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篇1
住房地震保险是指对由地震造成的居民个人住房及相关财产损失提供保险保障的制度。从广义上说，地震保险既可以针对财产损失，也可以针对人身损失。由于人身保险合同往往将地震风险列为承保范围，而财产保险并非如此，因此从狭义上说，地震保险往往单指财产保险。住房地震保险是狭义地震保险的一部分，其承保的标的是居民个人财产，而非企业或者其他组织的财产(见图1)。
严格来说，地震对于商业保险公司来说是不具可保性的风险。主要原因在于：(1)缺乏大量同质的、独立分布的风险暴露，不适宜运用大数法则；(2)地震风险造成的损失异常难以预测，特别是几乎无法准确估计风险事故发生的频率；(3)地震造成的损失巨大，单个保险公司难以承担；(4)地震保险的保费往往非常昂贵，普通居民可能难以支付。正因为如此，完全依靠商业保险体系承保地震风险十分困难，特别是如果期望在地震多发地区建立覆盖面很广的保险补偿制度时，政府的参与和引导就必不可少了。
目前，世界上最有代表性的地震保险制度主要存在于三个国家和地区，即美国加利福尼亚州、新西兰和日本。巧合的是，这三种地震保险制度都是在某次特大地震发生之后2年之内建立起来的，并具有一些共同之处：
1.实质上都是一种住房地震保险制度，即承保的标的都仅限于居民住房及其相关家庭财产，不包括企业或其他组织的财产(在这些国家和地区，企业或其他组织财产所面临的地震风险一般都由商业保险体系予以承保。)；
2.建立的目标都在于提供居民支付得起的地震保险产品，具体设计中都对最高赔偿额、免赔额等做出了详细规定；
3.政府通过立法和成立专门机构等形式对地震保险制度的设计、规划以及行政管理起到了主导作用；
4.商业保险公司参与具体的运作，包括代收保费或者提供理赔服务等；
5.都包含较为复杂和完备的再保险安排。
另一方面，这三种地震保险制度也存在一些细微的不同(见下表)，主要表现为：
1.政府承担责任的程度。在美国加州和日本，政府和商业保险公司共同分担对地震保险的责任，在新西兰，住房地震风险则更多地由政府承担。具体说来，加州设立专门的地震局(CEA)管理住房地震保险，政府虽然通过派人参加地震局委员会来影响重大决策，但地震局从资金来源到具体运作都由会员保险公司负责提供。在日本，地震保险的所有风险都由国家设立的日本地震再保险公司(JER)给予再保险，相应损失则由政府、保险公司和JER共同分担。在新西兰，住房地震保险由新西兰地震委员会(EQC)负责管理，政府承担全部的赔偿责任，商业保险公司只提供代收保费的服务。
2.强制保险的程度。加州、新西兰和日本的住房地震保险制度都包含着一定的强制成分，但具体内容有所不同。在加州，房主是否购买地震保险是自愿的，是否从加州地震局(而不是从其他保险公司)购买是自愿的，保险公司是否选择加入地震局也是自愿的，但保险公司的承保行为是强制的，即只要加州房主选择购买，经营家财险业务的保险公司就必须向其提供住房地震风险的保障。在新西兰，凡是购买了家庭财产火灾保险的房主，就必须购买住房地震保险，即地震保险的强制性建立在普通家财险的购买行为之上。在日本，居民可以自由选择是否购买住房地震保险，但商业保险公司一旦承保，则必须向日本地震再保险公司进行分保，即分保行为是强制的。
二、当前我国住房地震风险的承保现状和问题
1996年之前，我国保险公司提供的企业财产保险和居民家庭财产保险的保障范围中覆盖了包括地震在内的各类巨灾风险因素。但从1996年开始，随着保险市场化改革的启动，行业监督管理机构从控制和防范保险公司经营风险角度出发，限制保险公司大范围开办地震保险，地震保险业务仅以个案特别审批的形式开展。2000年，保监会将地震险剔出了财险主险合同，只有部分保单以附加险承保。当前在特别约定下，我国财险市场上少数家财险和房贷险保单提供地震风险的承保。一是人保财险、大地财险等公司在个别地区试点推出了“居家无忧”、“大地解忧”等针对家庭财产的地震保险；二是少数公司因为客户的特别要求会将地震风险纳入房贷险的承保范围。考虑到当前我国商业保险公司所提供的大多数企业财产保险和家庭财产保险中均将地震风险列为除外责任，商业保险机构和政府都没有承担实质的责任，因此可以说现阶段我国并没有建立真正的地震保险制度，只是存在极少数特别约定情况下的地震风险承保行为。
具体来说，这种个别的地震风险承保行为存在如下问题：
(一)政府的职责缺位
国际经验表明，在使得地震之类的巨灾风险从不可保转变到可保的过程中，政府和商业保险企业的作用缺一不可。政府的主要作用体现在颁布法律法规、设计整体框架、制定相关标准、确立监管规则等方面，有时还需要在前期提供必要的资金支持，在后期参与再保险安排。至于保单的承保和理赔等工作则最好由商业保险公司承担。反观我国，巨灾保险体系至今推进缓慢的根本症结在于政府职责的缺位以及对于政府应该承担何种职责认识不清。具体表现为：(1)缺乏相关的巨灾保险法律法规；(2)缺乏专门的巨灾保险管理机构；(3)缺乏巨灾保险的整体规划，未纳入到国家灾难风险管理体系的灾前防范环节中；(4)政府未明确在巨灾保险体系中与商业保险公司的职能划分；(5)在巨灾保险的再保险安排方面没有明确规定和作为；(6)缺乏相关的财税优惠政策，例如对计提巨灾保险准备金、免征巨灾保险保费收入的营业税等方面缺乏相关政策。可以说，1996年之后我国地震保险制度的缺失是在保险市场不断壮大、保险机构对风险和收益的认识逐步加深但政府未能发挥应有作用的背景下，保险监管机构以及保险公司本身的一种必然选择，具有历史的合理性。如果政府发挥了应有的作用，提供了必要的支持，相信保险行业自身也会有动力提供地震巨灾保险，毕竟有效的巨灾保险体系对于保险公司更好地服务客户、拓展相关业务、增加运作资金、承担更多的社会管理职能等方面都大有裨益。
(二)缺乏强制性
住房地震保险的保单数量必须足够大，才能形成一个足够大的分担风险的团体，缓解承保过程中的逆选择风险(逆选择风险是指只有那些经常遭受损失的人才会通过保险寻求保护。)，并实现国内地震风险保障的“广覆盖”目标。从这个意义出发，住房地震保险制度应该包含一定的强制性因素。2006年之前，我国家财险市场中的房贷险投保具有强制性要求。央行在1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定：以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。此后相当长时间内，银行都将购买房贷险作为借款人申请房贷的必要条件之一(基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但个别情况下会应借款人要求，将地震险列为拓展条款。)。2006年银监会下发通知，规定房贷险采取自愿缴纳，不再强制上缴；2007年住房公积金贷款也改为自愿投保房贷保险。自此，我国家财险的投保和承保行为中不再有任何强制性的因素存在。由于多数公众保险意识不强，存在侥幸心理，家庭财产保险的投保率很低，在贷款买房时投保房贷险的购房者也变为极少数。另一方面，保险公司出于费率难以计算、潜在损失过大等现实考虑，也不愿意主动提供地震风险的承保。在供需双方的保险意愿都不强烈的情况下，加上市场化改革以来家财险费率一路走低等因素的影响，自2001年以来，我国保险业家财险的保费收入持续下降(房贷险保费收入一般归类在家财险收入中进行统计。)。2003年，家财险保费收入19.42亿元，占财险公司全部保费收入的2.23%；2007年在其他险种多为两位数增长的前提下，家财险保费收入仅为17.01亿元，占财险公司全部保费收入的0.82%。
(三)相关配套制度极不完善
住房地震保险制度的建立是一个系统工程，涉及到方方面面，目前我国在相关配套制度的建立和完善方面还存在相当多的问题，主要表现为：(1)住房建设中存在制度性缺陷。尽管我国政府自1989年起就出台法规，要求建筑物的设计标准需要达到一定的防震能力，但根据现行规定，新建商品房的竣工质量验收实行由开发商自行进行、工程监理资料备案制度，开发商只要出具《建设工程竣工验收备案表》就可以交付。由于这一规定，现实中不少楼盘要么在设计时没有严格遵守防震标准，要么在建设过程中偷工减料，大大影响到了房屋的实际抗震性能，增加了保险承保的难度。(2)缺乏对地震风险的有效评估。对巨灾风险进行承保必须建立在对巨灾损失进行有效评估的基础上。巨灾风险的评估不同于简单的灾害图绘制或者描述，不仅应该包括地震等巨灾事故发生的位置、发生的频率、严重程度等内容，还应该包括可保性的分析，包括易损性(特定灾害强度下的损失程度如何)、价值分布(受损区域的财产价值集中状况如何)等内容。我国尽管有丰富的地震历史数据，但在地震数据与保险数据进行有效对接方面做得很不够，使得从保险角度对地震风险进行有效评估十分困难。(3)风险转移机制单一。地震等巨灾风险事故发生的频率如此稀少而造成的损害程度又如此严重，即使在全球范围内也很难完全分散，依靠传统的再保险手段作为风险转移机制已经远远不够。目前国际上的一个整体趋势是借助资本市场的容量扩大承保能力，并通过长期融资安排稳定保费支出，其中巨灾债券就是目前最普遍应用的创新型风险转移工具。反观我国，风险转移机制单一，仍然主要依靠再保险安排，缺乏与资本市场对接的、更强有力的风险转移和融资工具。
三、政策建议
1.必须尽快建立起多层次的住房地震保险体系。该体系主要由国家主导的地震保险和商业地震保险共同构成。其中，国家主导的地震保险体系应面向全国建立，以“广覆盖、低保障、保费可负担”作为基本原则，对象主要是居民的住房及其必要财产；商业地震保险体系承担基本保障之外的额外保障，并且对企业财产以及重大项目的地震风险进行承保。
篇2
近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价计算改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。
二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题
我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力分析的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。
对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面影响。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。
我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。
我国目前的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。
财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等自然灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。
信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。
保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。
以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产（如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。而目前我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。
三、完善住房抵押贷款保险的相关法规
针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的内容。
（一）导入国家信用，完善险种安排
