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篇1
房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。
二、分散收入法
在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。
在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。
三、利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。四、利用土地增值税的征税范围进行筹划
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
篇2
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
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税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。
首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。
税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1 选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2 开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。
例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600 x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500 x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1 通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。
2 相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3 销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1 针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。
2 减少账面收入或递延纳税时间
(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。
参考文献
[1]盖地，企业税务筹划理论与实务[m]，大连：东北财经大学出版社，2005。
[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[j]，市场论坛，2006(2)。
[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。
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税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。
首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。
税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。
例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。
2相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。
2减少账面收入或递延纳税时间
(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。
参考文献
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[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[J]，市场论坛，2006(2)。
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税收筹划是国外税务业和税务咨询业的重要内容。近几年来，税收筹划在我国越来越引起人们的普遍关注。这是由于随着市场竞争的日趋激烈，企业生存和发展的压力不断增大，促使企业不断寻找降低成本、费用的方法和途径。税收支出是企业成本的一部分，通过税收筹划，在国家税法允许的范围内，合理减轻企业的税收负担，增加企业的经营利润，不失为增强企业竞争力的有效手段。本人认为，在实际应用中，企业只要税收筹划得当，用足用好国家各种税收政策，是可以合理合法地节税，从中得益的。
1 税收筹划的涵义和特点
税收筹划（tax planning），是指纳税人在法律许可的范围内，通过对筹资、投资、经营等事项的事先精心安排和筹划，充分利用税法所提供的包括减免税在内的一切优惠政策及可选择性条款，从而获得最大节税利益的理财行为。它是企业独立自主权利的体现，也是企业对社会赋予其权利的具体运用。随着市场经济体制的日趋完善，税收筹划必将成为企业经营管理不可缺少的组成部分。税收筹划具有以下特点：
1.1 行为的合法性。企业税收筹划本质是一种法律行为，由税收政策指导筹划活动。即税收筹划是在国家法律许可范围内，以税法为依据，深刻理解税法精神，在有多种应税方案可供选择时，做出承担税负最低、合理又合法的抉择，是有别于避税、偷税、骗税、逃税的行为。
1.2 时间的超前性。企业税收筹划行为相对于企业纳税行为而言。在现实的经济活动中，纳税义务的发生具有滞后性。税收筹划是在纳税义务确立之前所作的经营、投资、理财的事先筹划与安排。如果经济活动已经发生，应纳税款已确定，就必须严格依法纳税，再进行税收筹划已失去现实意义。
1.3 现实的目的性。企业税收筹划的目的是最大限度地减轻企业的税收负担，取得节税利益。企业的节税利益可从两方面获取：一是选择低税负或总体收益最大化的纳税方案；二是滞延纳税时间。但税收筹划不能为节税而节税，必须与企业财务管理的根本目标保持一致，为实现企业价值最大化服务，为实现企业发展目标服务。
1.4 择优性。企业在经营、投资、理财活动中面临几种方案时，税收筹划就是在两种或更多的方案中，选择税负最轻或最佳的一种方案，以实现企业的最终经营目的。对纳税方案的择优标准不是税负的最小化而是企业价值的最大化。
1.5 普遍性。从世界各国的税收体制看，国家为达到某种目的或意图，总要牺牲一定的税收利益，对纳税人施以一定的税收优惠，引导和规范纳税人的经济行为，这就为企业提供了进行税收筹划、寻找低税负、降低税收成本的机会，这种机会是普遍存在的。
1.6 时效性。国家税收政策是随着政治、经济形势的不断变化而变化的。因此，纳税人在进行税收筹划时，必须随时关注税收政策的变化，适时地做出相应的变化，注重税收政策的时效性。
2 企业投资过程中的税收筹划策略
投资通常是指投入财力，以期望在未来一个相当长的时期内获得收益的行为。企业在进行投资预测和决策时，首先要考虑投资所获得的收益、其次要考虑所获收益中属于本企业的有多少。对投资者来说，税收是投资收益的减项，应缴税款的多少，直接影响投资者的最终收益。因此，有必要进行企业投资中的税收筹划。
2.1 投资决策应考虑的主要因素
2.1.1 投资地点的选择。企业进行投资决策时，应充分利用不同地区间的税制差别或区域性税收倾斜政策，对整体相对较低的地点进行投资，以获取最大的税收利益。由于地区发展的不平衡，我国税法对投资者在不同的地区进行投资时，也给予了不同的税收优惠，如经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、沿海开放城市、西部地区等的税收政策比较优惠。这对于投资规模较大，投资期限较长，应纳所得税额较大的企业影响较大。因此，投资者要根据需要，向这些地区进行投资，可以减轻税收负担。
2.1.2 组织形式的选择。企业在设立时都会涉及组织形式的选择问题，而在高度发达的市场经济条件下，可供企业选择的企业组织形式很多，不同的组织形式税收负担不同。企业可以通过税收筹划，选择税收负担较轻的组织形式。在我国，国家为了鼓励个人投资、公平税负和完善所得税制，规定对个人独资企业和合伙企业只对其投资经营采用5%—35%的五级超额累进税率征收个人所得税，停征企业所得税。公司制企业要双重纳税，公司的营业利润一般课征25%的所得税，作为股息分配给投资者的税后利润，投资者还按20%的比例税率缴纳个人所得税。此外，当企业规模扩大后，是设立分公司还是通过控股形式组建子公司在纳税规定上就有很大的差别。一般来讲，如果组建的公司一开始就可盈利，设立子公司较为有利。在子公司盈利的情况下，可享受当地政府提供的各种优惠税收政策。如组建公司在经营初期发生亏损，则组建分公司更为有利，可用亏损冲减总公司的盈利，减轻总公司的税收负担。因此，在组建企业时，采用何种形式必须认真筹划。
2.1.3 投资行业的选择。在我国，税法对不同的行业给予不同的税收优惠，如对生产性外商投资企业、高新技术企业、产品出口企业、举办知识密集型项目及基础设施的企业给予税收优惠。所以，企业在进行投资时，要予以充分的考虑，结合实际情况，精心筹划投资行业。
2.2 固定资产投资的纳税筹划 固定资产投资具有耗资多、时间长、风险大等特点，其税收筹划主要包括以下几方面：① 投资于固定资产可以享受折旧抵税的优惠待遇，减轻所得税税负。由于折旧要计入产品成本或期间费用，直接关系到企业当期成本、费用的大小，利润的高低和应纳所得税的多少，因此，折旧方法的选择、折旧的计算就显得尤为重要。固定资产折旧方法有平均年限法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法等，不同的折旧方法对纳税人产生不同的影响。如选择双倍余额递减法或年数总和法等加速折旧法，可使得在资产使用前期提取的折旧较多，使得企业少纳所得税，起到推迟纳税时间和隐性减税的作用。延缓纳税对于企业来说，无疑是从国家取得了一笔无息贷款，降低了企业的资金成本。在计算折旧时，主要考虑以下几个因素：固定资产原值、固定资产净残值和固定资产折旧年限。由于新的会计制度及税法对固定资产的预计使用年限和预计净残值没有做出具体的规定，这样企业便可以根据自己的具体情况，选择对企业有利的固定资产折旧年限来计提折旧，以此达到节税及企业的其他理财目的。对于处于正常生产经营期且未享有税收优惠待遇的企业来说，缩短固定资产折旧年限，往往可以加速固定资产成本的回收，使企业后期成本费用前移，从而获得延期纳税的好处。②投资者在进行投资时，不仅要考虑现行税制的影响，还要考虑到税制改革趋势对投资的影响。按照对购入固定资产的不同处置方法，可把各国的增值税分为三大类型，即生产型增值税、收入型增值税以及消费型增值税。其中生产型增值税是对购入固定资产不允许抵扣，其折旧额仍作为增值额的一部分课税。因为这种增值额的法定计算办法是以国民生产总值的口径为基础的，故而称之为生产型增值税。我国现行增值税便属于此种类型。大多数发展中国家，为了发展本国经济，加大调控力度而采用这种类型的增值税。收入型增值税是对购入固定资产允许按固定资产的使用年限分期扣除，即从生产型法定增值额中减去当期折旧额。因为这种增值额是以国民收入的口径为标准计算出来的，所以称之为收入型增值税。消费型增值税是对当期购进的固定资产总额允许从当期增值额中一次扣除。这相当于只对消费品部分进行课税，故而又称之为消费型增值税。三种类型的增值税，依据其法定增值额（即增值税税基）的大小区分依次为：消费型最小，收入型较消费型大，生产型最大。考虑到我国经济发展的现实情况，再加上世界上多数国家采用消费型增值税，所以以后税制改革的趋势便是建立消费型增值税。在进行固定投资筹划时，如能准确预测到税制改革的时间和方向，采取主动的态度适应税制改革的动态趋势，那么会使固定资产的法定增值额最小化，其直接效果便是：即使增值税率不变，增值税额却会因为税基的变窄而减少。③在固定资产投资时，充分筹划再投资项目。这种再投资优惠办法主要是针对外国投资者而设的，对于中外合作经营企业和中外合资经营企业，这类结合筹划方式有较为现实的意义。
