引论：我们为您整理了13篇楼盘销售方案范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
随着我国住房体制的改革和城市化的发展，我国的商品房的开发近些年蓬勃发展，从而促进了一大批房地产企业的发展。房地产的开发流程一般分为土地竞拍、前期规划设计、工程实施、楼盘销售、物业管理等流程。目前我国大部分的楼盘销售是采用期房销售的模式，因此，在项目的实施过程中进行楼盘的销售，工程施工如何配合便成了一个难题，通过样板房的施工、景观示范区的开放、房屋施工和景观施工穿行、施工过程开放等环节的展示可以很好的为楼盘的营销提供良好的条件，从而会有效的促进楼盘的销售。
1样板房的施工管理
样板房是向客户展示户型最直接有效的媒介。在楼盘销售前，营销部门要进行客户的积累，积累的手段不仅仅靠广告，还需要样板房来展示户型。因此样板房的设计、展示的位置、装修的质量直接影响了样板房的效果。在样板房实施过程中，要重点控制以下几方面的工作
（1）设计的方案要仔细敲定。样板房设计是户型结构的美化和再创造，强化自己的优点，掩饰其中的缺点。在样板房设计之前，要通过与营销部门的沟通，确定未来销售的客户群体，从而确定样板房的装修风格。同时根据便于客户参观、便于展示小区景观的原则，确定好样板房装修的位置
（2）装修的进度、质量控制。由于要积累客户进行楼盘的开盘销售，一般来讲样板房的施工工期很短，因此在短时间内完成样板房，关键是控制好各工序之间的衔接，同时在施工过程中要注意控制好施工的质量，尤其是一些隐蔽工序的验收。
（3）装修的效果。样板房的首要功能是配合销售，强调感观效果。因此样板房必须有明显的主题思路或风格，让客户记忆深刻。
2景观示范区的施工管理
在楼盘施工的初期，仅仅依靠售楼处、样板房来展示楼盘是不够的，如果能够提供景观示范区，将售楼中心、样板房有机的结合在一起，向客户展示一个真实的环境氛围，这将有力地促进楼盘销售。在示范区的施工过程中，要注意以下几点：
(1)示范区是小区景观中重中之重，设计的风格要建筑的风格相呼应，要有亮点。突出楼盘所表达的一种文化氛围。
(2)施工的精细。由于示范区是一个展示区域，贯穿整个楼盘销售始终，可以说是面对客户最多的区域。因此在园建的施工过程中，要控制好贴面材料的铺贴质量，处理好与绿地、水景驳岸的衔接。绿化苗木的选择、种植以及如何在短时间内绿化的效果体现都是关键的问题，在施工的过程中，不能进行粗放式的管理，要进行精细化的管理，抓细节。
3房屋施工与景观施工的施工管理
住宅小区的开发一般时间跨度比较长，由于采取的是期房销售的方式，客户对楼盘的印象仅仅停留在样板房、景观示范区、楼盘的沙盘上，对楼盘整体没有太多直观的了解。因此在楼盘房屋施工的同时进行景观的施工，一方面缩短了房屋施工的时间，另一方面提早向客户展示了楼盘，为客户购买房屋提供了有力的参考点。在两者同时进行施工时，在施工管理过程中要注意以下几点：
(1)合理确定景观工程先行施工的区域。可采取先房屋中间，后房屋四周的原则。
(2)施工时综合管线先行施工，完毕后进行调试，方才能进行景观工程的施工。
(3)先园建结构，然后进行绿化苗木的种植，最后进行园建的贴面及小品雕塑的安装。
(4)完工的景观区域的成品保护。对完工的贴面尤其木结构要采取相应的保护措施，派专职人员管理景观区域的清洁、运行。
4施工过程开放的施工管理
随着时代的发展，尤其是在信息时代，房屋施工应该不在是一个封闭的区域，定期组织客户参观施工的现场，了解施工的过程，加深对产品的了解是一个强有力的营销手段。在如何组织好现场施工过程对客户开放的过程中，要注意以下几点：
(1)现场布置整洁，确定安全的参观路线，根据现场施工的进度，合理确定施工开放的时间。
(2)对关键的工序（如厨卫间的防水），组织技术强的施工人员进行展示，让客户直观的了解施工的工艺，让客户对购买的或将要购买的产品质量充满信心。
篇2
房地产业属资本密集型产业，相对众多的传统行业有很好的利润空间。各方强大资本容易注入，新兴的IT企业、传统的家电集团、加入WTO后的国外资本大鳄均有意投资于房地产业。可以想象，房地产市场的竞争将愈演愈烈。在激烈的竞争中通过优胜劣汰，那些实力不足，管理水平落后的企业将会淘汰，而沉淀出的实力雄厚的大型企业将掌控行业的发展动态，形成形成"10%的发展商做90%的市场"的格局。
房地产企业怎样准确把握市场脉搏和动向，怎样在激烈的市场竞争中赢得客户，成为房地产企业的头等大事，而以客户为中心的管理理念逐渐成为房地产企业的共识。CRM作为思想和信息技术的结合体，也引起房地产企业经营决策人员的关注，但CRM厂商并没有发现这一巨大市场需求。深圳中海刘爱明是最早关注CRM房地产企业的决策者。
国内CRM市场竞争格局分为四类：一是国外知名大厂商，如Siebel, SAP等；二是国内大型管理软件厂商，如用友、金蝶；三是新兴的、专业的CRM厂商；四是众多拓宽产品线的中小型的软件公司。普遍看好的CRM市场前景在2001年却不容乐观，众多第四类得中小企业陷入生存困境，而前三类厂商也在不断调整自己的市场策略。房地产高利润空间和实际需求引起CRM厂商的关注，在2002年，CRM厂商与房地产企业找到了结合点。
房地产业是一个注重创新的行业，最注重开发理念创新、策划包装。从泛地产、复合地产、旅游地产、教育地产，到现在刚浮出水面的"城市运营"，概念不断创新。房地产业很乐意接受"CRM"这个新生事物，而其本身是个喜欢做"模仿秀"的行业。一些企业在系统未正式上线运行，便在媒体上介绍其先进的"客户关系管理经营理念"。CRM应用的"模仿秀"、"形象工程"对刚刚启动的市场是潜伏着巨大的危机，因为只有实实在在的成功应用才能促进市场持续坚挺。同时房地产企业在CRM应用上还面临着诸多问题。
房地产业是围绕开发项目进行运作，周期长，涉及到众多业务环节，而应用最为成熟的业务系统是楼盘销售管理系统，目前市场上有多家成熟产品。目前业界普遍将CRM分成客户服务、销售、市场三个组成部分。楼盘销售管理系统包括"客户管理"模块。CRM中的"销售"如何与企业现有的楼盘销售管理系统结合，是完全放弃传统管理还是进行集成？要解决CRM应用中的问题，需要对房地产企业信息化进行分析，对系统建设进行规划、定位，然后是具体项目的实施、应用。
房地产企业信息化经历三个发展阶段。第一阶段，是启蒙或初级阶段，企业在引进计算机硬件的同时引进些功能软件，但因为软件应用属于单机应用，它只能完成些简单的计算、统计、查询、资料整理工作，实现初级的自动化。第二阶段，90年代中期，一些企业采用C/S结构局域网络版的业务管理软件，包含售楼管理、物业管理软件、工程监理软件、工程预决算软件等，在一定程度上实现信息化。这些应用局限于解决个人或部门的工作负荷问题，对提高工作效率、降低工作强度起到作用，但容易形成各自的信息孤岛，不适应企业集中统一管理的需要。第三阶段，一体化的集成应用，是近两年显现的发展新趋势。房地产企业期待着企业信息化的全面解决方案，满足房地产企业在信息化管理建设中要涉及到企业每个部门每个人的办公自动化、专项业务管理及领导决策支持等全方位的信息化需要。
CRM作为企业企业前端管理系统，是需要纳入企业信息化整体解决方案之内进行全盘规划。任何脱离整体规划的系统应用，都将与一体化集成应用趋势背道而驰。实施策略是针对房地产行业的解决方案，必要求系统提供商需要具有相应的行业经验。事实上，房地产业的多数CRM厂商没有很多行业知识积累。因房地产销售与其它消费品不同，有自成体系的销售模式，市场上多家专业从事楼盘销售管理系统开发的软件公司被房地产企业普遍接受、规模应用。真正意义上的房地产CRM包含两条主线，一是围绕客户，体现在客户服务，另一条是业务，即楼盘销售业务管理。没有销售业务管理的CRM将会变成空中楼阁。
现今，绝大部分房地产企业应用了楼盘销售管理软件，软件主要功能包括：
（1）楼盘资料管理：是整个系统的基本模块，它主要是对房地产企业各个项目楼盘资料、具体房间单元资料进行管理，为其它模块运行提供数据基础。
（2）策划管理：是对销售前期，包含价格、广告推广、制定销售方案等工作的管理。
（3）客户管理：全面登记客户资料和各种客户关系处理的管理记录，提供客户分析统计图，为企业制定相关策略提供参考依据，为销售业务拓展积聚客户资源。
（4）选房计价：通过查询未售房间，帮客户快速选房，对所选择的房间进行价格试算，用户选择一种或多种付款方案进行谋算，将试算结果套内企业通用的"置业计划书"进行打印，并同时提供实用的按揭计算器。
