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实际上，除了广东沿海特别发达地区的农村，其土地股份合作制方式的新的土地集体经济有存在的意义外，广大农村传统意义上的土地集体所有制度弊多利少。一是土地集体所有制实际上沦为村委会和村支部所有制，一些地方甚至为村长所有制，导致村长暗箱操作，卖买土地，谋取私利；二是村里以地为由，摊费入亩，成为加重农民负担的基础；三是农村土地集体所有，对农村妇女的土地权益形成极大的损害，出嫁外村的妇女在本村得不到土地，在外村也得不到土地，一旦离婚，则土地全无；四是农村集体土地实际上成了政府征用土地的二传手，由于村支部一定程度上是上级党政组织任命的，许多地方，即使当选村长也与乡镇政府的认可不认可有关。因此，在政府低价征地时，村组织不但不能起保护农民利益的作用，甚至成为损害农民利益的工具。
因此，我认为，全部土地国有，农民耕地和宅地999年属于农民使用，是解决中国土地诸多问题的最好方式。目前，土地私有化的建议在制定法律和政策时，一般不会被考虑。然而，关于土地继续实行目前的两种所有制和将农村集体所有制统一为国有制的争论较为激烈，政府在短期内考虑的复杂性，可能会向着修补和改良目前土地管理体制的路径推进。但是，修补和改良的方式不可能从根本上解决问题，而且会产生新的问题，不如一揽子解决，总体成本较小。在10年后，全部土地划一地改革为国有土地的改革可能性是很大的。
第二，土地的使用年期到底应当定为多长
当土地为私有制时，不存在国有和集体出租意义上的土地年期问题。因为土地如果有产权，则永远为土地所有者使用；如果土地所有者将土地租出去，租期多长，则是土地私有者与租用者之间的契约，国家和集体用不着管。但是，当土地是集体所有和国有时，土地的使用年期，则成为一个重大的问题。因为，土地的使用权要使用和交易，当一块土地的使用权年限越长时，这块土地的使用和再转让价值就越高；反之，使用年限越短，其价值就越低。为什么虽然规定农民的承包土地可以转让，但实际成交的较少呢？就是因为承包期太短，我购买了你的土地，投资几年都可能收不回来，土地的使用就到期了。所以，卖的人，不赚钱；买的人不合算。再如，城市里的房地产开发土地，期限为50年，当房屋到期后，国家还能收回土地吗？目前深圳就发生这种问题，即当初政府出让给房地产商的年限为20年，房地产商盖好房子卖了之后，就与土地的年期无关了。但是，政府能收回土地吗？能再出让一次吗？实际上住在房子里的居民是买不起的。因此，在我国，不论是农村农民的耕地和宅地，还是城市里的企业和居民住宅用地，年期都太短。我认为，根本上解决问题，城市居民的住宅楼等用地，农村农民的耕地和宅地使用年期应当为999年，企业用地一般应当为99＋99年。不论怎样，目前的使用年期，时间太短，应当延长。改良的办法：农村耕地和宅地，使用年限为150年；城市居民住宅等用地，使用年期为100年；而企业用地，一般的年期延长为70年。
第三，农村集体土地是不是可以直接进入建筑等用地市场
如果土地所有制度进行改良的改革，则需要讨论的一个问题是，农村集体土地是不是可以不通过国家征用，直接进入建设和各种用地市场？实际上，目前的许多乡镇企业用地，农村开发住房用地，有的乡镇已经被城市建设所包容，这些企业没有通过征用程序已经用地多年，若将其改为国有用地，让企业和住户再交一次出让金，实际是不现实的。对于农村耕地等集体用地，怎样进入建设用地市场，有着两种意见：一是农村集体用地必须先征用为国有土地，再由政府出让给用地商。二是农村集体土地可以直接进入建设市场，用不着先征用为国有土地，再由政府进行出让。我认为，先征用为国有土地，再出让给用地商的方式是违背宪法两种土地所有制精神的做法。既然集体土地和国有土地是两种土地所有制，那么集体为什么不能直接出售和出租自己的所有物－土地呢？比如，农村集体如果要出售自己生产的粮食，是不是先要由政府收购，再由政府卖给用粮者呢？因此，我认为，从所有权的法理上讲，要么将农村土地全部收归国有，国家可以收购其年期使用权，再将使用权出让给其他使用者；或者让农村集体土地直接进入建设用地市场，政府不应当再在中间干涉交易。现在的问题是，虽然农村土地属于集体所有，但是，政府从集体征用后，再卖给用地商，一般是将征用价格压得较低，出让价格又较高，政府在中间赚了很大一笔钱，有的城市政府倒卖倒买土地所赚的钱成为城市的第二财政。如果是这样，还不如将农村土地全部国有，政府的这种操作方式还名正言顺一些。如果不能国有，则农村的集体土地应该可以直接进入用地市场。
第四，土地怎样交易和价格如何确定
土地的交易应当通过市场来分配，出价最高的，应当是土地的受让者。而价格应当由供求来决定，需求特别旺盛地段的土地，价格就应当高一些，而需求不旺地段的土地价格就应当低一些，而不应当由政府操纵土地价格。土地的出租，也应当由市场来确定。政府不应当干预土地出租市场的租价水平。
政府需要做的事情是，对土地价格和出租租金水平较高的，征收土地交易和出租增值税，否则土地卖者和出租者就获得需求过旺形成的暴利。关键是，土地的交易不能一对一协商，而是要公开透明竞争，只要土地买家是理性的，竞争价格是市场最合理的价格。但是，土地出租则要区别对待，主要是土地产权明确的前提下，土地所有者和使用权所有者，以其收入最大化来出租土地，在多个需求者出价的情况下选择的租用者，出租价格就是合理的。但是，不排除农村土地集体所有时，村长为了自己的私利，将土地低价出售或者出租给用地者作用，从中谋取自己的利益。因此，如果农村土地不能国有化的情况下，村民公开监督，是非常必要的。
第五，土地在宏观上如何管理
1994年的宏观调控，实行了土地和信贷双紧的政策，这在特殊情况下，不失为一种宏观调控的举措。但是，只要实行市场经济体制，在任何国家里，土地部门不能成为宏观管理部门。因为土地是一种生产要素，它要象资金、劳动、原材料等一样随着市场的调节而自由在用地企业和其他用地者之间配置，不可能高度集中管理起来。
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首先要确认国有土地所有权的平等性，从而实现党的十七届三中全会提出的“同地、同权、同价，建立城乡统一的土地市场”的改革目标。长期以来，有一种错误的观念指导着我们的实践。该观念认为国家所有权高于农村集体所有权。尽管我国宪法明确规定这两种基于社会主义公有制基础上的所有权都会得到法律的同等保护。但是宪法的这一原则在其他法律中并没有得到切实的贯彻。其中最典型的是基于《土地管理法》设置的征地制度。在这种制度中，国有土地所有权和农村集体土地使用权处于完全不平等的地位。农村集体所有的土地无论属性如何都不能进入土地市场进行交易。其结果就是大量的农村土地以非常低廉的价格被收归国有，然后由政府以高出征地价格许多倍的价格出售，这种行为严重的侵害了农民的利益，进一步拉大了城乡差距，引发了众多的社会问题。在我国大力推进城镇化的当下，如果我们不能从思想观念到制度设计层面确认国家所有权与农村集体所有权的平权问题，城镇化就会变成一场更疯狂的征地活动，所谓人的城镇化目标根本不可能实现。所以，为保证当下确权工作具有实际意义，就必须勇于改革，在改变观念的基础上修改与我国宪法相悖的各种土地法律制度。从而使党的十七届三中全会设定的“同地、同权、同价，建立统一的城乡土地市场”的改革目标得到实现。