2.3 通过缩小所得税税基，实现纳税筹划。其主要方法有：①在投资中尽可能延长投资期限，选择分期投资方式,未到位的资金通过向银行或其他机构贷款解决。企业在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数税前扣除；向非金融机构借款的利息支出不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。这样就可以缩小所得税税基，达到节税的目的；同时，在企业盈利的情况下，还可实现少投入资本、充分利用财务杠杆效应的目的。②在投资总额中压缩注册资本,提高债务资本的比例。增加贷款所支付的借款利息，可以列入被投资企业的期间费用，而节省所得税支出，同时可以减少投资风险，享受财务杠杆利益。③在投资方式中，应选择设备投资和无形资产投资，而不应选择货币资金投资方式。设备投资其折旧费可以作为税前扣除项目，缩小所得税税基；无形资产摊销费也可以作为管理费用税前扣除，减小所得税税基。用设备投资，在投资资产计价中，可以通过资产评估提高设备价值。实物资产和无形资产于产权变动时，必须进行资产评估。评估的方法主要有重置成本法、现行市价法、收益现值法、清算价格法等。由于计价方法不同，资产评估的价值也将随之不同。在对外投资中，通过选择评估方法，高估资产价值，不仅可以节省投资资本，还可以通过多列折旧费和无形资产摊销费，缩小被投资企业所得税税基，达到节税的目的。
3 企业投资的税收筹划应注意的几个问题
进行税收筹划不能盲目，否则，将事与愿违。要有效地进行投资的税收筹划，达到节税的目标，需要考虑以下几个问题：
3.1 税收筹划应进行成本-效益分析。税收筹划是企业财务管理的重要组成部分，它应该服从财务管理的目标。但是，在实际操作中,有许多税收筹划方案理论上虽然可以达到少缴税金，降低税收成本的目的，但是在实际运作中往往达不到预期的效果，其中方案不符合成本一效益的原则是筹划失败的重要原因。比如说，某企业准备投资一个项目，在税收筹划时，只考虑区域性税收优惠政策，选择在某一个所得税税率较低的地区。但该项目所需原材料要从外地购入，使成本加大。该方案的实施可能使税收降低的数额小于其他费用增加的数额。显然，这种方案不是令人满意的筹划方案。
3.2 税收筹划活动必须合法及时。我国税制建设还不很完善，税收政策变化较快，纳税人必须通晓税法及会计财务制度，充分利用税务政策与会计财务制度的差别，如何将前后者结合起来，在利用某项政策规定筹划时，应对政策变化可以产生的影响进行预测，防范筹划的风险。原来是税收筹划，政策变化后可能被认定是偷税，所以，目前税收筹划的重点应是用足用好现有的税收优惠政策，让税收优惠政策尽快到位，这个空间非常大。许多纳税人对有些税收优惠政策还不了解，有些政策还没有被完全利用。我们对税收优惠政策的应用必须有紧迫感，否则，有些税收优惠政策过一段时间就取消了。
参考文献：
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近年来,我国的高新技术产业迅速崛起,已成为国民经济中增长最快、带动作用最大的产业,在推动经济结构调整和促进经济持续快速发展方面起了关键作用。在依靠外部环境改善和国家政策支持谋求发展的同时,高新技术企业如何利用各项税收优惠政策,结合自身的企业特征及运营特点,为企业量身定制一套最优税收筹划方案,在合法合理的前提下降低企业整体税负,实现企业价值最大化,是每一家高新技术企业必须要关注的问题。
一、未雨绸缪——做好前期规划工作
这是作为每个企业投资者首先必须抓住的基本要点,更是高新技术企业税收筹划能否成功的关键。
一是要确定有利的产业领域。我国高新技术企业涉及的产业领域很多,有电子产业、机电一体化、生物工程、软件开发、集成电路等等,不同领域产业所涉及的税收政策也不尽相同,这就要求投资者认真考虑不同领域税收政策的差异,进行必要的税收规划。
二是要办理必要的资质认定。高新技术企业税收优惠政策的享受,往往是建立在企业资质之上,每项政策优惠最终能否获得,关键看当地主管税务机关的认可和审批,其直接依据就是各类资质证书文件。所以,企业应尽快申报自身的知识产权或提前安排以独占使用方式拥有该自主知识产权,取得高新技术企业证书、软件企业证书等资质至关重要,这也是税收筹划不得不把握的关键环节。
三是要与税务机关保持良好的沟通。一项税收优惠能否获得,税收筹划能否成功,最终决定在当地税务机关对税收优惠的审批这一关上,这就要求企业的相关财务人员和管理人员时常与当地税务部门保持良好的沟通,及时了解和掌握最新信息,适时调整纳税筹划策略,才能保证筹划的时效性、超前性和成功率。
二、明智选择——增值税小规模纳税人
高新技术企业销售、进口货物以及提供增值税应税劳务都必须依法交纳增值税。增值税的纳税人按其经营规模及会计核算健全与否,划分为一般纳税人和小规模纳税人。虽然增值税一般纳税人有权按规定领购、使用增值税专用发票,享有进项税额的抵扣权;而小规模纳税人不能使用增值税专用发票,不享有进项税额的抵扣权,但是小规模纳税人的税负不一定会重于一般纳税人。
首先,最近新修订的增值税条例对小规模纳税人不再设置工业和商业两档征收率(6%和4%),将征收率统一降低至3%。同时对小规模纳税人标准也作了调整,将工业和商业小规模纳税人应税销售额标准分别从100万元和180万元降为50万元和80万元。该项规定的调整,无疑大大减轻了中小型高新技术企业,尤其是初创期的高新技术企业的税负。其次,高新技术企业的产品多为高附加值产品,增值率高的可达60%以上,但其消耗的原材料少,因而准予抵扣的进项税额较少。再次,企业在暂时无法扩大经营规模的前提下,实现由小规模纳税人向一般纳税人的转换,必然要增加会计成本。如增加会计账簿,培训或聘请高级的会计人员等。如果小规模纳税人由于税负减轻而带来的收益尚不足以抵减这些成本的支出,则宁可保持小规模纳税人的身份。最后,企业购入的专利权、非专利技术等无形资产,被排除在可抵扣的进项税额的范围外,这无疑加重了利用先进技术的高新技术企业税收负担,直接影响了高新技术企业的发展。
总之,高新技术企业由于生产的大多为高附加值产品,这些技术含量高、增值率高的高新技术产品中可以抵扣的进项税的成本含量很低。所以,对于规模不大的高新技术企业,选择为小规模纳税人较合适;对规模较大的高新技术企业一般纳税人,可以通过分立的形式,尽可能降低分立后各自的销售额,使其具备小规模纳税人条件而变为小规模纳税人,从而取得节税利益。
三、降低税基——费用最大化
企业所得税法第八条规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。具体来讲,原计税工资标准取消,可以按实际支出列支;广告费和业务宣传费扣除标准、捐赠扣除标准、研发费用加计扣除条件放开,对于内资企业来说,扣除限额得到大幅提升。高新技术企业可以在新所得税法限额内,在不违规的前提下,采用“就高不就低”的原则,即在规定范围内充分列支工资、捐赠、研发费用及广告费和业务宣传费等,尽量使扣除数额最大化,实现企业税后利润最大化。
例如,新《企业所得税法》第30条规定,企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用,可以在计算应纳税所得额时加计扣除。未形成无形资产计入当期损益的,在按照规定实行100%扣除的基础上,按照研究开发费用的50%加计扣除;形成无形资产的,按照无形资产成本的150%摊销。结合过渡期税收优惠政策,特区新办高新技术企业“三免三减半”,西部地区鼓励类企业“两免三减半”的优惠,对于研发费用集中性的投产初期的企业可以做一定的选择,以便能充分享受税收优惠。
四、准确把握——用足用好税收优惠政策
税收筹划是一项复杂的系统工程。企业通过税收筹划可以将各项税收优惠政策及时、充分享受到位。
《高新技术企业认定管理办法》规定:新设高新技术企业需经营一年以上,新设立有软件类经营项目的企业可以考虑先通过申请认定“双软”企业资格,获取“二免三减半”的税收优惠政策,五年经营期满后,再申请高新技术企业优惠政策,能获取更大的税收利益;无法挂靠“双软”企业获得优惠政策的企业,可以通过收购并变更设立一年以上的公司获取高新技术企业的税收优惠政策。
增值税的税收优惠政策在不同的时期都有许多条款,如:免征增值税、不征收增值税、软件生产企业软件产品的增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策,集成电路产品其实际税负超过6%的部分,增值税实行即征即退政策,一般纳税人销售用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品,可按6%的征收率计算纳税,并准许开具增值税专用发票等等。高新技术企业要具体分析本单位的实际情况,同税收优惠政策的条款相对照,用足用好税收优惠政策。在新《企业所得税法》中,有利于高新技术企业发展的税收优惠政策更是随处可见。举例如下:
一是对于符合国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%的所得税优惠税率,其中对于研究开发费用占销售收入总额的比例作出了规定,因而对于欲享受高新技术企业税收优惠的企业必须对研发费用从长计划。
二是创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市的中小高新技术企业2年以上的,可以按照其投资额的70%在股权持有满2年的当年抵扣该创业投资企业的应纳税所得额;当年不足抵扣的,可以在以后纳税年度结转抵扣。
三是一个纳税年度内,居民企业转让技术所有权所得不超过500万元的部分免征企业所得税,超过500万元的部分,减半征收企业所得税。
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一、增值税税收筹划
增值税作为电网企业最大税种,税收筹划的关键是进项税额如何足额、及时抵扣。
(一)进项税的筹划
电网企业涉及进项税抵扣的成本项目主要有购电费、材料费、修理费、低值易耗品、办公用品、运输费、取暖费等,其中加强修理费和材料费进项税的筹划是增值税税收筹划的重点。
1.改变大修理工程结算方式