应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产金融市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的社会福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。
而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。
（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业
美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如经济衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。
（三）完善房贷保险的基本制度
应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。
1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。
2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。
3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。
篇3
一、美国的住房抵押贷款保险制度
美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。
美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。
美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。
FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：
1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。
2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。
3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。
4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。
5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。
PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。
二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题
自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。
1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。
2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。
3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。
4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。
三、针对我国的住房抵押保险的措施
笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。
1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。
2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。
3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。
4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。
针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。
参考文献：
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地方文献的类型多种多样，报刊文献是其中的一种。它具有信息量大，传递周期短，内容相对客观、翔实等特点。但由于它的总量太大，有关的地方文献信息分散在不同时期、不同品种的报刊之中。仅靠浏览原始文献，迅速查到有关资料，几乎是不可能的。地方文献报刊索引就是为解决这一问题而编制成的一种检索工具。
在手工时代，地方文献报刊索引表现为篇目索引或题录索引的形式，即将报刊中所载地方文献篇目按一定顺序编排起来，以利读者查找文章的所在位置。这种索引不反映文章的具体内容，只具有指向和示址作用。同时，也对地方事物起着揭示和报道的作用。除了作为一种综合性的检索工具外，还可以在这种索引的基础上编制各种情报报导刊物，或围绕特定学科及专业进行定向报导和检索，以服务于地方的各项事业。
鉴于地方文献报刊索引的重要作用，许多公共图书馆都曾积极编制这种索引。例如，首都图书馆自50年代起开始编制《北京地方文献报刊资料索引》，涵盖了本世纪以来的内容；甘肃省图书馆也是在同一时期开始编制西北五省的地方文献报刊索引；长春市图书馆也曾编制了《东北地方文献索引》等检索工具。为了避免目录体系过于庞大，这种卡片式篇目索引一般仅以分类方式编排。因此读者也只能从分类途径对报刊上的地方文献信息进行检索。 进入计算机时代以来，以数据库形式来处理地方文献信息已成为图书馆地方文献工作的必然趋势。计算机所具有的自动识别与排序功能，使地方文献信息的编排检索变得更加方便、更加快捷。通过全文扫描技术完成的报刊全文数据库，使得报刊上的地方文献信息得到更充分地揭示和利用。由于计算机具有一次性输入，多途径输出的功能，因而在对地方文献信息进行存储与检索时，增加了篇名、著者、出版、文摘等多方面的途径。尤其是从主题途径检索地方文献信息的问题得到了很好地解决。
在地方文献报刊信息数据库（以下简称报刊信息库）中，分类标引和主题标引都是以揭示文献内在特征为目的的标引方法，只是揭示的角度有所不同。由于地方文献的史料特征极为明显，故地方文献的读者往往是从特定的事件、人物、时间、地域的角度入手进行检索。因而可以说主题检索是一种最直接反映地方文献内容特征的检索途径，也是建立检索工具和检索系统的基础和前提。近些年来，图书情报界对有关主题标引的原则和操作方法有过许多研究和探讨，撰写过很多的著作和文章。但由于地方文献中连续出版物本身所具有的特征，其主题标引的原则和方法与其它类型文献的标引还是有所不同。本文拟从报刊信息数据库的建设入手，探讨有关地方文献报刊信息主题标引的一些问题。
2 地方文献报刊信息数据库中的主题标引
2．1词表的编制
报刊信息库与其它类型数据库相比，最突出的特点是要反映地方文献本身所具有的特征。同时还要满足地方文献用户特殊的检索需求。因此，选择一部适合地方文献特征的主题词表是开展标引工作的首要问题。
《汉语主题词表》（以下简称汉表）是一部供机检使用的综合性基础型词表。它所收录的词汇可以供各个机构和行业从中选词，以编制适合本专业或本机构使用的专业词表。实际上，我国很多专业情报机构和图书馆都是在参考这部国家词表的基础上编制自己词表的。在编表过程中，抽取主题词时当尽可能不破坏原有词表的词间关系。但必要时，词间关系及基本范畴还是需要重新确定的。
由于地方文献是对某一地域自然和人文现象的客观描述，它所表现出的地域性和专指性极强。用综合性的《汉表》来标引各地的地方文献，则将有相当部分的文献不能被准确地表达其主题概念；其次，地方文献的内容范畴与《汉表》中的基本范畴也有所不同。《汉表》是以学科体系作为划分范畴的基本依据；而地方文献则是以特定地方的自然环境、人文环境和地方事业作为划分范畴的基本依据。所以地方文献主题词表需要在《汉语主题词表》的基础上自行编制。
地方文献主题词表中所收录的主题词来源主要有：
①《汉表》中已有的词汇。这是地方文献与非地方文献都使用的综合性词汇，它占将来的地方文献主题词表所收词汇的绝大部分。由于是从《汉表》中选词，所以它们是相对规范的。
②《汉表》中没有的，带有地方特点的词汇，如：北京地方文献的“琉璃厂”、天津地方文献中的“皇会”、广东地方文献中的“早茶”等，这部分词汇虽然在未来的地方文献主题词表中所占比例不会很大，但它们却是出现频率相对较高的词汇。对于这部分词汇及其词间关系，地方文献工作者需要加以规范。
③《汉表》作为阶段性产品，它的编制受时间的限制，对于编表以后新产生的一些词汇它不可能收录，在新编的地方文献主题词表中收录这部分词，也需要加以规范。
由于编制先组式的主题词表需要一段相当长的时间，同时还要编制一系列的标引细则，这将会影响报刊信息库主题标引工作的迅速展开。因此，可以采用另一种方式，即首先确定一段时间为试验期，先进行地方文献的标引工作。由标引人员直接从报刊所载的地方文献信息内容中选取有检索意义的关键词作为主题词。这种主题词是未经规范的自然语言，也无词间关系可言，待积累了一定数量之后，再对其进行修改、充实，并参照《汉表》使之规范化。确定好词间关系和基本范畴，从而形成适用的词表。这种词表是后控式的，采用这种方式选词更直观，专指性强，还能使标引工作与修改词表同时进行。而且标引时不用考虑词间关系及查表抽词，所以标引速度快。在标引时采用自然语言，对标引人员的要求也相对较低。目前，广东省中山图书馆的地方文献数据库系统主题标引就采用了这种方法。
2．2主题词字段的设置
无论是先有词表，还是先进行标引工作，在报刊信息库中，都需要设置若干个主题词字段，以便展开具体的标引工作。在设置主题词字段时，一定要注意反映地方文献的时空特征；在空间方面完整、系统地记录特定地域内自然和人文方面的各种信息；在时间上又形成了一个连续的信息集合。这是一切地方文献工作最基本的原则。
在报刊信息库中，首先应设置涉及文献基本内容的“内容主题词”字段。此字段选词灵活性大，标引的内容也十分广泛。它对所有地方文献信息的内容范畴进行涵盖，也是以后编制地方文献主题词表时确定词表基本范畴的依据。从地方文献的性质和特征来看，它是对特定地区自然、社会、人文诸般事物的历史与现状进行全面系统地综合性记录，涉及的内容极为广泛。如反映一个地区所能观察到的天文现象、地质水文结构、地形地貌、气候与气象、物种与资源以及反映该地区的人文地理、历史、地方人物、社会经济、地方政治、社会结构、地方文化、教育等各个方面。
报刊信息库中“内容主题词”字段的主题词性质绝大部分是综合性的，与其它非地方文献数据库中的主题词无太大区别。例如“社会治安”，“计量管理”、“住宅区”、“软件产业”等；也有一部分是地方文献内容所特有的地方性词汇，如“敦煌石窟”、“庚子”、“厂甸”等；另外，新产生的一些地方文献信息的内容，也应通过内容主题词来表达。总之，凡是涉及到地方文献的所有内容特征，都应在此字段予以反映。
这一字段并非地方文献数据库所特有，有关具体标引方法的讨论从略。
另一种主题字段的设置应反映地方文献内容特征以外的其它特征。地方文献最大的特点，就在于文献所记载的现象、事实和人物都被限定在某一特指的时空范围内。也就是说。地方文献所涉及的内容范畴均会通过特定的时间、地点、团体机构、人物等因素反映和输出。地方文献用户的检索习惯也往往是从某一地域范畴、地区名称、某一事件、某一人物入手。因此，有必要在地方题录库中设置“地域主题词”、“时间主题词”、“团体主题词”和“个人主题词”诸字段。它们是揭示地方文献的本质特征所必须的字段。同时也是地方文献数据库系统中所特有的。
以上四个主题词字段所反映的是有关地方文献信息中客观存在的某些因素，如“地域主题词”中的“东城区”、“梅山县”、“个人主题词”中的“梅兰芳”、“秋瑾”等。尽管这四种主题词的标引与“内容主题词”的标引相比，相对容易些，但仍需积累到一定数量后进行规范。例如“团体主题词”中的机构名称是用全称还是用简称，以及“个人主题词”中的人物名称是用本名还是用笔名，这些都需要地方文献工作者在以后的工作中根据本地区的具体情况加以规范。