其次，确权应当明确农村土地集体所有权的主题。长期以来，我国农村集体土地使用权的主体是不明确的。《土地管理法》规定农村集体土地使用权的主体是农村集体经济组织。但是农村改革以来，农村集体经济组织具有不确定性。这就使得权利主体也具有不确定性。农村普遍存在的侵害农村集体土地使用权的现象与土地使用权主体的不明确有着直接的联系。所以，目前开展的确权工作的内容之一就是从法律上明确农村集体所有权的主体。只有主体明确，才能真正实现对权利的有力保障。
再其次，确权应当明确土地承包经营权的性质与权能。土地承包经营权自设立以来，关于土地承包经营权的财产属性是一个没有得到清晰解决的问题，从现行的各项关于承包经营权的制度设计中观察，土地承包经营权更多的是指经营者对土地的使用权，而土地承包经营权的财产属性没有得到体现。这导致土地承包经营权的权能极不完整。其结果是土地流转不能实现，土地的功能不能充分发挥，农民的财产性收入无法实现。所以，确权就是要确认土地承包经营权的财产属性，明确土地承包经营权是是经营者的一项财产权利，在这种财产权的基础上能衍生出诸如流转权，抵押权，租赁权等权利，这样就使得承包经营权的权能实现完整。在此基础上，土地流转才能顺畅，土地这一生产要素的合理配置才能实现，农民通过土地的流转实现财产性收入才能成为可能，同时，土地的各种功能才能充分发挥。另外，在明确土地承包经营权的财产属性和各项权能的基础上，还必须明确各种土地流转的途径和程序。当我们确认土地承包经营权是一种财产权利后，能否构建有效的土地流转途径和合理的流转程序直接关系到这种财产权能否实现，也关系到农民财产性收入能否实现。由于农村土地的类型主要有农业用地，建设用地和农民的宅基地。各类土地的用途不同，流转的途径和程序也应不同。所以为保障各类土地顺畅流转，就应当从制度设计上明确各类土地的流转途径和程序。这个问题在大力推进城镇化建设和建设现代农业的背景下具有更为重大的现实意义。因为无论是城镇化还是建设现代农业都会涉及到土地的大量流转。如果不能明确推动流转的途径和程序不仅不能加快城镇化的发展和建设现代农业的进程，农民权益的维护也不能实现，人的城镇化的目标就会落空。
最后，确权的内容还应当明确各种土地的用途。在此基础上设计各种土地的用途管制制度。我国是一个土地资源非常贫乏的国家，人均耕地更少，如何合理使用土地是一个关系到经济社会可持续发展和我国粮食安全的战略性问题。所以在我国要建立严格的土地使用的管制制度。而这种制度建立的前提是要明确各类土地的用途。在农村土地确权工作中明确各类土地的用途就应当是确权的内容。
总之，农村土地的确权既关系到农民权益的维护，也关系到“三农”问题的解决，更关系到我国经济社会的协调可持续发展，缩影我们应当切实做好这项工作。而明确确权的内容对于我们做好这项工作具有十分重要的意义。
【参考文献】
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针对以前中央政府提出的通过建立长效机制来遏制房价上涨的计划，目标已经明确，但如何贯彻长效机制？税收改革、土地出让、收入分配以及遗产税、房产税扩容，这些或许已经列入了三中全会的文件。近期，全国多处楼市再次炽热，中央却看似按兵不动。以往那种扬汤止沸，头痛医头、脚痛医脚的救火形式来整顿市场，不再适用，决策层或在着眼于“顶层设计”深化改革，从体制上着力，根本性的去解决问题，调控措施会采釜底抽薪之法。而作为遏制高房价的治本之策的土地制度改革也需要其他多元化政策同时齐下，相互配合才能成功，这或许才是暂时按兵不动的主要原因，而覆盖全体人民的基本住房制度体系才是是建立长效机制的有效方法：按照“市场的归市场、政府的归政府”的框架思路，商品房市场主要以市场调解为主，主要是中高收入者的市场；中低收入者的住房问题由政府提供帮助。因此社会各界普期盼本届三中全会土地制度的改革盛宴：征地遵循“公平补偿”原则，补偿标准将随经济社会发展水平提高而动态调整；土地自由流转，确保农民工权益；土地私有化，农民最终拥有自己的土地；扩大农地进入市场流通试点，这将利好地产及其投资产业链。
土地流转 农权破冰
“即将召开的十八届三中全会在土地制度改革的一些细节问题上可能会有所突破，这其中包括继续进行农地的确权、颁证、登记工作，继续创新农村土地承包经营权流转实现方式的多样化，在转包、出租、互换、转让、股份合作之外，通过信托、抵押等方式将之与金融创新捆绑在一起，从而增加农民的资产性收益”，中国社科院农发所宏观室主任党国英说。
随着中国的城镇化进程逐步推进，现阶段经济增长过度依赖投资，政府以扩消费内需和搞自贸进出口合作为突破口，已经开始寻找新的经济增长点。在慢慢摈弃的房地产投资增长模式背景下，随着十八届三中全会的临近，“土地流转”概念愈发炙手可热。现阶段我国农村集体土地使用权不能通过市场流转，导致农村土地流转面临着市场进入不平等、价格扭曲、增值收益分配不公等弊端，规模生产难以实现。鉴于当前越来越凸显的制约和障碍，打破土地二元结构限制，促进土地利用方式转变，建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，显得迫在眉睫。
而经济学家华生对一些学者鼓吹的流转则颇有微词：“……农地转不转是每户农民自己考虑的事，现在非农民们火急火燎喊流转不是黄鼠狼给鸡拜年吗？……现在这样运动式造势是要强迫全国农民转地吗？农民进城不能安居，农地再失只能成流民，这是改革还是掘墓？” 华生的观点代表了一部分主流官员学者，例如中农办主任陈锡文和国研中心副主任韩俊均表示中国的农业将以家庭农场为主，不可能照搬美洲大农场的模式，这是由中国的人口和土地禀赋决定的。
可以肯定的是土地流转改革进入真正的“破冰期”，其导火索便是十八届三中全会。五年前的十七届三中全会为农地非农化流转制度改革指明了正确的方向，但五年以来未能得到深入贯彻。而国务院研究中心课题组在十八届三中全会召开前夕，提出将“深化土地制度改革”列为新一轮改革重点领域之一，这将成为未来政府工作的重要议题和重要工作方向之一。
循序渐进 组拳出击
事实上，关键的改革已经开始。
6月，国务院要求全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件。虽然还未宣布目标及时间表，但户籍改革已在几个省份试行，比如：9月份山东宣布放开中小城市户口迁移限制。
7月底，国务院批准了中国央行制定的推进利率市场化进程的整体改革方案，自2013年7月20日起，央行已经取消了多数贷款利率下限。
8月，国务院正式批准设立上海自贸区，国务院要求上海自贸区形成“可复制、可推广的经验”。在上海召开座谈会时曾大致透露出了意图，“我们要用开放扩大内需，用开放形成倒逼机制，用开放促进新一轮改革。”
