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篇1
第三条本办法所称的土地储备，是指依照本办法规定，将需要盘活的土地以收回、收购、置换或征用、划拨等方式，纳入政府土地储备库予以储存，通过前期开发整理后，根据市场需求和土地年度供应计划，以出让、划拨等形式配置土地资源的行为。
第四条本市的土地储备工作，在昆明市人民政府的统一领导下，由昆明市人民政府土地储备委员会负责组织实施。市土地储备委员会办公室为常设办事机构，设在昆明市国土资源局，与昆明市土地储备中心为两块牌子一个机构。市土地储备中心在市土地储备委员会的领导、监督和管理下，代表市人民政府具体实施土地储备工作，并负责对储备的土地进行前期整理和开发。
第五条市土地储备中心应根据本市土地利用总体规划、城市总体规划以及产业结构调整和土地供求的实际状况，编制年度土地储备计划。
土地储备年度计划经市土地储备委员会批准后，由市土地储备中心组织实施。
第六条禁止任何单位或个人擅自转让以划拨方式取得的国有土地使用权。
禁止任何单位或个人囤积或炒买、倒卖土地。
第七条市发展计划委员会、经济委员会、财政局、规划局、建设局、国土资源局、房管局、监察局、法制局等部门应各司其职，配合做好土地储备相关的各项工作。
第二章土地储备
第八条下列土地应当进行储备：
（一）为社会公共利益需要使用的土地；
（二）因实施城市规划和旧城改造，需要调整土地使用功能的土地；
（三）因单位撤销、迁移或其它原因调整出的原划拨国有土地；
（四）城市规划区范围内的无主地；
（五）被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；
（六）土地使用权期限届满，土地使用者在规定的期限内未申请续期或者虽申请续期但未获批准的土地；
（七）土地使用者未按土地使用权出让合同的约定支付土地使用权出让金，被解除土地使用权出让合同的土地；
（八）人民法院裁定处分的土地;
（九）土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；
（十）市政府指令需要进行收购储备的国有土地。
第九条企业因破产、关闭、搬迁或产业结构调整需要处置的国有土地，暂不列入土地储备，但其国有土地使用权的转移必须在市土地交易中心进行交易，其净收益的分成办法由市财政局、市国土资源局与企业主管部门共同商定。
第十条土地储备实行预报制度。本市城市规划区范围内凡符合本办法规定储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应提前向市土地储备中心申报。
昆明国家高新技术产业开发区、昆明滇池国家旅游度假区、昆明国家经济技术开发区内，已依据昆明市城市总体规划经市人民政府批准控制性详细规划范围内的土地，暂不列入土地储备预报的范围。
第十一条对需储备的农村集体土地，必须依法办理土地征用手续。
第十二条国有土地使用权转让价格明显低于评估地价20％的，由市人民政府委托市土地储备中心优先收购。
第十三条市土地储备中心收购土地使用权的程序如下：
（一）申请收购。凡符合本办法规定土地储备条件的国有土地，由原土地使用权人持相关资料向市土地储备中心申请收购。
（二）权属核查。市土地储备中心对应当收回或收购的土地和地上建筑物、附着物的权属、面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查核实。
（三）确定规划条件。市规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划设计条件。
（四）方案报批。市土地储备中心根据土地权属情况和规划设计条件以及收回、收购费用测算的结果，提出具体实施方案，报市土地储备委员会审批。
（五）签订协议。市土地储备中心按市土地储备委员会的批复，与原土地使用者签订国有土地使用权收回、收购协议。
（六）收购补偿。市土地储备中心根据国有土地使用权收回或收购协议约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换差价结算。
（七）权属变更。市土地储备中心根据国有土地使用权收回或收购协议的约定支付补偿费后，市土地储备中心和原土地使用者按规定办理土地、房产权属变更或注销手续，原土地使用者向市土地储备中心交付土地和地上建筑物、附着物。
第十四条土地收购补偿费按收购土地的开发成本计算，并参考地产评估机构依据土地基准地价和国家有关规定进行的评估。出让的土地使用权补偿费应包括对土地使用权人已支付的土地使用权出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地年限应付出的出让金部分。
第十五条以土地置换方式进行土地储备的，按前款规定确定置换土地收购补偿费，并由市土地储备中心与原土地使用权人结算差价。
第十六条国有土地使用权收回或收购协议签订后，协议双方当事人应当全面履行协议的约定。
第十七条市国土资源管理部门应加强对辖区内国有土地使用情况的监督和管理，对符合储备条件的国有土地，应及时告知土地使用者按本办法规定，到市土地储备中心办理国有土地使用权的储备手续。
第三章储备土地使用权的供应
第十八条市土地储备中心对收回、收购储备的土地，负责组织实施地上建筑物、附着物拆迁、土地平整等前期开发工作。
第十九条经市土地储备委员会批准，市土地储备中心可通过对该储备土地及其地上建筑物、附着物的有效利用，保证储备土地的保值增值。
第二十条储备土地前期开发整理与利用中，涉及土地使用权或连同地上建筑物、附着物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物及附着物拆迁的，由市土地储备中心持有关用地批准文件及国有土地使用权收回、收购协议，到有关部门依法办理审批或登记手续。
第二十一条对拟出让使用权的土地，由市土地储备中心负责进行土地收回、收购、征用、前期开发成本的测算。
第二十二条市土地储备中心应将储备土地的信息以公告方式向社会公布，并抄报市土地储备委员会各成员单位。
第二十三条除国家法律规定可以划拨方式取得土地使用权的用地外，凡须以出让等有偿使用方式取得土地使用权的用地，必须统一由市土地储备中心集中供应。
第二十四条用于商业、旅游、娱乐和商业性房地产开发等经营性项目用地，应依法采取招标、拍卖方式供应土地使用权；其他项目的用地，可以通过招标、拍卖、协议的形式供应土地使用权。
以协议形式供应土地使用权的，必须在地价评估的基础上，经市土地储备委员会集体审核确定协议价格，并向社会公布后，才能以协议出让方式供应土地使用权。
第二十五条储备土地使用权供应的程序如下：
（一）确定供应地块。市土地储备中心根据土地储备方案及规划条件，确定拟出让土地的坐落、四至范围、土地面积及用途。
（二）土地供应方案的报批。市土地储备中心将储备土地使用权供应方案报市土地储备委员会批准。
（三）土地供应信息。根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开土地使用权供应信息。
（四）储备土地使用权的供应。根据市土地储备委员会批准的土地供应方案，由市土地储备委员会办公室（市土地储备中心）委托市土地交易中心以招标、拍卖、协议等方式确定符合条件的用地者，经市国土资源局与用地者签订《国有土地使用权出让合同》，收缴土地使用权出让价款后，市土地储备中心向用地者供应土地。
第四章土地储备机构资金管理与运作
第二十六条市政府建立国有土地使用权储备资金专户。
土地储备资金来源包括财政拨款、银行贷款、其他借款、预收定金、土地储备风险资金、社会融资和其他收入。
第二十七条市土地储备中心通过储备土地使用权的供应，所增值资金可按一定比例，逐步充实土地收购储备周转金。
第二十八条土地出让收入经市财政部门审核并扣除土地开发成本后，全额上缴市财政，专项用于城市基础设施建设和土地储备。
任何单位和个人不得挤占或挪用土地出让收入。
第五章法律责任
第二十九条土地使用权符合储备条件，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及地上建筑物、附着物的，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第三十条市土地储备中心未按协议规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除合同，并按协议约定追究市土地储备中心的违约责任。
篇2
第四条本市土地整理储备实行集中统一管理制度。
市人民政府统一领导本市土地整理储备工作。市土地资产管理委员会负责本市土地整理储备计划的审议和实施的监督工作，协调解决土地整理储备工作中的重大问题。
市土地行政主管部门负责本市土地整理储备的统一管理和土地整理储备计划的编制工作。
市土地整理中心作为本市土地整理储备机构，负责全市范围内土地整理储备计划的组织实施和土地收购、整理储备、委托交易工作。城市发展控制区以外的土地整理储备工作，由区、县人民政府组织实施。
市人民政府对土地整理储备机构有其他规定的，从其规定。
第五条市土地整理中心可以委托区、县土地行政主管部门所属的土地整理单位承担区、县人民政府负责组织实施的土地整理项目。根据需要，市土地整理中心还可以委托其他单位对特定的区域、特定的建设项目实施土地整理。
第六条下列土地纳入土地整理储备范围：
（一）因公共利益需要或者实施城市规划，需要使用的土地；
（二）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因，停止使用的国有土地；
（三）土地使用权人未按照土地使用权出让合同约定或国有土地划拨决定书规定的期限动工开发，需要收回土地使用权的土地；
（四）土地使用权使用期限届满，需要收回的土地；
（五）农用地转用和土地征收后未确定用地单位的土地；
（六）依法确认的闲置土地；
（七）依法确认为无土地使用权人的土地；
（八）政府委托管理的其他国有土地；
（九）其他纳入整理储备范围的土地。
第七条本市实行土地整理储备计划管理制度。
市土地行政主管部门根据城市建设的需要，按照本市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划及土地市场的供求情况，拟定土地整理储备计划，经市土地资产管理委员会审议通过，报市人民政府批准后，由市土地整理中心组织实施。