（5）销售管理：是对管理过程中的临订、登记认购、签约、退换房、转名等工作的管理，系统提供销售状况的多种统计报表图表以及自定义报表。
（6）售后管理：指签约后鉴证、公证、按揭办理、产权证办理、交楼管理等的售后工作。
（7）收款管理：指交易后的收款、欠款催交等日常财务工作的管理。
以上功能模块基本上覆盖销售业务管理的整个过程。房地产企业CRM实施策略首先围绕楼盘销售业务管理这条主线，充分利用现有成熟销售管理系统功能，并在此基础上把以"客户为中心"的指导思想围绕"客户服务"这条主线进行升华。
CRM作为管理思想，贯穿了以客户为中心的理念，体现了现代企业管理的发展趋势；作为信息技术的载体，集成了当今最新的包括Internet、、呼叫中心、数据仓库和数据挖掘、商业智能等在内的信息技术。通过CRM的实施应用，企业可迅速发现潜在客户和商业机会，对客户进行全面跟进、管理。
参考文献
篇3
xx房地产特定于20xx年6月19日-21日父亲节，准备了丰富多样的亲子活动作为送"给爸爸的礼物"，快来看看哪个最适合老爸的心意吧!感受父亲节文化，现场更有千元大奖等你拿。
据悉，现场节目安排丰富多彩，在都汇华府一定可以让"父子(女)"度过快乐而有意义的一天。
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2、设置飞镖游戏、套圈游戏、钓鱼游戏区，按活动规则比赛，获胜者可获得世界杯小礼物;
3、19日、20日连续两天下午举行现场抽大奖，千元家电套装、飞利浦剃须刀大奖等大奖等你拿。
4、喜欢画画的小朋友可以在家长的带领下报名参加儿童绘画大赛，画出心中对爸爸的爱，或者画出自己心目中的爸爸形象，将画作当做节日礼物送给爸爸，以特殊的方式，表达对父亲的节日祝福。如果画得够出色，还能获得冠亚季军，赢得礼品。
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房地产父亲节活动方案二
一、活动类型：地产父亲节活动
二、活动主题：向天下父亲致敬
三、活动目的：结合父亲节的到来为业主及看楼来宾提供丰富多彩的节目，营造节日气氛;利用活动增强项目品牌效应，提升美誉度，为楼盘推广作铺垫;通过展示水岸生活写照，加深受众对项目的认同感;活动营销，借助活动影响力，带动楼盘销售工作。
四、活动亮点：亲子定向越野比赛，水上谐趣互动游戏，水岸风情节目演绎。房地产父亲节活动方案
篇4
一、业主新要求及物业管理在楼盘销售中起到的重要作用
物业管理在业主选购楼盘时变得越来越重要。传统小区的物业管理在处理如用户资料、基础设施维护、社区服务提供方面只进行碎片化、机械化的管理，没有形成一个有机的统一体，这种模式在智能化建筑流行的今天已完全无法适应当前的需要。业主在挑选房产时往往会更加重视物业在整个社区中起到的作用，并且会关注物业管理是否能够适应当前智能化、系统化的小区建设。
自从1988年开始，我国房地产市场才正式进入了市场化运作阶段，并开始从营销萌芽阶段过度到了推销阶段，物业管理也开始对楼盘的销售产生影响。早起的推销，房地产开发商仅仅是在报纸杂志等媒体上刊登自己的房屋的销售、价格等信息，手段较为单一，没有充分利用物业管理进行营销。之后，房地产推销的方式开始增多，房交会、网络宣传、样板间、户外广告和电台广告等多角度的营销开始出现，人们开始注意到物业管理这一概念，并且有房地产公司开始利用先进的物业管理进行“炒作”。房地产开发商为了让自己的楼盘脱颖而出，往往利用一些“噱头”来吸引大众的眼球，如“欧陆风情”、“中产阶级”等概念就是利用了西式的物业管理模式进行楼盘的宣传，这在当时产生了不小的反响。
从2003年开始，房地产市场营销逐渐过渡到了整体全面营销阶段，主要表现为开发商将更多的关注放到了物业管理在房地产开发项目前期阶段的重要作用，并将这种作用放大进行宣传。在这个阶段的发展过程中，消费者越来越成为交易双方中较为强势的一方，他们对生活水平的要求有了前所未有的提升，同时，由于楼盘较多，竞争压力较大，更多的房地产商将自己的目光放在了前期利用物业管理进行营销上。更多的房地产开发商在项目开始之前就借助物业管理公司进行市场调查，了解消费者的需求，对整个工程项目进行定位，而取代之前在整个项目完工后才进行市场营销的方式。物业管理公司对业主更加了解，他们往往可以直接从业主处获得一些重要信息，以辅助房地产营销，为房地产公司提供更多合理、有用的营销策略。物业管理公司在自己经营过程中要时刻关注业主的需求变化，并对其进行分析，将一些重要信息反馈给与自己合作的房地产企业，以确保自己可以在房地产营销项目中发挥更大的作用。
二、物业管理促进楼盘销售的策略
结合业主对当前楼盘的新需求以及物业管理对房地产营销产生的重要作用，笔者研究以下四个房地产市场营销策略，下面做简要说明。
1、采用全过程营销
所谓全过程营销，就是借助物业管理公司在房地产开发项目的各个阶段结合房地产行业的运作流程对整个项目进行营销。在房地产项目开发前期，开发商要借助房地产物业管理公司做好市场调研工作，由于物业管理公司可以直接面对业主，更加直观的了解消费者的具体需求，为楼盘的营销提出更多合理建议，并将调研结果应用于设计当中。在整个工程当中，物业管理公司要结合房地产项目的实际情况对楼盘进行宣传，注重楼盘的品牌效应，扩大品牌知名度，始终以客户为导向进行营销宣传。当然，不同的开发项目有着自己的特点，物业管理公司应该充分了解房地产项目的具体自身特点进行宣传营销。另外，在全过程营销中，往往会有一些专业性较强的问题出现，这时不妨求助相关专家来解决这些问题，以期或者最专业的解决方案。
2、营销主体的专业化分工细化
当前，我国房地产行业的营销主体多为开发商，其往往要完成前期市场调研、项目设计、销售推广等等众多的工作任务。但由于一个企业人才量有限，所精通的领域各不相同，无法对上述的全部项目都面面俱到。因此，现在逐渐进入到了专业化分工细化阶段，开发商将整个项目细化，这是物业管理公司的强项，它往往可以提供非常专业的服务，有时会将某个细化项目外包给与自己长期合作的专业公司完成，这样可以节省房地产公司更多的精力去进行房地产项目的建设。
3、网络营销
随着网络时代的来临，我国的物业管理也越来越走向信息化。传统房地产市场营销将楼盘信息通过报纸、电视、电台等传统媒体向消费者传播，是一种直线的单向传递。随着互联网技术的发展，诞生了一种新型的房地产公司借助物业管理进行网络营销模式，即房地产项目结合楼盘的特点，通过物业管理公司利用网络技术通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息交流，其信息流向是双向的。与传统营销相比，它强调互动式的信息交流。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌，目前甚至可以通过三维立体虚拟楼盘，查看房产小区内部环境和套型内部的户型布局。消费者还可通过互动式系统咨询项目和产品信息，实现双向沟通和交流，大大提高了营销过程中的消费者的地位。
4、强化品牌战略
随着房地产市场的发展，价格以及概念已经不再是房地产市场的关键影响因素，品牌竞争逐渐占据关键地位。物业管理公司就是品牌战略的重要组成部分。物业管理公司应密切关注自己品牌的培养和发展，在消费者当中树立良好的品牌形象，并进一步去强化这种形象和地位，输出品牌的核心价值。另外，物业管理公司应协助房地产企业做好分品牌战略，在整个品牌战略的指引下，让分品牌充分发挥自己的作用，吸引风多的消费者购买自己的房地产产品。
以上是笔者根据自己的研究进行的简短论述，当前房地产市场正经历着高速的发展阶段，更多的房地产营销策略出现在大众眼前，其应更加关注物业管理在营销中起到的重要作用。希望这些营销方式可以更好的为消费者服务，让消费者更好的了解楼盘信息，购买到自己满意的房产。如果某些房地产开发商仅仅将营销作为误导消费者的手段，那么房地产的市场营销就会失去它的意义。
参考文献：
[1] 李庚. 宏观调控下中小城市房地产的物业管理营销策略[J]. 经济导刊. 2011（07）： 21-22.
[2] 严琳. 基于消费者购房心理的物业体验营销策略研究[J]. 商业时代. 2011（13）： 11.
[3] 曾春水. 提升房地产企业核心竞争力的4V营销策略构建[J]. 企业经济. 2011（04）： 45-47.
