引论：我们为您整理了13篇写字楼物业管理方案范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
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物业管理是一种公共服务行业，工作人员能够管理其负责建筑区域内的设备、建筑物以及场地等，该工作能够由业主自行处理，也能够委托给其他管理公司进行处理，无论是哪种方式，物业管理工作都对建筑物的质量以及环境有重要意义，同时与建筑物的经济以及社会价值关系密切。写字楼的价值会受到多种因素的影响，物业管理就是其中的一种，而随着社会的发展，物业管理工作也需要进行相应的完善，为了保证写字楼物业管理工作的顺利实施，本文就写字楼物业管理发展趋势进行了一些探讨。
一、相关知识综述
1.写字楼以及物业管理。写字楼与住宅楼的不同之处在于，前者主要进行商业活动，是办公场所，而后者主要用于日常生活和住宿，两者之间有明确的划分，甚至于房产证上也有相关的标注。上个世纪七十年代，国外有学者指出，写字楼就是进行文书处理以及信息收集等经济活动的场所，其评定标准主要有两种，包括5A写字楼以及甲级写字楼，两者相比5A级写字楼的划分更为明确。所谓物业管理有狭义与广义之分，前者是指个人或者是物业管理公司，对建筑物以及其内部场所、设施以及场地等进行维护的一项活动，而后者则是指包括委托管理在内的一系列管理工作的流程。
2.物业管理的目标以及内容。写字楼物业管理工作有具体的目标和内容，其主要目的就是为了完成业主交代的任务，在为其创造良好办公环境的同时，保证完全发挥写字楼的功能以及作用，除此之外还包括其经济以及社会效益，最后还要对不同业主的需求进行相应的满足。而物业管理的具体内容，除了对建筑物内的环境进行维持，对设备进行维护之外，还包括签订合同、制定方案、成立业主委员会、制定维修公约、落实管理责任、进行接管验收以及进行市场营销推广等。
二、写字楼物业管理的问题以及建议
1.写字楼物业管理的缺陷。写字楼作为办公以及进行商业活动的主要场所，在白天具有较大的人流量，同时来往人员类型较多，虽然有监控进行预防，但仍然有不法分子在日间混入写字楼进行偷盗。而在夜间人流量有明显的减少，因此写字楼的安保工作存在一定的难度，物业管理人员必须要防止不法分子在夜间对写字楼内的财物等进行破坏和偷盗。所以写字楼的安保工作存在一定的缺陷，没有身份识别认证，同时夜间防御能力较为低下。其次，写字楼的设施和制度存在一定缺陷，比如大部分写字楼没有设立餐厅，使得员工不得不外出用餐，不仅耽误了大量的时间，还有可能引发员工身体状况等方面的问题，而写字楼内部的广告管理制度并不完善，使得其中各类型广告牌杂乱无章，对写字楼的社会效益造成损害。最后，因为写字楼的业主形式较为复杂，使得物业管理活动的开展存在一定难度。
2.相关问题的解决建议。首先，需要为写字楼建立良好的安保系统，同时制定统一的作息时间，企业员工需要通过刷卡等方式进入写字楼，而非写字楼人员则要通过他人接送，或者前台通知等方式进入写字楼，降低闲杂人等混入其中进行不法活动的可能性，另外需要在夜间加大管理力度，增派安保人手，对夜间进入写字楼的人员进行检查和询问，确定之后才能允许其进入。其次，在白天上班期间安排安保人员在写字楼各处进行巡视，加强防范力度，同时对业主公司的每位工作人员普及安全知识，提高其防范意识以及警惕性。再次，物业管理公司需要增设餐厅等相关设施，提高写字楼的可用性，增加其功能，从而提升其经济价值，同时制定广告管理的标准，保证写字楼的美观以及整洁。最后，物业管理公司可以就写字楼业主形式的特点，在重要节日组织业主开展联欢以及球类比赛等活动，从而提高彼此之间的熟悉程度，为将来物业管理工作的顺利实施奠定基础，使写字楼建立一种和谐的氛围。
三、写字楼物业管理的发展趋势
1.倡导绿色可持续发展。上个世纪八十年代，可持续发展观的提出对我国经济以及社会的发展产生了一定程度的影响，全世界各个国家也都开始不断向其靠拢。资源的消耗以及环境的变化，使得人类开始思考经济发展与环境之间的关系，而为了响应可持续发展观，积极对资源和环境进行保护，绿色建筑开始受到更为广泛的关注。众所周知，无论是何种建筑，都要消耗水资源以及电力资源，同时还要使用许多的建筑材料，而写字楼作为办公场所，对于电以及水的消耗更加巨大，因此我国制定了一系列公共建筑节能指标，并于2010年开始要求进行强制执行，这为写字楼的建设以及规划提出了更高的要求。绿色低耗能写作楼不仅具有节能减排的作用，同时还能够降低业主对其运营成本的投入。首先，相关调查显示，绿色建筑具有较高的节能效率，其节约的资源最高能够达到70%，这就意味着在写字楼运营期间，业主不用投入过多的费用，增加了其经济效益，而对于使用写字楼的用户来说，良好的办公环境也能够提高其工作效率。但是要真正做到写字楼的可持续发展，就要学习先进的建筑技术，深刻理解其技术内涵，并与我国的实际情况进行完美融合。
2.管理经营一体化趋势。写字楼作为商业办公场所，其物业管理以及经营都是极为重要的环节，而将这两者进行融合是未来物业管理发展的主要趋势。物业管理主要是为业主以及用户提供服务，经营则是将建筑的增效潜力进行完美以及充分的发挥，如果使两者一体化，那么就能够在提高物业管理工作效率的同时，提高建筑的经济收益；另一方面，管理经营一体化能够提高物业管理工作的范围以及层面，保证业主的经济以及社会效益，同时使自身提供的服务更加全面和彻底。通过管理经营一体化的发展，能够在物业管理的整个流程中运用营销理念，使物业管理工作中的保值等作用得到充分的发挥，不仅使企业的经济效益得到了有效的提升，还能够保证物业工作中的效益得到充分的挖掘，同时使得物业市场的流通情况更加迅速。
3.服务功能多样化趋势。写字楼物业管理工作应该充分满足业主的各方面需求，因此其服务层次就要有相应的提升和改善。首先，物业管理工作需要满足业主的基本使用需求，比如水电、电梯等设施的正常运行；其次，物业管理工作需要满足业主高效快捷的需求，保证写字楼的办公、交通以及通讯都具有智能化，同时具有稳定性；再次，物业管理需要满足业主便利周到的需求，比如周边要有超市、餐厅以及运动会所等，而写字楼内部则要设有快递以及会议室等相关设施，方便业主以及客户的生活和工作；最后，物业管理需要满足业主尊贵以及升华的需求，对于在写字楼工作的人员来说，他们大多数都是白领以及脑力工作者，具有较高的文化经历，因此对于自我价值的实现有更高的要求，因此物业管理工作需要让他们感受到尊重以及周到，从而使其感受到自身价值得到认同，另外物业管理要注重周围其他公司的知名度等情况，从而达到共同促进，共同影响，共同升华的目的。
四、结语
写字楼的物业管理工作会对其经济、社会效益以及业主的利益产生重要的影响，因此要根据时代的发展和变化，结合物业管理行业的发展趋势，打造符合社会以及商业需求的完美写字楼。
参考文献：
[1]何红.5A写字楼物业管理发展对策分析[J].现代商贸工业,2014(15):71.
