引论：我们为您整理了13篇商业演出策划案范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
2、地点：**商场一楼大厅3、场景设置参考启动仪式，但准备更充分。
4、节目设计说明
整个晚会分为两个部分：第一部分主题为“爱与诚信的感恩”，点燃希望与祝福，高雅而不失庄重；
第二部分主题为“欢乐共享海的热情”，格调热烈、狂喜与满足。
5、抽奖及游戏（奖项设置）：奖项要多，大奖要有足够的分量，整个晚会活动期间，圣诞老人与小精灵们贯穿之中，游戏与抽奖是活动双方沟通交流的基本形式，游戏不但娱乐性强，观众的参与热情也高，再加上丰富的礼品及礼品发放形式，肯定会带来极佳的现场效果。每一个大奖都来自圣诞老人的神秘包袱，并现场真实的颁发，使圣诞老人的传说在现实演绎中表现得淋漓尽致，亲切热烈，将观众与**商场紧密合成一体。
6、晚会亮点
开场：以音乐、雪花等营造气氛，主持人开场，幽默诙谐地从壁橱里请出圣诞老人并索要礼物，圣诞老人声情并茂，不小心将包袱掉在地上，转身去拾，结果背对观众的屁股处裤子破开一个白色的圆蛋掉了出来，寓意圣诞（生蛋）快乐，主持人捡起蛋，将之作为一个抽奖箱或重要道具，放在显眼位置，好多的大奖的出现都将与其有关，圣诞老人从原处返回，让观众产生一种期盼，只要圣诞老人爬出来就会有礼物，或大奖出现。
结尾：结尾时，在23：59分开始倒计时。音乐与钟声共同配合，倒计时开始前大厅大礼品钟下降，主持人邀请嘉宾圣诞老人，圣诞老人在主持人的调侃下一点点脱去圣诞装，最后露出美丽的脸，原来是时装皇后。主持人再邀请嘉宾**商场公司总经理，两位嘉宾共同敲响钟声（摇绳子的形式），在数到“0”时，装饰网及周边的众多小铃忽然荡漾开来，（与舞台保持3米高左右，上用细线固定）声音清脆动听，同时背景音乐渲染，慢慢静下来——
（数秒钟后）正当人们的视线要转移时，大钟下面遮口打开，无数个小礼品，数千只小气球，小卡片从里面由缓到快由少到多倾泄而出，伴随钟的摆动，由上空飘摇而下，同时地面礼花炮向空中燃放，使现场气氛达到最高点，所有人欢呼成一片，主持人和宾朋与顾客相约20xx。
亮点节目：搞笑版圣诞老人现代舞，原汁原味巴西风情舞，赞美诗，大型服装展演----共享**商场，等。
7、晚会节目单
**商场圣诞演出节目单
第一幕圣诞祝福
19:00--1、男、女主持人致开场词（人数：2人、时间：4分钟）
19:04--2、圣诞老人携圣诞小精灵惊奇幽默大开场（人数：13人、时间：8分钟）
说明：响起《铃儿响叮当》的乐曲,扮做各种卡通形象(或统一圣诞礼服)的圣诞小精灵们从各个角落跑出来,手捧圣诞蜡烛聚集在舞台上,在钢琴的伴奏下唱圣诞歌,音乐徐徐降低声音,只听壁炉传来敲击声,圣诞小精灵们东张西望,然后一齐涌到壁炉前,这时圣诞老人从壁炉里爬出,并拖出他的大包袱……
圣诞老人发表逗趣演讲,然后同圣诞小精灵一起进行圣诞礼物大派送……
19:12--3、中国历代服饰展演——《太平盛世》（人数：9人、时间：10分钟）
说明：青岛国际啤酒节选美大赛获奖佳丽身穿特色蜡染服饰出场,倾情演绎青春原野的活力气息,富于理想色彩的太平景象尽收眼底.
19:22--4、歌曲－－《星语心愿》、《一个人的精彩》、《铃儿响叮当》（人数：1人、时间：13分钟）
说明：王**—全国青年歌手大赛最佳新人奖.
19:35--5、萨克斯独奏－－《祝福》《茉莉花》（人数：1人、时间：8分钟）
说明：李**—全国西洋乐器音乐大赛优秀奖.
19:43--6、幸运抽奖——三等奖（15分钟）
第二幕**（商场名称）风采
19:58--7、《海的梦幻》——时装展演（幕后词）（人数：9人、时间：10分钟）
说明：在舞台背景以蓝色的灯光营造梦幻的效果，音乐背景由海浪的潮汐声、鸥鸟的啼叫与吉他等乐器的弹奏组成。白色系列、紫色系列、蓝色系列，三种色调组合搭配，充分演绎**商场的时尚品位。
表演：国际小姐全国十佳选手。
20:08--8、钢琴曲——《天鹅》等2首（人数：1人、时间：4分钟）
说明：表演者，国家统一认证钢琴十级
20:12--9、长笛演奏——《彩云追月》、《乘着歌声的翅膀》（人数：1人、时间：7分钟）
说明：林岚—全国西洋乐器音乐大赛青岛赛区二等奖.
20:19--10、《绅士联盟》－－街舞（人数：3人、时间：7分钟）
说明：舞功堂组合—20xx年参加山东电视台主办街舞大赛，舞功堂DKStyle队荣获Breaking团体齐舞冠军。舞功堂DKFunky队荣获Dancer团体齐舞冠军.
第三幕浪漫风情
20:26--11、现场 商场平安夜晚会策划及圣诞演出节目单第2页
观众评选圣诞公主（人数：9人、时间：15分钟）
说明：揭开圣诞公主神秘面纱,佳丽的时尚才艺表演或激烈或舒缓,使出浑身解术拉选票,让客人目不暇接,最终以客人的掌声选出**商场首届圣诞公主.圣诞公主迈着幽雅的步伐来到大金钟前,为客人带来圣诞礼物,金色大钟如花瓣般裂开,小气球、贺卡、圣诞小礼品等各色小道具纷纷落下,在客人纷纷接受礼物的时候,圣诞公主在客人的目光下缓缓离去……
20:41--12、国标舞《拉丁》、《伦巴》－－（人数：6人、时间：10分钟）
说明：曾荣获全国少儿国标舞大赛优秀奖
20:51--13、互动游戏（人数：人、时间：10分钟）
游戏《闻香识女友》：情侣（或朋友）二人共同参加，男的蒙上双眼，从六至十名女士中找出自己的女友。规则：女的不许说话、不许笑出声音，男的只能碰女方的手，通过感觉找出女友。
21:01--14、模特展演——《风情晚礼》（人数：9人、时间：13分钟）
说明：国际小姐全国十佳选手.
21:14--15、《酷娃娃》、《酷》——少儿模特时装表演、热舞（人数：12人、时间：16分钟）
说明：动感活泼的少儿模特表演历来是模特表演中的亮点，深受各层次观众的喜爱，其中啤酒小宝贝冠军曲童歌能歌善舞，曾被市民称为“中国版小麦当娜”，她的现代舞《酷》在表演接近尾声时出现，以强劲的节奏、千回百转的肢体语言将儿童的天真可爱表现得淋漓尽致，令人惊叹。
表演：啤酒节啤酒小宝贝冠军曲**、啤酒小公主***等.
21:30--16、幸运抽奖——二等奖（人数：人、时间：15分钟）
第四幕圣诞狂欢
21:45--17、歌曲－－《Everybreathyoutake》、《世界第一等》（人数：1人、时间：8分钟）
说明：杨**—全国青年歌手大赛最具实力奖.
21:53--18、《圣诞礼物满堂彩》－－魔术（人数：9人、时间：15分钟）
说明：场面宏大、壮观。花卉、楼阁、火焰……精彩纷呈，瞬息万变；平第起楼阁，奇幻至妙，不可言说。
22:08--19、《魅力热舞》、《阿拉伯之夜》－－异国风情舞（人数：5人、时间：8分钟）
说明：梦幻组合—20xx年山东赛区歌舞大赛优秀奖.
22:16--20、互动游戏——《奶瓶啤酒速饮》（人数：5---6人、时间：15分钟）
说明：在舞台上摆长1张桌子,上面放置5—6瓶装满啤酒的奶瓶,参加游戏的客人需在规定的时间内饮完啤酒,最快者胜出,如不能完成,则以瓶内的剩余量为标准,最少的获胜,胜出者不但可以将游戏道具（婴儿帽、围巾、奶瓶）拿走,还有一份精美礼品赠送.
