引论：我们为您整理了13篇物业维护部范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
一、团队建设
团队建设的好坏，象征着一个企业后继发展是否有实力，也是这个企业凝聚力和战斗力的充分体现。，我们将从以下几点做好团队建设：
1.从员工做起，员工之间亲密团结，协作到位。
2.管理者心理始终装着员工，支持员工的工作，关心员工的生活，用管理者的行动和真情感染身边的每位员工，平时多与员工沟通交流，给员工以示范性的引导。
3.发现员工的闪亮点，激发员工的积极性和创造性，让员工参与管理，给员工创造一个展示自己的平台形成一个团结协作的氛围。
4.让员工感到家的温暖，在这个家里面分工不分家、有福同享有苦同担，个人的事就是团队的事，团队的事就是大家的事，对待每个人每件事都要认真负责。
二、专业技能、服务意识的提升。
物业管理安保服务为园区提升的治安防范、消防监控、存车管理、车辆登记、检查等，尤其是相应的消防演练和专业技能的学习。要求保安的服务质量和专业素养的提升。有预防处理治安事件、防范控制火灾事故、控制消除危机事件等，建立维护正常秩序、保护园区和业主利益安全。
三、岗位职责、对客沟通、品质提升
1.熟悉物业管理区域内的治安、消防、存车管理情况及业主情况。
2.根据物业服务合同及公司的管理要求，编制保安工作计划并组织员工加以实施。
3.根据保安工作计划，负责组织安排保安班组的日常工作。
4.监督、检查、指导保安班长的工作，全面掌握保安人员到岗和值勤情况。
5.关心保安队员的生活，了解保安队员的思想状况，对保安队员进行业务培训。
6.根据物业管理区域的治安情况，妥善安排保安队员的工作，以适应情况的变化。
7.根据公司制定的突发事件应急预案，合理安排保安人力，消除各种不安全因素。
8.按月检查各班组任务的执行完成情况，并给予相应的奖励处罚。
9.经常与当地的公安、交警、消防等部门联系，聘请他们给予业务指导和帮助。
10.注意降低无效成本、实施点滴节约，减轻公司的负担。
11.及时完成公司交办的其他任务和临时行工作。
12.确保物业管理区域内的治安、消防和存车的安全。
13.并且做好相应的登记记录和存档。
篇2
三、坚持“公开、公平、公正”的“三公”原则，保护投资者的合法权益，不准向客户提供虚假信息以诱导客户买卖证券、代销金融产品等，不准有任何操纵市场行为。
四、遵守公司各项业务操作规程，准确执行投资者有效的交易指令，不得对投资者的交易施加实质性影响，不得接受投资者买卖证券的全权委托。
五、待客要热情诚恳、文明礼貌，树立“客户至上”的职业道德风尚，塑造企业良好形象。
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经济学理论虽然繁多，但所有理论与模型都是基于两个基本假设：理性经济人和资源稀缺性。有了这两个假设才有后面的完全市场竞争以及经济规律，所以参与市场竞争的经济人以利己为动机，力图以最小的经济代价去追逐和获取自身的最大的经济利益。
在互联网行业也一样，其实大家做的并不是产品，而是商业，产品仅仅只是在业务中的一个连接用户的载体。业务假设不成立，做什么都是白搭。
回到墨迹天气提出的这个场景，我不禁思考：谁特么会在一个天气APP里打车和叫外卖？
在这个APP已经供过于求的时代，每一个领域细分化已经非常成熟，尤其是在高频的领域。以生活服务领域为例，出行已经有滴滴和Uber存在于绝大部分移动互联网用户的手机中，外卖已经有百度外卖、美团外卖、饿了么几乎瓜分完毕市场。这类高频的场景，有需求的用户绝大部分会选择装独立APP，而不是在H5页面打开，说实话在H5页面下单的体验并不好，我在墨迹天气里试了一下叫车，首先面临的问题就是我需要重新登录，还要收验证码，看到这个界面的步骤足以让我切换到主屏幕打开APP甚至临时下载一个APP。即使没法下载，我也会选择在微信、支付宝这样子的常用APP里找到滴滴打车的H5入口。为什么？一方面是由于绑定过快捷支付所以不需要我重复登录，另一方面比起在一个天气APP里打车叫外卖，通过这类常用的超级APP还是让人放心很多。
纯互联网工具型产品做到现在很少有没遇到瓶颈的，所以这两年涌现出很多怪现象。比如工具型产品一定要加个社区，顺便做个轻电商卖点自营的商品。这个现象我研究了很久，比如WPS安卓版，在某个版本中突然就加了个社区，我进去看了下发现没什么人交流，运营人员苦逼的自己在顶帖和灌水。还见过某些PC桌面工具，觉得用户有获取资讯信息的需求，就加个新闻入口。我可以理解这些产品盲目添加功能背后的心态，工具型产品的停留时间短与低频的特点让产品在商业化过程中步履维艰。所以为了提升用户停留时间，增加内容模块；为了提升用户黏性，去打造一个社区。
但是这种非关联性的场景是缺乏业务假设的，用户并非会严格按照产品指定的路径去完成，很多时候产品经理会过于乐观，为什么我提供了这么好的功能和服务而用户不来用？这时候我一般会反问：首先你自己会用吗？如果你都不会，你又怎么能指望用户都变成傻子呢？
用户只是不愿意多思考，并不是傻子，其实都可精明着呢。以前和做百度外卖的同事聊，说补贴大战期间很多用户经常同时装2-3个外卖APP，订餐时同时打开看看哪边优惠大就选哪家。
场景关联性在产品扩展新功能、新业务时显得非常重要，一定要有一个很严密的逻辑来证明用户在A需求和B需求之间是具备关联的，这种关联是用户在原有需求上的进阶延伸，而非割裂开来的。
篇4
有照片当然是好事。智能手机没有普及的时候，很多企业也是要求业务员用各种拍照方法证明自己在岗。但是，照片只是个管理道具，不是管理逻辑。
一个快消品终端线路主管，管理6―10个业务员，一个业务员每天要跑30家店，一个店2张照片，上传到系统，主管每天要面对360―600张照片。这个主管每天面对如此庞大的照片数量，如何审核，如何批复呢？业务员每天花那么多时间精力拍照上传，如果主管对这些照片却不能有效审核和批复，这样的管理，有丝毫用处吗？
业代把照片拍了，主管和总部销管部都在查照片给业代打终端表现得分，算过程奖励。但是主管考核的是“经销商进货量”，主管的工资只和“经销商进货量”挂钩，让主管花那么多精力去审核照片给业务员的终端店表现打分，却跟主管的工资没关系，可能吗？
绝不仅仅是监控“业代的手机在哪里”
管理业代，仅仅是监控业代手机的位置那么简单吗？
主管每天抽检员工昨日或者当日刚跑的路线，进行复查，查什么？
此处列举几个要点：
1.查漏单：业代刚跑完的路线，主管复查，如果终端还要货，这就说明业代昨天或者刚才的订单没有拿满――这就是漏单。要处罚！给员工紧迫感，让员工每次把订单拿满。
2.查客诉：主管询问店主有没有什么终端客诉要处理――终端店投诉是造成终端丢店、丢品项、丢销量的主要原因。主管每次检核，必查这一项。给员工紧迫感――要及时处理终端投诉。
3.查拜访率：核对线路卡上登记的该店拜访时间，问店主“我们业务员昨天几点来的，最近一段时间平均几天能跟您见一回面，他来了都干些什么”，主管的实地检查和访问，比任何手机定位软件都有效――手机定位只能确认业代的手机来了没而已。
4.主管交办：如果检核中发现，业代昨天来了，但是工作质量不高，有很多工作还没做到位，主管就需要对业代提出交办事项，把交办事项记录在这个客户的客户卡上，晚上可以跟业代面谈。而且下次业代拜访这个店，翻开客户卡，就知道主管让他在这个店里做哪些细节提升。
5.推动重点工作事项的改善：主管通过检核，发现某个员工的个人工作细节问题，就对这个员工进行工作交办改善。如果发现有共性问题，就需要出台管理制度市场专案。
谁废掉了“主管检核”这个基本管理逻辑
有些软件主管想检核也没法检核，因为传统的一图两表CRC卡被手机取代了，业代的昨日行程、拜访时间、拜访后的客户订货、客户库存情况……竟然存在业代手机里，主管的手机里面竟然不显示。主管要检核，只能把电脑打开，从后台看数据，再逐页打印出来，浪费时间与精力。
一句“让主管足不出户管理业务员，我们软件有定位系统，可以随时监控业代在哪个位置”，就把主管的检核功能废掉了，主管坐在办公室里管业务，业务必然会断掉。
改善建议
1.正视“手机定位”这个技术的局限性
