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中图分类号：P2文献标识码： A
1、房屋测绘对城市的规划建设起重要作用
房屋是城市建设的最基本的组成要素之一，城市规划建设水平的高低能反应出城市的物质建设和居民精神生活的文明程度，合理有效的进行城市规划建设离不开对房屋的测绘工作，房屋测绘在城市的规划建设过程中对房地产的布局、造型结构及用途等方面都发挥重要作用。房屋测绘在对城市的规划建设当中不仅仅包括事先的测量工作，在对城市规划建设的现状进行充分的了解和总结后，会得出很多有关如何进行城市建设的许多其他相关数据，在进行下一轮的房屋测绘时这些数据会为更好的进行房屋建设提供有用的参考价值。
2、房屋测绘在房产交易中发挥巨大作用
房屋测绘在房产交易的过程中，房屋测绘能为房产买卖的双方提供专业的技术参考。房屋测绘根据目前的现有的城市建设水平和要求，绘制房屋建设的基本图纸和房屋分布图，其目的是为了能够形成简单明了、清晰易懂的城市房屋分布平面图，进而形成一个健全明了的控制网络。方便以后在房产交易过程中提供全面准确的数据。在城市的不断建设中，不断地丰富这个网络，进行不断的细化，经过不断地发展和更新，在以后的房产交易中就能为房屋买卖双方提供更加直观明了的图形样式参考。
3、为城市建设的其他相关部门提供帮助
房屋的测绘工作不仅仅为城市的规划部门提供帮助，在拆迁部门、开发部门、税收部门、保险部门等相关部门都能够提供一定程度上的帮助。为这项相关部门提供制定政策时所必须的相关参考依据。
二、房屋测绘工作中存在的问题
由于房屋测绘工作在房屋建设及房产规划中的重要作用，在房屋测绘的实践过程中，会存在一些不可避免的问题，面对这些问题，各相关部门要首先从自身寻找原因寻找方法解决这些问题，存在的问题具体包括：
1、没有签订房屋面积计算的委托书，当问题产生时，容易出现房产测绘方和开发商之间的相互推诿。由于对房屋测绘在实际工作中作用的忽视，房产测绘方对实际的测绘工作，敷衍了事，应付对待，导致在测绘过程中出现没有技术含量的失误，而房屋的施工方在施工时，又没有清楚的认识到房屋测绘的施工图对房屋建设的重要性，因而，导致在房屋的实际施工过程中容易出现失误，而双方又互相推诿，从而造成不必要的法律纠纷。
2、房屋测绘方的预测数据统计和现实情况的实际数据之间的误差的存在。虽然房屋测绘方根据理论的数据制定出一套理论上可行的施工图，但是在实际的操作过程中，由于施工误差过大或是施工方没有根据图纸的方案变更施工方案而造成合同面积与施工面积的误差超过3㎡。那么施工方就应该承担误差过大所产生的损失。
3、缺少必要的审核部门，缺少对图纸资料进行正确性、可行性、可变更性等方面的审核工作。没有经过会审的图纸经常会出现图纸前后不一样的情形，例如平立剖三面的不同数据，施工图与结构图不统一的现象。如果建立相应会审制度就能够避免这些错误的产生，在施工中就不会误导开发商而出现检测单位和施工单位的图纸不一样，产生重大的施工事故了。
4、从业者的技术水平参差不齐且门槛较低，没有统一的准入机制，导致技术从业人员的水平各有不同，在一些需要经过换算的数据上，由于从业人员本身对房屋测绘这一工作没有专业的系统知识导致对房屋测绘工作的出现模棱两可，知识匮乏的情况。还有部分从业人员，对新知识新技术没有及时的进行学习和应用导致在工作中遇到新问题或是复杂问题时不能及时的运用新知识加以解决，容易在工作中出现失误。
5、没有建立完备的房产档案管理和资料数据库。对每次房产测绘的测绘数据结果进行入档保存，便于以后的查阅，这种数据的原始积累对以后的房屋测量和建设工作具有重要的作用，利于以后的长远发展。
6、房屋测绘人员及实际操作人员没有形成精益求精的工作态度，在工作中容易出现嫌麻烦且不认真读图或是读图不细心，测量数据时不精确，使人为误差过多，从而造成经济损失的现象。
三、房屋测绘存在问题的解决办法
为了解决房屋测绘工作在实际工作中的存在的问题，让房屋测绘工作能够在实际的房屋建设当中真正的发挥作用，使房屋测绘工作朝着正确的方向发展，有必要在工作实践中，采取正确的方法引导房屋测绘工作朝着健康的方向发展。对各部门提出几点必要的意见，具体包括：
1、建立明确的责任追责制度，为了避免在房屋建设过程中双方相互推诿，责任无法落实的情况，在房屋施工前，先签订委托合同书，明确双方的责任和义务，工作过程中严格按照各项规章制度行事，这样做不仅能提高房屋建设各方的工作效率，使责任落实到个人，还能提高房屋测绘工作的准确性，提高施工方的工作认真度。
2、建立审核部门，确立图纸的会审制度。在房屋测绘部门设计出相应的施工图纸并交由开发商实际操作之前，先由审核部门进行会审，进行审核对施工图纸的正确性、可行性等各方面综合审查之后，房屋测绘部门在进行相应的修改，修改后再经过一轮的修改，如此建立了一套二级检查、一级验收的会审制度，保证了正确率减少了房屋建设的误差的增大。
3、建设健全的房屋测绘工作队伍，提高相关工作人员的技术水平。在日常的工作中，开展必要的培训课程，鼓励技术人员间的相互交流，营造互相学习的良好氛围，提高测绘技术人员的专业技能和学习能力，提高工作人员的工作积极性。
4、建立统一的房屋测量标准体系，具体包括建立相应的监督机制，规范软件测绘软件的市场，形成统一的标准化软件系统，确立房屋测绘的标准术语等方面。这样做的好处是避免了图纸制作者和执行者之间使用不同的解读标准，出现工作失误，造成经济损失。
5、建立完善的房产档案管理和资料数据库，在相关部门之间形成房屋测绘检测数据的统一档案库或是数据库对相关数据进行存档，既方便了企业自身使用数据时的需要又方便其他相关单位的数据查询。各个单位在进行方案的制定设计时，能有所参照，互相借鉴。
6、建立统一的考核与奖惩制度。这是公司管理体制中不可缺少的要素之一，对员工进行物质上的奖励或是惩罚，会在一定程度上调动员工的工作积极性，员工自然也会用认真敬业的态度对待工作，避免由于粗心或是不认真而产生的工作失误。当然，要从本质上提高员工的工作态度，这与公司的企业氛围有很大的关系，从长远上看，营造积极健康、认真负责的企业氛围感染员工是非常必要的。
7、在对一些复杂的数据分析过程中，需要发散思维，具体问题具体分析，比如在对非典型型曲线的几何图形的实测问题上，很多情况下，为了追求曲线美或是由于施工失误会产生非典型几何形状，由于是由不同的原因导致的结果，就必须要分开论述不可一概而论。如果是为了追求曲线美那么在测量时应选取几个合理点进行测量，如果是由于误差而导致的，那么因为实测比较困难所以通常采用分割的方法解决。
结束语
房屋测绘在房地产测绘中占据着一个十分重要的作用，房屋测绘不仅关系到房产行业的发展，还关系到广大的人民群众的切身利益。房屋测绘不仅是一个经济问题，更是一个民生问题。近些年来，我国的房地产业发展迅速，其中占较大比重的是商品房，开发商和消费者多因房屋的面积问题产生一系列的冲突和纠纷。因此，为了商品房交易的顺利而有序的进行，必须做好房屋测绘工作。
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一．引言
房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段对测定房屋、土地及其周围的自然状态、位置、数量、质量和利用状况进行专业绘制。三维可视化技术是对房产测绘的表达工具，是通过模型的建立和三维空间的组合，显示和描述房产状况的一种工具。Web环境的引入是对三维可视化技术的延伸，是通过浏览器对房产测绘信息的扩展，这突破了地域的限制。目前，国外的Google 地球(Google Earth)软件，可以通过互联网浏览地球任意一个地方，我国国内很多城市都通过网络了3D城市地图，真正做到足不出户，便知天下。三维可视化技术的应用，扩大了人们的视野。但是由于房产测绘信息三维可视化技术本身就是非常复杂的技术，加上Web环境下的不同干扰因素，使得房产测绘三维可视化技术在Web环境中还存在诸多问题。
二.现阶段Web环境下房产测绘信息中三维可视化技术的应用。
Web环境下的房产测绘信息的三维可视化是在GIS地理信息系统、GPS全球卫星定位系统、RS遥感系统、VR全景技术等基础上，以房产建筑进行三维建模，综合区域其他资源和信息，通过Web互联网环境，形象直观的显示房产相关信息的技术。
Web环境是具有交互性的，在Web环境中，用户通过填写FORM表单向服务器提交请求，服务器根据用户的请求返回相关信息。在房产三维可视化技术中，房产测绘信息是具有区域性的，在Web环境下，这一区域就是用户希望看到的，所需要了解的区域，即感兴趣区域（AOI）。房产测绘信息通过WebGIS的支持，在互联网的浏览器中显示房产的相关信息，用户通过FORM表单选择请求了解的区域，客户端将请求提交给信息处理服务器，服务器在收到请求后，将该区域内的房产信息进行实时建模，自动构建区域内的三维场景，在构建完成后，将区域内的三维场景的数据包返回给客户端，客户端实时显示区域内的三维场景，满足所希望了解的需求。这是基于B/S模式的常规数据流方式，是房产测绘信息的三维可视化技术在Web环境中的基本工作流程。
在计算机交互式图形处理中，一般的实时动画需要图形刷新频率为每秒25-30帧，这也要求在建模和绘制等数据处理中必须在17μs内完成，这促使在三维建模的效率和数据处理策略上都要有高要求。由于房产测绘的三维场景中包括几何模型、纹理和属性等数据，这导致数据量的增大，由于网络带宽（固定时间内，能通过的最大位数据）的制约和网络吞吐量的原因，对三维可视化技术的效果响应速度造成很大的影响。