22:31--21、歌曲－－《你快乐所以我快乐》、《无所谓》、《爱你就等于爱自己》（人数：5人、时间：12分钟）
表演：摇滚乐队
22:37--22、劲舞－－迈克尔杰克逊模仿秀（人数：1人、时间：9分钟）
篇2
“点子大王”？、“策划大师”？……你瞧，这多象是天桥的把式。
“中国实战营销第一人”？、“中国市场营销学泰斗”？……你瞧，这多象是明星演出的海报？
让我们回归一些简单而质朴的商业原则吧！
营销就应该把东西卖出去！
营销就应该能赚钱！
营销既不神秘，也不是奇迹！
2002年，当我们一些朋友一起合写一本杂志的增刊《20位跨国公司营销经理十年征战录》的时候，就立志要和咨询业的这些所谓的“实战营销专家”彻底划清界限。诚然，这个行业确实需要天才的点子和灵感，但是，我们对营销的认识并不限于此。我们眼中的营销从业者的态度，他必须是诗人和农民的结合，他既有着诗人的创造和激情，又有着农民的脚踏实地。并且，我们认为现阶段的中国营销，也许“农民”是更需要的——他们认为在现实生活中，营销的科学性远大于艺术性，任何一个营销人员想要成功的话都不得不采用系统的、逻辑的方式并付诸于实践。
营销的终极目标是什么？——是利润的最大化，是以尽可能快的频率、尽可能高的价格向尽可能多的人销售尽可能多的产品。既然如此，你就必须采取科学的态度，这也是惟一能奏效的方法。
我们关注于：
如何去卖东西？
如何去盈利？
以及对市场营销的全过程进行绩效评估。
我们深信：惟有在营销的实践中检验营销理论，才能使得中国营销获得长足的成长，营销不是一个黑匣子，也不是某某大师的夸夸其谈。
有两种人，他们永远都不会对中国的营销有益处。
一种是纯粹的“诗人”。他们的另一个称号是“咨询专家”、“营销策划大师”。通常出没于媒体的广告或者软文之中，他们最近也自诩为“实战派营销大师”，然而文字上的策划案永远不能让他们体会到市场的无情，他们收取了高额的咨询费用，然后写一些也许他们自己也弄不明白的理论。他们也分析案例，告诉你一些事后诸葛亮般的论断，把营销变成魔术师大变活人的箱子，你永远搞不懂里面发生了什么。他们以为策划案就能使他们变成“实战派”，然而，业绩压力和过程评估却一次次地被他们躲过。
他们告诉你的是点子，不是市场营销过程的辅导；他们有时候也许也能告诉你过程，但是却没有改变全局的POWER。他们飘在天上，被人们尊敬地膜拜，然而只要落地，等待他们的却只有失败的回报。屈云波为科龙做了什么？除了为自己的咨询公司带来更多的单子外（中国就是有这么多的企业相信这些理论上的‘大师’），科龙得到的是白花的巨额年薪和依然没有根本改善的现状。办公室产品+著名咨询专家只能让企业死的更快。这就是为什么郭士纳能拯救IBM而屈云波们却不能改变科龙的道理。
他们只能在办公室里继续拼凑几本学生们做出来的书，并继续挥舞着他们的魔术棒。
而识破他们最好的方式是市场这个炼丹炉。
另一种是纯粹的“农民”。他们把营销看作是一项任务，在1000万的最高指标下就绝对不做1001万（除非他自己控制不了）。他们也做市场计划，也做促销案，但是他们从来都不知道市场营销是一种投资而不是一种BUDGET。这些人通常混迹于写字楼的隔间或者单独办公室里，他们会制作出公司在未来几个月实施营销计划的各种各样漂亮的POWERPOINT却不知道市场上究竟发生了什么；他们也关心业绩指标，却只是因为那和自己的职位和工资卡上的数字有关而不是关心真正的市场占有率。他们也学过市场营销学，但是，在理想与现实之中，他们更愿意选择一条对自己中庸却对公司与市场造成伤害的路。他们的激情和创造早已泯灭在了办公室之中。
篇3
由于活动得到相关部门的大力支持，之后的场地协调、节目调演等一系列工作得以一路绿灯。选定的4场活动场地均处于宜昌主城区的中心地带，也是商业繁华地，最重要的是这些地方平时就自然汇集大量的纳凉人群，确保晚会的演出人气。
二、征选节目有效互动，提升影响力
为了确保在短短两周内组织出首场演出的节目，我们在设计策划案时，专门拟定了七个节目来源渠道，其中包括由三峡商报多年来开展选秀节目推选出来的本土明星；各街道、社区推荐的优秀节目；文化部门组织二级单位及文化演出团体支持的节目；由各县市区组织的非遗文化传承人表演的传统节目；社会及单位合唱团体友情加盟；专业琴行、培训机构组织的节目以及宜昌知名演艺人员特别演出等等。
与此同时，我们还在报纸上征集“才艺家庭秀”与群众艺术团体已排练成熟的节目来参演。征集消息一经刊出，引来了众多的“才艺家庭”与群众性演出团体的报名，参演人员的热情大大超出我们的想象。而且报名的节目质量不俗，像曾登湖南卫视并上英国《泰晤士报》头版头条的器乐少儿摇滚乐队Superbaby、“板凳拳王”覃泽民、“民间故事家”徐荣耀都报名来为晚会献力，为市民献福。
许多读者手拿一份三峡商报前来报社报名，积极要求能上节目。更有许多有才艺的市民在晚会现场纷纷要求报名。一时之间三峡商报成为群众性文艺人才追捧的媒体，报名热潮一浪高过一浪。这在极大地丰富节目形式的同时，也极大地提升了节目的质量，使晚会品质一场胜过一场：表演形式从首场以歌舞、奏乐演奏为主，到后来的魔术、武术、水鼓表演、家庭才艺秀等多种表演形式兼俱，内容丰富多彩，观赏性强；参演人员也从儿童、中老人居多，嬗变成青年人为主体，老少演员适当点辍的青春舞台。
三、通过人性化组织，提升亲和力
一场盛大的活动，可以吸引更多的市民与读者关注，而在这成倍放大的关注度中，如果主办方细节注意不当，现场管理失调，很可能在无意中伤害参与者和读者的积极性。同样，人性化的细节处理和科学的活动现场管理，不仅可以保证活动的出彩效果，更能为媒体结交更多的朋友，提升整张报纸的亲和力与好感度。
由于本次活动是由三峡商报搭台，各路演出方义演，让市民免费观看的公益性晚会，所以要格外注意演出人员的情绪，及时帮助他们处理各类问题，让他们感受到被需求、受尊重，在体味到参与公益活动的高尚感时，也被自我奉献精神所感染。
为此，主办媒体每周务必召开三次会议。周一上午召开当周纳凉晚会的筹备会，总结上周活动的经验，收集上周活动时的不足，将细节一一落实。譬如说，首场晚会现场虽然搭建了演员更衣室，但是由于没有标注，许多演员即便是到了现场，仍然没有找到更衣室，无奈只好当众换服装。活动总协调人看到这一细节后，第二场马上改进。像这样随时随地发现的细节，总协调人随手记下，4场活动下来，累计记下40多个细节，并在下场活动一一改进、落实，使演出人员心生好感。在节目的筛选上，为了保证节目质量，工作人员对于每个节目都通过观看视频的形式认真筛选，无论是否选中，都给予当事人电话回复。
周三上午召集备选节目负责人和总导演进行面对面的沟通和协调，调整节目顺序，标明注意事项，并收集节目伴奏和表演者名单，让演出方感受到主办方的耐心、细致与诚意。周五上午开会划分活动现场具体事宜的负责人，将音响、后台、安保等工作一一落实到人，定岗定人，强化责任。同时周五上午的会议还兼顾新闻策划，确保晚会的宣传效果。
由于科学有效的现场管理，使得晚会演出方在每个一个环节都可以找到相应的责任人。晚会现场虽然人山人海，但是节目安排有条不紊，展现出一个媒体良好的现场管理能力与一群媒体人良好的职业素质。同时让所有参与合作的人员都表示合作十分愉快，来年继续合作。
四、与新媒体互动，提升创新力
有研究者认为：“第四媒体网络则是威胁报纸生存的最强对手。”[1]鉴于此，在办活动的过程中，我们积极借助于网媒传播手段，以此来扩大报纸的影响力。4场纳凉晚会还充分利用微博、微信以及网站的功能，安排记者在报纸官博、个人微博、微信上传播，放大传播效果。同时参演人员以及亲朋也不自觉地将在晚会现场的视频上传微博、微信以及网站。
毫无疑问，传统平面媒体已经走到了一个转折点上。从现在开始，就必须跳出单一的报纸经营模式，将报媒的发展纳入到文化产业链的思考之中；必须开始逐步改变目前业已习惯了的商业模式，创造出新的产品模式、营销模式和商业赢利模式。只有这样，才能在新媒体的强力冲击下继续发展，立于不败之地。
篇4
一、大型文化活动项目特征
根据国际上的研究，在人均GDP跨越1000美元时，精神消费类支出开始大大上升。我国目前人均GDP在1000多美元，北京已接近3000美元，人们对文化、教育和娱乐的消费需求开始逐渐增长，国外一些地区的文化产业已经成为区域或城市的支柱产业。
在大型文化活动项目的运作过程中，综合性的大型活动越来越多，单纯的庆典或者展览减少，开展活动时要考虑诸多的因素，包括社会环境、法律法规、观众参与程度、收益状况等。现在政府也把大型文化活动作为其经济发展、国家建设、目的地营销等战略的一部分。有的城市以活动带动旅游，形成了长期稳定的城镇发展模式。企业也逐渐从单纯的平面媒体广告转向综合性活动营销，而从事大型文化活动的企业，包括国有、合资和外资公司，在文化事业向大型文化活动的转变过程中，也逐渐与国际接轨，借鉴同外经验，注重策划和可行性研究，开始目标市场的细分，招商融资工作的投入，加大了市场竞争能力。
现代大型文化活动项目也有可行性研究，策划设计、实施举办等过程，同时具有与以往项目及其他行业显著不同的特点：
（一）项目发起的复杂性与综合性
一个文化项目的产生，从简单的创意到立项审批，涉及到多方面知识，不但要在相应的领域具有较高的艺术水准，而且需要考虑到目标受众的需求、赞助企业的需求、国家的法规政策及导向，以及本企业的优劣势等。它不像建筑项目，需求明显，较易识别，一个大型文化活动的项目目标确定要经过多个回合，需要详尽的调研，利益相关方的目标整合才可以明确。我国文化需求的增长在与日俱增，瞬息万变，而又缺乏市场运作经验，相关数据和信息较匮乏，项目发起难度相应增加。在市场化运作时，需要考虑更多的市场因素，比起其他行业，对产品的独特性要求更高。这就要求项目策划和审批的决策者具有综合的素质。
（二）项目策划的艺术性和技术性
一般而言，大型文化活动项目的策划从项目发起就开始了，在国外，一般艺术类项目的发起是策划人负责制，同时负责项目的具体策划。对于综合性的大型文化活动，其策划人员和项目的发起人可能不同，但一般要求项目发起人要具备一定的项目策划能力。相对于交通项目其技术性多半包含在设计中，而文化项目的技术含量就体现在策划中，发起人应该懂得与策划内容相关的技术支持，比如现有的电子设备水平、运输技术等。在策划项目的同时，还要考虑市场结合点，艺术和市场相结合
（三）项目实施结果的不可修改性和风险性
―般大型文化活动项目已经确定，日程确定之后，一旦举办或者开展，其结果就具有不可修改性。比如一个展览、一台演出，即使不是现场直播，可是对于直接现场的观众来说，其结果具有不可修改性。特别是有的大型活动不可能有预演，不像IT项目中软件开发，可以一次次地模拟运行检验，所以其风险性比较大，一个疏忽可能造成不可弥补的损失，所以其策划和控制尤为重要，作为项目一次性的特征更为明显。
（四）项目举办具有严格的审批程序
大型文化活动项目都有严格的审批程序，不但其活动名称、场所、渠道需要审批，甚至具体的内容都要进行有关的审核或备案，有的项目还需要交通、消防、公安、环卫等部门的协助。在涉外项目中，其审批程序更为严格，所以在大型文化活动运作过程中，审批是一项很重要的工作。
