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一、城市规划的特点
城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制,对城市空间布局、空间发展的合理组织,创造良好的城市生活和生产环境,满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起,为人们提供各种用途建筑物的活动,是一个把土地开发,或转变成房屋的过程。从某种程度上说,这两者是城市建设的不同阶段,其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境,以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”,它指导和制约着城市房地产开发,而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现,并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充,两者关系密不可分。
城市规划是一种政府干预行为,规划方案多由政府部门组织编制,具有很强的计划性和政策性,考虑整体利益和长远利益;而房地产开发多是企业或个人的经济行为,以谋求最大利润为目的,受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
二、城市规划与房地产开发的关系
1.城市规划对房地产开发起到必要的管制作用
我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。”具体来说,就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的,受市场经济规律影响,若没有规划干预容易产生过度开发,随意开发和忽视公众利益等问题,通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
2.城市规划指导和促进房地产开发
建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划,为开发商提供了大量信息和开发依据,房地产开发的地段选择,开发方案选取,价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心,促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。
3.城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设,合理的规划设计能够节省投资、降低成本,在较高层次规划许可的范围内,获得数量更多、用途更广的物业,从而使开发者达到最高的经济效益,也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
三、当前房地产开发存在的问题
目前,我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
1.过度开发
在追求收益的经营目标驱动下,往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中,开发部门为提高出房率,对住宅间距一压再压,尽可能增大建筑密度,简单的行列式密集排列,往往导致居住区面貌单调,日照不足,居住环境质量下降等。
2.开发的随意性
在城市开发活动中,不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同,导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
3.对公共开发的冷落
公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提,为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发,由于没有直接的经济效益,因而没有开发部门主动进行投资。
四、可持续发展的城市规划理念
1.市规划应加强对房地产开发的管理
首先,必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设,而且能影响房地产开发的投资方向、策略,促进房地产业健康发展。
其次,必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况,以市场经济为前提,以《城市规划法》为依据,制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规,使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。
第三,必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明,新形势下规划管理权必须高度集中,不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2.规划要充分考虑开发者的利益,增强规划的弹性和应变能力
在市场经济中,城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权,而只具有否决权,因此城市规划要加强对房地产经济的研究,做到以规划为“龙头”,带动房地产开发和城市建设的发展,以使规划设想付诸实施。另外,我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位,难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力,针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题,要对规划不断作出调整和补充,逐步实现“滚动规划”。
3.与房地产开发管理相适应的新的规划方法
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城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。
房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现也来的。可见，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。文章试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。