“手机定位”本身的技术还需要改善。
其一，售点的定位精准取决于“首次定点定位坐标标识”是否准确。
其二，基站定位的精度差得远，往往只能确认业代到了这个店附近的街道上，无法确认是否进店。
其三，现在部分企业在终端店贴条码，手机刷条码确认业代到店，这些条码又很容易复制。
其四，通过手机呼叫转移，对付“总部的手机定位，加电话抽查双重监控”。
2.不要用“工具”取代“管理逻辑”
手机定位这个工具本身是有帮助的，但是，拍照、定位功能只是个管理道具，不是管理逻辑。
3.要设计主管检核界面
手机APP界面设计要遵守“员工前面干，领导后面看”这个基本管理逻辑，实现对业代昨日工作进行录像式的回放。更方便主管的查阅和回访检核业代昨日工作，并在客户卡上对业代提出（推送）该店的交办事项。
4.用拍照去计算业代的过程奖励，漏洞太多
其一，目前国内快消企I，能做到业代定线路拜访的并不多。在这个背景下，用拍照去计算业代的过程奖励，业代会因此跳访“老店”和“得分点”，造成市场萎缩。
其二，评估本品的终端表现好坏，更重要的是“货架占比”“品项/排面/库存的本品竞品对比”这两个相对指标。恰恰这两个指标，靠拍照是无法客观显示的。
其三，业代在自己跳访的店里，店店拍照。“员工前面干、主管后面看、主管对业代的终端表现抽查打分、平均分作为业代的本月生动化得分”。
5.精简业代的拍照工作量，管理重点店存量
对于主管和业代管理区域过大，人力配置不够，主管无法足量抽查业代终端表现的情况，此时，应该精简数量和内容。
业代拍照管理的不是所有终端店，而是重点店存量。比如：业代每天必须打造新增两家以上的陈列和分销条码标准店，对这几家店拍照。同时，业代对过去已经达成的重点店和标准店拍照，主管通过检核照片，加实地走访两种方式，监控这些“重点店存量”的终端表现有没有保持住即可。
6.拍照行为，要和逐级人员考核体系匹配
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二、常见涉税业务会计处理
1、取得出租收入的会计处理
房屋对外出租是行政事业单位弥补经费不足、改善职工福利的重要途径。一些行政事业单位由于地处沿街或闹市，将一楼门面房对外出租；一些单位添置新的办公用房，将原有的办公场所对外出租。收取租金时，均应开具税务发票，缴纳营业税、房产税等相关税费。
【例1】某技术研究所系独立核算的事业单位，尚未实行国库集中支付和收支两条线制度。2008年3月，该研究所将其一处闲置房屋对外出租给某商贸公司，双方签订了房屋租赁合同。合同约定：租赁期自2008年4月1日起至2009年3月31日止；月租金l0万元。2008年4月研究所收到房屋租金10万元（暂不考虑印花税、城镇土地使用税、企业所得税）。会计处理如下：
计算应缴的各项税费：营业税5000元（100000×5%）、房产税12000元（100000×12%）、城市维护建设税350元（100000×5%×7%）、教育费附加150元（100000×5%×3%）
借：银行存款 100000
贷：其他收入 100000
借：销售税金17500
贷：应交税金――应交营业税 5000
――应交房产税12000
――应交城建税350
――应交教育费附加150
2、代扣代缴个人所得税的会计处理
对于工资表内的发放项目，行政事业单位基本能够按照个人所得税法的规定做到代扣代缴，但是其他另行发放的各种形式的津贴、补贴、奖金以及实物等应纳税所得，并未与工资表收入合并计算纳税，造成少缴税款。不少由财政发放工资的事业单位如学校，他们认为财政在发工资的时候已代扣代缴了个人所得税，而对他们自己以加班费、奖金等名义发放的属于工资薪金性质的收入就忽视了，没有并入工资计交个人所得税。另一方面，支付外聘人员劳务报酬时没有代扣代缴个人所得税。一些事业单位为了提高自己的知名度，高薪外聘一些社会知名人士，如专家学者、主持人等，在支付其劳务报酬时，没有依法代扣代缴个人所得税。
【例2】2008年3月份，某行政单位聘请某名牌大学教授到单位举办两场讲座，双方约定讲课费10000元。该单位应于支付讲课费10000元时，代扣代缴个人所得税1600元。其会计处理为：
（1）应代扣代缴个人所得税额：10000×（1-20%）×20% = 1600
借：经费支出――基本支出――培训费10000
贷：现金 8400
暂存款――代扣代缴个人所得税 1600
（2）上缴该项税金时
借：暂存款――代扣代缴个人所得税1600
贷：银行存款 1600
3、处置不动产的会计处理
行政事业单位因各种原因对不需用的不动产进行处置时，除按规定缴纳销售不动产营业税、城建税及教育费附加外，还应缴纳土地增值税。
【例3】在机构改革中，某行政单位将其撤销的下属事业单位的一幢楼房转让，该楼房建于1995年，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需要600万，该房子为7成新，已按500万元出售，并支付了营业税、城建税及教育附加27.5万元。就土地增值税应作如下会计处理：
计算土地增值税：（1）评估价格=600×70%=420万元；（2）允许扣除的税金27.5万元；（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5万元；（4）增值额=500-447.5=52.5万元；（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%；（6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75万元。
借：经费支出――基本支出――其他商品和服务支出157500
贷：现金 157500
4、将自己使用过的应税固定资产抵债、发生增值的会计处理
根据财税[2002]29号文规定，自2002年1月1日起，纳税人销售自己使用过的应税固定资产，或销售自己使用过的属于应征消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，不论其是一般纳税人，还是小规模纳税人，均应当一律按4%的征收率减半征收增值税，不得抵扣进项税额。
【例4】2008年3月10日，经财政部门批准，某行政单位用一辆九成新的小汽车偿还与其下属培训中心22.5万元的债务，该车账面价值20万元，评估价值为22万元，其余5000元用银行存款支付。会计处理如下：
（1）冲减固定资产和固定基金
借：固定基金 200000
贷：固定资产――小汽车 200000
（2）冲销债务
借：暂存款――培训中心 225000
贷：其他收入 220000
银行存款 5000
（3）计算相关税费，其中：增值税（220000－200000）×4%÷2 = 400元、城市维护建设税及教育附加暂不考虑。
借：经费支出――基本支出――其他商品和服务支出 400
贷：现金 400
5、签订合同缴纳印花税的会计处理
行政事业单位因工程施工、银行贷款、大宗物品采购等情况签订合同时，或与其他单位、个人签订各类租赁、承包、服务、培训合同时，均应按合同所载金额及相关税率计算缴纳印花税。此外，行政事业单位的“其他营业账簿”、“权利许可证照”，均按5元/件贴花计税，计入相关支出科目。
【例5】甲研究院（以下简称甲单位）为实行国库集中支付和政府采购制度的事业单位。除完成国家规定的科研任务外，甲单位还从事技术转让、咨询与培训等经营性业务，并对经营性的会计处理采用权责发生制。2008年4月2日，甲单位与A公司签订技术转让与培训合同。合同约定：甲单位将X专利技术转让给A公司并于4月5日至20日向A公司提供技术培训服务；A公司应于合同签订之日起5日内向甲单位预付50万元技术转让与培训服务费；在4月20日完成技术培训服务后，A公司向甲单位再支付150万元的技术转让与培训服务费。4月3日，甲单位收到A公司预付的50万元，已存入银行。4月20日，甲单位完成A公司的技术培训服务，收到A公司支付的款项150万元（甲单位经营收入适用营业税税率5%，技术合同印花税税率0.3‰，不考虑其他税费）。甲单位的会计处理：
（1）4月3日，收到预付款50万元