篇5
争购“热盘”的启示
中国首座“农民城”引资建新城
中国建材结构将进行重大调整
房价，北京略降上海略涨专家看市
坚定不移地发展经济适用住房
王石眼里的新万科
房地产企划随想
推动中国住宅的产业化进程
房地产业的兴盛期来了营销观点
如何将你的房子全部售出
房地产营销的生命线
房地产营销中的4C策略
房地产，走进全方位营销时代
房地产价格的心理策略
度身定做不是楼盘包装唯一手段
商品房的定价策略
楼盘服务营销将是大势所趋品牌建设
房地产业如何创品牌？
浅谈房地产销售中的品牌意识
品牌经营 回头无岸
住宅开发步入品牌时代形象创意
深圳地产广告新创意
楼盘形象包装技巧（上篇）
楼盘形象 包装技巧（下篇）
房产销售呼唤企业形象广告
房地产营销中的DM广告成功案例
富力新居的营销奥秘
奥林匹克花园成功定位
创新令深圳地产仍处“第一组团”
福临居，为“想家”人圆梦热点透视
中国城市十大败笔
人流量不等于销售效果
卖掉万科：地产巨鲸浮出水面
新住宅论坛难成价格联盟
解剖房地产概念病
透视房地产定位病
房展会泛滥成荒 锻造金字招牌可胜出
给深圳地产商提个醒中介机构
地产的抉择
房地产中介何时步入e时代促销活动
“家住城南”活动正式启动
地产新时尚:靓楼与名校联姻
阳光荔枝会举办首届阳光荔景少儿书画大奖赛
紫竹花园办“嘉年华会”
潜龙地产为教师节献礼开发流程
房地产开发流程图（一）
房地产开发流程图（二）
房地产开发流程图（三）
房地产开发流程图（四）
房地产开发流程图（五）
房地产开发流程图（六）
政策法规
关于印发《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的通知
北京市提高公有住房租金增发补贴实行租金减免政策问答
篇6
在长阳镇的中粮万科长阳半岛、中国铁建长阳国际城、首开熙悦山等各小区业主之间，谁能划入北京小学学区的矛盾愈来愈深。
随着大量人口进入新城，以教育资源为代表的社会稀缺资源之间的争夺已经开始升温，这是一个大逻辑的小折射，存在即为合理？这一巴掌，到底打在谁的脸上。
名校的“奶酪”对骂的邻居
“当时我们买房时，比周边楼盘多花了近三分之一的价钱，就是为了买长阳半岛的学区房。”电话中，中粮万科长阳半岛的一位业主越说越激动，声音提高了几度，“北京小学长阳分校是长阳半岛的配建学校，是万科代建的、只有万科的孩子能入学。不能看着学校要开学了，他们（中国铁建长阳国际城业主）闹一闹，就能抢过去。”
而另一名自称中国铁建长阳国际城的业主在论坛里写道：“北京小学是规划给整个地区的，不是规划给某个小区的。无法理解万科与西城区、房山区教委的排他性协议。教育配套是公共服务性配套，是公共资源，就要尽可能公平、公正。”
记者了解到，所谓的“排他性协议”，是一份名为《西城区教委、房山区教委、北京小学、北京中粮万科房地产开发有限公司关于在长阳半岛项目引进“北京小学”的合作协议书》（以下简称“四方协议”），该协议书签署于2010年10月，其中有关条款指出，北京小学长阳分校原则上优先满足北京中粮万科长阳半岛的适龄业主子女入学。
去年底，随着北京小学开学条件逐步到位，房山区教委开始统计适龄儿童的生源情况，通知只发给了长阳半岛小区。长阳半岛的邻居们这才恍然大悟，都坐不住了，包括中国铁建长阳国际城、首开熙悦山等周边项目业主，他们在购房时大都不知道这份“四方协议”的存在，而楼盘销售也使用了“可以入名校就读”等模糊的宣传语言，让他们以为买到了名校的“学区房”。
中国铁建长阳国际城的多位业主证实，购房时开发商承诺业主的孩子能就读北京小学、北京四中等一系列优质教育资源，因为这些学校距离小区仅“一街之隔”，肯定在学区范围内。首开熙悦山的业主也表示，楼盘销售曾告知，北京小学是整个长阳的教育配套。
此后，这些楼盘的业主开始了激烈的抗议和维权行动，他们在开发商、物业、房山区教委之间来回奔走维权，第一控诉开发商虚假宣传、涉嫌欺诈；第二质疑“四方协议”的合法性；第三要求重新调整学区划片，进入北京小学长阳分校就读。
邻居们的行动和他们提出学区共享的解决方案，让长阳半岛的业主神经紧张。因为根据规划，北京小学房山分校一个年级只有4个班，能提供的学位数有限，仅长阳半岛就有近8000住户，如果按照邻居们的诉求，实施各个小区的“配额制”，他们的权益将被稀释。被“动了奶酪”的长阳半岛业主，奋起指责邻居们“漠视契约精神”的无理取闹。
于是，从论坛的骂战、辩论升级到小区业主维权时候的相互“卧底”和“反卧底”，一场学区划分的争夺战，仍然在上演。
有心无力的开发企业
其实，业主们的各种计谋，不过是在争抢一份优质教育的门槛机会，因为在楼市新区的城郊，这样的资源显得稀缺又得来不易。随着中心城区土地消化，学区房更加一房难求。
中国房地产学会副会长陈国强认为，教育资源对郊区项目的销售提振作用显著，名校分校更具有强大的号召力。在稀缺资源的拼抢中，开发商不遗余力地发挥各种能量，将名校引入项目，并以代建校舍、资金支持等方式参与其中。
在一本描述中粮万科长阳半岛项目的《长阳半岛》书中写道：长阳半岛这个项目被赋予“一生之城”的灵魂，教育是其重中之重。作者还详细记录了万科北京总经理毛大庆当时为实现政企合作“请”名校，如何在各区、各级教委中奔走，甚至“大晚上只好穿着拖鞋和短裤，直接从机场赶去赴约。”
这一切，也被长阳半岛业主们视为北京小学长阳分校入学资格归属于本小区一个理直气壮的理由。但长阳半岛的邻居们则认为，所谓政企合作办名校，是对稀缺资源的垄断，将公共资源变成权力和资本的共谋游戏。
业内人士表示，名校入学资格专属于某个小区、一房一名额的现象，在北京非常普遍。比如西二环内的红山世家项目，拥有北京小学红山分校的入学资格，而周围楼盘都不享有；位于朝阳区太阳宫的太阳公元楼盘，引入人大附中朝阳学校，其入学权也具有排他性。
另一方面，在开发商一力推动的教育地产模式中，也常常因为开发企业空有热情却有心无力，而使得项目运作陷入诸多不确定因素交织的尴尬境地。
比如，在长阳的多个楼盘销售时，购房人都表示曾被告知项目是“学区房”，并不知悉万科长阳半岛业主有“优先入学权”。如今积极维权的业主，在控诉开发企业的恶意隐瞒和欺骗。
首开股份董事会秘书王怡在一次对业主质疑中回应称：“学区房的概念，可以理解为有入学资格，也可以理解为项目挨着名校。我们从未有明确宣传熙悦山业主一定能就读哪所学校。在学区划片中，地方教委是决定者，开发企业并没有多少话语权。”
开发商在宣传“教育地产”时积极性高，但实际并无主导权。此外，教育是持续的，但楼盘销售是一时的，当楼盘项目结束销售后，学校如何继续运营，也是开发企业、物业难以插手的。
位于朝阳区管庄地区的远洋一方项目，业主们为了开发商承诺的名校，已经奔走了五六年。曾经借读芳草地小学的安排，也在坚持几年之后结束。随着项目销售的收尾，业主们的维权对象，也从开发商转向了地方教委。
教育资源分配难题
“我们要争，但不会闹，只是想要教委知道我们的诉求。”远洋一方的业主李先生很疲惫，这几年来，他参与的“维权行动”，已经从当初的围堵售楼处、痛骂开发商，变成了“上书”地方教委。
长期以来，北京市的教育资源在城乡之间存在一种不平衡的发展。在城市化进程中，大量城市居民和农村人口进入外环新区、县城以及小城镇，郊区出现大量大型居住社区。居住人口的增长，亟需这些地区的教育设施建设加速发展，亟需教育资源随着人口布局调整而进行流转重置。但是地方政府在社会资源配套上的思维和动作，是否也跟上了这种高速的步伐？
根据《北京市城市总体规划（2004-2020）》，到2020年，北京市中心城区人口规模控制在850万人以内，新城人口约570万，小城镇和城镇组团人口约180万人。据此预计，北京市近郊区和远郊区的教育人口总量和比例将持续上升。
不少郊区楼市的教育资源紧张，频频引发了入学难的社会问题。新一轮的城市化急需解决社会资源与区域扩张不匹配的问题。
另一个值得反思的问题是，教育地产这种模式，真的应该成为教育资源再配置的合理模式吗？城市化进程中的社会参与和协商，又怎么能只有资本和权力直接对话这一种模式？
篇7
1住宅小区的地理位置特点及周边部分楼盘情况简析
项目位置：住宅小区总用地面积1.5万平方米，净用地面积1.3万平方米，位于主干路西侧，毗邻公园。
项目特点：该项目最大特点是毗邻公园，地理位置优越，属于城区周边配套齐全、交通便利的成熟宗地，项目定位应突出这一得天独厚的自然优势，不足之处是占地面积较小，又受到已形成大环境的周边新楼盘的冲击，但是适宜走精品路线并可扬长避短。
住宅小区以北为已建成的城区，以南为正在崛起的新区，新区住宅楼盘为主流，二房二厅、三房二厅、建筑面积100-160平方米居多，每套售价约为60万元，部分楼盘内有极少量称之为楼王的住宅，面积一般为200余平方米。这些楼盘实质都是在同档次定位上开展竞争，在这个前提框定下，开发商仅仅在小区环境、户型布局等方面各下功夫以提高竞争力，近期或稍后推出的楼盘预计也跳不出这个圈子。
新开楼盘在楼盘的质素上没有质的提高的飞跃，同档次楼盘未来的价格之争必将日趋激烈和白热化，周边楼盘特别是大盘对楼市价格回落也有相当大的影响，如果新开楼盘单价定价在4000元以上，则风险大于机遇。
由此，预计今后一段时期，佛山房地产市场还将出现以下走势：
高档价位楼盘在营造高品质的同时，主要卖点将由前段时期以智能化为主要目标转为通过提高服务水平以增加楼盘的附加值。
中档次价位楼盘在追求大型化、提供优质环境的同时，亦会向精品楼盘方向发展，2800-3500元/m2的中档次价位楼盘将会在今后占领主要市场份额。
由于资源的稀缺性和不可再生性，拥有自然景观和大型人造景观的楼盘将以其强劲的竞争力成为市场的热点。
2 住宅小区的开发因素剖析和定位
该项目开发因素和优劣势剖析：
2.1项目有利因素
第一，广佛地铁的建设对房地产开发而言可谓行业性利好。第二，佛山市城市中心南移和扩大的脚步加快。第三，周边仍缺乏上档次的豪宅。
2.2项目不利因素
第一，福利分房结束后市民基本解决居住问题，二、三次置业人士持币观望严重。第二，楼盘单价有下降趋势，楼盘本身的竞争以及大市合并后与周边楼盘的竞争必将更为激烈。第三，由于住宅用地来源多样化，造成不公平竞争。
2.3项目优势分析
项目区域形象好，置业已是市民置业首选。
项目既有毗邻园的大型人造景观优势，又可营造园景，具备“双景住宅”的潜质可供挖掘。
项目周边配套完善，有利于营造高品位休闲生活概念，增强项目附加值。
交通四通八达，非常方便。
项目的这些优势，再结合尊贵地位、高品质生活的主题营造，可形成楼盘较强的卖点。
2.4项目劣势分析及因素分解
2.4.1该项目紧临主干道路，对楼宇易于造成噪音污染，对整体休闲气氛的营造有所削弱。
解决方案：通过项目规划设计，减少沿街住宅数量，沿街窗作防噪音设计，销售时强调“双景住宅一概念。
2.4.2该项目规模不大
解决方案：通过规划设计的调整，营造精品楼盘。
现在楼盘销售讲求非常鲜明的特色、市场定位准确及推广非常独到，“独特"本身就是销售最具威力的卖点，住宅小区如何在创造“独特”上下功夫将是房地产公司走向的关键。通过以上对该项目的开发因素剖析，作者建议该项目要充分发挥毗邻园的堪称地王的优势，创品牌、出精品、走豪宅路线是必然趋势。