土地整理储备计划应当包括下列内容：
（一）年度整理储备土地规模；
（二）年度整理储备土地供应规模；
（三）年度末储备土地的存量规模。
第八条土地整理储备计划按照项目实施管理。城市发展控制区以内的项目实施计划由市土地行政主管部门审批和下达，城市发展控制区以外的项目实施计划由区、县人民政府审批和下达。经批准的土地整理储备项目实施计划作为办理相关审批手续的依据。
第九条对纳入土地整理储备项目实施计划范围内的土地，土地行政主管部门应当限制土地使用权的转让，规划行政主管部门应当限制新建、改建、扩建地上建筑物，优先组织编制控制性详细规划，相关管理部门应当积极做好配合工作。
第十条市土地整理中心及其委托的单位实施土地整理，应当在现状调查的基础上，结合被整理土地的实际情况，制定土地整理实施方案。土地整理实施方案应当包括土地整理的范围、补偿标准及进度安排等内容。
土地整理实施方案须报经土地行政主管部门批准后方可实施。
第十一条根据土地整理储备工作的需要，市土地整理中心及其委托的单位提出修改控制性详细规划的意见，报规划行政主管部门审定。
第十二条实施整理国有土地的，市土地整理中心及其委托的单位根据批准的土地整理实施方案与被整理土地使用权人签订土地整理补偿协议书。委托拆迁的，与被委托的拆迁单位签订房屋拆迁委托合同，并按照规定办理城市规划、建设用地和房屋拆迁等各项审批手续。涉及国有农用地的，按照有关规定一并办理农用地转用手续。
第十三条征收集体土地的，市土地整理中心及其委托的单位持土地整理储备项目实施计划、土地整理实施方案批准文件及其他要件，向土地行政主管部门申请办理土地征收手续。涉及农用地的，按照有关规定一并办理农用地转用手续。
依法办理土地征收、农用地转用后的土地纳入储备。纳入储备满2年未供应的，由市土地行政主管部门在安排下一年度农用地转用计划时，扣减相应指标。
第十四条被整理土地使用权的注销与变更登记，由市土地整理中心及其委托的单位按照土地登记的有关规定办理相关手续。
地上房屋需要拆迁的，按照本市房屋权属登记的有关规定办理注销登记；地上房屋需要保留并转移所有权的，由市土地整理中心及其委托的单位持原权利人的委托书及其他要件，办理权属转移登记手续。
第十五条整理非住宅房屋国有土地的，由市土地整理中心及其委托的单位委托有资质的房地产评估机构，按照国有土地使用证书规定的土地用途、地上建筑物状况、土地现状利用条件等进行土地和房产价格评估；根据评估结果，市土地整理中心及其委托的单位结合经济测算分析，与被整理土地使用权人协商确定补偿标准。
第十六条征收集体土地的，按照《中华人民共和国土地管理法》、《天津市土地管理条例》及本市其他有关规定，确定补偿标准。
第十七条整理城镇住宅国有土地的，按照国家和本市有关房屋征收拆迁的规定确定补偿标准。
第十八条使用划拨土地的企业，实施企业产权交易涉及土地使用权转让的，在同等条件下，人民政府对土地资产有优先购买权。
以有偿方式取得的土地，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，人民政府有优先购买权。
人民政府行使优先购买权的具体办法，另行制定。
第十九条依法收回的国有土地，土地行政主管部门履行完毕相关程序，注销原土地使用证后，交由市土地整理中心统一管理，纳入政府储备土地。
第二十条根据公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的单位整理国有土地，与被整理土地使用权人达不成土地整理协议的，可以按照法律法规规定的权限和程序申请对被整理土地使用权人的房屋及其他不动产实施征收。
第二十一条整理完毕的土地纳入政府土地储备库，由市土地整理中心统一管理，土地使用权属登记为市土地整理中心及其委托的单位。
任何单位或者个人不得擅自占用政府储备土地或者在其地上取土。
第二十二条政府储备土地未供应前，市土地整理中心及其委托的单位可以将政府储备土地连同地上物，采取出租、临时使用等方式加以利用，所得收益专项用于土地整理储备。
政府储备土地的临时利用时限，一般不得超过2年，且不能影响土地供应。
第二十三条政府储备土地临时利用的，市土地整理中心及其委托的单位应当制定政府储备土地临时利用方案，报市土地行政主管部门批准。
第二十四条城市发展控制区以内的政府储备土地，由市土地整理中心委托公开出让。
政府储备土地公开出让前，土地行政主管部门应当对土地出让成本进行核定。
第二十五条经市人民政府批准，市财政部门从缴入国库的土地出让金政府净收益中划出一定比例的资金，建立国有土地收益基金，专项用于土地整理储备。
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为规范已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配管理，培育和发展住房二级市场，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和财政部、国土资源部、建设部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》等有关规定，制定本规定。
一、职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归个人所有。
二、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房人按上市出售的已购公有住房或经济适用住房所在地的标定地价的10％交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前，土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。
购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住房办理产权登记。
三、已购公有住房和经济适用住房的土地使用权是以划拨方式取得的，其土地出让金依法上交财政，专项用于城市基础设施建设。
已购公有住房的土地使用权是以出让方式取得的，其上交的相当于土地出让金的价款按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别上交中央财政和地方财政或返还原产权单位，专项用于住房补贴。其中已购公有住房原产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50％上交财政，50％返还原产权单位；属事业单位的，全额返还原产权单位。
四、职工出售已购公有住房属于规定标准面积内的部分，其售价在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部归出售人所有；售价在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％归出售人所有；售价在每建筑平方米5000元以上部分，50％归出售人所有。售价扣除归出售人所有部分后，余额比照第三条第二款的规定上交财政或返还原产权单位。
属于超标面积部分，其售价扣除售房职工支付的购买超标面积的房价款后，余额比照第三条第二款的规定上交财政或返还原产权单位。
五、已购经济适用住房上市出售时，除由购房人按第二条规定标准缴纳土地出让金外，其出售收入全部归出售人所有。
六、出售人是住房面积未达到规定标准的职工，可申请返还其夫妇双方应得的住房补贴，返还额不超过上交财政或返还原产权单位的售房收入部分且不超过职工应得的住房补贴。
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一、关于办理上市出售手续的程序
（一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》。
（二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。
（三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明；身份证或其他有效身份证明；房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。
（四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员须在25个工作日内完成审查工作（含对申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，采用两种以上评估方法进行的评估）、按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》〔（99）京房改办字130号〕、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》〔京财税（1999）1201号〕的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。
（五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月度统一上缴市局计财处；其余区县按本区县的规定办理。税费收缴手续仍按现行规定办理。
（六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。
（七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。
买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价的3％交付土地出让金。
（八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月度统一上交市局计财处，其余区县按本区县的规定办理。
（九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。
权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理，并应于受理之日起60日内完成登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年期并加盖印章。