[2]孙宝柱.浅谈写字楼的物业管理[J].中国储运,2013(5):104-105.
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在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。
由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。
在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。
当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。
具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。
折让优惠和租客权利的授予
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三、前言
写字楼的特点是自动化程度高、设备设施复杂密集。在写字楼管理的范畴中，工程管理是做好其他物业服务的根本保障，笔者所在公司在发展的过程中，明确工程管理思路，推进实施ERP系统，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套独具特色的工程管理思路。
四、工程管理案例
笔者下面以中海物业（商业物业）管理公司管理的广州东宝大厦工程管理思路为例，谈谈写字楼管理中的工程管理工作。
1.提高风险意识，加强防范安全风险的能力，使设备、设施保值增值。
近几年来，公司首先制定全年房屋、设备普查方案，建立相应的管理制度，并根据运行状况加以完善和调整。同时制定全年设备保养计划和周围环境修缮计划，逐一按标准实施，将设备、设施的故障及隐患及时发现并加以处理，保持设备、设施的完好率，确保无重大事故的发生。通过这样的定期检查和维护，使全楼的设备、设施处于良性循环状态，在确保其安全和有效的使用条件下，延长了设备、设施的使用年限，提高了设备、设施的产出值，减少硬件更换费用。
2．做好能耗控制工作
（1）指标控制：年初制定全年能源消耗控制计划和指标，根据所有权不同的归属、使用功能的差异将一些主要的指标进行细化分解，责任落实到人，并逐月进行考核。发现超标使用时，及时告之，分析其原因，并监督整改。
（2）技术改造：完成“东宝大厦冷却塔加装变频控制器”和“C段地下停车库照明灯改造”项目。冷却塔加装变频控制器于2006年7月26日安装完毕，正式运行。此举节约电费85170元，预计6年可回收投资。对地下停车库照明灯进行灯控回路实施改造，分正常上班运行模式控制与非正常上班运行模式控制，月节约电费2244元，4个月即收回改造成本。
（3）管理措施：广州东宝大厦实行全天24小时供冷服务，以满足客户加班及客户计算机房室内恒温的特殊需求。2006年，广州东宝大厦冷却塔采用分组运行法，即利用空调主机接收启动信号后延时1分钟启动的时间间隙，在前30秒可自动启动运行冷却塔与领却水泵，在气温不高负荷偏低的季节或晚上低负荷时，空调主机在冷冻水温低至设定温度时可以自动停机，运行冷冻水泵供冷；当冷冻水温运行至设定的空调主机启机温度时，冷却塔与冷却泵与空调主机能自动运行，这样可实现24小时自动运行，消除了运行能源的浪费现象。制冷运行期间平均开4台风扇，比去年同期减少4台，共节约用电23704度，节约电费20148元。同时减少用水1023吨，节约水费6240元。此法只是通过加强运行管理，未有任何资金的投入，即产生节能效益。
3．提升服务品质，实行人性化服务。
广州东宝大厦由于建设得比较早，在电梯的配置上有所不足，项目5.4万平方米的建筑只配备了7部电梯，在上班的高峰时段客人等候的时间比较长，客户对此有意见。公司落实“以顾客为关注焦点”的服务宗旨，就此问题与电梯维保厂家密切配合，通过现场实际调研，进行数据分析，制定了四套解决方案，经多方的论证选出了最优化的方案。调整了客用电梯的运行模式，在人流高峰时段，实行分梯分段运行，提高电梯的运载效率，减少客户等待的时间，满足客户出行的需求。
4. 运用ERP系统管理软件
（1）推进实施ERP系统
为提高工程管理的效率，东宝大厦工程部推进实施ERP系统。工程部开通的ERP系统项目共16大项96小项，内容包含了设备档案管理、设备运行与维护、工作单管理、能源管理、巡检管理和统计等，基本涉及了工程部日常大部分工作。其中设备档案管理、设备运行与维护、调度管理中心、工程工作单管理、维修统计分析、设备管理标准化、外包合同管理、采购申请、填写应急采购单和制定工作计划10个模块经两年时间的修改和使用已经比较完善。其中设备档案管理和工程工作单管理最具特色。
设备档案管理模块包含有设备录入和设备查询两大功能，设备录入不仅可以记录工程部所管理的设备基础信息、性能参数，还可以记录设备生产厂家、工程部或厂家针对该项设备的培训、该套设备的配套设备和目前状态以及维保记录，而且还可将该设备的图片记录到
档案中。同时，如果将该设备的维护计划输入到档案里，到达预定维保日期，该模块还有自动提示功能。
同时通过查询功能还可对工程部各专业的维修用料、维修工时和对客户满意情况进行统计，便于工程部管理人员对维修成本进行控制，对客户服务情况进行控制和追踪，做到及时发现问题并制定相应改进措施。
工程部管理人员通过ERP系统的查询功能便可了解工程部员工每天的工作量，这便于合理安排工作，还可及时了解本部所管辖的设备运行、保养、对客户维修服务和每天的能源消耗情况，便于工程部管理人员及时发现问题，并制定出相应的改进措施。
（2）成功实施ERP系统的经验总结
工程ERP相关模块的成功是在公司领导和公司技术顾问“信息化全局战略”引领下，中层管理人员“信息化局部实施战术”指挥下，基层员工积极参与信息化建设取得的。
公司领导自信息化工作逐步实施以来，非常重视信息化软硬件基础建设。聘请物业管理软件公司为公司开发物业管理网络软件，东宝大厦工程部各专业现已全部实现微机网络化，并全部采用世界一流品牌服务器及网络计算机，公司信息化工作已完成了计算机单机软件应用到网络化ERP软件应用的跨越式转变。
在推进实施ERP系统的工作中，公司中层管理人员扮演着局部目标和政策的制定以及公司管理政策执行者的双重角色。东宝大厦物业管理中心经理及工程部经理认真贯彻执行公司领导制定的信息化工作方针，并积极通过实现信息化来推进部门工作的开展，并且表现出
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2. 根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。
3. 配合销售部的售楼工作;
为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。
4. 搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作;针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住8户，写字楼已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。
为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。
(三)公共设施、设备的管理
对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。
(四)环境卫生和绿化管理
环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。
(五)小区安全工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、外围车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。
(六)其他