由于该项目地价过高、用地面积小，因而不能搞别墅，中档楼盘中也不乏200多平方米的大户型住宅，但目前主力户型销售并不畅顺，经过分析，我们认为这部分住宅仅占整个楼盘的极少数。正是该项目位置的特殊性，才有条件、够资格走富豪路线，营造纯住宅小区加富豪的理念，这样的定位才可称“独特”，并完全跳出了中档楼盘的思路，另辟蹊径，同时该项目规模较小，总户数约为100余套，做成精品楼盘，市场有潜力挖掘，也迎合了富豪阶层的需要。
针对目前的竞争对手，住宅小区的定位是：既有郊外的悠闲又是生活型豪宅，倡导豪宅就在城内、就在身边，目标客户锁定那些希望在成熟社区、生活购物便利、又能享受绿化环境的城区置业的富豪阶层，把想在城区范围内寻觅别墅而又找不到满意住所的富豪吸引到该项目上来。
3 住宅小区定位的具体实施方略
明确了住宅小区走纯住宅、富豪的概念，在规划设计和销售推介方面就应全力贯彻落实功能好、质量优、环境美的主旨，在设计方面我们认为应重点把握环境、户型、面积的确定以及小区配套设施、建筑风格，整体思路是讲求时代性与实用性的有机结合，注重精雕细琢，提高楼宇微环境，美化景观系统和生态环境系统。
3.1关于适宜的建筑层数
由于该项目地价高企的影响和豪宅、非住宅必须设置电梯的发展趋势以及降低建筑密度营造小区环境的客观要求，兴建高层住宅是必然之路。根据佛山目前已建成销售和正在兴建的高层楼盘的情况，层数超二十、一梯多户、总户数多、朝向差的楼盘销售困难较大，而且与住宅小区豪宅定位也绝不相宜。在众多的高层楼盘中，小高层能被市场所认同，考虑到纯豪宅小区总户数不宜过多，建议建筑层数控制在16层或以下为宜。
3.2关于户型面积的选择
关于户型面积的选择问题，我们认为应从以下两个方面加以分析：
(1)根据楼房总体价格。现在市场上中档楼盘中大户型住宅面积一般为160～250平方米，每套售价在70～100万元之间，住宅小区应将注意力集中在吸引有能力购买100万元左右住宅的消费群，即把想购买中档楼盘中称为楼王的消费者吸引到该项目上来。
(2)依据功能配置要求。每套房屋面积不宜小于200平方米。由于豪宅室内必须功能配置完善，户型面积需300平方米或稍多方能做到，每套售价100万元左右起，如此既可摆脱普通消费群，体现豪宅小区的宗旨，又能吸引到想购买楼王的客户。
综上所述，我们认为主力户型应定位在300～350平方米，部分200平方米左右，顶层可考虑复式、面积可超过500平方米，数量一、二套为宜，以照顾到更具实力的买家。
4 规划设计建议
受不利条件所局限和禁锢，同时为了突出豪宅概念，这就要求我们在整体规划设计时注意：
4.1注重主体绿化效果，通过绿化的软性来弱化建筑本身的硬性，尽可能规避高层住宅群带来的压迫感。
4.2明朗平面设计结合总体策划理念，住宅尽量以景观为中心，做到户户有景，同时保证住户生活的隐蔽性。
4.3设置会所，会所主旨要明确为业主服务，提供高质服务。
4.4关注细部设计，因为它能带给住户真正的实惠与方便，如公用洗手间须将洗手区和如厕区适当分开，避免相互干扰：预留洗衣机位置，与洗手区或阳台综合考虑：厨房门尽量靠近入户门，避免穿越客厅；设小玄关，方便住户换鞋、整理衣冠。
4.5考虑到首层住宅位于视平线以上，又面向小区道路，私隐性相对减少，不易销售，为避免此缺点，建议首层住宅带私家花园，通过园林绿化手法排除人为干扰，同时抬高地面标高，这样也解决了地下车库通风采光问题。
4.6主人房要开阔，其座向应朝向景观的一面，应设置独立卫生间并有蒸汽室位置、独立衣貌间、书房。
4.7设置储物室，随着人们物质生活的丰富，家庭配置了不同季节的各种用具，在空间合理布局的条件下，增加一个几平方米的储物室，无需采光，以供放置多余物件。
4.8层高，建议采用3.6米～4米，以增大豪宅空间感觉。
4.9阳台设计，应按双阳台最好三阳台设计，厅出阳台考虑面向景观，应加大阳台面积，犹如空中花园，而生活阳台应尽量邻近厨、厕位置。
4.10车位配置应尽可能配套较多的车位，以符合本项目的市场定位以及未来汽车的消费热潮，在促销时可考虑适当提高住宅总价、配备送车位的方式进行促销。
4.11装修标准建议，由于豪宅注重个性化的展示，室内装修由业主自行负责，而公共位置装修标准考虑到与豪宅定位相匹配，应适当提高。
4.12设备设施智能化水平，建议采用一卡通智能IC系统、红外线保安监控网络，小区实行全天候管理，确保住户安全。
4.13铺设光纤宽频到户，引入网络技术，设立社区网络平台，使业主与业主之间、与物业管理之间的交流更加密切，而且使物业服务的内容更加快捷和完善。
5 项目营销实操建议
突出“双景住宅”概念，配合整个项目的定位中心以生态、休闲为主题，将项目定位为一个和谐舒适的尊贵生活典范，以此作为整个项目的销售卖点吸引富豪阶层入市。
针对项目定位，在全程营销策划主导下，将双景环境的发挥、优秀的物业质量、完善的社区配套、酒店式管理服务等因素形成的整和优势，把项目成功地包装成“佛山豪宅精品”，做到人无我有、人有我优，势必能在楼市中突围而出。
强调住户身份，择邻而居。由于豪宅销售对象的购房心理比较特殊，买房除了楼盘综合质素达到标准之外，还要买身份地位，在楼盘的规划设计时，就一定要考虑这一阶层人士的生活特征。
现在各个楼盘总的建造成本在竞争平台上基本是平等的，价格已不再是楼盘竞争的唯一手段，今后会着重集中在企业品牌形象的建立上，品牌给楼盘带来的附加值不容忽视。因而应在提高品牌上下工夫，注重做好以下几个方面工作：①提高楼盘内、外质量；②营造豪宅概念：③提高优质服务，铸造品牌：④提高楼盘的文化品位和内涵。
6 项目经济分析
6.1初步的规划设计方案主要经济指标
净用地面积:12557m2
总建筑面积:50000 m2
其中：住宅 40000 m2，地下室 8500 m2，会所100m2，铺位 400 m2
建筑密度：29%
容积率：3.3
建筑高度：控高60米
地下室停车数：220辆
总户数：160户
6.2开发成本
6.2.1土地成本
已支付土地出让款约2580万元
完善土地出让各项手续尚需支付土地出让金约800万元
合计：土地成本3380万元
6.2.2建造成本
报建费120元/m2
勘察设计费60元/m2
土建1300元/m2
电梯108元/m2
供电安装150元/m2
给水、消防80元/m2
配套设置100元/m2
园林绿化40元/m2
市政50元/m2
物业管理基金 45元/m2
人防设备35元/m2
小计：2088元/m2
合计50000 m2×2088元/m2=10440万元
6.2.3开发成本合计：13820万元
每平方米开发成本：2764元/m2
6.3商品房销售额
6.3.1住宅销售额；住宅销售均价3600元/m2
40000 m2×3600元/m2=14400万元
6.3.2车位销售额
220个×15万价=3300万元
6.3.3商铺销售额
400m2×15000元/m2=600万元
销售额合计1 8300万元
6.4销售费用、税金、财务费用
6.4.1广告、宣传：18300×2.5%=458万元
6.4.2样板房、售楼部建造：250万元
6.4.3中介费：18300×2%=366万元
6.4.4工作人员薪金：280万元
6.4.5业务费用(含参观学习费)：18300×0.8%=145万元
6.4.6财务费用(利息)：13820×30%×5%=207万元
6.4.7税收：18300×6%=1110万元
合计：2816万元
6.5商品房销售利润
6.5.1商品房销售利润：销售额-开发成本-销售费
18300万元-13820万元-2816万元=1664万元
6.5.2商品房销售利润率
净利率：10%
6.6商品房销售价格变化、利润情况
住宅销售单价 利润 毛利率 净利率
3300元/m2 438万元 3.3% 2.8%
3400元/m2 909万元 6.8% 5.5%
3500元/m2 1380万元 10.3% 8.2%
3600元/m2 1851万元 13.8% 10.9%
3700元/m2 2322万元 17.3% 13.7%
3800元/m2 2793万元 20.8% 16.4%
3900元/m2 3264万元 24.3% 19.1%
4000元/m2 3735万元 27.8% 21.8%
篇8
（1）地理位置优势分析。地理位置的优势一般和项目的升值空间挂钩。在配套设施方面可以从内部与外部配套进行论述。内部配套指的是项目本身自身具备的对商业性活动或者是业主生活有力的配套设施。在交通方面主要是以项目为中心，可以方便、快捷的通往其它地区。（2）品牌方面。品牌方面的优势主要指开发商以及项目的开发背景，而房地产消费者对于品牌优势的印象可以说是对于开发商的印象，也就是根据第一印象对楼盘的基本情况进行判定。为此尾盘销售的品牌优势需要长时间的积累。（3）价格方面。在多数的尾盘销售中经销一般会采用降价促销的手段，通过较低的价格将剩余单元抛售，从而尽快的回收资金。低价格就会对购房者产生极强的诱惑力，同时加之单元早已通过质量验收，为此可以在更短的时间内入住。此外在价格、付款以及谈判中，购买尾盘一般具有更大的议价空间以及主动性，为此尾盘的价格优势不容忽视。
二、尾盘销售方面的问题
（1）尾盘推广。当下消费者的消费趋向很大程度上受到报纸、电视、广告、网络等宣传的影响，从而很难对楼盘形成明晰的质量判断。为此更多的消费者在进行楼盘优劣判断中更多的是依赖媒体的宣传，而如果房地产企业在楼盘投入到市场之前没有进行详尽的市场调查，同时没有给予推广工作的重要性，最终会致使丧失市场良机以及尾盘的产生。（2）营销目标方面。当开发商在开盘的初期卖出了大部分房源后，认为成本已经收回，为此对销售有所放松，甚至对尾盘的营销不管不问。在某些企业的部门中管理者设置的营销目标不完善，缺乏明确的责任人，为此造成营销效果的底下。（3）营销策略缺乏针对性。由于尾盘与原有楼房的营销存在着重大差别，尤其是消费者对于尾楼存在着一定的抵触情绪，为此如果没有科学的尾楼营销策略就会导致后续工作的正常开展。（4）营销团队乏力。销售人员在新项目销售中表现出丰富的经验，但是对于尾盘销售却是心有余而力不足，无法开展尾盘营销工作。
三、项目管理在房地产尾盘的营销策略