9月全国各地房贷紧张，公积金钱荒。分析人士指出，限购政策配合房贷政策，或将意味着政府对房地产市场将有大动作，先不让开放商恣意漫卖，后不许刚需者贷款买房，避免政策出台的误伤，以房产税出台“关门打狗”，重点整治困扰中国许久的房地产泡沫问题。
10月在房价同比涨幅位居全国第一的北京，住建委《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，90平米以下商品房售价低30%、非京籍可购，支持居民自住性、改善性住房需求。
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2005年的时候我就讲过，8·31大限会直接造就两个“多元”的现象：其一，虽然购买方是多元的，但卖家却只有一个，那就是地方政府。当单一供应者垄断市场时，造成高地价是必然的，这是造成房价上涨过快的原因之一。其二，农村建设用地只有通过政府征用才能投资开发，这又形成土地供应方多元，而土地收购方只有政府一家的后果。
正是由于政府“从两头垄断土地市场”，进而“进行居间经营”，两种不良后果就随之出现——城市拍卖高地价和农村的失地农民。
我从十年前多次呼吁进行征地制度改革，应该允许农村建设用地规范地进入市场流转，从而增加土地供应量，打破政府垄断的格局。甚至可以考虑“农民土地变成股份制”的办法，将农村原有的集体经济转化为股份制。这样，一方面为今后农民拿土地入股分红创造条件；另一方面，根据《公司法》农民可以把自己的土地股权部分或者全部卖给城里人或开发企业，开发企业拥有股权，农民得到钱，城里人可以到农村当土地所有者。这样我们国家的土地制度就会有根本性的变动，可以完全和国际上的土地制度接轨。
国外地方政府75%的财政收入是通过房产税从占有房产的人身上征得，而我们国家却是从土地财政中拿，从农民身上拿。中房集团在2003年就提出了征收保有税的建议，被国务院采纳，当年的中央工作会议就提出了要征收不动产物业税。而今天，物业税已经演变成房产税，并开始在上海与重庆试点征收。征房产税不仅能有效调控房地产市场，并能够实现公平论、完善税制、增加财政收入、重新配置资源、让更多人受益。
中国征收房产税可以借鉴国外完整成熟的经验：一是差别税率，即有区别的税率政策。标准税率可以按国际通用的标准，按照物业价值的1～3%缴纳年税，优惠税率就是有人提出的0.3～0.8%；二是学习国外“尽房皆税”的经验，即向全部城镇住房征收“房产税”，同时给予符合条件的家庭“退税”待遇；三是按“购置原值”缴税，中国房产税改革也要遵循这样的原则，要照顾既得利益，减少开征阻力；四是从小产权房开始征税，很多人认为小产权房是违法建筑，但这是认识上的误区。2010年以前，政府十二年没有建保障房，导致社会对高房价的不满。这期间，农民群众用只有大产权房四分之一价钱的小产权房为城市居民提权型保障房，用城中村为城市提供租赁型保障房，使得大量打工妹、打工仔住有所居，为自己创造了财产型收入也为城市弥补了保障房不足，因此房产税也是为小产权房正名的良机。
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目前城乡同地不同权，大大限制了农村资源的价格，使农民一直没有可交易或者抵押的东西。如果通过“同地、同权、同利”，在基本农田范围之外，允许农民经营自己的土地，并且让农民获得经营土地的收益，小城市与农村的发展也都有希望了。
目前宅基地换房只给农民提供住房及有限社保，其实农民有没有工作以及进入城市后的培训或者创业资本更重要。应建立类似的土地交易机制，使农民宅基地与承包地真实地反映出其应有的价格，目前缺乏类似的交易机制，大多数农民的宅基地与承包地被变相低价出售了。
如果土地制度不变，与土地相关的制度不改，仅仅是把农民的户籍制度变成中小城市与城镇的户籍了，基本上不会有太大作用。
农民如果搬到城镇居住，即使采取目前浙江嘉兴的“两分两换”(宅基地换城镇住房、承包地换社保)，农民并没有从置换中获得足够的资本。
当然如果有一个可交易的市场。农民通过卖出宅基地与承包地，除了获得城市户籍、住房与社保外，还能够有一笔资金从事小买卖，就比较可行了。
实际上我国台湾过去的改革就是通过这条途径，失去土地与住房的农民，如果没有其他的收入来源以及一定的创业资本，在城镇是无法生存，大量集聚将会带来严重社会问题。
尤其是目前存在“农民上楼致贫”的现象。农民来到城市，住进楼房后，居住成本与原来在农村相比会大大增加，如果没有稳定工作，还要交物业费、水电费等，其生活质量就下降了。
所以目前靠政府大力推动的农民城镇化，如浙江嘉兴推动的盯着农民宅基地与承包地为主要形式的小城镇发展思路，一旦出现经济波动，大批中小城镇的新居民如果失去工作，被迫回返原来村庄却回不去，因为没有宅基地与承包地，这就会变得很危险。
仅给农民住房与社保是不够的，必须要解决他们的创业资本或者就业问题，才能稳定。
目前我国各地已进行了花样翻新的农民城镇化创新，做法都很类似，就是在一个城镇，宣传户籍制度登记不再分农村与城市户口登记了，都按居民来统一登记。
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一、我国城市土地储备制度的建立
我国城市土地储备制度是我国城市国有土地产权制度变革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用协议方式出让第一块土地使用权，开创了国有土地使用权有偿出让的先河，成为我国城市土地使用制度的一次革命性标志。随着改革不断向市场化方向的深入推进，1996年，上海市成立中国第一家土地收购储备机构一上海市土地发展中心。2001年4月30日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》指出，为增强政府对土地市场的调控能力有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。
土地储备制度是政府加强垄断城市土地供应的新的政策工具，通过土地储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给，防止多头供地；有利于企业改制解困，盘活存量土地资产，高效合理配置存量土地；土地收购后，进行开发和整理，使一些规划不合理，环境较差的土地得以再开发和再利用；出让后的土地升值，增加政府土地收益，保证国有土地资产的增值。
二、我国城市土地储备制度存在的问题
1土地储备运作主体界定不清。
从目前来看，全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构，明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构，形成了政府与土地储备机构之间的委托关系。但在实际运行过程中，城市土地发展中心一个部门的工作既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划，具体实施土地收购储备等工作；又要参与到企业运营过程中，与开发商共同经营土地，便产生了政府部分官员的“寻租”行为。