二、大型文化活动运作阶段划分与控制
（一）项目发起阶段
可以由策划人员、市场人员发起，通常依据客户的直接需求或者分析得到的间接需求发起项目，一般是比较有前景的项目设想，这项工作一般是由部门内完成。
（二）可行性研究阶段
在提出项目设想之后，就要进行一定的调研和可行性研究，也是项目的初期策划阶段。在这个阶段，要通过分析国内外市场大环境、项目的艺术要求、拥有的资源平台，初步明确项目战略目标，选定主要的客户群，对项目的损益进行概算或估算，主要进行定性分析。
（三）项目策划阶段
通过可行性研究之后，形成项目建议书。此时可以申请公司立项，同时申请专有的项目启动资金。如果获得审批通过，就要进行项目策划，项目策划不但要保证活动的文化艺术性，而且要在策划方案中体现目标市场营销、项目赞助的基本亮点。使活动项目真正从市场中来，到市场中去，通盘考虑。
项目策划的前期阶段是项目孵化阶段，包括需求分析，形成的阶段性成果为项目建议书。项目策划的工作程序有：
第一，研究市场需求，包括市场信息和客户信息：捕捉收集国内外同行、文化机构信息；收集相关的传媒、娱乐、历史、艺术、考古、体育等专家或明星的信息；收集私人收藏家及个人文化经营者的信息资料；跟踪、收集政府有关大型文化活动的政策及相关的文化信息；关注国内外文化市场动态，并收集有关艺术馆经营的信息资料。
第二，寻找并提出项目建议。分析信息和文化市场需求，提出有意义的文化项目策划案；承接政府、主管上级，以及相关政府机构、集团、中心的提议、命令和委托的相关项目；承接合作单位或意向合作单位的文化项目提议。
第三，部门内部立项，形成滚动小组。
第四，调研、咨询、讨论，完善项目策划的思路。
第五，撰写项目建议书，并提交完整的策划文案作为项目建议书的附件。
（四）项目规划阶段
即项目实施部门针对项目滚动，进行项目实施规划，比如组建项目团队，完成进度、资源和质量规划，就如何保证实施策划的内容进行规划，更多的倾向于管理与运作知识。
（五）项目实施控制阶段
即按照项目规划，一步步地把项目策划的内容变为现实。重要的是项目的推广工作与实施操作，通过媒体或市场营销，完成项目的门票、赞助和招商工作；必要时通过变更程序处理出现的问题。
项目实施的目标：计划、组织和控制项目的工作内容、时间进度、人力和财力。
第一，筹备阶段。一是组织专家进行讨论、分析、测评、认定；针对分析论证结果，对项目建议书作必要的修改；撰写可行性分析报告。二是申报政府批文的撰写，包括活动的背景、意义、时间、内容、地点、组织方式、总体规模和风格、经费预算及资金来源等内容；随时注意行文去向，追踪政府批文，注意与主管领导沟通批文的进展程度，争取回复意见的时效性和获准几率。三是立项决策是根据可行性论证中形成的专家、投资与财务及法律等方面的意见召开会议，对项目做出决策：投资决定、投资预算、合作方式、项目实施的组织结构。四是组建项目管理机构，指定项目小组成员和主管领导。五是理解项目定义，制定粗略工作计划，项目经理填写“项目定义报告”除工作细分结构之外的部分，报主管领导批准。
第二，实施阶段（填写项目定义报告）一是制定实施计划是预测未来、确认任务、估计可能碰到的问题，并提出完成任务和解决问题的有效方案、措施与手段，以及所必需的各种活动和工作成果的过程。项目经理需要制定详细的工作计划，包括工作细分结构表、项目时间进程表、风险评价表等，同时要制定变更管理的相关程序。二是项目经理对项目计划的完整性、合理性、可行性进行核对，签署计划，让项目负责人在项目计划上签字，承担责任。然后对全体项目人员做实施动员。三是项目小组共同开始实施项目的管理，项目经理要注意人员与资源的计划与协调，建立有效的沟通与管理渠道。四是依据项目计划控制项目的实施，根据需要对项目计划作适当调整。对于正式展出或演出前的演练，特别是对重大活动或应客户要求进行彩排演练，注意相关费用是否在预算之列；搜集客户、观众、主管领导提出的修改意见，对方案进行适当调整，注意在对客户或领导答复和承诺修改方案时，相关费用和时间是否允许；得到客户或领导对最终方案的书面确认或会议口头确认。五是项目全面实施要注意现场维护的管理，比如正式展出、演出或开幕，现场的维护，发生风险时按照风险管理计划处理。
（六）项目收尾阶段
这是很重要的一个阶段，即项目按计划实施完了直至所有善后工作的完成。它对于资源处理和经验积累都具有非常重要的意义。收尾阶段的工作包括项目收尾和交付品项目的交接，形成的阶段性成果为项目总结报告、项目团队成员绩效评估书、项目后评价报告。
项目验收，对完成的工作成果或项目活动结果重新审查；整理最终交付品；总结评价，并撰写报告；整理相关文档，并归整管理；填写项目团队成员的绩效考评报告。
项目交接的工作内容包括：提交最终交付品和进行项目后评估，并撰写报告。
篇5
亮点一:不动产中介连锁机构规模化发展
积邦置业,专门从事不动产出租、出售业务。一级不动产金融及其衍生业务。2004年成立,现有40家店面。公司采取差异化经营策略:要求每个加盟店需配备至少四名工作人员。除店长和1位店员看守店面外,其他员工“主动出击”,对其周围不动产商圈做详细调查(包括图示、户型、消费条件等),接待顾客时,以专业性留住顾客。主动寻找房源(主动上门客户占25%左右,主动找寻客户占75%左右)。积邦置业加盟费为3万,管理费每平米8000多元。
芒果不动产,2003年成立,现有70多家连锁店,拥有自己的网站,是沈阳最大的不动产中介连锁机构。2010年芒果不动产在沈阳地区新推出了“你建店,我经营,在家就能做老板”的特许托管经营方式。即免收加盟费,投资者只需要投资一笔开店基金,在不需要经营管理、不理会营业利润的情况下,可每年收取投资金额的24%。其他地区则是以招商为主,市级免收1万加盟费,半年内需开6-10家连锁店。
阿凡提中介,集不动产业务、家政业务、庆典业务、二手车业务于一体。公司2006年成立,现有70家连锁店,对于加盟店、商,公司采取业务系统、市场营销系统、招募系统、生产系统统一支持的政策,保证加盟者开业初期的营业状况。指导加盟商经营的同时,总部也可直接派出工作组协助加盟商工作。阿凡提中介沈阳地区加盟费用为48000元。其他省会市级费用为50万左右
金地恒房产,成立于2009年4月,现有15家连锁店。单店加盟总投入为2万,费5万。
亮点二:清洁排毒产品备受关注
凯达光伏,车用高频臭氧负离子消毒剂,飓风勇士,专门针对车厢的空气污染,以及汽车内饰材料中散发的苯、甲苯、丙酮等有害气体。采用一个能迅速产生大量臭氧的汽车专用消毒机进行消毒,由于利用臭氧消毒杀菌不会残存任何有害物质,不会对汽车造成二次污染。消毒时间段,但消灭病菌、去除异味彻底。经营模式包括机器出租、与店主合作经营的方式。出租机器,根据租用时间的年数不同,费用优惠政策不同,一次性出租一年租金为:3880元/台。与店主合作,则利益平分(全国统一服务价格35元)。
大鼎・车洁士,以健康、洁净、舒适、美丽为服务特色。独家引进德国和加拿大先进汽车消毒杀毒技术的基础上,自主研发整套核心技术、产品与管理体系。集汽车强效杀菌及空气净化技术于一身,具有除味、杀菌、消毒、除尘、祛醛、补充空气维生素等功效。车洁士为不同投资能力的人,设置了创业店、标准点、旗舰店、豪华店,总投资额从38.8万至158.8万不等。
中辐核仪,是业内唯一国家级科研事业单位招商项目。其系列产品均由中国辐射防护研究院电子所研制,包括室用空气环境监测仪、车用异味清除剂、家用异味清除剂、特效装修除味剂、居福乐植物除味剂等系列产品等。加盟商也可根据监测到的不同种污染,配备不同配方。加盟费用从35000元-68000元不等,包括:检测设备4套、治理设备、实验室用品、科技配方、培训等,首批进货需达6000元。
亮点三:特色项目引人注目
松花工艺――木质工艺相。以木质工艺品为技术平台,通过数码相机照相、电脑简单修图、用雕刻机或打印机雕刻、打印出工艺人像。木板零色差的喷漆,使拼凑出的木板不仅看不出拼凑的痕迹,而且保留的原木的质朴感,彩喷的图像,经过处理,图像可以清晰稳定防水保持60年以上。这一技术,已获取国家专利技术。图像现在有普通相片风格、仿古照片风格、水墨画风格、烙花风格、素描风格和水彩风格。产品主推婚纱影楼、旅游景点和专卖店。该项目加盟费用仅需1万元,包括影像样品、木板打印机、以及喷漆技术等。产品利润率为500%。
汇灵画雕,真正的立体照片你见过么?从相框的不同的角度,可以看见不同的景象。宛然一幅微缩版的“现实景象”。汇灵画雕把摄影和绘画融合到一起,把平面影像向立体延伸,是一种新型的影响产品。照片中的背景和人物照片均为激光打印加喷漆涂光等高科技工艺制作而成,这种照片可以比普通照片保存的时间更长久。加盟汇灵画雕,加盟费2万元。包括20多幅样品、一台彩色激光打印机、人相制作技术。可采取家庭办公模式,产品适用于婚纱照片、儿童照片、各种艺术写真照片等。争产生产,每天可制作10幅照片左右,终端售价30-300不等,利润率可达47%。但所有相册背景、相框均需从厂家进购。以40×50厘米相框为例,背景进价55元,成本共计80元,售价169元。
爱康国际,零加盟模式。公司成立于2007年,是一家大型仓储式保健品营销平台,从全球范围内采购各家保健产品,包括几十个品牌、200多种产品,60%为进口产品。顾客群以中老年人为主。公司实施“你开店、我铺货,你招人、我管理”,免费加盟、免费进货、免费补货、免费品牌使用等政策。加盟者只需要投入一家店面、一部电话、一台电脑,以及进货额20%的保证金。根据加盟城市的等级不同,首次配货额为30-40万元、20-25万元、10-15万元不等。爱康城市独家商,有三个月“试营业”期,这段期间,商可以根据情况,随时解约;在收取费用上,爱康公司于加盟者按营业额7比3的比例分成。
“全自动数控”云朵机,是一台能人造云朵的设备,它能做出各种造型的云朵,放飞到天空上。这种云朵由发泡液、氦气、氮气混合而成,对空气无污染,只要2-3秒即可造出,飞行高度可达300米,20-30分钟后自动挥发。根据城市不同,企业单次租赁费用从5000-10000/天不等。这种云多机,目前世界上只有两家公司拥有,公司仅招机器运营商,权4万/年,期间机器相关维护由厂家负责。
亮点四:小型投资产品奇特种类齐全
四川旅游景点通卡,该通票中包含门票总面值5128元。游客只要获得通票并按照规则使用,持有者本人在有效期内,可免门票游玩四川156个景区。对于热爱旅游的人来说,是一项超值服务。旅游通卡全国统一会员价158元。省代首批进货:1万本起,市代3000本起,根据等级不同,批发价位不同。
篇6
新晃侗族自治县自然景观奇特而优美，生态环境优良，民俗风情丰富有趣而富有独特的风格,夜郎文化神奇又独具魅力。在逐渐融入大湘西开发圈和大湘西旅游圈过程中，又沐浴
着建设社会主义和谐新农村和大湘西历史发展春风,新晃借助得天独厚的自然和历史条件开发夜郎古国文化旅游显然是可取的，但同时这些资源也不是完全完美的结合，自然资源与