目前电网企业部分单位大修理工程管理上主要采取包工包料结算方式委托给多经工程公司。工程公司为建安企业缴纳营业税,自己取得的进项税发票不能抵扣,也不能开具增值税专用发票,使电网企业无法抵扣进项税。
因此,应改变大修理工程管理和结算方式,对大修理工程采取包工不包料的管理和结算方式,材料统一由电网企业自行采购,及时取得增值税专用发票,一方面公司增加进项税抵扣,另一方面多经工程公司通过节约工程材料成本可以增加利润,实现双赢。
2.改变多经企业承包管理方式
电网企业与多经企业大都签订了各种各样的承包服务合同,且大部分为总包方式,统一开具发票,由于大部分多经企业为服务业(物业、运输业等),不能开具增值税专用发票,减少了进项税抵扣。
因此,应改变承包合同的结算方式,降低合同额,将可以抵扣的材料费和修理费项目由主业承担。例如:运输承包服务合同,可以规定车辆燃油费、修理费由承租方承担,取得外部增值税专用发票在承租方报销抵扣。
3.购进商品或应税劳务应尽量采取商业汇票支付费用
这样可以得到两点好处,一是可以推迟付款时间,减少现金流出量;二是可以视同支付费用,获得进项税额抵扣,减少当期应纳税额,从而达到递延纳税的效果。
4.加强进项税发票管理
一是加强增值税专用发票取得的考核力度,提高增值税专用发票取得率。购置货物、接受劳务尽可能取得合法、完整的增值税发票。在价格相同的情况下,要购买具有增值税发票的货物。在发生运费时,要取得合法的扣税凭证。电网企业在采购固定资产时,可以将部分附属部件单独作为材料或低值易耗品购进,抵扣进项税额。二是在取得增值税专用发票后,“认证”、“申报”和“抵扣”要及时有效。根据税务部门的规定,增值税一般纳税人申请抵扣的防伪税控系统开具的增值税专用发票,必须自该专用发票开具之日起90日内到税务机关认证,否则不予抵扣进项税额。因此应在最短的时间内按照规定进行专用发票认证,及时抵扣当期的进项税,为企业争取资金的时间价值。
(二)销售使用过的固定资产增值税筹划
按税法规定,企业销售自己使用过的属于货物的固定资产,只要同时满足以下条件,可以免征增值税,条件一是属于企业固定资产目录所列货物;二是按固定资产管理,并确认已使用过;三是销售价格不超过原值。
电网企业涉及的业务主要有更换固定资产变价处理和抵债收回固定资产的处理。应注意事项,一是对于电网企业取得抵债来的固定资产,要先将该抵债资产入帐使用和管理一段时间后再出售,可以免缴增值税;二是对于更换固定资产如果出现升值,需要缴纳增值税时,应确定适当的价格,计算净收益增减平衡点,保证销售价格与原值之差大于应缴纳的增值税税额,提高净收益。
通过以上分析可以看出,电网企业的主营业务虽然单一,但是在增值税税收筹划方面仍然有所作为,且非常必要。
二、企业所得税税收筹划
企业所得税由纳税人按照应纳税所得额的一定比例计算缴纳,其应纳税额与收入、成本、费用等密切相关,降低应纳税所得额的关键在于如何合法、合规地加大当期成本费用、减少当期收入确认。
(一)技术开发费的税收筹划
根据税法规定,企业在一个纳税年度内实际发生的技术开发费项目,在按规定实行100%扣除基础上,允许再按当年实际发生额的50%在企业的所得税前加计扣除。
2006年国家对技术开发费优惠政策进行了调整,一次性提足折旧进成本的科研设备价值标准由10万元提高到30万元,由于科研设备既可以一次性提足折旧及时收回资本性资金,又可以享受税前加计扣除,因此电网企业应充分利用技术开发费优惠政策,合理安排预算资金,一是适当增加设备购置的资本性支出预算,在实现所得税加计扣除的同时,解决公司资本性资金不足问题,从而达到企业整体税收优惠利益最大化;二是改变目前技术开发费核算和管理模式,运用科学合理的核算方法,将科技机构人员工资、设备折旧、管理经费等其他直接费用纳入技术开发费管理,加大加计扣除金额。
(二)专用设备投资抵免企业所得税的税收筹划
税法规定,企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的,该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免;当年不足抵免的,可以在以后5个纳税年度结转抵免。
电网在安全生产、节能减排、环保方面投入持续增加,利用该项政策可以为电网企业节省大量所得税支出。
(三)固定资产修理与改良支出的筹划
《企业所得税实施条例》规定,纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出,需增加固定资产价值或作为递延费用,在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理,应视为固定资产改良支出:1.发生的修理支出达到固定资产原值50%以上;2.经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上。
电网企业固定资产修理支出能否税前扣除,关键是发生的修理支出是否达到固定资产原值的50%以上,因此,为了加大当期费用扣除,修理工程支出要合理安排,尽量不要超过固定资产原值50%。
(四)固定资产折旧和无形资产摊销的筹划
新企业所得税法对企业固定资产由于技术进步原因采用加速折旧的优惠政策力度更大,规定确需加速折旧的,经税务机关审批,可以采用直接缩短折旧年限的方式实行加速折旧。
对于软件摊销年限问题,新税法也制订了优惠措施,按照《关于企业所得税若干优惠政策的通知》财税[2008]1号规定,“企事业单位购进软件,凡符合固定资产或无形资产确认条件的,可以按照固定资产或无形资产进行核算,经主管税务机关核准,其折旧年限可以适当缩短,最短可为2年。”
因此,电网企业应充分运用优惠政策,利用电网企业设备技术进步较快的原因,与主管税务机关加强沟通,征得同意后缩短折旧和摊销年限。
三、营业税税收筹划
电网企业涉及营业税业务较少,主要是降低电网工程涉及的营业税,以有效降低工程造价。
目前电网企业营业税税收筹划主要是落实建安企业不计营业税的设备清单。根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》有关政策规定,通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件等物品均属于设备,其价值不包括在工程的计税营业额中。另外还规定其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值,具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。
目前在实际工作中经常有税务部门对电网施工企业设备和材料划分标准不理解,将电缆统一作为材料作为营业税计税依据,加大了工程成本。电网企业要与税务机关协调,确认电网企业不计入营业额的设备清单,该税收政策的落实有利于进一步规范电力施工企业税收管理,降低施工成本。
四、个人所得税税收筹划
个人所得税主要从以下两个方面进行筹划:
(一)奖金发放方式的税收筹划
个人所得税由于采用九级超额累进税率计算,因此个税税收筹划主要是从如何降低适用税率入手,从目前执行政策看主要包括两个方面,一要尽量做到奖金在各月均衡发放,减少季度奖、加班奖、节日奖等专项奖致使个别月份税率偏高的影响,从而达到均衡各月税负的目的;二要合理利用全年年终奖税收特殊政策实现节税,根据《国税总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》,该通知一是规定了纳税人取得年终奖奖金,单独作为一个月工资、薪金所得计算纳税;二是专门制订了年终奖适用税率,比日常薪金适用税率有所降低,因此当年终奖适用税率比月工资收入适用税率低一档次时,可以有效降低个税。举例说明:
某职工收入如下:月实发工资1500元,月奖4000元,扣除费用1600元,应纳税额为3900元,适用税率15%,需缴个税460元。
年终奖7000元,年终奖适用税率为10%,需缴纳个税675元。
可见由于年终奖使用税率偏低,税率差为5%,存在节税空间。该职工年收入为73000元,在年收入不变的情况下,可减少发放月奖,每月减少1900元,共计22800元,将月奖税率降到10%,增加年终奖发放22800元,可年节税22800×5%=1140元。
(二)转化所得或转化所得类型
把现金性工资转化为提供非货币利,即通过提供各种补贴,降低名义收入,比如提供免费工作午餐、手机话费补贴、交通补贴等,这样既可以增加员工福利,又可少缴个人所得税。
五、房产税税收筹划
房产税是电网企业的一项小税种,税率不高,造成对房产税税收筹划不够重视。由于房产税计税依据是房产原值扣除一定比例后缴纳,因此只要房产存在就必须纳税,构成了企业的一项长期税负,假设房产使用寿命按50年左右测算,房产税将达到房产原值的40%-50%,税负很重。
房产税暂行条例规定,房产税的征税对象是房屋,包括与房屋不可分割的各种附属设备、一般不单独计价的配套设施。因此房产税税收筹划的关键是如何划分和核算房产附属设备。
即将实施的新会计准则的一些新变化,对房产税税收筹划提供了空间,一是《企业会计准则第6号-无形资产》规定,土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑时,土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本,而仍作为无形资产核算,土地使用权和地上建筑物分别进行摊销和提取折旧;二是《企业会计准则第4号-固定资产》规定,对于构成固定资产的各组成部分,如果各自具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益,适用不同折旧率或折旧方法的,企业应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。根据以上规定,房产税税收筹划要把握好以下几点:
一是土地使用权要单独作为无形资产核算,不再结转到房屋建筑物价值。
二是减少列入房产价值的附属设备价值。要准确把握房产税暂行条例所列举房产附属设备,对于所列举以外的附属设备尽量不计入房产价值。
三是要充分利用税务总局对中央空调是否计入房产原值有关规定。根据规定,新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产设备中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调作单项固定资产入账,单独核算并提取折旧,则房产原值不包括中央空调。因此要按照新准则规定对中央空调单独入账,减少房产税支出。
总之,税收筹划是纳税人在法律规定许可的范围内,通过合理运用国家税收法规对企业的筹资、投资、经营、理财等经营活动进行事先筹划和安排,以达到税收负担最小化的目的。企业在加强税收筹划,用足用好各种优惠政策,有效降低纳税成本的同时,还要树立以风险控制为核心的安全理念,提高风险的辨识和分析能力,切实防范经营风险。一是充分借助会计师、税务师事务所等外部力量,以税法条款为依据,通过深入研究各项税收政策,制订出合法合规的税收筹划方案,为企业的税收筹划营造一个安全的环境。二是及时掌握政策变化,并适时对税收筹划方案进行调整,保证税收筹划行为在税收法律法规范围内实施。三是加强风险控制,充分考虑税收筹划的风险,在认真考虑经济环境及其他变数后,再做出决策,不能因为短期利益而进行盲目的税收筹划。
【参考文献】
[1]陈晓瑜.个人所得税的税务筹划[J].时代经贸,2007(9).