（1）正确引导销售市场。针对消费者对于尾盘存在的偏见，营销售人员要在深入调查的基础上找到尾盘的优势，然后借助于当下的各种传媒对尾盘进行宣传，从而让消费者及时了解尾盘的动态。（2）重新设置营销目标。营销部门务必将尾盘作为一项全新的项目进行销售处理，可以基于尾盘的实际情况，通过内外部成熟的配套全面的激活尾盘。尤其是目前尾盘较之首次销售具有更为完善的内部配套设施，例如在商业地产项目中，尾盘销售期间入住中心率很高，为此可以作为一个新的卖点。（3）实施适度的降价促销。实施尾盘的降价要结合楼层、布局以及朝向等方面综合考虑，同时降价要掌握一定技巧，控制好降价的幅度。降价之前要对尾盘进行重新的计算与评估，力争在不影响原购房客户情绪的基础上实施合理的降价来吸引消费者。（4）组件全新的尾盘销售团队。一旦房地产的楼盘销售工作进入到尾盘销售阶段就要对营销队伍进行重建。这一过程中要注意克服商以及开发商对于尾盘重视程度不足的为题，使之认识到尾盘销售是保障他们利润的重要环节，从而引起他们对于尾盘销售的重视。销售团队的组建要求从原有的营销队伍中挑选出精兵强将来组成尾盘销售团队，同时这个团队需要有一个领头人，从而便于营销资源的利用。最后还要对尾盘销售人员进行一定的培训，提升他们对于尾盘销售的认识及销售技巧，从而以更高的激情以及更强的业务能力投入到销售中。（5）尾盘改造。实施尾盘改造要进行充分的市场调研，制定科学的改造方案。在改造中要注意以下方面：改造要满足安全性以及实用性，保证对业主不会产生不利影响，同时改造不能持续时间长。（6）公共关系。对于已经购买的业主来讲，如果感受到了良好的居住环境，那么就有可能将自己的亲戚朋友介绍进来，从而为尾盘的销售创造契机。此处所强调的是通过物业服务人员的积极参与以及与业主的沟通来提升服务质量，从而营造出良好的外部环境，为楼盘的营销提供动力。
综上所述，对于尾盘销售要有针对性的制定销售策略，引导消费者对尾盘的关注，同时配合以适度的降价以及优秀的营销团队，如此才能保证综合利益的提升。
参 考 文 献
[1]于建原.营销怜理[M].成都：西南财经大学出版社，2005
篇9
(1)审查申请办理按揭贷款楼盘的房地产开发商是否经工商行政管理机构核准登记的企业法人和是否具备房地产开发资格。
通过审查企业营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握开发企业的经营期限和经营范围，了解开发企业注册资本和法人代表，确定项目开发、销售是否在开发企业的经营范围内；通过审查开发商的开发资质证书来判断其是否具备房地产开发资格。
(2)通过审查开发商的资质等级、资信等级、纳税情况、企业会计报表、还款纪录等来分析判断开发商的资金实力、财务状况、信誉状况：
①开发商的资质等级是反映房地产开发企业经营状况的重要指标，通过审核资质等级可以了解到公司的开发规模、技术力量、资本规模等一系列重要的信息，一般而言，项目公司及新注册成立的开发商领取临时资质证书。开发商的资质有高有低，从四级到一级不等，四级为初始资质，依次递增至一级。开发商开发历史越长、开发量越大、开发记录越好、开发经验越丰富，资质就越高。在具体实践中，我们应倾向于与开发资质高、开发记录良好的开发商进行信贷合作。
②资信等级是企业信用程度的形象标识，通过审查资信等级证书，可了解开发商守约或履约的主观愿望和客观能力。
③税务登记证是企业依法纳税的依据，通过税务登记证，了解企业按期纳税的情况，结合企业的财务报表，可较准确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况。
④企业的财务报表是企业经营和财务状况的综合反映，通过审查企业财务报表，了解企业一定时期财务状况和经营成果，了解企业财务状况和资金实力，从而对企业的经营能力和担保能力作出判断。
⑤贷款卡资料是企业在金融机构负债和履约情况的记录，通过查询贷款卡的信息，可以了解开发企业在金融机构获得的授信、已有负债及、或有负债以及过往履约的情况，了解开发企业自身有无发行企业债券、有无逃废债记录等情况，判断企业的资信状况、融资能力、担保能力。
⑥对于集团性质的开发商或关联企业众多、关联关系复杂的开发商，除了审查上述要素外，还要重点了解开发商与其关联企业的关联交易和资金运作、负债、或有负债等情况，并分析其对开发楼盘的影响。
(3)审查开发商领导层的履约诚信度。通过审查开发企业法人代表、主要股东、领导层主要成员的情况，通过对其法人代表、主要股东、领导层主要成员的言谈举止、道德修养、经营管理理念和企业企业的制度建设、经营管理的规范性、财务核算的真实性的等方面进行分析判断开发商对履约责任的意识诚意，并了解其过往任职的经历和有无逃废债的记录。
(4)审查开发商的开发记录。开发商过往开发了哪些楼盘，楼盘的建设进度如何，资金到位情况如何，支付材料及工程款情况如何，销售及资金回笼情况如何，有否烂尾，有否拖欠金融机构的贷款，等等，做到对开发商过往的一切记录了然于胸，所谓知己知彼，方能百战不殆。一般情况下，开发商过往开发的楼盘数量多、质量好、建设规模大、建设速度快、交楼准时、无不良纠纷的，则说明开发商实力较强。
2 对拟合作楼盘的审查要点
(1)审查申请办理按揭贷款楼盘有没有经我行楼盘核准部门核准同意。主要看是否取得我行楼盘核准部门核准同意的批复。
(2)项目开发的合法性审查。楼盘项目的开发必须合法、规范，有关手续齐全，要求“四证”齐备，“四证”是指：《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设(筑)工程规划许可证》、《建设(筑)工程施工许可证》(下简称“四证”)。“四证”审查中关键应注意土地使用权是否已被抵押，对土地使用权已被其他银行抵押的项目，应在抵押注销后才为该项目提供商品房按揭贷款。
(3)项目销售的合法性审查。通过审查项目的《商品房预售许可证》，确定项目的销售是否经当地政府房管部门批准、销售的商品房是否被抵押，楼盘项目必须有《商品房预售许可证》，才能给予按揭贷款，在审查项目的《商品房预售许可证》时，还要注意其销售面积是否在项目工程规划面积内，按规定销售面积应在项目工程规划面积内，对于销售面
积不在项目工程规划面积内的，必须详细了解原因，看是否有有权部门批准的文件。
(4)项目工程进度审查。由于商品房预售都需经过当地政府房屋管理部门的批准，一般政府部门对商品房预售时的工程进度都作出了比较明确的规定，因此，在决定是否进行商品房按揭贷款合作时需对项目的工程进度进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。按要求，楼盘项目工程形象进度必须达到人民银行规定的预售按揭标准才能给予办理按揭。
(5)项目资金到位情况审查。项目开发资金来源的保障程度，将直接影响到楼盘项目能否按期建成，一般情况下，房地产开发商的资金来源主要有三部份，一是企业的自有资金，二是银行贷款支持，三是楼盘销售再投入，其中，自有资金最重要，自有资金比例越高，楼盘如期建成的可能性越大，贷款风险越小，因此，在审查楼盘项目时，要高度重视项目资金来源分析。
(6)项目价格审查。审查楼盘项目所处的区域、位置，楼盘的规模、档次、配套设施、物业管理、企业品牌、周围的商贸环境等，并与当地区域、档次、规模、环境等相近的楼盘价格相比较，结合当地的生活水平、购买能力、二手楼交易的价格和活跃程度等因素来确定楼盘的按揭平均价格。
(7)项目的定位审查。主要是从项目规划设计、配套设施、周边的环境、价格等分析项目的定位是否合理、明晰。一个开发项目市场定位愈准，则项目愈接近成功。在具体分析项目的定位时，需参考开发商过往的项目定位是否准确到位、其新开发的项目是否与周围环境相协调配套、周围环境如医院、名校、交通、购物、周围风景等对项目的拉动，了解项目土地的过往用途、人文环境、项目所处的地理位置、开发商的市场触角以及对市场反应的敏锐性等。
(8)项目市场需求审查。根据项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度；项目主要消费群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；该区域目前已建与在建、拟建同类项目的供给情况、价格水平及变化趋势，以及对本项目的影响等情况来分析判断项目的市场需求。
(9)项目销售前景审查。通过审查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析其可行性和有效性，判断项目的销售前景。
3 楼盘审查时必须注意的法律风险
篇10
近年来,房地产发展商为吸引置业者的购买欲,几近使出浑身解数,广告宣传手段穷出不尽,大打地段牌,环境牌,景观牌,甚至文化牌等等。但是影响买家的因素有许多。如地段,交通、环境、景观户型结构、价格、社区文化、氛围、不一而足。一般置业者非常注意居住的切身感受,这种切身感受印象的好坏关系到楼盘销售的成功与否,因此样板房成为发展商吸引置业者的重要手段。通过样板房来展示楼盘自身特色,让置业者在特定的场景中去感受,使之产生与之共鸣的生活方式的展现,促使买家落定,极大提高交易的成功率,实现楼盘的销售计划。
样板房设计几个主要特点
样板房是做给置业者看的,是要激发置业者的购买欲的,是商业化的展示手段,他有别于普通住宅的设计,他具有广告宣传的作用,配合楼盘销售的市场计划。那么,样板房设计应具有以下几个基本特征:
(1)样板房设计与市场营销的紧密相连。首先他应该有一定的人群定位,及针对楼盘本身定位推出相关的卖点,而样板房设计要跟这些卖点及定位相呼应,不能脱离这一点。
(2)样板房设计是针对市场而设计的。
样板房设计不同于普通住宅装饰设计,不仅仅满足于某个个体家庭需求,它针对的是某一特定目标客户群体。设计师必须分析这一群体的需求,研究这一群体的生活方式,以及其对居住要求的相近点,针对群体对这种生活方式的热爱和追求,去调查研究,去加以总结和提炼,通过设计语言的表达,达到空间效果。
(3)样板房设计应具有一定的展示性。
应该说样板房的展示性大于实用性,样板房的首要功能是配合销售,以其丰富的展示内涵,给予置业者感官上的刺激。感化置业者应是一种健康的,人性化的,高品位的活方式。这一点最能打动买家的内心。
(4)样板房设计往往具有调动情感的煽动性。
样板房为了销售效果,往往会做得比较夸张,甚至以一种舞台布景的效果出现,使之具有极强的煽动性,通过空间,光色,饰物,造型去制造一种吸引人的效果,去俘虏客户的心,刺激买家购买欲。
(5)样板房设计往往比较个性化。
这种个性化的设计使之脱颖而出,让买家记忆犹深。发展商总是希望自己的样板房与众不同,让人耳目一新,甚至具备轰动效果,成为媒体的话题。
3 样板房设计的主要风格
样板房设计风格主要有以下几种：
(1)古典主义风格,分为东方古典主义和欧洲古典风格。这种风格,主要是再现古典传统建筑结构,成为体现奢华富贵的身份象征。
(2)新古典主义风格-又分为新古典主义中式风格和欧式新古典主义风格。
新中式风格-以明清式家私的简洁和现代风格找到了锲合点,将这两种简洁的精神融汇相生,在冲突中凸现时空的交错,古今同味,这种风格得到高学历品位人士的青睐。
新欧式古典主义，将欧式建筑元素的线条简化,延续古典主义的内在比例关系,延续其文脉,亦体现时代感。这种风格典雅,高贵,得到新贵族们的极力追捧。
(3)理性现代主义,可分为以下几种:
简约风格-这种简约风格得到大众追捧。这种风格注意点线面之间的关系,追求理性简约,体现现代感和时代感。
DIY风格-类似工业拼装式做法,所有家具可以拆装,可以根据自己喜好组装出自己所需的样子,体现Do it yourseft(做自己的)概念。这种风格在年轻一代比较流行。