在Web环境一致的情况下，房产测绘信息三维可视化技术的网络响应时间受建模的效率和数据量的影响。房产测绘信息量巨大，在建模中需要表述的因素也较多，而且由于房产的差异性，导致建模工程量大。由于三维可视化技术在房产测绘信息上技术的不足，导致在处理策略上缺乏经验，由此产生的是数据量的巨大。在房产测绘信息三维可视化场景中的WebGIS自动构建存在较多的难题，这些因素都阻碍了三维可视化技术的功能完善和快速发展。
目前，在可视化软件上一般采用IBM Visu-alization Data Explorer和Open In-ventor等可视化系统，在建模时，要根据数据模型需要进行合适的转换。由于这些软件开发周期长、需要投入大量资金，同时数据的兼容性较差，开发成果无法实现网络，这些问题都造成房产测绘信息的三维可视化信息传递滞后，造成信息失效。
目前很多房地产网站开始推出通过互联网远程三维看房的业务。用户通过WebGIS浏览，获取小区的建设、楼盘的显示等场景信息，对于小区绿化和公共资源等信息则需要通过文字介绍进行了解，由于提供的资料有限，用户无法根据自身需要，了解自己想知道的信息。
三.Web环境下房产测绘信息三维可视化技术的发展。
1.模型库的建立。
模型库是对单个模型的资源综合，是存储模型的资料库。在房产信息三维可视化中，是以房产基础-地形信息为对象，以分散实体为单位进行构建的，这其中房屋是最主要的组成部分。在三维模型构建时，可针对具体房屋，预先建立房屋模型。对单个对象建立多种式样的模型，如不同类型的屋顶、不同结构的房屋、风格迥异的建筑物等，将这些模型进行分类整合，便于在进行建模时可参考调用。模型库建立后，三维场景是通过模块的“搭积木”进行参数组合，完成建模。在三维模型库中，服务器端的工作从单个模型的建立变成了模型的组合，通过预先的模型建立，可以节省建模时间，有效提升建模的效率，这符合Web环境中实时构建的需要。
在模型建立后，要对附加信息进行表述，如小区绿化资源、配套设施情况等，将三维场景和二维房产平面图进行结合，将实体的属性信息和实体场景进行整合。对小区楼盘的地理位置等，进行合理的表述，提高房产测绘信息三维可视化的实用性。
2.服务器端数据处理。
通过预先的模型数据库的建立，可以实现实时建模，同时也可减少网络响应时间，但这对于服务器端提出了高要求。对于模型库来说，资源需要越多越好，信息量越大越好，资源越多越能实现实时构建的准确度，信息量越大越能完善信息程度，这无疑就加重了服务器的负担。在服务器端，要对数据存储量要进行合理的压缩和整合，对数据的安全性能要加强。
3.房产测绘信息三维可视化的实时构建与实时显示。
通过模型数据库的建立提高了建模的速度和效率，在优化网络结构和扩大网络吞吐量的条件下，对软件实时进行改善。通过WebGIS平台的支持，对房产的三维实景可以快速、有效、及时的通过Internet Web给用户实时显示，这要求对房产测绘信息的管理模式和应用范围、展示的方法和产品等方便进行改变。
模块化的模型数据应用，可通过模型库的单个模型的调用，利用相同的基础数据，进行快速建模。对模型库中的模型要建立参考复用的数据库，这样可便于在建模时加快建模速度。依据实时信息，对用户需要了解的信息进行分析处理，通过信息的调用、建模、，对房产测绘信息进行三维可视化实时显示。同时要对场景进行多方案开发，便于用户从不同的视角进行浏览、鸟瞰、飞行房产三维场景，以此来满足用户的多方面需求。
模型库的参考复用不能是简单的复制拷贝，对操控的多级复用，要设置一个参考指针，通过指针复用三维模型，通过参考复用的参数化指针调用，可以在很大程度上降低数据冗余，最大限度的减少三维场景数据量。
四．结束语
Web环境下的房产测绘信息三维可视化技术从出现到完善，需要一个长期的过程，随着计算机技术和互联网技术的快速发展和进步，房产信息的Web三维可视化将真正实现实时化、情境化、真实化、实用化。
参考文献：
[1] 程亮，张友静，龚健雅，宋小刚，CHENG Liang，ZHANG You-jing，GONG Jian-ya，SONG Xiao-gangWeb环境下房产测绘信息三维可视化技术研究[期刊论文] 《测绘科学》 ISTIC PKU2008年1期
[2] 崔洪,叶小飞 房产测绘三维场景数据网络关键技术研究[期刊论文] 《科技资讯》 2012,(23)
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一．引言
随着我国经济建设的加快，城市建设规模也越来越大，商品房市场发展的如火如荼。房产交易中房产建筑面积、分摊面积、共用面积等核心参数成为房产购买者用于衡量房产的主要因素，而房产测量通过房产调查、房产平面控制测量以及房产要素测量，绘制房产图，测算房产面积，为购房者提供了参考依据。
二.房产测量的内容、目的和意义。
房产测量的内容包括：房产调查、房产平面控制测量、房产要素测量、房产面积测算、变更测量、房产图绘制以及测量成果检查及验收等。
房产测量是采集和表述房屋以及房屋用地有关的信息，为房产产权、房地产开发和利用、房产交易、产籍管理、征收房产税费提供依据，同时为城镇规划建设提供数据和资料支持。
在房屋面积测算中，房产测量是具体形式，房产测量的结果通过房产管理部门的严格审核和批准，具有法律效力，房产测量结果减少了房产产权纠纷的发生率，为房产产权人提供了产权法律保护依据。同时，房产测量在测量过程中，采用了科学的测量技术，实现对房屋面积的计算，能提供较高精度的测量结果，这为房产产籍管理部门提供了处理和协调房产产权纠纷。另外，房产测量根据国家有关测量测绘标准和技术规范，对房屋信息进行采集和测量，对房屋建筑面积、使用面积、占地位置、周边状况等信息提供专业性数据，形成了房地产档案的原始资料，为规范城市发展、管理城市建设提供了可靠依据。房产测量形成的房产簿册、房产图集和房产数据，为房产购买者提供了检测房屋买卖面积是否存在缩水、缩水比例大小等有所顾虑问题的解决手段。同时，在房地产行业快速发展，商品房屋价格居高不下的市场情况下，房产测量在某种程度上能监督房地产开发商的交易诚信，避免部分开发商因为房产利益趋势而在房产面积上动手脚，由此，加强房产测量管理和监督，有利于保证房产买卖双方的正常利益，同时也有利于维护正常的房地产交易市场秩序。
房产测量就是表述房屋以及房屋用地等相关信息的测量技术，通过采取科学的测绘手段和方法，根据房地产管理的需要和要求，对房屋及房屋用地的相关信息进行调查和测量，并提供测量结果，用于表述房屋相关信息。房产测量的结果，构成了建筑产权面积的基础，同时也成为了购房者需要掌握的信息。由于房产测量结果涉及到房屋产权人的利益，做好房产测量，减少测量偏差，避免给房地产企业带来不必要的麻烦。同时，提高房产测量水平，对提高建筑质量效果具有积极意义。
三.房产测量技术。
1.房产数字化测图技术。
数字化测图是通过收集房产相关信息，采用计算机数字化数据处理软件，经过图形生成、编辑、处理，形成数字化房产图，利用数控绘图仪和其他图形输出设备，最终获得房产图的技术。
数字化测图技术是通过收集房产信息资料，踏勘拟定设计方案，对测量进行基本控制，根据测量界址点进行测量，在完成房产调查后，采用光学经纬仪、电子经纬仪等光电测距仪和全站型电子测速仪，开展野外数据采集，将采集和测量数据输入计算机图形处理、测量软件和相关应用软件内，计算机进行图形编辑，通过数控绘图仪绘制线划图，最终完成房产图的绘制。
2.GPS-RTK技术在房产测量中的应用。
RTK测量技术，即实时动态差分法（Real-time kinematic）是常用的GPS测量方法，其在野外测量定位精度达到了厘米级别，采用了载波相位动态实时差分方法，极大的提高了测量的作业效率，同时也提高了测量的精度。RTK定位技术是建立在载波相位观测值的实施动态定位技术之上的，由于定位精度达到厘米级，能实时的提供测量站点在测量指定坐标系中的三维定位结果。在RTK作业的模式中，基准站将观测值和测量站的具体坐标信息，通过数据链传送给流动站，而流动站在通过数据链接收基准站的数据的同时，也同步采集GPS的观测数据，并在极短时间内将差分观测值进行实时处理，实现精确定位。通过RTK技术的应用，很大程度上提高了房产测量的作业效率和测量精度，同时RTK采集的数据全部是数字化，经过软件的简单处理，可直接输出电子地图，非常适用房产测量要求。
RTK测量系统通常包括：数据传输设备、数据处理软件系统和GPS接收设备。通过在基准站上设置GPS信号接收设备，连续观测所有可见GPS卫星，并通过无线电传输其观测数据，及时的将数据传输给观测站，基准站根据观测数据，依据相对定位的原理，及时对整周模糊度未知数进行解算，并显示用户站的测量精度及三维坐标情况，根据计算的实时定位结果，监测用户站和基准站的观测质量和结算结果。RTK能实施判定解算结果是否成功，在一定程度上减少了观测冗余量，大大缩短了测量观测时间。
3.GIS测量技术。
地理信息系统GIS系统，利用计算机存贮、处理地理信息的一种技术与工具,是一种在计算机软、硬件支持下，把各种资源信息和环境参数按空间分布或地理坐标，以一定格式和分类编码输入、处理、存贮、输出，以满足应用需要的人-机交互信息系统。它通过对多要素数据的操作和综合分析,方便快速地把所需要的信息以图形、图像、数字等多种形式输出。房产测量中，GIS系统将信息以数字化、直观化和可视化，将复杂的施工过程采用动画图像描绘出来，为房产信息提供信息支持和可视化支持。
四．结束语。
房产测量结果是房屋买卖交易以及业主办理房屋产权的依据和基础，同时也是房屋产权的法律保障和依据。随着商品房市场的火爆走向，房产所有权更需要详细、明确，因此，加强房产测量研究，对于引导房产交易、提升建筑服务水平、提高建筑水平都具有重要意义。
参考文献
[1] 汪善根GPS定位在房产测量中的应用[期刊论文] 《合肥工业大学学报(自然科学版)》 ISTIC PKU2001年5期