2土地出让倾向于高端住宅。
随着房地产行业的快速发展，土地出让作为这一行业的起始点正在起到关键性环节作用。同前，部分城市住宅价格在国家宏观调控下却飞速上扬，部分城市的土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，居民房价收入比例超过国际标准3至5倍，引起中国大部分低收入利益群体的强烈不满。
3土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全。
土地储备中心在征购、回收土地时，需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。由于补偿标准很低，导致很多郊区农村的农民出现了耕作无地、就业无门、保障无路的“困境”，拉大了城乡之问的差距和矛盾。
三、发展我国城市土地储备制度的对策城市土地储备制度的发展必须围绕资源配置、激励、约束、风险保障等方面。
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二、目前土地流转的现状
1、流转主体由个体向多元化转变。过去的土地流转主要是在本村或者隔壁相邻村的农户之间进行，经营主体大多是单一的农户。随着农业结构逐渐调整和现代农业的发展，一些原来的种养大户逐渐扩大经营规模，而且吸引了一些外来投资人员，涌现了新的专业大户。
2、流转收益由低收入向高效益转变。随着农业费税取消，农户的土地流转收益逐年攀升，流转价格从当初无偿代耕，到目前每亩500-1000元，越是种植条件优越、效益高的地方流转价格越高。从调查了解的情况看，流转土地，特别是集中连片流转用于种植果树较多，用于粮食或其他作物种植的较少。
3、流转面积由零散向集中连片转变。以前是小范围零散流转，现在是由点带面，把相对集中成片的零散土地面积都集中有效利用起来。
4、流转用途由单一向多元化转变。过去的土地流转主要用于种植农作物，现在除了种植农作物之外，还有用于养殖业等。
三、土地流转的主要做法及成效
根据目前乡的情况，流转方式主要以转包和出租为主，转让、互换为辅。土地流转的方向主要有四个：一是流向外来果业种植户；二是流向专业承包户，比如竹制品加工企业；三是流向养殖户；四是流向一般农户。
规模经营的优点：有利于土地资源的优化配置，合理利用土地，不浪费土地；有利于改变粗放型生产经营，提高科技化管理，降低生产成本;有利于培养新型农民;有利于引进外资，带动当地经济发展；有利于转变生产经营模式。
取得的成效：一是适度土地流转带动了当地经济发展，比如我乡通过土地流转，开办了果品加工厂8个，促进了农村就业。二是柑橘脐橙果业的连片规模化种植，方便果农统一管理，采用科学的管理方法（例如果园滴灌工程，减少水资源浪费，方便施肥；铺设打药管道，方便喷施农药）节省人工成本，提高经济收入。同时也方便外来采购人员联系果农，成片销售。
四、土地流转面临的主要困难和问题
土地流转是农业农村经济体制改革深入发展过程中出现的新事物，是经济社会发展到一定阶段的必然产物。在实际运行中农村土地流转也面临着一些困难和不容忽视的问题。
1、目前可流转的土地极为有限。是典型的山区乡镇，同时又是果业乡镇，东江源头乡镇，可利用的土地极为有限，目前可利用的土地均已种植果树，加之又是东江源头，出于生态环境保护需要，对山林土地等进行了禁开或限开。
2、种养大户偏少，流转愿望不强烈。乡目前缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带动作用的带头人少。也有的受资金、技术等，限制了规模经营的进一步发展，流转愿望不强烈。
3、土地流转机制不健全。一是流转程序不完善，没有形成完整规范的流转程序，多为口头协议，统一规范具有法律效力的书面合同少。二是流转制度不健全。流转没得到有关单位监督，没有建立起规范的土地流转档案，土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。三是农村土地流转合同的签订不规范。表现在面积不实、土地流转期限超期、承包费没有考虑物价变化因素等方面。
4、观念落后，思想守旧。有些农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，怕土地流转出去，自身的利益受到损害，不愿流转。存在许多顾虑：比如流转协议没有统一规范，缺乏第三方责任担保，期限流转的，担心对土地资源的破坏，无法耕作利用，不确定国家对土地资源政策性的变动，失地后的生活保障。
五、几点建议
1、加强政府规范化引导，积极宣传；
2、健全农村土地流转服务体系，为农村村土地规范化流转提供平台，形成规范的交易服务中心，对土地流转进行管理，提供价格评估、转让、租赁、抵押等服务，规范农村土地流转，提供法律保障；
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二是促进了美丽乡村建设。通过对废弃、闲置、老旧宅基地使用权的收回、复耕、美化、改建等，一方面使破败不堪、久无人居、废弃闲置的宅基地得以绿化美化或重新利用或复耕，改善了乡村的村容村貌；另一方面通过腾退出来的宅基地，使乡村在编制村庄空间规划的时候，有了更大的空间来安排村里的公共实施布局（诸如村双委驻地、老年活动中心、健身场所、文化娱乐阵地、小型垃圾中转站、生活用水处理站、绿化用地等等）。
二、 集体土地入市制度改革的重大意义
一是解决了乡村小微企业用地难问题。虽然我们提倡工业集聚发展，但对于占地少至几分、多至三两亩的小微企业而言，无论是产值还是效益，都很难达到入住工业集聚区的标准。但农民致富、农村发展还离不开这些小微企业发挥主力军和主战场的作用。通过农村土地制度改革，进一步激发农村闲置、低效建设用地的内生活力，一方面解决了小微企业的用地需求及周边群众就近就业问题，另一方面使得低效闲置的土地得以盘活利用，同时还相应了国家“万众创新、万众创业”的号召，可谓一举多得，相得益彰。
二是缩短了企业用地的审批时间。以往我们的企业用地，从有意向用地到各级审批到公开招拍挂再到最后的开工建设，快则一年，倘若不符合规划，更是遥遥无期。而如果利用村里盘活的现有建设用地，通过协议出让的方式，企业用地在一个月时间就可以解决，极大缩减了审批环节和审批时间。
三是为乡村振兴战略注入了强大的经济支撑。无论是美丽乡村建设还是乡村振兴战略，没有强大的财力支撑，无疑会步步维艰。通过推行集体建设用地入市改革，很多村庄能取得几百甚至上千万的土地收益，这些巨大的财力对下一步编制村庄空间规划、乡村道路建设、改厕及排污处理、村庄绿化美化等，将会为之注入新鲜的活力。
三、宅基地有偿使用、集体土地入市两者之间的辩证关系