夜郎古国历史文化的结合问题，现代的社会习惯与长期保存的民俗风情的矛盾，个体发展与整体规划的矛盾，都将是新晃夜郎古国文化旅游开发所面临的现实而客观的问题，只有
分析好开发的现有条件，才能全面的看到发展所面临的各种问题进而找到解决这些矛盾与问题的途径。
一、夜郎古国文化市场开发存在的问题
新晃县地域面积是1508平方公里，农业人口占的比例大，2009 年，全县完成国内生产总值（GDP）21.5 亿元，较2005 年104573万元增长83.0%，其中，第一产业增加值31694
万元，第二产业增加值79848万元,第三产业增加值79866 万元,一、二、三产业结构由2005 年的28.7∶33.7∶37.6 调整为2009年的16.6∶41.7∶41.7。由此可见新晃仍处于工业化
初期的农业县。随着国内外对夜郎文化一度的关注，国家曾给予新晃县一部分的经济补贴，但是仍存在一些问题：产业规模还很小，民族特征不够鲜明，知名度还不高，效益还很
低。因而对新晃旅游服务营销的市场定位进行理性分析，并寻求新的营销策略，将有利于新晃旅游业在市场竞争中获得长足的发展。
（一）整体规划和宏观管理滞后
目前，新晃县还没有对自身市场的发展走向、消费趋势，以及自身发展应有的数量、比例关系进行科学的分析和预测，也没有确立发展夜郎文化旅游市场的准确定位，因缺少
注入、突出、整合、提升及创新夜郎文化旅游资源的文化内涵的相关工作，而缺乏具有影响力、凝聚力和辐射力的文化品牌，也没有形成系统的发展态势。同时宏观管理滞后，夜
郎古国文化旅游业的发展仍处于自发的状态，导致市场竞争出现局部无序状态。
（二）民族文化市场规模小，层次低
从文化娱乐演出、旅游、体育到广告、印刷、教育培训业等都程度不同的存在规模小、科技含量低、竞争力不强等问题，未形成完整的产业链条。虽然民族文化旅游有资源，
但开发不够，没有形成整体效应。
（三）地方的、民族的人文资源开发利用不足
新晃侗俗文化底蕴深厚，民族文化源远流长。“傩戏文化”、“侗家山歌”、“习俗文化”以及老区革命历史文化和人文旅游文化应进行深度开发和整理，但是其展示平台尚
未完全建成，缺乏吸引力，难以产生良好的经济和社会效益。
二、夜郎古国文化市场发展的策略
（一）政府主导形成旅游发展的强大动力
新晃县社会发展“十五”规划制定夜郎旅游文化未来十年的模拟方案，夜郎文化开发研究必须统一规划协调系统，专业研究机构，具体的商业市场运行手段。积极融入“武陵
山脉经济协作区”，做大做强旅游产业，带动三产快速发展。［i］政府组织保持并维护好夜郎古国文化自身特色，是推动新晃文化产业振兴的生命线。避免跟风模仿、重复建设、
同质化等现象，应把贯彻实施反映民族个性的特色文化品牌和文化项目作为推进新晃旅游业发展的一个重要原则。
（二）区位交通强化夜郎古国文化旅游的综合功能
如今，越来越多的旅游者将家庭团聚的地址选择于农家乐，呼吸着新鲜空气，品尝农家美味，欣赏民俗表演，感受着浓厚的田园气氛。新晃旅游部门以“农家是我们的家”为
主题，给予各地农家乐一定的经济补助，组织对外旅游者采取各种优惠措施，举办丰富多彩的文化娱乐和民俗节庆活动吸引旅游者的兴趣。同时农家乐推出本地特色文化的杀年猪
、打糍粑、喝油茶等节庆活动，节日气氛十分浓郁。随着新晃县自驾游条件日趋完善，来自市内各地和周边地区的自驾游一族畅游新晃山水。一是高速公路网络覆盖较全，连贯地
链接个各景区的公路路况，吸引着大量自驾车旅游爱好者的前往旅游观光。二是高速公路的顺利打通，粤港澳地区的游客乘武广高铁进入我省进行旅游度假。三是航空产业的迅速
崛起有利于境外游客来湘过节旅游。
（三）发展区域经济,打造小型旅游文化圈
在平等互利的原则下，将旅游资源看作区域的共有财富，鼓励具有资本优势、技术优势的地方与具有资源优势、环境优势的地方合作，共同开发和保护旅游资源，开展跨地区
资源重组，形成新的更富有吸引力的旅游产品和更富有效益的旅游线路。协作各方联合进行市场调研，深入了解旅游市场需求特征，有针对性、有重点地开发旅游资源，合作建立
适应于多元化市场需求的旅游产品体系。夜郎古国文化旅游未来的发展趋势是向着区域联合区域合作迈进的，采用区域合作的方式联合开发，实现多赢。湘西，两广，鄂西地区的
文化与夜郎古国文化不断碰撞和渗透，形成了一个夜郎文化圈，与滇文化圈、巴蜀文化圈、楚文化圈、岭南文化圈交接，正好处于四个文化圈的环拱之中。（作者单位：吉首大学
商学院）
参考文献
［1］ 保继刚，旅游区规划与策划案例－广州［M］.广东:广东旅游出版社，2005:12-23.
篇7
随着社会经济高速发展，生活与工作的压力也与日俱增，以至于许多人将自己的终身大事放在了事业与工作的后面，大龄未婚人数不断上升，这部分人多半已经成为社会的中坚力量，工作稳定，事业有成，但由于自身和社会因素的影响，仍然过着“自由而寂寞”的生活。
“七夕寻缘，爱在__x”，举办相亲大会活动，由__x青商文化传播公司策划、承办。本次活动结合了交友、情恋、娱乐等为一体。
一、活动宗旨：
通过公平、公开、公正的组织原则，自由和浪漫的活动形式进行择偶和选择爱情。
通过本次活动为__x地区大量单身男女带来一次美好婚姻的机会。更能提高主办方的企业的形象和社会影响力。
三、活动主题：七夕寻缘，爱在__x
四、活动组织：
1. 主办单位：__x市青年商会秘书处
共青团__x市委青年交友中心
2. 承办单位：__x市青商文化传播有限公司
3. 媒体支持：__x太湖交友网
__x市学前街__x8号科技大厦613室
七、参与对象及人数：
要求为18周岁以上人士，总人数在50人左右，报名费100元。
报名地点：__x市学前街__x8号科技大厦613室
开场音乐：
（一） “寻找你心中的女神” ——17：30—18：30
1、 通过对嘉宾的介绍，嘉宾选出自己心仪的对象
（自我介绍限时2分钟/人，女嘉宾通过自我介绍让男嘉宾有个初步的了解，男嘉宾作出选择，如果只有1位男嘉宾选择，并且女嘉宾同意，则初步速配成功。如果有多名男嘉宾选择，则男嘉宾有1分钟的表白时间，最后女嘉宾选择1位心仪的，速配成功。）
2、 如果男女双方同意则第一轮速配成功
（二） “帅哥美女对对碰”——18：30—__x：30
1、盲人指路 （推选现场7对男女组合共同完成本游戏）
游戏规则是分组进行，其中一人蒙上眼晴，由另一方负责指挥，按游戏的路程，要经过绕凳子、跨桩子、拾玫瑰等关口。顺利通过的组并且用时最少的一组将得到小礼品一份。
2、智力大冲浪，争分夺秒游戏
我们在现场提出一些问题，以抢答形式进行，谁在最快的时间内回答出正确的答案，谁就是胜利者。答对问题最多的组将得到小礼品一份。
3、情歌对对唱
由主持人出一些情歌，现场抢夺唱情歌的机会。比赛过程中参与者自由发挥自我特长，努力表现自我。唱对情歌最多的一组将得到小礼品一份。
（三） “帅哥美女深度了解” —— __x：30—20：30
双方嘉宾通过才艺表演，展现自我的才华，体现自己的魅力，秀出个性，去打动自己心仪的对象。
双方做出最终的选择，如果双方同意则最终速配成功，如果不同意则等待下一轮的速配（如果有2组以上的不同意，可以在不同意的人员里再进行一轮速配。直到速配成功。）
（四） “花前月下，共许愿”—— 20：30—22：00
1、对空许愿：
在七夕这个充满爱意的日子里，闭上双眼，在心中默默许下一个美好的愿望。祈求上天的保佑，愿天下有情人终成眷属。
2、文艺演出：
男女嘉宾共同出些节目。大家一起娱乐，唱歌跳舞，做游戏等。
3、抽奖活动：
活动中穿插抽奖活动，由主持人从装有相关卡号的抽奖箱中现场抽取幸运者。
4、自由活动：吃巧果
七夕的应节食品，以巧果最为出名。巧果又名“乞巧果子”，准备一些巧果，和一些小零食，大家边吃巧果边娱乐边聊天，这样有可以给双方一个了解对方的机会。
结束——22：00—22：30
现场速配成功对象，众人的祝福中进行一个简易的仪式，祝愿他们早日走入婚姻幸福的殿堂
【二】
应七夕情人节活动进行，结合关心网传情服务，节日礼品服务，礼品免费配送服务而进行。
满足七夕情人节送礼需求/增加与用户互动/进行情人节主体促销活动/增加网站情义回馈/刺激网站消费
有情人节情义表达、及购物送礼需求的人群。
这个七夕，只要爱心和牵手
8月1日—8月8日（情人节时间为8月6日）
特惠免邮购买礼品
牵手（填写九宫格） 注册/登录关心网 领取活动奖励
获取传情码 登录查看活动内容
1． 页面分区
（一） 情义说明页面
带上你的心，来个羞涩的牵手。亲爱的，让我们过一个特别的情人节吧！
（三）牵手页面
填写爱的九宫格，实现牵手。
（四）情义展示页面
凭借专属密码登录，打开心房，感受您的爱情宣言
（五）节日商品页面
页面列出适合表达七夕情义的商品，可以使用优惠券免邮购买。
2. 奖励机制
（一）牵手成功，好礼相送；关心奖励，免费领取！
（1）完成上述两步实现成功牵手。（2）.牵手成功后注册并完善个人资料可以免费领取奖品：小礼品/优惠券（3）.可转至七夕情人节礼品专区，使用优惠券可以免邮购买礼品！
（二）关心传情，凭借密码查看！
牵手成功可以获取一个爱情专属密码。把您的密码传给您的TA，凭借专属密码可以打开您的心房，接收您的爱情宣言。
1. 活动参与者需完成两步才能领取奖励，只进行一步无法领取。
2. 参加活动无需注册，领取奖励则需注册并完善用户信息（邮箱验证，手机验证）。
3. 完成上述两步会生成您的专属密码，您把密码发给您的TA，T
A凭借您的密码登录可看到您的心&牵手。为保护用户信息，对方需注册查看。3. 为保证活动的公正公平，每IP每三小时限参与一次活动。
4. 购买的商品免费配送，可以留下个性化祝福由关心专家免费传达。
5. 每单限使用优惠券一张，每张优惠券限使用一次。
另附（活动主页面：活动说明部分、活动规则部分，商品专区页面，“心”页面，“牵手”页面，爱情展示页面等。）
7月15日：页面原型与技术需求确认
7月18日：由商务人员提供商品
7月__x日：进入项目开发阶段
7月27日：内部测试
7月29日：上线
类型推广途径推广内容负责人准备文档站外短信已获知的手机用户 王玲短信模版1Q群邮件群发活动告知 王玲邮件模版1论坛/SNS/BLOG/豆瓣/活动网站活动告知 王玲论坛模版1QQ群聊活动告知 王玲Q聊模版1微博活动告知及传播王玲 微博信息模版站内公告活动告知 王玲公告导航应景广告位活动引导 王玲文案设计稿商城首页轮播广告位-首个活动引导 王玲文案设计稿学堂广告位-可定，可为主题活动引导 王玲文案设计稿
n 效果预估：
预测项目假设条件差中优1活动页总PV 500010000200002活动页总IP 500100020003活动新增会员注册总数 500100020004产品订单数 40100200
n 活动预算：
内容要求单价数量总价1手机短信费 0.053000150元2微博奖品费用 5084003微博推广费用 5402003合计 750
n 关键点：