(4)混融折衷主义风格-在装饰设计中呈现多文化的风貌,将东西方文化元素融合贯通,在相对中性背景下,陈设装饰设计突破国界地域局限,创造出既矛盾又和谐的风貌。
香港风-其表现为空间内天花和内壁线角收口为欧式角线,陈设和家具却是极简风格。
禅风-东方精神的自我表现,在现代背景下,通过比例形式控制,加上极具东方韵味的陈设装饰品的摆设,创造出精简朴实,澄澈淡定的境界,让人回味,发人深思。
殖民主义风格-将西式欧洲风格与当地建筑元素和生活习惯结合,创造出既有西方建筑的形式,又有当地风地特色的空间风格。
(5)地域乡土主义风格。
极具地域主义特色的装饰风格,融合当地文化及地域特色,体现地域人文主义的装饰风格。
(6)自然主义风格。
4影响样板房设计的几个因素
置业者在看楼期间考察接触样板房的时间比较短暂,如何在较短的时间内给置业者留下深刻的印象,获得置业者的芳心呢?为了达到预期效果,样板房设计必须注意如下因素：
(1)周密的市场策划及精确的营销定位,只有市场定位准确了,样板房设计才会有针对性,其设计效果才会得到市场认可,取得理想的展示作用。
(2)空间规划-针对不同的市场定位出发,结合特定人群的功能需求,设计组合不同的空间分区,以纯熟的设计手法,体现空间的灵活性,增加空间设计的附加值,给置业者提供参考价值。
(3)室内照明设计光是营造气氛设计的重要因素,恰当场景的光环境设计非常重要,人在不同的光环境下,情绪的反应是不一样的,要做到舒适有层次的照明环境设计必须结合如下三种方式:
背景照明-为空间提供基本照度,如吸顶灯,基本照明灯光。
辅助照明-调和感觉更舒适,如落地灯,画灯重点照明-有针对活动区域的集中照明,比如射灯,台灯等等。
在设计中三种照明方式的应用结合得当可以达到打动人的理想效果。
(4)色彩设计
色彩设计能直接刺激人的欲望,调动情绪反应。设计师必须关注色彩的象征性和意象性,有意识地利用色彩煤介传达一定意境内涵和情感,恰当的用色,可以创造非同反响的气氛,达到以少胜多的效果,用色彩组织设计语言,是最经济有效的手法,往往能达到事半功倍的作用。色彩与光彼此依存,光与色的完美配合能使设计效果强化,同时要注意色光对色彩带来的影响,如黄色照黄色,感觉物体发灰等。
(5)陈设配饰设计
陈设配饰设计是样板房设计的重点,其实空间的硬装饰设计只是样板房设计的硬件部分,软装饰设计是表达设计感觉的重要组成部分,如窗帘用什么,配什么样的沙发,用什么样的饰品,绿化如何摆设这些作为样板房设计师都是应考虑周详,这部分如何做得到位那么空间品位是非常容易出效果的。配饰设计的原则是少而精,一步到位。多装饰不一定效果好,不能太多太滥,要有所选择,形式要选择,材料也要选择,配饰的选择要看是否符合设计的风格,情调,要做到画龙点精,点到即止。
设计师在样板房设计中的重要性及应该注意的设计原则
样板房是发展商为达到市场销售目的的一种手段,设计师在样板房设计中应多与发展商共同探讨,争取在设计中处于主动地位,这样,样板房设计效果能够达到一种双方满意市场认可的效果。
(1)营销策划的过程,样板房设计很大程度上是一种策划,这种结合是以营销为起点,是以营销为终点,设计师必须积极参与市场策划以便确定档次,风格定位。
(2)主动引导,一旦风格定位确定之后,设计师必须以专业精神引导和影响展商,坚持原则,做一个有个性的设计方案。
(3)积极跟踪,做好配合工作,设计师不是交完图纸就完事,为了设计效果的尽善尽美,设计师必须对设计的每一个环节进行跟踪配合,以期达到理想的设计效果,别外为了保持与客户的良好关系,也必须做这方面的工作。
另外,为了样板房的设计达到耳目一新的效果,设计师必须对现有的户型进行美化和再创造,强化自己的优点,掩饰其中不利因素,以完美的感官效果展现在客户面前,因此,在样板房设计中还要注意以下关键原则:
(1)充分展现自己优点。
灵活空间结构,完美布局,宽大的视觉面积,良好的采光,适宜的空间高度等,良好的视线,景观要充分展现出来,并以设计手法得以强化。让购房者觉得物超所值。
(2)通过设计的手法弥补户型的缺憾,化劣势为优势。
这里比较常用的手法有错觉法。利用人的视觉错觉来调节空间的大小,或利用色彩的微差,来改善空间感,另外还有放开法,把空间局部放开,拉大空间界面。使空间显得比实际建筑面积大。
(3)差异化,确立主题及风格。
篇11
： 一、开盘主题对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立**房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。二、开盘时间：2005年11月28日（暂预定）三、活动地点：**房产有限公司四、剪彩嘉宾：贵公司确定五、拟邀媒体：**电视台、**广告公司 六、活动方案 （一） 前期准备1、 到场嘉宾市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体2、 购买或制作一批有意义的礼品。做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。3、 剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花4、 请柬的准备
提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。）5、 其他准备工作提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。（二） 开盘前广告在《**广告》整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。（三） 开盘之日媒体报道开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传**房产的开盘庆典。 七、开盘现场活动1、现场布置售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。（效果图附后）会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。嘉 宾 区：可设在剪彩区域前方和两侧。签 到 处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。贵宾休息区：可设在**房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。来宾休息区：可放在**房产售楼中心现场。2、庆典剪彩仪式 3、精彩舞狮表演 4、乐队欢奏、礼炮齐鸣八、现场布置1、彩虹门在**房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势；2、高空气球活动现场上空布置4个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。3、小气球施放2005只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。 4、地毯活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。 5、中国礼炮和彩花弹中国礼炮和彩花弹288枚，意味好运连发。6、盆景在庆典现场放置100盆盆景，增强效果。 7、舞狮在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着**房产美好的发展前景。8、礼仪小姐礼仪小姐8名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。九、活动程序 （11月28日安排） 7：00—9：10 总策划检查落实各项工作，布置到位情况；彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位；检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位；礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。 9：30—9：50 嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。10：00—10：08主持人介绍领导和嘉宾，宣布**房产开盘庆典正式开始；10：10—10：25 市领导致贺辞、 **房产董事长致辞；10：25主持人宣布剪彩仪式开始；剪彩嘉宾、礼仪小姐上场10：28—10：40剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始；剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏； 放飞氢气球，活动进入；10：45—10：50 首位客户签约。10：50－11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。十、人员安排及整体预算十一、其它设备落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购； 停车场的安排，活动现场的安全及相关后勤保障。
篇12
“中国地方新闻网站联盟”合作倡议如下：
一、创新改进网上宣传。充分运用网络传播规律，弘扬主旋律，激发正能量，大力培育和践行社会主义核心价值观，把握好网上舆-论引导的时、度、效，当好“主力军”，使网络空间清朗起来。
二、切实加强行业自律。严格遵守法律法规和规章制度，依法办网，做好网络安全和信息化工作，维护公民合法权益。
三、推动网站战略合作。充分发挥网盟联动效应，每年定期举办中国地方新闻网站发展论坛，共谋地方新闻网站创新发展之路。
四、促进新闻业务交流。充分发挥影响力优势，每年评选“中国地方网络新闻奖”，策划大型新闻报道活动，开展东中西部网络文化交流。
五、提高从业人员素养。加强从业人员政治意识、法规意识教育，强化业务技能、职业素养培训，促进行业环境明显改善。
六、加强创新项目孵化。结合各地优势，加强创新性产品和项目的研究、论证、孵化，努力探索可复制的媒体融合路径。
七、建立互惠互信机制。充分推广和分享在产业布局、媒体经营、战略研究、对外投资等方面的经验和成果。
八、加强知识产权保护。强化版权保护意识，共同维护网站版权及知识产权，坚决抵制盗版侵权等行为。
建议人：
20xx年xx月xx日
合作建议书的范文二
敬各位商家：
你们好!
新学年又开始了，茂名学院今年再次进一步扩招新生，今年新生达三千余人，全校现在共有学生15000多人，还有教职工及其亲属千余人。大学生是一个庞大的消费群体。
作为商家的你们，是否考虑进一步扩大你们在我们茂名学院这个庞大的大学生消费市场的市场占有额?是否想过在茂名学院的广大师生中进一步提高你们的知名度?