具体的标引方法是：
地域主题所标引的不是整体地方文献的地域，而是文章内容涉及的某一具体区域的名称，或者给文章内容带来影响的区域名称。如有关北京地方文献的内容不用标“北京”，直接标引具体的“东城区”、“昌平县”等行政区划名称；内容涉及到较具体的地名时也可标引地名，例如“王府井大街”、“方家胡同”等；如果文章中所反映的地区更详细，区（县）、街道（乡镇）、村等具体名称都有，可逐级进行标引，中间用分隔符隔开，如北京地方文献中的“顺义县%赵全营镇%北郎中村”；在标引中，遇到旧有的行政区划名称或旧地名时，为反映某一地区名称的历史发展沿革，应将现行行政区划名称与旧有行政区划名称同时标引作为检索点，现有行政区划名称或新地名标在前面， 旧行政区划名称或旧地名注于其后，可用括号括起。如“东城区（内三区）”。以上的标引方法主要是针对地方文献用户特定的检索需求而言。
年代主题标引的是文献内容所涉及的时间范围，而不是文献撰写或出版发行的时间。清以前的历朝历代均可使用“朝代%年号”的方法标引．如“清代%乾隆”，中华民国时期（1919年前）可标引成“民国时期”，到了1920年以后可以标引成“二十年代”、“六十年代”等。
团体主题和个人主题标引的是文章内容所涉及到某一具体机构、个人，或与某地方有关系的机构和个人。团体主题标引时，用机构和单位的标准全称，如“北京市中级人民法院”、“重庆市技术监督局”等；而个人主题的标引，是标具体人名，例如“梅兰芳”；如果遇到同一人物有本名与笔名时，要同时标引，如“鲁迅”与“周树人”、“老舍”与“舒舍予”之间可用符号“%”隔开；遇到清代人物或少数民族人物的名称较长时，一般应标引人物的全名，如“爱新觉罗·溥仪”。
总之，无论标引什么类型的主题词，标引人员都要站在用户的角度，即从索引的终极使用目的出发，给地方文献实际使用者提供有价值的地方文献信息。因此，在对报刊信息库进行主题标引过程中一定要确定好标引深度。地方文献报刊索引的标引深度，则取决于地方文献各类用户的检索需求。地方文献的研究级用户的检索需求包括：决策、管理人员宏观的检索需求、科研人员较专深的检索需求及设计生产人员的针对性检索需求等。
尽管采用数据库系统处理地方文献信息这一手段在全国各类图书馆的地方文献业务中开展得还不够普遍，但这是地方文献工作发展的必然趋势。结合地方文献本身的特点来制订适用的主题词表、分类表，是实现地方文献信息处理标准化的必要步骤。它可为今后进行联机检索，进入国家和地区网络，从而实现地方文献资源共享打下坚实的基础。同时，计算机多途径检索所产生的效果也会使地方文献信息资源得以更充分地研究与利用。
参考文献
1 韩朴.图书馆地方文献工作.北京：文津出版社，1992
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一、研究背景
民办高校这几年的兴起，对推动社会和经济发展做出了一定的贡献。民办高校教师工资水平处于中等偏下，教师福利体系不够灵活多样，教师内部薪酬水平不高，教师考核不够全面有效，教师薪酬模式缺乏弹性，民办高校的老师的收入待遇和公办院校相差较多，公办院校工资实行的是绩效考核，民办高校的工资结构由学校决定，从事相同的教育活动，但待遇不同，地位不同。民办高校的教师普遍反映平时的工作量比公办院校的教师的工作量大很多，但是实际的收入相差甚远，有的难得一个月的工资总额较高，却也缴纳了较高的个人所得税，实际所得少了很多。这个现象已经对民办高校的发展有了一定的影响，很多民办高校留不住教师，民办高校要留人，要制定适合本校的完善的有吸引力和激励性的工资体系，进而激发教师的内在潜力和工作积极性。
二、民办高校教师工资的组成
民办高校教师工资总的来说一般包括四种方式：基本工资、课时工资、相关津贴（包括论文指导费、实习指导、二级学院的课时费）、福利等。
（一）基本工资：是依据教师的劳动熟练程度、工作的复杂程度、责任大小、工作环境、强度和不同工作在组织中的地位，并考虑教师的工龄、学历、资力等因素，按照实际完成的工作量、工作时间或劳动消耗而计付的劳动报酬。一般情况下，基本薪酬数额固定，收入风险较小。
（二）课时工资：是根据教师上的课时数乘以单位课时工资，单位课时工资根据教师的职称学历不同而不同，这和公办院校不一样，主要是因为民办院校的教师的人数较少，是民办院校教师的工资的主要组成部分。
（三）相关津贴：论文指导费、实习指导、二级学院的课时费等。这部分每一个基本都不相同，有时一个月可能有几千，大大增加了教师的纳税负担，有时甚至一点都没有。
（四）福利：是为吸引教师或维持人员稳定而支付给教师的除工资之外的劳动报酬，如社会保险、住房公积金、带薪休假、免费午餐、交通支出、培训支出等。福利支出表面上没有给学校带来一定的效益，所以很多民办院校就忽视这一块，只是按最低的标准发放，甚至有的福利就没有，远远低于公办院校。
三、民办高校工资结构设计
某民办院校张老师（在该校服务四年）2011年6月份基本工资1500元，课时补贴2976元，工资总额4476元，保险263元，公积金152元，应发工资4061元，扣税184.15元，实际发放工资3876.85元。2011年7月份基本工资1500元，课时补贴1278元，教学津贴1842，工资总额，4620，保险263元，公积金152元，应发工资4205元，扣税205.75元，实际发放工资3999.25元。2011年8月份基本工资1500元，课时补贴1278元，教学津贴1900，工资总额，4678，保险263元，公积金152元，应发工资4263元，扣税214.45元，实际发放工资4048.55元。
（一）基本工资：这部分是教师的每一个月稳定的收入，是维持教师基本生活的必要来源。这部分的收入必须是教师完成了基本工作量之后才有的工资，比如张老师每月必须完成12课时的工作量，既然是基本工资，建议能够取消完成12课时的工作量，这部分剩余下来老师将会有更多的时间来完成科研工作，这不仅给老师无形中加了工资，而且对民办高校的发展是非常有利的。这是双赢的方法。
以张老师所在学校为例基本工资如下表所示：
（二）课时工资：上面张老师在2011年6月的课时补贴2976元占了她工资总额的70%以上，课时工资和教师的职称和学历有关。具体情况见下表：
通过前面基本工资和课时工资可以看出一名教授每月完成62个课时之后才可以获得4700元的收入。在很多公办院校一名教授只需要完成以上工作量的一半就可以获得相同的工资，所以一部分教师在获得讲师和教授的职称之后选择了离开培育他的学校。这部分有别于很多高等院校的，比如江苏某民办高校他们是把课时工资取消掉换成了超课时补贴，然后额外加了岗位津贴。他们的工资组成见下表（每月工作量12课时）：
通过上表可以看出该民办高校他们的工资随着支持的提高上升的台阶也较大，无论是刚来校的青年教师助教还是要承担家庭责任的中年教师比如副教授来说在他们的这个档次工资还是拿的出去的，假如你愿意多上课的有超课时补贴一半10元一节课，大部分的老师把多余的精力花在科研上，这样对老师本人和教学水平会有很大的提升，同时老师的科研搞上去之后对民办院校的招生和提升也有很大的作用。
（三）相关津贴：包含了指导毕业班学生的论文指导费、指导学生的实习指导、二级学院的课时费及各种培训费等。张老师在7月有教学津贴1278元的收入，在6月没有这部分收入，所以这部分是不固定的，有时一个月可能有几千，有时甚至一点都没有。无论是论文指导费还是实习指导费都是张老师通过前面半年以上的时间来进行的指导才会有这部分的收入，而且老师只要接下了指导论文的任务都是会如期完成的，假如老师没有如期完成就会影响学生的毕业，所以这部分学校不需要担心，论文指导费可以根据论文的指导的完成情况来发放。很多高校开设了各种培训，来提高学校的收入和知名度，教师也通过培训课提高和锻炼了自己，也增加了收入，张老师在2011年8月份培训课的教学津贴1900元，8月份张老师缴纳的个人所得税是214.45元，这部分培训课的收入建议民办高校通过现金的方式来发放，不通过工资的形式发放。假如该校采取此种方法的话张老师2011年8月份实际的收入可以增加了200元，张老师在2011年很多月份的工资收入都包含了二级学院的课时费，这部分缴纳的税金也多，也是可以通过现金来发放，这些培训课以及二级学院的课是老师牺牲自己的休息时间来完成的，具体纳税应该是由学校来缴纳，老师不承担这一部分。
（四）福利：民办高校教师的福利内容可以分成两类：一类是强制利，学校必须按政府规定的标准执行，比如养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险、住房公积金等，另一类是自行设计的福利比如，旅游、健康检查、俱乐部会费、提供住房或购房支持计划、提供公车或报销一定的交通支出、免费午餐、带薪假期、培训支出等。教师有时会把这些福利折算成收入，用以比较服务的学校是否具有物质吸引力。因此完善的福利系统对吸引和保留教师为民办本科高校服务非常重要的，根据家庭经济理论，福利项目设计得好，不仅能给教师带来方便，解除后顾之忧，增强教师的忠诚度，而且可以节省在个人所得税上的支出，同时提高了民办本科高校的社会声望，如果福利项目设计的人性化，吸引公办院校的教师来任教也不是没有可能。福利支出表面上没有给学校带来一定的效益，所以很多民办院校很忽视这一块，只是按最低的标准发放，甚至有的福利就没有，远远低于公办院校。对于强制性的福利比如民办高校的养老保险等就应该与公办院校保持相同的水平，这是民办高校吸引教师或维持人员稳定而支付给教师的除工资之外的劳动报酬。民办高校办校的时间短，教师要不就是年轻教师，要不就是从公办院校退休的老教师，从民办院校的长期发展角度来看，学校是需要一支稳定的教师队伍的，学校应该在福利上为青年老师多做考虑，比如青年教师都存在着买房结婚的问题，学校可以提高住房公积金，可以按着校龄和职称提高住房公积金。教师既减少了税收的支出又有了买房的保障。培训支出，民办院校的教师相比较其他公办院校的教师在学历上较低，为了能够更好地教书育人，大部分青年教师都会选择学历升级，走访了江苏的四个民办高校他们的青年教师有的在继续读研究生，有的在读博士，比如某民办院校的陈老师每年研究生的支出就有15000元以上的支出，该校是根据陈老师上学的发票以及住宿的发票给予全额的现金报销，所以该校老师很愿意利用自己的时间去进修，再把进修学到的信息和知识传递给他们的学生。
（五）奖励：很多民办高校没有这部分的工资项目，这部分的收入是和教师自身努力以及工作态度挂钩的，也是拉开教师工资差距的。充分体现了多劳（脑力劳动）多得。例如教师课堂教学方法的创新，学生实践方式的改良，教学论文的发表，精品课程的推出等等。部分民办高校在这块奖励的很少，比如课堂教学方法的创新很多学校就没有，民办高校的学生学习习惯是没有公办院校的学生好的，假如你的教学方法和公办的一样，估计吸引不了他们，为了提高民办高校的教学质量学校应该有这部分的奖励。通过奖励工资学校可以发现人力资本含量较高的关键性员工，他们能为学校发展做出重要贡献，因此应该为他们提供具有竞争力的奖励。
四、结论
民办高校要在激烈的市场竞争中健康发展，要打造自身的核心竞争力，建设一只高质量的教师队伍是关键。而工资结构设计涉及到教师的切身利益，体现着对教师能力、价值和贡献的一种评价和认可，与民办高校人才资源优化配置密切相关。教师对于民办高校特别是营利性的民办高校而言不再是地位低微的劳动力和赚钱的工具，教师是可以和学校一起承担风险，分享收益，对教师的智力投资不是浪费，可以得到很大的边际收益，教师和学校完全可以得到双赢。民办高校的所有者和领导者对教师的管理应该迅速完成从人事管理提升到人本管理的转型。本文在某些部分还可以进一步深入研究，比如福利设计方案目前还是过于笼统，可以结合具体学校具体城市进一步细化，突出差异化和特（下转第83页）（上接第81页）色化，希望本题可以起到抛砖引玉的效果，可以让更多的人来研究和重视民办高校老师的收入，真的为民办教师和民办学校的发展起到作用。
参考文献：
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[2]陈慧敏.民办本科高校教师薪酬体系优化研究[D].华东师范大学研究生论文版） ，2008，（04）.