借：银行存款500000
贷：预收账款500000
计算合同印花税：2000000×0.3‰ = 600
借：经营支出 600
贷：应交税金――应交印花税 600
（2）4月20日，收到款项150万元，确认营业收入
借：银行存款 1500000
预收账款500000
贷：经营收入 2000000
计算营业税：2000000×5% = 100000
借：销售税金100000
贷：应交税金――应交营业税100000
6、公车缴纳车船税的会计处理
2007年1月1日起实施的《中华人民共和国车船税暂行条例》取消了原有公车免税条款，在新条例中，除军队、武警专用的车船和警用车船以外，其他政府机关和事业单位使用的公车，都要按规定缴纳车船税。
【例6】某行政单位已经实行国库集中支付制度，2008年3月份在办理5辆小轿车交通强制保险过程中，收到了保险机构开具的车船税代扣代缴凭证，凭证上注明金额为1200元，则会计处理为：
借：现金 1200
贷：零余额账户用款额度 1200
借：经费支出――基本支出――办公费 1200
贷：现金 1200
7、企业所得税的会计处理
行政单位不存在缴纳企业所得税问题。事业单位（实行企业化管理的事业单位除外）在企业所得税方面普遍存在的问题主要是未按税法规定作相应的纳税调整。由于《事业单位财务规则》与《事业单位、社会团体、民办非企业单位企业所得税征收管理办法》中有关事业支出与纳税扣除的界定存在着较大差异，而不少财务人员不知道会计核算与税收规定存在差异时要按税法进行纳税调整这一规定，从而导致上述问题出现。
【例7】2007年某事业单位（未实行国库集中支付制度）当年实现事业结余20万元、经营结余30万元。该单位经营结余已按33%的税率预缴了所得税9.9万元。2008年3月份，该单位在所得税汇算清缴时，按税法规定，调整增加了应纳税所得额1万元，应补缴所得税3300元。会计处理为：
借：结余分配――应交所得税3300
贷：应交税金――应交所得税 3300
篇6
他们，就是农业部生猪科技入户工程小分队。他们中，有刚从学校毕业、参加工作不久的青年科技人员；有已经积累一定实践经验、理论水平较高的中、高级科技人员；有将近退休，却仍孜孜不倦奋战在生产第一线的老一辈科研人员；青年党员更是一支强有力的队伍。
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科技入户工程的方案实施开始阶段，大家碰到的最大困难，居然只是交通问题，一星期只回家一两天，没有时间孝顺长辈、陪伴妻儿，留下很多遗憾，这些都算不了什么。刚懂事上学的孩子、年迈体弱的老人，就全全委托给家里的爱人，这些，对于他们来说，尽管牵饶，心有歉疚，却不能影响科技入户的工作。要知道，说句心里话，何尝不想在家承担起更多的责任，给家人更多关怀，可是，农业的发展，更需要这些好男儿，他们义不容辞的冲向生产第一线。
家中母亲病危，为了不影响整个科技入户工作的进程：收集汇总月报表、逐户调查实施效果、农户们正翘首期盼的每月“技术指导员提示”等等工作。
焦急、矛盾：如果因为个人，而影响整个科技入户工作的进程，责任之重大；如果未能见上这最后一面，又必将留下终身遗憾。怎么办？
只能匆匆看上母亲一眼，再就是，再三叮嘱已经挑起家庭重担的爱人：“照顾好孩子，更要照顾好老人，自己的身体要保重。”熬红的双眼，不能弥补内心的歉疚，只有更加努力，才是真正回报父母、回报社会、回报祖国。凌晨，又毅然踏上返途，骑上自行车，开始新一天的工作。
养殖户分散在各个村落，之所以开展这次活动，就是希望我们把科学的养猪技术带给养殖户，让他们从中受益，提高生产能力。最好的交通工具，莫过于自行车了，尽管有时需要骑上一两个小时，但的确很便捷，也为及时了解现场情况提供了保证。
每月，队员们集中一次，讨论每个人遇到的情况，大家都深刻意识到，自己的知识还是太少了，理论出自实践，而只有在实践中，才能真正深刻理解理论；大家更意识到，技术推广的重要性，都市农业，需要高技术含量的农业生产模式；养殖户，更需要科学技术，来提高他们的生产管理能力，真正成为新世纪的养猪专业户。党员带头，从实践中学习，从书本上学习，每个人都写着厚厚的笔记。
指导工作中，首要的是场地的卫生消毒情况，这是从事畜牧业生产的紧要环节，如何让技术入脑入心，如何让养殖户们意识到，适当的投入、加强管理，是为了更好的生产。
有的养殖户很欢迎技术指导，希望提高自身的生产水平，也希望学些有用的知识，积极配合指导工作，提供数据；有的养殖户不理解，认为只要猪肉能顺利上市，不用这么多的讲究，而且尽管不是很精通养殖专业知识，不懂的地方，看看书就会了嘛，但当提到对于一些疾病的防治、管理时，他们的侥幸心理瞬间荡然无存。
很多管理细节，从一开始农户们不做，到做；从做，到主动做；养殖户的认识在逐渐提高，大家的努力，终于得到了广大养殖户的认可和称赞。
篇7
2.戒挖耳 由于老年人的生理性血液循环减弱，耳道内分泌物减少，产生干裂感，有时感到奇痒，通过掏耳刺激后，可以得到暂时缓解。但异物挖耳易引起感染。耳道奇痒时，可用棉签浸入少许酒精或甘油，轻拭耳道。也可内服维生素E、C和鱼肝油，内耳发痒就可得到缓解。
3.谨慎用药 人到老年，疾病较多，老年人常常使用抗生素，但需要注意的是，使用链霉素、庆大霉素、卡那霉素等抗生素，不要一次过量，或者服用时间过长，可与其它药物交替使用，也可换用中药治疗。
4.经常按摩 老年人听力减退，与内耳血液循环减弱也有一定的关系，而局部按摩可增加血液循环，也可保持听力。按摩时可取翳风穴（耳垂后凹陷处）、听会穴（耳垂前凹陷处，与翳风穴隔耳对称）早晚各进行一次，每次5～10分钟。
5.情绪稳定 人到老年要控制情绪，情绪波动会导致体内植物神经失去正常的调节功能，使内耳器官发生缺血、水肿和听神经营养障碍，出现听力锐减或耳聋。
哪些部位易发生骨关节病
文/岳金凤
从骨质增生到腰间盘突出，生活中患骨关节病的人似乎越来越多，其中以中老年朋友为主。那么，哪些部位容易发生骨关节病呢？
膝 表现为疼痛、酸胀、双膝发软、无力、易摔倒，或有局限性压痛及骨刺所致的骨肥大，有时伴有关节积液。关节活动时有骨响声及摩擦音。后期出现膝内翻或外翻，关节半脱位。
腰椎 软组织疼痛、酸胀、僵硬与疲乏感，弯腰受限，椎间盘突出压迫神经引起放射性、触电样或牵扯样疼痛。
颈椎 颈脖发僵、发硬、疼痛，颈背部沉重，或上肢无力、手指麻木、手里握物有时不自觉地掉落、上肢放射性疼痛，或头疼、头晕、视力减退、耳鸣、恶心等异常症状，种种症状与椎间盘突出压迫的部位有关。
髋 阵发性疼痛，跛行。疼痛多位于腹股沟或沿面分布，也有表现为臀部、坐骨区或膝部疼痛，初站立时加重，活动后稍有缓解，内旋和伸直活动受限。
手 疼痛、肿胀、手指僵硬、弹响指或扳机指、指间关节结节、弯曲形成蛇样畸形等。
足 以第一足趾关节最常见，夜间突发难以忍受的剧痛，早期往往未经任何治疗疼痛自行缓解甚至消失，但反复发作，晚期趾间关节结节，足趾外翻畸形，活动受限。
半夜饮水五六趟 警惕干燥综合征
文/周丽华
篇8
3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等。
4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。
5、有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。按照上述要求，物业管理公司应设置专门的社区安全秩序服务机构，其中公司总部设置专门的监督管理部门，即安全管理部，管理处设置提供社区安全秩序维护服务工作的部门，并配备服务人员及设施设备，以确保社区安全秩序维护服务工作的有效实施。