[2] 李旭阳 浅议房产测量与质量检查[期刊论文] 《华章》2011年17期
[3] 龙明皓 浅谈GPS-RTK 技术在房产测量中的应用[期刊论文] 《城市建设理论研究（电子版）》2012年23期
[4] 周日圣 房产测量中预测与实测面积差异的分析 [期刊论文] 《中国房地产》2012年12期
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1 GIS技术与房产测绘
1.1 GIS技术概述
具有一定的综合性与复杂性，作为一项高新技术，计算机系统的突出特征就是同时能够处理空间数据以及属性数据。
1.2 房产测绘概述
在实际工作过程中，利用先进的测绘仪器、测绘技术等对房屋建筑物或者与之相关的构筑物进行调查和测量，掌握房地产的区位位置、数量、所有权属，并在此基础上进行图形的绘制，这样的技术被称为房地产测绘。而房地产测绘信息管理系统是指通过现代化的计算机技术、GIS技术、网络信息技术、数字化成图技术以及数据库技术等，建立一个标准化的、要准确的共享型房地产空间数据库，能够为“数字房产”的发展提供基础平台，为公众提供优质完善的地理空间数据。测绘成果能够为房地产产权的管理、房地产的开发管理、交易管理以及费用收取、税务征收、法律仲裁等房地产管理活动相应的支持，同时能够帮助城市规划设计与建设等工作提供基础性的数据信息。
1.3 基于GIS技术实施房产信息管理的意义
在房产测绘信息管理中引进GIS技术，能够将信息管理工作和房地产地形图紧密联系在一起，对房地产实施精确的定位，形成以图管证的模式，进而房地产办证的流程能够高效、准确的完成。通过GIS技术，只要是区域范围中的房地产都能够实施数据信息的统计和分析，如对房地产的密度和容积率进行分析计算，便于相关部门掌握城市住房的情况，有效地改善了传统房地产管理工作中存在的问题，减少各类纠纷的发生。
2 实现基于GIS技术房产测绘信息管理系统的要点
要实现房产测绘信息管理系统，首先要实现图文一体化。房产测绘是当前房产管理信息系统中的重要部分，收集的地理空间数据信息必须和房地产产权管理中的属性信息紧密联系在一起，二者之间能够相互查询。如实施图文一体化管理过程中，将房产的产籍号作为关键字段将图形数据属性数据相连，实现二者的动态连接；第二个要点是满足面积分摊的需求，在房产测绘管理中面积分摊的方法与手段多种多样，但是分摊工作一定要基于相关原则和规定，因为房产的面积与购买者的利用是切身相关的，采用正确的分摊方式非常重要。在房产测绘信息管理系统中，基于国家技术监督局的相关规定，对于单一功能的住宅，公用面积分摊给整栋楼；非单一功能的住宅则需要详细规划，避免出现前后不一的现象；第三个要点是确定好房屋的产籍号，图号、幢号等共同构成房屋的产籍号，在录入信息的过程中一定要将信息分门别类。
3 GIS技术在房产测绘管理及房产测绘信息系统中的应用
3.1 房产测绘信息系统的设计原则与目标
房产测绘信息系统设计原则：为了确保能够快速准确的对房产测绘数据资料实施编辑处理与修改等操作，将GIS技术的要求和特征与本系统的开发要求结合起来拟定以下设计原则：首先是简洁化的原则，确保用户操作过程不会过于复杂，界面与操作流程简化；第二是可扩展性的原则，在满足现有要求的基础上还要考虑到系统的扩充，基于用户需求的发展留下一定的余地，便于今后的升级与扩展；第三，功能与数据的完备性原则，不会出现功能缺失造成用户的体验不佳；最后是具有较好的容错性，系统不会因为操作错误等现象崩溃。
房产测绘信息系统设计目标：实现对房屋建筑物分层图以及分户图的管理；对建筑物中每层每户的信息管理；能够对收集的数据信息实施计算与管理，并将计算流程保留；能够实现分层与分户图纸的输出和查询。
3.2 房产测绘信息系统功能设计
房产数字化测图子系统：通过各种测绘设备与仪器，收集房地产的信息与地形图，通过dbs的形式建立房地产的地形库，对其进行有效的管理，系统中还应当满足各类格式软件的导入，以及图纸的输出；
基础测绘子系统：主要实现属性信息数据的输入、转入地理空间信息资料、多种格式的数据转入，基于初始的建库工作，提供图形与属性编辑的功能，建立属性与外挂数据库；
项目测绘子系统：以每幢楼作为单位，将权属信息录入到系统中建立对应关系，利用CAD的编辑功能实现对分层图与分户图的修改调整，同时满足面积测算的要求；
图形编辑子系统：实现图像的绘制，能够将收到的建筑工程图纸或者是测到的草图录入到图形编辑工具中进行绘制，同时能够计算出各个封闭面的面积，基于查询修改的模式将房屋的阳台与套内相联系，标注公用面积，便于分摊工作的开展，基于楼层属性设置工作生成分层图与分户图，标准其尺寸与面积。计算过程完全有系统实现，标定工作完成后形成图层，出图过程中图层的关系是一一对应的。
查询统计子系统：基于户主的姓名、建筑的层型等能够实现单独或者组合式的查询，包含分摊面积的由来。统计相关区域中某时间内所办理的建筑物的总量、总占地面积、总建筑面积、户数等。
测绘成果管理子系统，实现房产信息数据的集成与汇总，将分层分户图导入到GIS的图形库当中，建立属性关联，实现对丘、幢、户之间的相互查询，为用户提供定位、查询、统计等服务，同时可以将报表输出；
测绘业务管理子系统：对房产管理中的业务进行分类，组织业务办理流程，基于业务流程实现对数据的修改；
系统维护子系统：配置系统运行中的数据库与图形服务器的参数，保证系统运行的稳定性和可靠性，并对不同用户的使用权限进行定义。主要包含环境的配置、编码和体系的维护管理、符号库管理、设定用户权限以及词典的更新。该子系统能够实现房屋地址的维护，优化改进GIS图形数据与属性舒数据的管理工作。
3.3 房产测绘信息系统界面设计
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1、概述
高层住宅是城市化、工业现代化的产物，高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，采光较好，日照时间长[1]。随着人们物质生活水平的提高，不少居民都购买高层住宅楼。但高层住宅一般都是施工修建的同时就开始销售，在售楼过程中，绝大多数待售房屋的面积都是暂测面积（预售面积），公摊面积也是暂测数据[2]。最终公摊面积为多少，还需在房屋竣工验收后，有测绘资质的单位根据规划部门和建设部门的审批文件，按照技术要求和国家规定进行实地测量，采集套内建筑面积和公用建筑面积等数据，最终得出测绘报告。
由于房价不同于一般的商品，单价较高，所以房屋的面积直接影响着房产公司及居民住户个人的利益，因此作为我们测绘单位，本着为双方负责，公平的原则，对房屋面积的测算一定要正确处理[3]。
为了确保预售面积与实测面积误差比绝对值在3％内，房屋预售面积的测量以施工图纸为准进行测量。
2、量算方法
2.1 收集资料
收集高层住宅面积预售测量的全部资料，包括：由房地产公司负责施工的工程部提供高层住宅施工图电子版文件(一般都是CAD文件)、施工蓝图，以及其他特殊的要求，如施工过程中已经修改和准备修改的部分（以书面的形式说明并加盖公司名章）。
2.2 操作流程
仔细查阅施工图(又称为蓝图)，标注需要公摊的设施。公摊的设施在《房产测量规范第1单元：房产测量规定》(GB/T17986.1―2000)中有明确的规定，需要公摊的设施主要是墙体、楼梯、电梯、地下层中的管井房、配电室以及楼顶储水池、伸缩缝。另对施工中实际改动的地方，如阳台改为落地窗等影响面积变化的部分，必须由开发商出具加盖公章的相关证明，作为最终面积统计的依据。
对于有地下室的高层楼，一般分两大类进行测量，即地下室和标准层。
2.1.1 利用南方CASS软件对施工图的操作
（1）利用南方CASS软件打开由开发商提供的施工蓝图(由于大多数施工图都是多重块插入，所以对图块的分解可利用appload加载下列小程序进行分解)
将下面的代码复制在记事本内，另存为unlk.lsp文件，打开这张不能修改的图纸，在命令行键入appload选择加载程序文件unlk.lsp，命令行键入unlk，选择不能修改的图形
(defun c:unlk (/ en ent)(setq en (entsel "\n请选择图形:"))(if en(if (= (cdr (assoc 0 (setq ent (cdr (entget (setq en (car en)))))))"INSERT")(progn(setq ent (entmakex(list '(0 . "INSERT")(assoc 2 ent)(assoc 10 ent))))(command "_.explode"(entlast))(entdel ))))(princ "\nOK")(princ))
(2)利用南方CASS软件下的“工程应用”下的“计算指定范围面积”将图件中涉及到的套内面积、楼梯面积、管井房面积、楼间伸缩缝面积、墙面及保温层面积等分类统计，并对涉及边长进行标注，总之所涉及统计面积要将本楼层全覆盖。
由于各层的设计有所区别，所以要分层统计，特别是对一层和顶层所涉及到的规程中需要统计的面积一定要计算在内，如封闭的通道口、和门厅等。
2.1.2 利用电子表格进行最终的统计
利用电子表格将各分类面积统计，并将公摊面积按比例分摊到套内面积，合计后形成最终的预售面积。
2.1.3 编写报告出具量算图纸
打印各层面积标注图以及不同的户型图，并编写报告，说明计算过程中所包含和特别处理的内容，以便开发商及住户能够明白面积的分摊情况。并加盖单位公章来更加权威地说明数据的可靠性和准确性。
3、结论
利用南方CASS软件统计房屋预售面积，能够较为清晰、准确地反映真实的情况。这种方法大大提高了工作效率，节约了成本。
参考文献
[1] 杨文杰.高层住宅立面设计地域化表达研究[D]. 西安建筑科技大学硕士论文,2012.
