益分配机制
由于现行的宅基地使用权制度是无偿、无限期使用，宅基地使用权流转收益大都归宅基地使用人所有，但宅基地属于集体建设用地，集体作为土地的所有者，应当享有一部分土地收益。因此，基于农村宅基地使用权流转所得收益，应当在国家、集体、个人之间分配收益。但具体比例，应考虑各个地区实际情况，根据公平、效率原则，在广泛参与下制定。
（八）保障农民对宅基地整理节约出的建设用地享有一定收益权
要允许进城落户的农民有权继续享受集体财产权益。要建立农民对宅基地整理节约出来的建设用地享有一定收益的分享机制。对一些自愿放弃宅基地权利的农民，要探索建立宅基地用益物权的财产化实现机制和交易机制。对于那些在城市化进程中被动退出宅基地的农民，在补偿地上房屋损失的同时，要连带补偿宅基地的损失。对于村庄整理节约出来的建设用地，有关法律和政策应明确农民享有对节约出来的建设用地的收益权。
（九）完善退出宅基地农民的社会保障、就业机制
社会保障直接关系到进城农民的切身利益，是影响进城农民对城市归属感的重要因素。对于全部退出宅基地、承包地、林地的农民，要加大对这些“弱势群体”的扶持力度，全部纳入城镇社会保障体系，保障退出农民的社会保障的稳定性和可持续性，解除进城落户农民的后顾之忧，使他们安心落户。同时，将此类农民纳入城镇就业体系，且优先保障，并发展符合实际的产业，搭建农民进城就业平台，更好地促进农民进城稳定就业并安家落户，使他们有房住、有就业、有社保。
篇13
第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。
第三条 本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。
第四条 县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。
乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。
第五条 农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。
严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。
第六条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。
第七条 农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。
第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
第二章 申请条件和审批程序
第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。
宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。
使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。
实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20 m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。
第十条 建房农户人口计算：
(一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;
(二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;
(三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。
第十一条 宅基地面积计算：
(一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;
(二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;
(三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用 楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;
(四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。
第十二条 符合立户条件的子女在申请宅基地计算限额时，父母除留足合理限额外，超过部分应合理计算到子女户。
现有宅基地面积超限额的农户，在按规划申请旧房拆建、迁建时，应核减超限额部分。
第十三条 有下列情形之一的，可申请宅基地：
(一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;
(二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的;
(三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;
(四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;
(五)经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的;
(六)离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;
(七)法律、法规、规章另有规定的。
第十四条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：
(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;
(二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的;
(三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;
(四)子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的;
(五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;
(六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;
(七)违法建房未依法处理结案的;
(八)其他不符合申请建房条件的。
第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：
(一)自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的(特殊情况除外);
(二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的;
(三)经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居(村)居住的原宅基地的;
(四)骗取批准或非法转让宅基地的;
(五)其他应收回宅基地使用权情形的。
第十六条 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设或者实施城市、集镇和村庄规划进行旧城、旧镇、旧村改造，经依法批准收回土地使用权的，对土地使用权人给予适当补偿;地上建筑物，可根据其实际情况予以合理补偿。
第十七条 农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，并将申请宅基地户主名单、家庭人口、原有房屋间数面积、申请建房占地面积、位置等张榜公布后无异议的，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证后，报乡(镇)人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。
第十八条 经批准回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡(镇)人民政府出具的无住房证明材料，并经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积标准与村民同等对待。
经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建造住宅的，应经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积可按照本办法第九条标准参照执行。
第十九条 农村村民建造住宅，应严格按照批准的宅基地面积、规划层数、高度及质量标准进行施工。各乡(镇)人民政府、村应加强农户建房过程中的监督管理，县土地行政主管部门对农户建房要做到审查、放样、验收三到场。
第二十条 个人建造住宅依法取得的宅基地应当按有关规定办理土地使用权登记。农户在建房竣工验收合格后30日内向县土地行政主管部门申请土地登记，领取集体土地使用证。
因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移依法改变土地使用权的，在合同生效后30日内向县土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第三章 监督管理
第二十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过本办法规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
第二十二条 县土地行政主管部门对非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设;对拒不停止、继续施工的，有权拆除继续违法抢建部分的建筑物和其他设施，并可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。各乡(镇)人民政府和有关部门予以协助配合。
第二十三条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。
第二十四条 违反本办法第十五条规定的，由县土地行政主管部门责令其限期交还土地使用权，逾期仍不交还的，申请人民法院强制执行。
第二十五条 违反本办法第二十条规定，不及时办理土地使用权登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处2000元以下的罚款。不及时办理土地使用权变更登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处每平方米10元以上20元以下的罚款。
第二十六条 阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 县土地行政主管部门的工作人员，，的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四章 附 则
第二十八条 本办法如与上级有关规定相抵触的，以上级规定为准。
第二十九条 本办法自2008年1月1日起施行。
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宅基地使用权确权政策
关于农村宅基地有很多说法，宅基地使用权确权是我们首先要弄清楚的概念。
一、宅基地使用权确权是什么意思
宅基地使用权确权是指农村居民为建造自有居住房屋对本集体土地的占用、使用的权利。
农村宅基地使用权只有具备本集体经济组织成员资格的人才能取得，在很大程度上具有福利性质和社会保障功能。
农村宅基地是具有一定的权限的，在我国主要是限于集体经济组织内部符合规定的成员，享受农村宅基地必须按照法律法规规定标准使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。
它是为了满足农村居民的住房要求，但农村村民一户只能拥有一处宅基地，并需要经过申请。
通过申请之后才可以作为宅基地使用。
二、农村宅基地有使用年限吗?
1、什么是宅基地
农村宅基地是指农村农户或是个人占有集体所有土地，并以此作为自己的住宅基地的土地。
准备建设房屋，已经建设房屋以及建设过房屋但是已经无法使用的土地都属于宅基地。
根据国家相关法律规定，农村宅基地坚持“一户一宅”的原则，即每一个农户只能拥有一处宅基地。
因特殊情况需要另外申请宅基地的，需要满足申请条件，并严格按照申请程程序来办理。
2、宅基地使用年限
依照我国法律规定，农村居民对宅基地具有使用权。
宅基地使用权是农村居民的一项重要权利。
在法律允许范围内，农村居民可以对自己的宅基地行使占有、使用等权利。
宅基地所属类型不同，这种使用权行使年限也不相同。
农村宅基地被分为两种情况：一种宅基地是国有土地上的宅基地，这种宅基地有使用年限限制，法律规定其使用年限不得超过七十年。
另外一种是集体土地上的宅基地使用权，法律规定这种宅基地使用权没有时间限制。
宅基地的使用权不等于所有权，宅基地的所有权归国家和集体所有。
3、宅基地使用年限问题深入解析
宅基地的使用年限问题容易使人们联想到宅基地的继承问题，既然宅基地使用年限那么长或是根本没有年限限制，那么宅基地是否可以继承呢?
我国《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中明确规定：宅基地不可以继承，只有建有房屋的宅基地才可以继承。
继承人需要携带身份证和户口本到当地土地管理所办理继承事项。