二、关于土地出让年期的确定
已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年期，即以根据房屋建筑结构确定的土地最高使用年限减去该栋楼房自竣工之日起至首次上市交易之日止已实际使用的年期；同一楼房的其他各套房屋上市出售时，其土地出让年期分别依其上市交易日期按上述规则逐一核定，最终保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。
钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年期最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年期最高不超过50年。
已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去已使用的年期计算。
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土地储备资金内涵狭窄,导致土地会计信息多头管理
根据《核算办法》第2条,土地储备会计仅仅核算“土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等活动”,“土地储备机构在持有储备土地期间临时利用土地取得的应上缴国库的零星收入,不在本办法规范范围内”。这表明,土地储备会计不反映土地出让业务、土地利用等其他方面的会计信息。按《国有土地使用权出让收支管理办法》中土地出让收入与土地利用收入均应通过《2007年政府收支分类科目》103类“非税收入”01款“政府性基金收入”科目核算。完整的土地储备应包括收购、开发、储备与出让四个阶段。上述制度设计的结果是,收储项目开发完毕交付后的业务通过《核算办法》按权责发生制核算,土地出让及利用收入的业务由《国有土地使用权出让收支管理办法》按收付实现制根据政府会计口径进行核算。交付后储备乃至供应前的业务,因历史或特定原因运用土地储备资金进行的对外投资和管理资产等业务的会计核算,更是缺少统一规范。这意味着将土地会计信息人为分割为土地储备资金、土地出让资金、土地投资基金等多个会计主体,土地会计信息多头管理、支离破碎,会计信息严重缺乏有效集成和系统优化,土地会计信息可比性和共享性差。这种局面不利于国有土地收益基金的建立和土地出让款项的征收管理。根据《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》的规定,由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中,划出一定比例资金,用于建立国有土地收益基金,实行分账核算,具体比例由各省区市及计划单列市政府确定,并报送财政部和国土资源部备案,国有土地收益基金主要用于土地收购储备。对某些按土地出让增值收益分配安排土地储备基金的地方,还需要会计提供各宗地增值收益信息。按《国有土地使用权出让收支管理办法》核算的土地出让收入与土地利用收入均按流入总量核算,无法揭示宗地收入的详细信息,更无法反映各宗地的增值收益情况。而建立国有土地收益基金和对土地出让款项的征收管理离不开各宗地收入的详细会计信息,会计信息的有用性被大打折扣。
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土地储备实行计划管理。根据规定，国土资源部门会同财政、人民银行分支机构等部门共同编制年度土地储备计划，报同级政府批准，并报上级国土资源部门备案。土地储备中心每年第三季度编制下一年度土地储备计划，新增储备土地规模（含本年度收储已在本年度供应的土地），原则上不突破本级前三年平均年供应的储备土地量。年度土地储备计划包括土地储备规模、储备土地前期开发规模、土地供应规模、储备土地临时利用计划、计划年度末储备土地规模。
三、积极推进储备土地前期开发
土地储备中心应组织开展储备土地前期开发。实施基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。
四、严格土地收储管护登记
（一）规范土地收储。纳入政府储备的土地必须产权清晰。土地纳入储备前，土地储备中心应对取得方式及程序的合规性、经济补偿（政府无偿收回的除外）、土地权利（包括他项权利）等情况进行认真核查，对取得方式及程序不合规、补偿不到位、权属不清晰、未办理登记手续、应注销而未注销原登记手续、已设立他项权利未依法解除的，不得纳入储备。土地储备中心应优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。
（二）规范储备土地管护。土地储备中心应对纳入储备的土地采取自行管护、委托管护、临时利用等方式进行管护。对储备土地的管护和临时使用，土地储备中心可设立内部机构进行管理，也可通过公开招标方式选择管理单位。储备土地的临时利用，应报同级国土资源主管部门、财政部门同意。其中，在城市规划区内储备土地的临时使用，需搭建建筑物、构筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意；设立抵押权的储备土地临时使用，应征得抵押权人的书面同意。土地储备中心应与土地使用者签订临时使用土地合同，明确土地用途、期限、经济补偿、不得修建永久性建筑物、到期地面建筑物处理及提前终止使用经济关系的处理等事宜。临时使用储备土地的期限不得超过2年，且不得转包，取得的收入按照非税收入收缴管理办法规定，全部缴入同级国库，纳入公共预算，实行“收支两条线”管理。
（三）规范储备土地登记。按照《土地储备管理办法》的有关规定，市境内申请储备土地登记的机构应为进入国土资源部土地储备机构名录的七家土地储备中心。除法律另有规定外，其他单位申请储备土地登记的，不予受理。
土地储备中心申请登记土地的，应当提交土地登记申请书、申请人身份证明资料、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标、政府批准的储备计划、批准纳入储备的文件、相关土地利用总体规划和城市总体规划等材料。经同级政府批准，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，可办理登记，核发国有土地使用证。储备土地登记的使用权类型统一确定为“其他（政府储备）”，登记的用途应依据土地利用总体规划确定，能够细化到《土地利用现状分类》二级类的，应当按《土地利用现状分类》二级类填写。未确定规划用途的，不予登记。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记。
五、有效规范土地储备融资
全市列入名录的土地储备中心（市土地储备中心、东坡区土地储备中心、仁寿县土地储备中心、彭山县土地储备中心、洪雅县土地储备中心、丹棱县土地储备中心、青神县土地储备中心）作为向银行业金融机构申请土地储备融资贷款的主体。原则上市土地储备中心负责市本级的土地储备融资工作。各园区的土地储备融资按土地登记的级次管辖由所在地土地储备中心统筹。各园区自行做好土地储备融资贷款的相关工作，土地储备中心给予积极支持。
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除《市土地储备实施办法》中规定的应纳入储备的土地外，按照“应储尽储”的原则，凡城市规划区内的各类新增建设用地，重点项目、产业集聚区用地，主次干道两侧一定范围内的土地，旧城改造、城中村改造用地，市区行政企事业变现用地等统一纳入市政府土地储备。
市各类产业集聚区范围内的土地，全部由市土地储备机构负责先期进行规划储备，列入年度土地储备计划。待农用地转用及征用批准后，由区政府进行补偿安置，补偿安置到位后，交市土地储备中心各区分中心统一纳入实物储备。
二、储备土地的利用
政府储备土地优先用于保障性安居工程用地，按照市政府的统一安排，把储备土地的利用与城市建设结合起来，通过各种投资渠道和运作模式，使纳入政府储备的土地达到“五通一平”，实现“净地”出让，进一步提升土地价值，增加政府的土地出让收益。
各区政府通过招商引资等渠道确定项目需要使用土地的，报市土地储备部门统筹安排供地。
产业集聚区范围内的用地除有规定采取协议方式出让的以外，必须采取招标拍卖挂牌方式供应，由市土地储备中心按照工业集聚区产业规划及项目入驻要求提出供地建议，征求产业集聚区管理部门意见后，按程序统一组织招拍挂出让。
三、土地储备资金的管理
土地收购储备资金管理要严格按照《财政部国土资源部关于印发<土地储备资金财务管理暂行办法>的通知》及《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》的有关规定，结合我市财政情况，由市财政局会同市国土局制定具体管理办法。
（一）土地储备资金来源
1财政部门从国有土地收入中安排的土地储备启动资金。
2由财政部门从缴入地方国库的国有土地收入的总价款中，划出2%的资金，专项用于土地收购储备。
3土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款。
4上述资金产生的利息收入。
（二）土地储备资金使用范围
国土部门根据土地储备年度计划及项目预算，向财政部门申请拨付土地储备项目征地及拆迁补偿等各项费用。土地储备资金专项用于土地征收、收购、优先购买、收回土地、储备土地供应前的前期开发等土地储备开支以及支付经财政部门批准的其他费用。
产业聚集区内储备土地出让收入全额上缴财政，使用范围及比例由财政部门根据产业聚集区相关政策确定。
四、相关要求
（一）各区政府和市直有关部门要积极支持配合土地储备工作，形成合力，坚持市、区一体，形成联动机制。市政府为征地主体，储备土地一律由市政府委托区政府实施征收，费用由土地储备机构全额支付。新增建设用地的报批，由土地储备机构组织，有条件的地块要进行前期开发整理，降低“毛地”出让比例。国土资源管理部门要按照公开、公平、公正的原则，实行严格的集体决策制度，做好招拍挂工作，严禁预定用地单位。财政部门要提供资金支付和结算便利。
篇8
2007年,《土地储备管理办法》正式出台,这意味着我国政府土地储备有了一个基本的规范,土地储备一词正式成为我国土地管理中的专门规范术语。数年前,在土地储备探索起步的时候,政府土地储备的功能并未被许多人理解和接受,争论很多。
