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篇1
1、共有产权住房的好处：共有产权住房最大的好处在于能够使得购房者支付一部分钱就能解决住房问题，并且在后期购房者经济条件得以改善之后能够从政府赎回另一部分的产权，从而实现共有产权住房的全部产权收归个人所有。
2、共有产权住房的弊端：共有产权住房的弊端在于赎回价格是根据房价市场的行情来决定的，这就一定程度上限制了个人赎回产权。
3、除此之外，共有产权住房的买卖也有时间及售卖对象的限制，必须要满五年之后才可以售出并且只能是政府赎回份额。
（来源：文章屋网 ）
篇2
1.淮安模式
2007年7月26日淮安市《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》，明确提出要将经济适用住房使用的土地改划拨为出让，实行政府指导价，并与市场接轨。这实质上终止了传统意义上的经济适用房的供应，用共有产权住房取而代之。根据共有产权住房产权构成比例的不同，将共有产权住房分为两种：一是个人拥有70%产权，政府拥有剩余的30%产权；二是个人与政府各占住房产权的50%。
与以往保障性住房类似，共有产权住房也为购房者设置了门槛。淮安共有产权住房公布之初对不同产权构成比例的购买有明确规定。其中，购买个人拥有70%产权共有产权住房的条件是家庭人均月收入300 元以下，具有市区城镇常住户口8 年以上，家庭人均住房使用面积在10 平方米以下；购买个人拥有50%产权共有产权住房的条件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面积不足10 平方米的困难家庭。但是，2007年初的淮安住房均价即已达到2500元/平方米，以一个刚达到购买70%产权住房要求的三口之家为例，要拥有一套50平方米的共有产权住房平均至少需要12年的全部收入。这显然不符合实际。因此政策颁布之初，符合条件的购房者寥寥无几。政府相关部门后来意识到了初设条件的苛刻，因此放宽了申购条件，把人均收入放宽到了700元/月，在实际操作中，甚至放宽到800元/月。几乎刚好售完首批推出的300套共有产权住房。
淮安对于共有产权住房的退出机制给出了明确规定。在五年内，共有产权住房的政府产权部分不收租金，业主可以原价购买政府产权部分，得到完整产权。当业主的生活水平高于政府规定的享有共有产权住房条件时，可以继续使用住房，但需要为政府所有部分支付相应市场化租金。五年以后，如果转让住房的话，则只能得到自己所有份额的收益，政府得到剩余部分，并且政府有优先购买权。
2.上海模式
上海共有产权住房可以追溯到2009年年底，彼时率先在闵行和徐汇两个区进行共有产权住房试点，翌年于全市铺开，官方称为共有产权经济适用房。上海对于产权的拥有份额较淮安更为灵活，购房者根据支付能力的大小，可购买共有产权住房60%-70%不等的产权，同时政府持有剩余部分。
上海根据城市人均收入水平，不断调整共有产权住房的准入门槛。其中最为明显的当属人均可支配收入条件，该项已经从试点之初的2300元/年，调到2900元/年，之后又调整为3300元/年。在2013年更是进行了大幅放宽，由原来人均3300元/年一次性提高到了5000元/年。根据2013年公布的《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准》，规定共有产权住房申购家庭人均住房建筑面积应在15平方米以下（含15平方米），对于3人及以上家庭，人均年可支配收入应该低于6万元（含6万元），同时人均财产应该低于15万元（含15万元）；对于2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准要上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。
关于退出机制，上海规定购房人可以在取得共有产权住房房产证的5年后将房屋出售。政府拥有优先回购权，并且要按其拥有的产权份额收回所对应的转让收入。
3.北京模式
北京的共有产权住房出现得相对较晚，2013年10月23日，北京市住建委了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，北京的自住型商品房政策正式出台。政府明确规定，自住型商品房的价格是周边同地段商品房价格的70%，建设所用土地通过“限房价、竞地价”的方式出让。该类住房的面积以90平方米为主打户型。符合之前购买限价房规定的家庭皆可购买。
对于自住型商品房的退出机制，北京市政府明确规定购买此类住房5年内不得上市交易，之后交易获得收益的30%上交政府财政。
4.各模式对比分析
要充分了解共有产权住房的利弊，需要对其进行对比分析，表1是对前文各模式共有产权住房特点的汇总及优缺点分析。
二、共有产权住房制度建设
虽然各地的共有产权住房政策相继推出，并且得到了国家层面的支持。但从前文的分析可以看出还存在很多不足之处。笔者认为可以从以下几个方面对实践现状进行完善。
1.完善法律法规，建立共有产权住房法律保障体系
作为一个法治国家，任何制度或政策的推行都应有法可依，以法律保障和约束行为。目前各地推行的共有产权住房政策并没有合适的法律可依，行政色彩浓烈。以共有产权住房的影响力及其发展趋势，将其规范化管理提上法律议程已经是势在必行。首先，应该通过法律形式确定共有产权住房的管理机构，赋予相应机构统一管理权力的同时对其进行必要的监督，防止政出多门、互相扯皮现象的发生；其次，规范化购房准入制度，防止自住型商品房的权力寻租；最后，统一合理的标准确定转让溢价分配，杜绝利用共有产权住房投机牟利。
2.多元化共有产权住房供应渠道，增加受惠群体
目前共有产权住房的供应形势主要有两种，一是以北京、上海等城市为代表的普通商品房配建供应；二是以淮安等三线城市为代表的集中建设供应，该方式是目前很多地区采用的形式。两种供应方式有利有弊，前者易于给共有产权住房业主造成物业费负担上的压力，且开发商更倾向于偷工减料，显失公平。后者则造成城市贫富分布不均，不利于社会管理和稳定。因此，一个城市的共有产权住房供应方式应该实现多元化，根据城市区域特色，合理安排共有产权住房位置。同时，可以参照公共基础设施的建设，将共有产权住房的建设视为准公共产品，引入BT或BOT模式。此外，可以通过其他现有住房转化增加供应。如现今棘手的小产权房，可以通过土地国有化处理转化为共有产权住房，在增加共有产权住房的供应同时，也解决小产权房的去向问题，可谓一石二鸟。
3.层次化住房保障体系，明确定位共有产权住房受众
我国住房保障体系由于发展较为短暂，在制度建设和发展方向上还有很多亟需改善之处，各类保障性住房的受众层次显化就是其中一个重要方面。就目前来看，住房保障体系无非三个层次，即社会底层群体保障房、由低收入转中等收入群体保障房、中等收入群体保障房。但各个地方政府并没有科学合理的收入划分制度，在各层次间出现了“夹心层”，社会不公现象明显。所以，政府应该通过受众的明确划分，将共有产权住房合理定位在住房保障体系当中。“走对路子，找好位置”，使得共有产权住房政策不致虎头蛇尾，设计与落地脱节。
4.重视共有产权住房的建设质量，保障住房品质
传统的经适房无论是配建还是集中供应，都存在开发商为了追求更大的利润而降低建设标准的情况。要解决这一问题，任重而道远。首先，政府主管部门要把控从选定开发商到验收的每一个环节，保证建筑质量；其次，通过充分评估企业的开发利润，在充分市场调研的情况下，给予企业适当的补贴。
5.完善共有产权住房制度，强化保障作用
共有产权住房制度在我国的发展处于初级阶段，机制设置还有很长的路要走。要强化其保障作用，首先，个人与政府的产权分配应该更加灵活，便于合格购房者能根据自己的经济实力购买不同比例的产权；其次，突破传统思路，扩大购房者的选房范围，政府主要以货币形式给予补贴，与购房者共享产权。
6.引入多元资本，助力共有产权住房建设
首先，与金融资本的结合是房地产市场发展的大势所趋，共有产权住房的建设与运营也不例外。共有产权住房的购买者很多属于上升阶层，政府可以适当松动银根，鼓励银行放松对共有产权住房的贷款限制。其次，可以研究开发企业持有共有产权住房部分产权的可行性，以获取增值收益的条件引入民间资本。
笔者认为，随着经济体制改革的不断深入，市场在资源配置中的基础性作用不断强化，共有产权住房在全国范围铺开是大势所趋。当务之急，政府应该在试点基础上权衡利弊选择最佳的推广模式，总结过往其他类型保障性住房可取之处与经验教训，进行科学合理的制度设计，实现共有产权住房的社会价值。