个人认为，这两项制度改革是相辅相成、互为因果和对立统一的辩证关系。是一个系统性的改革，任何单一性的改革都很难收到明显的成效。
（一）宅基地制度改革是集体土地入市改革的前提和基础
集体建设土地入市，需要盘活村庄闲置、低效、废弃的原建设用地，这些土地很大一部分来源于一户多宅、超站宅基地以及废弃老旧久无人居等等扎基地的收回，倘若不推行宅基地有偿使用制度改革，就不能腾退这些土地，集体土地入市改革就成了无源之水无本之木。
（二）集体土地入市改革激发了宅基地制度改革的内生动力
告诉我们，物质基础决定上层建筑。对中国最基层的村双委而言，无论是乡村振兴还是美丽美丽乡村建设，都需要巨大的财力物力做后盾。而绝大多数村子的村集体经济几乎都是一穷二白，村子里的各项建设没有上级拨款扶持几乎寸步难行。而集体土地入市改革可以为村里注入大量急需的资金支持，从这方面来说，无疑为推行宅基地制度改革注入了强大的动力支撑。
三、 当前我们急需要开展的工作
作为全国33个试点县市，长垣县无疑走在了前面，取得了成功经验。但对我们而言，在法律法规没有授权以前，我们应积极借鉴长垣县的经验，探索开展宅基地有偿使用制度改革和集体土地入市改革，超前谋划，超前布置，为下一步开展土地利用制度改革奠定坚实的基础。
一是利用第三次国土调查，彻底摸清全市乡村闲置、低效建设用地现状。尤其是对废弃的学校、工矿、养殖用地、打谷场、晾晒场、砖瓦窑、坑塘等用地分门别类、逐一登记造册。
二是利用农房一体化确权登记，对全市乡村的宅基地现状进行摸底调查。尤其是对一户多宅、超标准占用、空闲、废弃、残破、久无人居的宅基地，要深入调查，详细登记造册，为下一步开展宅基地制度改革奠定基础。
篇9
为贯彻落实省市有关文件精神，县在总结2017年全省农村集体产权制度改革试点工作的基础上，积极稳妥的开展了清产核资、成员资格认定、股权设置和资产量化、指导村组成立股份经济合作社等工作；县委、县政府专门下发了《县关于稳步推进农村集体产权制度改革的实施意见》文件、分别成立了以市委副书记、县委书记同志为组长的农村集体产权制度改革工作领导小组、以副县长同志为组长的清产核资工作领导小组，领导小组先后下发了制度规章、管理办法、工作要求等13个文件，领导小组办公室先后转发市产权制度改革领导小组办公室文件6个。为全县农村集体产权制度改革顺利开展奠定了坚实的基础。全县17个乡镇（街道）和411个行政村居，按照要求全部完成了清产核资及清查数据上传，共清理上传村级集体资产115813.84万元（其中经营性资产30893.68万元），集体资源101.47万亩。完成认定成员858404人，村、组两级728个上传单位全部完成折股量化，全部完成了股份经济合作社和经济合作社的组建工作。
三、采取的主要措施
一是集中培训与分散指导相结合。县农业农村局采取宣传发动、清产核资、成员资格认定、股权设置与量化、成立合作组织等分阶段、分批次对乡镇（街道）分管领导和经管站工作人员进行集中培训，分别在4月19日-20日、7月19日-20日、9月19日-21日举办了清产核资培训班、成员资格认定业务培训班和股权设置及资产量化、成立股份经济合作社等专题培训班，培训内容还涉及到农村集体三资管理和会计电算化，培训师资人员共200多人次；同时县农业局还专门组织专业技术人员分三个组包乡镇进行专业技术指导、培训镇村干部30多场次，培训工作人员近3000人次；5月29日-30日组织各乡镇经管站业务人员针对前期清产核资业务不熟，专门在陈王街道崔柳行村进行集中观摩学习，并安排与会人员到郓城唐塔街道和郭屯镇进行了业务学习，对我县农村集体产权制度改革顺利推进奠定了坚实的基础。
篇10
我国现行的土地制度起源于上世纪五十年代，生产力与科技推动经济快速发展，国家的经济格局发生了很大的变化：工农经济联系日益密切，城乡重心发生偏移，农民生活生产的主观需求提升。以城乡土地二元制为基础的土地征收制度不完善性和以为基础的农村集体土地产权制度不合理性逐渐显化，引发了诸多问题。
首先，我国的土地征收制度难以实现被征地农民生活水平提高的宗旨。
当前，我国的社会保障体系还不完善，现行的土地征收制度不能满足农民发展的需要。土地是农民长远的生计，是最基本的生产资料。在市场经济环境下的，我国的用工制度已经从过去的“既要地，也要人”转变为“只要地，不要人”，一但农民失去土地，就无地可种、无地可耕，就失去了生存的根本保证，更无发展可言，农民发展权无从落实。随着耕地的不断减少，用地现状越来越紧张，矛盾愈来愈烈。
其次，我国现行的征地制度没能体现出与时俱进的特性，也没有实现平等的集体土地权能。
虽然科技的快速发展为生产带来了无限量的附加值，但农业的发展速度却远远赶不上工业发展的速度，这就造成工农产品附加值差距加大，交易条件显失公平，最终使征地农民的受偿水平大大降低，收入大幅减少，挫伤了被征地农民热情和积极性。同时，现行的土地制度分设了不同的权能，但在法律上仅对农民土地赋予了资源属性。这就使农村集体所有制土地的使用范围和用途受到了很大的限制，制约了市场流转的灵活性，导致市场的机动性受限，市场失去活力。
再次，现行的农村集体土地产权制度使农村剩余劳动力的自由流动受到了很大的限制，也阻碍了农民自主推动农业现代化的步伐。
随着城乡之间生产力发展的不平衡，城乡之间生产资料与劳动力配置出现明显的失衡。农村由于人均土地面积的减少，劳动力剩余增多；城市却因为城市化的进程加快而急需大量的人力资源，这本是加快城市建设的有利契机，但现行的制度却对农村人力资源的流动设制了种种限定，造成了土地使用权受阻，因而产生了“农民穷，民工荒”的怪异局面。再加上现行的农村集体所有制的职权和功能并不完善，土地的权利和利益主体界定不够明确，无法实施对土地的完全处置，不能充分获得土地的收入权益，造成了农民不能长期稳定的享有土地的完整权益。
面对这一系列问题，我们要积极采取必要的改革和措施，尽快扭转这种不利于社会进步和发展的局面。土地征收制度改革和农村集体土地产权制度改革是城乡经济和谐发展的关键。
一方面要建立公平合理的城乡统一的土地市场。用法律条文的形式明确规定农村集体和国有土地享有同等的权利，允许农民对集体建设用地的土地使用权进行合理合法的出让，租赁等交易，充分发挥市场对资源配置的基础性作用。另一方面，明确农村集体土地的权能，进一步完善我国的农村集体土地权利体系，并对土地的各种处置权进行详细的划分，加快推进农村土地确权登记制度建设，切实维护农民的合法财产权，使农民在法律上得到有效的保障。
加快构建适应社会主义市场经济土地产权制度的同时还要加快推进征地制度改革。
首先要确定合理的征地补偿标准，采用多种方式进行征地补偿安置。制定公平合理的土地区片价机制，并长期保持不变，以使农民对征地政策有稳定的心态。
其次要使资源配置以及政府采购制度得到相应的改革，进一步完善农村经济的组织结构。政府应该根据各地方区域的经济发展状况和管理水平以及经营能力制定一定的倾斜政策，给予政策支持，让农村集体土地有稳定、持续的收入。
要努力实现把监管和服务有机地结合起来，把权利和责任实实在在地放下去，并加快改进征地工作的机制。