[2]姚晓东.论个人所得税的纳税筹划[J].经济师,2006(12).
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对“税收筹划”概念的定义,目前尚难以从词典和教科书中找出很权威或者很全面的解释,但我们可以从专家学者们的论述中加以概括为:纳税筹划是指纳税人在税法允许的范围内,通过对企业生产经营等活动的统筹策划,达到降低税负目的的经济行为。
一、纳税筹划存在的原因
1.税收政策的差异
如:个人独资或合伙企业与有限责任公司、股份有限公司的所得税政策不同;增值税小规模纳税人与增值税一般纳税人增值税税收政策不同。
如:现行政策规定,小规模纳税人按工业和商业两类分别适用6%和4%的征收率;一般纳税人税率为17%,另规定一档低税率为13%。自2009年1月1日起,在全国范围内实施增值税转型改革。财政部和国家税务总局负责人11日表示,增值税小规模纳税人的征收率统一降低至3%。
2.税法在不断发展和完善中
1994年税制改革之后,我国的税种由37个缩减到目前的22个其中,固定资产投资方向调节税和筵席税已经停征,关税和船舶吨税由海关征收。目前税务部门征收的税种只有18个。2008年将是改革至关重要的一年。国务院总理在政府工作报告中明确将全面实施新的企业所得税法、改革资源税费制度、研究制定增值税转型改革在全国范围内实施的方案等重大税制改革列入2008年改革日程。
随着改革触角进一步向增值税和企业所得税——我国最大的两个税种延伸,我国新一轮税制改革正在步入实质操作阶段。在这一轮改革浪潮中,资源税、个人所得税、消费税、物业税等税种改革也将在2008年进一步推进。
现行税法主要有法律、行政规章、规范性文件及其他地方性规范文件构成,正在不断的发展和完善过程中,目前我国还没有一部税收基本法。
3.税收优惠政策
税收优惠指国家运用税收政策在税收法律、行政法规中规定对某一部分特定纳税人和课税对象给予减轻或免除税收负担的一种措施。税法草案规定的企业所得税的税收优惠方式包括免税、减税、加计扣除、加速折旧、减计收入、税额抵免等。
如:2008年1月1日实施的新《中华人民共和国企业所得税法》将旧税法以区域优惠和外资优惠为主的格局,转为以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新优惠格局,对原税收优惠政策进行整合,实施过渡性优惠政策等,统一内外资企业所得税为25%,企业设立时则可以考虑税收优惠政策差异,合理设立。
4.边际税率的运用
某些税种按不同档次的税率征收,如:个人所得税中的工资薪金所得减除一定的费用标准后,按九级超额累进税率征收个人所得税。
由于以上原因的存在为纳税人合理纳税筹划提供了政策空间,纳税人可以通过合理、合法的筹划达到不纳税、少纳税、延迟纳税获得资金时间价值的节税目的。
二、案例分析
我们通过一个非常有启发性的失败的税务筹划案例,来分析对税收筹划的认识和运用。
1.案例背景
某物资企业主要负责为某铸造厂采购生铁并负责运输。策划的筹划方案:将为铸造厂的生铁采购改为代购生铁。由物资公司每月为铸造厂负责联系4000吨的生铁采购业务,向其收取每吨10元的中介手续费用,并将生铁从钢铁厂提出运送到铸造厂,每吨收取运费40元。通过该方案节省了因近亿元销售额产生的税收及附加,对于手续费和运输费只缴纳营业税而不是增值税。
年末,国税稽查分局在对该物资企业的年度纳税情况进行检查时发现,该公司当年生铁销售额较上年同期显著减少;而“其他业务收入”比上年大幅增加,且每月有固定的4万元手续费收入和16万元运输收入。经询问记账人员,并到银行查询该公司资金往来,证实该企业经常收到铸造厂的结算汇款,也有汇给生铁供应商某钢厂的货款,但未观察到两者间存在直接的对应关系。因此,检查人员认为该企业代购生铁业务不成立,属涉嫌偷税,要求该物资企业补交了近千万元的增值税。2.相关政策法规
财税[1994]26号《财政部国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》规定代购货物行为,凡同时具备以下条件的,不征收增值税,只对手续费和运输费缴纳营业税;不同时具备以下条件的,无论会计制度规定如何核算,均征收增值税。(一)受托方不垫付资金;(二)销货方将发票开具给委托方,并由受托方将该项发票转交给委托方;(三)受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额(如系进口货物则为海关代征的增值税额)与委托方结算货款,并另外收取手续费。《增值税暂行条例实施细则》第5条第1款规定:一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务,为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为,视为销售货物,应当征收增值税。
3.案例分析
该企业的账务处理不能清晰地反映其与铸铁厂、钢厂三方之间的资金往来关系,使得税务人员有理由认为上述业务违背了“受托方不垫付资金”的规定,从而不被认可是代购货物业务,其收取的手续费、运输费应作为价外费用征收增值税。
4.案例启示
(1)会计核算要规范。误区:会计处理模糊是应付税务检查的好办法。其实这是非常错误的。本案例就是由于该公司对代购业务没有规范的会计记录,没有可靠的资金往来记录以证明物资公司没有垫付资金,税务检查人员不认可代购业务,从而使得一个很好的筹划方案失败。
(2)科目设置要符合实际需要。在本案例中,该物资公司可以自行设置“代购商品款”核算代购业务的经济业务,方便税收检查人员检查。
(3)形式要件要合规。本案例的败因在于“受托方不垫付资金”这个形式要件不符合规定。不垫付资金并不代表不做业务,在本案例中,只要在会计记录中做到在未收到铸造厂资金的前提下不支付钢铁厂货款就符合了“受托方不垫付资金”这个形式要件,同时还要和铸造厂签订代购合同以证明代购业务的存在,在设计税收筹划方案时要十分注意形式要件的合法性。
三、企业纳税筹划应注意的问题
通过以上案例分析总结企业纳税筹划应注意的问题:
1.具有合法性。税收筹划是对税款的合法节省;是否符合法律规定的;是区别纳税筹划与偷逃税款行为的本质和关键所在。
2.考虑成本效益。着眼于企业整体税负的降低;重视分析对纳税人有重大影响的政治利益、环境利益、规模经济利益、比较经济利益和广告经济利益等非税利益;充分考虑到对未来的税负的长远影响。
3.具有可行性。是事先的科学规划与安排。税收筹划的实施必须在纳税义务发生之前进行,它是税收筹划的具体要求和体现。
4.综合衡量与周密部署。税收筹划不仅是会计人员做账的事情,也与经营有关,是通过对投资、经营、理财活动的事先筹划和安排,进行纳税方案的优化选择,从而最大限度地节约税收成本,取得最大的税后效益。切忌简单地模仿,必须注意地区差异、行业差异、企业规模差异与性质差异、经营环节差异收入来源与征收方式差异等。
5.形式要件要合规。相关会计记录的形式要件必须符合相关税收法律法规规定。
6.规避税收风险。税收筹划是建立在合法基础上的对税收法规的利用,税法在不断发展完善之中,不断的堵塞漏洞和处于反避税的当中。一不小心落入税收筹划误区,将会产生重大的税收损失。
7.建立良好的税企关系。一个设计良好的筹划方案必须得到税务的认可才能够可行,才能达到筹划的目的,与税务的沟通和建立良好的税企关系是纳税筹划的前提条件之一。良好的税企关系可以避免企业因不懂法而违法的损失。
企业纳税筹划是具有前瞻性的、动态的、有计划的统筹行为,是事先的筹划,是企业财务管理的重要组成。很多大型外资企业和跨国公司由于涉税业务复杂同时也为了规避涉税风险而成立自己的税务部门专门从事涉税事项的管理。作为纳税主体的企业应当正确地掌握和运用现有的税收法规,关注税收政策的发展动向,与时俱进地调整和更新正在使用的筹划方案,合法地节税。
参考文献:
[1]中注协纳税筹划讲座.北京国家会计学院.2006.