1． 随时对活动进行监管，对单个IP的进行限定。
2． 要注意优惠券的使用规则及便捷性问题。
3．产品挑选定价，需要确保基本利润。
4. 页面设计注意渲染七夕情人节氛围。
【三】
活动文案主题：
七夕夜，浪漫嘉宾共赴约；遇良辰，缘份从这里开始……
活动背景：都市里向往真爱却形单影只的年轻人越来越多，传统婚介让他们不好意思又过于物质，网络交友的水准和真伪难以辨析，所以他们宁可永远单身。
1、文化方面：让社会上优秀的单身男女，通过本次活动，亮出真我，敞开心扉，收获友谊，遇见真爱。
2、商业方面：
①、通过本次活动，提高企业在周边同行业市场的品牌号召力;
②、提高企业品牌度，以及在客户间的号召力;
1.企业以及合作伙伴职员。
2.特约主持嘉宾。
1、整合公司各部门客户资源，统一以短信息的形式向客人活动信息;
2、通过论坛网站平面广告、广告宣传栏等向商家活动信息、方式等;
3、精心布置活动场地，争取创造出一个浪漫、优美的节日气氛;
4、举办场地门前设立迎宾台，参加活动嘉宾在迎宾台领取七夕活动卡;(外卖七夕卡：男士活动卡：5元/张，女士七夕卡：免费;(当日光临的女士均可在签到台领取玫瑰花一支)
5、大厅前台随卡赠送巧克力两枚。
1、“寻找你心中的女神”。
【四】
七夕是中国传统的情人节，由于国人越来越珍视中国的传统文化、民俗节日，再加上商家每年大张旗鼓的宣传炒作，七夕情人节已经成为情侣必过的节日之一。本促销策划案主要提出两大紧贴“七夕”主题的大型促销活动，以配合店内各商家、场馆促销活动，营造浓郁的情人节消费氛围。
另外，由于黄金珠宝是情人节的主力商品之一，建议将商场每年一度面向婚庆市场的“秋季钻饰节”于七夕启动，以“节”促“节”，并借情人节的巨大商机给钻饰节带来一个好的开端。
为配合七夕主题，建议在商场卖场共享空间架设一道鹊桥，根据传说中在葡萄下可以听见牛郎织女说话的传说，在主入口门柱上用绿色塑料葡萄藤装饰成葡萄架的效果，营造浓郁的传统中国情人节的气氛。
（一）钻饰节
1、主题
百年老店，百年好合——200*__钻饰节
[主题释意]本次活动主题拟定为“百年老店;百年好合”，主打婚庆市场，定位明确，将__商场黄金珠宝卖场最具竞争力的牌誉优势凸显出来，以诚信和祝福吸引目标消费者。
2、活动策划
钻饰节由8月延续至“十一”黄金周，共计一个多月，这么长的时间，促销活动应该是有层次、分阶段的。七夕促销期间为钻饰节活动的预热期，吸引消费者对钻饰节活动的关注，并促进下一步消费。
钻饰节浪漫启动，七重炫礼任意挑选
活动期间购买钻饰类商品累计满3000元，即有七种优惠由您任选其一。
床品77元抵扣券 西装77元抵扣券 鞋品77元抵扣券
女装77元抵扣券 服装配饰9折卡 华服6折卡 婚纱摄影8折卡
3、展式创意
每个珠宝品牌推出几款情人节特别推介款，可以是名贵高价，也可以是为情人节特别设计的款式，用干花创意搭配进行展示，外面罩上透明玻璃罩，将经典款从让消费者挑花眼的众多珠宝款式中凸显出来，在花的配称下形成浪漫唯美的效果，对消费者形成不可阻挡的的诱惑。且女人多被比喻为花，花与珠宝的搭配暗喻女人与珠宝的和称关系，独特的展示方式配合适当的灯光、背景，必将吸引消费者驻足的目光，产生极佳的促销效果。
（二）全场活动
1、全场主题活动
（1）活动主题
浪漫七夕，幸运77
——价值百元以上，77件浪漫大礼先到先得
（2）活动策划
由店内商家提供77件商品做为礼品，周六日在共享空间设置活动区，制作一块大kt版，画面为77件礼品的名称和图片，按照惯例，将所有商品分为百货服饰类和黄金电器类，活动期内消费者单类累计消费超过一定额度即可参加活动，选择77件礼品中的一件，先符合条件者享有优先选择权。
（3）奖品
店内各商家每家提供一件售价不低于100元的实物礼品，如商品售价普遍较高，可以以100元抵扣券形式代替。消费者现场抽奖，现场领取奖品。
（4）促销物料准备
①kt版设计及制作
②活动规则说明水>文秘站:
④活动场地所需桌椅
篇8
邵珲的思绪在他的金丝框眼镜后面飞奔，语速正企图快马加鞭地跟上。他喜欢在咖啡厅约见合作伙伴，记者或者客户，周围的熙攘对于他来说，更像一种烘托演出的协奏。而他那些匪夷所思的“疯狂”商业决策，有时非但同行竞争者看不懂，就连他的合作伙伴和公司的员工也要绞尽脑汁。这种一开始就占有优势的商业博弈“得益于”他曾经十年的金融生涯，在“不成功便成仁”的人生锤炼场里，“做过越大交易的人，对金钱、人生和很多东西会有不一样的看法”，或者“疯狂”在邵珲的世界，早已不再是冒险。
一个自由主义者的束缚
“自由是我所有的终极追求。可能别人挣钱有他们其他的目的，我从毕业就开始打工、拼命，包括创业，我所有的目的其实最核心的东西是自由。”
1995年，在东北师范大学政治教育系读大二的邵珲对前途全然无知，在面对大三细分专业时，他用了“下下策”的排除法，“政治教育课太难听，法学太枯燥，也就哲学还显得深邃一点，可以吸引女生。”邵珲开着玩笑，就这样误打误撞进了将要改变他命运的哲学系。
让他没想到的是，哲学完全改变了他的人生路径，“以前我是一个没心没肺的人，也没有自己思考问题的框架和体系，走哪算哪，得过且过。”邵珲说，“学了哲学以后的，莫名其妙的你会给自己一个思维的框架，然后你会有一个路径的设置，你会问自己你现在哪儿，要到哪儿去？然后你要怎么做？你会设计路径，对这个世界会有一些体系性的，很想往深挖，把它层层解构的一种本能的愿望。”
渐渐地，一个问题在邵珲的大脑里越来越清晰，“我开始问自己一个问题：我到底要什么？”这个问题的答案一直到他毕业二十几年后的今天也没有改变，“自由是我的终极追求”，邵珲说。
他最喜欢的哲学家是庄子，水击三千，扶摇万里，不但自由，也足够浪漫。邵珲说：“每一个人都有内心的原动力，如果原动力不清晰，那么前进的动力不会不足，这个时候就会倦怠、松懈甚至后悔。只有原动力足够清晰，人才会奋斗，哪怕有时会受伤难过甚至彷徨，却不会退缩，这个原动力就是‘核’，对于我来讲这个‘核’是自由。”
刚刚大学毕业的邵珲对自由有了最早的认识，“如果财富不自由，又何谈真正的自由。”他发现身无分文的自己距离他真正追求的自由间隔如此遥远，邵珲决定主动打破这种束缚。于是，他从东北只身来到财富最集中的北京。到了北京他才发现自己的哲学专业在当时有多冷门，连续几个月都找不到工作，他就帮人看商场、铺柜台、进货……后来他同时打两份工，每天只睡四到六个小时。他觉得，要挣钱，就要多学习和积累一些知识和经验，“那时候我恨不得一天二十四小时都工作。”邵珲说。
人生最大的锤炼场
“你的人生是没有地方去逃避，每天都是扑面而来的成功和失败。”
刚毕业的邵珲开始思考，究竟什么样的工作能够最赚钱。有一次他在报纸上看到有一个外汇投资的讲座，这个“跟钱相关”的信息首先进入了他的视线，“既然金融是财富的尖端，那我为什么不去试试。”
听完讲座他完全傻了，“世界上还有这种事儿？”在那个中国期货市场刚刚兴起的年代，没有任何相关知识背景和经验的邵珲，决定投身金融。
他开始买书自学，参加各种培训，在期货公司做交易员。邵珲觉得自己做期货的那段时间算不上有成绩，“给客户赔了很多钱，也帮客户赚了很多钱。”邵珲说，“期货这个行业可以说是一将功成万古枯，真正在期货市场里做出来的人，前提一定是赔钱赔到痛心疾首，而赔到那种程度的人，对人生和自我必定都到了绝望的地步。”
这种绝望在邵珲度过临界点之前一直在不断被加深，“你贪婪、胆小、不掌握一定的技巧和过于技巧，这些都会让你受到教训。冲动、盲目、自大、贪婪……你所有的人性弱点，全部在这市场里头被几十倍、一百倍地放大，然后就会有好多钱赔进去。”邵珲说，“所以后来慢慢做，做到非常顶级的交易员的时候，你就会发现顶级的交易员都会经过这样一个阶段，但最后他依然保持了自我。这时他已经知道自己是什么，适合做哪些，不合适做哪些，他会选择适合自己的东西。”
从金融到实业的“逆生长”
“从期货转到证券，从证券转向实业，一般人都是从下往上走的，先做贸易实业，再越来越货币化和金融化，我是正好倒着来的。我觉得这算某种巧合，但是也有自己的规划的成分。”
上世纪90年代末，国家开始整顿期货交易市场，邵珲说：“因为当时的期货市场存在着大量的投机和不规范行为，规范的交易其实并不多。所以我感觉到这个行业如果未来要有发展，还要经历很长一段时间的低谷。当时我觉得对这个市场已经有了一定了解，自己的锤炼也到了一个阶段，是时候换一个跑道了。”
邵珲在朋友的推荐下进入了证券公司，“那个时候，觉得这种转换对我们做过期货的人来说很容易。当然这是两种不同的东西，也是不同的交易思路和做法。但是如果以交易来看，那么国内的证券交易是非常单一的模式。”
在证券公司工作的几年中，邵珲越来越觉得，“其实靠打工来达到自己想要财富自由的目的是蛮难的。”邵珲说，“其实到现在我也一直认为应该是‘双轮驱动’，资本跟实业一个都不能少。”
从证券公司辞职后，邵珲开始创业。辞了职之后他才发现，原来像他这样的“草根”想要创业非常困难――没有机会，他身边一切可以尝试的创业机会，他几乎都没有漏网。投资互联网、做贸易，高科技投资，甚至生物科学……邵珲的失败不计其数，但他很清楚，“你只有尝试了一百次失败才可能有一次成功。你就要保证你每一次尝试，你不要爬不起来就行了。”
无数次失败告诉了邵珲一个道理，“尽量不要碰自己不了解的领域。”2006年，邵珲和几个朋友在一起聊天时发现他们的需求恰恰符合经济高速发展的中国当下一批人的需求――旅游休闲产业，邵珲和朋友决定做一家当时在国内几乎还没有的领域――医疗旅游。
用手工艺人的精神做企业
“我认为人生是一个过程和体验，我不会把人生看成是某种终点去追求结果。所以有时有人会不能理解我，有时我特别坚持，有时我特别敢‘赌’，有时挣钱的我却不干……这个背后就是每个人的价值观，比如我现在坚持的，其实是一种手工艺人的精神。”
2006年，邵珲正式和朋友创办北京名仕优翔国际旅行社有限公司，2008年开发公司医疗旅游的一个项目时，在去日本考察的过程中，邵珲查出了身患肿瘤，他的姐姐被查出了早期癌症，幸运的是，因为被查出的时间早，及时得到了医治。对生命的重新认识，这更让邵珲坚定了自己要把医疗旅游做下去的决心。
经过8年的发展，优翔国际与欧洲、美国、日本、韩国和新加坡等发达国家的多家医疗机构建立了深入的业务合作关系。“我们将产品和服务分为两种，一种是标准化的、工厂式的、流水线式的大批量供应的，这些能满足整个社会非常标准化和庞大的需要。但是除此之外，人其实还需要一种更优质的服务，一种个性化的服务，我们说带有温度带有情感的、全流程的、以客户为尊的这种服务和产品，这个就是手工艺。”邵珲说，“就像鞋一样，你可以是标准化的一双鞋，只有脚适应它，但你也可以说是我专门为你做的鞋模。每一针、每一线、每一个棱角、每一个地方都是为你所设计的，因为毕竟每个人都不一样，而这种制作中包含了个人的审美、情感，对事物的认知和多年的经验，甚至是价值观。这个就是手工艺人的精神，这是我们所尊重的，所以我们会追求这种东西。”
中国的医疗旅游产业还处于萌芽状态