参考文献：
篇3
1.共有产权住房有共有产权（shared ownership）和共享权益（shared equity）两种形式
英国的共有产权住房有两种模式，一种是共有产权（shared ownership，以下简称SO），一种是共享权益（shared equity，以下简称SE）。这两种模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均属于中间住房（Intermediate tenures）。
2. 1980年代以来，多项低成本自有住房计划涵盖了共有产权住房
上世纪以来，英国住房自有率快速提升，逐步成为占主导地位的住房形式。随着住房价格的不断上升，人们拥有资产的愿望越来越强烈。为了满足无力在市场上购买住房，但又不符合社会租赁住房的“夹心层”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有产权和共享权益住房是两个重要类型（见表1）。
共有产权住房（SO）开始于1980年代，共有权益住房（SE）开始于1990年代。此后，多项低成本自有住房计划均涵盖了这两种形式（见图1）。
（二）发展规模
1.1990年代以来，共有产权住房得到较快发展，但占住房总存量的比例仍不足1%
自90年代开始，包含共有产权住房和共享权益住房的低成本自有住房新增供应逐步增加。但在住房总存量中，共有产权住房仍不足1%。主要有两个因素助推了共有产权住房数量的增加。
2.购房者条件的放宽助推了共有产权住房规模的扩大
低成本住房计划最初一直是面向公务员、教师、警察、护士、公交司机等中低收入的关键工作者（Key workers）。但后来，供应对象扩大为家庭年总收入6万英镑及以下的首次购房家庭，这是一个非常宽松的条件。如表3所示，6万英镑超过了年平均家庭收入约4万英镑的水平，基于相当于较高收入家庭收入水平。
3.将提供可支付住房作为住宅项目规划批准的前置条件助推了共有产权规模扩大
共有产权住房的增加和英国规划政策有很大关系。1990年开始实施的《城乡规划法》第106章节（S106）以及相配套的《规划通告》、《规划政策指引》中规定，如果住房开发项目超过一定规模（这个规模是25户或者1公倾，在伦敦内城则是15户或0.5公顷），开发商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房价高、住房供需矛盾大的地方，这个要求更强烈。如果开发商不这样做，项目很难通过地方政府批准。配建可支付住房成为住房项目规划得到批准的重点前置条件（Material considerations）。由于共有产权住房的购买者收入要比社会住房住户高，为了使项目更好销售，开发商更愿意配建共有产权住房。在英格兰，S106条款下的共有产权住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。
（三）两种模式的运作机制比较
1.运作机制不同，本质相同
共有产权住房（SO）是购房者先购买房屋价值的部分份额，一般在25%-75%之间，购买部分购房者可以应用传统抵押贷款。剩下的部分由住房协会购买，购房者需要给住房协会支付租金，租金水平是比市场租金低的优惠租金。也就是说，对于购房者没有购买的部分，是享受了政府的租金补贴的。随着购房人支付能力的提高，购房人可以逐步购买剩余份额，直至获得全部产权。所购住房可以是住房协会开发、建设、持有的住房，也可以是在公开市场上购买的住房。
共享权益住房（SE）是购房者应用自有资金和传统抵押贷款购买一部分产权，一般在20%-50%之间，剩下的部分通过权益贷款购买。购房者直接取得了房屋全部产权。权益贷款可以是住房协会、政府、开发商或者私人金融机构提供，也可以是几方联合提供。权益贷款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息随时间增加而增长。一般在出售房屋时，要归还权益贷款本金并支付房屋增值收益。购房者一般是在公开市场上购买住房。
两种共有产权模式运行机制不同，但本质是相同的，都体现为“共享资产增值收益，共担资产缩水损失”。不同的是，分享权益的依据一种是共有产权契约，一种是权益贷款合同契约。
2. SE比SO的灵活度大
由于SE的购买者直接取得了全产权，然后通过权益贷款合同分享资产增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，处理起来法律关系更加明晰。此外，权益贷款的提供者不仅仅限于政府、住房协会，还可以是市场主体。SE灵活运用了市场机制，充分发挥了市场的作用。
3. SO基本采取了封闭运行模式
SO的购房者取得完全产权后，如果要出售住房，住房协会有优先购买权。未取得完全产权时，如果要转让，也只能在住房协会指定的有资格的购房人中间转让。因此，SO基本采取了封闭运行的模式。同时，SO通常是土地批租物业（Leasehold property），也就是说，达到一定年限，房屋所占土地所有权仍归住房协会所有。这种模式保证了保障房源的不流失。
（四）两种模式的购房者特征比较
选择SO和SE同时应用，并且制度设计变动不大的时期（2000.4-2005.3）进行比较。图3是这段时间两种住房的发展规模。
1. SO的购买者年青人多、单身多，SE的购买者年龄稍大，结婚成家的多，SE购买者收入略高于SO
SO的购买者年龄在30岁以下的占46%，SE为35%，30-49岁之间的SO为47%，SE为60%，对比而言，SO的购买者年青人多。从家庭类型看，SO单身购买者显著较高，占40%，SE购买者家庭型居多。从购买者收入来看，大多集中在15000-45000英镑之间，SE的购买者收入略高于SO。
2. SO的购买者多来自于“临时居所”和私人租赁部门，SE的购买者多来自于社会租赁住房部门和私人租赁部门
共有产权购买者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“临时居所”、私人租赁住房以及社会租赁住房。 SO来自于“临时居所”、私人租赁的居多，SE来自于私人租赁、住房协会租赁的居多。
3. SE购买者所购房屋比SO稍大，房价压力小的地区更为突出
伦敦所在的南部地区是英国房价较高的地区，北部地区是房价相对较低的地区。从两个地区共有产权住房购买者看，SE购买者所购房屋比SO稍大。在伦敦，SE购买平房的比例占到71%，SO为50%；北部地区更突出，SE购买平房的比例占95%，SO为62%。从卧室数量也可以得到同样的结论，在伦敦，55%的SO购买2个卧室的住房，而50%的SE购买3个卧室的住房。在北部地区，48%的SO购买2个卧室的住房，而63%的SE购买3个卧室的住房。
4. SE和SO购买者都倾向购买距离工作地点近的住房，SE倾向更强些
共有产权住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，购买者都倾向于选择距离工作地点更近的住房。SE的购买者的倾向性比SO更强些。
5. SO和SE不是市场上价格最低的住房，SO比SE价格还要稍高
通过共有产权住房的价格与首次购房家庭购买的住房价格对比发现，SO和SE的价格比首次购房者所购住房价格高。原因是首次购房者不一定买离中心城区特别近的住房，因此，即使是通过市场购房，住房价格不见得高。而共有产权住房的购房者倾向选择离工作地点近的住房，因此，即使是通过共有产权方式购买，价格也不见得低。通过对比，SO的购房者所购房屋价格比SE要高些。
6. SO购房者比SE购房者的房价收入比高
由于共有产权住房购买者所购住房价格相对较高，而收入比首次购房家庭要低，因此，房价收入比高。SO为5.5，SE为4.5，而首次购房者仅为2.7。
7. SO购房者比SE购房者承受的住房成本高
每月的住房成本包括按月归还的抵押贷款、房租、权益贷款费用、物业费、维修费等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO为32.5%，SE为26.3，而首次购房者仅为13.8%。
（五）正反两方的意见
1.赞成方认为：共有产权房帮助“夹心层”实现住房自有，增加了社会租赁住房供应量，还有助于社区融合发展
一是，帮助公务员、教师、警察、护士、公交司机等关键工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人实现了住房自有的梦想，让这些家庭也有权享受资产增值。并且，相对于私人租赁市场，这种居住方式更加稳定、体面、有保障。