从监管部门职责角度来看，物业管理企业应设置安全管理部，负责对全公司社区安全秩序维护工作进行督促、检查，防止任何安全事故的发生，并在全公司各个领域建立健全安全秩序维护服务组织，实施安全秩序维护服务。总经理作为全公司安全秩序维护事务负责人，根据业务开展社区安全秩序维护服务，制订安全秩序维护服务政策、安全秩序维护服务管理制度、安全秩序维护服务目标和指标，以及各种安全生产、安全秩序维护、消防、应急的规程规范，制订各种安全操作规程和方案等安全措施，全面推行实施。同时，物业管理公司还应贯彻以预防为主的社区安全秩序维护服务工作，加强企业对社区安全秩序维护服务工作的领导和管理，不断加强员工安全教育和宣传，组织员工学习消防基本知识、安全工作知识，教育员工提高安全意识，自觉遵守安全规定，时刻警惕和及时排除工作过程中的安全隐患，防范自然灾害损失和人为破坏事件的发生。根据客户对安全秩序维护服务要求的提升，定期评审公司的安全秩序维护服务管理体系，不断调整、修改、完善、改进安全秩序维护服务技术措施，修订安全秩序维护服务管理计划，并在各级监督实施，使公司的安全秩序管理跟上时代步伐，适应变化着的新环境。物业管理企业应定期组织安全秩序维护服务工作检查和工作研讨会议，排查隐患，及时采取措施，解决出现的各种问题。
对重大安全隐患不惜人力、财力和物力限期整改，对于特殊原因一时难以彻底解决的安全隐患，制订相应的强化管理办法，采取有效措施，确保过渡期安全。其具体工作内容如下：
1、指导管理处做好“四防”(防盗、防火、防破坏、防自然灾害)工作。
2、负责管理处安全、消防工作的教育、培训、监督、检查、评估、指导。
3、负责本部门体系文件的编制与修订，并对执行情况进行督导。
4、负责制订安全秩序维护人员专业技能培训计划，并组织考核。
5、负责公司管辖范围内安全方面事故／案件的调查、分析。
6、负责管理处安全秩序维护人员人数变动情况的统计、分析。
7、负责受理护卫员投诉、意见、建议。
8、负责公司管辖范围内游泳池安全管理工作的教育、培训、监督、检查。
9、协助管理处进行安全岗位编制设置。
1O、协助顾问管理部做好项目考察工作。
篇9
联系电话：_________
乙方：_________
法定代表人：_________
资质等级：_________，证书编号：_________
地址：_________
联系电话：_________
甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就_________（物业名称）的前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：_________
物业类型：_________
座落位置：_________区/县_________乡/镇_________路_________弄_________号
四至范围（规划平面图）：_________
总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米。
物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。
第二条 乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。
（一）物业共用部位的维护；
（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；
（三）公共绿化养护服务；
（四）物业公共区域的清洁卫生服务；
（五）公共秩序的维护服务；
（六）物业使用禁止性行为的管理；
（七）物业其他公共事务的管理服务；
（八）业主委托的其他物业管理服务事项。
第三条 物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。
第四条 甲方按规定向乙方提供位于_________路_________号_________室（建筑面积_________平方米)的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。
第五条 乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：
（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三
（二）公共绿化养护服务，详见附件四；
（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；
（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；
（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；
（六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八；
第六条 甲方将物业交付业主前，应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。
甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件九。
第七条 乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。
（一）住宅：
高层_________元/月·平方米；
多层_________元/月·平方米；
别墅_________元/月·平方米；
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一、准确把握秩序维护服务的基本内涵
居住小区秩序维护服务是指物业服务单位为区域内业户提供的安全防范服务（包括门岗、安全巡视、安全监控与消防管理）、礼仪接待服务、车辆管理服务（包括泊位管理、停车管理与交通秩序管理）、秩序维护应急处置服务（包括火警事故、治安事件、自然灾害事件）等一系列管理服务活动，其目的是为业户提供一个安全、宁静、有序的居住环境。其本质内涵是维持居住小区运行秩序，创建“安全、有序，亲情、形象”的居住环境。在具体实践中要把握好以下四个方面的基本内涵。
（一）保障安全。
安全是物业服务的第一需求，也是秩序维护服务的第一需求，包括居住小区居民的人生安全、财产安全等。秩序维护服务应该树立积极防范的态度，不断提高自身的安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安联防、消防工作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。
（二）运行有序。
在物业区域内，业主不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要秩序维护人员忙而不乱，及时有序的应对，及时妥善的处置。
（三）亲情服务。
物业服务的公共秩序维护服务对盗窃与破坏者来说是一种威慑力量，但对业户与社会公众来说应充满亲情。物业服务企业的秩序维护人员应像爱护家人一样爱护业户与业户的财产，为业户提供热情周到的优质服务，让业户有远亲不加近邻的感觉。
（四）形象良好。
秩序维护服务是物业服务的第一形象。良好的物业秩序维护服务、整齐的秩序维护队伍、优秀的秩序维护人员素质能提高物业服务和物业服务企业的层次，使业户有安全感。不仅如此，秩序维护服务的形象还能增加物业及物业服务企业在社会公众中的影响，使物业保值增值。
二、正确履行企业秩序维护服务职责
小区的治安管理是由公安机关负责的，物业服务中的秩序维护工作是协助公安机关维护小区的公共秩序。因此，秩序维护不同于执法部门的治安管理，秩序维护的职责主要在于服务，没有执法权，对当事人没有处罚的权利，小区的秩序维护工作应当自觉接受公安机关的监督指导，履行以下主要职责：
（一）防范管理服务。
防范管理是指物业服务企业为防盗、防破坏、防意外及应急处置而对所管辖的物业区域进行值勤监控、巡视等一系列管理服务活动。防范管理服务的对象主要是人为造成的事故与损失。为了达到物业区域防范管理服务的目的，必须从防范管理服务的“硬件”和“软件”两方面下功夫。硬件是指根据防范管理服务工作的实际需要所必须配备的一整套硬件设施，软件是指物业服务企业内部的专职秩序维护人员及其实现防范管理服务所采取的一系列措施、规定和制度。
（二）消防管理。