1. 搞好维修服务工作
为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起，完成42起，完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。
2. 加强小区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。
3. 认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。
业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。
二、存在的问题和教训
虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在xx年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
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1. 熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收;
2. 根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。
3. 配合销售部的售楼工作;
为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。
4. 搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作;针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住8户，写字楼已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。
为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。
(三)公共设施、设备的管理
对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。
(四)环境卫生和绿化管理
环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。
(五)小区安全工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、外围车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。
(六)其他
1. 搞好维修服务工作
为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起，完成42起，完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。
2. 加强小区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。
3. 认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。
业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。
二、存在的问题和教训
虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在20xx年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
三、20xx年工作计划
(一)部门管理方面：整合管理处的资源，培训员工的工作技能，推行考核机制，强化全员的竞争意识。
对部门内各岗位职责进行细化，明确责任和权利，避免工作中出现死角，把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上，努力部门整体的管理和服务水平，保证无重大安全责任事故的发生，使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。
建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系，推行月度工作考核机制，倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。
(二)配合工程部做好接管验收和日常巡查工作;配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。
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2. 根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。
3. 配合销售部的售楼工作;
为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行24小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。
4. 搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作;针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住8户，写字楼已全部投入使用。
(二)房屋管理
第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了20多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。
为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。
(三)公共设施、设备的管理
对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。
逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。
(四)环境卫生和绿化管理
环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。
小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。
(五)小区安全工作
小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、外围车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。
(六)其他
1. 搞好维修服务工作
为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起，完成42起，完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。
2. 加强小区装修管理工作
小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。
3. 认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。
业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。
二、存在的问题和教训
虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高;第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在20xx年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。