篇9
一、引言
物流业伴随着社会化大生产的不断发展应运而生。物流业是运用信息技术和供应链管理技术,对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等多种社会功能进行有机整合和一体化运作而形成的新兴产业,是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业。它是国民经济的重要组成部分,涉及领域广,吸纳就业人数多,拉动消费作用大,在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。随着经济全球化和信息化步伐的加快,物流业已成为衡量一国现代化水平和综合国力的重要标志。
随着我国市场经济的不断完善,我国物流业快速发展。2008年,全国社会物流总额达89.9万亿元,比2000年增长4.2倍,年均增长23%;物流业实现增加值2.0万亿元,比2000年增长1.9倍,年均增长14%。2008年,物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%,占GDP的比重为6.6%。物流业发展水平显著提高,物流基础设施条件逐步改善,支持物流业发展的政策措施和基础性工作取得新进展。但是,我国物流业整体运行效率仍然偏低,社会化物流需求和专业化物流供给能力不足,基础设施之间缺乏衔接配套,资源整合和一体化运作面临一些障碍,物流技术和标准比较落后。
为了进一步促进物流业平稳较快发展,培育新的经济增长点,国务院于2009年4月印发我国《物流业调整和振兴规划》。规划所提出的9项政策措施中第3项涉及到税收问题,至今无相应法律或规章制度出台。目前的税收政策并没有从整体上扶持物流业发展的倾向,同时结构性调整的政策也不足,忽视了对物流业赖以存在的整体环境的关注,影响了物流业的发展。本文就现行物流业税收政策下物流业税收筹划进行分析,以期对物流企业有所裨益。
二、我国物流业的税收现状
物流业涉及的服务项目范围较广,涉税种类很多,主要涉及的税种有营业税、增值税、企业所得税(或个人所得税)、房产税。使得物流业税负较重,问题突出。主要表现在以下几个方面:
(一)我国至今为止没有从本质上对什么是现代物流业加以界定
在我国的税法条目上,“物流业”是一个没有进行规范的领域。现行的营业税暂行条例将陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输和装卸搬运全部归入“交通运输业”税目,税率为3%;业、仓储业、设计、咨询等归入“服务业”税目,税率为5%;如果企业兼营不同应税项目,应分别核算,否则从高适用税率。而现代物流是一体化和集成化的经济运动过程,运输、仓储、包装、装卸、配送、流通加工以及物流信息等各个环节都具有互相制约、互相影响的内在联系;同时,这种内在联系又是建立在以市场运行机制和专业化、社会化的基础之上的。如果将这些一体化的环节割裂开来,其结果只有两种:或者是重复征税;或者是从低纳税。
(二)我国目前对物流业给予的税制支持和税收管理体系并不完善,有的方面甚至存在空白
第一,虽然我国现行的《国家税务总局关于试点物流企业有关税收政策问题的通知》是九部委联合行动的结果,但从本质上看,并没有解决各部委之间的分割管理和利益归属问题;第二,目前的税收政策并没有从整体上扶持物流业发展的倾向,同时结构性调整的政策也不足,忽视了对物流业赖以存在的整体环境的分析和关注;第三,现代物流业务的多样性、服务项目的交叉性,使传统的运输、仓储、出租等原本分门别类管理的业务发票失去了监督作用,各个类别之间缺乏关联度的现实,使得凭票计税和扣税的发票管理制度面临着重大挑战。
(三)物流企业的营业税存在重复纳税的现象
根据《国家税务总局关于试点物流企业有关税收政策问题的通知》的要求,试点物流企业将承揽的运输业务分给其他单位并由其统一收取价款的,应以该企业取得的全部收入减去付给其他运输企业的运费后的余额为营业额计算征收营业税;试点物流企业将承揽的仓储业务分给其他单位并由其统一收取价款的,应以该企业取得的全部收入减去付给其他仓储合作方的仓储费后的余额为营业额计算征收营业税。上述两项要求使得试点物流企业在其经营中可以将支付给其他单位的物流服务费用进行抵扣,减少了试点物流企业的税收负担,这无疑是一项鼓励物流企业进一步发展的好政策。但是通知中也列举了试点物流企业的名单。从名单中可以看出,我国目前有70万家与物流有关的企业和机构,试点物流企业所占的比重还不大,也就是说只有少数物流企业可以享受到这项税收优惠政策,而对于大多数物流企业来讲,其发生的支付给其他单位的如仓储、运输、装卸等费用,还不能进行抵扣,这必然存在大多数物流企业的重复纳税的问题。同时,一些集团型物流企业下属的全资子公司,因为没有自备运输车辆而不具有自开票纳税人资格,也不能享受营业税差额纳税的政策,这就使得试点物流企业集团的一些全资子公司也不属于这项税收优惠政策的受益者,于是,上述优惠政策的真正的受益单位少之又少。
三、物流企业税收筹划案例分析
东北某集团公司于2006年进行重组改制,将其主业组建股份有限公司并包装上市。重组时,该集团公司的物资采购及仓储职能继续留在存续公司。为了充分利用资源和获得内部转移价格的好处,上市公司的仓储服务业务仍然由存续企业提供。重组以前集团公司的物资采购实行统一管理,物资供应部门为该企业的二级非独立核算单位,为其下属单位提供的物资供应服务不存在税收问题。重组后,上市公司与存续企业分别独立核算,其间因仓储服务产生涉税问题。与该公司签约的会计事务所相关专业人士向公司提出税收筹划的基本思路是将本应该纳入营业税范围的税费支出,纳入增值税的范畴,以享受到进项税抵扣的好处。主要方案如下:
在税法依据方面,首先,按照我国税法现行规定,仓储服务应交纳5%的营业税。同时,1994年国家财政部和税务总局联合的《财政部、国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知》,其中第五条关于代购货物征税问题规定:“代购货物行为不同时具备以下条件的,均征收增值税,否则,征收营业税”。这些条件是:(1)受托方不垫付资金;(2)销货方将发票开具给委托方,并由受托方将该项发票转交给委托方;(3)受托方按销售额和增值税与委托方结算货款,并另外收取手续费。
其次,我国增值税暂行条例实施细则中,第五条规定:“一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务,为混合销售行为,从事货物的生产、批发、零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为,视为销售货物,应当征收增值税。”
由此可见,如果要将原本缴纳营业税的应税行为转为缴纳增值税的应税行为,只要满足以上规定的条件即可。因此,将上市公司与物资供应商、未上市企业提供的仓储服务合并成为一个整体,即能成为增值税的纳税人。该事务所要求受托方(存续企业)将代购货物的价款及按规定收取的费合并,把费收入筹划成混合销售行为(既购买物资又提供仓储服务),按单个物资供应合同向委托方开具增值税专用发票。同时,委托方(上市公司)将代购货物的价款及费同时付给受托方,取得增值税专用发票,因此获得进项税额的抵扣,三方关系如图1所示。在存续公司只为上市公司提供货物运输服务的情况下,存续公司只缴纳营业税即可,而上市公司只交纳增值税进项税;当把这三者视为一个整体而进行统筹规划时,上市公司依然只缴纳增值税,而存续公司原先缴纳的营业税改为增值税,享受到了抵扣的好处。
此例可以运用一些数据进行测算:假定当年该公司委托存续企业物资采购的金额是2400万元,按关联交易合同规定应支付仓储服务费(假定按照物资销售额的10%提取)240万元。公司增值税税率为17%,营业税税率5%。由于上市公司委托存续企业为其采购物资,同时并不需要存续为其垫支资金,采购物资的专用发票由存续转交上市公司,存续与上市公司单独结算,并单独收取手续费,这时存续企业必须缴纳增值税,而又由于其行为属于既涉及物资的采购,又涉及应税劳务的混合销售行为,原来缴纳营业税的部分也一并缴纳增值税,因此:上市公司应缴纳增值税=本期增值税销项税额-(24000000+2400000)×17%万元,而存续公司应缴纳增值税=(24000000+2400000)×17%-24000000×17%万元,从公司整体来看,就此业务其缴纳的税费合计=本期增值税销项税额-24000000×17%万元。
经过合理的税收筹划,此案例产生的效果主要体现在:
(1)省去了营业税及附加13.2万元(2400000×5.5%);
(2)上市公司因取得进项税额而少缴增值税40.8万元