《小康・财智》：现在中国的医疗旅游在这几年发展得很快，公司数量也在增加，您以前在接受采访的时候说中国的医疗旅游处于一个萌芽状态，为什么这么说？
邵珲：首先这个市场还没有真正做起来，医疗旅游实际上应该是有一个输出和一个输入。输出就是中国的客户前往国外寻找优质的治疗方式和服务，在中国现在还有一个很大的潜力可以挖掘。但是更落后的是输入，输入这一块市场其实现在完全没有做起来，我们周围的不管是日本、韩国、新加坡，甚至马来西亚、印度、泰国，都把医疗旅游作为他们的旅游支柱产业之一。
《小康・财智》：医疗旅游其实在他国待的时间最长？
篇9
Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope
中图分类号：[F287.8]文献标识码：A文章编号：
随着城市化的发展和用地集约化，城市旧有住宅的改造成为必然的趋势。在上海这样城市化发展后期的城市，已有住宅的量大面广，类型多样，面临的问题更为突出。本文正是对上海各种实践进行归类，并进行分析，并对适用性和优劣总结，期望对今后的改造能有所帮助。
1.上海市需改造旧有住宅的特点
1.1旧区改造的住宅主体逐步发生变化
随着两轮旧区改造的逐步展开和深入，上海市的棚户简区基本消灭，可改造的二级旧里弄建筑也越来越少。于是，一大批建国初期和上世纪七十年代建造的老公房、老小区逐渐成为下一步旧区改造的重点，其中不乏大量的高层住宅。
据房管部门统计，上海1990年前建造的房屋约有1亿,2500万房屋房龄在50至70年以上； 8000多万售后公房中有2500万存在不同程度的需要维修问题，还有近500万不成套房屋使用倒便器和马桶，还有200多万联建房屋、物业难以接轨。这些状况已影响到居民正常生活[ 顾振远・关注民生改善旧房居住条件・上海房地，2007（7）：P20~21]。
由于当时的经济水平和标准等原因，这些房屋设计简单、设施不齐，配套标准较低。问题主要集中在屋面外墙渗漏、隔热、保温性能差、缺乏公共设施等。由于长期处在低租金运行状态，房屋维修周期长，房屋和辅助设施得不到及时修理和养护，失修失养现象较为普遍;部分上世纪七八十年代的高层住宅电梯还存在着产品能级低、运行状况差、故障率较高、能耗较大的现象，居民反响也较强烈。
1.2旧有住宅的区位优势极为明显
随着上海级差地租的明显加大，基本上集中于中心城区附近的旧有住宅具备极为明显的区位优势。
1.2.1丰富的优质公共服务设施
从量化指标上分析，中心城区的公共服务设施如医院的千人床位指标、学校班级教师数量要高于周边区域，而在所谓的“优质公共服务设施”.(指三级甲等医院、市重点中小学、幼儿园等)更是在人均数量上远远优于其它区域。以医院为例，仅静安区就拥有华山医院、华东医院、儿童医院等多家三级甲等医院，而较为偏远的闽行区却一座三级甲等医院也没有。
这些小区周边的公共交通系统比较发达，而且这些小区与规划的上海轨道交通站点联系紧密，出行的时间与经济成本都很低。
同时，中心城区已经建成了一大批服务功能集聚、种类较为齐全、服务水平较高、规模较大、服务对象范围较广、影响力强的高等级商业商务服务区域，如黄浦区的南京东路步行街、人民广场、豫园商圈；卢湾区的淮海路、新天地；静安区的南京西路、静安寺，虹口区的四川北路商业街；浦东新区的陆家嘴CBD；杨浦区的五角场商圈等。
而这些丰富而优质的公共服务资源，也是原有居民不愿意搬离中心区域的重要因素。以黄浦区为例，有许多老黄浦居民在外迁的时候坚持要求保留户口，就是为了小孩能够在黄浦区上学[ 於晓磊・上海旧住宅区更新改造的演进与发展研究・同济大学硕士学位论文，2008：P26]。
1.2.2更强的增值能力
由于城市土地的稀缺性，中心城区地价的整体上升是总的趋势。另一方面，中国的大城市并没有出现西方城市在1960~1970年代郊区化进程中经历的内城衰落。相反，城市综合交通体系的建立，交通状况的改善以及中心城生态环境品质的提高，使得中心城区始终是大多数居民钟情的居家宝地。因此，随之而来的住宅价格的上升也在情理之中。
就新建住宅而言，同样建筑标准与质量的住宅，价格表现为随着离市中心距离的增加而不断递减，并且以环线作为价格等高线:2000年，内环线内的住宅价格大多在4000元/以上，至外环线附近的价格则在2000元/左右。2003年，有研究者将上海各环线价位与档次大致地总结为“4―6―8―10”，即外环外地区4000元/(低档)、外环至中环地带6000元/(中档)、中环至内环区域8000元/(中高档)、内环以内地段l万元/以上(高档)。2004年甚至出现了“3―2―1”的说法，即楼市均价会达到内环3万元/、中环2万元/、外环1万元/[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状・城市规划学刊・2005(2):P31-37]。从2012年初来看，这个当初耸人听闻的说法已经部分称为现在的实际情况了。
同时，拥有丰富的不可复制的历史文化资源也是旧有住宅升值的一个重要因素。历史文化资源与一般物质资源不同，随着时间的流逝和城市的发展这种类型的资源有明显的增值性。而且这种增值性在城市发展进入后工业化的阶段以后，表现的尤其突出。具有历史文化特征的城市区域在社会对文化重新回归的潮流下，成为某些第三产业的处所和一些特定的高等级社会阶层的理想居住地。上海新天地的改造就生动地诠释了发掘历史文化资源的价值。
1.3旧有住宅居民的改造要求也是迫切的:
上海的人均GDP早己经迈进中等发达国家水平，经济社会的全面均衡发展成为重点。因此不管是因为社会发展所产生的与现实标准存在的绝对反差，还是因为社会分层所产生的相对反差，对旧住宅区居住的原住民来讲，改造是极为迫切的。特别是对于那些住房面积低下的居民来讲，从他们因为住房条件而所反映出的较为极端的不满情绪的背后，体现出对改造的渴望。
2.旧有住宅改造的不同方式
本文按照更新改造力度从大到小的次序排列，对上海住宅改造的实例加以分析。新天地的案例虽然外观基本维持原状，属于保护性再开发，但由于原有的居住功能完全改变，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。
2.1改变原有的居住功能的改造（以上海新天地为例）
新天地位于上海的太平桥地区[ 其大致范围在南路以西、马当路以东、兴安路、太仓路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下层华人家庭居住的社区，并于1930年代起逐渐沦为 “下只角”。至1990年代，太平桥地区除了极少数新式里弄和新公房外，绝大部分是旧式里弄，建筑陈旧，公建配套不足，市政设施和绿化缺乏，属于卢湾区旧区改造的范围。根据1996年的太平桥地区改造规划，该地区将成为现代化的国际性商住园区。
新天地广场属于历史保护区，保留原有旧石库门里弄格局，并对建筑外观进行保护性改造。地块功能由原来的居住转为开发公共性的商业和文化活动，充分利用毗邻淮海中路商业街的独特区位优势，最大限度地发掘地段的潜在价值（图5.2.1.1）。
太平桥公园也在拆除旧式里弄街坊的基础上得以实施，建有l公顷的人工湖和3公顷的公共绿地。太平桥公园北侧是商务区，南侧是住宅区，其中紧邻太平桥绿地定为外销住宅区。
109和112街坊的修建性详规由SOM公司完成。第二阶段的设计及实施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)与Wood &Zapata Inc. (USA)联合承担。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出设计概念及整体规划思路,由Nikken Sekkei完成方案的发展及深化过程，整个项目历经两年多[ 乔晓红・历史地段建筑环境的再生与创新――记上海太平桥地区新天地广场旧城改建项目・建筑学报， 2001（3）：P12~15]。
罗小未先生曾在文章中对新天地的改造过程作过生动的描述[ 罗小未・上海新天地广场――旧城改造的一种模式・时代建筑，2001（4）：P25~26]：
“整个保护、改造与开发是一个挑战。以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有15个纵横交错的里弄密布着约3万m2的危房旧屋。其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。因此在规划上首先要读懂它们之间的关系。要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间;在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的、具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。
新天地广场在建筑的改造与修整方面曾经历了很大的困难。本来要在石库门房子中塞进现代的休闲生活内容就够困难了，何况这些房子大多为危房，没有卫生设备、上下水道陈旧不足、基础与地板均已腐烂，只要稍微一动便有散架的可能。结果做了很多试验，付出了昂贵的代价才得以完成。特别是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐厅内部需要宽敞与能承受大荷载的空间和供演出用的机电设施。因而建筑除了外墙之外，里面的基础、上下水道到屋顶全部是重新建造的。而且外墙有些已经酥松，只好对之进行修补与加固并注射了一种进口的防湿药水。事实上几乎所有的旧屋均要大兴土木与脱胎换骨才能更新使用，因而其费用每平方米高达二万元。”
新天地在建筑设计方面无疑是成功的。从商业开发的角度看，新天地改造也取得了辉煌的成功，为香港瑞安集团赢得了滚滚财源和良好的口碑。胡庆庆从商业策划的角度对新天地的成功作了描述和分析[ 胡庆庆・上海太平桥地区开发与“新天地”的诞生――房地产策划的成功范例・城市开发，2002.06.P55~56]：
“在各种刊物上‘新天地’成为‘出现率’最高的评论焦点，从《城市规划汇刊》到《新民周刊》，从《建筑学》到《时代建筑》、《室内设计与装修》等，都有大篇幅的重头文章，从不同角度评述、赞扬。甚至日本《新建筑》杂志也有专文评论、褒扬。同时，新天地广场已成为上海旅游的重要景点之一，尤其是国外的旅游团队，对此有浓厚的兴趣。”
“保留、改造、新建（新天地地块）5.7万平方米的建筑，以致每平方米建筑面积综合费用高达2.28万元。在此粗略估算一下，若设贷款年利率为9%，13亿元投资，分20年清偿的话，每年还款额为1.4241亿元。我们再粗略估算一下租金收入，……租金年收入为1.4315亿元，收支基本持平。若还款期缩短的话，本项目还是一个亏损项目。”