三、20xx年工作计划
(一)部门管理方面：整合管理处的资源，培训员工的工作技能，推行考核机制，强化全员的竞争意识。
对部门内各岗位职责进行细化，明确责任和权利，避免工作中出现死角，把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上，努力部门整体的管理和服务水平，保证无重大安全责任事故的发生，使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。
建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系，推行月度工作考核机制，倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。
(二)配合工程部做好接管验收和日常巡查工作;配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。
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1.概述
机动灵活、操作简便、接收讯号良好的无线对讲系统能供保安、工程、操作及服务的人员在管理场所内非固定的位置执行职责、处理各种即时事件，以减少可能造成的损失，因此是现代楼宇中的一个必需系统。
一般由于大楼建筑、结构等因素，普通的通讯信号无法覆盖，而无线对讲系统正可以解决这些问题。无线对讲系统是一个独立的、以放射式的双频双向自动重复方式工作的通讯系统，能适合不同的使用场合。
2.分析
2.1无线电波分类
无线电通信中使用的电磁波为无线电波。在某特定范围内的电磁波，作民用无线电通信主要有VHF及 UHF两种。一般大楼使用UHF，其波长较VHF短，绕射穿透力强，信号比较容易覆盖整个建筑。
整个天馈系统架构：
• 由中继器发出及接收电磁波，经同轴电缆，连接室内外天线，作为整个系统的固定硬件部分；
• 手持终端机向室内外天线接收及发射相对应的无线电波，作双频双向自动重复方式通讯系统。
2.2模拟/数字对讲系统对比：
数字对讲系统可以根据数字集群，在一个频率情况下，可以先分成两个信道，再在信道内分成组别，如下图一所示:
图一: 频率、信道、小组、频道、人员的关系
数字对讲系统相对于传统模拟对讲系统能提供更多频道供工作人员使用。如图一所示，在1个频率下，可以分开给2组不同的信道，完全互不影响，不同人员或小组的对讲情况互不干涉。
同一信道内，分成不同的小组，可以供不同的人员使用，例如小组1供保安人员，小组2供清洁人员，小组3供物业管理人员，小组4供高层监察人员。在信道内的对讲，不能同一时间出现，所以小组1在使用对讲的时候，小组2不能占线。
而传统模拟对讲系统，只有数字对讲系统的1个信道，因此项目的工作人员的分类、分组的弹性较差。
模拟对讲系统比较简单，但从工业和信息化部的文件指出自2011年1月1日起，停止对该频段内模拟对讲机设备的型号核准，已取得型号核准证的模拟对讲机设备，在型号核准证到期后不再予以办理延期手续。某些大品牌的传统模拟对讲系统将不久后停止生产，模拟对讲系统不久将淡出市场，如以模拟对讲系统作设计则会对日后更新或保养维修有所影响。故应使用数字对讲系统。
2.3对讲系统需求分析
城市综合体项目一般都由购物中心、酒店、写字楼、公寓等业态组成。由于业态多，今后参与运营管理的可能有多家公司，如：酒店管理公司、商业管理公司、写字楼物业管理公司及公寓物业管理公司。各个管理公司都需要多个分组管理各部门、保安及操作等人员的日常工作。另由于综合体项目体量大，区域多，且建筑群的地下或地上的交通和公共空间都是贯穿起来的，因此应实现紧急或意外事件出现时可以及时对所有相关公司工作人员进行统一的调度和指挥。
针对上述要求，以本人所在项目为例，进行需求分析。以下是该项目的建筑情况:
根据上面对数字对讲系统的介绍，建议将1个频率分成2个信道，分别给物业管理部门及工作人员包括清洁、保安、工程部使用。工作人员的使用信道可分成不同小组，如图二所示。
需要申请多少个频率，视乎业权、地域及同时使用人数决定。以下为估计的频率使用情况:
由于物业管理团体在不同的情况下的数量可能不同， 如建筑出售、自持或出租，故以下方案先基于最多频率使用情况进行考虑。
2.4方案选择
针对上述项目，可以采用如下三种方案。
第1种(基本数字对讲系统):
根据现有的4个区域，考虑到每1个区域大约有2个塔楼、1个裙楼，分别由不同公司管理（除DE及P区外, DE 区只有2个管理公司，管理对象分别是酒店及公寓，P区是DHC管理）。
数字中继台等设置于DE地块集中控制中心机房内，引入馈线系统对4个地域——ABC,H,P,DE地块提供讯号覆盖。4个不同的区域之间由于距离的限制, 以光纤连接。
根据图二的概念, 需要9个中继台，因此需要申请9个频率。
第2种(IP互联数字对讲系统):
主要设备的数量与方案1相若, 但数字中继台不再设置于DE地块集中控制中心机房内，而以区域布置，采用以太网作中央的链接。4个地域各自引入馈线系统，为ABC、H、P、DE地块提供讯号覆盖。由于中继器及频率应用与方案1相若，因此申请的频率也是9个。
第3种(数字集群数字对讲系统):
这种方案使用了动态的守候信道，在未开始通话时，所有空闲对讲机全部守候在休闲信道上，所有新的语音呼叫都从休闲信道开始。
当新的呼叫开始时，休闲信道会转移到另一个空闲的信道上形成新的休闲信道，并通知所有信道的对讲机转移到新的信道上。原有的休闲信道转化成话音信道。
中继台设置于DE地块集中控制中心机房内，引入馈线系统四个区域——ABC、H、P、DE地块提供讯号覆盖。4个不同的区域之间由于距离的限制，以光纤连接。中继台大约使用6台, 申请的频率是6个。
2.5方案对比
以下是3种方案的优劣比较:
3.总结
数字集群对讲系统令信道及中继台可共享使用，减少了中继台和无线频率的数量。由于城市综合体项目需求频率过多，难以向政府申请，数字集群对讲系统正可以针对这点减少申请频率数量，避免日后频率不足的情况。而且若将来增加工作人员，数字集群对讲系统具有明显弹性。
根据以上的分析, 建议城市综合体项目采取方案3，另综合体项目面积大，划分为多个区域，建议项目内设置控制中心并使用调度管理系统。调度管理系统具备以下功能, 包括:
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引言
网络飞速发展的当今社会，一幢办公大楼的生命周期必定要长于通讯及网络技术的发展周期，那么能不断适应和更新这些周期的系统，就是现在的综合布线系统。我们说传统的布线中通讯系统和计算机网络系统是各自独立的。传统的布线采用的是不同的线缆和不同的终端插座。连接这些不同布线的插头、插座及配线架无法互相兼容。为了方便人们的日常生活和工作，办公大楼基本都配置了电脑等各种方便工作的办公用品，那么原有的那些布线必然淘汰，那就需要改造整撞楼的系统，这样的改造不仅影响日常工作和增加投资，更会影响建筑物整体环境。
一、项目概况
本写字楼属于商业综合体的一部分，写字楼部分地上办公楼部分建筑面积63,935平方米，其中：地上建筑面积63,935平方米，地下建筑面积归入商业部分计算；建筑层数：地上39层，地下3层；建筑高度：182米；建筑分类：高层公共建筑。
首层为大堂及银行营业厅（待定），二层至四层为商业及餐饮，并与商业体连通，五层至十四层为低区办公，十六层至二十五层为中区办公，二十七至三十五层为高区办公，十五、二十六层为设备、避难层，另在四层上方设置设备管道夹层，在屋顶设置三层机房层。