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住房反向抵押养老保险是源于荷兰的反向抵押贷款的一种。住房反向抵押养老保险包括以下基本要素：投保人、保险人、住房所有权、房使用权、贷款费用、贷款期限、优先偿付、无追索权保护。美国住房反向抵押养老保险的理论研究与实践探索均走在世界前列。按照发行机构分类，美国市场上的住房反向抵押养老保险产品主要有三种：1、房产价值转换抵押贷款HECM（Home Equity Conversion Mortgage）；2、住房持有者贷款计划（the Home Keeper Program）；3、财务自由计划（Financial Freedom）。HECM的发起和实施机构是美国联邦抵押联合会（FNMA）；HECM是美国市场上唯一得到联邦政府担保的反向抵押贷款，具体担保机构是由美国住房与城市发展部（HUD）和联邦住房管理局（FHA）。
一、住房反向抵押养老保险的理论基础
生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础。
随着样本数量的不断增加，实际观察结果与客观存在的结果之间的差异将越来越小，这个差异最终将趋于零。也就是说，集合的风险标的越多，风险就越分散，损失发生的概率也就越有规律性和相对稳定性，估计值也会越来越精确。保险机构虽然不能准确把握个别标的随机风险，但只要保险标的数量足够多，就可以将保险标的平均风险视同个别保险标的之预期风险。
在现实操作中，保险机构虽然不能准确估算出办理反向抵押贷款业务的具体某位老人的预期余命，但当参加该项业务的老人数量足够多时，他们的寿命分布符合“大数定律”。对于无赎回权的反向住房抵押养老保险产品，贷款期限结束后，房产完全由贷款人处置，可以视同借款人以远期的房产所有权作为为自己购买养老保险的趸缴保险费，保险机构向其提供养老保险的一项业务，因此对于无赎回权的住房反向抵押养老保险完全可以采用保险精算原理进行定价。
（三）住房反向抵押养老保险产品的定价模型：国内外关于住房反向抵押养老保险产品的定价模型众多。其中Peter Chinloy和Isaac FMegbolugbe构建的支付因子定价模型得到较多关注，该模型中的支付系数包括了利率、通货膨胀率、贷款期限、房地产价格波动率和调整精算系数等。YKTse（1995） 提出的相关参数模拟模型要求在固定利率和浮动利率两种情境下，计算反映住房反向抵押养老保险产品的风险和利润指标。YKTse模型的计算分为两步；第一步是计算贷款机构损益两平年金期望值MBA（mean breakeven annuity），第二步是计算出预期利润现值和损失率两个指标。YKTse模型的重要假设包括：未来利率与历史平均利率相等；历史平均房价升值率等于未来房价升值率；用生命表计算平均剩余生命年限；贷款机构在贷款期限结束后4个月才可出售住房资产。Bardhan，Karapand a，and Urosevic （2006）的定价模型在风险中性的情境下，利用欧式看跌期权对抵押贷款保险定价。国内学者研究住房反向抵押养老保险产品定价问题主要集中在四个方面：介绍并发展 HECM的定价模型；在OliviasMitchell，JohnPiggott （2004）研究的基础上提出的保险精算定价模型；利用Black-Scholes模型根据无套利均衡理论对有赎回权的住房反向抵押贷款进行定价；利率服从Markov链的住房反向抵押贷款的一般定价模型。
二、住房反向抵押养老保险的经济敏感性分析
本研究选择南方Z市的数据，参考Tse，YK（1995）提出的预期损益两平金，计算分析在住房价值和利率水平变动的条件下，住房反向抵押养老保险产品提供的年金水准值及相应的所得替代率。所得替代率（Income replacement ratio）指退休后平均每月可支配金额与退休当时的每月薪资的比例。一般认为维持70%以上所得替代率是老龄人退休后能否维持生活水平之关键。
（一）预期损益两平年金模式的假设
1住房反向抵押养老保险产品的类型为HECM的tenure型产品，期初年（annuity-due），每月等额方式。借款人假定为60岁以上的城镇居民。2、期初住房价值，按照Z市统计局公布的城区户均面积与2010年二手房屋平均成交价格相乘计算。3、业务开办费并入贷款额度内；销售住房成本率为5%，住房销售价格减去交易成本后的剩余属于贷款机构所得。4、住房反向抵押养老保险合同生效日为1月1日，死亡事件只发生在年中6月30日，死亡后第4个月需偿还贷款。5、基本房价升值率按2000年至2010年10年间Z市每年房价升值率替代。6、基本利率以2000年至2010年银行一年期存款利率的样本平均数替代。7、Z市市民寿命以该市2010年统计年鉴数据为准。8、在计算替代率时忽略法定退休社保年金、企业年金以及其它由老年人购买的储蓄型保险带来的年金收入。
三、结论
中国已经进入人口老龄化阶段，很多老年人缺乏足够的养老现金，“以房养老”是重要解决途径之一；住房反向抵押养老保险又是其中的一种重要的方式。生命周期理论、保险精算理论和金融资产定价模型是住房反向抵押养老保险业务的三大理论基础，不仅有可靠的理论基础，并且在实践中已在许多发达国家实施。
在回顾了住房反向抵押养老保险业务的理论基础后，本研究以南方Z市的数据为例，分析了该市老年人使用住房反向抵押养老保险融资后，在住房价格本身和利率水平变动的情况下，能够提升多少幅度的退休后所得。数据表明：无论在那种情境下的所得替代率都足以吸引老年人接受住房反向抵押养老保险。
本研究采用的退休前所得、住房价格升值、等参数均是历史资料；计算的年金值结果，取决于房价升值率、利率、死亡率、期初房屋估计值等的参数资料，未来房市的行情、利率水平对反向住房抵押养老保险亦有相当大的影响。
参考文献：
[1] Bardhan，A，Karapand，R，and Urosevic，B，“Valuing Mortgage Insurance Contracts in Emerging Market Economies” The Journal of Real Estate Finance and Economics，2006（1），9-20
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篇7
资产证券化是世界金融领域中的重要创新。它不仅在宏观方面改善了金融市场中普遍存在的信息不对称现象，降低了由于搜集信息所产生的交易成本，提高了金融体系的运作效率；而且在微观方面它能够增加长期资本的流动性，有效的解决了商业银行中长期存在的短寸长贷的矛盾，并且带来了新的中间业务，成为商业银行收入新增长点，改善了商业银行的财务状况，此外，在分散风险的同时也为不同风险偏好的企业和个人投资者提供更为广泛的市场。而以住房抵押贷款为标的的证券则格外引人关注，它在历史上一直风靡，占据着资产证券化市场的大部分份额，却又在金融风暴中被指责为罪魁祸首。
住房抵押贷款证券化于20世纪60年代最早开始于美国，并在八九十年代获得了迅速发展。在美国市场上，发行总量从1985年的8亿美元，到1992年的1888亿美元，平均增长了157%。到1997年底，，全美4万多亿美元未清抵押贷款余额已经有50%以上实现了证券化。1999年，MBS市场更是首次超过了国债市场规模（3.28万亿美元）成为第一大证券市场。之后美国住房抵押贷款继续发展，到2007年，抵押贷款余额达到GDP的105.17%，MBS市场也随之在不断扩大。
在我国，由于金融起步较晚，金融体制不健全，市场不完善等一系列原因，金融创新产品一度缺乏，直到2005年中国建设银行才推出第一只MBS—建元证券。之后又不断有银行推出此类产品，如国开行发起的“开元2005—1”和“开元2006—1”信贷资产支持证券（ABS），兴业银行发行的“2007—1”信贷资产支持证券，以及建设银行于2007年再次发行的“建元2007—1”个人住房抵押贷款支持证券。但就其规模和发展来看，远远不能解决住房抵押贷款长时间的积累和日益增加的贷款购房需求之间的矛盾。
然而，正待市场进一步扩大的时候，2008年爆发的金融危机给了我们刚刚起步的道路一个警示，使得我们不得不重新审视此类产品，事实上，出于审慎的态度，银监会在金融风暴后已声称暂停了资产证券化进程。在金融市场日益复杂化和全球化的过程中，鼓励金融创新和金融产品多样化的方向毋庸置疑，而如何防范风险，有效管理等问题则日益突出。因此，在吸取国外经验教训的同时，探究分析近年来MBS在我国的发展现状和特点在以后的发展道路中就显得尤为重要。
二、我国资产证券化历程
我国资产证券化起步虽然较晚，但在金融和政府当局的配合和推进下，发展迅速，主要历程如下：
1、起步阶段
我国资产证券化起源于海南省三亚地产的投资证券，1992年三亚市开发建设总公司以三亚丹州小区800亩土地为发行标的物，公开发行了2亿元的3年期投资证券；1996年，珠海市为支持高速公路的建设，曾在海外发型了2亿元的债券；1997年，重庆市政府与亚洲担保及豪升ABS（中国）控股公司签订了中国第一个以城市为基础的ABS计划合作协议，成为我国开展资产证券化的一项重要突破；1998年，中国人民银行牵头组织“MBS研究”，表明中央银行已经开始关注这项业务：2000年3月，中集集团与荷兰银行在深圳签署了总金额为8000万美元的应收账款证券化项目协议，这是国内首次应收账款证券化，同年，批准了中国建设银行，中国工商银行为住房贷款证券化的试点单位。
2、发展阶段
2002年，中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备，它与德国施豪银行签署了合资合同等文件，筹建合资住房储蓄银行；与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务，并在上海成立了麦格理管理咨询（上海）有限公司，开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务；2003年中集集团以海外应收账款为支持，发行了三年期的证券‘同年，华融公司推出国内首个资产处置信托项目；到了2004年，政府推动了证券化的发展，《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，中明确提出要积极探索并开发资产证券化品种；此后一系列规章的出台规范了市场规则，推动证券化进入实质阶段。