二、城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1. 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。
2. 城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。
3. 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。
三、 市规划与房地产开发的关系
1. 城市规划对房地产开发起到必要的管制作用
我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
2. 城市规划指导和促进房地产开发
建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。
3. 城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。
四、我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现
目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
1. 过度开发
在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距 一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
2. 开发的随意性
在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
4. 对公共开发的冷落
公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资.
我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
1. 市规划应加强对房地产开发的管理
首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。
第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2. 规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。
3. 与房地产开发管理相适应的新的规划方法
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1.城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.1 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为，开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。
1.2 城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国城市总体规划的年限一般为 20 年，即城市规划最终形式表达为 20 年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。
1.3 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下. 房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。
2.城市规划与房地产开发的关系
城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。
首先，我国《城市规划法》规定"城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。"具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
其次，城市规划指导和促进房地产开发。
建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发"热点"。
再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
3.我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现
我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
3.1 过度开发。在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发建的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
3.2 开发的随意性。在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
3.3 对公共开发的冷落。公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资。
4.我国房地产开发与城市协调发展采取的措施
城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。
4.1 城市规划应加强对房地产开发的管理。首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
4.2 规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为"龙头"，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。
4.3 与房地产开发管理相适应的新的规划方法控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次。
5 结语
在探索城市规划与房地产开发的协调发展时，必须本着规划先行的原则，而在加强城市规划调控力度的同时也要增加规划的灵敏度与灵活性。城市规划和房地产开发因主体和目的不同，故它们之间存在一定的矛盾。由于两者是城市建设的不同阶段，所以其关系联系紧密，相辅相成。城市规划具有前瞻性，房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设，实现科学发展的观念。
参考文献