本协会——茂名学院文法学院青年志愿者协会，在茂名学院团委指导、文法学院分团委引领下，立足学校，面向社会，广泛开展形式多样、内容丰富的志愿者服务活动，以帮助他人、服务社会、弘扬新风、锻炼自我为目标。
本协会在新的学年里将会举行更多形式的爱心志愿者服务活动，如关于“扶贫敬老”、“关爱留守儿童”等爱心大义卖;关爱留守儿童活动;义务家教;扶助高州聋哑学校的贫困学生;慰问敬老院、福利院等。
伴随着各种活动的开展，我协会希望可以跟社会上的各界人士共同合作，为我们的爱心公益活动的开展提供一些有利的赞助，为社会也作出一份贡献。
与此同时，我们也将为您利用我协会会员多的资源优势，尽我们的努力为您提供各种服务，如各种形式的宣传或现场销售，为您的商品和经营场所的知名度扩大市场，特别是对茂名学院校内的大市场的提高而努力。
经分析，与我们合作中的商家可获得的收益及可行性大概如下：
第一，促销点宣传：活动期间或者每个星期六天，商家可以在本校人流最多的学校一饭堂前校道设置铺位，从而进行商品或服务的销售获得利润，也能在现场派传单或者制造其他对商家有利的广告，从而扩大商家的知名度及增强其在我校及社会的影响力。
我青协义务尽责地为该商家提供必要的帮助，如：为商家设置好铺位及义务为其推销商家;
第二，传单宣传：商家可以利用传单在我们学校宣传你们的商品或者优惠活动，我们会安排志愿者把传单发到学校的每个宿舍，并进行一定的口头宣传;
第三，横幅宣传：为期7天的特大横幅宣传，在学院内人流多的地方悬挂宣传横幅，悬挂时间是一天24小时不间断性。(横幅由贵商家单位提供)
第四，展板宣传：以在人流最多的学校一饭堂前校道摆放展板的宣传方式在学院内进行宣传，为期一周。可以让我们学生乃至社会的其他人群更好地了解该商家的商品和服务，提高商家的经济利益。(展板上的喷画有贵商家单位提供)
第五，协会服装宣传：商家为我们提供印有商家标志的服装工作，该项目赞助可跨本协会本学期所有活动。
以上几个方面只作为合作双方一个参考，如有不同意见，可恰谈直到双方满意为止。
总之，青年志愿者协会是本校影响力的一个机构，文法青年志愿者协会更是会员之多，活动之多，加上本校庞大的消费群体，足以让我们都有理由相信：你们和我们的合作一定会让你们的收益得到化，地提高你们的经济利益。
与我们的合作不仅是商家贮存良好的信义，树立良好形象，留下良好社会口碑，开拓大学生市场的渠道，也是各商家为社会各中弱势群体奉献一点力量，为社会和-谐建设展现自己能力的的平台。
最后，希望各商家不断发展自身事业并能够给我们与鼎力支持!也希望我们能建立长期的合作友好关系，努力达到双赢。
广东石油化工学院文法学院青年志愿者协会
建议人：
20xx年xx月xx日
合作建议书的范文三
为了甲、乙双方在友爱镇项目上取得成功合作，保障项目开发顺利实施，我方建议甲、乙双方可采用以下三种方式进行合作：方式一：项目建筑设计合作方式
方式二：项目全程策划合作方式
方式三：项目全程策划及销售委托合作方式
各合作方式具体内容如下(以下所称甲方指本项目投资方，乙方指西华大学房地产研究所)。
方式一：项目建筑设计合作方式
一、乙方工作内容
1.概念性功能定位建议
乙方负责项目的实地踏勘，场地现状调查与研究，定位研究，功能确定，并考虑项目的以下特征：
(1)基地的独特引人之处;
(2)地理位置的关联资源;
(3)充争认识市场的竞争性、项目的机遇与劣势;
(4)对当地相似的一些在建项目进行调查;
(5)深化系列产品，将项目市场战略定位于具有独特性、创新性.
2.概念性总体规划
(1)区位分析，描述其周围地块资产和竞争者，交通状况等;
(2)基地分析(包括用地分析、景观分析、市政工程等);
3)概念性规划总平面;
(4)各个区域的初步概念性建筑规划;
(5)分类描述建筑设计和主要产品类型，明确设计理念和方向;
(6)景观的概念性规划、分析及具体描述;
(7)基地内部交通分析;
(8)设计描述，包括规划介绍、设计概念、管理及市场定位、市场竞争分析，用地分析和建筑形态分析数据表;
(9)初步的财务分析并按照设计规范制作相应的设计图册.
二、合作方式
甲方拟定相应的设计任务书，并同乙方签订设计委托合同，由乙方以包干价执行本项目规划设计。
三、项目设计方案的费用
本项目总概念方案设计包干费用为：6元/平方米(按照实际建筑面积单位为基数)，除本合同约定的可调整情况以外费用不变。
方式二：项目全程策划合作方式
一、乙方工作内容
1、房地产市场研究：投资环境分析、市场调查和分析、周边竞争楼盘调查;
2、项目区域分析;
3、项目SWOT分析;
4、项目定位分析：市场细分、目标市场定位、客户定位、建筑规划定位，建筑功能定位、园林景观定位、案名定位;
5、项目总体规划布局：多方案初步规划、设计与调整建议，建筑设计建议(总平布置、交通分析、功能分区、立面、园林、景观等)、户型设计建议;
6、项目投资分析：销售价格确定、成本分析、资金使用、筹措、融资分析;
7、项目实施计划与控制：项目进度计划与控制、工程建设计划与控制、资金使用计划;
8、财务分析：盈利能力分析、偿债能力分析、不确定行分析;
9、营销策划：营销整体规划;价格策略执行计划;
10、风险控制措施及建议.
二、合作方式
1、乙方提供项目策划报告书。
2、在策划书完成后，乙方为甲方做方案汇报和相关疑问的解答。
3、在方案实施过程中为甲方提供部分咨询服务。
三、费用收取
甲乙双方采用包干制方式合作，乙方收取甲方20万元作为本项目策划的佣金。
方式三：项目全程策划及销售委托合作方式
一、乙方工作内容
1、房地产市场研究：投资环境分析、市场调查和分析、周边竞争楼盘调查;
2、项目区域分析;
3、项目SWOT分析;
4、项目定位分析：市场细分、目标市场定位、客户定位、建筑规划定位，建筑功能定位、园林景观定位、案名定位;
5、项目总体规划布局：多方案初步规划、设计与调整建议，建筑设计建议(总平布置、交通分析、功能分区、立面、园林、景观等)、户型设计建议;
6、项目投资分析：销售价格确定、成本分析、资金使用、筹措、融资分析;
7、项目实施计划与控制：项目进度计划与控制、工程建设计划与控制、资金使用计划;
8、财务分析：盈利能力分析、偿债能力分析、不确定行分析;
9、营销策划：营销整体规划;价格策略执行计划;物业准备工作计划;销售准备工作计划;项目包装策划;广告宣传策划;销售活动策划;
10、风险控制措施及建议。
(二)、销售实施
全面楼盘销售，负责组建销售团队，完成整个楼盘销售回款等工作。
方式
1.乙方提供项目策划报告书，并对策划内容提供咨询辅导;
2、策划阶段乙方采取专案小组的工作方式为甲方提供系列服务，专案小组包括市场调研人员、策划人员，创意文案人员及设计人员等，集体向甲方提供服务;
3、销售实施阶段乙方组织相应人员全面实施楼盘销售。
三、费用收取
1、策划费用按项目销售总金额的万分之十五收取，原则上不超过30万元。
2、销售佣金：按本项目实际销售总额的2.5%提取佣金，(含广告费)。
备注：n
上述合作方式为地产营销界惯例模式，仅供甲、乙双方参考，本项目具体合作模式须甲、乙双方进一步商讨并确定!