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随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生活。与多数消费品不同，商品房的购买价格通常是单价与销售面积的乘积。然而，在购房时，单价通常一目了然，但销售面积计算却存在一定出入，购买者时常感到受了开发商的欺诈，因此，上诉至法院的情况很多，同时，也给房地产市场健康发展，造成了很大的障碍。
为了解决这一矛盾，全国各大城市由政府发文，要求“各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预算”，并建立商品房面积备案管理制度，基本上保证销售合同面积与办理产权证时的面积一致，从而避免不必要的矛盾发生。
二、房产测绘的意义
房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益，房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提。因此，它既可以为房产产权人提供法律保护依据，同时也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。
三、面积测算的相关规定
1.计算建筑面积的房屋的条件
层高在2.20m以上的有上盖有围护，结构牢固的属于永久性的可作为人们生产或生活的场所的建筑物。
2.计算全部建筑面积的范围
1）房屋内的阁楼、夹层、插层、设备层等局部楼层及其楼（电）梯间，层高在2.20m以上的部位计算建筑面积。
2）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积，挑楼、全封闭的阳台、房屋间永久性的封闭的架空通廊，均按其水平投影计算建筑面积，属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积之和计算。
3）楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、烟道井通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。
4）有永久性上盖，有围护结构的场馆看台、立体书库、立体仓库、立体停车库及房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及报警阀间，均按围护结构水平投影面积计算。
5）层高在2.20m以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。
6）与房屋结构相连且有非独立柱或围护结构的永久性门廊、门斗，按其柱或围护结构的水平投影面积计算。
7）依坡地而建的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.2m以上部位的水平投影面积计算。
8）以幕墙作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。
9）有变形缝的房屋，若其与室内相通，该变形缝计算建筑面积。
3.计算一半建筑面积的范围
1）与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，层高在2.20m以上的，按其围护结构水平投影面积的一半计算。
2）独立柱的门廊，独立柱或单排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等属永久性开放式建筑空间，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积计算一半。
3）有顶盖且不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。
其中有部分不封闭的阳台要已以下情况来计算阳台面积。
4）所在层无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。
5）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在2.20m以上的，按水平投影面积的一半计算。
6）有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
四、商品房预测和实测
1.商品房预测
商品房面积预测既商品房预售面积的计算，是指房屋开发商在房屋竣工前，为了办理房屋销售许可证和签订房屋买卖合同，根据相关的技术规定，按照设计的房屋图纸资料，对各套房屋的建筑面积进行分摊计算的行为。预测面积可作为开发商在前提项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和销售使用。
2.商品房实测
商品房面积实测，是指房屋竣工验收后，由开发公司委托具备房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图并计算出面积。实测面积是购房者办理房屋所有权证、房款结算、物业费结算等的依据。
五、预测与实测之间的差异原因和解决办法
1.面积产生差异的原因
预测建筑面积和实测建筑面积存在差异：有可能处于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积改变或服务范围改变等多种原因导致预测与实测面积的不相符。
1）数据的采集
预测主要是依据设计施工图纸进行数据采集，而实测的数据是由测绘人员通过手持测距仪在现场实地采集，其中不仅含有仪器测量误差、墙置偏移及抹灰层厚度等因素的影响。
2）图纸的变更及施工原因
房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更。在施工的过程中可能由部分施工误差导致图纸中完全平行的两面墙，在实际测量中不平行。
2.解决办法
加大宣传，让老百姓在购房时了解预测和实测会有差异，并在合同备注栏中作出详细规定。开发商在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者。这样相对来说可以减少购房者与开发公司之间的矛盾。
六、结束语
商品房测绘，是房产测绘企业的重点工作，其预测成果是开发商与购房者的交易依据，其实测成果是房屋产权面积的确定。要解决预测和实测成果之间差异引起的纠纷问题，更好的围护广大消费者的合法权益，不仅要从现在的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下功夫，还要在不断完善测绘程序监督机制的同时，加强测绘成果监管，提高测绘成果质量，以诚信工作的态度从事房产面积测绘工作，不断提高综合分析、判断问题的能力，凭借掌握的知识，技术方法和手段正确处理问题。
随着社会的不断变化，为了适应社会的变化，各地、各城市房地产行政主管部门应根据各地的实际情况和自身的需求，遵循国家标准《房产测量规范》规定的原则，制定一套适合本地实际情况的实施细则或更加祥尽的补充规定。同时各城市的房地产测绘管理部门应加强联系，经常进行经验交流。这样才能不断为社会提供科学、优质、高效的测绘服务，全面推进测绘工程更好更快的发展。
参考文献：
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[2] 刘天奎， 地籍与房产测绘综合学术论文集 2008.01.
[3] 黄张裕，高俊强. 测绘管理法规概论 2007.08
[4] 林平.浅谈房产测绘重要性及其质量管理[J].价值工程2014
篇7
随着我国城市人民生活水平及城市经济水平的提高,城市房地产业有了突飞猛进的发展,房地产作为一个长久耐用、价值巨大而又人人需要的不可移动的特殊商品进入市场,正越来越受到社会普遍关注,人们对房产测绘的准确性和现实性也提出了更高的要求。产面积计算准确与否,不仅关系到房产开发商的经济利益,还直接影响到千家万户的利益。因此房产面积计算系统也应此呼声而产生,它使房产测绘人员从繁锁的面积计算中解脱,不但提高了工作效率,而且提高了分摊准确度的计算精度,从而减少面积计算工作中不必要的错误。
我院于2006年5月引进了大连华图科技《房产面积测算系统V.20》软件,在房产面积测算工作中起到了不可估量的作用。本文通过实际应用主要阐述该系统的设计思想、功能及应用的体会。
二、系统的设计思想
该系统针对房产面积测算业务进行剖析,面积测算业务最主要的需求有四点,一是测算要准确,二是要快速,三是能够对测算数据进行长期存储,四是能够对测算业务形成规范化的管理。
1.对于“测算准确”,着重于两个方面,一是要保证公用面积分摊计算的方法遵循相关标准和规范;二是计算的精度有保障。
2.对于“快速”要求,通过实际工作中得出,测算业务中最费时间的是绘制分层分户图,其次是计算面积,再次是分摊计算。对于“绘图”,该系统采用CAD作为绘图平台;对于“计算面积”,该系统在绘图平台上的二次开发,用最简单的操作方法且又能够保证精度,实现对所绘图形的面积采集。
3.对于测算数据长期存储,该系统采用数据库技术解决的。
4.对于测算业务规范化管理,该系统总结出其业务流程和数据流程,用户权限划分、流程控制、多级审核,实施业务规范化管理。
三、系统环境
1.系统软件环境
·操作系统,对于网络版的操作系统采用Windows2000;单机版的和网络版客户端操作系统可采用Windows98、Windows2000或Windows XP;
·数据库系统,对于网络版的数据库系统可采用Oracle或MS SQL Server,单机版的可采用MS SQL Server或MS Access;
·CAD绘图平台,采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。
2.系统硬件环境
·网络版的服务器,采用P4以上CPU,256M以上内存,10G以上硬盘;
·单机版或服务器版的客户端计算机,采用PIII以上CPU,128M以上内存,10G以上硬盘,网络版的客户机需配有10/100M的网卡;
·打印机,配置A4幅面以上的喷墨打印机或激光打印机;
四、系统功能应用
(1)建立房屋基本信息