二是，使住房协会在较少的政府补贴下，可以建造更多的社会住房，解决更多家庭的住房问题。
三是，有助于社区融合发展。在高收入阶层社区里有共有产权房，或者在社会租赁房社区里有共有产权住户，均有利于发展混合社区，减少低收入阶层的过度集中。
四是，增加住房总的供应量，以及空出更多的社会租赁住房投入使用，减少社会租赁房排队人数。如果这类住房供应量不断增加，很可能会影响房价。
2.反对方认为：政府财政补贴应该用于住房最困难家庭，而不是满足住房自有
一是，共有产权住房是满足一部分“夹心层”的住房需求，他们往往不是住房最困难的家庭。政府拿出这么多或明或暗的补贴帮助这些家庭不是最有价值的。政府补贴应当优先满足社会租赁住房需求。当前的社会环境下，政府可支付住房补贴应当集中提供给可负担的租赁住房，而不是满足住房自有需求。
二是，如果共有产权住房是住房协会建造，出售是为了回笼资金，增加资金流动性，以便建造更多的社会住房，这是可以理解的。但如果仅仅是花了政府的补贴，帮助部分家庭从公开市场上购买住房，这是政府资金的一种流失。
三是，共有产权住房在各种住房形式中所占比例非常小，并且没有广泛应用，也没有显著提升住房自有率，也没有显著降低房价。这种住房形式虽然没有过多的坏处，但大多数情况下，只是一个政治噱头。因为，社会住房轮候名单上排队的家庭依然有增无减。
四是，对于参与共有产权计划的家庭，由于其收入水平不高，他们欠债、拖欠、房屋收回的风险都很大，抵押贷款往往不愿涉及这一领域。
五是，共有产权住房满足了一部分“夹心层”的住房自有愿望，但这部分人是收入水平相对较高的家庭，有一部分家庭根本连最便宜的共有产权住房也无力购买，也不符合社会住房标准，又形成了新的“夹心层”。这些“夹心层”应该通过私人租赁市场解决住房问题。因此，提高私人租赁市场住房环境，保护租房者利益是当务之急。或者，如果一定要发展共有产权住房，还可以通过中间租赁住房（Intermediate rent）、先租后买（Rent to HomeBuy Schemes）的方式来满足这部分“夹心层”的需求。
二、对我国的启示
（一）共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种制度选择
共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种途径。这部分“夹心层”无力从市场上购买住房，也不符合社会租赁住房的条件。这些家庭的成员或部分成员都是有工作的，他们有些是关键工作者，有些是工资水平相对较低工作者。共有产权住房制度可以满足这部分家庭拥有自有住房的需求，让他们有机会分享资产增值的收益。
（二）发展共有产权住房的同时，不能放松公共租赁住房发展
在各国的住房制度安排中，与住房自有、私人租赁、社会租赁相比，共有产权形式均是“小众”。比如，2011年的英国，住房自有率为65.3%，社会租赁住房占17.3%，市场租赁住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有产权住房是满足有部分支付能力的家庭逐步获得住房产权的制度安排，过低收入的家庭是无力进入共有产权住房的。因此，在发展共有产权的同时，决不能放松租赁型保障房发展。
（三）需要设计共有产权住房与公共租赁住房相互转化机制
从英国共有产权经验可以看出，是否购买共有产权住房，以及购买什么位置、什么价格、什么户型的房子，购房者有自己的选择。当由政府建设、分配共有产权住房时，需要注重与实际需求的匹配度。距离过远、房型过小或者其他不可预料的原因，都很可能造成空置。因此，需要设计共有产权住房与公共租赁住房的转换、衔接机制。如果共有产权房销售不出去，可以转为公共租赁住房。同样，公共租赁住房在满足某些条件时，也可以转换成共有产权住房。
（四）政府对共有产权住房的政策支持可以是多种形式
不论购房者是和政府共有产权、还是和住房协会共有产权、或者由政府引导和开发企业共有产权，没有政府的政策支持，是不可能做到的。这种政策支持体现在政府的租金补贴（如SO住房协会持有的低租金部分）、权益贷款的利息补贴、以及规划管制（开发住宅小区配建可支付住房）等。因此，发展共有产权住房，政府的政策支持可以有多种形式。
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与全国普遍情况类似，淮安市低收入家庭的划分考虑两个因素：其一是家庭人均收入低于上年人均可支配收入20％的人群；其二是按可支配收入由低到高排列，在底部占总人口20％的人群。据统计，淮安2007年的低收入线为人均每月375元.经适房个人出资的房屋价格为每平方米1610元，按人均住房建筑面积25平方米计算，房价收入比大约为1：21。2007年淮安市年度在岗职工平均工资19838元。同期，主城区商品住宅成交均价为每平方米3196元，收入房价比约为1：6。显然，低收入人群的房价收入比显著高于同一城市中普通职工，让这部分人购买经适房的难度，已不能与普通人购买商品房的难度相提并论。况且，低收入人群的收入中用于维持日常生活的开支所占份额最大，制约了有支付能力的有效需求，购买共产房将严重影响其正常的生产生活。
(二)出口：有限产权“限”之不确定影响购房意愿
1998年福利分房政策结束后，作为缓冲推出的共产房政策因为提供土地为非商品属性的划拨性质，使得该类房屋不能进入正常的商品房市场。特别是2003年新一轮房地产市场的持续升温，住房价格持续升温，凸显房屋的投资价值和增值潜力。形成鲜明对比的是，共产房由于其有限产权性质，一方面难以上市交易，另一方面持有者获得收益甚微甚至不能取得收益，极大打击了购房者的积极性。问题的症结就在于，经适房产权有限性界限的不确定。相应的，基于该房所得收益归属及其分配比例均缺乏相关法律制度的规制，从而出现政府与民众争利的局面，民众对经适房想说爱“她”不容易。
(三)供应：财政单独承担资金压力太大2007年，市区财政收入为72.0亿元，投入11.8亿元建设保障性住房，26个项目。同时，市区已累计筹集保障资金2605.97万元，新增廉租住房对象566户，发放补贴148.21万元。即市区当年用于建设住房保障体系的总投入约为12.1亿元，占全市财政收入的16.8％，市财政明显感到财力吃紧，而居民则怨声载道，对轮候时间太久表示不满。即便如此，经适房仅占住房供应量比例不到10％。当前，要加快保障性住房建设的步伐，更是地方政府不能承受之重。
二、推行共有产权经济适用房的探索创新
所谓共有产权经济适用房(简称共产房)是指以土地出让方式建设的具有准公共产品性质的有限产权的政策性保障用房。淮安市共产房建设围绕两方面进行：
(一)公共产品建设
在经适房方面：首先，2008年创新性地试行以土地出让方式建设共产房，与市场接轨，与法律接轨。对应以划拨土地方式建设经适房的计算标准和口径，确定7：3的共有产权经济房，即个人出资占70％，政府占30％；对应过去的解困房和现在一些城市推出的共产房，推出个人和政府产权比例为5：5的共有产权经济房，即个人政府各占50％，进一步降低困难家庭的出资压力。淮安市在全国首创的出让土地共产房，首批发放共有产权证44本。2007年1～12月份，淮安市市区经适房施工面积187.45万平方米，同比增长32.84％，竣工面积88.66万平方米，同比增长89.81％；销售8030套，同比增长371.24％，销售面积8459万平方米，同比增长408.97％。销售金额101159.70万元，同比增长29835％；均价每平方米1610元，同比下降21.68％。2008年3月出台《淮安市安居工程实施意见》指出，建设、供应保障性住房，逐步使低收入家庭住得起经适房。市区建设保障性住房4J0万平方米，建设向低收入住房困难家庭出售的经济适用住房(含共产房)不少于2000套。
(二)管理制度建设
2007年7月26日《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》指出，经适房是指在政府政策指导下，以非完全市场价向特定群体供应的种类住房。淮安市现阶段经适房包括保障性拆迁安置房、共产房等。
1 土地供应方式的改变。该办法规定，经济适用住房均采用出让方式供地，实行政府指导价，并与市场接轨。划拨土地按法律不能进入市场流通，因此不能与市场接轨，许多法律对其也不适用。而出让土地的共有产权经济房，实际上也是普通商品房的共产房，前面所说的退出机制已表明，共有产权经济房可随时进入市场流通，并适用相关法律。