消防管理包括防火和灭火两个方面，物业服务消防工作的重点应放在火灾灾情发生后采取何种措施才能将损失降低到最小；工作重点是防患于未然，即将防火工作做在前头，并从人力、物力、技术等多方面做好随时灭火的充分准备。建立一支以物业服务企业员工为主、业户为辅的高素质的专群结合的义务消防队伍，是落实区域消防工作的组织保证。
（三）小区道路交通管理。
小区道路交通管理主要包括：小区道路管理、交通管理、车辆管理和停车（库）场管理等，主要做好以下几个四个方面的管理。
（1）小区道路管理是指对物业服务区域内道路设施进行日常管理，对非法占用道路的行为进行纠正和处置，保证应急道路畅通无阻。
（2）小区交通管理的任务是正确处理人、车、路的关系，在可能的情况下做到人车分流，保证物业服务区域内交通安全、畅通，其重点是机动车辆管理。
（3）车辆管理包括机动车、摩托车、助动车和自行车的管理，主要职责是禁止乱停乱放和防止车辆丢失、损坏。
（4）停车（库）场管理包括地面停车和地下停车两大类，其管理服务任务主要是对（库）场内的车位划分、行驶标志、进出停车（库）场车辆、存放车辆的防损和防盗工作进行管理服务。
三、加强秩序维护人员的技能培训
在物业管理工作当中，秩序维护员发挥着重要的作用，他们时刻处在服务活动的最前沿，和业主进行着面对面的接触。小区的秩序主要依靠他们来维护，消防和车辆的管理和服务也要靠他们来承担。这就需要提高秩序维护人员的技能和素质，加强秩序维护人员的培训，培训内容主要包括：
（一）安全防范服务的基本要求。
包括：安防人员的仪表和礼貌礼仪；熟悉物业及业主（或物业使用人）基本情况，如商铺店主及成员、房屋结构、消防设备、技防设备、各类机电设施设备分布情况、消防中心、应急反应等；熟悉人员和物品出入管理流程，具备条件的，可对外来人员及外搬物品做好记录及控制。记录及时、齐全、规范和真实；各类安防设施设备齐全完善，使用正常。
（二）车辆停放管理服务。
车辆进入管理区域后，管理人员应引导车辆停放，同时做好必要的劝阻、检查、记录等工作。要熟悉车辆管理的注意事项，车辆管理的交通标识及免责告示应充足明显，必须提醒车主做好相应的安全防范措施，减少安全事件的发生，并且避免发生安全事件时引发法律纠纷；车辆停放必须符合消防和安全管理要求，切忌堵塞消防和安全通道；必须做好停车场所各出入口的安全防范监控措施。
（三）安防人员值勤。
安防人员执勤上岗要严格按照其工作标准服务，不准擅离职守；不准假公济私、私拿公物；不准在上岗期间坐卧、倚靠、打盹睡觉、闲谈会客、吸烟喝酒、吃东西、看书报、听收音机、看电视；不准损坏执勤器械、设备和乱写乱画；不准擅自处理重大和涉外问题等。
四、健全完善秩序维护服务措施
随着现代物业服务的发展，秩序维护服务的措施和手段日益更新，智能化的手段已经逐步成为人们广泛应用，也是未来秩序维护服务的发展趋势。要优化管理机制和人力资源配置，提高技术防范措施，减少秩序维护员的需求量，达到人防与技防的有效结合，解决传统人防用人过多的现象，把人工成本的持续投资转变为提高技防能力的一次性投资或阶段性投资，进而提高秩序维护服务的质量。同时，秩序维护员还要把服务工作做到细致入微，用科学的方法和切实可行、到位的管理规则以及敬业、爱岗的工作精神踏实工作，对业主负责，对自己负责。
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一、物业服务企业消防安全管理中存在的问题
（一）重视程度不够
一些物业服务企业重经营、轻安全，重眼前、轻长远，重修补、轻维护，精力、人力、财力、物力多放在物业经营、费用收取、环境卫生、治安防范和普通的水电维修等方面，忽视了对公用消防设施日常维护和消防安全日常检查，造成物业服务企业内部消防安全制度不完善、机构不明确、职责不清晰，消防值班、巡查、维护失位、缺位，隐患频现。
（二）主体意识不强
有的物业管理公司过分强调为业主和物业使用者“服务”，在消防安全问题上不想管、不敢管，对房地产开发企业、建设单位的物业保修责任不明确，对建筑消防设施检测和维护保养单位的依赖性大，对业主、经营场所的自治自律和行政部门的指导干预期盼值高，造成对业主进场装修使用把关不严、跟踪服务管理不到位，对消防设施故障损坏发现维修不及时，出现问题推、拖，乐见“责任不清”状态，不能主动实施管理、积极解决问题、勇于承担责任。
（三）管理水平薄弱
当前，物业服务企业从事消防管理的多为消防控制室值班、保安和水电维修人员兼职较多，除消防控制室值班员按照国家法律规定经消防专门培训持证上岗外，其余人员基本上都没有经过专门消防培训，导致从事消防管理的人员没有掌握基本消防常识，不能发现火灾危险性，不懂得建筑消防设施功能和检查、维护、操作的基本方法，加之由于物业服务人员工资低、责任心差，消防管理几乎成“空白”。
（四）维护资金缺乏
作为业主，往往采用拒交物业费作为自身的维权手段，长期积压、欠收的费用给物业服务企业造成较大压力，不得不缩减开支、压缩管理项目，造成服务质量降低，产生恶性循环。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等虽有专项维修资金，可用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，但其使用条件和程序较为复杂，能够成功动用使用的在现实中并不多见，没有资金，物业服务企业对一些隐患问题的整改也是有心无力。
二、物业服务企业消防安全管理存在问题背后的原因分析
造成上述问题的原因是多方面的，既有法律政策层面的因素，又有商品经济下社会管理方式的原因，涉及物权制度、合同关系、行政管理和业主自治等各种法律关系、各个环节。分析其具体原因，主要包括以下几个方面：（1）物业管理整体发展水平不高。（2）物业服务企业消防管理的职责定位不明确。（3）法律责任追究和纠纷争议解决渠道不畅通。（4）政府介入和干预方式简单而效率不高。（5）物业消防维修费用使用不透明、不畅通。
三、加强物业消防管理的几点措施
（一）完善业主自治组织，提高业主自治水平
应当广泛宣传物权和物业管理法律知识，发挥自治自律作用，理顺业主与物业服务企业的关系，由业主自觉维护好公共消防安全秩序，同时对物业服务企业的消防管理质量进行监督。当然，要抓好此项工作，必须由政府出面牵头才行。
（二）明确物业服务企业消防管理的职责与标准
在现行消防法律法规规定的基础上，可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合出台物业服务企业消防安全管理办法的部门规章，明确物业服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法；制定行业强制性或指导性标准，确定物业服务企业消防管理的具体标准；制定物业服务消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中专节或专条列入消防管理范围和质量的内容。
（三）大力提高物业服务企业消防管理主体意识与管理能力
要多方位、多渠道监督、指导物业服务企业开展消防管理，使其充分确立管理主体意识和责任意识。要将物业服务企业消防管理能力纳入物业管理企业资质审查的内容，将消防知识和技能纳入物业管理师资格考试认定、保安培训的内容，加强对物业管理企业负责人员和消防管理人员消防安全专门培训，直至发展为要求物业消防管理人员必须经过消防安全专业培训上岗。
（四）切实加强物业服务企业消防管理质量监督检查
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乙方：__________________
法定代表人（负责人）：__________________
资质等级：________ ，资质证书编号：__________
住 所：______________________________
公司联系电话：____________________
甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就__________ （物业名称）的物业服务事宜，订立本合同。
第一条 本合同所涉及的建筑区划（以下简称本建筑区划）基本情况