3、规范阶段
2005年3月21日，为贯彻落实《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，改善商业银行资产负债结构，促进金融创新，经国务院批准，信贷资产证券化试点工作正式启动。国家开发银行和中国建设银行作为试点单位，分别于年底在银行间市场发行了41.77亿元的信贷资产支持证券和30.17亿元的个人住房抵押贷款支持证券。标志着我国资产证券化工作取得了实质性的进展。
之后不断有银行进行资产证券化业务。2007年以来，包括浦发银行、兴业银行、招商银行、中信银行等在内的股份制商业银行都相继加入了发行资产支撑证券化产品的行列。截至2008年1月，全国信贷资产支持证券发行的总规模达到了410.26亿元。
然而，2008年金融危机爆发后，出于审慎态度，银监会暂时叫停了资产证券化业务，使得资产证券化进程陷入停滞状态，2009年到2010年期间没有任何证券化资产产生。而银监会则强调暂停并非叫停，在危机的根源尚未探讨清楚，资产定价没有合适的标准的情况下，证券化产品投放市场后，价格波动会比较大，容易给投资者造成损失。这一确定在当时引起热议，褒贬不一。但无疑使得大家看到金融创新在分散和转移风险的同时，并不能消除风险，风险积聚后的爆发对经济的影响可能更为恶劣。审慎监管是十分必要的。
三、现状分析与建议
我国的住房抵押贷款证券市场仍然处于发展初期，由于制度和技术限制等原因，目前我国的MBS市场还很不成熟，主要表现为发行金额较小，流通范围有限，风险衡量和管理能力低，收益率与市场需求不匹配，相关法律制度不健全导致SPV相对缺位以及担保和保险制度受到限制。鉴于住房抵押贷款证券化能够为商业银行提供流动性，促进多方位多层次金融机构的发展，推动资本市场的多元化发展，同时为住房抵押贷款一级市场提供再贷款资金，外加我国住房需求的快速增加，更快更广泛的推行住房抵押贷款证券是我国金融市场健全发展的必然之选。因此，根据上文的分析，为促进MBS市场稳健发展，笔者提出以下相关建议：
首先，要加快发展住房抵押贷款的一级市场。住房抵押贷款一级市场是进行证券化的资金基础，没有相当规模的资产支持和规范的一级市场，证券化市场的发展规模和风险控制就得不到保证。进一步发展一级市场的主要措施有：（1）扩大住房抵押贷款的规模。虽然近年来我国住房抵押贷款市场发展迅速，但整体规模还较小，2004年末我国住房抵押贷款余额仅为GDP的12%，而同期英国的比例为59%，美国64%，日本41%，并且呈现地理分布不平衡的状况。因此，具体的，我国可以采取适当降低首付款比例；在固定利率还款方式之外尝试更多的还款方式以匹配居民收入水平的不断变化；创造新的贷款品种满足不同需求等措施。（2）规范住房抵押贷款的发放运作机制。良好的市场秩序和规范的程序能够更快更稳的促进一级市场发展，因此有必要在发放程序，贷款合同等方面实行进行规范，施行统一的标准。（3）加快个人信用制度的建设。加快建立完善的个人信用制度，全面衡量个人的信用历史，通过一定的技术性手段，建立合理的评估方法，科学衡量信用等级，以便得到具体的，具有可操作行的风险防范和规避参照体系。具体的措施可以有：在完善存款实名制的基础上逐步扩展个人存款户的范围，利用目前身份证制度建立起个人基本账户编码制度，针对不同客户类别建立信用评级模型，进行较为科学准确的风险衡量等等。
其次，大力培育机构投资者。机构投资者的多元化能够促进MBS市场参与主体和持有人的多元化，有助于风险的有效分散。主要可以从一下几个方面着手：（1）对现行法律作适当修改，进一步放宽保险资金，养老资金和商业银行资金的运用限制，是这些长期资金的机构投资者能够进入市场，增加需求；（2）鼓励证券投资基金的发展。投资基金的介入能解决个人无法成为MBS市场投资者的难题，同时能更有效的进行资金分流，分散风险；（3）适量引入海外投资者，有助于引领和推动本国相关机构的发展。
再次，加快促进建立规范的中介服务机构。（1）在证券化发展初期和社会信用体系滞后的情况下，可以推行政府主导的信用担保机制，有政府或政府成立的专门性机构为资产提供担保。（2）加强保险业在MBS中的作用。保险业在促进MBS发行和流通方面具有重要意义。但我国保险业是非常欠发达的。促进保险业和MBS的融合即有助于MBS的稳健，又能够促进保险业市场的拓展。因此，应当鼓励促进保险公司开展住房抵押贷款保险业务，同时要借鉴国外经验进行专业化规范化经营管理，加快学习相关计量技术，设计出更多的保险产品，如除住房财产保险外，还可针对不同借款人的健康状况和信用状况相关的寿险和信用保险等，从而保证证券化资产的质量。
最后，完善有关的法律制度也是极其重要的。在促进MBS市场的发展的时期，应当修改《公司法》、《担保法》、《商业银行法》等法律法规中与MBS冲突的条款，或者增加对证券化给予特殊豁免的条款。如关于SPV设立的问题，可以由政府出资或出面建立SPV公司，可以逐步使SPV的设立和MBS发行合法化，在“真实出售”上的问题，可以给予契约变更的确认和超额抵押特殊的豁免。但最终要在法律上构建出专门性的住房抵押贷款证券化法律体系。除此之外，在相关会计制度和税收制度上给予一定优惠和特殊规定也能在一定程度上完善住房抵押贷款证券化的外部环境。
参考文献：
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一、企业为职工提供的交通、住房和通信补贴的财税处理差异分析
财企〔2009〕242号文规定企业职工福利费核算范围要比国税函〔2009〕3号文规定的范围宽广。财企〔2009〕242号文规定：职工疗养费用、未办职工食堂统一供应午餐支出、集体宿舍设备、设施折旧、维修保养费用以及集体宿舍工作人员的工资、社会保险费、住房公积金、劳务费等人工费用、离退休人员统筹外费用，应在应付职工薪酬—应付职工福利费科目核算，而国税函〔2009〕3号文所列举的职工福利费核算内容未包括以上内容。关于企业为职工卫生保健、生活、住房等所发放的各项补贴和非货币利，财企〔2009〕242号文规定：企业提供的交通、住房、通信待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通信补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。目前众多专家学者认为财企〔2009〕242号文把企业为职工提供的交通、住房、通信待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通信补贴，应当纳入职工工资总额，计征个人所得税。笔者认为上述观点是错误的，虽然财企〔2009〕242号文把企业职工交通、住房、通信补贴计入职工工资总额，但是国税函〔2009〕3号文第三条第二小条明文规定企业为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币利属于职工福利费范畴。根据财企〔2009〕242号文同时规定企业在计算应纳税所得额时，企业职工福利费财务管理同税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算纳税。既然国税函〔2009〕3 号文规定上述补贴属于职工福利费范畴，那么上述补贴就不应该再计入职工工资总额计征个人所得税。例如一家上市公司为 100 名管理人员每人按月发放1400元的交通、通信补贴，该公司管理人员每月工资5000元，则相关的会计分录为：
1.计提工资福利费时，应借记“管理费用—工资”，贷记“应付职工薪酬—应付工资”，金额640000元。
2.发放工资补贴，应借记“应付职工薪酬—应付工资”，贷记“银行存款”，金额640000元。年终企业所得税汇算清缴时，应把每人每月1400元的交通、通信补贴计140000元从应付职工薪酬—应付工资科目中剔除，算入应付职工福利费使用额度，同时企业在计算个人所得税时要剔除每月1400元的交通、通信补贴。
二、企业为职工发放的节日补助的财税处理差异分析
目前众多企业在节假日给员工发放各项补助，包括购物券、物品、现金等补助，财企〔2009〕242号文对此做出明确规定，即企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。而国税函〔2009〕3号文第三条第二小条明文规定企业为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币利属于职工福利费范畴。企业给职工发放的节假日各项补助应该属于国税函〔2009〕3号文规定的生活上的补助，另外从财企〔2009〕242号文第五项规定中看出财政部在同一文中对职工补助的财务处理存在自相矛盾，财企〔2009〕242号文第五项规定：企业职工福利一般应以货币形式为主。国家出资的电信、电力、交通、热力、供水、燃气等企业，将本企业产品和服务作为职工福利的，应当按商业化原则实行公平交易，不得直接供职工及其亲属免费或者低价使用。从中可以看出财企〔2009〕242号文是认可企业给予职工各项实物补助作为福利费处理的，退一步想，连日常生活的各项补助都认可是福利费，更何况是节假日呢？因此，笔者认为企业在节假日给员工发放各项补助，包括购物券、物品、现金等补助，应采取国税函〔2009〕3号文规定做福利费处理。
三、企业职工福利费核算规定上的差异分析
国税函〔2009〕3号文对福利费核算规定：企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定的期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。财企〔2009〕242号文对福利费核算规定要比国税函〔2009〕3号详细得多，包括制度健全、标准合理、管理科学、核算规范、准确披露等。