而国内外的实践都说明,对于处于快速城市化阶段的国家和地区,政府土地储备十分必要。保证政策性保障住房的用地供应,促进土地规划有效实施,盘活闲置低效利用土地,保证规划管制性土地增值归公,增进社会公平,控制土地投机等,都需要政府运用土地储备手段。我国的土地储备,从一开始就在这些方面发挥了重要作用。《土地储备管理办法》在规范土地储备行为的同时,也为今后土地储备的发展提供了政策支持。
耕地占用税
篇9
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)05-0175-02
1 土地储备相关概念
1.1 土地储备开发
土地储备和一级开发,简称土地储备开发,是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地,并组织实施拆迁和市政基础设施建设,达到土地供应条件的行为。
土地储备开发基本可分为收购、开发整理、储备、供给四个阶段。(1)收购:土地储备机构根据政府授权和土地储备计划,收回或收购市区范围内国有土地使用权,征收农村集体土地使用权并进行储备的行为。(2)开发整理:根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要,对收购得到的土地通过行政、经济、技术和法律的方法有计划地进行旧城区综合改造,如房屋拆迁改造、土地平整归并,进行基础设施建设。(3)储备:土地储备中心将已经完成土地整理和基础设施建设的“熟地”储备起来,等待供应。(4)供给:对纳入政府土地储备体系的土地,根据客观需要和土地供应计划,向市场进行供应。
1.2 土地储备贷款
土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。按照《土地储备管理办法》以及监管部门所的政策文件,土地储备贷款为抵押贷款,贷款额度不超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限不超过两年,作为借款人的土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。在北京地区,土地储备机构为北京市土地整理储备中心和各区县土地整理储备分中心。
2 北京现行土地储备开发模式
2.1 土地储备开发主体
按照开发主体的不同,目前北京的土地储备开发模式包括以北京市土地整理储备中心为主体开发、以各区县土地整理储备分中心为主体开发、市区两级储备机构联合开发和授权房地产开发企业进行开发等模式。
(1)以北京市土地整理储备中心为主体开发,由其负责组织编制土地开发计划及实施方案,经市国土局、发改委、规划等部门审核后,按照批准方案进行土地储备开发。操作模式一般包含两种:①由北京市土地整理储备中心自行成立项目小组开发;②委托企业代为进行土地储备开发。
(2)以各区县土地整理储备分中心为主体开发,其项目开发运作模式基本与北京市土地整理储备中心相同。
(3)市区两级储备机构联合开发,原则上按照一定的比例共同筹措资金,市储备机构负责与市级相关部门协调工作,区储备机构负责区县级相关部门协调工作和相关前期工作的办理,另由区县政府指定一家国有开发公司接受市区两级储备机构的委托进行征地、拆迁、市政建设等具体工作,市区两级储备机构共同委托市财政局、市审计局、市监察局负责对项目进行全程审计、监察工作。
(4)授权房地产开发企业进行开发。2006年6月以前,北京市采取直接授权企业的方式实施土地一级开发,其后改为由土地储备机构通过招投标方式选择受权企业作为开发主体并签订委托协议,企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁、大市政建设等手续并组织实施土地一级开发。
2.2 土地储备资金来源及运用
土地储备资金是土地储备机构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。该资金实行专款专用、收支分账核算及预决算管理。
按照北京现行土地储备开发模式,土地储备资金主要来源于:(1)财政拨款,即市区两级财政根据土地储备机构的用款需求,不定期下划财政拨款,用于支持储备项目建设;(2)国有土地收益基金,即根据《北京市国有土地使用权出让收支管理办法》,从政府所取得的土地收益中计提的国有土地收益基金,按年度拨付给土地储备机构作为储备项目建设资金;(3)项目建设成本返还,即由土地储备机构进行储备开发的项目在完成市场交易后,由取得土地的企业将储备项目的前期成本返还给相应土地储备机构,返还的资金除归还贷款本息外,将继续投入储备建设中;(4)金融机构贷款,即商业银行及其他金融机构向各土地储备机构提供的资金支持;(5)受托企业的资金,即参与实施土地开发的中标企业所筹措的项目开发资金。
土地储备资金在使用时,专项用于征收、收购、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支,包括:①土地价款或征地和拆迁补偿费用;②前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等;③银行及其他金融机构贷款利息;④经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。在具体操作中,由土地储备机构的项目小组核定项目具体建设成本,报经有关部门审核及备案后,根据使用计划向外支付。
2.3 土地储备项目上市交易流程
(1)土地储备项目完成拆迁、平整、收储工作后,北京市国土资源局综合汇总项目情况,会同相关委办局对土地开发成本进行审核,通过后纳入土地储备库;
(2)北京市国土资源局确定储备土地供应时间,会同北京市发改委等有关部门,确定土地出让价格、出让方案;
(3)北京市土地整理储备中心编制出让方案,制作招拍挂文件,交易公告并组织交易;
(4)投标企业到土地交易市场购买相应土地的招标拍卖挂牌文件、交纳保证金并按规定参加招标、拍卖、挂牌现场竞价活动,经评审后,确定中标企业;
(5)中标企业与北京市国土资源局签订《土地使用权出让合同》并支付政府收益(土地出让金和土地增值),与相应土地储备开发主体签订《土地开发补偿协议》并支付前期土地开发成本(含8%利润)。
3 土地储备贷款风险分析
从近年北京土地储备开发实践看,银行贷款已成为土地储备资金的主要来源之一。而且随着各区县在土地储备开发上的大规模投入,越来越多的区县土地储备机构开始向银行申请土地储备贷款。但是,对于商业银行而言,现行北京土地储备开发模式与监管部门对土地储备贷款的政策性要求不能完全匹配,使得银行在支持政府土地储备业务发展时面临多重风险。
(1)借款主体。近年来北京土地储备开发规模扩大,仅依靠政府土地储备机构难以满足土地储备计划,因此北京市采取了授权或委托房地产开发企业进行土地开发的做法,参与土地储备开发的企业需要自己筹措项目开发资金。鉴于政府在土地储备开发中的主导地位,目前参与土地一级开发项目的企业以具有政府融资平台性质的区县下属国有开发公司为主,主要资金来源为银行贷款。但是,此类开发企业虽拥有政府背景且能够得到财政部门的支持,却不符合《土地储备管理办法》以及监管部门所的政策文件中对于土地储备贷款借款主体的要求,因此商业银行为避免合规性风险,在提供授信支持时多采取迂回方式(如规避土地储备贷款提法,以市政基础设施贷款名义提供资金)。
(2)自有资金。近年来土地储备开发投资扩张较为迅速,为保证项目开发的顺利进行,政府土地储备机构对银行的贷款资金需求大幅增加。按照土地储备贷款的管理要求,土地储备项目的自有资金应达到30%。北京现有的政府土地储备机构均为市区两级国土部门的直属事业单位,土地储备项目的自有资金主要是财政向其提供的开办资金和财政拨款。但从北京土地储备开发实践情况看,由于各区县财政实力良莠不齐,部分区县不具备向土地储备机构足额提供财政支持的能力;而且国有土地收益基金制度虽已建立,但部分区县出于种种考虑,未能实现按年度向土地储备机构拨付资金,因此部分区县土地储备机构的自有资金不能及时到位,商业银行在授信投放时面临合规性风险。
(3)担保方式。按照《土地储备管理办法》以及监管部门所的政策文件,土地储备贷款应为抵押贷款,而贷款所支持的土地储备项目不具备土地使用权证,无法进行抵押。因此,目前北京采取土地储备证抵押担保方式,即为已完成收储但尚未上市交易的土地办理土地储备证,以具备土地储备证的土地作为抵押物,通过错位抵押方式满足监管部门的相关要求申请土地储备贷款。但在实践中,由于具备土地储备证的土地数量相对较少,为满足抵押物价值要求,部分土地的评估价值虚高;而且土地储备证作为一种过渡性证件,在法律上存在瑕疵,如果贷款出现问题,商业银行在处置抵押物时将遇到困难。
(4)贷款期限。土地储备贷款期限为两年,而土地储备开发是一项较为复杂的系统工作,包括收购、开发整理、储备、供给四个阶段,耗时较长。尤其是在《物权法》颁布实施以后,在土地一级开发过程中,被征地、拆迁一方对补偿金额的期望提高,与土地储备开发主体就补偿金额达成一致的时间延长,直接影响土地储备开发进度。此外,在土地收储完成后,土地储备机构需要综合考虑土地供应计划和市场供需等因素来决定储备土地的上市日期。因此,土地储备项目一般难以在两年内完成储备开发、上市交易和回款的全过程,开发周期与贷款期限不匹配,贷款资金面临无法及时收回的风险。
4 关于土地储备开发及土地储备贷款的相关建议
由于土地储备开发的特殊性,因此土地储备贷款一直是监管部门重点关注的授信品种,并设置了专门的授信条件。但从北京土地储备开发实践看,关于土地储备贷款的部分限制性要求已不能适应现阶段北京市土地储备开发的特点,并在一定程度上影响了商业银行资金的安全性,需要根据实际情况加以修正和完善。
(1)适当扩大土地储备贷款的借款主体。鉴于政府土地储备机构的能力不能够完全满足北京日益增长的土地储备开发需要,必须引入其他主体进行土地储备开发,因此建议针对北京市这一特殊情况,适当扩大土地储备贷款的借款主体,将土地储备开发主体中的各区县下属国有开发企业(政府融资平台)纳入申请土地储备贷款的范围。
(2)完善国有土地收益基金制度。为充实政府土地储备机构的土地储备资金,满足贷款所需的自有资金要求,必须切实落实国有土地收益基金制度,保证从政府收益中计提国有土地收益基金,并及时拨付政府土地机构,确保相关资金用于土地储备项目开发建设。同时,鉴于北京市未来几年土地储备开发压力较大,资金缺口较大,且近年来政府从土地出让中获取的政府收益较高,建议适度提高国有土地收益基金比例,以保障政府土地储备工作的顺利推进。