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一 城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为,开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。
2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国城市规划年限比较长，约5―20年，甚至更长，长期发展利益为其重要依据；而对城市房地产开发最为重要的是如何使投入资金在最短时间内获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。
3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。
二 城市规划与房地产开发的关系
首先城市规划对房地产开发起到必要的管制作用。我国《城乡规划法》规定“城乡土地利用和各项建设必须符合城乡规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
其次，城市规划指导和促进房地产开发。建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。
再次，城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段。房地产成片开发必须经过规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较高层次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生产生活的需要。
总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。
三 我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现
目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。如过度开发、随意性开发等行为，导致开发部门为提高出房率，对住宅间距一压再压，尽可能增大建筑密度，压缩基础设施、绿化、道路等公用设施的开发，往往导致居住区面貌单调，公用设施配套不完善，日照不足，居住环境质量下降等。
四 我国城市规划与房地产开发协调发展采取的措施
城市规划对房地产业发展调控的作用最直接、最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规律的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
1.市规划应加强对房地产开发的管理
首先，必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城乡规划法》为依据，制定《城乡规划法》实施细则、城乡规划管理技术规范等地方法规，使城乡规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2.规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力。
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，促使使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。
3、加强城市控制性详细规划覆盖范围。对用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等作出控制，划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。
篇5
2城市规划与房地产开发的行为特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；要建设好城市，必须有一个统一的、科学的城市规划，并严格按照规划来进行建设。城市规划是一项政策性、科学性、区域性和综合性很强的工作。它要预见并合理地确定城市的发展方向、规模和布局，作好环境预测和评价，协调各方面在发展中的关系，统筹安排各项建设，使整个城市的建设和发展，达到技术先进、经济合理、“骨、肉”协调、坏境优美的综合效果，为城市人民的居住、劳动、学习、交通、休息以及各种社会活动创造良好条件。
而房地产开发是指在依法取得土地使用权后，对地上、地下基础设施和房屋进行的综合开发与配套建设，是一种商品生产和管理的行为。房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
3城市规划与房地产开发的矛盾
城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。房地产开发是个体经济行为。开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。
两者的出发点不同导致城市规划与房地产之间产生的必然的矛盾：城市规划在寻求城市发展的整体最优模式，立足于长远考虑。而房地产开发的投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内。获得最大利润，市场经济成为衡量项目可行性的重要依据。房地产开发更加着重于经济开发，有利于城市的经济发展。
以上的根本矛盾导致了现代城市建设中经常发生的一些问题。比如，对公共开发的冷落，公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发。由于缺少直接的经济利益，很少有人参与建设。而商品房楼盘则存在过度开发现象，开发方为提高出房率，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。那么如何协调发展两者之间的矛盾，协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展是我们重点思考的问题。
3.1城市规划必须有超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
3.2开发方则应在委托规划设计时，在审查资质的基础上，设计输出除符合法律、法规外，一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑，还是联片开发，都应和周围的建筑及环境相协调，并体现出设计规划总体意图的建筑艺术。加强自己身服务城市的意识，给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。不能只顾自身经济效益，而不顾社会效益。