二、综合布线系统的概念与特点建筑物或者建筑群综合布线系统也称开放式布线系统。综合布线系统依据诸节点的地理分配状况、网络配置状况和传递信息要求，安装相适应的布线基质和连接设施，从而便于对整个网络的连接、维护和管理等。综合起来，综合布线系统表现出如下的功能特点：1. 先进性。综合布线很好地消除了过去布线模式隐藏的诸多缺点。在科学技术的快速发展的同时，人们急切地要求共享信息资源，特别是以电话业务为标志的通信网逐步被综合业务数字网(ISDN)取代，人们相当看重可以同时传输语音、数据和视频的集成通信网。可见，综合布线系统替代单一、高价、复杂的传统布线系统，是符合信息时代的潮流，与历史发展的趋势相适应。2.开放性。过去的布线系统，一旦用户选择了一种设备，相应地就固定了与之相匹配的布线方式及传输介质。一旦更换成新的设备，相应地就要更换原来的布线。可以预料，在完成施工的建筑物内，这种改变是相当有难度的，要耗费大量投资。3.灵活性综合布线的传输线缆及有关零部件符合通用标准，而且使用模块化设计方案。因而，各个通道间具有通用性。任何一条通道都支持终端、以太网工作站和令牌网工作站。开通和改变设备无需变更布线，简单地增减要使用的设备，并于配线架上采取相应的跳线管理，就可以达到目的。三、综合布线系统与智能建筑的关系近年来信息化大潮不断袭来，社会对信息的需求越来越大，建筑物作为人们工作生活的主要场所必然需要为人们获取和处理信息提供必要的条件。所以传统的基本土建加供电线路加语音线路的建筑物已经不能适应时代的要求了，一种新的建筑物———智能建筑进入人们的视野。智能建筑（Intelligent Building 简称 IB）起源于上个世纪 80年代的美国。美国智能建筑学会 （AIBI:American IntelligenceBuilding Institute） 给出的定义为“：智能建筑是将结构，系统服务，运营及其相互联系全面综合，并达到最佳组合，所获得的高效率，高功能与舒适性的大楼，综合布线系统是智能建筑的大脑，属于智能建筑的基础部分和关键设施，和建筑工程的前期设计、施工过程及后期的维护有着不可分割的联系，集中体现在如下几个方面：1.智能建筑的智能化水平主要由综合布线系统体现出来。在评估智能建筑的智能化水平时，并不是评估建筑物是否巍峨耸立、是否具有新奇的外观，同时也不评是否具有华丽堂皇的装修和齐全的设备，重要是评估建筑物中的综合布线系统的配线水平，例如是否具有成套的设备、是否具有完备的技术、是否具有合理分布的网络、是否具有良好的工程质量，这些才是影响智能建筑的智能化水平的关键部分。智能建筑可否满足用户的需求，起到至关重要作用的是综合布线系统。2.综合布线系统是智能建筑不可或缺的根基，这样智能建筑才可以更好地做到智能化，综合布线系统将智能建筑内的各种现代化通讯设备设施连接起来，构成一整套完备的系统，从而满足高度智能化的需求。因为综合布线系统可以满足诸多现代设施的需求及以后的发展，具有先进性、开放性、灵活性等诸多特点，因此它是保证智能建筑高效优质满足人们需求的根基设施之一。只有装备了综合布线系统的建筑物，才有可能做到智能化，这是设计智能建筑的重中之重。四、项目需求分析
根据写字楼产品特别是本项目的特点，对外和对内总的来说有如下需求。
1、满足写字楼租售过程中，小业主对电话、网络的需求。为小业主预留的外网的方案选择，比选自建配线主干路由，还是有运营商投资建设主干路由的利弊。
2、物业办公内部对电话、网络的需求。包含与相邻商业部分电话网络系统的接驳形式。
3、2-4层商铺中对电话、网络、POS消费的需求。
4、自建多媒体信息系统专网的需求。
5、写字楼大堂等公共区为客户提供无线网络接入的需求。
6、确定运营商进线方案和分工分界面。
五、系统设计
考虑到上述需求，本项目综合布线系统分为如下几张网络，他们之间物理隔离：
为租户服务的外网
物业管理内网
POS内网
信息内网
公共区无线网络覆盖
5.1为租户服务的外网
针对本项目的使用性质为租赁和出售为主要目的，为租户提供的对外通讯网络即有两种方案可以选择。现对比运营商投资全部网络和用户自建垂直主干路由。
运营商投资全部网络优缺点：
初期投资较低
通讯网络的产权归属于运营商。
由于运营商投资较大，与运营商分成比例较小，物业拿到10%左右。
运营商的施工与本项目施工穿行，运营商的施工单位只受运营商制约，增大现场管理难度。
弱电管井的情况，项目运营一段时间后，由于多家单位共同对弱电井内的设备进行调整，容易造成弱电管井中杂乱无章。
租户对电话网络需求的调整由运营商配合，减小物业管理部门工作难度，避免租户投诉物业管理部门。
分工分界面简单，由运营商直接配线进每户租户的弱电箱。
物业自建主干路由优缺点：
初期投资较高
垂直主干的产权归属于建设单位。
由于建设单位投资较大，与运营商分成比例较大，物业拿到30%左右。
综合布线系统由本项目弱电分包单位完成，便于现场管理。
在项目交付使用后，弱电管井的管理权只有物业管理部门，管井内会比较规整。
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由于物业管理涉及的范围较为广泛，管理内容繁杂，加上政策性变动因素，日常工作中需要耗费大量人力和物力，为了提高物业管理公司的管理水平提高工作效率，必须对物业管理的各项工作进行规范化管理，提高员工工作效率与技能，并且为减少人动给公司带来损失与降低新员工的培训成本；规范化的手段多种多样，而采取现代计算机管理手段是一种行之有效的解决方法，近年来，越来越多的物业管理公司走上了信息化的道路，通过适合公司情况的物业管理软件来协助物业公司进行规范化、精细化的管理，来实现提高整体的管理水平。
我国物业管理信息化始于上世纪九十年代初的深圳，当时的物业管理软件基本上都是物业公司自行开发的，仅限于业务处理层次，功能上主要是用于房产资料登记、客户资料管理等。系统功能相当简单，而且都是在DOS平台下单机运行。此阶段的物业管理系统都是模仿手工管理的方式，只能用于简单的事务性工作。随着计算机技术的不断发展和物业管理水平的日益提高，特别是在深圳、上海、北京等地出现了物业管理软件专业开发商。物业管理软件的功能极大增强，出现了基于微软windows平台的单机版、网络版等大型管理软件。这类物业管理软件结合当时计算机网络化技术的发展趋势，采用C/S模式，能够提供数据综合处理功能。但是由于客户端承载着过多的工具软件和应用逻辑和业务处理规则软件，使得系统管理维护很不方便。
就现代企业而言，建立一个基于Internet/Intranet的灵活的、易于扩展和维护的企业信息系统，是企业适应瞬息万变的市场环境，促进自身发展壮大的必然选择。基于Web的物业管理系统通过构建一个面向公众的操作环境，克服了传统物业管理系统功能单一、难以与企业其他业务系统紧密集成的缺点。本文中的物业管理系统研究技术和工具就是基于J2EE平台，运用MVC设计模式来实现基于Web的物业管理信息系统。
1 系统设计目标
“物业管理信息系统”按照知识化、科学化管理要求，系统功能不仅需要完成各种事务性管理任务，而且需要逐步形成“管理神经网络”，有效沟通各部门之间的信息联系，实现将数据组织成为信息，将信息提炼成知识，将知识融入整个管理，全面支持事务管理、决策分析、制定战略过程的目标。即：（1）建成一个完整统一、技术先进、高效稳定、安全可靠的基于J2EE的管理信息系统。为各部门提供优质、高效的业务管理和事务处理。（2）借助于“物业管理信息系统”的建设，促进管理人员素质的提高，通过管理人员的实际应用，促进管理水平和效率的提高；通过提供多层次的信息服务和先进实用的使用手段，满足对信息共享和利用的要求，并为各级领导提供有效的辅助决策服务。（3）人机界面功能丰富，使用灵活、友好。（4）确保系统可靠、易于维护。
2 系统总体架构设计
系统结构上采用三层B/S结构，由用户层、业务逻辑层、持久层和数据库组成。前台用户显示层使用JSP和Servlet在浏览器上实现，逻辑层使用JavaBean组件实现企业业务逻辑，业务逻辑层分为三层，分别实现业务逻辑控制、业务逻辑接口和业务逻辑实现，业务逻辑控制选择用户操作对应的接口，业务逻辑实现对接口的具体功能进行实现，实现了控制、接口和实现的分离。持久层实现对关系数据库的ORM映射，使业务逻辑层直接面对数据库对象。
3 系统模块结构设计
系统功能模块设计首先涉及对软件需求的理解，从而涉及对功能定位原则的理解。通常是把功能理解为一种结果，然后根据功能划分子系统，再重复这一过程，即确定子系统的功能模块结构，并画出模块结构图。