(3)适度放宽对土地储备贷款担保方式的要求。目前北京采取的土地储备证抵押方式在法律上存在瑕疵,且存在部分抵押物价值虚高的问题,这种抵押担保并不能够为银行提供较为可靠的第二还款来源,其效果基本等同于信用贷款。因此建议适度放宽对土地储备贷款担保方式的要求,不强制要求抵押担保,由商业银行根据借款人、授信项目等多重因素,在风险可控的基础上灵活设置授信担保条件。
(4)延长土地储备贷款期限。目前政策规定土地储备贷款最长不能超过两年,但根据北京现行土地储备开发实践,由于土地储备开发的复杂性,土地储备开发主体在两年内难以完成土地开发、上市交易的全过程,无法获取还款资金,有可能出现贷款逾期现象。因此,建议将土地储备贷款期限延长至3-5年,使开发周期与贷款期限相匹配,以保证商业银行贷款资金的安全性。
参考文献
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3、专门设立的土地储备机构。
那么，谁应当是合法的土地储备的主体呢？
在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门，在有行政授权时，应当是行政授权的土地储备机构。
【关键词】土地土地管理土地储备土地储备机构土地储备的主体行政授权行政委托城市拆迁诉讼救济沈阳市皇姑区城市建设局
【正文】
目前，土地储备不是法律概念。在我国的法律规范中还没有土地储备的法律规定。土地储备制度的建立尚属探索阶段，有关省市地方政府制定了相关的地方政府规章，试图规范行政。
一、土地储备的定义
什么是土地储备？较规范的定义是，土地储备制度是指政府依照法律规定，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换和征收等方式取得的土地进行前期开发、整理后，予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的和种经营管理制度（来源：深圳国土房产网）。
还有人认为，城市土地储备指由城市政府委托或授权的机构通过征收、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来，并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排（见《浅析土地储备制度运行的程序》作者李凌云）。
最简单的定义是：国有土地储备是指政府根据市场需求、土地利用总体规划和城市规划要求，对依法征用、收回、收购、置换的土地进储存的行为。（驻马店市土地储备中心网站）
地方政府规章中的定义也是不尽相同，例如：
1、《沈阳市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市人民政府根据社会经济发展的需要，按照土地利用总体规划和城市规划的要求，对国有土地依法收回、收购，对集体土地依法征用后予以储存的行为。
2、《南京市土地储备办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指经市政府批准，市国土行政主管部门代表政府依法采用收回和收购等方式取得国有土地使用权，纳入政府土地储备库并进行土地整理，形成可供应建设用地的行为。
3、《深圳市土地储备管理办法》第三条规定：本办法所称土地储备，是指市土地储备机构依照本办法的规定，将政府依法通过征收、转地、收回、收购、置换等方式取得的土地予以储存，并进行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供应计划交付供地的行为。
4、《上海市土地储备办法》第三条规定：本办法所称的土地储备，是指市、区（县）政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。
5、《山东省国有土地储备办法》第二条规定：本办法所称国有土地储备，是指县（市）以上人民政府对依法收回、收购、征用的土地进行储存，以备向社会供应各类建设用地的行为。
二、目前，规章行政授权土地储备主体规定混乱
仍以上述规章为例：
1、《沈阳市土地储备办法》第四条规定：市规划和国土资源局是本市土地储备的行政主管部门。市土地储备机构具体负责土地储备工作。市计划、城建、房产、财政等部门按各自职责，做好土地储备的相关工作。
2、《南京市土地储备办法》第四条规定：市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门，市土地储备中心负责具体实施土地储备工作。发展和改革、经济、规划、房产、建设、财政、物价等有关部门以及储备土地所在区政府应当按照各自职责，配合国土行政主管部门做好土地储备工作。
3、《深圳市土地储备管理办法》第五条规定：市政府土地管理部门是市土地储备工作的主管部门（以下简称主管部门）。第六条又规定：市土地储备机构是市土地储备的承办机构，履行职责。
4、《上海市土地储备办法》第四条（管理部门）规定：市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划，协调解决土地储备中的重大问题。
市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理；区（县）土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。
市和区（县）投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定，履行土地储备项目的相关审批职责。
第五条（储备机构）又规定：市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构，在本市区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。
各区（县）政府设立一个土地储备机构，在本区（县）区域范围内实施土地储备。
经市政府批准，其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。
5、《山东省国有土地储备办法（2004年修正）》第四条规定：县（市）以上土地行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作，同级人民政府设立的土地储备机构具体承担本行政区域内的国有土地储备工作。计划、财政、建设、城市规划等部门应当按照各自职责，配合土地行政主管部门做好国有土地储备管理工作。
综合以上定义和具体规定，可以看出，目前，土地储备的主体大致有以下三个部门：
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的国土行政主管部门；
3、专门设立的土地储备机构。
地方规章规定的如此混乱，必然造成管理的混乱。出现以上混乱的主要原因是管理者对法律授权审批人、国土行政主管部门、和法律授权的承办机构之间的法律关系没有区分清楚。
那么，谁是合法的土地储备的主体呢？
三、在没有行政授权之前，土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门
土地管理权属于行政管理权范畴，行政管理权的取得应当由法律赋予，这是依法行政的要求。那么，我国法律对土地管理权是怎样规定呢？
依据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。第五条又规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。各地方性法规均做出授权县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责土地管理。例如：《辽宁省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第四条规定：省土地行政主管部门统一负责本省行政区域内土地的管理和监督工作。市、县（含县级市、下同）土地行政主管部门负责本行政区域内土地的管理和监督工作。同时，法律法规又特别规定了应当由人民政府管理和应当由土地行政主管部门报地方人民政府和国务院批准的情形。
有关土地储备的管理，可以从储备土地的来源分析如下：
对于土地收回的管理，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定了由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。
对于土地征收的管理，《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定了国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
对于土地收购、置换的管理，《中华人民共和国土地管理法》中没有特别规定，所以适用普通规定。
由此可知，现行法律将国有土地的储备管理权，除征收外，授权给各级土地管理部门，土地管理部门代表国家行使国有土地管理权。
政府批准行为不是外部行政行为，它不直接作用于管理相对人。所以政府不是直接的土地储备主体。
四、在有行政授权之后，新设立的土地储备机构属于规章授权组织，应当是合法的土地储备主体
新设立的土地储备机构，各地叫法不一，有的称土地储备中心，有的称土地储备交易中心，有的称土地整理储备中心，有的称土地收购储备交易中心等等。这些机构行使土地储备职权时，有的依据政府委托，有的依据行政授权。
在没有法律、法规、规章的授权条款的情况下，土地储备机构依据政府委托行使土地储备时，属于行政委托行为，其行政主体是政府，土地储备机构本身不是行政主体，它只是被委托人，它不具有独立的行政主体资格。
依据行政授权行使土地储备时，土地储备机构本身是行政主体。所谓行政授权，是指法律、法规和规章将某项或某一方面的行政职权的一部分或全部，通过法定方式授予某个组织的法律行为。土地储备机构，依据授权条款的规定，以自己的名义独立行使管理权。