2 资金保障。淮安明确市房管局设立经适房住房资金专户，在经济适用住房建设、回购和供应的运作过程中，产生的增值收益以及共产房政府产权部分出售和出租的收入.全部存入入经适房住房资金专户。保障性住房建设资金经测算大约需要3亿元左右，以分散建设政府回购方式供应保障性住房18万平方米左右，按资金回笼周期计算，每年可周转2次，年需要资金量在2.25亿元左右；集中建设12万平方米，需用地300亩左右，按目前土地市场出让价水平和建设周期，年周转次数也约为2次，年需资金量在1亿元左右。其来源为：按市区住房建设规划和年度计划，市区年保障性住房建设量在30万平方米左右，形成保障性住房建设良性循环。
3 设定明确的产权比例及供应对象所应具备的条件。确定个人与政府7：3和5：5两种产权比例。购买个人拥有70％产权共产房的条件：家庭人均月收入300元以下；具有市区城镇常住户口达8年以上；家庭人均住房使用面积在10平方米以下。购买个人拥有50％产权共产房的条件：享受政府最低生活保障且人均住房使用面积足10平方米的困难家庭。
4 程序保证。申请购买共产房程序：(1)被拆迁人在房屋拆迁时向拆迁人提交书面申请，提供有关证明材料；(2)拆迁人对申请人及家庭情况进行调查了解，签署意见并加盖公章后报辖区政府保障性住房管理机构；(3)各区政府保障性住房管理机构在收到拆迁人提供的申请材料后15个工作日内进行初审，初审结果在街道办和居委会或有关单位公示7个工作日；(4)市保障性住房领导小组办公室在收到经初审符合条件的材料后15个工作日内进行复核，复核结果应在有关媒体公示7个工作日，经公示无异议报市保障性住房领导小组批准；(5)经批准后，市保障性住房领导小组办公室负责通知拆迁人将用于购房的拆迁
补偿款缴存到指定账户。拆迁补偿款不足的，拆迁人负责通知被拆迁人将房价差额部分缴存到指定帐户；(6)拆迁人凭银行转账证明到市保障性住房领导小组办公室领取《市区保障性住房供应证明》，并发放给被拆迁人；(7)被拆迁人按照预定时间或有关通知，凭《市区保障性住房供应证明》和本人身份证明到指定地点结算房款、办理房屋交接手续。
5 经济适用房退出机制。建立经适房退出机制。第一，购买人可以申请购买全部产权。自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按界时市场评估价格结算。第二，共产房出售时，个人拥有70％产权的，交易评估价格的30％部分归政府所有；个人拥有50％产权的，交易评估价格的50％部分0 j政府所有。第三，购房的家庭经济状况发生变化，家庭收入高于政府规定的收入标准时，政府产权部分按同类地段市场水平收取租金
三、共产房政策的得失及对策
共有产权保障性住房按不同的产权比例，由购房人和政府共同拥有房屋产权，供应相应的购房群体。这一尝试主要解决了两个难题：第一，经适房退出机制上政府与民争利的不和谐情形。近年来房屋增值惊人，对于经适房产生的增值收益如何处分，实践上通常有三种做法：一是政府独享，这显然有失公平；二是50％归个人、50％归政府；三是以届时经适房的价格回购。与此不同，淮安市共产房，一定面积的共产房个人出资额等同于相同面积传统经济房的价格。第一，共产房比例明确，且有商品房性质，与购买普通商品房一样保值增值，不会像前面所说的购买传统经济房那样失去机会成本。第二，适应了市场经济的规则，实现二者的协调发展。目前，共有产权保障性住房可以按照普通共产房屋依法抵押，淮安市推出的“出让土地”经济房，与两个自然人共有产权一样，适用现有法律。个人购买全产权或办理转让手续时，因为有明确的比例和操作方法，政府收取“差价款”等问题不会不了了之。并且，可以用法律的方式制止或打击非法倒卖经适房牟利的行为。同时，依靠市场与行政相结合的方式很好地解决了建设资金问题。财政预算安排的资金、土地出让净收益按规定提取部分和住房公积金增值收益等多渠道筹集，确保了建设资金的落实。
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建筑工程在所有工程施工中一直是危险系数较高的项目建设，其生产管理的安全有效直接影响着整个工程施工，关系到社会的平稳发展。虽然在一些安全法律的规范之下，我国建筑业安全管理机制得到了一些改善，但在一定程度上还存在很多安全隐患。
一、建筑工程安全生产管理的影响因素
（一）对安全生产管理的认识不足
安全生产关系到国家甚至是整个工程建设的根本利益，建筑生产过程的危险性要求施工人员在施工中正确认识到施工安全的重要性。政府部门和施工管理着对施工安全的影响尤为重要，但在一些工程施工中，部分政府部门和施工管理机构对施工中安全生产认识不足，没能尽到对广大人民的生命财产负责的义务，对安全生产管理不能严格要求和紧抓，有些管理者对安全检查只是随便应付，没有将安全生产工作进行落实，从而导致安全隐患出现，安全事故频发。
（二）生产设备相对落后
在许多工程建设中，管理人员相对重视管理经验，根据经验对工程做相应的安全检查，但是从整个生产环节来看，安全检查程序只是众多管理方法中的一种，不能从根本上消除安全隐患。相应的管理设备的检查是安全生产管理的基础，管理人员对设备的检查不够严谨，在设备运行或是投入生产阶段，没有对其进行全面检查，致使很多设备存在安全隐患。在购买设备时，工程财务管理人员或是总管理人员为减少工程成本，进而将目标着眼于设备购买上，用较低的价格购买一些比较陈旧的设备或是功能相对较少的设备，虽然在一定程度上减少了施工成本，但会造成施工不顺利，设备功能不健全会使得施工不能正常进行。在施工中会造成工程质量出现问题，影响整个工程的进度。
（三）监管制度不够健全
在建筑工程的施工中，由于施工人员紧缺，管理者对现场施工的管理任务分配不够明确，导致施工中不能有效进行监督，不少领域存在着监管漏洞，不能对整个工程实施统一的管理。在监督检查中，管理形式相对单一，覆盖面积较少，庞大的施工体系和稀少的施工检查人员形成管理上的矛盾体，监督检查往往不能做到有效全面。
二、对影响工程安全因素实施的解决方案
（一）加强安全生产的教育培训
1、为了能够使施工人员深入了解施工中的安全隐患，加强对施工人员进行安全意识教育培训是必不可少的。施工单位应该定期对施工人员进行安全教育知识的普及，对工程管理人员也要进行定期培训，促使他们学习安全生产的相关法律法规，从而提高他们的安全生产管理水平，提高施工人员的安全防范意识，确保其在施工中对各项设备进行合理操作，可以不断提高其安全生产素质，使施工人员和管理人员更够更好的掌握安全生产方面的理论知识，从而减少安全事故的发生。政府部门和施工管理机构要严格紧抓施工安全，从整体利益出发，做到对整个施工单位人员的生命负责。
2、在施工中，可以实行奖惩控制的管理方式，对一些严格违纪违法的施工人员进行处罚，可以不同程度的约束他们的一些违纪行为，对施工中表现积极的员工进行奖励，有利于提高他们的工作积极性，也可以为其他员工树立榜样，使得整体人员的素质全面提高，
（二）改善生产设备
设备是生产的关键环节，一套先进的生产设备对整个生产作用重大。所以在引进生产设备的过程中，要注意对设备的完好程度进行检查，对设备的功能也要进行仔细检查，确保设备在施工中功能齐全。在资金允许的前提下可以引进先进的生产设备，即能方便施工人员的操作，又能使得整个工程运作快速，加快工程进度的同时还可以保障工程的质量，可以从根本上解决设备陈旧引起的施工障碍，减少不必要的修改环节和设备检查环节。
（三）建立全面的监督机制
1、可以根据工程规模的大小，建立一个相对系统、完善的监督检查机构，对生产中的各个环节进行全方位的安全检查。对分布不同区域的建筑队设立安全监督检查小组，对整个施工环节实行紧跟式的检查。为了确保工程能够更好的管理，需要建立社会监管机构，对各个建设单位进行监督，严格要求施工单位在注重质量、资金投入和加快工程进度的同时加大对人员安全的管理和保护措施。对工程财务方面也要加强管理，防止一些人员对工程资金进行挖空和运转，避免为节约资金而购买陈旧设备带来的施工阻碍，促进所有人员进行文明施工。对各个管理环节的工作进行落实，确保所有人员都能各尽其能，各司其职。
2、随着科技的发展，信息化的监督体系在工程施工中也应用相对广泛，可以利用计算机和网络的合理配置，对全场施工过程实施信息化监视，通过建立一个总的监督网点，将所有各个分点的信息进行汇集，不但能使管理者全面了解施工进程，也方便控制整个施工现场的具体施工，可以节省人力、财力和物力，做到全面系统监督检查。
结束语