系统模块设计主要考虑以下几个问题：（1）如何将一个系统划分成多个子系统；（2）每个子系统如何划分成多个模块；（3）如何确定子系统之间、模块之间传送的数据及其调用关系；（4）如何评价并改进模块结构的质量。
物业公司商业化写字楼物业管理工作涉及多方面的系统工程，包含了管理、服务、财务等多项职能，本文研究的物业管理信息系统除了应该能够给物业公司内部管理提供全面的解决方案，还应能从不同层次满足大厦的发展商需求并方便服务于业主，本系统主要功能模块包括：系统维护、资源管理、入住管理、收费管理、设备管理、安全管理、文件管理、投诉管理等八个主要功能模块。
4 计算机物理系统配置方案设计
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物业管理处还对各职能部门的负责人就安全隐患多发处提出要求一是高度重视，切实做好各项安全防范措施，加大安全隐患自查自纠力度。二是落实安全生产主体责任，建立健全安全生产责任制。三是加强人员安全教育培训及日常的安全巡查，消除各项安全隐患，防范各类安全事故的发生。真正实现“安全生产，提高效益”的最终目标。
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案例:2000年,A公司持有B公司100%的股权,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,B公司的营业范围为此写字楼的出租、管理,兼有一些零星的咨询服务业务。至2010年,该写字楼的市场公允价值为1.5亿元,有C公司愿意以1.5亿元购买此物业。由于对房地产市场看跌,B公司决定售出该写字楼。
从不同的产权角度出售该物业,会有不同的会计处理方法、会涉及到不同的税种,其税负也有巨大的差异。
一、仅从B公司角度,出售该写字楼
2000年,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,假定2001年开始提折旧,按照20年计提,无残值,每年折旧费用100万元。
2000年购入时,B公司分录:
借:固定资产――S大厦 2000
贷:银行存款 2000
根据2006年颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产投资性房地产》,为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产确认为投资性房地产。因此,将该物业在固定资产中进行重分类。
借:投资性房地产2000
贷:固定资产――S大厦 2000
投资性房地产可以采用成本模式计量,也可以采用公允价值模式计量,为了表述简便,我们采用成本模式计量的建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号――固定资产》。
2001-2009年每年折旧分录:
借:营业成本 100
贷:累计折旧100
假设,2010年初,以B公司名义出售该写字楼,销售价格为1.5亿。需要缴纳的税种会涉及到土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税( 假设无以前年度亏损可以抵免)
营业税:税率5%,营业税为750万
城建税及教育费附加(按照全国统一税率记):税率10%,税额为75万
印花税:税率万分之五,税额为7.5万
土地增值税:扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。
根据此案例情况,扣除项目=购买原价及当时税费2000万元+以上各种税金750+75+7.5万元=2832.5万元
销售额1.5亿元,增值额已远远超过扣除项目的200%。为此,按照超率累进税率计算选择最高档。
土地增值税=(15000-2832.5)*60%-2832.5*35%=6309.1万元
B公司的会计分录为:
1.相关税费支出
借:营业外支出 7141.6
贷:应交税费―营业税750
―城建税及教育费附加 75
―土地增值税 6309.1
―印花税7.5
2.资产转让分录
借:其他应收款――C公司 15000
累计折旧 900(2010年折旧忽略不计)
贷:投资性房地产2000
营业外收入13900
3.此项交易给B公司带来的净收益
税前收益为营业外收入-缴纳的税费=13900-7141.6=6758.4万元
所得税后净收益为6758.4*(1-25%)=5068.8万元
4.此项交易给A公司带来的净收益
根据《企业会计准则第2号――长期股权投资》规定,投资企业对子公司的长期股权投资,应当采用本准则规定的成本法核算。
假设2000年,A公司对B公司的投资为2000万元
借:长期股权投资――B公司2000
贷:银行存款 2000
假设写字楼出售后,B公司全部利润以现金形式划入A公司
借:长期股权投资――B公司 5068.8
贷:投资收益5068.8
根据企业所得税相关规定,此项投资收益可不必再缴纳所得税,因此,A公司的净收益5068.8万元。
我们可以看到,由于国家对房地产价格的税收调控目前主要体现在土地增值税上,因此,B公司销售写字楼的收益大部分都用来缴纳了土地增值税和其他相关税收,尽管税前利润有1.39亿,但税后净利只有5000多万元。所以,以产权转让的方式转让房地产,不正面触及国家的房地产交易税收,将是合理避税的有效手段。
二、从A公司转让B公司股权的角度,转让写字楼
B公司是A公司的全资子公司,B公司的主要资产就是这栋写字楼,主要业务也是围绕这栋写字楼来开展的出租、物业管理工作。为此,C公司如果想得到这栋写字楼,既可以从B手中直接购买,又可以通过A公司购得B公司100%股权,从而取得写字楼的所有权。
B公司资产负债表相关项目简表
写字楼的账面价值与公允价值的差异为15000-(2000-900)=13900万元
B公司的公允价值因此也可以调增13900万元,B公司的公允价值为1.64亿元。
假设C公司以1.64亿元的价格收购B公司,A公司需要缴纳的税费、分录如下:
A公司需要交的税费:印花税(税率万分之五)和企业所得税(税率25%)会计分录:
借:营业外支出 8.2
贷:应交税费―印花税8.2
A公司出售B公司股权的分录
借:其他应收款――C公司 16400
贷:长期股权投资―B公司2000
营业外收入14400
A公司的净收益:
A公司收益=营业外收入-营业外支出=14400-8.2=14391.8万元
A公司所得税后净收益=14391.8*(1-25%)=10793.85万元
三、两种运作方法的比较
方案一、B公司将写字楼以1.5亿元卖给C公司;
方案二、A公司将B公司100%股权,以1.64亿元价格卖给C公司。
(一)公司A公司角度看
毋庸置疑,肯定是通过出售B公司股权的方法转让写字楼,使得A公司的净收益大,其净收益为10793.85万元,远远高于以B公司名义出售写字楼的净收益。其差异高达5000万元。
(二)从购买方C公司的角度看
从B公司手里直接买入写字楼,出资1.5亿元;从A公司购买B公司100%股权,间接控制写字楼,出资1.64亿元。表面上看起来,C公司肯定是要选择方案一的,实际上,选择方案二,对C公司来说是利弊兼有,甚至可以说是利大于弊。
1. 买价高,占用资金量大
表面上是这样,但是,通过我们对A公司的利益分析,A公司会明显偏好方案二,这样,C公司变有了很大的议价空间,这个空间高达5000万元。这无疑对C公司来说是重大利好。
2. 收购B公司股权,可能存在极大的不确定风险
在C公司对B公司的并购中,可能存在的风险主要是资产不实风险,由于并购双方信息不对称,可能给C公司带来潜在的风险。C公司可以通过请权威中介机构审计B公司账目、将即将收购消息对外公布等方式,尽量将风险控制在最小范围内。这是采用方案二的最大缺陷。
3.产权结构延续,同样利于将来C公司将写字楼转让