建筑区划名称：
建筑区划类型：_____（住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型）
座落位置：成都市_______区（市、县）_______路（街道）_______段（巷）_______号附_______号；
四至范围（规划平面图）：
东 南
西 北
占地面积：__________平方米；
总建筑面积：__________平方米；其中住宅_____平方米，非住宅_____平方米；
物业构成见附件一，建筑区划划分意见书见附件二。
第二条 乙方为本建筑区划配备的物业服务力量情况，详见附件三。
第三条 甲方应于 （具体时间）向乙方提供物业服务用房。物业服务用房建筑面积_______平方米，位于 _______.
物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
第四条 建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。
第五条 乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：
（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，详见附件四；
（二）公共绿化的维护，详见附件五；
（三）公共区域环境卫生的维护，详见附件六；
（四）公共区域的秩序维护，详见附件七；
（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，详见附件八；
（六）物业维修、更新、改造费用的帐务管理，详见附件九；
（七）物业服务档案和物业档案的保管，详见附件十；
（八） ___________________________________.
第六条 乙方承接本建筑区划的物业服务时，甲方应当配合乙方对建筑物共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业档案、物业服务档案、业主名册等物业服务所必需的相关资料。
甲方、乙方、原物业服务企业或其他管理人对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。具体内容详见附件十三。
第七条 乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。
1、住宅建筑区划内：
住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：绿化养护费用：_____元/月·平方米； 环境卫生维护费用：_____元/月·平方米；秩序维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月·平方米； 管理人员费用：_____元/月·平方米； 办公费用：_____元/月·平方米；固定资产折旧费：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：绿化养护费用：_____元/月·平方米； 环境卫生维护费用：_____元/月·平方米；秩序维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月·平方米； 管理人员费用：_____元/月·平方米； 办公费用：_____元/月·平方米；固定资产折旧费：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米。
集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由甲方、相关业主与乙方另行约定。
在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为 元/月·平方米。
2、别墅建筑区划内：
住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：绿化养护费用：_____元/月·平方米； 环境卫生维护费用：_____元/月·平方米；秩序维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月·平方米； 管理人员费用：_____元/月·平方米； 办公费用：_____元/月·平方米；固定资产折旧费：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米。
非住宅用房：_____元/月·平方米； 其中：绿化养护费用：_____元/月·平方米； 环境卫生维护费用：_____元/月·平方米；秩序维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月·平方米； 管理人员费用：_____元/月·平方米； 办公费用：_____元/月·平方米；固定资产折旧费：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米。
在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为 元/月·平方米。
3、 建筑区划内：
非住宅用房：_____元/月·平方米；其中：绿化养护费用：_____元/月·平方米； 环境卫生维护费用：_____元/月·平方米；秩序维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月·平方米； 管理人员费用：_____元/月·平方米； 办公费用：_____元/月·平方米；固定资产折旧费：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米。
住宅（别墅除外）用房：_____元/月·平方米； 其中：绿化养护费用：_____元/月·平方米； 环境卫生维护费用：_____元/月·平方米；秩序维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备日常运行和维护费用：_____元/月·平方米； 物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用 元/月·平方米； 管理人员费用：_____元/月·平方米； 办公费用：_____元/月·平方米；固定资产折旧费：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米； 费用：_____元/月·平方米。
在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为_____元/月·平方米。
本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。
第八条 业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。
第九条 按照价格法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由甲、乙方双方另行约定。
第十条 本合同有效期间，乙方按下述第_____种计费方式确定物业服务费用：
（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。
（二）酬金制。在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下述第_____种方式提取酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
1、每 （月/年）在应收的物业服务费用中按_____%的比例提取酬金；
2、每 （月/年）在应收的物业服务费用中提取 元的酬金。
（三） _____________________________________.