四、结束语
本文根据自身经营，结合具体情况论述了企业职工福利费财税处理的差异问题，希望此文可以为有需要的企业提供一点帮助，也可以促进自身工作的进步，文中不妥之处，还望指出。
参考文献:
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住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
1978年改革开放以后，经济体制领域的变革带动了投融资领域的金融体制的变革，这一时期并不是真正意义上住房抵押贷款市场的发展时期，仅仅是在住房制度上做了相应的变革和调整，这一时期也仅仅是住房抵押贷款市场的萌芽时期。1985年中国建设银行深圳分行发放了首批个人住房抵押贷款，拉开了我国住房抵押贷款市场的序幕，这一阶段我国的住房抵押贷款市场还没有形成，只是个别地区出现了此类零星业务，并没有形成较大的规模，业务面小，涵盖范围小、涉及的金融机构少，并且基本上没有相应的监管制度。
我国的住房抵押贷款市场的真正的发展起于1992年，即在国家政策的明确支持下，工行、建行相应在各地成立住房金融部，并且向其职工发放第一批住房抵押贷款。据统计，到1993年年底，建设银行哥房地产贷款余额达到713亿元，个人购买、建设房贷余额27亿元。工商银行所吸收的204亿元存款中，有178亿元是住房贷款余额。1992年至今，我国的住房抵押贷款市场的发展历史很短，尽管近几年来发展速度很快，住房抵押贷款额所占的商业银行贷款总额的比例一直在上升，但其规模与美国等拥有完备的住房金融市场相比依然较小，市场在发展中并没有充分地成熟和壮大，其间呈现出市场结构单一，融资量相对不足，长期资金缺乏，市场参与者积极性低等问题，我国的住房抵押贷款市场还有很大的发展空间。
住房抵押贷款市场一般被区分为一级市场和二级市场：一级市场即为我们通常所认为的“按揭市场”，是购房者以其所购买的住房作为抵押，从金融机构获取贷款融资的市场，显然，一级市场作为抵押贷款市场的基础，其规模大小对二级市场甚至整个住房抵押贷款体系有着至关重要的影响；二级市场是在一级市场基础上形成的，是住房抵押贷款债权的流通市场，由于抵押贷款证券化后交易方式较为灵活，能较好的分散风险，提升资产的流动性，因此将贷款证券化成为了二级市场的主要发展形式。
二、住房抵押贷款市场存在的问题
（一）市场深度不足
由于我国住房抵押贷款市场还处在发展阶段，注定会有一系列的不完善的地方。住房抵押贷款品种比较单一，多样化程度不高，无法满足购房者多样化需求，主要原因是因为商业银行等能够提供住房抵押贷款的机构，在产品设计上能力缺乏，并没有将借款人的年龄、收入、环境、偏好等因素考虑在内，对市场的研究程度不够，其产品设计能力及创新能力严重影响了住房抵押贷款市场的发展。
（二）相应的制度不健全，程序不规范
相比发展初期市场制度一片空白的情况，现在的住房抵押贷款市场的发展已经有了基本的规章制度、操作规范，但是由于提供此业务的商业银行或者其他金融机构数量众多，但是央行在这一业务管理方面仅出台了管理办法，对一些基本问题和规则做出了要求，却没有对发放贷款的细节、程序、合同规范方面做出详细规定。因此各个金融机构就依据自身的惯例、理念做出不同的要求，致使各个机构在贷款发放和合同规范方面不够统一，甚至大相径庭，阻碍了市场的扩大以及二级市场的发展。
（三）住房抵押保险、担保制度不健全
住房抵押贷款担保和保险制度中存在很多问题，普遍来说就是担保费用较高，担保公司为了防止逆向选择和道德风险问题发生，收取较高的担保费用等等，以及担保公司质量参差不齐，甚至有些不具备资格，这一切都源自于我国的抵押贷款市场乃至资本市场发展不完善。此外，关于制度本身也存在问题，住房抵押贷款保险覆盖面窄，基本上多为财产保险；保险金额的精算水平也达不到要求，多数情况下是不利于购房者。宏观背景下政府的支持是转变这些不利因素的关键。
（四）二级市场不健全，发展方向单一
二级市场是住房抵押贷款市场真正活起来的源泉，只有耳机市场高度的完善和发达，积聚在银行系统的巨额流动性差的资产就能流动起来，从而产生利润。但是我国的二级市场发展尚在逐步的探索完善中，并不是所有的银行的此类资产都可以很好地分散、转移风险，一旦部分银行风险爆发，将会给金融业带来相当大的动荡，引起金融恐慌，影响经济发展。
此外，我国住房抵押贷款市场的二级市场的发展方向比较单一，主要是住房抵押贷款市场证券化这一方向，所谓住房抵押贷款证券化，是指金融机构将自身持有的流动性较差但将来有可测定的现金流流入的贷款债权，进行重新拆分组合，再经过信用增级和信用评级等一系列步骤将其转换为可上市流通的证券。由此可见，住房抵押贷款的证券化的过程必然要以住房抵押贷款市场为基础，抵押贷款市场的发展制约着贷款证券化的进程，二者相互依存，不可分割。
三、住房抵押贷款市场发展方向
目前看来，推进住房抵押贷款证券化是发展住房抵押贷款的主要定位，首先要保证的就是住房抵押贷款一级市场的深度和广度，保证市场“盘子”足够的大，这样才能够对此进行拓宽和发展。这样看来，推行证券化的发展就十分的有必要。主要体现在一下几个方面：
（一）分散信用风险
住房抵押贷款在发放时无一例外的，无论是来自于银行内部的还是借款者的风险，承担者都是商业银行自身，这样的情景将会带来两方面的不便，第一、商业银行内部具有一定的风险控制水平，超出了这个水平商业银行就要对资产重新分配、管理；第二、长时间的资产压制不被分散，如果不采取方式出售给SPV等，势必呆坏账会发生，给银行带来损失，一切都是时间的问题。此外，从投资者的角度来说，证券化将不良资产盘活，SPV专业人士通过资产隔离、信用增级等等措施，将风险转移、稀释，投资者承受较小的风险。
（二）分散利率风险
我国的利率水平并不是完全的市场化，还受到央行的管制，这就决定了住房抵押贷款市场上也存在着利率风险。在利率升高的情况下，正常的借贷者意愿下降，可能会出现市场萎缩或者提前还款等现象，银行将是最直接的受害者。解决这一问题的方法有很多种，但是最为直接的有效的就是通过资产证券化，银行可以出售贷款及时回笼资金，利率风险随着资产被转移，相应的银行的利率风险承担的就要少些。
（三）减少提前偿付风险
住房抵押贷款市场证券化可以将表内业务合法的转化为表外业务，这一方面银行所受的约束减小，并且为表外融资提供了可能。表外化可以使应收账款转化为流动资金，风险性资产比例下降；长期资产转化为高流动性的短期资产，可以有效地改善资产负债表的流动性，并且提前偿付这一现象基本上不会给银行带来什么影响，银行的资本充足率、资产规模都没有改变，却提升了资产利率和收益结构。银行业发展获利积极性提升，就促进了整个市场的发展。
参考文献
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房地产评估是防范贷款风险中非常重要的措施。借款人所购的房屋价值是其还贷的基本保障，如果对于房地产开发商的在建工程或期房没有做好评估工作，势必影响住房按揭贷款今后的还贷效果。因为在漫长的偿还期限之内，由于银行已经承担了因为房地产市场动荡可能会导致房地产价格贬值的市场风险，所以在对贷款确认之时一定要尽可能减少房地产不实的评估。这是房地产商首先应该做到的向银行的整体担保工作，同时银行也要对所抵押的房屋未来价值进行一个衡量。二、 解决住房贷款机构的流动性问题
由于住房贷款业务所需的资金大，贷款期限长，所以一定要解决好贷款中所需要的长期资金问题，这是防范住房贷款风险的必须条件之一。根据我我国情，要发展住房按揭贷款业务，保证贷款资金的安全性和流动性，使资金顺利稳定地进入住房贷款领域，可以加强以下两点：1、形成稳定的住房信贷资金来源
我国可以借鉴发达国家的经验，运用多种金融工具，多渠道筹集资金，实现资金来源的多元化。除了按照常规的利用活期储蓄的资金以外，还可以通过推动房地产证券化、建立房地产投资基金组织、引入保险资金、引入国外资金、鼓励发行公司债券、积极发展住房公积金贷款等方式吸收社会各个层面的闲散资金，保证提供贷款资金的来源稳定。2、健全和完善公积金制度
作为单位及其在职职工缴存的长期住房储金，住房公积金是住房货币分配的主要形式，也是社会保障制度的重要组成部分，集政策性、强制性、义务性为一体，肩负着为中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房条件提供帮助和保障的职责，为解决居民住房问题发挥了重要作用，同时也是处理住房按揭贷款流动性风险的有效手段。但我国目前的公积金制度仍然存在有很多不合理的地方，比如存在法制规范不健全、欠费、少缴、挪用资金等情况，这些都是当务之急需要解决的问题。所以我们要加强公积金的管理工作，提高职工缴纳公积金的意识，可以结合市场进行运作，将公积金缴纳纳入证券化市场管理，设立公积金受益凭证。三、 严格内部审查，建立责任制1、严格银行审贷环节
避免按揭贷款风险的首要环节是一定要做好银行的审贷工作，杜绝由此产生的不良后果。比如避免审贷人员工作量过大导致审贷不严，避免无专业技能和经验的临时人员参与审贷，避免由开发商的售楼人员代为完成业务操作等等，还应该建立责任制，明确严格责任，奖罚分明，是贷款审查人员充分认识自己的工作在整个操作环节中的作用。避免银行本身由于内部操作引起的风险。2、严格中介机构的审查
银行在与律师事务所签订的合作协议中首先要明确一点，按揭贷款过程中的律师审查银行不能单存地视作一种形式或流程，律师事务所一定要对经其审核的资料的真实性负责任。比如，核实一个年薪400万元的购房者，绝不应该仅凭购房者单位的一纸证明来证明，律师必须到税务机关进行查实。假如银行发放按揭贷款在支付了高额的咨询费之后，只要求具备律师审查报告，而没有明确一旦出现纠纷所聘律师事务所应该担负的责任，那么这样的律师审查报告有可能经不起推敲，从而达不到规避风险的作用。如果能够做好这一点，银行的很多按揭贷款风险其实是可以避免的。