C公司采取方案二的方式将收购了B公司股权,使A公司的收益达到了最大化,同样,将来,一旦房产大幅增值,C公司也可以用同样的方式获利。
四、建议
对于投资性房地产,公司最好将每一个投资性房地产单独注册一个子公司,这样,便于对投资性房地产独立经营运作,独立核算,尤其对今后的处置时合理避税产生有利的影响。由单独的房地产转让变成100%子公司股权转让,对企业节税作用很大。
参考文献:
[1]财政部.《企业会计准则2006――中华人民共和国财政部制定》,经济科出版社,2006;2
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（一）优势与劣势分析
公司地处市中心繁华地段，交通便捷，是企业理想的办公地点。虽然大厦毗邻高级商务区域，但是大楼的配套设施齐全，租金相对低廉，可以吸引更多的客户，不仅如此，从长远角度看，公司的租金相对同行业者还有不少上升空间。
由于公司负债率高，资本运作慢，工程欠款多，自身的运行已经非常困难，更不用提偿债能力了。除此之外，公司还有其他难以克服的劣势，如：办公楼的层高仅2.2M，主楼与裙楼共用3台客梯和1台消防梯（兼货梯），停车位只有68只等诸多硬件设施的不到位，只要客户踏进大楼硬件设施的缺陷就一览无余的。
公司的内部管理不协调，首先是人力资源，在2002年末公司当时员工为64名，冗员过多。由于长期的亏损，加之管理不善，人浮于事，管理混乱的现象十分严重，人员关系复杂，很难推动工作。
虽然公司单位面积投资不菲，但由于物业缺乏自身的优势，没有现金的管理理念和完备的管理经验，使得公司拥有的上海国际集团大厦竞争力不强。
缺乏控制，成本高，公司地处威海路，路面较窄，市面规模零碎，在人们观念中格调及品位较低，不是很理想的办公和住宅地点。
（二）机会与威胁分析
就上海市中心区域的写字楼价格走势而言，首先是上海市政建设在大规模展开，中心城区为追求高尚的商务和居住环境，公共绿地的面积不断增加， 区域环境的不断优化， 使中心区域地块的开发成本越发昂贵，现有楼盘因地价的上升而迅速升值；其次， 世界大型贸易、展博览会多次在上海举办，必吸引无数投资者。特别是不少跨国公司加快进入中国步伐，而市中心所独自具有的人文环境和商业氛围历来是为个大公司所追求的，这使得在这一区域写字楼的租售价格相对启动较早；第三是近年来投资商面对长期不景气的写字楼市场大幅度地减少了投资，使供应量逐年减少；由于这些综合因素，使上海已投入使用的写字楼的供需状况出现了变化，中心区域写字楼的租售价格将有可能止跌回升，目前可能是投资的最佳时机会。
汽车行业的技术更新层出不穷，对汽车经营者的要求也在逐步提高。新产品的上市，必然淘汰旧产品，公司的汽车销售已经很困难，能否冒着风险继续经营新的汽车撇去旧商品滞留问题，由于汽车的更新换代，汽车销售厂家需要拥有4S标准，公司当时已经资不抵债，哪里还有能力投入改造场地呢？
同行的竞争规模小，相比于大型的汽车售卖厂商，公司不具备如此大的规模，缺乏全套的服务设备，在服务理念上也没有跟进，使得整个汽车经营业务的核心竞争力相当弱，已经处于一击即垮的地步了。
经过多年的发展，上海的甲级写字楼已基本形成了以虹桥开发区、陆家嘴金融贸易区、淮海中路和南京西路沿线“四国对峙”，延安路、徐家汇、静安寺等地区附随的格局，其中由于区域、机场、地铁及政策等方面的因素，使虹桥、小陆家嘴、淮海中路和南京西路的“二区二路”成为众多大型跨国公司首选的办公区域，也吸引了大批的开发商投资建楼。这四个地区已成为写字楼集中上海市的主要区域，汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业。
从写字楼的角度而言，周边商务楼林立虽然营造了商务写字楼的整体气氛，但大楼兴建时间较早，配套设备落后，而周围有不少正在筹建的更豪华更高级的楼宇。这也对大楼的招商构成了威胁。
二、上海绅士商城有限公司商务楼租赁的营销策略
（一）组建有力的营销团队
首先是优化组织架构，稳定人心，人尽其才，优胜劣汰。在营销手段上，积极寻找目标客户。但办公楼租赁的这类产品，很少通过广播、电视等传讯机构的媒体广告，不同于房地产的住宅、商铺的销售，相反寻找办公楼的行为是被当作一项工作任务在上班的时间完成，仅有在报纸、网络或宣传小册子，广告内容简洁明了，并不在宣传上大书笔墨，只简单介绍地点、面积、价格和联系方式，一切深入的了解在实地察看和当面谈判，同时中介公司、经纪人等专业人员在这个市场上异常活跃，供求双方对专业人员的依赖很大，特别是涉及合同条款中的租金价格、免租期、特殊要求的装修，包括管理物业对租户的入住要求（消防、治安及个性化服务的功能）。可以说，办公楼的租赁是以目标客户的需求为起始，客户入住后，由专业的物业人员为其提供服务，使目标客户在入住期间，享受标准的服务，使之有强烈的续租愿望，这个过程是循环往复的。让每位职工明白，租赁客户循环往复就是市场营销。
（二）运用4 C策略，引进目标客户
4C是由营销学家菲利普·科特勒所提出来的，它强调的是各种要素之间的关联性，即各种营销要素的作用力同一方向，形成合力。共同为企业的营销目标服务。4C是指消费者 consumer、成本cost，便利convenience、沟通communication。
所谓的消费者就是目标客户，把目标客户放在第一位，满足目标客户的需求和欲望，是推动提高硬件、软件的动力。注重在新客户入住前的标准交房理念，通过有效引进目标客户和一般客户退出时间差，逐步使楼层的层高从2.2M抬高的2.45M，使新入住目标客户对租赁房间与为抬高房间比较有一个满意的感觉。
成本是企业非常关注的事项，对金额较大的成本在不影响租赁客户服务标准的前提下进行有效控制，大楼的用电费用，公司是无法与供应商商讨的，公司只有督促专业的物业管理单位，注重日常营运时间，尽量利用低谷的电量，减少峰值的用电量，如：在冬天，利用低谷时段的电量将水温加热，利用设备保温的原理，随客户进办公室后，逐步释放热量，这样既降低电费的支付（低谷的单价0.35元/度，峰值的单价1.167元/度），也不影响客户的服务。租赁客户的愿意支付成本，就是公司的产品价格，作为公司向租赁客户的开出价格，要考虑周边同类楼宇的比较，使之感觉公司的单一业主的优势，对租赁大面积的目标客户，采用在一年期内略有折扣，在目标客户续租时，对提供的服务有所肯定，物有所值而签订双方都能接受的单价。
便利即指购买的方便性。公司采取的营销的手段是，只要目前客户有意向，即使无法提供目标客户所需的租赁面积，采取的留下联系方式，通过对目标客户标准的不断提高，腾出租赁面积，做好衔接工作。对目标客户的退租做好挽留工作，从搬迁、装修、员工的交通时间等可见成本进行提示，做到留下一如既往提供良好服务，搬离的欢迎再来。
沟通是指与租赁客户的沟通，即双向沟通，办公楼的租赁，是市场营销的全过程，从目标客户入住开始，物业服务后续跟进，提供良好的设备、设施和服务保障，重视客户每一次有效投诉，把客户投诉纳入完善服务标准开始，特别对硬件的投诉，要创造条件来完善。
（三）调整目标客户的结构，提升服务质量
经过几年间的努力，公司现金流量上能够维持经营上的需要。通过对目标客户标准的不断提高，公司的租赁单价逐步上升，具体为1F-8F从2002年的1.02元/M2/天、1.62元/M2/天、1.82元/M2/天至2005年的2.45元/M2/天（含物业管理费），同样9F-23F租赁也是单价逐步上升从2002年的1.67元/M2/天、2.14元/M2/天、2.40元/M2/天至2005年的2.72元/M2/天（不含物业管理费），目标客户标准的不断提高意味着服务质量的提高，从保安、保洁队伍着手，规范服务。公司在租赁客户上也有所选择，同时引进了一些有实力、有影响力的客户。入驻企业主要为IT企业、保险公司和事务所，有实力的大公司的入驻，不仅提升了大楼的品牌知名度，也保障了公司租金的及时回笼。
经过几年的努力，公司在有限的财力下，对需调整硬件设施作了规划，并实施对物业设备的改善，解决了所有的法律诉讼，对公司之间的欠款，逐步厘清，这样公司在法律上是一个清晰的企业了。