行政授权与行政委托是不同的法律概念，有着严格的区别。行政委托是指行政机关依法将部分行政管理权委托给行政机关以外的组织行使的法律制度。和行政授权不同，行政授权必须有法律、法规、规章的授权条款；而行政委托的直接依据却是行政机关与受委托人达成的行政委托协议。将没有法律、法规、规章授权的情形下的政府委托说成政府授权，是对法律的错误认识，是错误使用概念。
五、在有行政授权的情况下，政府仍然委托其它组织从事土地储备，属于滥用行政职权
在以上的规章中，例如《沈阳市土地储备办法》规定：“市土地储备机构具体负责土地储备工作”，这就是行政授权，它用规章的形式，将土地储备权授予给沈阳市土地储备中心，所以，沈阳市土地储备中心具有土地储备的主体资格。并且，只有沈阳市土地储备中心才具有土地储备的主体资格，其它组织、个人无权土地储备。
具报道，2007年9月，沈阳市政府批准沈阳市皇姑区城市建设局对北陵大街东等地块进行土地储备。于是沈阳市皇姑区城市建设局抢在《物权法》实施之前取得批件后，开始大面积的城市拆迁。发生了政府与老百姓对抗的局面，各住宅小区自发组织起来，把住小区大门，阻止拆迁办进入。有的住宅小区发生了拆迁办采取强制手段殴打老百姓进入小区，造成极坏的社会影响。
既然地方规章已经作出行政授权，那么，政府必须遵守才是依法行政。如果政府可以随意委托，还制定法规干什么？
在城市土地储备工作中，土地储备与城市拆迁是密不可分的，二者既有联系又有区别。
取得土地使用权是二者的相同点。
不同点是：一是土地储备是以土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权；而拆迁人是以土地出让的形式取得土地使用权。二是土地储备机构取得土地之后，要进行前期开发和经营管理；而拆迁人取得土地使用权之后要搞开发建设。三是土地储备机构以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让给开发商；而拆迁人没有此权力。
土地储备机构取得土地使用权之后，同时需要征收、收购地上建筑物，需要将地上建筑物拆除。依据《中华人民共和国物权法》第42条的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”所以，对于被拆迁人来说，无论是土地储备拆迁，还是开发商拆迁区别不大，都是搬家走人。区别有二点，一是补偿标准不同，依土地储备征收住宅时，仅仅保证居住条件。而开发商拆迁时以评估和协商确定。二是强制力不同，土地储备的征收是政府作出的行政决定，具有强制性；而开发商的拆迁不具有强制性。
所以，只有法律法规规章授权组织才能完成土地储备的全部工作，以保证土地一级市场的稳定，才能带来社会的和谐。城市建设局没有土地征收、土地回收、土地置换和土地购买的方式取得土地使用权的权利和能力、没有进行前期开发和经营管理的能力、没有以储备的土地进行土地供应，有计划地统一向用地单位供应土地，以招标、拍卖或者挂牌方式出让的职权和能力。
出现各自为政的混乱局面的原因就是利益驱动，现在的土地增值很快，但是，老百姓也知道这个道理，与民争利的政府，人民是不能拥护的。
六、对违法土地储备行为的诉讼救济
1、房屋拆迁主管部门发放拆迁许可证行为是可诉的。
被拆迁人是拆迁行政许可的有利害关系的人，依据《中华人民共和国行政许可法》的规定，行政许可行为不得损害利害关系人的合法权利，利害关系人有权提出听证。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》也规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。
2、政府委托城建局土地储备的行为是可诉的。
依据《沈阳市土地储备办法》的规定，沈阳市城区内的土地储备由沈阳市土地储备中心负责，区城建局没有土地储备的职权。政府将土地储备权委托给城建局属于，侵害了被拆迁人的合法利益。
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第三条（定义）
本办法所称的土地储备、开发、出让、资金管理是指区人民政府（以下简称区政府）委托区土地储备机构，依据土地利用总体规划、城镇总体规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购的土地，进行储存和必要的基础性开发，并按照供应计划交付出让，同时对此过程中的资金运作进行管理的行为。
第四条（原则）
（一）按照城镇规划、土地利用总体规划、土地供应计划，结合财政收益（用于建设资金的需要）予以储备、开发、出让的原则；
（二）重点发展区域、重点项目优先土地储备、出让的原则；
（三）六类经营性土地使用权实行招标、拍卖、挂牌出让的原则；
（四）合理开发土地，提高土地利用率，追求土地利用效益的原则。
第五条（机构及职能）
区土地储备中心是区政府设立的土地储备机构，在本区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。
各镇人民政府、市级产业园区对所辖地区按照有关规定实施产业用地前期开发。
第六条（土地储备开发范围）
下列四类土地应当进行储备:
（一）拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；
（二）拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地；
（三）土地管理部门依法收回的闲置国有土地；
（四）区政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。
第七条（管理部门）
区发展计划委员会（以下简称区计委）、区财政局(以下简称区财政局)、区规划管理局（以下简称区规划局）、区房屋土地管理局（以下简称区房地局）、区审计局(以下简称区审计局)等管理部门应按各自职责，做好土地储备、开发、出让的相关工作。
第二章土地收购储备
第八条（储备计划）
凡符合第六条储备条件的土地，由区土地储备相关单位按照区城镇规划、土地利用总体规划和建设需求制订土地储备计划，由区计委、区房地局综合平衡，报区政府批准。
第九条（储备地块的立项、规划和用地手续）
土地储备机构应当在土地储备计划范围内确定地块实施储备，并可以向区计委办理储备地块的前期开发立项手续。
储备地块的前期开发立项批准后，土地储备机构可以向区规划局、区房地局申领建设用地规划许可证和建设用地批准文件。其中，储备地块涉及农用地转用或者征用农村集体所有土地的，由区房地局按法定程序办理农用地转用和征地手续后，发给建设用地批准文件。
建设用地规划许可证和建设用地批准文件应当载明储备地块的坐落、四至范围、面积等事项。
第十条（土地收购的其它规定）
土地收购储备的程序、所需资料、合同及补偿按国家、市、区有关规定执行。
第三章储备土地开发
第十一条（开发方式）
区土地储备相关单位按照规定程序，并根据储备土地的实际情况，在储备土地出让前，实施地上建筑物及附属物的拆迁、平整和劳动力安置等前期开发工作。
用于开发六类经营性项目的土地，区土地储备中心可以在招标、挂牌、拍卖前会同有关部门编制方案，经会审确定后，中标或拍卖竞得人应当按既定的方案实施开发。
用于建设工业项目的土地征用后，可以根据项目建设情况，由各镇人民政府和市级产业园区按照“先通后平、拆建同步”的原则逐步进行土地的前期开发工作。
第十二条（储备土地期间的权利行使）
在建设用地批文载明的临时用地期限内，土地储备相关单位经区规划局批准后可以临时利用储备土地，但不得修建永久性建筑物、构筑物和其它附着物，不得乱搭乱建，不得影响环境；暂时无法安排建设项目、且有耕种条件的原农用地，应当组织耕种。
区房地局可以根据土地供应的需要，提前中止临时利用期限，土地储备相关单位必须按照区房地局的要求交付土地。
第四章储备土地出让
第十三条（出让计划）
区房地局会同区财政局根据区建设发展重点、土地储备资金状况以及对土地出让收益用于建设的资金需求，拟定年度土地出让计划报区计委，经区计委综合平衡后报区政府批准。在区政府批准的年度土地出让计划指标内，由区土地招标拍卖办公室(以下简称区土地招标办)逐步推出地块进行招标、拍卖和挂牌。
土地储备相关单位不得将储备土地用于抵押、转让，或者以其它形式擅自处分储备土地。
第十四条（出让方式）
储备土地的出让，除重点基础设施、科技、教育等公益事业用地及工业用地外，应当公开出让。商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性用地必须由区土地储备中心统一收购或征用后，严格按照有关规定以招标、拍卖、挂牌方式出让。
“款地对应”的工业用地出让，必须报区土地储备中心和区财政局备案后，区房地局方可办理有关出让手续。
第十五条（土地出让基准地价和达标标准）
区工业用地出让价格应按照区政府每年公布的区工业用地基准地价执行，低于土地出让基准价格10％以上的，需报区政府批准决定。
工业用地以项目给土地，用地面积必须在达到区政府规定的投资强度、产出率、容积率基础上再予以立项。
工业用地超过100亩的项目，须报区政府招商引资工作领导小组审批。
第十六条（土地出让的其它规定）
土地出让的信息和招投标、拍卖、挂牌按国家、市的有关规定执行。
第五章土地储备资金管理
第十七条（资本金来源）
区土地储备中心的资本金由区财政注入。
第十八条（开发资金筹措）
区土地储备中心的土地储备开发资金可采用政府财政注入、融资等方式筹措。银行融资的具体运作按照《区人民政府办公室关于转发区计划委员会<区土地储备开发贷款运作管理办法（试行）>等规定的通知》（金府办[2003]37号）执行。
第十九条(土地出让收入70％成本部分增值资金的分配)
工业性土地出让收入全部返还各镇；六类经营性用地出让收入中，超过收购、开发、储备成本的增值部分，区与镇按9：1比例分成，即区财政得9，镇得l。区分得部分，由区财政局按有关标准和实际需要安排区土地储备中心年度正常支出经费，同时按一定比例（具体由区财政局根据实际按年确定）安排区土地储备中心注册资本金（或发展资金），其余部分全部上缴区财政。
第二十条（土地出让收入中30％出让金部分的分配）
土地出让金，由受让单位按规定全部缴入市财政后，扣除上缴中央财政5％、轻轨交通建设费3％、土地部门管理费2％和上缴市财政分成部分后，在区财政所得的部分中，属工业性用地的，区与镇按1：9比例分成，即区财政得l，镇得9；属六类经营性用地的，区与镇按9：1比例分成，即区财政得9，镇得l。
第二十一条（工业区政策）