另外，房地产评估对按揭银行也有相当重要的作用，尤其是当房地产开发商的阶段性担保结束时，在购房者取得房屋所有权并办理完房地产抵押之后，房地产就成为了银行实现债权的基本保障。因此，商业银行想要避免由于房产评估不实造的风险，一定要选择有责任感和有信用的评估机构，并与之建立长期的合作关系。还有，评估机构的收费标准也应该所改变，评估费用不应该与评估价值构成比例，因为这样有可能会造成房地产评估价值虚高的现象。四、 加强住房按揭贷款风险防范的制度环境建设
良好的环境建设是保障住房贷款业务顺利健康发展的前提和保证，在住房按揭贷款的风险防范中，是至关重要的一项工作。当前，我国有必要对以下几个方面的工作进行加强：1、建立和完善住房按揭贷款运作的法律法规
住房按揭贷款业务在整个银行信贷业务中是牵涉面最广也最复杂的一种业务，与国家的金融整体息息相关，包括房地产产权、房地产抵押、房地产交易、资金融资、违约拍卖等各个方面，这些方面涉及了各个层面的法律问题。但我国目前还没有统一的法律来加以规范，所以在一定程度上造成房地产市场的混乱局面，而且也带来或将带来很多难以解决的纠纷，极不利于国家对房地产市场的发展。所以，国家政府有必要出台相关措施，比如《产权法》、《贷款法》、《房地产交易法》等等，在法律层面上充分保障按揭贷款业务的顺利发展。2、建立相应的社会住房保障机制
在整个按揭贷款过程中，如果出现停止还贷，那么在一定情况下银行可以对借款人的抵押物及所购住房进行拍卖。但是我国在社会住房保障机制方面做得不够，一旦抵押物被拍卖，那么借款人有可能面临无家可归的问题，这肯定会给社会稳定带来隐患。所以我国应该对抵押物被拍卖之后借款人的居住问题有所考虑，制定出相应的实施办法，保障借款人丧失抵押房屋之后的基本生活，在维护商业银行债权的同时也要兼顾人权和人性化。3、加强政府住房按揭贷款的监管力度
我国的住房按揭贷款业务主要是遵循单一的中央银行监管模式，由央行出台相关的政策、法律法规，进行宏观调控管理。作为一种特殊复杂的金融业务，国外发达国家在对住房按揭贷款监管业务上一般都是设立有专门的金融监管机构。我国的住房按揭贷款业务刚起步不久，门槛低，经验不足，各方面的管理机制都不健全，银行、房地产商和借款人的风险防范意识不强，如果仅依靠单一的央行监管模式有可能难以适应住房贷款业务发展的需要。由此可见，我国可以考虑建立多元化的监管模式，集央行、审计、评估等为一体的多方位监管模式。4、建立科学的住房按揭贷款评估制度
在国外发达国家，无一例外地都具备完善的房地产评估部门和评估制度，完善的而住房贷款评估制度是银行正确评估房地产的市场价值与贷款价值的最基本依据，也是防范贷款风险的最基本内容。根据联邦德国等发达国家的经验来看，对于个人住房按揭贷款的评估方式可以通过判断和信贷记分两种方法进行。判断法主要是对贷款对象的五个方面进行评估，即“5C评估”：资产、品德、能力、条件、担保品等等。这些信息的原始来源由信贷人员对所调查到的数据加以分析后得出，当然依赖信贷人员的主观直觉因素比较强，有可能会出现不够客观的情况。所以，我国在住房按揭贷款的评估制度中，可以根据我国国情，把判断法和信贷记分法相结合，汲取两种方法的优点，创建更为科学的住房按揭贷款评估制度。五 、 进一步推动我国住房抵押贷款证券化的发展
1、采取鼓励政策，大力推动住房抵押贷款证券化的发展。银行对资产流动性的要求是证券化的基本原因，也就是说当抵押贷款在银行信贷资产中所占比例达到一定程度时才会产生证券化的要求。我国商业银行要积极响应国家消费信贷政策，大力发展住房抵押贷款业务。同时政府要出台相应的鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策，积极培养具有权威性的保险公司和担保机构为住房贷款提供信用担保，以降低贷款风险。
2、加强立法工作，为住房抵押贷款证券化提供有效的法律保障。住房抵押贷款证券化交易包括有资产出售和以融资为目的的不同程序和各种交易，专业化程度高，技术性强，程序复杂，必须要有健全有效地法律规范才能操作。应该尽快出台相关的法律法规，解决对于是否允许银行信贷资产通过证券化的形式向投资者出售，在交易过程中出现的税收问题应该如何处理，在财务报表中如何体现证券化的资产等问题。
3、加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。我国在的市场方面的缺陷显而易见。例如：我国住房抵押贷款一级市场规模相对较小，在住房抵押贷款的积累上没有达到相当规模，缺乏证券化存在的基础；我国银行发放个人住房贷款正处于发展阶段，目前还没有统一的贷款标准和贷款格式，而贷款条件等却是形成抵押贷款组群的必要前提；机构投资者的准入资格有待认定。从发达国家的开展情况来看，住房抵押贷款证券化的主要投资者是机构投资者，包括商业银行、保险公司、养老基金、共同基金等。而我国在这方面的机构投资者不仅数量少，其投资领域也受到限制。
4、加快培养相关人才，着力于住房金融产品创新。作为一种新型而且复杂的融资工具，住房抵押贷款证券化涉及经济、金融、房地产、法律等各个方面，需要大量掌握这些综合知识的技术人才和管理人才。因此，可以采取“走出去，请进来”的交流方式，对现有的从业人员进行强化培训，也可以选派优秀人员到高校深造进修。同时还要普及有关证券化知识，提高市民的参与意识。
尽管面临许多问题和困难，我国大规模开展抵押贷款证券化业务还需要一定时间，但对于发展证券化的必要性在理论界和各金融机构已经历了多年探讨并形成了共识，我国的证券化试点也在积极的实施当中。可以预计的是，住房抵押贷款证券化作为一项复杂的金融工程，将成为我国房地产金融市场和资本市场的重要业务，具有广阔的发展前景。（作者单位：广西工商职业技术学院）
参考文献
[1]高山.住房按揭贷款提前还贷风险管理研究[J].新金融，2008，（1）
篇11
不谈对方的出身
营销员与顾客面谈，千万别提他现在的家财万贯或卑微的过去。“英雄不问出身”，这句话绝对有道理。
不和对方开过分的玩笑
营销员与顾客面谈时，如果彼此不是十分熟悉，千万别开过分的玩笑。适当的幽默是需要的，但一定要高雅、温和，切忌庸俗、低级，要把握开玩笑的尺度和幽默的分寸。
不要作讲演
营销员与顾客面谈是双向沟通，不是营销员一人说，更不是在作演讲或报告。记住：推销不是讲演。
永远不要与顾客争论
我们推销保险，是为了给顾客送去保障与平安，是为了推销自己的产品，而不是来参加论文答辩的。因此，我们在与顾客面谈时，应进行有效沟通，切不可与顾客发生争论。
不要坚持改变对方
营销员与顾客面谈，应努力取得对方的信任和理解，增进彼此的了解，而不是试图改变对方，迫使对方改变思想，接受自己的主张。因此，对顾客要理解、宽容，就行了。
不谈对方的隐私
营销员与顾客进行面谈，不要谈对方的隐私。隐私的具体内容大致包括：婚姻状况、、薪酬水平、福利待遇、地位官职和住房情况等。
不可忽视自己的神态举止
篇12
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)21-0076-01
1 从政府角度进行经济适用住房成本控制
1.1 控制土地政策
目前政府只是免收了土地出让金,土地出让金的免收对于经济适用住房的价格还只是杯水车薪,政府如果真正要做到社会和谐,就必须考虑到中低收入家庭的实际购买力,并对的土地税费、征地费、拆迁安置费等高额的费用进行减免或补贴,也可以严格执行国家关于拆迁的有关规定。对于一些用于经济适用住房建设但是拆迁成本较高的土地,政府应重新规划,在拆迁成本和地理位置这对矛盾中寻找平衡点,决不能顾此失彼。
1.2 控制建筑面积
严格把关经济适用住房的房屋建筑面积,就是由于“豪宅”和“别墅”等这些层出不穷的经济适用住房新花样,使老百姓认为这样的社会保障住房究竟“保障”了谁?对于房屋面积,严格执行单套房的建筑面积控制在60平方米左右,虽然这样不能降低经济适用住房单价,但对于总价来说降低幅度就很大,中低收入家庭无论是首付还是月供的压力就有所减少,符合国家经济适用住房政策要求,也可以把一部分中高收入家庭从购买人群中剔除,保障了真正把经济适用住房当救命稻草的中低收入家庭。
1.3 控制建筑设计
为了降低经济适用住房成本,我国政府可以引入或在最初扶持一个专门从事经济适用住房设计部门,因为我国设计人员基本沿用老苏联模式“重技术,轻经济”都会采用相对偏大的放大系数造成“肥梁胖柱,深基础”,最终往往造成主要指标较高,如钢筋、砼的用量或标号增加,使经济适用住房项目成本偏高,据统计,目前国内普通高层建筑每平方米用钢量120公斤,有的甚至超过170公斤,而实际上一般高层住宅钢筋含量应该在每平方米70公斤左右比较正常。专门从事经济适用住房设计的部门在进行设计时就要着重考虑经济因素,在安全与经济中寻找契合点。同时政府各个建筑监管部门也应该加大监管力度,对房屋的地基、梁、柱等主要部件在整体性、抗震性等方面能否满足技术要求进行检测,不能忘记安全的重要性。
1.4 谨慎引入房地产开发企业
对于承建经济适用住房项目的企业,政府要么扶持成立一些专门从事经济适用住房建设的公司,要么严格采用招标模式。如果成立一些专门从事经济适用住房建设的公司,首先可以把建设经济适用住房当作一项长远的计划来做,不是时建时停、时增时减。成立这样的公司由于连年从事经济适用住房建设,在建设方面积累了大量的建设经验,能降低管理费、建设成本等费用,从而能有效降低经济适用住房的成本。从引入的房地产开发企业的角度而言,也会通过不断地改进生产方式和管理体制,降低工程成本和管理成本,使住宅总成本降低,从而降低单位成本,赢得市场,北京市在这一点做得非常好。一些大型的房地产开发企业可以利用其雄厚的实力赢得工程和保证工程质量,利用信誉和品牌效应进行规模化的集约式建设,使资源得到有效配置和高效利用。如果成立专门公司条件不允许,就在建设中严格采用投标模式。目前经济适用住房的开发商大多是与政府有所挂钩的关系户,这些都会影响建筑质量和成本。国际上通行的招标模式,积极引进市场机制和竞争机制,是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大改革,有利于经济适用住房缩短工期、降低造价、提高质量、促进公平。