一方面，要充分发挥农民的主体地位。让被征地农民有充分的知情权和参与权，使农民的权益得到切实的保障。并逐步构建以政府监管为基础、人民群众为主流，市场机制为主导的新格局，充分发挥农民的主导作用，实现农民的自我监督、自我约束、自我参与、自我实现，让农民成为改革真正的主导者和受益人。
另一方面，完善司法程序和机制，让政务公开透明。国家要进一步加强政府的法制建设，提高政府部门依法行政的意识和能力。并进一步完善司法制度和程序，充分显现司法的公正与公平。
将农民的利益纳入城市化进程，理性分析现有的政策和市场需求状况，合理安排用地，充分发挥每一块土地的最大效益，减少征地规模。在坚持农村土地集体所有制的前提下，进一步强化土地民事权利制度，让农民有完整的土地财产权，可以充分利用土地得到应得的利益，并使土地得到合理、有效的配置，进一步加快推进农村集体土地制度改革，充分实现农民的利益，让农民无后顾之忧。
参考文献
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重庆市土地供应制度改革中的问题
在市场经济中，土地具有保值增值及投资的功能，土地使用者取得土地使用权必须通过市场，实现土地产权转移。土地使用制度改革的最终目标，就是要建立与社会主义市场经济体制相适应的城市土地有偿使用制度，充分发挥市场机制对土地资源的配置作用，促进城市总体规划有效实施，实现城市经济社会可持续发展。
重庆市从上世纪90年代开始的土地供应制度改革经历了三个阶段：由全面行政划拨、无偿无期使用土地到部分有偿使用土地使用权的改革；行政划拨用地之外的土地使用权有偿有期的土地批租；土地的资产化运作。与这三个阶段所对应的市场化进程表现为：土地市场开放；土地市场的培育与完善；土地市场化改革的深化。重庆市土地供应制度改革取得了一定的成绩，主要体现在：变革土地无偿无限期使用为有偿有限期使用，使土地资产属性真正得以实现；促进了土地市场的形成和发育；增加了政府财政收入；加快了城镇化进程；调整了城市空间布局。
由于传统体制的惯性作用，市场机制的引入对传统体制下的一些政策和体制设置不能马上彻底改变，导致现行的土地供应制度存在许多缺陷，主要表现在：
政府垄断和调控土地力度不够
因城市土地大部分在土地使用者手中，导致存量土地多头供应的局面；城市用地规模过度膨胀、开发区的盲目设置，造成局部供地过量，用地结构不合理。
城市规划制约着土地市场化配置
规划的龙头作用要求首先按最佳的人居环境编制土地空间的发展方向，再用市场机制选择最佳的投资者，才能确保土地价值的最佳体现。但由于规划滞后，难以实现土地按市场方式进行供应。
土地市场行为不规范
主要表现在以毛地、生地出让为主，熟地出让比重过低，土地的价值未真正得到体现；远郊区县土地供应中因短期政绩的驱动，急于招商引资发展经济，招标拍卖出让比重偏低，零地价出让土地时有发生。
土地资源优化配置和利用必须建立在有效的土地供应制度上。土地供应制度改革要显化土地生产力级差，并创造出合理利用的条件。
重庆市都市圈土地供应制度选择分析
土地供应机制的选择
在特定经济制度下，土地供应要素相互作用而建立起来的内在关系总和叫做土地供应机制，它包括土地供应主体、计划、渠道、方式和手段等。目前存在的土地供应机制主要有：
计划经济向市场经济转轨过程中的土地供应机制这一供地流程简单概括为“先立项、规划，后得地”，用地者只要有计划立项，就可以申请规划选址、用地申请，无需竞争或有少量竞争，其供地程序如图1。
社会主义市场经济条件下的土地供应机制这一供地模式是依靠以价格机制为核心的市场机制作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供求均衡来决定，如图2。
这一流程包括“规划、储备、整治、出让”四个环节，其核心是依赖土地储备制度。当土地使用者在取得市场准入许可后方可在市场上选择已储备的土地。土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。
通过上述两种供应机制探讨，笔者认为城市土地一级市场供应处于“源头”地位，政府如果要优化城市土地使用制度，就必须变需求拉动供给为供给引导需求的城市建设用地供给新机制。
都市圈土地整治储备运作模式的选择
许多发达国家在城市发展过程中不考虑土地资源问题，出现了土地资源消耗过多等一系列突出问题，在解决城市发展过程中的用地问题上，政府和学术界都提出了一些新的对策和理论，其中以“理性发展”最为突出。“理性发展”理念就是通过加强对土地利用的规划，确定城市发展边界，提高城区建筑密度，实现现有城区土地利用效率最大化，复兴现有城区，保护自然和重要农田，这一措施即为土地整治储备。目前国内正在实施的土地整治储备制度的运作模式有三类：市场主导型运作模式；政府主导型运行模式；政府市场混合型运作模式。结合重庆市实际，笔者认为选择政府主导型的土地整治储备制度运作模式较为恰当。其理由如下：
政府主导型有利于确保土地储备制度建立建立土地整治储备制度的主要目标是规范土地市场，盘活存量土地，增加土地的有效供给，落实城市规划等诸多社会经济目标。要实现这些目标，必须有一定的政府强制性权力，否则就无法实现这些目标，建立城市土地收购储备的意义和作用也无从说起。
政府主导型是确保土地资产保值增值的必然要求在市场经济条件下，土地所有权理应在经济上得以体现，为确保国家土地所有权收益的不流失，作为城市土地所有权代表的城市政府就必然要参与土地市场，一方面要以城市土地所有者身份参与土地储备全过程，另一方面又要以社会管理者的身份维护市场秩序。从而实现土地规划权、土地储备权和土地批发权的三个统一。进入加速城市化发展进程的重庆市，迫切需要通过新的土地供应制度，来发挥都市圈土地应有的功能，实现城市空间结构优化，从而促进城市功能升级。
重庆推行都市圈土地整治储备制度的对策
随着土地整治储备实践的不断深入，会遇到许多问题，需要深入研究和探讨。
土地收购价格的确定
合理分配土地收益，这是土地收购储备成功的基本条件，也是实施土地收购储备的核心问题，因此，需要合规、合理地确定土地收购储备价格。
实施土地收购储备涉及的价格或费用主要包括土地价格、地上附着物补偿费、职工或住户拆迁安置费、企业迁移经营建设费以及企业债务等。其中土地价格分两种：土地原用途价格；土地规划条件下或土地最佳利用条件下的土地发展权价格。土地收购储备价格应是介于二者之间的价格。有的人认为土地的增值收益应由土地使用者拥有，然而土地的增值收益是随经济发展、人口增加、基础设施、城市规划、原土地使用者对土地进行投入等综合因素来决定的，这里面相当部分是政府历年投入形成的，因而增值收益的相当部分应该归政府。借鉴经验，笔者认为土地收购储备价格应由具有资格的中介评估机构评估，并经土地估价委员会确认评估价格，将土地原用途的价格加上发展权价格与原用途价格差的35%作为土地使用权收购价格。
协调土地整治与行政管理部门的关系