3.3在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，这导致了规划部门对城市建设的一些被动。规划行政主管部门职能的更应该强调主观能动性，在控制性指标范围内适当的来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，也赋予开发方更大的设计方面的自由度，同时又符合规划要求，更好的吸引投资。
3.4房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的各种问题情况及时反馈给城市规划部门，双方共同协调解决问题。
4城市规划与房地产开发的统一目标
篇6
我觉得这几年，特别是2000年后，中国的企业越来越注重人力资源管理了，并且人性化管理的趋势也越来越明显。
就拿住总房地产开发来说，2002年以前根本就没有专门的人事科，而是跟经理办公室合在一块，做做工资、办办人员调动等。2002年正式成立了人力资源部，我就开始做人力资源管理。
住总房地产开发有限责任公司以前只是住总集团的开发部，为了房地产开发事业的发展， 2002年经上级批准开发部改制成为有限责任公司。这不只是一个部门变成一个公司的简单的改变，而是从机制、从人员上也做了彻底的改变。所以当时请了咨询公司来帮我们完成这个过程，就是那个时候住总房地产开发公司在国企率先推行了以岗定薪，绩效考核。对员工的岗位进行了评估，根据岗位价值制定不同薪酬，使员工收入拉开了距离。企业的管理改革促进了经济效益的增长。
但是在2004年的时候，整个房地产市场的竞争就更加激烈了。这个时候南方的富力地产、珠江地产等陆续进京，而我们的现有土地资源在减少，需要到社会上去拿地。
在房地产业，资金和人才是竞争的核心和关键。跟这些南方的房产企业相比，我们没有他们那样的资金优势，如果我们再没有人才优势，那我们在这样的竞争环境中就会更加不利。
我们就在想，干脆我们就来一个全员竞聘上岗，包括总部和各个子公司的所有员工，可以竞聘任何岗位，不受束缚，而且每个人可以竞聘三个不同的岗位。其实这不是咨询公司的创意而是我们根据自己员工的需要来创意的。咨询公司重的是理论，但最了解员工需求的是公司的人力资源部。所以说人力资源部一定要深入到员工中间去，了解他们的心理和需求。
做人力资源、做方案要有超前的意识，在拿出方案来实施前要做得科学合理，既要符合政策法规，又要合情，站在每个年龄段的员工的角度来考虑。
篇7
标杆设计管理内容与应用
1.房地产标杆设计管理的内容
房地产企业应用标杆设计管理方法过程可以大致分为四个阶段，即规划阶段、数据收集及分析阶段、实践阶段、提升阶段。目前，在房地产市场项目中被广泛地使用。我们这里说的房地产设计，是一种房地产开发者与房地产设计者的思想交流的结晶，是具有极高准确度与精确度的。
目前，我国的房地产企业为适应世界潮流，真正的将自己融入到全球经济一体化的大潮中去，已经有相当多的企业运用了标杆管理，经济效益的提高也是非常显著的。以我国为例，根据已经公布的资料显示，我国的“十大标杆房企”在2013年上半年的销售将近四千亿，业绩普遍增长了三成。如果下半年楼市继续维持上半年情形，2013年全年，千亿房企将再次扩容。依据，这样的一个大的背景下，我们可以清晰的看到标杆设计管理在房地产企业中的实践，明确的了解，这样的管理模式是健康的、有意义的。
2.房地产标杆设计管理的实际应用
房地产标杆设计管理是一种新型的管理模式，房地产企业能够在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。根据房企中的实际情况，在实际的操作中，房地产项目的标杆设计主要包括成立房地产标杆管理小组和确定标杆管理内容，选择房地产标杆管理的“基准企业”，并收集与其有关的材料内容，之后再建立房地产企业竞争力评价指标体系，标杆管理的前提是了解企业本身状况。总的来讲，必须选择对利益影响重大的部分进行标杆管理，在房地产企业中，房屋整体的质量是影响企业品质与企业形象的关键环节。因此，在房地产企业中必须要根据企业的实际情况选择标杆管理的内容，这就涉及到选择一个房地产企业标杆管理的“基准”目标。对于选择房地产企业标杆管理的“基准”目标，在完善确立指标体系内容的时候，应该突出房地产企业服务的重中之重，尽量精辟，使工作量尽量减少。另外，标杆的意义不仅仅在于一个城市中人民的居住水平，也体现着一个城市的经济发展水平。
二、房地产标杆设计管理的流程
1.怎样选取房地产标杆
对于房地产这一特殊项目来说，选取标杆并不是根据其自身的价值链的所有为标杆进行设计学习，而是要结合自身的发展。房地产企业在某一个竞争优势上，通过自身的资源实施标杆管理，达到最后理想的效果。
房地产选取好标杆后，还需要进行相关的设计。设计的好与坏，不仅仅影响着消费者对其的购买力，还代表着房地产企业整体的品质优劣，因此，制定良好的房地产标杆设计管理是非常重要的。房地产标杆设计管理的目的是为了在满足消费者需求的基础上，设计出来符合房地产企业自身发展的项目，能够在众多的房地产企业中通过设计标杆管理，达到一种“鹤立鸡群”的效果。
2.房地产标杆设计管理组织的建立
建立房地产标杆设计管理，第一是管理架构的建立。我们从以下架构组织图分析不同的架构设置的利弊，以求能得到合适的架构制度建设。
房地产项目公司设计管理部门架构一
房地产项目公司设计管理部门架构二
作为一般中小型房地产项目公司而言，同一时间管理的项目数量不多，“架构一”是常用而直观的设计管理部门设计，有利于专业对口管理，弊端是设计管理部门的人员容易进行只管设计出图即可的思路，如果选择“方案一”作为设计管理部门的架构组织设计，则需要管理者在工作制度制定方面有加强与其它部门的沟通和联系的流程设计，并作为日常管理工作的必要环节执行，尽量避免特别同营销和工程方面的管理脱节。所有的设计管理结果必需得到营销、物业、工程、开发、成本等各相关部门的认可。
“架构二”通常是相对大型的房地产项目公司采用多，同一时间管理的项目数量较多，通常这些公司的制度和流程都十分完善，为避免犯错误而造成大量的损失，一个设计成果的产生，通常是多部门协作的结果。缺点是效率不高，因为各部门为了推卸责任而互相扯皮推诿的情况容易发生，采用“架构二”，需要对工作流程的时间节点进行控制，对责任的表决进行硬性规定，避免拖延、态度模糊而使到负责下一阶段工作的其它部门有难以执行情况出现。
有了企业标杆设计管理，可以在项目扩展时进行复制，避免在新项目中要重新规划，不断用经验教训来调整设置，增加大量的重复工作。另外，总部和项目公司，项目公司和项目公司之间，可以有共同的节奏和步伐，工作上可以互相监督和促进。
3.房地产标杆设计工作流程的建立