(2400000×17%),由于少缴增值税而少缴城建税、教育费附加4.08万元(408000×10%)。
(3)存续企业多交一部分增值税。上市公司取得的进项税额,实际上就是存续公司增加的销项税额,但由于恰逢我国增值税消费型改革,物资供应部门取得的进项税(经营成本部分)可以完全抵扣,购置部分固定资产的进项税也允许抵扣,因此存续企业多交的增值税,实际上要小于上市公司少交的增值税,整体考虑纳税筹划效果明显。
四、总结与建议
首先,本案例能够将营业税的应税劳务筹划为增值税的应税行为,主要还在于对物流业本身界定不清。如果税法规定仓储服务属于营业税范围,而不是具备诸如前文分析的条件课税,那本案例就不会取得这样的效果。《中华人民共和国国家标准物流术语》认为,“物流”是“物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要,将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实现有机结合。”因此,综合、高效的一条龙服务模式才是现代物流企业的发展方向。而如果按照我们传统的,在形式上将物流简单的进行分割是不妥当的。笔者认为,从物流业服务性质的角度看,应该把物流业视为服务业的子税目,统一明确产业属性与经营范围,这样各地税务征收机关就有了征收管理客观依据,避免错定误征。
其次,物流企业经常将一些业务外包,但就我国现行的税法规定,仓储环节发生的税费是不能抵扣的(大约占到营业额的15%—20%左右),其结果是虚增营业税税基,出现重复纳税现象,进而增加企业的税负。本案例将存续企业仓储服务本应缴纳的营业税转变为增值税以通过抵扣而获得税收方面的好处,其动机就是为了减轻企业税负。
最后,统一票据的开具,正确计算增值税进项抵扣税额。我国现行税收政策规定,比如包装、流通加工、配送、储存等是排除在增值税之外的,因此,客户不能用来抵扣增值税进项税额,只能全额缴纳增值税,这样,无法正确计算和抵扣进项税额,客户容易产生税收规避的动机,造成国家税款不应有的损失。本案例的筹划使得存续企业多缴纳了一部分增值税,而在筹划之前,这部分增值税是不用缴的,虽然税收筹划本身并没有违反法律规定,但从整个国家利益来看,还是发生了税收流失。因此,准确认定现代物流业的基本范围是扩大增值税抵扣范围的前提条件,在此基础上,再结合我国增值税税制由生产型到消费型的改革,在规范物流业市场准入的基础上在全国范围内统一专用发票抵扣增值税。这样才会使物流企业的扣税更合理,企业进行纳税不服从行为的成本增高,从根本上降低税收流失。
【参考文献】
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营业税改征增值税（以下称“营改增”）改革是我国继2009 年全面实施增值税转型之后的又一次重大税制改革。2012 年1 月1 日起在上海展开试点工作，2013年8 月1 日起交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点在全国范围内推开。邮政服务业和铁路运输自2014年1 月1 日起也纳入营改增试点，至此营改增已涵盖交通运输业所有范围。营改增对交通运输业税收产生了深远影响，交通运输业的税收筹划显得尤为重要。
一、营改增内容和意义
（一）营改增内容
营业税是对在我国境内销售不动产、转让无形资产或者提供应税劳务的单位和个人获得的销售收入全额进行征收的一种税制。增值税是针对从事销售货物或者提供加工、修理修配服务以及进行进口货物的单位和个人对其实现的商品价值增值的部分征收的一种税。两者之间最大的区别在于，增值税可以进行进项税额的抵扣，营业税无可抵扣税额。营业税改征增值主要针对的是交通运输行业和部分现代服务业，在本来有17%和13%这两个税率的基础上新设立了11%和6%这两档税率，其中，运输业适用11%的税率，研发、文化创意、物流辅助、鉴证咨询等服务业适用6%这一档税率，同时对出口的劳务实行零税率。
（二）营改增意义
在我国税制体系中，营业税和增值税两者分立并行，增值税的征收范围涵盖了第二产业中除了建筑业之外的部分，营业税征收则主要是针对第三产业。营业税存在的最大问题是普遍的重复征税现象，原因在于营业税没有可抵扣项，商品每经过一次流通环节就要征收一次营业税。再者，营业税和增值税并存的状态给国家税收管理也带来了很多困扰。很多商品劳务要缴纳营业税并没进入到增值税进项税额的抵扣环节，形成了增值税抵扣链不完整的问题。营业税改征增值税能够完善我国的税收体系，消除重复征税问题，对于产业结构的优化和企业税收负担的减轻都有着积极意义和重要作用。
二、营改增对交通运输业的影响
营改增对小规模纳税人和一般纳税人的影响是相当不同的。对于交通运输行业的小规模纳税人来说，其进项税额不能抵扣，税率仍旧为3%。改革前营业税的计算公式：应缴纳营业税= 含税收入*3%，改革后应缴纳增值税= 增值税的含税收入/（1+3%）*3%，相同条件下计税依据减少，税负也减少，小规模纳税人在营改增之后是受惠的。而对于交通运输业的一般纳税人，虽然营改增后可以扣除进项税额，却普遍存在税负上升情况。
首先是税率显著提高，由原来的3%提高到了11%。其次是不能够充分享受增值税进项税额可以抵扣的政策。一部分的燃油费用以及交通工具的购置、维修费用等是交通运输业一般纳税人主要的可以抵扣的进项税额来源，但是实际经营过程中这些费用获得进项税额抵扣的机会并不多。而一些常见的费用包括过路、桥费、折旧费、保险费等还未纳入进项税额可抵扣范畴。
三、营改增政策下交通运输业的税收筹划
（一）企业纳税人身份选择
营业税改征增值税对于不同身份的交通运输业有着不同的税收影响。一般纳税人由于可以抵扣进项税额，税收负担取决于成本费用率以及成本费用可抵扣率的高低，其大小是不一定的。而小规模纳税人的税负则在营改增政策后普遍会有不同程度的降低。此番政策改革之后，如果身份可以选择，交通运输业要尽量选择小规模纳税人的身份，使税负最小化。
（二）固定资产采购
关于固定资产采购的问题上，首先一定要取得增值税专用发票，增值税专用发票是享受抵扣政策的证据，有了增值税专用发票才能进行进项税额抵扣，实在难以取得专用发票的话，可以与供货方协商提供价格优惠，总之要合理降低税负。其次是尽量选择具有一般纳税人身份的供货方，仍然是为了抵扣更多的进项税额。最后企业采购固定资产尽量选择在销项税额多的期间，避免销项税额不足以抵扣而无法充分享受作为一般纳税人可抵扣进项税额的政策。此外还可以尽量在供大于求的期间购货，这样可以通过压低产品的采购价格来达到转嫁税负的效果。
（三）增值税专用发票
根据我国税法的规定，企业可以根据防伪税控专用发票进项税额可以抵扣的时间规定来进行税收筹划。在有关业务发生之后，首先，企业要尽快获得增值税专用发票，进行增值税进项税额的抵扣的前提是企业获得增值税专用发票，对于原有的增值税应税项目的成本和费用类，企业都要求供应商从以前开具普通发票改为开具符合税法规定的增值税专用发票。其次取得增值税专用发票后企业一定要及时去所属税务机关办理认证，以便可以计入当期的增值税可抵扣进项税额，从通货膨胀和时间价值等因素考虑企业的税负得到了一定程度的降低。
（四）兼营不同税率业务，混合销售
兼营不同税率业务、混合销售的企业，对于有些可以进行缴税类型选择的业务，要优先考虑缴纳营业税。
原因在于营业税属于价内税，在相同利润的前提下，企业可以拥有更低的定价，而更低的价格会提高企业的市场竞争力。此外，政策规定，纳税人兼有不同征收率的提供加工修理修配劳务、应税服务或者销售货物的，应当分别核算适用不同征收率的销售额，否则要从高确定适用征收率。对于不同的收入类型交通运输业要分别进行会计核算，避免从高适用征收率而多缴纳税款。交通运输业还可以尽可能把税率较高的运输业务收入转换为低税率的物流辅助业收入，通过加强会计核算来降低税负。当然前提是在法律允许的范围内。
四、结语
营业税改征增值税完善了我国流转税的税制，有效地减少了双重征税的问题，改善了混合销售、兼营造成的征税管理困扰，对于中国税制的进步与发展有着十分积极的作用与意义，促进了我国经济更加健康地发展。总的来说，虽然一般纳税人面临着税率增高、可抵扣项目过少、发票难以取得等问题减税效果不明显，“营改增”后小规模纳税人总体税负普遍降低。对交通运输行业来说，企业如何利用合理的税务处理规范和技术来调整并计算应税收入，合理的减少税收支出，降低企业税负水平是每个企业的一项非常重要的工作。企业一定要全面了解新的税收制度，在不违背法规的前提下进行合理的税收筹划，使得自己获得税收利益最大化。交通运输业作为一个重要的行业，更要在政策变动中积极地进行纳税筹划，促进自身以及整个经济的良好发展。
参考文献：
[1]韩文肖.交通运输业营业税改增值税的税收筹划探讨[D].河北大学硕士学位论文,2013.