当对一幢新的建筑进行面积测算时,首先需要在系统中建立一工程,输入该幢建筑物的基本信息,包括房地号、图幅号、开发单位、建筑地址、开发单位、建筑类型、建筑状态、竣工状态、测绘人员及日期等,同时确立该幢建筑物的分摊方式。
(2)建立房屋结构
当房屋基本信息输入完成后,系统自动弹出房屋结构窗口,称为“操作导航器”的窗口,在该窗口中可按层次建立房屋结构。房屋结构由“栋”、“功能区”、“层”、“户”、“公用面积”五项组成。在实际测算中“栋”、“功能区”、“层”在绘制分层分户图前一次性建好,而“户”、“公用面积”可在绘图完成后再建。
(3)绘制分层分户图
分层分户图包括“建筑平面图”和“分户平面图”。分别用红线、蓝线表示。我们在实际绘图时以绘图区的坐标原点为起点绘制分层分户图,用墙体缩放边界自动生成建筑平面图。该系统在主菜单的 “绘图”下拉 菜单中,包含了所有绘图工具,并自动标注尺寸。我们可以通过操作导航器切换各个楼层,进行绘制图形,同时建立数据楼层与图形楼层的关联。
(4)采集面积
通过操作导航器与绘图区间的交互操作,采集各种建筑面积,包括各层的建筑面积,各户的套内建筑面积、阳台面积,各种公用面积,采集的面积值将自动进入数据库中。
(5)校核面积
通过该功能,校核面积采集的完整性和分层、分户图绘制的正确性。校核后应是该层的层建筑面积等于该层的套内建筑面积、阳台面积、各种公用面积与该层外墙体面积的合计。它包括校核层面积、校核总面积、校核采集的面积。
(6)分摊计算
由于建立房屋基本信息时确定了分摊方式,对于规范性的分摊方式,系统将自动进行分摊计算;对于复杂分摊方式,该系统将弹出分摊计算窗口,由我们根据需要,分步指派各种公用面积,进行分摊计算,直至所有公用面积分摊完毕。在复杂分摊过程中,系统给出了每一步分摊计算的公式和分摊系数,便于我们查找,同时对于错误的分摊指派,我们可以逐步撤消分摊的步骤。
(7)成果输出
主要打印输出结果的各种技术报表、管理报表、成果报告书、分层分户图、户各种面积值、户套内平面图等。
五、系统应用体会
1.通过在操作导航器中点击某一楼层,系统将自动找到图形文件中的图层,并在绘图区自动显示。也就实现了工程中的数据库与对应图形文件相关联。
2.规范作业过程,严把测算质量,系统对作业中不同职能的人员确定了不同的角色,授予不同的权限,只有完成本环节的作业,才能进入下一环节的作业,由此形成了整个作业的管理控制过程。
3.对于图形复杂的建筑物,可以实现多人同时绘制一幢建筑物的图形。即一幢多层楼的工程可同时由多人进行绘图和采集面积值,即以此加快作业的速度。
4.对于复杂分摊类型的建筑物,该系统改变以往的对各种公用面积进行类型预定义的模式该系统改变以往的对各种公用面积进行类型预定义的模式,而采用模拟手工作业的方式,即可视化的分步计算模式。
5.校核多级化、全方位,保证计算成果的完整性与准确性。
6.面积计算采用了AutoCAD平台系统内部的面积计算函数,面积值存储精度为双精度浮点型,在数据库中存储数值以及计算过程中数值均保留小数点后十二位,完全满足面积值的精度要求。
总之,通过实际工作中应用该系统不但提高了工作效率,计算精确,操作简单便捷,管理规范,而且具有友好的界面。但不足的是随着建筑设计电子图件格式广泛应用,如何能直接在设计院设计的建筑平面图上,自动建立房产测绘用的分户平面图,没有得到应用,这也是该系统今后着重研究和探索的课题。
参考文献
[1]张建强.房地产测量[M].北京:测绘出版社,1993
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为了全面查明佛山市某片区的土地面积、房屋建筑面积，建立具有权威性、现势性的房屋调查摸底资料，为该片区旧城区改造提供全面、详细的评估资料，从而推动该片区产业和城市转型升级。该区“旧城镇改造建设中心”决定在该片区开展“三旧”改造房屋调查项目。本文是技术人员在项目实施中的经验与体会。
2 三旧”改造建设的房屋现状
“三旧”改造建设测绘调查就是要对旧城镇、旧厂房、旧村居的土地的权属、用途、使用年限和房产的权属、用途及家庭成员、出租情况、查封抵押的调查，对建筑面积、土地使用面积及权属界线核定等一系列的摸底调查，以利于评估及拆迁，国家和政府都在推进这项民生工程，这原本是一项利国利民的好事，然而“三旧”改造建设现状却呈现如下特征：
2.1群众对“三旧”改造的重要性缺乏充分认识，许多房屋很难联系屋主，调查工作无法开展。
据统计，该片区约1/5的房屋联系不上屋主，他们有出国的，有出省的，有的即使在省内也在外面购买了房屋；还有一部分人即使知道本片区要改造，但是对该项工作的重要性认识不足，或改造需求不是非常迫切而不愿配合，给调查工作的顺利开展带来了极大的困难。
2.2房产证地址编排不规范或错误，影响了数据汇总时间。
对实地中的同一栋楼，在房产证中可能存在几种命名规则。例如，“新华路2号”和“新华路一座”是同一栋楼，“中山西路二座”、“中山西路2座”、“中山西路2号” 是同一栋楼，“人民一路33号”和“中山中路33号” 是同一栋楼，等等。
2.3没有一张完整的房屋地址图，延误了房产证收集的时间。
对于房屋测绘调查工作而言，房产地址图就是工作的指示图。由于进场时，我们手上只有国土部门提供的地形图，它存在现势性不强、房屋地址信息不全等问题，再加上国土部门提供的国土证信息也没有与房屋地址一致的坐标位置信息，因而对工作的指导性不强。由于不知道测区所包含的地址信息，结果在查找房产证时，一方面是测区内的房产证没有找出来，另一方面找出了许多测区范围外的房产证，延误了房产证收集的时间，影响了整个工期。
2.4不同时期房屋测绘标准不一致，给面积测绘与统计带来了极大的困难。
测区内的房屋最老的有民国时期建设的，最新的也有至今还未入住的；不同时期建设房屋测绘标准不一致，房产证上登记的面积有未分摊的、有部分分摊或完全分摊的，有按面积分摊或按户数分摊的，有登记建筑面积无套内面积的，有登记建筑面积与套内面积的等等。现在要统一标准实测，对于上述各种情况必须认真分析、区别对待，给面积测绘与统计带来了极大的困难。
3 旧城镇改造建设中的房屋调查、面积测绘与统计方法
要做好旧城镇改造建设中的房屋调查、面积测绘与统计方法，项目开展前应根据调研情况组织编写《项目技术实施方案》，在项目实施过程中制定《项目工作实施要点》和《项目工作实施补充规定》等技术指导文件。由于房屋调查、面积测绘与统计方法等技术工作都有相应文件做指导，故各项工作均能有序进行，极大地方便了工作。
3.1房屋调查方法
入户调查是一项非技术性的工作，一方面需要调查人员有较高的表达沟通技巧，另一方面通过本次调查，还需要给业主留下较好的印象，以方便后续工作的开展。
① 尽快办理《协助调查函》、《通告》等文件和证明，设法解决入户困难的问题。
② 尽快收集地形地籍图、国土证、房产证等资料，以利于统筹安排。
③ 房屋入户调查时多问一句，以免造成工作反复。
3.2房屋面积测绘方法
房屋面积测绘是根据房产证附图核对产权人的房屋是否与现状一致，主要是核对尺寸。如果一致，则实测面积可取房产证面积，土地面积取土地证面积，如果不同，则需要在《房屋测绘调查草图》上绘制出房屋的各层平面图，并认真量取尺寸。面积实测分如下几种情况：
① 房屋加建，主要是指房屋的层数改变以及产权人在自己土地范围内的空白地进行加建。此时，房屋的土地面积多没有变化，当能十分明确确定房屋的加建部分时，可对照房产证附图直接量取加建部分的面积，最终实测面积成果取产权证和加建面积的总和。当不能确定加建部分时，需要对整栋房屋进行测量。
② 房屋多占，主要指产权人在自己土地证规定的界址外进行加建。此时土地和房产面积均发生变化，需要对土地面积和房产面积全部测量。
③ 阳台封闭。对于阳台封闭的情况，在进行面积实测时，需要测量出封闭的面积，则该面积的一半即为产权证上多出的面积。
④ 房屋套内面积测绘方法。
a、房改房。房改房的情况一般来说当时在进行房产测量时，进行了简单的分摊。在核对房屋尺寸无误后，实测套内面积，取房产证面积（建筑面积）与套内面积之差值为分摊面积。
b、商品房。在核对房屋尺寸无误后，取其房产证套内面积为套内面积。
c、独立栋。由于此类型房屋只属于同一产权人所有，不需分摊，则在检测房屋平面图尺寸无误后，取其建筑面积为套内面积。
3.3房屋面积统计方法
① 开发功能丰富的“房屋测绘调查数据入库程序”，以提高工作效率。
根据“旧城镇改造建设中心”的要求，我院对测区内的房屋建筑面积做了如公有产权、私人产权、完全产权、非完全产权、学校、大型公建设施、商业部分、无证部分、阳台封闭及加建部分等多项面积汇总的内容，以方便对调查区域做出准确的征收成本分析，有针对性地制定实施方案。根据作业要求，开发了自动统计上述面积的“房屋测绘调查数据入库程序”。
② 内业校核统计结果，以保证数据计算的正确性。
由于数据量庞大，虽然有专用程序统计，但是作业员在房屋分类时有可能会出现错漏，为了避免这种情况，在内业校核时，就要从多方面做封闭性检核。因为测区房屋建筑总面积是固定的，完全产权与非完全产权总面积之和，公有产权与私人产权总面积之和，无证部分与有证部分总面积之和，商业部分与非商业部分总面积之和应该都等于房屋建筑总面积。如果不符合就要找原因，可能有房屋分类错误等情况，直到解决问题。
③ 外业抽检统计结果，以保证数据测量的正确性。
4 结语
“三旧”改造建设是一项相当繁琐的工程，由于涉及到产权转移、产权拍卖、两证混乱以及可能的利益的再分割等错综复杂的关系，注定了房屋测绘调查者在工作中将付出更多的时间和精力。但是，只要我们按照文中的方法，发动多方面的力量做好入户调查与测绘、开发“房屋测绘调查数据入库程序”专用程序做面积统计，将复查的问题将变为简单，从而为三旧”改造建设节省一定的经费和时间，保证对“三旧”房屋进行实地逐项核查，确保数据真实可靠，切实保障群众的合法权益，使“三旧”改造成为人民群众满意的民心工程。
参考文献：
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一、引言