土地出让金及土地收益区实得部分全额纳入市级工业区专项发展资金。市级工业区专项发展资金有关享受市级收入部分，根据市有关工业区的文件规定执行。专项发展资金管理办法另行制订。
第二十二条（一城九镇政策）
枫泾镇“一城九镇”规划区内的工业用地和六类经营性用地土地使用权出让收入(包括市财政返还的土地出让金)，根据《关于市促进城镇发展试点意见实施细则的操作办法》（沪计区县[2002]009号）的精神，全部列入“一城九镇”建设专项资金，用于枫泾镇开发建设。
第二十三条（资金运作机构）
区土地储备中心负责对贷款资金的管理、六类用地前期开发成本的核算和土地出让收入的收缴。其他职能机构负责所辖区域内工业用地前期开发成本的核算和土地出让收入的收缴。
第二十四条（财政监督管理）
区财政局负责对贷款资金的使用和前期开发成本、土地出让收入进行监管和审核，对土地收益进行分配和使用的监督管理，同时负责监督区土地储备中心和用款镇或单位按规定偿还贷款及支付利息。
（一）对市财政返还的土地出让金，设立专户管理，按规定用途和区政府指定项目编制支出预算，确定专人负责，严格专款专用，建立专项资金评估制度，确保资金的使用效益。
（二）所有土地出让收入70％部分，一律由受让单位按合同规定缴入区土地储备中心对应账户,土地行政管理部门凭区土地储备中心出具的完备凭证办理权证手续。区土地储备中心按区政府《关于加强预算外资金管理的实施意见》（金府[2003]29号）的要求,及时足额缴入区财政局土地出让收入专户，连同各镇及市级工业区分得的土地出让金实行收支两条线管理，并由区财政局会同区土地储备中心，根据用款单位履行协议情况进行分配或下拨。
（三）对2003年9月30日以前由区房地局管理的涉及土地方面的收益结余及往来账务进行清理结账，其实际结余部分，由区房地局说明情况，经区政府审定后，一次性缴入区财政局土地收益专户，实行统一管理和统一安排使用。
第二十五条（资金运作程序）
为使开发资金正常运转，土地使用权出让收入的资金，用自有资金开发的，对合同出让总额的70％部分，在资金缴入区财政收支两条线专户后，即进行核实、分配和下拨；通过区土地储备中心贷款资金开发的，由区土地储备中心会同用款单位，根据《区土地储备开发贷款运作管理办法（试行）》（金府办[2003]37号）的要求，安排偿还贷款，并实施贷款使用和还本付息的管理。
各镇及市级工业区土地使用权出让收益的分成所得部分，由区财政统一管理，建立土地开发偿债基金和基础设施建设基金，实行专款专用。需用款时，由各镇财政和市级工业区按照规定用途和用款理由提出申请，区财政核实后下拨，并实行跟踪管理。
第二十六条（专款专用）
按照区财政专户统一核算的要求，土地使用权出让收入的使用必须严格按照上级和区政府规定的范围和程序审批，任何单位和部门不得擅自截留或移作他用。出让土地使用权收入属于国有财政性资金，由区、镇两级政府实行分级管理，并由区、镇财政部门负责实施。
第二十七条（审计监督）
区审计局负责对土地储备、开发、出让的资金运作和管理进行全过程审计监督。
第六章相关责任
第二十八条（土地征而不用的处置）
本区各类建设用地“征而不用”，即自办理土地征用、出让手续批准之日起，该建设用地范围内厂房、办公楼、商品房等主体工程(不包括围墙、门卫室等附属建筑物)，未开工建设时间超过一年和二年的，区房地局应当依据《市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定，根据不同情况，可以分别作出征收土地闲置费、直至无偿收回土地使用权等处罚。
第二十九条（土地征多用少的处置）
对“征多用少”，即用地规模大于建设规模的项目，区房地局依据《市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，在会同区计委、区规划局等部门会审基础上予以调整，核减用地规模，在退还有关费用后由区政府收回土地使用权，并委托区土地储备中心储备、开发。
第三十条（未达标的处置）
一般工业项目用地未达到区政府规定的投资强度、产出率和容积率标准的，或原承诺的投资和产出未达标的，其地价优惠部分在享受区财政扶持补贴时予以扣除，或者补齐地价、收回土地。
第三十一条（资金违规使用责任）
按照“专款专用、款地对应”的管理原则，区土地储备中心会同区财政局负责监督所贷款项用于对应的土地储备开发，融资对应土地不得作其他抵押。贷款、土地挪作他用的，相应损失应当在其帐户中核减，并追究领导责任，给予行政和经济处分。
第三十二条（违纪违法人员的责任追究）
相关工作人员、，造成重大损失的，或利用职务便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的行政处分。
第三十三条（纠纷处理）
有关土地收购储备、前期开发利用、出让中出现纠纷的，争议双方可在合同（或协议）中约定的仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提讼。
第七章附则
第三十四条（负责解释）
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二、组织机构
为加强市药业土地储备工作的领导，加快市药业的建设步伐，决定成立市药业土地储备工作领导小组，由市委常委副市长万玉华为组长，市国土资源局局长魏福忠为副组长，市监察局局长邵正东、市财政局局长方玉兰、市人事劳动局局长段飞云、市公安局政委汪水根、市审计局局长田上游、市林业局局长邹长生、市民政局局长童福根、市发改委主任徐小林、市城司总经理刘文平、街办鲁新华主任、镇镇长朱小平、镇镇长汪胜勇、镇镇长王晨、市局局长朱敬峰、市国土局副局长徐道新、市土地储备中心主任江国金等为成员，具体负责市药业土地储备工作。领导小组下设办公室，由相关部门抽调专门工作人员，在市国土资源局办公，魏福忠兼任办公室主任，鲁新华、朱小平、汪胜勇、王晨、江国金兼任办公室副主任。办公室负责征地储备日常事务工作。
三、责任分工
市药业土地储备工作要从全市大局出发，严格执行法律、法规和政策，依法收储土地，切实保障被征地人民群众的合法权益。
（一）领导分工
组长万玉华负责市药业土地储备工作领导小组全面工作，副组长魏福忠负责征地协调及相关报批工作。
（二）部门职责
1、市国土局作为市药业土地储备主体，受市政府委托征地预公告，核实土地地类权属，签订征地合同，负责协调农业、民政等相关部门，对被征地集体组织内部征地补偿安置费的分配使用情况进行监督检查。市土地储备中心负责征地储备资金筹措、支付及管理，埋设征地储备界址桩等。
2、街道办、镇、镇、镇为征地实施的责任单位，采取由街办征地包干方式，负责征地具体实施和征地补偿费的发放等相关工作，并采取有力措施，把工作做细、做实，确保征地任务完成。
3、市公安局、市局负责社会稳定和接待工作，严格控制越级上访，制定应急方案，做好防范工作。
4、市审计局负责对市药业征地、拆迁补偿资金使用的情况全程监督。
5、市监察局负责查处征地过程中的各种违规操作行为，依法维护被征地、拆迁群众的合法利益。
6、其他成员单位要在领导小组的统一指挥下，从全市大局出发，做好有关服务和协调工作。
四、工作步骤及时间安排
1、7月23日前，市国土资源局完成市药业征地方案报批，并征地预公告。
2、7月25日前，市规划局完成被征地范围内的规划方案。
3、7月30日前市国土资源局完成被征地范围内的土地地类权属的调查登记工作。
4、8月2日前，市国土资源局完成征地补偿听证并签订征地补偿合同。
5、8月12日前，街办、镇、镇、镇完成征地补偿费的发放工作。
6、8月23日前，街办、镇、镇、镇交付土地，市国土资源局完善土地征收、储备手续，市土地储备中心做好储备土地的日常管理工作。
五、征地补偿标准及房屋拆迁安置
根据国家土地征收政策，依据《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（赣府字〔2009〕22号文）和《省征用土地管理办法》，结合本市实际具体补偿标准为：
1、征收水田（水沟）标准：27810元/亩（土地补偿费10000元/亩，安置补助费17810元/亩）；
2、征收林地（含经济林）补偿标准：13000元/亩（土地补偿费5000元/亩，安置补偿费8000元/亩）。
3、在被征地范围内所涉及的房屋拆迁将严格按照《省城市房屋拆迁管理实施办法》及《市房屋拆迁安置补偿方案》予以补偿。
4、被征地农户，符合低保条件的，纳入农村低保；
5、有关部门对失地农民无偿进行技术培训，优先安置工作岗位。
六、工作要求
1、征地储备工作要依法按程序执行，合理保护被征地和拆迁群众的利益，并将征地补偿费足额及时补偿到位。
2、各单位、各部门要统一思想，提高认识，切实做好被征地单位和群众的思想工作，确保征地工作如期完成。
3、征地过程中的土地权属争议，由街办、镇、镇、镇做好调解和协调工作。
4、征地补偿费及房屋拆迁费发放情况要做到公平、公正、公开张榜公布，接受群众监督。
七、奖励与处罚
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第二条开发区管辖范围内的土地储备管理，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，是指土地储备机构依照本办法的规定，将其以收购方式取得的土地和政府依法收回、征收的土地纳入政府土地储备库予以储存，并进行前期开发整理，形成可供应建设用地，合理配置土地资源的行为。
第四条开发区土地储备委员会（由开发区管委会领导及国土、规划建设、财政、审计、发改局等部门主要负责人组成），负责研究制定土地收购储备政策规章；统筹、协调各有关部门的关系；确定土地收购储备出让计划；审查计划执行和资金运作情况，监控国有资产的运作及土地储备重大事项的决策等。
开发区国土资源和房屋局是全区土地储备的行政主管部门，开发区土地储备交易中心具体实施全区土地储备工作。区发改、规划建设、财政、监察审计、人民银行等有关部门应当各尽职责，与国土部门共同做好土地储备工作。
开发区国土资源和房屋局牵头，监察审计、财政等部门派专人参加，成立开发区土地储备办公室，具体负责组织协调土地储备过程中的相关事宜，办公室设在区开发区国土资源和房屋局。
第五条开发区管辖范围内土地储备实行统一收购（收回）、统一储备整理、统一供应。
第二章土地储备计划