篇11
0 引言
税收是企业的一项重要经营成本，税收政策对企业的生产经营活动会产生重要影响。但是，长期以来我国企业对税收筹划并不重视，直到近几年才被人们逐渐的认识、了解和应用。随着改革开放的不断深入，以及我国社会主义市场经济的逐步建立和完善，企业相应地有了节约成本、创造利润的动力和压力，在这种情形下人们对减轻税收负担有了真正的认识。税收筹划就是在充分利用税法中提供一切优惠的基础上，在诸多选择的纳税方案中，选择最优，以达到整体税后利润最大化。为此，本文拟对商贸企业的税收筹划做简单探讨。
1 税收筹划的原则
税收筹划是指在法律规定的范围内，以国家税法为研究对象，根据税法的规定比较不同的纳税方案，根据结果做出的优化选择。一切的违反法律规定的避税行为，都不属于税收筹划的范畴。因此，我们在税收筹划过程中一定要坚持合法性的原则。在筹划实务中坚持合法性原则必须注意以下三个方面：一是要全面、准确地理解税收条款，而不能断章取义，要理解税收政策的立法背景。二是要准确分析判断采取的措施是否合法，是否符合税收法律规定。三是要注意把握税收筹划的时机，要在纳税义务发生之前选择通过经营、投资、理财活动的周密精细的筹划来达到节税目的，而不能在纳税义务已经发生而人为采取所谓补救措施来推迟或逃避纳税义务。
2 当前我国商贸企业中税收筹划存在的问题
2.1 对税收筹划的认识不够
一些企业简单的认为与税务机关搞好关系是主要的，税收筹划是次要的。长期以来，由于我国税收法制建设滞后，加上征管机制不完善，税务机关在执法上的自由裁量权较大，一定程度上存在税收执法上的随意性，造成纳税人把与税务机关搞好关系作为降低税收支出的一条捷径。
2.2 税收筹划方式单一
目前，企业税收筹划主要集中在税收优惠政策的利用和会计方法的选择两大领域。众多筹划者意识到，充分利用国家的税收优惠政策，可以使企业的税基缩小，或者避免高税率，或者得到直接的税额减免;也意识到通过选择会计方法，滞延纳税时间，可以在不减少总体纳税额的情况下，取得“相对节税”的收益。但从各国的税收筹划实践来看，企业税收筹划的方式远远不止这些。原则上讲，税收筹划可以针对一切税种。不同税种对不同企业来讲，税负弹性的大小是不同的。从税负弹性大的税种入手，结合税收筹划的基本方法和企业的经营规模进行税收筹划，可以贯穿于企业发展的全过程，涉及所得税、流转税、资源税、财产税以及税收优惠、税前扣除等各个层面。同时，防止企业陷入税法陷阱、实现涉税零风险以及获取资金的时间价值等也应该是税收筹划的重要方式。
3 我国商贸企业税收筹划方法
3.1 谨慎选择采购厂家，实现合理避税
企业所需的物资既可以从一般纳税人处采购，也可以从小规模纳税人处采购，但从一般纳税人处购入，取得增值税专用发票可以抵扣17%，而从小规模纳税人处购入，经税务机关开票，只可以扣税6%或4%，少抵扣的11%或13%成为企业要多负担的税额，这部分税额会形成存货成本，最终会影响到企业的税后利润。如果小规模纳税人的货物比一般纳税人的货物便宜，企业从小规模纳税人处采购也可能更划算。但若是采购时考虑现金流出的时间价值，在从两类纳税人处采购的货物的质量及不含税价格相同的前提下，选择小规模纳税人作购货对象对企业加速资金周转、扩大再生产、提高生产效率同样具有重要意义。
3.2 注重结算方式的选择，实现合理避税
从结算方式选择上入手采购时结算方式的筹划最基本的一点是尽量延期付款，为商贸企业赢得一笔无息贷款，但应注意企业自身的信誉。结算方式有赊购与现金采购之分:当赊购与现金采购无价格差异时“则对企业税负不产生影响”赊购为好;当赊购价格高于现金采购价格时“在增加采购成本的同时”也会获得时间价值和增加增值税扣税的利益，此时企业需要进行纳税筹划以权衡利弊。
3.3 注重物资入库种类的种类选择，实现合理避税
按照财税［2009］113号文件的《关于固定资产进项税额抵扣的通知》，构建固定资产和购买无形资产的进项税额不得抵扣，因此在物资采购时货物的归类方式会影响到企业的税负。在不违背税法规定的条件下，适当选择货物的归类方式，可以降低税负，将与构建固定资产时一起购进的零配件，附属件作为低值易耗品。不仅可以扣抵税收，而且可以提前确认成本，推迟纳税。同样，与材料一同购进的与技术有关的支付，如果计入无形资产则不得扣税，所以最好计入材料成本。
3.4 选择最优存货计价方法，实现合理避税
篇12
收录日期：2015年1月15日
一、印刷业务的税收筹划
图书出版企业一般会将印刷业务交给专门的印刷企业，若采用委托加工的方式，委托方提供原料和主要材料，受托方只收取加工费和代垫部分辅料，即图书出版企业提供纸张等主要材料，则图书出版企业将加工印刷的图书收回时，就支付的加工费涉及增值税进项税额，税率为17%。若由受托方提供原材料，根据《财政部国家税务总局关于增值税若干政策的通知》（财税[2005]165号）规定，印刷企业接受出版单位委托，自行购买纸张，印刷有统一刊号（CN）以及采用国际标准书号编序的图书、报纸和杂志，按货物销售（13%税率）征收增值税（这里可能会有一个出版社与印刷企业的博弈，如果印刷企业要求执行13%的税率，出版社很可能不会将印刷业务交给该印刷企业，所以，很多时候印刷企业按17%的税率开具增值税专用发票，这里假设执行13%税率）。
筹划策略：比较委托加工方式下与非委托加工方式下，图书出版企业印刷业务的可抵扣的进项税额，选择可抵扣进项税额大的方案。
案例1：2012年6月某图书出版企业委托一家印刷厂印刷1，000册图书。为完成该项印刷工作，现有两种方案：
方案a：采用委托加工方式，即该图书出版企业提供纸张等主要材料，总计X元，支付印刷厂加工费Y元，均为含税价格，则：
当期可抵扣的进项税额=（X+Y）÷（1+17%）×17%=0.15（X+Y）元
方案b：该印刷厂自行购买纸张等材料，该图书出版企业一次性支付印刷厂一笔货款，总金额记为Z元，为含税价格，则：
当期可抵扣的进项税额=Z÷（1+13%）×13%=0.12Z元
比较方案a和方案b：
0.15（X+Y）元=0.12Z元，则Z=1.25（X+Y）
0.15（X+Y）元>0.12Z元，则Z
0.15（X+Y）元1.25（X+Y）
筹划结论：当Z=1.25（X+Y），即当一次性支付总金额等于图书出版企业提供的纸张等原材料及支付的加工费的1.25倍时，两种方案可抵扣税额相同；当Z
二、广告业务收入的税收筹划
根据财政部、国家税务总局《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2011]111号）中第三十五条规定，纳税人提供适用不同税率或者征收率的应税服务，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。图书出版企业生产销售图书应按照13%的税率缴纳增值税；“营改增”后广告服务纳入部分现代服务业中的文化创意服务征收增值税，一般纳税人适用6%的税率。此外，根据财政部、国家税务总局《关于营业税改征增值税试点中文化事业建设费征收有关问题的通知》（财综[2012]68号）的规定，原适用《财政部国家税务总局关于印发〈文化事业建设费征收管理暂行办法〉的通知》（财税字[1997]95号）缴纳文化事业建设费的提供广告服务的单位和个人，以及试点地区试点后成立的提供广告服务的单位和个人，纳入营改增试点范围后，应按照本通知的规定缴纳文化事业建设费，按照提供增值税应税服务取得的销售额和3%的费率计算应缴费额，并由国家税务局在征收增值税时一并征收。“营改增”之前，若广告收入与杂志发行收入合并核算，则一同缴纳增值税，当月购进材料可全部抵扣进项税额；若二者分开核算，杂志发行税收按13%的税率计算增值税销项税，广告收入需缴纳5%的营业税及3%的文化事业建设费，且购进材料中用于广告支出的部分不能作为进项税抵扣，所以广告服务收入是否与图书出版发行收入分别核算要具体问题具体分析，没有固定的模式。“营改增”后，广告服务纳入文化创意服务中，统一改征增值税，相应的企业日常采购业务和服务性支出项目的进项税额用于广告业务的部分也可以从销项税额中抵扣，这是否会影响核算方式，需要进一步筹划。
筹划策略：计算图书出版企业分别核算与不分别核算收入的应纳税额，选择使企业税收负担最小的方案。
案例2：某杂志社为增值税一般纳税人，发行杂志的同时提供广告业务，2012年9月取得杂志发行收入500万元，广告收入120万元（均不含税），当月购进材料取得增值税专用发票上注明金额200万元。
方案a：杂志发行收入与广告收入合并核算，由于广告服务与杂志发行应税项目收入没有划分，所以一并按照较高税率13%缴纳增值税，则：
当期销项税额=（500+120）×13%=80.6万元
当期进项税额=200×17%=34万元
当期应纳增值税额=80.6-34=46.6万元
税后收益=500+120-46.6=573.4万元
方案b：杂志发行收入与广告收入分别核算，杂志发行税收按13%的税率计算增值税销项税，广告收入需缴纳6%的增值税销项税及3%的文化事业建设费，则：
当期销项税额=500×13%+120×6%=72.2万元
当期进项税额=200×17%=34万元
当期应纳增值税额=72.2-34=38.2万元
当期应纳文化事业建设费=120×3%=3.6万元
当期应纳增值税额与文化事业建设费合计=38.2+3.6=41.8万元
税后收益=500+120-41.8=578.2万元
筹划结论：杂志发行收入与广告收入分别核算比二者合并核算能获得更多的收益，因为，虽然分别核算中广告服务取得的收入需要缴纳3%的文化事业建设费，但是广告服务单独核算适用的增值税税率是6%，远低于合并核算13%的税率，综合起来分别核算可少纳广告服务收入乘以4%的税额。
三、成立旧书销售公司的税收筹划
古旧图书是《增值税暂行条例》规定的法定免税项目，该处古旧图书专指从社会上收购来的古书和旧书，并非企业本身滞销的。通常图书出版企业会有滞销的图书，如果企业能够成立一家独立核算的旧书销售公司，由该旧书销售公司从图书出版企业购得旧图书，然后再对外出售，这样独立核算的旧书销售公司销售的旧书就属于免征增值税的范围。一般而言，纳税人直接零售给消费者的价格要高于销给旧书经营公司的价格，以此计算的销项税也会大于后者。
筹划策略：计算出版企业直接对外销售滞销旧书及利用增值税税收优惠政策成立旧书销售公司销售旧书的应纳增值税税额，选择集团利益最大化的筹划方案。
案例3：2012年12月某图书出版企业资金短缺，急需处理一批囤积的旧书，企业进行盘点估算得出该批图书总价格800万元（含税，下同），成本为300万元。
方案a：直接面向消费者5折销售，则：
图书出版企业应纳销项税额=800×50%÷（1+13%）×13%=46.02万元
进项税额=300÷（1+13%）×13%=34.51万元
图书出版企业应纳增值税=46.02-34.51=11.51万元
图书出版企业税后收益=800×50%÷（1+13%）-300÷（1+13%）-11.51=353.98-265.49-11.51=76.98万元
方案b：图书出版企业成立一家下属的旧书销售公司，并以4折的价格将该批旧书销售给旧书销售公司，然后再以5折的价格卖给最终消费者，则：