为了切实贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，政府必须高度垄断土地一级市场。市政府按法令规定的储备范围，应将城市规划区内土地统一纳入市政府土地储备，实行“红线储备或信息储备”。
主城各区政府土地行政主管部门会同相关部门，按照经济社会发展计划以及城（镇）总体规划实施时序要求，提出土地整治计划，报经市土地行政主管部门批准后，交由土地整治机构执行。土地整治机构根据整治地块的状况，拟订包括土地基本情况、地上物状况、收购、收回、征地情况、土地取得费情况、规划预案、资金投入计划、经济技术和可行性分析等在内的方案，并上报市土地行政主管部门，经审核同意后，签订整治委托合同。土地整治委托合同需要约定土地整治期限、土地整治要求和验收标准、土地整治成本等条款，以及约定双方权利与义务在内的整治方案，编制土地整治成本预算报告。房地产-[飞诺网]
新增建设用地整治，土地整治机构持当年整治计划、地块详细规划等资料，依据程序，向土地行政主管部门申请依法办理农用地转用、征用手续，依法缴纳新增建设用地有偿使用费用后，与土地行政主管部门签订土地整治合同。
土地行政主管部门与土地整治机构应该是委托与被委托的关系。土地行政主管部门行使土地管理的职能，而整治机构是企业行为，必须是依法取得土地整治权。土地使用权的收回、收购、征用等行政行为仍由土地行政主管部门依法实施后，将收回、收购、征用取得的土地使用权交由土地整治机构按合同约定期限实施工程行为，且达到验收标准后，交回土地行政主管部门定期招标拍卖挂牌出让。
防范土地整治储备中的投资风险
实施土地整治储备制度需要大量资金投入，如果投入的资金变现困难，不仅不能盘活存量土地资产，而且可能对金融机构和政府财政产生不利影响。因此，土地整治必须防范投资风险。
土地整治储备风险从理论上分析，市场风险一般主要来源于客观条件下的不确定性、决定信息的不充分性和决策者决策水平的局限性三方面。对于土地整治储备过程中的风险，最大的莫过于非理性因素导致的资金运作风险。其表现在于：对收购价格、再开发成本及土地的收益缺乏正确估算，导致资金无法有效管理，土地整治储备和出让无法实施以及还贷计划无法完成；贷款投资的风险，目前，城市土地整治资金来源主要是商业银行贷款，而在贷款利率高低、期限长短和投资回收等方面都存在着风险问题；土地整治过程的风险，整治的土地需要拆迁和基础设施配套，在这个过程中涉及到许多政府职能部门，时间周期无法控制，加之规划的变更，从而导致整治土地的变现及土地再开发无法顺利实现的风险；社会义务的风险，土地整治不恰当地承担了过多的社会义务，大大增加了整治过程的成本和贷款规模，给整治过程的资金运作产生了巨大压力和风险；市场的风险。由于市场供求关系的变化，可能产生土地整治规模、贷款规模和还贷周期与土地市场需求不一致，造成整治土地重新闲置和无力还贷。
土地整治储备风险的防范建立一支高水平、多学科的整治队伍。要引进懂经济、善管理、会经营的高级人才；建立投资风险预警机制，定期进行市场情况分析。合理确定整治机构储备土地的范围。加强对整治土地过程中成本的控制。贯彻执行风险管理责任制度。对土地整治储备过程加强宏观管理和监督。明确规定出让供应的土地必须是经过整治后的储备土地，同时对整治储备机构进行严格监督。
篇12
根据《城乡规划法》的定义,城乡规划是由政府的建设部门负责的城市总体规划和城镇体系规划,是对城乡空间资源的合理配置和改善人居环境,其根本目的是促进城乡经济社会全面协调可持续发展。目前,建设我国的新农村、构建和谐社会的重要内容就是统筹城乡发展。但是,现行的土地制度已不能满足发展社会主义市场经济的需要,所以,对土地制度进行改革是统筹城乡发展中的重中之重。
1 我国土地制度的现状及缺陷分析
1.1 我国土地制度的现状分析
缺乏完善的土地产权制度。“农村土地归农民集体所有”是《宪法》、《土地管理法》等国家重要法律明确规定的,但是,在中国很大部分农村地区,农民集体经济已名存实亡,上级政府取代农民集体经济组织,以其名义行使土地所有权,使农村集体经济组织的利益受到威胁。不明晰的农村土地所有权、限制农村土地的使用权、收益权和转让权等方面致使我国农村土地产权制度存在较大的缺陷。
缺乏有效的土地法律制度。目前,农村土地法律制度与集体土地权能、土地资源配置方式、农民权益保障之间存在不同程度的困境。一是模糊的土地所有权打击了农民积极开发利用土地的热情;二是不完善的农村集体土地流转制度大大降低了农村土地的利用效率;三是农民的权益在城市化进程中得不到有效保障,最终只会严重制约社会经济的进一步发展。
我国当前实行的是城乡二元化土地制度,即土地国家所有和集体所有两种所有权制度并存。主要表现为土地所有权、土地使用权土地征用的二元化。但是在实际生活中,城乡的土地市场却存在着极大的差异。无论是在城市还是农村,政府都是土地的操纵主体,城市的土地交易市场相对于农村而言是较完善的,在农村,由于缺乏完善的土地产权制度和有效的土地法律制度,原本是土地操纵主体的农村集体经济组织却未能发挥其该有的主体作用,导致土地被政府垄断,农民的利益得不到有效的保障。这种被政府垄断的城乡土地二元化制度不可避免的会产生许多缺陷。
1.2 我国现行土地制度—城乡二元化土地制度的缺陷分析
我国现行的城乡二元化土地制度严重违背了权利平等的基本要求,不仅农民的土地权利与城市人口的土地权利不平等,在土地交易市场中也存在着权利的不平等。这种土地制度的缺陷显而易见,主要体现在政府垄断土地,社会矛盾不断激化、不合理的土地资源配置方式,增大了耕地保护压力、农民缺乏明确的土地权利,维权意识下降等几个方面。所以,政府很有必要对现行土地制度进行改革,以促进社会经济和谐发展。
2 城乡规划中土地制度改革的建议
“三农”问题一直都是一个关系着经济社会国计民生的问题,农民收入低,经济萧条,城乡差距大,主要体现在农民的权利得不到有效保障,农村经济产业化程度低。自中央推出与三农政策后,如何缩短城乡差距,实现农村经济发展成为了亟待解决的问题。而制度主要表现在农村经济的产业化与土地权的流通化为基础,将农村土地作为生产要素推进市场,其目的在于促进城乡统筹发展。笔者就目前土地制度改革的具体措施,提出了以下几点建议。
2.1 全面开展农村产权制度改革,激发农村发展活力
我国不存在法律意义上农户土地所有权,集体是农地的法定所有者。但在实际经营活动中,由于农户拥有30年的经营权甚至更长,并且不缴纳任何地租;而实际上政府行使最终所有者的权利,如规定承包合同年限、地租的缴纳、土地的买卖等,集体所有已经名存实亡。农户除没有最终处置权外,拥有准所有权。土地集体所有制不是一个适应市场经济要求的土地制度。它既不能塑造出产权清晰、权责明确、行为合理,能够负担起土地保值增值的市场主体,又不能刺激投入、促进流转、提高效率,故应彻底抛弃,重新构建适应市场经济要求的土地产权制度。笔者认为,土地所有权分解为社会所有权和个人所有权两部分,前者归国家所有,后者由农户掌握,并依法缴纳租税,取消农民集体所有权。在确保国家拥有从宏观上调控土地资源的开发和利用的权利的基础上,通过地税经济杠杆实现土地的高效经营,激励农民长期投资和稳定生产。