建议人：
20xx年xx月xx日
合作建议书的范文四
一、立项目标：
(1)项目运营市场化
(2)项目产品标准化
(3)项目管理现代化
A.项目运营市场化：
实现项目全流程市场化管理，包括：
a..项目外部呈现系统
(1)网站：实现数据驱动，完成符合用户体验&营销功能实现的网站展现及板块布局。
(2)微信公众号：系统化的进行项目展示&活动展示，同时完成品牌构建及体验提升。
(3)微博V号：构建多方面互动沟通平台，增大受众人群数量同时，形成口碑及品牌效应。
(4)其他：统一VI系统的整体应用。
b.项目外部推广系统：
(1)大市场环境下的SEO+SEM：整而化一的展现布局，构建统一形象展示的同时，扩大整体受众人群数量，同时发力大B端及小B端，构建整体推广的硬环境。
(2)大市场环境下的SNS：利用活动、互动，口碑&营销力，进行品牌软环境的构建，扩大整体项目规模的同时，达到快速转化的目标。
B.项目产品标准化：
标准化整套产品，形成系统化产品序列，达到客户端的模块化应用。包括：
a.产品序列
(1)单独各模块产品应用
(2)组合式产品应用
(3)DIY，个性化产品应用
B.模块化展示
(1)方便快捷的模块式操作
(2)傻瓜式智能组合
(3)智能化延伸推荐
C.项目管理现代化：
利用现代化管理方式和方法，高效快捷实现项目目标的同时，借力大数据及现代管理模式，实现更优ROI效能。包括：
a.标准化管理流程
b.系统的功能实现及架构整合
c.大数据驱动营销实现
d.数据库&数据图书馆的战略支持
e.最优ROI比例及可衡量KPI
二、项目执行时间规划(预估)
人员定义：
设计：
协调：
运营：
三、关于项目合作模式(单项目)
基于项目实际情况考虑，建议合作模式为：顾问制
说明(功能)：
(1)提供思路及方案
(2)形成战略框架及战略布局
(3)指导项目执行的实现、动态的纠偏
(4)辅助：执行人员的招募、培训、管理
合作建议书的范文五
甲方：额敏县政府
乙方：重庆市中科控股有限公司
双方本着平等、互利、合作、共赢的原则，就县基础设施市政工程，达成如下合作协议：
一、项目概况
1、县市政工程基础设施工程概况：
2、项目规模：
3、项目工期安排：
4、项目总投资：项目估算总投资
亿元。
二、项目公司的组建和运营
双方共同出资组建项目公司，县政府出资40%，中科集团出资60%，项目公司法人由中科集团委派，项目公司负责市政基础设施项目的全部资金。
项目公司负责对外发包具体工程，具体工程由重庆中科建设集团有限公司承建，按月向县政府申报建设产值，经政府批准后，双方按出资比例拨付资金。
项目公司股权回购：甲方负责用四年的时间每年回购项目公司股权15%，回购金额包含注册资本金、乙方出资额及银行同期贷款利息，股权回购结束后乙方将项目公司法人变更为甲方。
三、甲方权利2
1、甲方有权委托乙方组建项目公司，对项目进行勘察设计、建设运营和管理;
2、负责协助乙方解决项目公司在项目建设运营管理中需要甲方出面处理和解决的问题;在其权限和管辖范围内协助乙方及项目公司融资贷款、设计、建设、运营、养护和管理所必须的批文;
3、负责与乙方共同组建项目公司，按出资比例出资(包括注册资本金);
4、负责将本项目的资金例入财政支出预算，并通过县人大会议的年度预算会议，确保项目公司股权的回购。
四、乙方权利
1、负责组建项目公司，负责项目公司的全面管理工作，负责对项目的勘察设计、建设、运营和管理。
2、负责项目的招投标管理工作，负责项目的具体建设管理工作，负责向政府申报产值和结算等相关工作。
3、负责筹集按比例出资部分的资金，与甲方共同按比例出资向施工单位支付建设资金。
4、负责项目的全面质量管理和保修期内维修工作。
五、违约责任
1、甲方违约责任：由于法律、法规、政府政策的变化，甲方收回项目致本协议无法履行，甲方或其违约部门对乙方的实际损失进行赔偿，数额以甲乙双方委托的第三方专业机构评估金额为准。
2、乙方违约责任：乙方未能按本协议生效后组建项目公司，或未按合同约定时间如期开工，每延期一天，向甲方支付__的违约金;乙方不能在项目建设期内抽回或挪用项目资本金，或者项目资金未能按期足额到位，经甲方或其委托部门责令整改无效，导致项目资金中断三十天后，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿相关损失。
六、争议的解决
如发生违约行为或特殊原因造成本协议无法执行，产生争议纠纷所赔事，双方首先通过友好协商或有关部门调解解决。
如争议内未能通过友好解决，则任何一方可以向双方具有管辖权的法院提起诉讼。
七、其它事项
1、本协议及相关资料保密期为5年。
2、本协议与招标文件不一致的地方以本协议为准。
八、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，双方签字后生效。
甲方签字：
乙方签字：
篇13
售楼处、样板房、体验区俗称房产销售三大件。随着房产销售进入白热化阶段，销售三大件成为影响销售的最重要的道具。本文根据笔者最近两年的工作经验，从营造房产销售亮点，促进房产销售的角度出发，进行售楼处及体验区景观设计的细致分析，从而更好的进行售楼处及体验区的景观设计。
一、设计目的
一个楼盘最初展现在消费者面前的是售楼处、体验区及样板房。在各大开发商进行售价比拼吸引消费者的时候，消费者在关注住宅的户型设计的同时，注意力会更多的集中在日后居住的社区环境上。售楼处、体验区的景观环境作为消费者对该楼盘的最初印象，其具备的功能主要有以下几点：
1、展示性：
作为整个楼盘最先与消费者见面的部分，是未来楼盘景观的提前展示，它的展示效果，直接决是否能达到消费者对整个楼盘景观的预期。另外，售楼处最大的目的就是其有足够的吸引力，让人车来车往的人知道，并且进入。[1]
2、局限性：
用地受限因素较大，范围一般比较小，在设计过程中需要达到出小中见大的效果。
3、室外洽谈功能：
作为室外公共空间的展示，良好的景观设计效果，以及精致的户外家具的布置，让售楼处及体验区成为一个极佳的室外洽谈区。
4、协调性：
作为整个小区的景观提前展示，需与大区的景观设计风格统一，因此一般会选择同一家景观单位进行设计。
5、时效性：
有的售楼处属于临时设计，有的售楼处会是永久建筑，作为以后的会所使用，故需要根据不同的功能需求，进行统一的规划，本着节约、融入大区景观设计的精神，进行设计。
二、设计管控要点
1、选址
售楼处及体验区的选址极其重要，利用地块的先天性优势，既要方便消费者易找易达，又要满足消费者看房路线的舒适性。因为很多项目在郊区，并且周边环境比较恶劣，例如前面道路工程车辆很多，周边都是在建工地，尽量避开此地址，确实不能避开，需要在景观设计时，重点进行考虑，保证售楼处及体验区内部环境的良好效果。[2]
昆明绿地云都会项目售楼处，前面道路为昆明市主要的渣土车进出道路，环境十分的恶劣，故在景观设计方案设计的时候，以“水院子”为景观核心，与建筑交相呼应，利用院子环装的围合空间，用植物及施工展示板将售楼处与道路进行分割；摒弃了“移步易景”的景观设计手法，在极小的空间内，提出了“无处不景”的设计理念，将室内室外的景观做到延续性，做到全景观无死角，将高品质酒店理念引入到设计中；引入了大片的镜水设计，让消费者在进入售楼处前有豁然开朗，别有洞天的视觉冲击力。达到了很好的消费预期。
2、动线设计
售楼处及体验区的动线设计极为重要，需要达到消费者在到达售楼处及样板房的时候，就能够对这个景观效果进行全面的体验。在进行方案设计时，需要对整个地块及周边的环境进行分析，满足上文提到的五个目的。
动线设计包含两部分：
①落客区及停车场到进入售楼处的动线；
②售楼处经过体验区进入样板房的动线。
一般动线设计，需要保证唯一性，不走回路，保证动线沿线的景观设计有足够吸引消费者的亮点，利于营销购买心理的建立。
3、软硬景比例
软硬景比例一般控制在6:4。硬景的设计一般以水景（叠水、镜水、涌泉、喷泉）体现；铺装样式复杂，石材规格要求高，主要体现在石材的铺装图案、颜色（同一区域，颜色控制在三种以内）、材质；软景设计中，重点控制苗木的规格及搭配方式。根据景观设计的风格，会引进规格大的苗木，冠幅保证完整，修建不影响即时效果；小苗要求毛球苗，种植要求满铺不漏土；时令花卉用量较大，一般会根据开盘时间，提前预定时令花卉，保证开盘时的即时效果。另外根据开盘时间的不同及配合营销的要求，进行不同主题的情景化设计。[3]
4、限额造价
根据楼盘的业态及定位，进行限额设计，一般售楼处及样板区的景观设计单方造价会比大区的高，基本上在800-1200元/O。若为豪宅设计，造价会控制在1500-2000元/O。一般在项目做产品定位决策表的时候，就会做出这个造价。
5、便于施工
现阶段房产项目开发速度，很多项目从拿地到开盘，仅需要半年时间，对售楼处及体验区的要求会跟高，故在设计时，需注意施工的难易程度，根据开发进度要求，在设计效果及施工进度方面进行平衡。尤其是苗木的选择方便，更要根据开盘时间，进行苗木的适时选择。作为甲方进行控制时，不仅需要进行设计效果控制，更要结合施工进行控制。例如，我司南宁项目，要求的开盘时间是5月份，设计需要大片的薰衣草进行气氛营造，结合薰衣草的正常开花时间，需要在前期方案确定时，就要进行草花定制，进行温室的花期控制，满足5月份的开盘效果。
三、案例分析
根据售楼处体验区场地大小的不同，一般分为两种情况：
1、场地比较充足，售楼处与体验区景观能够完全分开。此种情况，售楼处更多的侧重点在于满足展示性的要求，体验区承担体验功能及户外洽谈功能。
2、场地比较局促，售楼处景观与体验区景观重叠。一般为样板房设计在售楼处中，故售楼处的景观设计需要将体验功能及展示功能合二为一。
本文根据上述两种情况，各选一个案例，进行阐述。
1、绿地海珀璞辉项目售楼处及体验区
总平面图如下：
此项目位于上海新江湾城，为绿地住宅产品中最高端的产品系列，海珀系列。鉴于此区域云集了华润、九龙仓等众多一线房企，产品定位做了与周边楼盘的差异化处理。景观设计方面，也着重体现出豪宅的豪华尊贵感，更不失人性化的设计。
售楼处在1#楼，样板房在2#楼。体验区为中间部分。因这个地块面积较小，故结合大区进行了统一的规划设计。售楼处为永久建筑，在完成销售任务后，会成为会所，在进行景观设计时，进行统一的考虑。
1#楼售楼处的前广场设计，既满足了停车落客的功能性要求，有起到了良好的展示效果。设计简洁大气，在前场区域不是很充足的情况下，利用地形的高差，进行了叠水设计，效果极佳。
作为海珀产品的景观标示性建筑-风雨廊架，也是这次展示的重点。根据风雨廊架的布置，景观在两边进行统一的规划设计。
风雨连廊 对景水景及塑
阳光草坪的休闲座椅建筑入户景观
此方案的景观设计单位为上海柏景景观设计公司；施工单位为广州棕榈景观工程公司。造价约1000元/O。
2、绿地昆明盛高大城四期商业售楼处
总平面图如下：
此项目为商业项目的售楼处，面积很小，约1800O，且样板房在售楼处内，动线仅有停车场到售楼处一条动线。故设计的重点在售楼处前场、建筑灰空间及停车场。参照万科五d坊的售楼处处理模式，进行简洁的设计。考虑到工期比较紧张，仅有约1个月的时间施工，故并未采取较为复杂的设计模式。水景采取常规路线进行设计，运用了大量的石材铺装，主要靠精致的植物修建与施工来体现出商业项目的简洁、大气、精致感。
建筑前场空间的处理
建筑前场空间的鸟瞰图
此项目设计公司为上海泛亚国际景观设计公司，单方造价为800元/O。施工单位为上海绿地森茂景观工程公司。
四、结语
售楼处及展示区为整个楼盘的先期展示，其景观品质直接影响消费者对整个楼盘景观效果的预期，对楼盘的销售起到至关重要的作用。
在实际操作过程中，作为甲方景观设计师，需要整合各个部门的意见，尤其是重点采纳营销部门的意见，售楼处、体验区、样板房是销售三大道具，如何促进销售，增加销售亮点，增加楼盘销量，是工作的最重要目的。从成本角度而言，景观成本是整个房产各专业成本科目中造价最小的，却是最能达到效果的。在日后的工作中，营造出消费者更为关注的室外环境以及更好的促进销售是此设计的最终的目的。
参考文献