第六条土地储备交易中心根据国民经济和社会发展中长期计划、土地利用总体规划、城市总体规划、年度土地供应计划和土地市场供需状况，制定年度土地储备计划草案，经国土资源和房屋局审核，报开发区土地储备委员会批准后，由开发区土地储备交易中心具体组织实施。
第七条年度储备计划应包括：
（一）年度储备土地规模；
（二）年度储备土地前期开发规模；
（三）年度储备土地供应规模；
（四）年度储备土地临时利用计划；
（五）计划年度末储备土地规模。
第八条年度土地储备计划的制定程序
（一）提出收购申请：土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定储备条件的土地，用地单位或其主管部门应提前向土地储备机构申报。
国土资源和房屋局下属各国土所会同相关街道、建制镇，对辖区内下一年度符合收购条件的国有土地进行实地调查摸底，协助有收购意向的土地使用权人向土地储备交易中心提出收购申请。土地储备交易中心将于每年十月一日前汇总上报的土地收购申请，作为编制下一年度土地储备计划的依据。
根据年度土地储备计划的进展情况，如确有必要，经土地储备委会批准，土地储备交易中心可于每年中期适时接收第二批收购申请，作为调整当年土地储备计划的依据；
（二）权属核查：土地储备交易中心对申请人提供的土地的有关情况进行实地调查和核实；
（三）征询意见：土地储备交易中心根据申请人提出的申请和实际调查的情况，向开发区规划部门征求意见，由开发区规划行政主管部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划使用条件；
（四）年度土地储备计划报批：土地储备交易中心根据土地权属情况和规划使用条件，对申请收购宗地根据实际情况进行初步筛选，于每年的一月十五日前提出土地储备计划草案报开发区国土资源和房屋局审核后，报开发区土地储备委员会讨论决定；
第九条国土资源管理部门实施年度土地储备计划，应编制项目实施方案，经批准后，作为办理相关审批手续的依据。
第三章土地储备
第十条下列国有土地应当纳入土地储备：
（一）政府依法收回的；
（二）政府依法补偿后收回的；
（三）政府以收购方式取得的；
（四）依法征收的新增建设用地；
（五）其他需要储备的。
第十一条政府依法收回的土地包括：
（一）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
（二）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地；
（三）经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等用地；
（四）依法收回的闲置土地；
（五）土地违法行为被查处后依法收回的土地；
（六）其他应当依法收回的土地。
第十二条政府依法补偿后收回的土地包括：
（一）为公共利益需要使用的土地；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用的土地；
（三）征地撤组剩余的土地；
（四）其他应当依法补偿后收回的土地。
第十三条政府收购的土地包括：
（一）因城市规划的调整，非经营性用地，包括工业用地、仓储物流用地等，改为商业、住宅、办公、酒店等经营性用途需要收购的土地；
（二）根据土地使用权人申请收购的土地；
（三）土地使用权转让中政府行使优先购买权收购的土地；
（四）国有企业改制需要收购的土地；
（五）其他需要收购的土地。
第十四条土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：
（一）土地收购申请书；
（二）法人资格证明书；
（三）授权委托书；
（四）营业执照；
（五）土地使用权合法凭证；
（六）房屋所有权合法凭证；
（七）土地平面图；
（八）主管部门意见；
（九）其他需要提交的资料。
第十五条属本办法第十条规定的土地，管委会依法收回、收购和征用后，由土地储备机构按照国家、市及开发区有关法律、法规、规章和本办法的规定，对土地使用权人进行补偿并办理有关手续后，予以储备。
第十六条土地收购补偿按以下方式确定：
（一）以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；
（二）涉及房屋拆迁的，依据国家、市及开发区房屋拆迁法规、规章的规定给予补偿；
（三）管委会行使优先购买权购买的土地，按照土地转让申报价格给予补偿。
（四）管委会确定的其他补偿方式。
第十七条实施年度土地储备计划收购土地，按下列程序办理：
（一）确定评估单位：由土地储备办公室组织有资格的中介评估单位进行抽签，确定收购价格评估单位；
（二）初步确定收购价格：依据经批准的土地储备计划，对确定回购的宗地，依据储备计划进度要求，由选定的评估单位对收购宗地进行评估，土地储备办公室应对评估结果组织评审，初步确定补偿价格；
（三）与收购申请人进行谈判：依据初步确定的收购价格，土地储备办公室组织与收购申请人的谈判，谈判能达成一致的，形成收购意向。储备土地涉及房屋拆迁的，土地储备办公室可委托相关街道或国土局相关部门作为拆迁责任人，具体开展被拆迁人的前期调查摸底工作，按初步确定的补偿价格与被拆迁人协商谈判，草签拆迁补偿意向；
（四）实施方案报批：土地储备交易中心根据谈判形成的收购意向及土地权属情况和规划使用条件等，形成土地收购方案，报开发区国土资源和房屋局审核后，报管委会审批。
（五）签订合同：收购实施方案经批准后，由土地储备交易中心与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同；
《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：
1、收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
2、土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
3、交付土地的期限和方式；
4、双方约定的其他权利义务；
5、违约责任；
6、纠纷的处理。
（六）收购补偿：土地储备交易中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。实行土地置换的，进行差价结算；
（七）权属变更（转移）和注销：土地储备交易中心和原土地使用权人按规定办理土地权属变更或注销手续，同时应向房产部门办理权属转移或注销手续。
原土地使用权人向土地储备交易中心交付土地和地上建（构）筑物。
第十八条《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
第十九条实施收购的土地为以出让、租赁方式取得土地使用权的，原《国有土地使用权出让（租赁）合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起予以解除。
第二十条征收集体土地并予以储备的，其补偿标准及程序按管委会有关文件执行。
第四章储备土地前期开发整理与利用
第二十一条按照城市规划要求，土地储备委员会应当协调相关部门，对储备的土地进行前期开发整理，达到通水、通电、通路和场地平整等市政配套条件。
第二十二条储备土地涉及房屋拆除的，土地储备交易中心应在土地储备办公室监督下选择有资质的单位通过公开招标形式以价高者得的原则确定拆除单位，所得收入全部上缴财政，财政部门应按与土地储备交易中心协商后的一定比例返还部分资金，作为土地储备交易中心的管理费用。
第二十三条储备土地出让前，土地储备交易中心可以依法将储备土地使用权单独或连同地上建（构）筑物出租、抵押、临时改变用途等方式加以利用。
临时利用储备土地，应该依据公开、公平、有偿的原则，在土地储备办公室监督领导下进行。所得收入全部上缴财政，财政部门应按与土地储备交易中心协商后的一定比例返回部分资金，作为土地储备交易中心的管理费用。储备土地出让前临时利用时，储备宗地所在地的国土所可作为临时利用储备土地的日常管理单位，负责安保人员的选定及储备房、地资产的安全、保值等项工作。国土所进行日常管理所产生的管理费用从土地储备交易中心返还资金中支付。
储备土地的临时利用，一般不超过两年，不得修建永久性建筑物且不能影响土地供应。
储备土地出租、抵押或临时改变用途，土地储备交易中心应依法办理相关审批或登记手续。
第五章储备土地供应
第二十四条储备土地供应纳入当年的土地供应计划，由开发区土地资源管理部门统一供地。
第二十五条储备土地供应实行招拍挂方式，应坚持公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得干预。
第二十六条土地储备交易中心应当将土地供应信息以公告方式公布。公布内容包括拟供应土地位置、面积、用途、土地使用条件等。
第六章土地储备资金
第二十七条土地储备资金来源于下列渠道:
（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；
（二）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;
（三）土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款;
（四）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金;
（五）上述资金产生的利息收入。
第二十八条财政部门根据土地储备的需要以及预算安排，及时核拨用于土地储备的各项资金。
第二十九条土地储备机构储备土地举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模举借贷款。土地储备机构举借的贷款，只能专项用于土地储备，不得用于其他用途。
第三十条土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）的规定。
第七章法律责任
第三十一条按照本办法第九条规定应当纳入储备的土地，土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建（构）筑物的，有关部门不得为其办理相关审批和登记手续。
第三十二条土地储备交易中心未按协议规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购协议，并按协议约定追究土地储备机构的违约责任。