第十一条 物业服务费用（物业服务资金）按 （年/季/月）交纳，业主应在 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。 业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：
______________________________________.
第十二条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年 月 日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受 审计监督。
对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
（一） ______________________________________；
（二） ______________________________________.
第十三条 本建筑区划内按规划配建的停车场（库）、位，由乙方进行管理和维护的，乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。具体内容详见附件十一。
第十四条 停车场（库）收费分别采取以下方式：
（一）依法属于全体业主共有的停车场（库），车位使用人应按露天机动车车位 元/个·月、车库机动车车位 元/个·月、露天非机动车车位 元/个·月、车库非机动车车位 元/个·月的标准向乙方交纳费用。
乙方按以下第 种方式提取报酬：
1、按 元/月；
2、按费用收入 %/月。
乙方提取上述报酬后所剩下的停车场（库）的经营收益，归全体业主所有。
（二）机动车停车场（库）属于开发建设单位所有的，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车需要；车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳费用。
委托乙方管理的，乙方按以下第 种方式提取报酬：
1、按 元/月；
2、按费用收入 %/月。
（三）机动车停车场（库）车位所有权或使用权由业主购置的，车位承租使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳费用。
第十五条 停车人对车辆停放有保管要求的，由停车人与乙方另行约定。
第十六条 本建筑区划内下列共有部分委托乙方经营的，其经营收费约定如下：
（一）网球场：
（二）游泳池：
（三）电梯轿厢：
（四） ：
（五） ：
（六） ：
上述经营收入扣除乙方经营成本后，收益按下列约定分配：
1、______________________________________ ；
2、 ______________________________________；
3、 ______________________________________.
乙方应当就上述共有部分的经营所得收入单独列帐，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况。经营所得收入扣除乙方经营成本、收益后，其剩下收益归全体业主或者相关业主所有。
第十七条 物业服务费计费方式采用本合同第十条第二项或者第三项约定的，物业服务费中按实结算的部分年终结余或不足的处理方式：
（一）年度结算结余部分，按以下第____种方式处理：
1、转入下年继续使用；
2、直接纳入建筑物及其附属设施维修资金；
3、 ______________________________________.
（二）年度结算不足部分，按以下第____种方式处理：
1、由业主于次年第一个月底之前，按照其专有部分占建筑物总面积的比例追加补足；
2、 ______________________________________.
第十八条 使用建筑物及其附属设施维修资金的，乙方应当按照相关规定于每年12月31日前向甲方提出下一年度维修计划和建筑物及其附属设施维修资金使用方案。
甲方应当将维修资金使用方案等在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布，并每 个月定期向全体业主或者相关业主公布一次建筑物及其附属设施维修资金使用情况。
第十九条 本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。
乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十条 乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作。
第二十一条 甲方相关的权利义务：
（一）决定建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（二）在其制定的《管理规约》中向业主明示物业装饰装修中的注意事项、禁止事项等事项；
（三）督促业主、使用人按时交纳物业服务费用；对业主或使用人违反《管
理规约》的行为予以劝阻、制止；
（四）授权乙方对业主、使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止；
（五）监督、检查乙方各项方案和计划的实施，并每年对乙方按照本合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定；
（六）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；
（七）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；
（八） ______________________________________；
（九）法律、法规规定的其他权利义务。
第二十二条 乙方相关的权利义务：
（一）负责本建筑区划内的日常物业服务工作，并配备本合同第二条所列物业服务力量履行本合同；
（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益；
（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；
（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。
（五）接受甲方、业主委员会的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方公告本建筑区划内的重大物业服务事项；采取酬金制计费方式的，应当每 个月在本建筑区划内公布一次按实结算项目的物业服务资金收支帐目；
（六）结合本建筑区划的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划等；
（七）可选聘专业公司承担本建筑区划内的 、 的专项服务，但不得将本建筑区划内的整体服务责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任；
（八）协助有关部门制止违法、违规的行为；
（九）将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议。
（十）不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途；如需在本建筑区划内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；
（十一）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；
（十二） ______________________________________；
（十三）法律、法规规定的其他权利义务。
第二十三条 本合同期限 年，自 年 月 日 时起至 年 月 日 时止。
第二十四条 本合同期限届满前 日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后 日内继续履行本合同。
第二十五条 本合同自解除之日起 日内，甲、乙双方按规定办理交接手续。
第二十六条 本合同终止、解除时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，并按照《成都市物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。
乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由乙方向全体业主每日支付违约金 元，并从本合同第三十三条约定的履约保证金中予以抵扣。
第二十七条 在物业服务中发生下列事由，乙方不承担责任。
（一）因不可抗力导致物业服务中断的；
（二）乙方已履行本合同约定义务，但因建筑物本身固有瑕疵造成损失的；
（三）因维修养护建筑物共有部分需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；
（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、信息、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；
（五） ______________________________________；
（六） ______________________________________.
第二十八条 乙方的物业服务达不到本合同第五条约定的服务事项和质量的，应以本合同第七条第____项约定收取的物业服务费用为基数向全体业主或相应业主支付________元的违约金，并赔偿由此给业主造成的损失。
第二十九条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方____倍返还。
第三十条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿；乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相应业主、使用人。
甲方解除本合同的，乙方应当在甲方通知的 日内与甲方及其新选聘的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。
第三十一条 乙方未按照本合同的约定履行物业服务，导致业主、使用人人身、财产损害的，乙方应承担相应赔偿责任；赔偿金可从本合同第三十三条约定的履约保证金中予以抵扣。具体内容详见附件十二。
第三十二条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；全体业主应以本合同第七条第 项约定的物业服务费用为基数向乙方支付 元的违约金，造成乙方经济损失的，全体业主应予经济赔偿。
第三十三条 乙方应在本合同生效之日起30日内，向甲方交纳履约保证金
元，作为乙方履行合同的保证。
本合同期间，乙方交纳的履约保证金按照本合同的约定被动用后，乙方应当自上述履约保证金被动用之日起15日内足额补存。
本合同期限届满后，甲方应在本合同期限届满之日起30日内将履约保证金本息余额如数退还乙方。
乙方未按照本合同第五条约定的服务事项和质量履行本合同，有违约行为发生的，甲方按照本合同第二十八条约定的违约金 元，从履约保证金中予以抵扣。
第三十四条 本合同其他相关违约责任的约定：
（一） ______________________________________；
（二） ______________________________________；
（三） ______________________________________；
（四） ______________________________________；
（五） ______________________________________.