2.2 积极推动土地向适度规模经营集中,加快推进农业市场化现代化
目前土地制度改革的重点在完善农户的土地经营权。进一步通过法律和政策,强化农户经营主体的地位;在维护土地公平分配原则的同时,有限度地按照效率原则配置土地,以改变土地细分化、规模不经济的状况;发育土地使用权市场,允许土地承包经营,适度促进使用权和经营权的分离和推动土地使用权的流转,农民可以自由地经营、出租、转让,保障农民的社会权利,促进农村土地市场的发育,推进农村市场化现代化的进程。
2.3 将土地股份制引进到土地市场中,统筹城乡发展
农村作为一个贫穷落后的区域,大部分农民除了生产种植外,没有其它的生存能力,当土地进行转让后,生活将会陷入困境。而允许农民将土地经营权作为股份入股,以合作的方式建立股份有限公司经营土地,由土地生产低成本向高效率结合,从而实现土地股份合作制与土地经营租佃制相结合的双层产权制度,统筹城乡发展。
2.4 户籍管理与相结合,保障农民的社会权利
在全市范围内,取消城市户口与农村户口的等级区别,实行统一的登记管理,使得农民也被纳入到城市社会保障制度管理的范围之内,在土地经营所有权在市场化的同时,给予他们相应的社会保障,全面普及“三农”政策的核心思想,实现城乡的共同发展。
2.5 尝试建立城乡土地一体化的新制度
由于现行的城乡二元化土地制度在目前的时代大背景下已不能满足社会主义市场经济发展的要求,且其自身也存在着诸多的缺陷,所以,国家政府可以尝试建立一套城乡土地一体化的新的土地制度。早在2008年的十七届三中全会上提出的农村土地流转新制度就为城乡土地一体化制度的建立奠定了基础。政府可以通过制定和完善城乡土地一体化的的土地管理法律体系、完善农村土地交易市场,增强农民主体权利、转变政府职能,建立农村监管制度和耕地保护制度,来构建城乡土地一体化制度,这种新的土地制度不仅能充分保障农民的自主性和权利,还有利于促进我国城乡土地市场的稳定发展。
3 结语
篇13
土地权是指有关土地财产的一切权利的总和。在当前全面建设小康社会的号召下，加快农村土地承包经营权流转制度的实施不仅仅是广大人民群众的殷切希望，更是我国政府努力发展的方向，这点从我国政府颁布的政策方面不难看出。因此研究土地权与流转制度的改革具有非常重要的意义。
一、加深对土地流转的认识
土地流转是指在家庭承包制度基础上实施土地经营流转权，将原有的家庭土地承包制度融入现代化的经营思想，使农村建设工作跟上现代经济快速发展的大步伐，实现现代化、经济化农村建设。
现行的土地流转制度主要有：土地拥有人（承包人）通过入股的方式将自有的土地转让、出租或委托给其他人。通过这种方式入股转让、出租、委托的土地必须为国家认定的经营性土地的建设用地，凡符合政府总体土地利用规划要求的，合法拥有土地权的均可采用以出租、转让的方式获得供给他方土地有偿使用权和以宅基地换商品房、社保等形式的流转。
目前我国土地流转主要归农业部门和国家土地部门管理，属于农业用地的流转归农业部门集中管理，非农业性质的土地流转则归国家土地部门管理。
二、正确处理农村土地流转与农业适度规模经营的关系
我国是农业大国，但随着现代社会的高速发展，越来越多的耕地被占用，而我国亦是人口大国，地大物博说的是总体面积，分摊到每个人身上则变成了人多地少，所以我国农民压力大、责任重。
以我国目前的发展形势来看，大面积的集中土地用以农用来响应农业适度规模经营短期内是不太可能的，所以需要因地适宜，集合当地的发展形势、民风民俗，根据当地人们的思想观念，选择适宜的地区通过引导指引当地农民依法自愿流转土地以实现农业适度规模经营。要知道农民家庭承包经营不仅与农业适度规模经营不相互矛盾，而是相辅相成。我们要选择合适的方法将农村土地流转与农业适度规模经营结合起来，做到既能国家的响应，又能满足人民群众的需求，将农村家庭承包经营与现代农业化大生产结合起来，这就需要我们在实行现行的土地流转制度的同时，在实践中探求方法，探索出一条多元化的适合我国国情的既能实现农业规模经营布局又能满足农民需求的现代化发展道路。
三、土地承包入股问题
一切投资活动都伴随着风险，土地流转制度是将原有的家庭承包制度融入现代化的经营管理思想，结合企业股份制度的管理，将土地以入股的方式出租、转让给他人，这就意味着农民也将承担一部分经营风险，如果经营亏损农民很有可能失去土地所有权。国家为了保护农民的利益，为了防止这种事情的发生，专门颁布了相应的法律法规，规定农民可以将自有的土地以入股的形式以出租等方式租借给他人经营，如果经营失败农民可以收回自己的土地，不承担相应的风险，以此保证了广大农民的根本利益；但法规也规定农民不得将土地用作风险投资，钻国家法规的漏洞谋取暴利，其根本目的也是为了确保农民群众不失去土地。
四、正确认识工商企业租赁和经营农户承包土地问题
目前我国土地流转制度的实施还在探索和发展的阶段，首先一批入驻的企业大都是各个行业的龙头企业，他们自身拥有着雄厚的经济资本、现代化的经营管理模式、先进生产的技术和稳定的市场供求关系……这些都可以为农产品的供销带来保障，为农民带来了更多收益，同时带动了当地的发展。
所以我们要把这种良好的双赢协作关系长期的维持下去，并推广开来，因此工商企业在进入农村一定要遵守以下几条原则：（1）坚持实行农民自愿化，企业在和农民进行商讨的过程中，要尊重农民的意愿，由农民自愿流转，任何组织或个人都不得强制农民进行土地流转。（2）坚持维护家庭承包制度，充分尊重农民自身的合法权利，让农民有自主发言、决定的权利。（3）确保农民的土地收益，企业在与农民进行商讨的过程中要确实考虑农民的根本利益，目的在于给农民带来真正的实惠，为企业带来更好的发展，不改变土地用途，只改变经营管理方式，以获取更大的利益。
五、政府在农村土地流转中的作用
政府在土地流转制度改革的过程当中起着引导监督的作用。制定土地流转改革制度，使土地流转标准化、力度化；大力宣传土地流转制度，实施优惠政策，号召更多的企业入驻农村，带动农村发展；对进入农村发展的企业进行监管督查工作，确保企业按照相应的法律法规进行操作，切实保障农民的合法权利，使农民真正受益。
以河南省为例，湛河区政府在土地流转方面做得就很好，为企业、农民做好了引导服务工作。湛河区彭庄村目前正在引进外资，做大型家庭农场的工作，政府监督指导企业严格做到国家提出的要求，农户每亩地每年可领取900斤小麦或等值现金；经营者不得改变土地性质，按市场行情招聘本村及附近农民到田里工作。既提高了农民受益，又为当地提供了更多的就业岗位，为当地土地流转政策的实施起到了很好的带动作用。
六、结束语
长期以来，我国城乡发展速度表现出了严重的差异，城市发展飞速，而农村却发展缓慢，农村土地流转制度改革的成功与否是是否能实现农村快速发展，提高农民收益的关键所在。我们应大力支持土地流转制度改革，坚决遵守国家规定的法律法规，工商企业依法入驻农村，实现农村适度经营规模建设。
（作者：郑州大学旅游管理学院，研究方向：土地资源管理）