公司的可租面积为3.3万M2，从公司的几年出租率稳步提高中可看到，1F-8F的出租率从2002年的79.5%、71%、73%至2005年34%，同样9F-23F出租率从2002年的87.18%、94%、96%至2005年92%，尤其是2005年9F-23F办公楼的租金平均单价从2004年的2.4元/M2/天上升至2.72元/M2/天，较当时上海甲级写字楼市场的平均租金6.88元/M2/天，具有相当的价格优势。但公司要提升1F-8F的租赁单价遇到了瓶颈，1F-8F建造时的定位是汽车展厅，由于在1-8F裙房汽车经营多年来一直难以产生效益，是维持现状还是对1F-8F的功能重新定位，摆在了经营班子面前。
（四）适应租户需求，重新定位大楼功能
1.重新审视环境
多功能展示厅的招商及经营状况不理想。如何使1F-8F创造效益，通过运用SWTO分析，对功能的定位进行分析，使之符合目标客户的需求。
上海市宏观经济环境整体继续向好、静安区快速发展、南京西路商务圈发展壮大、外来企业的继续进驻，为处于城市中心地块内的国际集团大厦发展其他业态提供了极好的外部经济环境。
国际集团大厦9层以上早已开始出租，积累了办公楼物业管理方面的经验，如若国际集团大厦1～8层亦定位商务办公，将对于今后提升楼宇品位、进入高端办公楼市场、获取高附加值具有重要的借鉴作用。
国际集团大厦位于威海路、石门路口，交通便捷，地理位置优越，容易受到南京西路已形成的集聚效应的辐射。
国际集团大厦1～8层原定位于汽配零售及商务展示，与静安区规划的功能不相一致，如不改造，会面临产业链难以做大做强的问题。如若改造，向其它业态转换，则进入成本或风险较高。主要体现在：
改造成大型百货商场，则单层面积过小（2050M2/层），而且面临南京西路的高档商业街和石门路特色服饰街的竞争，易处于劣势。
如改造成与四季酒店错位竞争的中高档宾馆酒店，则因技术难度会导致投入改造成本高，且消费客户群体难以保证。
其次，国际集团大厦位于威海路汽配街，周边环境影响了其整体定位与品位，提升难度较大，以国际集团大厦9层以上商务办公客户为例，客户群体中小企业偏多，租金和定位都较低，与紧邻的晶采大厦较高的租金形成了鲜明的对比。
再次，国际集团大厦停车位相对不足，配套服务的不足给业务竞争也带来了不利；服务、成本控制、管理水平等也有待提高。
2. 改建相应楼层
从2005年底开始，公司按照董事会批准的将裙房定位高档的办公楼设想，对裙房租户进行了实质性的清理调整，为改造做了准备。随着联合证券等客户的退租和公司的主动调整，尤其是对租金低、状况差的客户作有效调整，使得的出租率有所下降。由于功能方面的差异（1-8F为商场，9-23F为办公用房），平均租金和出租率也有所不同，2006年起公司对9-23F空余面积进行了改造装修，实行标准交房，对新租客户参考市场行情，合理定位租金，对续租客户根据具体情况，租金作相应的调整。
根据国际集团大厦新的改建方案，将1F-8F定位为办公楼。经过招投标选择施工队伍，办妥一系列的相关手续，在2007年下半年正式进入施工阶段，拆除2F至8F的12台自动扶梯，保留1F至2F的2台，增加1F-8F的3台观光梯， 同时1F至8F的2台有机房电梯改造为1F-至9F的无机房电梯。整幢物业共有11台电梯，其中裙房有7台电梯，3台为主楼客梯B2至23F（其中2F-至9F不停）及1台消防梯（兼货运电梯）。新分布后的电梯将整幢大楼裙房与主楼相对独立，分隔人流；新增2F-至8F的 7台全热新风交换机，大大改善2F-8F的新风质量，引进了管理理念和手段，提升了楼宇品质、增强了服务功能，形成了核心竞争力。
篇13
一、健全管理体系、{动各方力量，从单一管理积极变身为社会综合集成管理模式
1.建立联动体系，推进社会管理体系建设。以“多元协作、分级负责、归口管理”为方针，成立以物业公司为主的工作领导小组，强化综合体的政策研究、统筹协调、监督考核及重点项目管理。同时，建立联席工作会制度，联合社区居委会、托幼园所、学校、社区卫生服务站、公安、社会专业公司及群众组织等不同层面的负责人员，定期召开联席会议，在志愿服务、文化活动等方面加大共建力度，在资金投入、人员物资支持等方面加大向政府的争取力度。形成以社区服务综合体为平台，整合政府、企业、社会三方面资源的社会管理格局。
2.调动各方力量，深化社区自治体系建设。本着“居民自愿、择优选取、逐步壮大”的原则，持续壮大志愿者服务队伍，并系统培训，优中选优，着力培育志愿者骨干，不仅在综合体内部管理、活动组织、小区秩序维护、环境卫生管理等方面发挥居民自主管理、自主服务职能，还要动员各类群体参加扶贫帮困、秩序维护、纠纷调解、维护稳定、治安巡逻等志愿服务，以群众的力量做群众的工作，逐步推进社区内部民事民议、民事民办、民事民管，实现居民自我教育、自我管理、自我服务、自我监督的目标。
二、导入政府职能、整合社会资源，从单项服务的供应者变身为提供社会整体服务的集成者
1.导入政府职能，共享惠民政策。导入政府社会管理职能和相关企事业单位社会管理及服务职责。开办两个服务大厅。即“一卡通”收费服务大厅，企业物业、供热、水电、通信等缴费一卡通；“一站式”政务服务大厅，将日常社会保险、居民落户、驾驶证年审等政府业务引入小区，居民不出家园就可办理。同时，借助政务大厅，争取政府养老服务建设及机构运营补贴、税费减免、高龄老人补贴、城市低保、困难救助等政策。使小区居民共享各项普惠政策。
2.集合警民资源，强化社区治安。积极争取地方公安的支持，从完善机制、加强安保方面入手，建立警民联合的社区防范体系。定期邀请片区民警，针对各物业分公司经警，在治安巡逻、法制宣传等方面开展专题培训，以案例的形式传授相关经验。按照“一区一点”的要求，在每个小区的门卫设立警务联系点，将社区民警联系电话、报警电话及警务联系制度进行公示，并与包片民警结合，共创安全社区。建立治安联防队伍和群防群治网络体系，组织老会战、老党员、老干部和老家属成立“四老巡逻队”，协助物业加强与住户沟通，调节邻里纠纷。
三、提供专业方案，发展增值服务，从单一型服务延伸为专业集成化服务
1.抓住用户需求，提供专业解决方案。面向业主提供不同层次、不同方位、不同类别的服务，使业主享受到更具附加值的全面服务。采取企业建设、居民监督、社会单位承办、市场化运作的方式，有序引进放心食品、绿色蔬菜、便民超市、特色餐饮、洗浴休闲、家政中介等社会资源，满足居民日常生活需要。结合房地产开发商日益重视前期物业介入，在包括物业管理战略的制定、房地产开发建设服务、房地产经营服务、物业维修运行管理、综合管理服务等方面提供专业的解决方案及服务，增加咨询服务收入，形成以基础管理物业为主，兼而开展多种经营服务的“一主多副”的发展模式。
2.创建信息服务平台，增加信息服务收入。搭建便民服务平台。充分利用社会服务供应商扩张自身发展、扩大自身影响的需要，立足社区服务的地缘优势，选择一批优质的社会服务供应商为业主群体长期的、及时的提品或服务，并根据业主的不同需求，提供不同的信息。完善生产服务平台。强化物业服务生产指挥、报修处理、统计分析及运行监控等职能。同时设置生活信息一点通、物业服务预约平台等多项服务专栏，使居民在一点通网站就能享受到周边银行、医院、商业网点以及市内公共交通、长途汽车、火车、飞机时间表等吃穿住行的生活信息以及更加周到细致的报修服务和超值服务。
3.发展增值服务，增加劳务服务收入。在做好物业服务的基础上，挖掘增收潜力，盘活资产，深耕社区资源，提供传统物业服务产业链的基础产品，扩大收入来源。通过招商及联合经营的方式，开展写字楼餐饮等拓展服务，利用住宅区路灯灯箱、楼体等公共设施，开展小区广告业务，提升小区服务品质。同时，结合物业专业化服务优势，积极拓展办公楼、写字楼的物业管理项目，拓展盈利空间提升服务收入。
四、抓住行业趋势，倡导节能环保，从单纯的小区管理者升级为未来社区建设的引领者
1.提升物业科技含量，深化节能环保。研究数字化地下管网技术，实现供热、水、气及油管线的动态监测，及时发现问题，做到事先处理，有效避免破坏地表设施。开展供热系统能耗评价技术研究，对供热系统能量消耗的监视和测量，寻找提高管网输送效率的途经和方法，实现合理供热，分户供热。