在施工中，要做到安全生产，就要遵循国家施工建设安全生产的相关法律法规，企业管理者也要抓紧对施工安全的管理体系的建设，施工人员在施工过程中必须遵守企业安全管理制度，在设备操作中做到合理操作。不仅如此，还要建立监督检查机构对施工现场进行严格监督，确保整个施工环节有序进行，保障整个工程的安全，提高工程施工质量。
参考文献
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11一般资料本院2011年10月至2012年10月间妇产科收治的79例分娩产妇，年龄在20～43岁，平均年龄为31岁。顺产41例，剖宫产36例，难产2例；顺产病例中有5例会阴裂伤，2例宫颈裂伤，1例产后大出血；剖宫产病例中有3例胎儿宫内窘迫，1例产妇休克。助产士因注射针头、锐器刺伤11例。
12方法综合查阅医院妇产科产妇分娩病例，分析评估因助产操作原因导致的医患纠纷隐患和急救感染风险等。实施有效防护，最大限度保障助产人员和母婴的安全。
2结果
由于助产工作的特殊性，护理对象都是分娩和即将分娩的孕产妇，助产人员经常接触孕产妇的羊水和体液，属于易受感染人群。此外在助产人员的工作过程中操作疏忽可能对母婴的生命健康造成极其严重的影响。因此必须采取积极措施防范助产工作中的不安全因素，进一步提高助产安全系数和医患满意度。
3讨论
助产工作中潜在的不安全因素存在于待产过程记录、助产护理操作的过程中，包括急救感染风险和医患纠纷隐患等。
助产工作时常与孕产妇血液和体液接触，助产士在进行接产、阴检、肛检、会阴侧切和阴道会阴缝合时，不可避免地会与孕产妇的血液、恶露和羊水进行接触，从而产生潜在危险。此外，注射针头和锐器刺伤也是助产人员面临感染风险的途径之一。会阴阴道缝合术等操作部位隐蔽，缝合难度大，加之产妇不配合等因素，特别容易造成针头和锐器刺伤。根据有关资料显示，医疗服务中由于针刺或者锐器刺伤，有可能导致医患间的AIDS传播[1]。对此的应对防范措施有：培训助产人员有关职业防护和医疗感染的知识，增强防护意识，掌握防护技能。在新入职的助产人员上岗培训中加入医疗感染知识和职业安全预防。组织助产人员参与相关的学术交流活动。建立系统的感染防护管理体系，认真贯彻《医护人员艾滋病病毒职业暴露防护工作指导原则》、《医院感染管理规范》和《消毒技术规范》等法律法规，制定感染应急预案，降低感染的发生率。具体做法如严格规范操作程序，避免注射针头和锐器刺伤皮肤或粘膜，接触孕产妇血液或体液时应戴医用手套，会阴侧切和剪短脐带时选用钝头剪刀。产房应配备防水鞋、防水接生衣等，督促助产人员自觉正确使用防护用具。一旦发生锐器刺伤应立即向远心端方向挤血，用用流动水冲洗伤口，再用医用酒精或碘伏消毒并包扎[2]。产房定期消毒，自然通风，产妇分娩后应用紫外线消毒30 min，用有效氯消毒液擦拭产床和地面。定期组织助产人员进行体检和计划免疫。
助产人员在待产过程记录和助产护理操作的过程中一些工作失误和疏忽，很有可能造成医患纠纷等潜在隐患。例如产时记录不完整导致晚期产后出血和产褥感染等后果，助产人员在产程中未发现异常，产妇产力不足、骨盆狭窄、对胎儿体重估计误差较大等，都容易造成医患关系紧张或医患纠纷。因此助产护理工作必须严格按照操作规范进行，助产人员应提高自身法律意识，了解《医疗事故管理办法》、《中华人民共和国母婴保健法》等相关法律常识，在工作中依法规范自己的行为，从法律角度规范书写助产护理资料，特别是记录产程的分娩记录产程图和产程观察，以及需要家属签字的阴道助产同意书和难产处理知情书等，必须保证字迹清晰、项目齐全，严禁漏记错记、涂改捏造，保证助产记录的真实性和完整性[3]。运用法律知识保护自己，维护自己的职业形象。加强培养助产人员的健康教育和心理疏导能力，重视孕产妇的精神心理状态，对孕产妇进行必要的产前和产时健康指导和心理疏导，缓解孕产妇的紧张情绪，提高助产效率。
综上所述，助产工作是产科工作的重心环节，直接影响到分娩成败和母婴的生命健康。因此应正视助产工作中潜在的不安全因素，加以职业规避，采取有效措施进行防范，不断提高助产护理的服务质量，降低和避免医患纠纷的发生，提高患者的满意度。
参考文献
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住房保障问题是世界性难题。尽管各国住房政策各有特点，但总体上讲，住房政策的大趋势是以促进住房自有化率的提高为主，辅以公共租赁房。归纳其主要原因是：首先，住房作为人类生存的基础，也是福利的基础，住房产权与社会政策其他领域之间具有复杂的“嵌入性”，养老、医疗、教育甚至就业等领域均与住房产权密切相关，因此，瑞典学者凯梅尼认为，“在研究福利体制的这一建构与重组的过程中，住房是建构福利国家的一个关键领域”，日本学者早川和男（2005）也认为，住宅福利是社会福利之最，主张“把住宅问题看作国家、社会的首要问题”。其次，大量的研究表明，人们存在着对房屋所有权根深蒂固的渴望，拥有住房产权能给人们带来自尊、自信以及安全感。住房产权有无这种分化对居民的幸福感水平确实产生了不容忽略的影响，有住房产权的居民其幸福感水平显著高于无住房产权的居民。再者，住房是城市居民家庭财富的主要组成部分，能否拥有住房所有权，对城市家庭而言，更是意味着是否拥有家庭财富积累的原始机会和社会学意义上的社会向上流动的机会。
但是自1998年以来，不断攀升的商品房价格直接导致了居民住房可支付能力的削弱，高房价与中低收入群体（包括一部分中等收入群体）住房支付能力之间的矛盾日益突出。以浙江省为例，考察根据统计年鉴里七等分城市居民家庭收入水平，计算得到标准住房消费面积为90平方米，各收入阶层房价收入比的情况，发现高收入家庭的收入增长基本与房价快速上升的速度相匹配，房价收入比变化不大，而购房能力弱的中低收入家庭，其购房能力不但没有改善，反而加速恶化。如最低收入家庭房价收入比从2000年的12.94提高到2012年的29.50，2012年中等收入家庭的房价收入比也高达12.35 （如表1所示）。越来越多的中低收入家庭（包括一部分中等收入群体）不得不被动地退出商品住房市场。
因此，给予中低收入家庭产权型保障具有重要的社会经济意义。根据经典的纺锤型社会结构模型可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定，其往往也是社会财富创造的中坚力量，让这部分家庭拥有“财产性收入”不仅是壮大中产阶层队伍、缩小贫富差距的客观要求，而且也对改善创业环境、提高城市竞争力、保持社会稳定具有重要意义。
（二）我国经济适用房政策的偏差
经济适用房是我国停止实物分房后建立并首推的解决中低收入家庭住房困难的重要制度安排。不可否认，经济适用房在一定时期内为解决我国城市中等收入居民住房困难、改善居住质量等问题起了很大作用，但随着住房市场价格的快速上涨，经济适用房产权的模糊性所隐藏的一系列问题越发突出。虽在《经济适用住房管理办法》中将经济适用房产权定义为“有限产权”，但是没有明确个人持有的产权比例，因此经济适用住房有限产权是在收益和处分上受到限制的所有权，是一种受到限制的单独所有权，而并非共有。其在法理与具体实施过程中存在以下问题。
第一，有限产权经济适用房致使法权和事实产权不一致。从字面上理解“有限产权”，是因政府让渡了一部分收益，因此，对产权做出了某种限定，政府和个人共同持有经济适用房房屋产权，双方都是只拥有不完整的产权。然而现实是，拥有不完整产权的个人却完整地拥有事实上的完整产权，也使得个人拥有了寻租空间，导致法权与事实产权不一致，权力和义务不一致。按照《物权法》以登记确定权属的原则，既然经济适用房的产权证和不动产登记簿上的产权人记载的只有购房人的名字，就只能推定房产为购房人所有，其属于个人财产和私权范畴，政府公权力不具备直接介入权，国家就没有权利干涉购房人处置权的法律依据。
第二，经济适用房有限产权制度滋生寻租行为。经济适用房由于政府的补贴而价格远低于市场价，让这种交易更加有利可图。根据有关规定，经济适用房在购买5年后就可以上市出售，因此刺激很多人暗箱操作骗购经济适用房，进行投资谋利。另一方面，一些逐渐富有的家庭没有从经济适用房保障制度中合法有序地退出，从而导致了社会住房保障资源完全流失。
第三，有限产权经济适用房产权不清晰，导致处置难。尽管一些地方以文件形式明确规定了上市交易时应补充土地出让金或同地段商品房与经济房的差价，但由于法律效力低（一是居民接受度十分有限；二是实际操作上，特别是退出操作中不能得到法律层面的支持），政府与个人的合法收益得不到及时保障。
第四，有限产权经济适用房产权不清晰，抵押融资受影响。当个人用住房向银行抵押融资时，银行根据个人在住房中拥有的产权比例确定融资额，由于有限产权经济适用房没有明确个人持有的产权比例，导致银行实际操作难，许多银行拒绝经济适用房的抵押融资贷款。