1.5 控制贷款政策
贷款问题无论对于房地产开发商和购买者都是关键问题。货款利息的控制应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。首付、月供等资金问题仍是中低收入家庭面临的核心问题,购买经济适用住房的绝大多数收入较少,几乎不能一次性付清购房款项,这时只有求助于银行贷款。经济适用住房从开发建设到销售,与银行信贷的支持休戚相关。尽管经济适用住房在政策和价格上有优惠作后盾,但是并非所有的中低收入者都能顺利得到银行信贷的支持。银行作为独立自主、自负盈亏的经济实体,看到中低收入家庭本身购房支付能力低、偿还能力有限,所以不愿进行信贷投入。即使放贷,其贷款利率在较高的区域内不断调整,使得有幸购买了经济适用住房的中低收入家庭生活压力不断增加,令其他购买者望而却步,建议政府对经济适用住房购买者执行相对稳定较低的贷款利率,减轻购买经济适用住房中低收入家庭月供压力,间接的减少经济适用住房成本,使中低收入者购房有了信心。
2 从开发企业角度进行经济适用住房的成本控制
开发商是经济适用住房成本控制的执行者,如果能有效控制经济适用住房建设成本,也是开发商从激烈的房地产市场竞争中脱颖而出的资本。由于项目实施过程中主客观条件变化是绝对地,不变是相对的;在项目进展过程中平衡是暂时的,不平衡是永恒的,所以从开发商角度进行控制是一个动态的控制过程。控制过程分为三步:第一步,项目目标动态控制的准备工作,将目标分解用于确定目标控制计划值;第二步,项目实施过程中动态控制,收集实际值与计划值,进行定期分析比较,如果有偏差则纠偏;第三步,如果有必要,则进行目标调整,调整后回到第一步,以确保目标值的实现。从开发企业角度进行经济适用住房的成本控制,由直接成本控制和间接成本控制组成。
2.1 直接成本的控制
直接成本是指在建设过程中所耗费的构成工程实体或有助于工程实体形成的各项费用的支出,包括人工费、材料费、施工机械使用费和施工措施费等。
在人工费的控制上,房地产开发企业要选择高素质、高水平的现场施工管理人员,合理的按定额进行人员配置。
在材料费的控制上,材料费一般占全部工程项目成本的65%-75%,直接影响工程成本和经济效益。材料费控制包括材料订购、材料价格和材料用量控制三个方面内容。材料订购应考虑资金的时间价值,减少资金占用,合理确定进货批量和批次,尽可能降低材料储备。按照价值工程理论采用ABC分析法将公司的所有材料成本按金额从大到小的顺序排列起来,分为ABC三大类,A类进行重点控制,B类实行一般控制,而C类只需采取简单的控制方法即可。不同类型材料采用不同的采购原则、领料制度。材料价格控制包括买价控制、运费控制。作为施工方,为了控制工程成本,应主动走向市场,了解市场、比较多家材料供应商的产品质量和价格,筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商,并与这些供应商建立长期合作关系;及时了解材料、设备的价格变化情况;也应适时掌握周边商家的材料、设备价格情况,从而能较好的控制材料、设备的质量和价格,降低工程造价。同时,要合理组织运输,尽可能就近购料,选用最经济的运输方法,降低运输成本。材料用量的控制包括以下几个方面:坚持按定额确定的材料消费量,实行限额领料制度,各班组只能在规定限额内分期分批领用,如超出限额领料,要分析原因,及时采取纠正措施。在施工过程中加强现场管理,合理堆放,减少二次搬运,降低堆放、仓储损耗,杜绝没有收入的支出,把返工损失降到最低限度。改进施工技术,推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。在对工程进行功能分析、对材料进行性能分析的基础上,力求用价格低的材料代替价格高的材料。认真计量验收,坚持余料回收,降低消耗量。施工机械使用费是指机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。控制施工机械使用费就是要合理安排施工机械进场时间,减少不必要的浪费。施工措施费包括施工组织措施费和施工技术措施费,它的确定是在施工组织设计里,有甲乙双方认定的费率。
2.2 间接成本的控制
间接成本于无法直接计入工程对象,但是为了进行工程施工所必须发生的费用,包括规费和企业管理费。
规费的计取需遵循有关规定,企业管理费的计取受企业管理者经营理念、模式影响较大,企业管理费包括:工会经费、职工教育经费、业务招待费、税金、技术转让费、无形资产摊销、咨询费、诉讼费、开办费摊销、坏账损失、公司经费、上缴上级管理费、劳动保险费、待业保险费、董事会会费以及其他管理费用。合理安排施工顺序,减少临时费用,在企业管理费计取时应尊重客观事实,以事实发生的为依据,杜绝做假账,乱报账现象,合理降低管理费用,避免不必要的浪费。这部分的控制主要依赖企业自身的管理制度及企业管理者的管理水平,若是管理的合理,也会为企业在日后的发展中赢得更多的利润空间。
参考文献
[1]薛文碧.西安市经济适用房[D].西安建筑科技大学硕士学位论文,2005:40.
[2]王春波.经济适用房项目成本控制研究[D].清华大学硕士学位论文,2008:21.
篇13
Abstract As public rental housing security system part of the project， the introduction of PPP model， analyze the pattern in the construction of public rental practicality and benefits and risks involved parties， subject to the risk factors involved in the analysis， constructing evaluation index system， hierarchical clustering analysis method to improve the credibility of the evaluation system. Firstly， the risk financing model clustering index subject involved， quantify their weight. Followed by cluster analysis method of gray clustering risk value obtained. Finally， quantitative analysis of PPP financing model in use in the construction of public rental level of risk， indicating that PPP financing model is feasible in public rental construction.
Key words public rental housing； PPP； risk assessment
0 引言
公租房，即公共租赁房，是对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的新就业职工等夹心层群体，来解决其住房困难的一个房屋产品。2009年3月11日，在住房和城乡建设部新闻会上，住建部副部长齐骥在回答记者问题时，首次谈到要加快公共租赁房的建设。①2011年，邓莎以深圳市公租房制度研究为例，对我国住房保障新模式进行了探究。通过对深圳市公租房住房人群调查和案例分析，全面剖析了深圳市公租房模式，并提出了深圳市公租房模式中存在的问题。②2012年，西安建筑科技大学李小明研究了公租房经营模式与对策。其中如何进行规划、融资方式的选择、建设责任主体的选择、运营模式的选择等，都是当前影响公租房经营的主要因素。③
现行的公租房筹资模式主要有：政府财政直接拨款；公租房与商业用房并建，商业用房的收入补给公租房建设；公租房租售并举；采用融资的方式，建设-转让，公共私营合作制（英文简写PPP）④等等；其它融资模式，如充分利用国家政策，利用债券、保险、信托基金等手段。
本文主要就PPP融资模式在公租房建设中的风险及其可行性进行论证。
1 PPP融资模式简介
公共私营合作制，即PPP（Public-private partnerships）融资模式，指政府和企业或私人之间，为了某个项目，以特许权协议为基础而形成的一种基于“双赢”为理念的合作关系。早在2008年，武汉科技学院陈梅⑤就对PPP项目融资模式进行了研究，并提出PPP项目成功的关键因素是项目的风险分配问题。
2 PPP融资模式及评价指标体系
PPP融资模式如图1所示。项目主要参与单位分别是：政府、项目公司、金融机构、设计单位、承包商、监理单位、供应商、公租房管理方、项目咨询公司、投资者等等。采用流程图法，对PPP模式下公租房建设主体的风险进行识别，找出政府、项目公司等各参与方承担的风险及其来源，并从资金、质量、管理、素质行为、技术等方面对风险进行评价。
由此可以推断，基于PPP融资模式的公租房项目风险水平低，具有较强的可操作性。所以针对公租房项目投入资金庞大，而政府财政力量薄弱、难以维系公租房巨大资金投入的这种情况，可通过PPP的融资模式减轻风险。
4 结语
通过以上分析可知在公租房建设中引入PPP融资模式，增加了公租房建设对私营企业的吸引力，同时也缓解了政府的财政压力，增大了PPP这种融资模式引入公租房建设的现实意义。
注释
① 住房和城乡建设部.住建部关于加快发展公共租赁住房指导意见[Z].建保[2010]87号.
② 邓莎.我国住房保障新模式：“公共租赁住房”制度研究――以深圳为例[D].湖南师范大学硕士学位毕业论文，2011：12-26.