作为房管类专业的重要专业基础课程，房地产测绘课程不仅是一门技术性高、政策性强的重要课程，它还能真正实现测量学与房地产管理业务的统一结合，广泛应用于房地产的产权产籍管理、房地产开发利用、税款征收、城镇规划建设及社会综合服务等方面。房地产测绘的主要任务有三个，即房地产调查、房地产图测绘及变更测量工作。一直以来，高职院校研究的重点课程都是测绘工程专业建设与教育教学的有效改革，如何在新时期新形势下合理制定本专业人才的培养目标，全面构建科学的课程教学新体系，以更好地适应当前社会经济发展对专业技术应用型人才培养的新要求，是我们多年以来一直致力研究的重点问题之一。为尽早实现这一目标，我们必须积极探索一条适应社会发展需求的房地产测绘课程教学改革之路，有效提高教学质量，全面提高学生的专业技能和思想品德，为学生日后的专业课学习和将来工作需求打好坚实基础。
二、高职院校房地产测绘课程新体系教学改革必要性
1.时展需要。21世纪是一个知识教育时代，为满足新世纪时展和科技发展的迫切需求，高职院校要大力培养综合素质高、创新能力强的全面复合型的优秀人才，而要有效实现这一人才培养目标，就需要深化高等教育教学改革。随着社会的不断发展，高职院校教师也要积极转变教学指导思想，改变教育理念，针对“面向现代化、面向世界、面向未来”的教学方针大力开展房地产测绘教学和科研工作，全面提高教学质量。
2.社会需要。随着科学技术的日趋发展，房地产测绘新仪器、技术、新工艺已在我国得到良好的推广应用，而先进的3S技术、4D测绘新产品和数字技术又为房地产测绘行业带来发展的新机遇，同时这也是测绘行业改革的关键时期，真正推动测绘学从理论到实践的根本性改变。为此，高职院校应当积极响应新课改的改革，构建完善的房地产测绘课程教学新体系，以传统测绘理论为指导思想，以先进的现代测绘技术为主要手段，以满足社会房地产测绘需求为主要目的，积极开展各项房地产教学。
3.教学需要。房地产测绘课程既可以丰富学生的房地产测绘理论知识，又可以有效培养学生的测图、读图、用图等方面的技术技能，增强学生的动手实践能力。在高等教育教学改革中，重点是建设特色专业，关键是改革教学课程，唯有确保课程系统逐步得到优化调整，才能有效实现专业建设，促进房地产学科领域得以全面发展。而房地产业既是一门新型学科，在市场经济时代其专业建设和教学课程改革尤为重要，特别是人才市场需求变化莫测，也给房地产专业教育提出了更高的教学要求，为满足新课改改革要求和实际教学需要，房地产课程教学改革势在必行。
三、房地产测绘课程新体系教学改革有效措施
近年我校积极建设房管类专业，众多房地产专业都开设了房地产测绘课程，切实履行培养优秀高职人员的重任，为房地产行业输送大批专业的应用型房屋测量员，获得良好的社会效益。在实际教学中，我校改革房地产测绘课程教学新模式，总结出以下有效措施：
1.调整教学大纲。课程教学内容由教学大纲决定，随着学科教学要求的变化发展，也要及时修订教学大纲。修改后的房地产测绘教学大纲应始终围绕专业培养目标和教学要求，逐步转变传统教学模式“重理论基础，轻操作实践”的教学弊端，适当降低对房地产测绘基础理论的要求，不过度强调测绘理论的系统性和完整性，应重视房地产测绘理论、基本方法在实际中的应用，并且及时删除传统过时的测绘方法，充分体现高职教育中理论与实践并重的教育思想。此外，要在确保测绘基础内容的前提下，适当增加房地产测量和地籍测量内容，及时补充房地产测绘新仪器、新技术、新方法应用知识，同时提高房地产测绘课程的针对性和适用性。
2.改进教学方法。改进教学方法，能有效构建房地产测绘课程教学新体系，提高教学质量，丰富学生知识，增强学生实践操作能力。在长期教学实践中，我积极改进房地产测绘教学方法，在此方面颇有体会：（1）启发式教学方法。启发式教学是指借助图表、模型、实物等实用教学手段，让复杂的教学内容简单化，让抽象的教学理论形象化，让重点难点内容通俗易懂化，帮助学生更好地理解抽象的房地产测绘理论基础知识，坚实学生的房地产测绘知识，促进学生成为思维清晰、专业出色的优秀人才。（2）电化教学和观摩教学方法。开展电化教学和观摩教学，即指充分利用投影片、录像片、多媒体等现代化教学手段，将部分实践性较强、操作技能训练要求较高、测量仪器构造使用复杂、实践操作难实施的教学内容，借助多媒体设备的电化教学和观摩教学，生动形象、直观易懂地表达出来，提高房地产测绘教学质量，更好地满足房地产测绘课程的教学要求。（3）项目教学方法。在房地产测绘课程中应用项目教学法，能充分结合理论与生活实际，将生硬的基础理论知识运用到生活实际中，模仿实际、联系实际，引导学生在完成房地产测量项目的过程中学习新知识、运用新知识、积累新知识，有效增强学生的自学能力和动手操作能力，全面培养学生发现、分析、解决问题的思维。
3.改善教学条件。为提高房地产测绘课程的教学质量，应注重提高仪器设备的先进性，增加经费投入，强化房地产测绘实验室的建设，建立完备的多媒体教学平台，尽量确保每组（4～5人）配备一台电脑、每2～3人就有一台常规操作测绘仪器，积极改善房地产测绘实践性教学条件，为学生尽可能提供更好的教学环境，全面提高教学质量。其次，应积极尝试与测绘仪器经销商、房地产测绘生产单位合作办学，或充分利用测绘新仪器、新技术、新方法的教学宣传资料，如图片、光盘、录像视频等，拓宽教师和学生的视野，丰富师生的测绘知识。
4.充实教学内容。为更满足房地产测绘课程的教学需求，我收集大量测绘教学资料，并充分结合多年开展房地产测绘课程所积累的教学经验，将传统房地产测绘理论和方法精简优化，同时删除不合时展需求和应用实际的测绘教学内容和方法，及时增加新型实用的房屋测绘内容，补充相关的房地产测量新知识和先进测量技术，进而补充完善目前常用的应用型测绘技术，以充分体现我校房地产测绘课程教学改革新体系的高、新、精特点，弥补现今测绘教材中缺漏的知识内容。如补充激光测距仪、全站仪、GPS的使用等内容，强化房地产测绘软件的使用学习。我也曾补充当前使用广泛的房测之友房屋测绘软件的使用教学，引导学生在出社会上岗工作前充分熟悉练习社会使用的房屋测绘软件，增加学生社会就业竞争的优势。
5.重视教学实践。首先，要建立较为稳定的校内实习基地，同时及时添置GPS全球定位仪器、全站仪、测距仪等先进测绘仪器，通过改善实践性教学条件去激发学生的实践操作兴趣，培养学生的实践操作能力，鼓励教师积极从事测绘科研的生产。其次，合理安排房地产测绘理论知识课程和实践操作课程，为鼓励学生自主操作实践，应采取测量实验室的限制开放，学生可自行申领测绘仪器实习，但必须遵循“谁借用，谁负责”的管理原则。而房地产测绘实践内容要以常用测绘仪器的使用、房地产平面控制网的建立，再逐步深入到房地产分幅图、分丘图、分户图的测绘，进一步细化到房地产调查、房屋建筑面积测算等，做到教学内容环环相扣，教学深度循序渐进。而且，应当建立仪器操作实践考核机制，实施实践成果评估，提高学生的实践操作能力。另外，还要采取有效措施激发学生的操作实践兴趣。我经常组织学生完成多项测绘生产项目，还获得良好的社会收益和经济效益。我会积极鼓励学生参与工程测量技能考试，给学生提供相关培训指导，帮助学生获得相应的职业技能证书。
6.提高教师综合素质。第一，教师要端正世界观、人生观和价值观，树立无私奉献的精神，积极推进房地产测绘课程新体系教学改革，充分调动学生的学习热情，锻炼学生自主获取知识的能力，培养学生分析处理问题的创造性思维。第二，教师为人师表要处处以身作则，全面提高自身教育学、心理学行为修养，同时注意自身专业知识的补充，拓宽视野，并通过和蔼可亲的教学态度，有效激发学生的学习兴趣，引导学生自主学习，培养学生积极进取的学习态度，让“教”与“学”有机统一起来，真正实现教育教学育人的根本思想。第三，教师应在努力搞好教学的基础上，积极参与科研、生产工作，让教学、科研、生产三者相互促进，并且在从事房地产测绘生产项目中，不断积累生产实践经验，努力撰写专业论文或学术著作，以此激发自身参加科研的兴趣，提高自身学术研究能力。第四，教师要密切关注国内外房地产行业的新动态，加强与社会各界的联系，广泛吸收各种信息，拓宽教学的深度与广度。唯有如此，才能有效保证房地产测绘课程教学质量，深化房地产测绘课程新体系的教学改革。
四、结束语
总而言之，我们必须逐步深化高职院校房地产测绘课程新体系的教学改革，有效促进房地产管理的专业建设。就目前而言，我校房地产测绘课程新体系的教学改革是卓有成效的，但房地产行业和科学技术的不断发展也对房地产测绘课程的教学改革提出更高、更新、更全面的要求。为此，我们要继续不断探索房地产测绘课程教学改革新体系，全面提高教学质量，以满足新形势下社会发展的需要，积极培养一批又一批专业应用型人才。
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Keywords: real estate survey; quality inspection
中图分类号：
1.房产测量的意义
2000 年 2 月 ，国家质量技术监督局了 《房产测量规范》（17986-2000）（以下简称《规范》）。在《规范》中，提出了质量检查的基本要求，规定了检查验收的项目及内容。
首先，房产测量能够为产权人提供一定的法律保障与维护。房产测量的结果与数据一经相关审核批准部门确认并下发证书后便具备了一定的法律效力，在处理产权纠纷方面，房产测量能够提供重要的证据。房产测量的数据与购房群体的经济利益密切相关，其房产测量的整个期间、测量结果以及准确度都要有严格的标准和科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，城市要进行规划与建设，也要以房产测量的数据为重要依据。房产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，分析与研究房屋的现状以及产权归属，了解城市房屋的分布与土地占用情况以及面积等，便于房产产权管理部门进行管理与控制，为房产管理工作提供数据依据。同时房屋所有权以及土地使用权相关证书的发放也要以上述数据为依据，同时房地产的档案也是在此基础上建立。综上所述，无论是城市土地的利用与开发，还是城市的规划与建设都离不开房产测量的数据与成果。再者，要检测建筑的房屋是否在面积上达到预定的数目，也要通过房屋测量去验证与核查，这是防止房屋买卖面积缩水的重要依据。现在，房价不断增高，很多开发商为了取得更大的经济利益，甚至在房屋建筑的面积上打主意以欺骗购买者，进行房产测量能够防止上述现象的发生，保证买卖双方的利益，使房地产市场健康的发展。
2.房产测量的基本工作流程
（1）接受与审核房产测量的要求申请，并相应对申请的材料做必要的审核与检查。