图书出版企业应纳销项税额=800×40%÷（1+13%）×13%=36.81万元
进项税额=300÷（1+13%）×13%=34.51万元
图书出版企业应纳增值税=36.81-34.51=2.30万元
旧书销售公司应纳增值税=0万元
图书出版企业税后收益=800×50%÷（1+13%）-300÷（1+13%）-2.03=86.46万元
筹划结论：成立旧书销售公司能够享受增值税税收优惠政策，不仅能够节约税收成本，还能增加出版企业总体利润，长远来看，这项投资或许有利于企业的持续经营。
主要参考文献：
篇13
见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：”发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”为配合国务院对房地产的调控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融机构上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点。至此表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的决心。从宏观政策面来看，这无疑对房地产行业来说是很不利的。然而，房价过高的原因是错综复杂的，其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重。在房地产应征的各项税费中，营业税、城建税、教育费附加均是依据商品房销售收入为缴纳依据，然而土地增值税则不然，它是以地产项目增值额的高低实行四级差别累进税率来征的，最高税率可高达为增值额的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值税税负是房地产行业每一个财务人员应认真研究的问题。
一、土地增值税的税收特征
1.土地增值税定义
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税对不同类型的房地产实行差别税收待遇，按商品房销售增值额的高低实行差别累进税率，增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。
2.土地增值税征、缴管理
纳税人应在项目未办理竣工结算前按照项目所实现的商品房销售收入及税务部门所规定的土地增值税预征税率，先预缴土地增值税，待项目全部竣工结算、且完成销售再做整个项目土地增值税的清算。但对于某些房地产企业虽设置账簿，但财务核算管理混乱、成本原始凭证不齐全、销售收入依据不完整、费用开支不合理，无法确定销售收入和扣除项目具体金额的，主管税务机关可直接对其采用核定征收。
3.土地增值额的计算
土地增值额=转让商品房销售收入-（建造成本-已计入开发成本的借款利息）*1.3-与转让商品房销售收入有关的税、费；或还可表述为：土地增值额=转让商品房销售收入-1.25*不含息建造成本-实际支付的能提供金融机构证明的贷款利息-与转让商品房销售收入有关的税、费
计算土地增值额中所扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费、房屋主体建筑的各项建造成本、开发过程中所发生的各项间接费用支出、税金（营业税、城建税、教育费附加等）、其他。
4.土地增值税额计算方法
先计算出增值额和扣除项目金额，然后再根据两者之比的比率按下列具体公式计算：
（1）增值额/扣除项目金额≤50%
土地增值税额=增值额×30%
（2）50%
土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）100%
土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额/扣除项目金额>200%
土地增值税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。
5.土地增值税税收优惠
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免征。
普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。
（2）投资联营一方以土地（房地产项目）作价入股，转让到被投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
（3）对于合作建房中，一方出土地，一方出资金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。
（4）因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。
二、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析
1.借款利息的筹划
大多数房地产企业的项目开发资金60%以上来源于各种途径的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税是不尽相同的。通常，在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应资本化计入相关开发成本。但实际工作中在做土地增值税项目清算时，大多会将已经资本化的利息调出作为费用简化处理。当然实操中，并不用通过具体的账务处理将已资本化的利息调至财务费用中去，而只是在计算增值额时把已资本化的利息支出剔除即可。故此，税法规定：A、纳税人能够提供银行贷款利息原始凭证的，并且能够正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*5%。B、纳税人不能够提供银行贷款利息原始凭证的，或不能正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*10%。
这无疑给纳税人提供了可供选择的空间：如果房地产项目开发主要资金流来源于银行筹资借款，借款利息能够提供银行机构出具的利息证明，利息费用较高，且高于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则应尽可能提供银行机构的利息证明，并按项目分摊贷款利息，以求能按实扣减利息，从而降低税负；反之，项目开发筹资虽多，但所能提供的银行借款利息证明金额，低于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则可不计算应资本化的利息或不提供银行机构的利息证明，从而达到合理避税 ，以求项目利润最大化。
2.合理提高能成本化的管理费用
房地产企业的管理费用可以通过企业管理的人事编制的调整而合理降低土地增值税。例如某房地产开发企业管理人员30人，每年开支的管理费用约为300万。其中，25人参于了项目开发管理，经总经理办公会议决定，将这25名工作人员的人事编制调整到项目部，以求加强项目开发进程管理，如此一来增大了项目成本费用支出约计250万元，这样，一年则可能增大可扣减成本费用：250万元*1.3=325万元（如果纳税人不能提供银行贷款利息证明的）。
3.地下车库的合理策划
商业地产的高层项目通常都会建造地下一层、二层为地下车库，根据车库性质大致分为三类：有产权车库、利用人防工程建造的车库、无产权的车库。很多开发企业为了促进销售额，通常希望建有产权车库，但实际上从税收来说，他们是大大的失策了。
如果所开发项目的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，建议利用人防工程建造的车库以求合理避税。我们可以委托物业公司和车主签订《车位使用协议（合同）》，车主取得若干年的“车位使用权”，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费不足，缴纳营业税。而对于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主体的建造总成本，这样又可合理增大总成本金额，为将来核算土地增值税奠定基础数据。
如果开发企业想尽快资金回笼，实现车库销售，也可建造无产权的车库。无产权的车库如何核算处理，会计制度、税法均无具体规定。开发企业可以将其作为独立的成本核算对象――车库进行核算处理，建成之后，可转做“投资性房地产”或“固定资产”，可以出租。若作为“投资性房地产”转让若干年的使用权，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，仍应按照”服务业――租赁业”征营业税及按租赁收入的12%征收房产税（房产税应按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定），且不征收土地增值税。
4.出售固定资产与开发产品的筹划
房地产开发企业将待售开发产品先转为固定资产出租，租赁3年后再出售，也可规避土地增值税。但是租赁期所得租金应确认收入，出售时按销售企业不动产处理。在整个租赁期间不仅应确认固定资产的租赁收入，还应该每月提取该固定资产的累计折旧计入租赁成本。出售时，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，固定资产处置一般通过”固定资产清理”科目进行核算，固定资产清理完成后的净收益，借记”固定资产清理”科目，贷记”营业外收入”科目。固定资产处置时，应交纳营业税金及附加，不涉及土地增值税。
5.合理利用土地增值税税收优惠：
普通标准商品房实现销售，增值额与扣除项目金额之比低于20%，免征土地增值税。普通住宅能否免税，决定因素在于增值率（若增值率
6.精装商品房的纳税筹划：
房地产开发企业销售已精装修的商品房，其装修费用可以计入房地产开发成本，适度加大建造成本的同时，也可一方面提升商品房销售价格收回装修成本。精装商品房装修成本项目的增加，从某种意义上给了房产开发企业在开发成本上很大的可操作空间。例如，增大扣除项目中某次成本可扣金额等，都可合理降低增值率，实现避税。
随着国家对房地产调控一系列宏观政策的出台，市场竞争日趋激烈，加之国家税务总局对房地产各项税收政策的逐步细化，如何合理避税成为每一个房地产行业财务管理人员理应认真思索的问题。要想做好税收筹划工作，除了需要每一个财务工作者熟悉房产企业的运营流程，更重要的是能熟悉房产企业的会计核算和相关税收法规。房地产企业财务人员应该合理利用税收筹划的方式，在核算每一笔会计分录时，都要考虑到今后的纳税效果，在正确核算的大前提下力求最大可能的减轻企业税负，增强企业的市场竞争力。
参考文献：
[1]王炳荣，李开永. 房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析[J]. 会计师. 2011（03）.
[2]王艳东. 浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J]. 企业研究， 2012（22）.