“为何瑞安集团公司要花大精力来搞一个并不十分有利可图的项目呢？……太平桥绿地、湖泊与新天地的人文环境大大提升了其周围的房地产的品位和价值，……以目前已经开始销售的小高层楼盘为例，其房价已达2万到2.5万元/平方米，而在其邻近相同类型的住宅楼宇只售1万元/平方米,高出整整1-1.5万元/平方米。太平桥地区开发的新楼宇估计总量可达2 0 0万平方米，如果每平方米售价均能比其他地区楼盘高出1万元，那将获得丰厚的收益。其次由于新天地广场的改建成功，已对瑞安集团公司产生了一个极好的广告效应，已使“瑞安”成为沪上高档房地产的知名品牌，获得购房者的高度信任。”
至此，太平桥公园和新天地广场形成了太平桥地区的一颗磁石，在它的周边吸聚和簇集了一批高收人阶层和富裕阶层的住宅区，2008年初上海市中心6万元/以上的住宅大多集中在新天地地区。但是，相对于其周边尚未改造的广大旧式里弄来说，居住隔离与社会阶层的分化程度是令人触目惊心的[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状・城市规划学刊・2005(2):P31-37]。
新天地作为上海历史建筑改造与开发的标杆性实例，可以带给我们以下一些启示：
旧有住宅改造除了“推倒重建”和“原状保护”之外还有第三条路，就是新旧交融的“新天地式”改造。由于新旧建筑和生活方式的戏剧性对比，很容易引人注意，取得良好效果。在这方面新天地取得了轰动效应，起到了很好的宣传示范作用。
新天地的成功是上海的成功，背后有着海外人士的上海怀旧情结，老上海里弄生活的鲜活记忆和上海转型国际性大都市的历史机遇作为支撑；新天地的成功也是瑞安集团的成功，前瞻性的眼光、巨额的资金、胸有成竹的耐心和超强的招商运作能力是这个特殊的地产项目成功的基础。从这两个角度来说，新天地模式是很难被大量复制的。
新天地每平方米改造费用极高，将住宅改为盈利性商业建筑在经济方面勉强可行，但对于大量性旧有住宅的改造，难具推广价值。
2.2大规模重建的改造（以中远两湾城为例）
中远两湾城位于上海中山北路以南，苏州河以北，光新路以东，恒丰路以西。属普陀区潘家湾、潭子湾和王家宅地区，简称“两湾一宅”，是有名的“365”棚户区，俗称“上海最后一条‘穷街’”，该地区范围约有63公顷地区内原有居民1万户,各级工厂300多家.内区河道纵横,街道狭窄,居民密集,生活混杂,治安混乱，社会问题日益严重,社会矛盾非常突出[ 黄秋平・两湾理想・时代建筑，2004（1）：P130~133]。
改造后的总建筑面积达到160万平方米，预计总投资将达60多亿元人民币。多年来，上海历届市委、市政府想着手改造，都因种种原因而搁浅[ 开启广告・讲求战略求胜强化过程控制――中远两湾城策划案[J]・中国广告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“两湾一宅”地区，成为了上海能否在20世纪末完成365万平方米危棚简屋改造的关键。开发商中国远洋运输集团（简称“中远”）最终承担了这一地块的开发。
中远两湾城规划占地49. 51公顷，规划总建筑面积160万m2。毛容积率3.2净容积率5.0，住宅建筑面积140万m2，规划居住人口为3.58万人。 50公项的土地一次性拆迁完成（图5.2.2.1）。
规划中注重建筑所勾勒的空间形态和接近自然的生活品质。根据特定的基地环境将基地划分3个区：北部的嘈杂区、中部安静的景观区、南部亲和的河滨区。规划首先在基地北侧布置了5栋长板式住宅，有效阻隔了北面高架环线、轻轨明珠线和沪杭铁路线噪声的叠加影响，同时在其间穿插布置了3栋点式住宅，有效地减少板式建筑组合所带来的冗长感，活跃了北部的建筑形态，突出入口的空间形象并反映出内外空间的渗透性。
南部则以点式和小板式住宅沿河岸布置，强调区内绿化景观和河滨景观空间的连贯性，提升住宅区品位[ 庄斌・中远两湾城，上海，中国[J]・世界建筑・2006(3):P94]。
设计中采用了建筑底部架空1层或几层(挑高4.2米，局部架空至7米，总计面积近5万m2)，来保证视觉空间的通透感和连贯性；还将1.8公里宽的苏州河亲水岸线向小区外公众开放，营造出一个优美的居住绿化环境[ 沈迪，黄秋平・“两湾一宅”旧区改造规划设计[J]・1999.06:P7~8]。
伴随着1990年代苏州河水质与环境的综合治理初见成效，经过大规模的改造，原有居民动迁了，除了少量回迁户外，新建的中远两湾城成为中高收人住宅区。从1999年10月一期开盘至2003年10月三期开盘，其间价格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，涨幅惊人。通过住宅次级市场的转让，在中、高收入阶层之间产生了二次甚至多次替代现象，例如一期购买的住户将已经升值的房产以高于当初购进的价格转手[ 黄怡・城市居住隔离的模式―兼析上海居住隔离的现状[J]・城市规划学刊，2005(2):P31-37]，两次替代的结果使得该住宅区居住人群的阶层发生了很大的转变，与周边城市住宅区的隔离程度也不断加强。
然而在2006~2007年，中远两湾城又发生了大规模的群租现象，居住人群再次发生转变。据上海市消防部门的统计，中远两湾城内共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分为纯“群租”576套，公司集体宿舍96套，旅馆经营11套。 “居改非”282套，分为开公司265套，做仓库14套，做盒饭3套。集中在中远四期29个门楼，总建筑面积104451.60平方米，平均每户108.24平方米。每套“群租”房平均分割7间，就有4032小间，按每套平均10人计算，增加流动人口近万人，被称为“沪上第一群居小区”。[ 郭长洪，张羽龙・迈向和谐的“第一群租小区”――记中远两湾城群租整治[J]・检查风云，2008(7):P30-31]
2007年2月7日中远两湾城97弄8号31楼一群租房内因电器短路突然起火，所幸当时屋内并无租客，没有造成人员伤亡。“原本建筑面积为104平方米的两室两厅房屋被二房东用三夹板和细木工板隔成了7个独立的小房间，摆放了12张床位，房门口杂乱地堆放着堆积的生活垃圾，隔出的小房间外，仅留下一条容一人通过的狭窄走廊，走廊地板上还堆放着两个电饭煲和一台微波炉，并且都插在同一个拖线板上。”这就是失火群租房里面的情景。群租现象从一个侧面反映出了上海生活成本直线上升，和低收入群体的尴尬境地。“周先生2007年7月从山东某高校毕业，来上海闯荡的他每个月就靠1500元的工资度日。他与朋友合租在中远两湾城。‘如果有钱的话，谁愿意住这种地方。’他说，‘中远两湾城一套面积80多平方米的装修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔间，价格700元。我的月收入是1500元，交通费每天6元，吃饭每月350元，再加上水电费、通讯费基本上分文不剩。’” [ 同23]
由于群租造成居住单元人口密度增加，使单位公共资源分摊比例降低，更造成卫生、扰民等多种问题。不少业主都抱怨“我们的生活品质明显受到‘群租’的影响。”可见，如此规模巨大的群租让中远两湾城存在严重的治安、消防、传染疾病隐患，影响了周边业主的正常生活，造成来访不断，投诉不断，公共设施也超负荷运行。最后由政府出面进行治理整顿，才使中远两湾城内的群租问题得以基本控制。
通过中远两湾城的案例我们可以得到以下启示：
大规模推倒重建对危棚简屋的改造是最有效率的途径，通过精心的设计可以营造良好的居住环境。
目前，上海中心区改造后的大型社区居住由于区位优势，吸引了大量中、高收入阶层入住。但如回迁户很少，容易形成居住隔离。
工作在中心区的低收入阶层，由于无法负担远途通勤的时间与金钱成本，往往选择就近、廉价的出租房源居住。如果他们的需求得不到有效疏导，会产生畸形居住形态，影响社会和谐。
随着郊区环境的改善，交通的发展，私家轿车的普及，上海市中心城区人口密度已初步呈现降低的趋势[ 李健，宁越敏・1990年代以来上海人口空间变动与城市空间结构重构・城市规划学刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如无法疏导，会导致中心区环境恶化，加速郊区化进程，有重蹈美国恶性郊区化覆辙的危险。
2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是静安区结合自身特点对成套更新方式的一种大胆创新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不变的基础上，将原有的旧住宅拆除，并按照原有风格进行重建。]的改造（以新福康里为例）
新福康里小区（图5.2.3.1），南临新闸路，北至武定路，西起泰兴路，东靠石门二路。项目总占地面积37886平方米，项目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建设于1927年的旧式里弄住宅小区。小区原有居民约2600户，户内大都无卫生设施，厨房为多户共用，每户居民的平均住房面积只有35平方米（图5.2.3.2）。
原地新建的新福康里小区总建筑面积108936平方米，由2幢高层住宅、16幢多层住宅及6幢联排别墅组成。自1998年9月启动至2001年底建成，建设总周期为3年半，项目总投资约5亿人民币。
全部建成后可居住1504户居民，其中回搬居民近800户，平均每户的住房面积达70平方米，并有独用的煤、卫设施。另有可销售近400套住房，异地动迁了1800户居民。在建筑风貌上既保留了传统民居特色，又融入了现代海派风格，是静安区第一个成片、整街坊旧住房成套改造项目。
在市、区两级政府政策向旧里成套改造倾斜和聚集下，新建房屋成本大为降低，原来居住在福康里的居民，平均每户只要出资12万元就可回搬，这样既满足了居民住房改造的需求，又符合居民的实际承受能力，深受大家的欢迎[ 高鹏・上海市中心城旧居住区更新方式比较研究――以静安区为例・上海交通大学硕士论文・2007・P52]。
新福康里是静安区第一个成片、大规模的成套率更新项目，在许多方面值得借鉴的方面。
例如，完全商品化的开发模式，通过商品化的运作方式实现了项目整体的资金平衡，减轻了政府资金上的压力，同时提高了住宅建筑品质和居住区的整体人员素质。
一系列的政府优惠政策也保障了项目的成功。资金方面，由于被列入旧城改造的试点地块，土地在协议出让的时候免去了土地出让金；动拆迁的环节，由于推出了“区内回搬”、“16平方保底”等全面兼顾居民利益的动迁办法[ 愿回搬的居民可在本区范围内专为动迁户建造的商品房享受市场价的7折优惠；户口较多而实际住房面积较少的困难动迁户则可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才确保动拆迁工作的顺利实施；在规划指标上，对于小区中心6000平方米的架空层不计算容积率，使小区在延续原有的里弄住宅所特有的空间尺度的同时，保留了适当的开发强度，并增加了相应的配套设施。