（2）做好房产测量的准备事宜。对申请材料阅读并了解，了解具置以及基本状况，对测量进行方案的制定与确定，对必备的设备进行专业的检查。进而，与申请方确定测量具体时间，并要求其做好相应的准备事宜。
（3）外业测量。利用 GPS、电子全站仪、手持激光测距仪等测量设备完成房产分丘图和房产分户图的数据采集。
（4）进行内业数据整理，绘制房产分丘图和房产分户图，完成有关的面积计算。
（5）进行质量检查，开展各种测量资料的整理工作并建立档案。
（6）出具房产测量报告，供申请方办理房屋所有权证使用。
3.房产测量的工作内容
在实际工作中，房产测量主要包括以下三项工作内容：
3.1 房产分丘图测量与制图
房产分丘图测量首先利用电子全站仪布设导线或采用 GPSRTK技术，在测区内布设图根控制点，测定图根控制点的坐标；然后利用电子全站仪测设界址点房角点及碎部点坐标，并绘制测量草图。 内业采用 专业的CASS 等测绘工具与软件，从电子全站仪中读出各点位坐标，展点后，绘制出房产分丘图，并在图上注记各种房屋权属信息。
3.2 房产调查及房产分户图测量与制图
在通常状况下，房产调查一般与分户图同时进行与跟进。所谓的房产调查，主要是对房产的所有人、产别以及结构、所在的位置以及使用、建筑时间等进行多方面的、详尽的调查与了解。而分户图的测量要运用专业的工具，比如手持激光测距仪，对所以的房屋进行每间每户的实际测量与调查，并继而形成比较简单的测量图纸并记录相关的测量数据。内业根据测量草图和测量数据绘制出房产分户图。
3.3 房屋建筑面积的计算及公用面积的分摊
如果是私人住房或者是工程使用的房屋，在通常状况下，就只是计算房屋的总共的建筑面积即可，而如果房屋是开发商的商品房，就要进行必要的公用面积的分摊计算，对各种公用面积的土地进行相应的分摊计算，供各购房户办理分户房屋所有权证时使
用。
4.房产测量质量检查的重点及方法
房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。 无论是一级验收还是二级检查，都应对各项工作质量检查的重点进行详细检查，以保证房产测量成果的质量。
4.1 房产分丘图测量
房产分丘图作为房产管理用图，主要表示房地产要素和房地产编号，包括产别、结构、层数、建筑年代、建筑面积、丘号、房屋门牌号等。对于房产分丘图测量，首先应通过外业检查各图根控制点的相对关系是否准确，检查房屋等地物间的相对关系是否准确，检查各种房地产要素是否有漏测漏绘，符号表示是否正确。继而由内业对房产的编号进行检查与核准，同时检查丘号幢号的编排是否不重复，不能出现与原有重复的现象，同时，对于各种标准标记也要检查位置的正确性。随之将新的测绘房产分丘图与原有进行详细的比对，确定是否有房屋拆迁未被标出，防止房产登记出现混乱状况；最后一项工作，是核查房屋是否在土地权边界的范围之内，以此来确定房屋产权与土地使用权保持科学的一致性。
4.2 房产调查和房产分户图测量
对于房产调查，主要检查房产调查表房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况信息是否漏填，与现场状况是否一致。对于房产分户图测量，首先应对房屋测量草图进行检查，检查各原始测量数据是否正确、有无漏测、涂改；检查房屋外廓总长与室内分段测量（含墙厚）之和的较差是否超限。其次进行外业检查，察看房屋外部形状是否正确，面积计算的范围是否正确，阳台走廊是否封闭，房屋开门处是否漏绘。最后对部分房屋边长进行抽样测量，抽样比例不少于 10%。
4.3 房产分户图的绘制、房屋建筑面积计算和公用面积分摊
房产分户图作为房屋所有权证的附图，主要表示房屋权界线和楼梯、走廊等部位以及门牌号、所在层、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。
现在，大部分的房产测绘部门都配备比较县级的测绘工具以及软件，这些工具与软件比较专业且具有很强的针对性，能够对房屋分户图进行绘制并计算房屋的面积，同时能够对分摊面积进行自动的分摊与测算。所以，首先要检查绘制完成的房产分户图，确定其边长与实际测量的边长保持一致，检测户室、楼梯、走廊、设备房是否绘制齐全完整，户与户之间、户与公用部位之间的产权分界是否明确且正确。 其次，对功能区域进行检查，检查设置是否合理，墙体的厚度是否符合标准。再次检查户室所属功能区的定义是否正确，楼梯、走廊、设备房等公用部位的分摊定义是否符合《规范》的规定。最后，检查房屋的门牌号、结构、层数、指北针等属性是否正确。
5.结束语
要不断加强与完善房地产产权产籍的管理工作，各个地区的房产管理部门已经在努力建立比较完善的房产地理信息系统，但是，要进行系统信息的建立，首先要有准确科学的房产测量数据与成果，这就对房产测量部门的工作有了新的要求，房产测量部门要始终注重测量的效率与质量，并制定相应的测量程序与质量规定，继而按照相关要求进行测绘工作并保证测绘的质量。并且，要不断提高相关测量人员的整体素质以及专业的技术水平。这要做到上述诸多方面，才能够真正保证房产测量的效率与质量，从而为房产管理部门、开发商和广大购房户提供可靠的依据与数据成果。
参考文献
李旭阳. 浅议房产测量与质量检查[J].华章.2011(06)
篇11
房产测量的内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。验收合格的房产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。房地产发展到今天，基本实现了商品化，房产已成为广受人们关注的数额巨大的个人财富。
为了维护市场经济秩序，进一步规范商品房销售行为，提高商品房销售面积的准确性，减少商品房买卖双方的纠纷，维护广大消费者的合法权益，建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，但在实际工作中涉及到此类问题还可能产生分歧，操作上有难度，有必要对这方面的几个问题作更深入的探讨。
2. 检定仪器和棱镜常数问题
由于房产测量精度要求高， 目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量．对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。以拓普康全站仪为例，其仪器常数一般不含误差，应设为零，拓普康系列棱镜的常数也为零，当使用其他光学仪器厂家生产的棱镜时，就必须在使用之前设置相应的常数。而且，在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点．通常将棱镜靠在房屋的角点上．这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标，而非房屋角点坐标。在实际工作中，可以将仪器常数设为零，用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数，在野外数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数(零)和棱镜常数(至棱镜后背位置的参数)，就可以直接测出房屋角点的坐标。
这里还应注意这样一个问题，如果用该棱镜去发展测站点的话，则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。
3. 房屋测量中的偏心测量问题
一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。
4. 对称边长度实地丈量不一致问题
在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算
5. 共有面积分摊问题
对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。
对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照"谁受益，谁分摊"的原则，逐级进行分摊。文章以二级分摊计算为例，详细说明住宅楼的二级分摊计算 举例如下： 转贴于
一幢四层别墅，上、下两层均为复式，各有两套住宅，套型左右对称，上下相同，该幢特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门，也即未实际使用楼梯，且下层有两个独立的车库。因此，需要二级分摊。具体方法为：上面两层楼梯供上层两套住宅使用，应由上层两套住宅共同分摊：然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊，因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用．但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低，属间接受益，应参与下层楼梯面积的分摊。
6. 结束语
房产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，势必影响到房产测绘部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在制定房产测量规范时应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，不能在制定规范时留有漏洞。建议对现行规范不当部分或没有明确规定的地方给予补充说明或修订，减少测量工作产生的法律纠纷。
参考文献
[1] 中华人民共和国建设部房产司．CH5001-93房产测量规范[S]．北京：地质出版社，1993．
[2] 冯先果. 地籍测量[M]. 长沙：湖南地图出版社，1988．
篇12
一、浅谈房屋建筑工程施工质量控制的主要特点
第一，房屋建筑工程施工质量所接触的影响因素较多，例如：地质地貌、自然环境、施工技术、施工工艺以及投资成本等，这些因素都会对房屋建筑工程的质量造成一定影响；第二，容易产生质量变异。由于房屋建筑工程是一项集复杂性、繁琐性等特点的活动，以至于其存在较多影响工程施工质量的偶然性因素与系统性因素，致使给房屋建筑工程的施工质量造成一定的影响而产生变异情况，因此，在对房屋建筑工程进行施工质量控制工作的时候，需要严格控制上述因素，从而有效预防施工质量变异事件的发生；第三，质量检查不可解体性与拆卸性。由于房屋建筑工程不同于普通商品，对其进行质量检查的时候，不能够将其拆卸或解体进行检查，因此，这方面的制约因素给质量控制工作带来一定的难度。