（三）租赁保障房难以成为住房保障可持续运行的主要方式
以公共租赁房为主体的租赁型保障房其核心特征是通过“租赁”方式保障居民“住有所居”，房屋所有权不发生转移，这对引导居民树立正确的住房消费观念，形成合理的住房梯度消费模式，具有很好的促进作用。但是租赁型保障房建设投入大、维护运行成本高、退出难等是个世界性难题，极易沦为“福利陷井”。尽管发达国家与地区已实施公共租赁住房保障制度多年，积累了丰富经验，但仍面临严峻的问题。
第一，租户对保障房破坏性使用，造成物业和社区环境恶化，社会问题增多。英美等一些社会住房小区秩序混乱，公共场所故意乱抛垃圾、制造噪音、肆意破坏公物等问题比较普遍，成为犯罪活动、吸毒和交易、打群架等集中点。尽管美国公共住房支出不断增长，但居民对社区抱怨和不满度增加，严重影响居民的身心健康，恶劣的居住环境抵消了低收入家庭的住房保障效用。
第二，住房保障财政负担重。美国公共住房的建设成本由联邦政府承担，但运营成本靠租赁收入维持。刚开始运营期间，由于新房维护成本较低，公共租赁房运行良好，但之后住房保障财政负担逐渐加重。联邦住房运营补助从1969年的1490万美元上升到1979年的72700万美元，1993年的25亿美元，2003年的35亿美元，2003年运营补助占公共住房总预算的一半。由于资金紧张，很多住房管理机构不得已停止公共租赁房的修缮和维护，造成公共住房居住环境逐渐恶劣，使得社会租赁住房越来越集中于针对社会劣势群体进行住房供给，在空间上形成了“贫民窟”，产生了严重的社会隔离和阶层对立，引发了严重的社会问题。
因此，在社会投资缺乏激励和政府保障财力有限的背景下，简单地以公租房取代经济适用房，不仅忽略了住房所有权对所有人主观福利水平（如自尊、自信等）及住房区域权利（如教育、户籍等）的影响，忽略了住房所有权对中低收入家庭财富积累的影响，且由于其存在的投资量大、资金沉淀严重、维护运行成本高等难题，都不利于提高我国的住房保障水平，其更难以成为我国住房保障可持续运行的主要方式。
（四）开展过共有产权的地区普遍反映政策效果较好，风险可控
值得一提的是，2014年中央政府将“增加共有产权住房供应”首次写进《政府工作报告》之前，上海、江苏淮安的部分城市已有几年的实践。从实行的情况看，由于产权收益共享、补缴差价等因素，使得溢价大幅缩小，基本杜绝了共有产权房的寻租现象，很好地解决了经济适用房和限价房中的福利陷阱。
二、发展共有产权住房的思路
构建住房共有产权的理论目标就是使各类住房产权清晰化，并能够通过共有产权结构有效实现保障性住房内部的转换和保障性住房与商品房之间的转换，构建起由商品房、共有产权房、公共租赁房等组成的具有合理分层的新住房体系。现阶段新型共有产权住房应在原来“针对中低收入人群提供保障”的限制原则基础上，将短期目标重点放在中等 （潜在）收入阶层身上，且通过产权清晰、格式统一、具有可调整性的共有产权合约模式统筹管理各类出售型保障性住房；而长期目标，可以考虑覆盖所有无住房所有权的中低收入家庭，通过产权份额的调整和交易实现各类住房之间的具过渡性、连续性、整体性和动态多层次的可持续转换。其制度设计的基本思路有以下几方面。
第一，以共有产权住房模式统领出售型保障房供应体系。利用共有产权住房来统领现在的经济适用房、拆迁安置房和限价商品房，明确政府与保障对象之间的责权利，从而建立新住房保障体系，构建合理衔接的住房体系（详见图1、图2）。可以依据地方的政府财力、保障家庭支付能力、商品房价格，设定不同的产权比例，形成动态的可调整的产权比例关系。对于限价商品房和拆迁安置房，保障家庭通常有较好的支付能力，政府的产权比例适当降低，便于家庭日后有能力时赎回；对于经济适用房，保障家庭的支付能力较差，政府的产权比例适当提高，有助保障家庭拥有住房。
第二，明确共有产权的定价思路，避免价格双轨制。共有产权可采用两阶段定价方法，解决经济适用房现存建设成本与销售价格倒挂的问题。两阶段定价方法的基本思路是：第一阶段：房地产企业作为开发建设主体，在政府和房地产开发商之间依据成本定价法确定共有产权项目结算价格，如实反映项目建设成本。第二阶段：由政府作为共有产权保障房的产权共有人，在政府和保障对象之间确定共有产权的项目销售价格，根据保障对象支付能力确定共有产权比例。保障家庭通过支付市场价格购买一定比例的住房产权，价格和市场接轨。当家庭购得完全产权后，可以享有和商品房同样的权利，实现两个市场的统一。
第三，因地制宜，确定共有产权比例划分。推行共有产权，可以针对不同收入水平准入门槛的低收入者设定几种不同的产权分割出售方式，如表2所示。借鉴国外和淮安、上海已有共有产权的实践经验，在运作前期应当规定相对较高的购买的比例，建议采用方案1。这样可以缓解共有产权建设运营中的资金压力，快速回收共有产权房的投资。随着政府保障能力的增加，可以扩大“共有产权”的保障群体，购买比例要求逐渐降低（可以采用方案2和方案3），使得更多符合资格的中低收入家庭购买一定比例的共有产权。对于剩余部分的产权，购房人每年按剩余产权价值的2.75%-3%的比例交纳租金。此外，共有产权模式也可以作为租售并举制度“租售转化”方案的参考。将政策性住房的租、售问题衔接起来，也为不同支付能力的家庭提供了更加细致的购房参考标准。
总体来说，共有产权这样的制度设计主要有以下几方面特点：
一是满足了购房人拥有自有住房的需求。在房源定价上，以开发建设成本为基础，考虑保障对象支付能力等因素，确定销售价格。在城市住房资源较为稀缺的背景下，使得保障对象以相对较低且符合自身支付能力的价格购买住房，既解决了基本住房问题，又满足了人们对产权住房的需求。
二是有利于形成对购房人的扶持和制约机制。购房人可以按本人出资份额享受房屋增值收益，一方面有利于积累经济能力，为将来退出住房保障、进入市场改善住房创造条件，有利于形成住房保障体系与房地产市场体系的有机衔接；另一方面也有利于制约住房使用、养护过程中不当行为的发展。
篇9
6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国新办举行的新闻会上透露，目前，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黄石6个城市推进。消息一出，很多“夹心层（游离在保障与市场之外的无能力购房群体）”再次兴奋了起来。
所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
这意味着，如果将一套房子视作一个公司，过去的经济适用房、限价房，一套房子只有一个股东，而现在，一套房子有了两个股东，即买房人和地方政府。
当前，我国购置型保障房价格比市场的商品房低，购房人拥有完全产权，很多人挤入经济适用房、限价房分配中，一倒手就能赚个盆满钵满。这两类保障房甚至成为一些官员的渠道。
冯俊表示，共有产权住房通过共有产权的方式，可以使得一部分群众自己支付一部分钱解决住房难题；另外，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，依据产权比例关系确定上市交易的分配比例，目的就是压缩购置型保障房里的牟利空间。
产权如何共有，增值如何分配？
从具体的实践来看，各地对于共有产权房，有着不同的思路。
在今年北京市两会期间，北京市政府工作报告中首次提出了共有产权这一概念，即目前正在接受申请的自住型商品房。北京市副市长陈刚在会议期间提出，自住型商品房为“共有产权”性质，购房人没有经济能力购房，可以由政府给予支持，再上市交易时根据产权比例，政府把自己那部分收益拿走；还可以支持房地产市场中端群体的需求，解决住房难题。
北京市自住型商品房销售价格比同地段、同品质的商品房价格低30%左右。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。
以2014年1月9日成交的北京市朝阳区百子湾14号地为例，该项目为自住型商品住房，总建筑规模4.146万平方米，房子销售均价限定为2.2万元/平方米。该地块被北京建工置地有限责任公司以6.005亿元成功竞得，楼面地价为1.45万元/平方米，这一地价甚至比2009年地价低迷时附近出让的地块价格还要低。多位业内人士指出，百子湾14号地附近的商品房金茂府已经卖至8万元/平方米的高价，如不是自住房性质，百子湾14号地的地价至少有2万元/平方米。