合理调整利益分配，让利于民是项目取得成功的基础。较为合理的原有居民安置方案, 原有居民根据自身的经济和居住条件，通过原地回搬、异地安置和货币安置三种方式实现居住的成套率，三种方式的安置方案相对透明和公平，加上政府和开发商的共同让利于民，使原有居民在该项目的更新过程中充分受益。
新福康里小区的建设为上海市静安区树立了一个旧有住宅大规模、整街坊改造的成功个案，社会影响非常良好，并带动了其后的一系列改造建设，。
王佳宁通过对新福康里小区的实证研究，比较了它与丰裕里[ 丰裕里地处上海市卢湾区的中心地块，属淮海街道复四居委，与新天地、太平桥绿地仅相隔两个小街区。丰裕里约建于20世纪20年代，其空间构造为标准的后期石库门里弄。东、北两面临街，由一条南北向的主弄贯穿全弄，串连两侧的12条支弄，一侧的支弄为封闭的尽端式，另一侧通达一条狭窄的辅弄。该里弄占地近1公顷，登记在册人口有1716人，共608户，其中约有1/4~1/3的人口属于流动人口，其构成由前来上海务工暂住的人员为主，其余的常住人口基本上都有很长的上海居住史，其中的老年人约在上世纪中叶之前就来到上海，而中青年人群基本是这些前移民的后代，整体社会结构与现今上海一般里弄街道的构成相近。]的邻里交往状况，发现新福康里的邻里认知和交往状况在许多方面并不亚于传统的里弄社区。
“第一，在邻里熟识的数量上，丰裕里和新福康里都有较高的估计，绝大多数居民至少认识“一些”邻居。
第二，在邻里关系亲密度上，丰裕里居民的亲密表现不如新福康里，反而倾向于维持较浅薄的联结形式。
第三，在邻里关系健康度的评价上，丰裕里和新福康里的认可情况都较好，少有负面评价。然而，新福康里有更多居民作出了积极的正面评价，说明在良好度的感知上新福康里更胜于丰裕里。
第四，在邻里关系重要性方面，绝大多数受访者都意识到部分邻里联结对他们“很重要”，但是在两地的比较中，丰裕里的重要性评价仍低于新福康里，对邻里联结及其情谊的依赖度不如想象中的高。
第五，在个人支持获得方面，两地都有较好的获得支持的信心，而丰裕里比新福康里有更大比例的居民对此持高度肯定的判断，说明丰裕里居民确实具有较高的邻里支持和互助保障。在忠告类支持和日常帮助类支持间，虽然两地对前者的确定程度略低，但整体差距不大。
第六，在邻里整体关照的判断上，两地的肯定判断更胜个人支持，说明不论在丰裕里还是新福康里都相信邻里中存在普遍的互助规范。
第七，在生活氛围舒适性的评价中，丰裕里表现一般，而新福康里却呈现很高的正面评价。说明在生活氛围的适意度上，里弄式居住方式并不存在优势，反而可能是一种缺陷。
第八，在邻里责任感方面，丰裕里的居民有较广的警觉意识，整体所关注的范围比新福康里大许多。在新福康里，多数居民的警觉心理严格限制在与自家直接相关的区域，而丰裕里的居民较能为邻里共有的空间担负责任。[ 王佳宁・上海传统社区邻里环境研究―基于石库门里弄的实证研究・同济大学硕士学位论文・2007・P113]”
分析“新福康里”的实例，并与中远两湾城进行比较，我们可以得到下面的结论：
与“推倒重建”的方式相比较，“拆落地”同样是在相同的地块上全部新建住宅与配套设施，不同点在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空间布局、建筑造型、装饰细节等方面尽量做到按照原有风格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民为主。
就地回搬的居民背景差异不大，很多人都是改造前多年的老邻居，对维持社会的稳定、延续的城市文脉都是有利的。同时，部分新搬入的居民进行适度混合，增加了区域的活力。
由于“新福康里”的建设年限较早，高层住宅较少，加之原有居民居住密度极高，所以有三分之二的居民没能做到就地回搬。如果加大高层住宅的比例，可能会缓解这一现象。
政府的优惠政策和开发商平和的心态是这类“拆落地”项目成功的保障。因此有必要就此类项目的地价、架空层面积计算、开发商的补偿机制等多方面政策做出比较明确的规定，这样才能平衡各方利益，切实有力地发掘“拆落地”这一改造方式的巨大潜力。
2.4保留历史痕迹的改造（以复城国际为例）
复城国际位于虹口区东北部的曲阳中心商务圈，西临曲阳路，东至伊敏河路，东北角与腾克路相接其南面为一建于上世纪六、七十年代的居住小区。复城国际总建筑面积约15万平方米，是一个集住宅、办公、酒店式公寓、休闲、商业为一体的综合小区，其中包括7万平方米的住宅，6万平方米的办公以及1.4万平方米的商业。该项目由上海复地与荷兰ING[ ING是全球排名前三的房地产投资管理公司，管理的地产总值超过840亿美元，旗下还拥有荷兰唯一一个历史保护建筑投资基金―荷兰国际历史保护建筑投资基金，在历史建筑保护和旧城改造方面有着丰富的经验。]携手打造。
基地原址为中国鼎鼎大名的八一电影机械厂所在地。这里曾经辉煌一时，从1952年建厂开始这里出品了大量电影放映设备和照相机械产品，16毫米移动式电影放映机、35毫米固定式电影放映机、16毫米印片机、印片缩片机等。
复城国际的绿地占地面积为15120平方米，绿地率为35.5%，集中绿地面积为6624平方米，集中绿地率为15.3%。这样的指标其实并不是特别优秀，但是，基地原有绿化保护率却高达80%，另外的20%进行了就地迁移。
在最终的规划中，基地上这条60多米长、有近百棵上百年树龄的香樟木的林荫大道得以完整的保留，成为社区的中心景观大道。该景观道的端头是一个5米多高的喷泉，也是保留下来的。正对着喷泉的是一栋建筑建于上世纪的30年代，这栋日伪时期日本人所造的老洋房在战火中幸运不倒，动荡中依然屹立，今日亦获得了新生。
复城国际的中心区域以2幢保留老建筑带领另2幢新建建筑，构成大面积的商业共享区域为核心。该老厂房是八一电影机械厂兴建的第一批建筑，迄今已有50多年的历史了。
厂房恰好位于基地的中心位置，建筑面积约900平方米，单层钢排架结构。复地集团耗资600万元改造，设计邀请了在历史建筑保护再利用方面有着丰富经验的日本HMA建筑设计公司，该公司曾完成了上海新天地，建国中路8号桥，杭州UME电影城的众多改造项目，在业内有着良好的声誉[ 高洪构・上海新兴楼盘中的历史建筑・同济大学硕士学位论文，2008（3）：P24~26]。
复城国际的售楼处就设在老厂房内，里面除了刻意砖块的墙和经过修缮的拱顶，其余全都打上了现代化的烙印:用彩色厚玻璃铺就的走道、造型奇异的沙发，以对比的手法，在历史和现实之间取得平衡。
复城国际的案例可以改变我们的一些思路：
大规模的重建也可以保留历史的痕迹、延续时代的文脉，尽管这种延续只是历史建筑的片段。
保留的旧建筑面积所占的比例不一定很大（复城国际的案例中不足1%），但由于处在中心位置，并改造为公共设施，位置和功能的特殊性使区域的历史氛围得到延续。
原汁原味的老建筑，通过对比手法可以产生强烈的戏剧效果，加上一些文化积淀、历史传奇，给人的印象十分深刻。
2.5局部设施的更新改造（以平改坡为例）
所谓“平改坡”的“平”是指平屋顶的多层住宅，而“坡”则是指更新后的坡屋顶状态。根据上海市房屋土地资源管理局解释：“平改坡”是指在建筑结构许可条件下，将多层住宅平屋面改建成坡屋顶，并对外立面进行整修，达到改善住宅性能和建筑物外观视觉效果的房屋修缮行为[ 见上海市房屋土地资源管理局网站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府实事项目。自1999年～2006年已累计完成2870万平方米，计13009幢，受益居民达55万户[ 顾振远・关注民生改善旧房居住条件・上海房地，2007（7）：P20~21]。
在“十五”期间，除了针对旧式里弄的大规模商业开发的更新方式和成套更新方式外，一种新崛起的更新方式在上海中心城区的城市建设与发展中发挥了重要的作用，特别是当大规模更新因为动拆迁问题陷入困境，成套更新方式也因为政策执行上的问题放缓进程时，“平改坡”却产生了良好的社会反响，积极的推动了中心城区的旧居住区更新工作。
“平改坡”更新方式，因为其单位投入量较少，单纯“平改坡”每平方米80元，综合改造不超过140元/平方米。对应目前中心城因为商业商务功能的拓展而不断增长的经济实力，政府完全有能力承担起这样的更新开支。“平改坡”更新方式的出现和成功为中心城区的旧居住区更新拓展了思路，并极大的缓和了当前的社会矛盾。
平改坡从1999年第一幢试点成功至今，仅有8年的历史，但在这期间，“平改坡”这种更新方式其内涵和外延都得到了不断的发展，按照其发展可以分为以下三个阶段[ 高鹏・上海市中心城旧居住区更新方式比较研究――以静安区为例・上海交通大学硕士学位论文・2007・P47]：
第一阶段为探索期（1999――2000年），1999年8月开始沿延安路高架试点，完成改造13幢，并在试点成功的基础上，2000年扩大试点至全市重要景观周边的1000幢。在这一阶段，“平改坡”改造内容主要是以整修屋面和外立面为主，简称 “穿新衣、戴新帽”。
第二阶段为拓展期（2001――2003年），改造范围扩大到各区高架道路沿线和重要景观道路沿线区域，三年内完成改造4648幢。改造的内容也随着两个平改坡综合改造的试点，深化为结合平改坡，对整个小区的形态、功能、环境进行综合改造，简称“穿新衣、戴新帽、换内胆、整环境”。
第三阶段为深化期（2004年――至今），这一阶段时间内，改造的对象从景观道路沿线进一步扩展为成规模的小区，在第二阶段综合改造试点取得成功经验的基础上，逐渐将更新重心调整为旧小区平改坡综合改造。同时，根据2005年上海市建设环境友好型、资源节约型城市的要求，把降低能耗增添为新的改造内容。至此，平改坡的综合改造内容扩展为“穿新衣、戴新帽、换内胆、整环境、降能耗、节资源”。
张金秀在文中对第三阶段的“平改坡”工程作了以下描述[ 张金秀・平改坡:旧区改造的新路子――关于上海旧区改造工程的思考・上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物业管理的威宁小区成为申城新一轮首批旧小区"平改坡"综合改造试点之一。……这里实现变频供水、垃圾生化处理，安装了智能化的红外线报警系统、电子公告牌、太阳能路灯、发光门牌，绿化将得到合理布置，小区道路将变成静音的柏油路，拆掉多余围墙后腾出的空间可以增加40多个车位，居民们不用把车停在马路上了。扩建后，每户增加的5到20个平方米面积，仅以较低的成本价出售给居民，这样，居民不用搬离原地，就可以花小钱改善居住条件。在这新一轮的旧区改造中，结合“平改坡”工程，本市还开始了住宅综合改造试点，延长住宅使用期。比如，在基础加固的基础上，将底楼居民上搬至实行“平改坡”后的住宅顶层，腾出底楼空间，用作社区图书室、健身室、活动室、保健室等社区服务公共设施；在部分多层住宅中加装电梯等。”
透过“平改坡”现象我们可以发现：
满足旧有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造价，增加一些小的配套设施就可以达到较高的满意度。