二、试析房屋建筑工程施工质量控制的主要原则
首先，需要坚持质量第一的原则，这是由于房屋建筑工程施工质量关系到居住者的生命健康以及公共财产的安全，因此，在进行房屋建筑工程施工质量控制工作的时候，需要坚持质量第一的原则，从而为广大居住者提供舒适、安全的居住环境；其次，需要坚持预防控制为原则，这是由于施工活动中将会面临着较多的安全隐患风险因素问题，做好各方面预防控制工作能够为房屋建筑工程整体施工质量提供有力保障，因此，坚持预防防控原则对整体施工质量控制工作有着极其重要的作用；第三，坚持项目团队为管理核心的原则，由于房屋建筑工程施工活动的主体为人，而人为的因素对房屋建筑工程的整体施工质量起到决定性的作用，因此，加强对施工团队工作人员的管理，并且采取有效措施以调动人们的工作积极性、创造性，从而为房屋建筑工程的整体施工质量提供有力保障。
三、浅谈房屋建筑工程施工质量控制方法
首先，需要检查房屋建筑工程施工技术文件以及有关报告等资料，以确保工程整体施工质量，例如：对施工方案以及其技术措施等进行审核；对施工单位方提供的半成品质量进行审核；对更改的图纸进行审核等；其次，需要现场对建筑工程施工质量进行控制，例如：开工前，检查开工条件是否满足，如果条件均满足则能够保障工程正常开展施工活动；对隐蔽工程加强检查；停工后再次进行检查，检查合格后才可以复工等。
四、探讨房屋建筑工程全过程的施工质量控制
（一）关于质量因素的控制。
首先，对施工主体的相关工作人员作为质量控制对象，例如：组织人员、操作人员、指挥人员等，然后对其加强思想政治教育工作，并且加强其专业技能以及施工操作技能的训练，从而使得这些工作人员能够具备一定的责任意识以及综合素质水平，进而更好地投身于房屋建筑工程施工活动中；其次，对建筑材料以及施工物资等进行控制，并且严格加强验收环节工作，待检验合格后才可以将其应用于施工现场活动中，从而保障建筑工程的整体施工质量。
（二）关于质量阶段的控制
首先，关于事前质量控制。需要认真审核施工图纸，并且做好施工预算工作；其次，关于物资准备工作。需要合理的配置施工物质以及设备，并且检查施工设备是否运转正常；第三，关于组织准备工作，包括施工队伍、管理队伍、监理队伍等；第四，关于施工现场准备工作，并且做好相关实验工作等。
结 语
综上所述，本文以上将房屋建筑工程施工质量控制特点以及原则、方法等进行了分析与介绍，并且将房屋建筑工程施工质量控制要点以及对策进行了综合阐述，从而全面提高我国房屋建筑工程施工质量控制水平，进而有效提高国内房屋建筑工程的施工质量以及水平，以更好的满足广大居住者的个性化需求。另外，笔者希望通过本文的叙述能够为相关研究学者以及建筑工程施工质量控制研究学者提供一定的参考借鉴意义，从而以赢得更高的经济效益与社会效益，继而推动本建筑工程企业走向可持续发展道路。
参考文献
篇13
一．引言
数字化测图是建立在传统的白纸测图基础之上的，是利用先进的测量仪器，采用全站仪、GPS接收机等设备，通过计算机和自动化成图处理软件，运用灵活的定位防护，以数字信息的形式来表示地图的信息，对地图信息进行收集获取、转变、传输、识别以及存贮及处理、显示等计算机数字化处理过程。同传统的测图方法相比，数字化测图不仅仅是测绘方法上的进步，更是测绘技术上的飞越。随着数字化地形测绘技术的快速发展，全数字化测绘模式正在取代传统的大平板地形测绘模式，并形成未来的主流测绘模式。
二.数字化地形测绘过程中存在的问题。
1.野外采集的数据不全面，不准确。
此类问题主要表现在以下方面：
（1）部分线状地物，如电力线、暗沟、河沟、电缆及通讯线及各种管线等在图内应该是有始有终，由于测绘人员的技术缺陷或责任心缺乏，导致在拾取地形点时经常被忽略。
（2）地形变化处的地形点不全面，沟或坎上有点，而下面少点或无点，造成绘制的等高线出现失真，难以准确的反映实际的地形情况。
（3）野外草图绘制不细、不全。在野外绘制草图的人员通常都是测绘现场最繁忙的人，而对技术性要求较高，即便是绘制草图，也应该是按照正规图的标准来进行绘制，草图绘制的好坏，是最后成图能否符合规范要求的重要依据。在绘制时，对地貌或地物的连线关系要保持同实际一致，各测点的顺序不能记错，更不能颠倒。现场绘制草图的人员要准确绘制表示地物的相关位置，并在草图中标注清楚。草图绘制过程中，绘制不详细、不全面都会造成成图后地形地物不全、不清，影响巨大。
2.等高线处理不合理。
在数字化地形测绘软件中，等高线基本上都是根据野外采集的地貌点的高程，运用等值内插法，按照基本等高距插绘等值点连接成曲线，之后按照不同的圆滑方式，进行圆滑而生成。在实际地形测绘中，并非是所有野外采集的地貌点之间都可以进行等高线内插，即依靠全自动建立的数字地面模型也有可能出现失真，因而在实际测绘时，需要采用必要的人工干预，通过人工删除自动组网中无法内插等高线的三角边，而人工干预对绘图人员的技术要求和经验要求较高。例如，在坎或沟上的点不能和远离坡下的点插绘等高线，一旦插绘，会导致生成的等高线出现穿入地下或悬空，导致局部的地形面目全非。等高线不能穿过建筑物或道路，有时需要在建立DTM模型时充分考虑，而有些需要在绘制好等高线后，进行局部删除或修剪，一旦这些工作未处理到位，所绘制的数字地形图都无法真实的反映实际的地形。
3.绘制过程中自检工作处理不到位。
同常规测图相比，在图纸审核过程中，数字化成图的过程中发现的缺陷要比传统测图多一些。除开野外采集数据不准确及等高线处理不合理外，绘图人员的自检工作也是影响的主要原因。在实际绘制过程中，如果注记或植被的符号压线或覆盖地物、沟或坎上的高程标注于坎下或是下面的高程标注于上部等现象，依旧图式符号使用不正确等，这些现象只要经过仔细检查，完全可以避免。类似问题的出现，都同绘制人员的职业责任心缺失有关。
三.提高数字地形测绘的相关措施。
1.全站仪测碎部点时避免发生错误的检查。
在全站仪测碎部点过程中，通常都是由于人为的原因，导致照准的起始方向上出现偏差，导致测的碎部点的坐标存在错误，而使用全站仪录入碎部点数据时，作业人员不能随时检查，给后续的成图带来了麻烦。为了避免出现类似错误，在测站点上，要先把全站仪对中、整平，输入后视点和测站点的坐标，用对中杆棱镜对准后视，之后在利用全站仪测量后视点的坐标。将测量的坐标和已知的后视点坐标相比较，检查的结果可以检查后视点点位和测站点的正确与否。全站仪测量时，在照准起始方向后，要在测区内寻找一个电视天线、避雷针等较高的明显目标，并在照准之后记下该方位角的读数。之后，测量一定数量的碎部点或是间隔一定时间后，都要照准此明显目标，来检查全站仪是否存在方向偏移，以此来减少全站仪测绘误差。
2.做好全站仪的检验及校正。
全站仪是高精度测量设备，其工作状态及测量误差对测量结果影响较大。全站仪虽然在出厂时通过了出厂检查，并经过严格的检验，但由于在实际使用过程中，需要搬动及运输等操作，导致可能造成仪器出现测量偏差。另外，由于全站仪在长时间使用后，难免会出现部分项目或条件发生不可避免的偏移，导致测量无法满足基本要求。为了避免仪器误差导致测量结果出现异常，要根据仪器的相关标准和要求，做好全站仪的作业前检验工作，一旦发现问题要及时进行解决。对全站仪的检验项目包括：仪器光轴的检验、仪器常数的检验、十字丝和望远镜水平轴保持垂直的检验、管水准轴和仪器竖直垂直的检验、光学对中器的检验及垂直角零基准的检验等项目。通过定期或不定期的检验，按照规定要求进行校正，保证设备的稳定性，来确保测量结果的准确性。
4.提高绘制测站草图水平。
在采集细部点的同时，也要在采集数据的现场，及时绘制测站草图。测站草图的具体内容包括：测站点点号、地物地形或底面的轮廓、细部点的标号和属性、测站起止细部点的编号、草图绘制人员及测量时间等相关信息。在绘制好测站草图后，要及时上交。在每天测完后，要及时将全站仪的坐标数据和数据处理软件进行直接通讯，和控制点一并展开测绘。在数字地形图测绘过程中，要注意提高绘制测站草图的水平，通过细处完善，来提高地形图的精度及测绘准确度。
5.提高等高线绘制的准确度。
一般在进行等高线注记时只注记曲线，而且注记字头应该指向高地或山顶。对于地貌复杂的地方，要注意配置并要保持地貌的完整。标注高程点一般选择标注在较为明显的地形点和地物点上。等高线修饰中，如遇到房屋及其他建筑物、路堤、双线道路、陡坎、湖泊、斜坡、坑穴、水库、双线河、池塘及双线渠等，标注要中断，在等高线的坡向无法判别时，还应增加示坡线。
四．CPS RTK测绘技术应用。
GPS RTK指载波相位实时动态差分( Rea-l time Kinematic) 定位, 它是GPS发展到现在的最新技术，是GPS测量技术发展的一个新突破。GPS RTK实时动态定位系统由基准站和流动站组成，建立无线数据通讯是实时动态测量的保证，其原理是取点位精度较高的首级控制点作为基准点，安置1台接收机作为参考站，对卫星进行连续观测。
GPS RTK实时动态定位技术应用于数字地形测绘中，具有精度高、速度快、不受气候条件及通视条件的限制等优点，并具备自动观测、信息自动接收、自动存储的能力, 减少了内外业的传递过程。GPS RTK优势十分明显，与传统方法相比，GPS RTK的使用在很大程度了解放了铁路作业人员的劳动强度，提高了测绘的效率，为数字地形测绘工作提供了精确的数据。
其优点主要有：
1．实时动态显示经可靠性检验可达厘米级精度的测量成果。
2．彻底摆脱了由于粗差造成的返工，提高了GPS作业效率。
3．作业效率高，每个放样点只需要停留2～4s，其精度和效率是常规测量所无法比拟的。
4．应用范围广，可用于厂区控制网测量、施工测量、竣工测量、建筑物变形观测、GIS前端数据采集等诸多方面。
5．如辅助相应的软件，GPS RTK可与全站仪联合作业，充分发挥GPS RTK与全站仪各自的优势。
五.结束语。
利用仪器进行全数字地形图测绘时，要保证测图地物点的精度，要能逼真的反应地貌形态，要反应出细小地物和地貌的形态，要根据地貌特征点线来绘制等高线，要熟知各种地形图符号，要保证地形图符号和定位线及定位点以及实物的位置要相匹配，同时要确保使用测量仪器的测量精度满足规定的要求，通过细节重视，技术提升，来减少测量误差，提高数字地形图测绘水平。
参考文献：