推广共有产权房，各个地方因地制宜。在江苏淮安，对于资金不足而又住房困难的购房人，其出资比例可在60%至100%之间自由选择，即购房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成为一套共有产权房的“股东”，享受这套房子对应的产权，剩余产权属于政府。购房人和政府按出资比例，共同拥有房屋产权。当共有产权房购房人有资金实力时，可以向政府逐步购买产权。
谁有资格当“股东”？
无论是北京推出的具有共有产权性质的自住房，还是上海、淮安等地推出的共有产权房，这些房子都堪称是一个“好公司”。
以上述北京市朝阳区百子湾14号地为例，该项目周边房价普遍已高涨至每平方米四五万元，部分优质房源如金茂府甚至已涨至8万元/平方米，这意味着，谁抢到了百子湾14号地的自住房，谁就斩获了一个收益巨大的“好公司”。
那么，谁有机会抢到这个“好公司”呢？
根据北京市规定，按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，北京市户籍无房家庭以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭，可以优先购买。
然而，即便不考虑其他数量庞大的具有购房资格的家庭，仅仅从经济适用住房、限价商品住房轮候家庭数量来看，明显僧多粥少。有消息称，北京首个自住房项目恒大御景湾或将于6月正式摇号，2000套房源就有6.53万户确认申购，供需比达到1：33。
篇10
北京共有产权房条件如下：
1、共有产权房供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭，一个家庭只能购买一套共有产权住房。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。已签订住房购买合同、征收以及拆迁安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买。
2、共有产权房的优先申购；项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭。符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。对于共有产权房，“新北京人”的分配比例不少于30％。《北京市共有产权住房管理暂行办法》第九条（申请条件）
3、申请购买本市共有产权住房的家庭，应符合以下条件：申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。
（来源：文章屋网 ）
篇11
“共有产权房”近期在多个场合被多个部门屡屡强调。在十《政府工作报告》中更是明确提出，“今年将增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。
在很多人连“共有产权房”的概念还不清楚的时候，这个新的住房供应类型就出现在了“两会”的政府工作报告里，而且是2014年国家要增加供应的住房类型。而管理层决意要开始探索这一住房形式，也仅仅是三个月之前的事。“共有产权房”最大的特征就在于，即使不具备住房支付能力，市民也可以成为财产所有者，而管理层之所以推出这样的政策，用意就是想让城市居民能够（而且尽快）拥有住房产权，成为“有产者”。在城市拥有住房，不仅意味着拥有财产，而且意味着拥有资产，即分享资产价格上涨收益或资产溢价。资产溢价来源于房屋升值，而房屋之所以升值是因为周边公共服务设施和体系越来越完善。在我国城市化快速推进时期，人口大规模涌入城市，公共服务需求与日俱增的情况下，政府依赖房地产来获得公共服务设施（轨道交通、铁路公路、机场港口、医疗教育、市政设施和地下管网等）建设和维护资金，是长期存在的必然趋势。
在当前中国，城市居民之间的收入差距并非工资收入差距，而是资产收入差距，而最大的资产就是住房。凡是打算在城市长期居住的市民，拥有住房的诉求就非常强烈。本质上，这种诉求是对于改革红利分享权利的诉求，是对城市化红利分享权利的诉求，这是未来保障性住房主体形式（公共租赁房）所无法替代的。而“共有产权房”不仅可以满足居民拥有住房和资产的愿望，而且即使是低收入者，也可以成为资产拥有者、资产溢价分享者、改革红利和城市化红利分享者。对此，全国政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骥日前也表示，今年我国将会继续对楼市进行分类调控，增加普通商品房特别是中小套型住房供应。据悉，住建部今年准备在全国一些热点城市开展“共有产权房”的试点工作。
种种政策表明，国家对“共有产权住房模式”予以重视，此模式的向好趋势显而易见。但也有专家在此提醒，这种模式更适合快速发展的地级市，房价相对较低，可以参照商品房来定价，限制牟利空间，个人和政府也能够负担得起。但在北京这样房源紧张、房价畸高的一线城市，采用何种方式顺利推行该模式还有待进一步推敲。
篇12
从2007年开始，淮安推行共有产权的经济适用房，符合一定条件的困难家庭，可以申请购买。
淮安市住建局住房保障处处长吴延宏介绍，按照共有产权模式，中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。“比起传统的经济适用房，‘共有产权房’是老百姓花了经济适用房的钱买到的商品房。”
根据淮安市的规定，个人产权占七成，政府占三成。倪洪志家所购买的这套房，建筑面积在80平方米，总价在16.5606万元，他只需要支付70%的购房款即11.59万元，就可以住进这套房子里。
如果要购买全部产权，5年内购买的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算；8年以后购买的按届时市场评估价格结算。居住期间，购买人不需为政府其余三成产权支付房租。如果选择出售自己的七成产权，政府则与下一个持有人共享产权及收益。
去年12月19日，通过几年的积累，倪洪志手头宽松了一点，又向亲戚借了点钱，总共花费了49680元，从政府手里回购了30%的产权，“我现在算是完全拥有这个房子了”。
吴延宏说，共有产权住房本身就是商品房，个人产权部分的权利和普通商品房一样，整个住房的个人出资额等同于相同面积传统经济适用房的价格，购房人不仅不会多出钱，而且个人产权部分的出资额还略低于购买同面积商品房，并享受商品房的保值、增值，不会像传统经济适用房那样失去了购买商品房的机会成本。
至今，淮安市区共向936户中低收入家庭供应共有产权经济适用住房，其中，717户为中低收入困难家庭，219户为拆迁住房困难家庭；向995户家庭提供共有产权经济适用住房供应证，可在两年内选房购房；共有153户购买了政府产权，占接近5年到期者中的90%左右，回收资金838.24万元。
会不会有人“搭便车”？
经济适用房政策，最惹争议的往往是分配问题，该保障的落了空，不该保障的“搭便车”。
吴延宏介绍，淮安市建立了申请救助家庭经济状况核对工作联席会议机制，成立了市申请救助家庭经济状况认定指导中心，对申请保障性住房家庭的经济状况实行联动审核。
记者从淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申请保障性住房的家庭共654户1626人，申请户的所有信息数据已通过民政、房产、公安（车辆管理）、社会保障（养老）、工商、税务、住房公积金、银行、证券公司等9个部门联动审核。“这些部门涵盖了一个家庭所有的经济活动，比如可以查你的存款，了解你的经济收入，知道你有无汽车房子，是不是炒股。”吴延宏说，经过严格的审核，共认定91户家庭不符合申请保障房条件，占申请家庭的13.9%。这些家庭已退出本次申请，并无一例投诉。
对于申请者，淮安的界定为，家庭月收入900元以下、申请人具有市区城镇常住户口达5年以上、家庭人均住房建筑面积在16平方米以下（无房家庭优先购买）。
一些地方曾出现不符合条件的申购人弄虚作假购买经适房，若干年上市后获得巨大收益，吴延宏说：“传统经济适用房其实也是‘有限’产权，退出时要补缴‘土地出让金’等各种优惠，但是事先没有对产权进行明确的界定。而共有产权房恰恰是把这个含糊的‘有限’变为了明晰的‘比例’，把若干年后缺乏依据的‘补缴’，变成提前告知的按产权‘分成’，这样就简单明了，有据可依了。”
他说，在淮安模式中，使用权全部归购房者。政府作为共有产权方，保留相应的处置权，这就能对购房者倒卖牟利起到约束的作用。因为在《房屋所有权证》上有明确的比例和权属关系，如果私下倒卖，购房人会因为没有合法的产权凭证而存在极大风险，并且买卖双方都已构成对共有产权人利益的侵占，会受到相应的追究。
低收入家庭买得起吗？