第三十五条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，甲、乙双方应按有关法律法规规定及时协商处理。
第三十六条 凡因本合同产生的或与本合同有关的一切争议，选择下列第 （ ）种方式解决：
（1）提交 仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
第三十七条 本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。
第三十八条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。
本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十九条 本合同正本连同附件共 页，一式 份，甲、乙双方各执 份，一份由乙方向物业所在地区（市）县房产管理部门备案。
自本合同备案之日起5日内，甲、乙双方应就本合同备案情况和本合同约定的内容在本建筑区划内公示，公示期限不低于30天。
第四十条 本合同自 起生效。
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随着我国房地产业的飞速发展，物业建设中的科技含量也在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经被广泛地应用在日常物业管理工作中。随着人民生活水平的提高和建筑工程及高新技术的发展，人们对给排水、供配电、空调、电梯、消防、安全监控等设备的依赖性越来越强，要求也越来越高。
随着社会的发展，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备设施的作用也越来越大，物业设备管理几乎涉及到物业管理过程的各个环节，其重要作用主要体现在以下几个方面：
（1）关系到物业管理企业的声誉和生存
作为物业管理企业的重要部分，设备管理的好坏，对物业管理企业在社会声誉乃至生存方面有着一定的意义。物业设备一直处于良好状态，业主、租户能安心舒适地生活和工作，物业管理企业得到认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，物业管理企业发展前景广阔。
（2）关系到服务的成本和企业资金的合理利用
设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强设备维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。随着现代化设备在物业管理企业的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高。提高企业的经济效益，要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。
（3）关系到设备的技术安全和社区的和谐
如果设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外而造成人身事故，不仅破坏物业管理企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大经济损失，给家庭带来不幸，严重影响和谐社区的建设。
要适应新时期物业管理的要求，根据本人多年负责物业设备设施管理中的体会，必须做好以下物业设施设备维护管理的几个方面工作。
2.建立完善的设备设施管理规章制度
作为一个适应现代物业管理要求的物业管理企业必须建立完善的设备管理规章制度。
2.1物业设备接管验收制度
设备验收工作是设备安装或检修后转入使用的重要过程，因此在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接管验收工作。接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且包括对维修后设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资料要保管好。
2.2物业设备的技术操作规程和安全操作规程
物业设备种类较多，维修手段各不相同 ，涉及给排水、供配电、空调、电梯、消防、安全监控等多个方面。只有针对性地进行相应的操作，才能保证设备正常运转和维修的顺利进行。制定合理的技术操作规程和安全操作规程，可以保证设备正常使用，同时也可以延长设备使用寿命。
2.3物业设备的保养及维修制度
包括设备的日常保养制度和计划性检修制度。日常保养制度主要包括设备保养的部位、保养内容和保养程序。计划性检修制度主要包括制定设备的维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容，计划性检修制度的实施，以及监督检查等。
2.4设备运行管理制度
包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如电梯安全运行制度、应急发电运行制度等。
2.5设备事故分析制度
设备因非正常原因造成停水、停电、停冷、停热、停梯，以及消防系统等设备故障影响物业运转和正常使用，设备管理部门应派人员紧急抢修，配合有关主管部门进行事故调查。对事故的起因和发生做出客观正确的分析，对有关部门和责任人追究其责任。因此，设备事故分析处理要建立相应的制度。
3.建立完善的设备设施基础资料工作
基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须准确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化网络化，活化其作用。
3.1设备设施的原始档案
设备设施的原始档案包括：基本技术参数和设备价格；质量合格证书；使用安装说明书；验收资料；安装调试及验收记录；出厂、安装、使用的日期。
3.2设备设施卡片及设备台帐
设备设施卡片将所有设备按系统部门或场所编号。一设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格、型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
按编号将设备设施卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。
3.3设备设施技术登记簿
设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。
每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登记簿中有：设备概况即设备台帐上的资料；设计参数和条件技术标准及简图；设备运行状况；备品配件；设备维护保养和检修情况；设备大中修记录（时间、费用、人员）；卡；设备事故记录；更新改造及移装记录；报废记录。
4.设备设施维护的具体措施
4.1给水排水系统设施维护
给排水设备设施的维护保养是根据给排水设备设施的性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常维护和保养更新，确保给排水设备设施性能良好。设备管理和维修人员应经常对系统进行例行检查，查看地面有无渗水现象，以判断埋地管道是否漏水。检查室内各种管道器具有无漏水和滴水现象。检查水箱入孔盖是否盖严，通气管、溢流管上的网罩是否完好。检查水泵运行过程中有无异响和异常升温，各种仪表指示是否正常。消防泵、排水泵定期试泵等等都属于给排水设备设施维护保养的范畴。物业部门在保证业主租户用水排水的基础上，还应当尽量做到节能减排。
4.2供配电系统设施维护
对供配电设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。由物业部门的设备管理员根据相应的《维护保养检查表》对保养情况进行检查跟进。对电力变压器、高低压开关柜进行定期检查保养，应做到对各元件、按钮、指示灯、接触器、继电器、主接线、二次接线、接地线每月检查一次，高低压配电柜、变压器内部检查、除尘清扫每年一次。应确保各种开关按钮、接触器、熔断器和面板指示灯完好操作，机械动作灵活，触点接触良好，接地线连接紧密、牢固。三相电压表读数平衡，应在380―400v之间；变压器温度在要求范围内，通风良好，无异常噪声。
对设备房配电及层面电气设备定期检查保养应做到电源柜、控制柜、双电源切换箱功能、自动手动功能检查，对各元器件每月清洁、检查一次。应保证开关柜、配电箱设备元件齐全，安装牢固；二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全；操作部分应灵活，接点和机械闭锁动作应正确；单相三极插座接地可靠，接头线不外露。此外还应对机房内做到无积水积灰和油渍，无乱堆杂物和易爆易燃物品，机房工具及消防器材完备，对机房设备全面清扫每月一次，并防止小动物进出机房。
4.3空调系统设施维护
空调系统的关键是制冷机，除对主机做好维护 ，还要对控制部分的制冷调节、油恒温控制、高压继电器、低压继电器、油压继电器和冷冻水、冷却水、流量信号器等保护装置做好维护。对送风机、空气过滤器、冷盘管、自动调节阀进行检查和清洗。对冷却塔每日检查的重点如下：检查风机的功能，调整轴承和皮带，检查散水和喷雾状态是否正常。对管道检修：管道应定期检查、清洗和排污，对有损坏泄漏的应进行修补，重点检查管道保温状况是否良好，定期对热水或蒸汽管道上的阀门检修和试压检漏，各种管道按照规定涂上不同的颜色以标志区别。对风口和风道检修：风道应定期检查，对有漏风的部位及时进行修补。送风口易粘附灰尘，叶片和挡板上的灰尘较多，每年须对风口进行清理。冷却水水质管理：空气中的污染物如尘土、细菌、可溶性固体等很容易进入水系统中，造成生物淤泥。比较有效的处理方法是化学清洗方法，即根据水质的情况定期投入清洗药剂，使水质达到指标要求。一般来讲，空调系统应每年清洗保养1至2次。
4.4电梯系统设施维护
电梯系统设施的维护主要是对刹车限位开关、越程开关、缓冲器、安全钳、限速器、安全门、门电开关、门联锁等部位进行检查和保养。一旦发现不安全因素，应立即采取措施停止使用。不断校正各部件的安装尺寸，使其在规定范围内正常运转，对老化部件及时予以更换。同时定期对整机进行清洁，运转部件进行和结构件除锈防锈，从而延长设备寿命，增加电梯运行的安全性。保证供应充足的电源给设备运行，电梯电气设备的一切金属外壳必须采取保护性接地或接零措施。
4.5消防系统设施维护