最初，淮安曾尝试个人和政府的产权5∶5，但后来统一改为7∶3，即个人首付需要交70%的购房款，比普通商品房的首付比例要高。国务院发展研究中心副主任卢中原认为，第一笔购房款对于低收入家庭来说是一笔巨款。
2012年，一次摇号选房引来500多人申购，但是仅有170多人成功认购，而实际成交则为140多户，另有30多户选择了退订。“退订的原因在于首付款的金额还是超出了他们的承受能力。”淮安保障性住房建设管理中心刘远胜主任说。
目前住在低矮房子里的吴霞一家，人均收入才600元，为了改善住房条件，她申请购买经济适用房小区康居花园的共有产权房。周边的商品房房价为每平方米4600元，按照便宜5%～10%计算，吴霞的心理价位在每平方米4200元。“按一套70平方米的房子算，得要30万元左右，先交七成房款，大概20万元。”对于她来说，20万元也很难拿出来。
记者采访的其他几个申购者也认为，中低收入家庭在购买共有产权房时，最大的问题是“手中无粮”，为买一套房，不得不向亲朋们“东拼西凑”。
篇13
经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。
根据经典的纺锤形的社会结构模型分析可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定。我国全面建设小康社会的一个重点就是扩大中间阶层的比重。因此，我国经济适用房政策可以满足中低收入家庭需要，提升中低阶层的生活质量，为其提供社会保障。按照世界银行的衡量标准，一个国家的房价与家庭年总收入比为3—6倍时是居民经济能力可承受范围，但据统计我国这一数据为8.4倍，对中低收入者，这个比例更高，经济适用房制度的存在具有重大意义，其对整个国民经济及房地产市场的发展的影响都不容小视。根据我国目前人口众多且相对贫困的国情，住房完全由个人解决存在极大困难，或者说是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬伤：一方面，也是最主要的是房源短缺及资金不足，我国城镇存在大量的下岗职工等中低收入者，他们需要的房屋主要以平房及二手房为主，这和我国现阶段的城镇化建设以及地方上的旧城改造相冲突，可以说廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向发展的趋势，例如：截至2005年底，福州市已经累计建成并销售经济适用住房2.1万套，190.3万平方米，新建和改造仅廉租房934套，安排入住826户，平均每年供应经济适用住房23万平方米，廉租房仅200套，另一方面，过多的廉租房或者相对集中的廉租房还会引起社会治安，城市死角等相关问题，这在包括香港在内的廉租房制度成熟的世界发达国家或地区都是个令政府百姓头疼的问题。综上可见，经济适用房制度不但不能废除，反而还应大力提倡和发展。
但是我国目前的经济适用房制度还存在较大缺陷。反对者比较集中的问题是：(1)经济适用房的产权及基本性质不清晰；(2)开发商偷梁换柱，用划拨土地变相搞商品房开发，从中牟利；(3)中低收入难以界定，导致经济适用房真实需求难以确定，进而资金短缺，(4)补贴方式不合理，对低收入者的补贴补在了“砖头”上，而不是补在“人头”上；
可见经济适用房制度急需改革和创新，而非简单的抛弃，经济适用房共有产权制度就是一个可以在很大程度上解决以上问题的创新制度。
2、对共有产权制度的细节分析
(1)共有产权经济适用房的性质
经济适用房共有产权制度一经推出便备受争论，大多反对者都是用传统思维对新制度提出质疑，用多学科扩展思维思考这些问题发现它们恰恰是体现新制度的合理性和优越性。
共有产权制度创新的基本思路是：坚持共有财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份额共有产权的经济适用房”制度。其基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。经济适用房产权与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有，使用，收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志，目标和利益，可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利通过不同组合，体现经济适用房的保障性、商品性的统一。
共有产权制度的创新要点包括：改变土地供应方式，地价由市场供求产生，使房地产商没有通过土地价差获利的空间；改变定价方式，房屋价格同商品房接轨，基本消除倒卖经济适用房获利的可能；改变交易性质，受助者一旦卖出房产，政府作为共有产权人，可按比例收回投资，解决了先行政策资金不能循环利用的问题。
(2)共有产权制度实现社会保障功能的高成本
持这种观点的学者认为，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可能。
我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别，首先，共有产权经济适用房有比廉租房更广阔的适用范围，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%间随意选择，而廉租房只能由政府出全款，政府一来可以抽出资金帮助更多的人，二来扩大了受惠范围。其次，由于居住着自己拥有房屋的部分产权，会提高其对房屋的维护意识，因为其自身也是出售时房价过低的受害者，这不仅不会增加政府的成本，相反，可以部分解决廉租房制度中的房屋损坏问题，降低政府的监督和修缮费用。
对于部分产权个人低价出售的道德风险问题，我们可以借鉴我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。当政府认为售价过低时(例如低于市场价格)，政府具有优先购买的权利，此种办法完全可以解决这一难题。
(3)个人出资比例过小问题
由于共有产权制度对个人的出资比例没有明确的限制，会导致某些道德风险的发生。人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更“穷”，其目的是使政府多出资，个人少出资，以达到“出少钱，住大房”的目的。这种现象的危害还是很大的，一方面会占用大量的国家资金，减少受保障的人数，另一方面由于个人只占房屋产权的极小部分，导致在使用过程中有疏于保护的心理。
针对这一问题，本文认为可以跟进相关优惠措施和法规。第1，将个人出资比例分为几个等级，等级越高，相关利益越大(可超过其出资比例)以交易手续费为例。假设当个人拥有20%产权时，缴纳20%的交易手续费，当个人拥有60%产权时，你就只需缴纳50%的交易手续费国家补贴另外10%，借此鼓励个人多出资。虽然政府这样做要花些“冤枉钱”，但是个人的出资积极性可以被充分调动，帮助政府解决更大的问题。第2，要对个人的财富状况有一个准确的调查，加大处罚力度，一经查处，取消当年的申请资格等权利。第3，适当将中签率向出资比例高的人倾斜，但倾斜额不易过大，以免对经济确实困难人群的住房权造成侵害。
(4)国有产权部分的监管问题
反对方坚持认为，共有产权制度中，国有部分的产权很难做到真正明晰。即原本应该是产权极为明晰的国有资产存在产权不明，权责不清的严重问题，人民与政府之间的“委托——”关系的监督成本极高，会面对国资流失的危险。
本文也承认这种现象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把这种缺陷归结于共有产权制度上面来却有失偏颇。在我国经济体制转轨期间，这个问题其实是一个系统性风险，几乎每个和国有资产相联系的问题都会涉及这种风险。廉租房制度同样也有国有资产的流失的可能，我们必须做好长期的，复杂的斗争准备，采取一些相应对策：
第1，加强基础管理，建立健全房屋资产管理制度。从资产的购置直到出售建立一整套规范化的管理制度。加强队伍建设，选派责任心强，政策水平高，懂经济，会管理的人员承担房屋资产管理工作。建议成立专门的国有股份房产监管机构。
第2，加大宣传力度，提高全民保护国有资产的法律意识，把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉行动。
第3，明确法律责任。为保证国有资产的安全与完整，必须建立一套合理的查处体制，明确法律责任。国家工作人员胆敢违规操作，对其进行行政，甚至刑事处罚。