房地产标杆设计管理流程，在外部建设管理部门日趋完善的管理程序前提下，不同项目之间的房地产项目公司内部工作容是基本相同，因此，我们可以建立标杆设计工作流程让各方负责执行，可以保证工作不出现漏项，同时，完善的标杆设计工作流程可以让下一阶段工作的执行部门对上一阶段工作的执行部门进行监督，例如设计部的单体方案不符规范，重新修改的时间就会影响开发部门单体报建的时间进度，因此，为了不影响本部门的工作业绩，开发部门会自发对设计部门的工作过程进行的监督。这是标杆设计工作流程建立的其中好处之一。
三、结束语
房地产市场是我国国民经济的重要组成部分之一，经过多年快速发展，作为国民经济的支柱型产业，房地产业在我国经济中已占有举足轻重的地位。通过房地产标杆设计管理，企业可以设计符合自身发展的企业规划以及发展战略，摆脱传统的企业发展模式，制定相应改善方案，吸取一些已经成功的“标杆管理”企业，并结合实际，运用到企业自身的发展中。房地产企业要坚持依据可持续发展原则，只有这样才能保证自己屹立在长期的竞争环境中并且处于不败的地位。
参考文献：
［1］李惠玉，房地产市场呼唤“标杆企业”［J］，特区实践与理论，2006（06）
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（二）全过程成本控制——成本控制的有效途径 全过程成本控制是从施工建设过程控制向前延伸到项目策划过程，向后扩展到售后服务过程等一切发生消耗而影响成本的活动过程。在项目的策划阶段，即以成本控制的战略高度，对搜集和整理的市场信息进行综合分析、筛选和利用，从市场定位、获得土地、融资、采购建材、设备、广告、销售、售后服务、市场供求、市场竞争和价格等多方面进行可行性研究，选择最佳的成本方案，确定成本目标，约束和监督未来的经济活动，使损失防患于未然。这是全过程成本控制的思路，将对控制效果起着决定性作用。
（三）全指标成本控制——成本控制的有效方法 全指标成本控制是依据各责任层所处的不同地位、权限和控制功能，采用不同的量度指标予以控制。比如，财务部门应用现代会计理论和方法，根据目标利润率、投资回收期等指标，反复测算，构建经济评价指标体系。同时，企业在成本管理方面也应该构建一套完备的成本控制评价指标体系，至上而下重视成本控制的实施，保障成本控制定量目标的实现。
二、房地产企业全成本控制实施的必要性
（一）成本控制是房地产企业取得预期利润的需要 一个企业是通过不断获取利润的过程成长、发展、壮大的。根据利润的公式：利润=销售收入-成本费用-税金。从这个式中可以看出，成本和利润之间存在着绝对的矛盾，在销售收入一定的条件下，成本越高意味着利润越少，所以控制成本是保证企业利润最大化的必要条件之一。
（二）成本控制是房地产企业规避风险的需要 房地产企业在发展过程中，除了制定正确的战略，还应有专业的管理来保障。成本控制水平是企业管理水平的综合体现。在市场出现萧条的情况下，成本控制能帮助企业通过调整降价策略依然获得一定的收益，规避了来自市场的风险。
（三）摒弃“硬一项”的思路，追求“软三项”的观念 房地产行业一直被评为高利润率行业，主要原因是由于老百姓对房地产的刚性需求，使得房地产业持续繁荣，房价不断攀升。对房地产企业来讲，房价高意味着销售收入高，在成本基本不变的情况下，利润也就越高；但是在房地产业的自然周期中，当房价高到一定程度，绝大多数老百姓买不起新房，而新房开发量短期内又难以控制，即当市场上的存量房多于老百姓需求的时候，房地产市场会走向萧条，成交量下降，房价攀低，此时再追求高销售收入的“硬一项”就比较困难，企业只能采取降低成本的方式来保证利润。而房地产产品的成本构成有很多，对于成本的每一项即“软三项”都严格控制和管理，以期能获得较低的总成本，保证在市场萧条时仍然能够获得一定的利润。
针对房地产企业开发和经营活动的特点，本文引入了“全成本控制”的概念，更加全面和具体的控制企业成本。面对逐步走向成熟和规范的房地产市场环境，房地产企业要放弃单纯通过高房价赚取高利润的“硬一项”思维方式；而应该通过全面成本控制即“软三项”来应对市场的变化，最终才能以不变应万变，坦然得面对市场变化。“软三项”的思路在本论文中提炼出全成本控制体系的三个内容：全员成本控制体系、全过程成本控制体系和全指标成本控制体系。
三、房地产企业成本控制中存在的误区
（一）决策阶段房地产企业不重视成本控制 决策阶段所做的选址、项目定位、项目可行性分析、投资估算及经济效果评价都是投资决策的重要依据，直接影响一个项目的成败。但由于多年来我国房地产市场多数处于卖方市场，开发商需要做的就是保证顺利的建成房屋，不必担心没有销路的问题，因此均能保证较好的收益率，而所谓的可行性研究都是出于筹集资金的需要被动所为，并没有从主观上认识到决策阶段的重要性，更没有动力通过可行性研究来寻找成本控制的最佳方案。
（二）设计阶段房地产企业不重视成本控制 开发商通常认为减少设计费支出就是节约成本。而当前的设计单位收取设计费的取费基数有些是建筑面积，有些是项目的总投资，然后取一定系数计算，这两种方式都不利于设计单位主动采取成本最优的设计方案。项目的结构设计、装修标准、建材标号和设备选型等关键问题，设计单位仅从“技术可行，质量可靠”出发，对造价控制的主动性不强。
（三）房地产企业缺乏对实际成本的控制 房地产企业往往会忽略长期发展计划的制定和实施，认为房地产市场变幻莫测，计划赶不上变化。这一错误思想导致房地产企业的开发与经营缺乏计划性和连续性。房地产企业的资源没有得到合理利用，后面项目也很难从前面项目的建设中学习和总结成本控制的先进经验和不足。这也是成本失控的重要原因。
可见，我国很多房地产企业对成本控制不够重视，或者没有找到科学的方法。因此，有必要研究并找出问题的症结，从实际出发，在房地产企业建立一个完整、科学的成本控制体系。
四、房地产企业成本控制的实施
（一）房地产企业全员成本控制的实施 全员成本控制实际上是房地产开发项目的组织管理问题，不同的组织架构体现着不同的责、权、利关系，员工的主观能动性、成本控制的思想和工作方法不是靠空洞的说教和强迫式的灌输，也不是靠自觉意识的提高，而是依靠具有一定活力的管理制度和管理模式实现的。
（1）房地产企业全成本控制组织架构。无论是制定成本目标还是明确成本控制责任，都离不开一个合理的房地产企业组织架构。为了制定科学的成本目标，房地产总公司和子公司都需要成立专门的成本部，同时每一个房地产工程项目的实施离不开公司各部门的合作，于是形成了组织架构图，如图1所示：
（2）各级组织机构工作职责。主要包括：一是房地产总公司成本部。总公司成本部对子公司成本部提供必要的支持，给出建设性意见和要求；以项目对接方式跟踪项目动态，分析成本差异产生的原因，并结合具体情况在总公司范围内进行预警，规避风险；不定时的经常深入项目，及时了解项目进展，增强对项目的成本控制及相关专题的分析，完善总公司信息平台，推动信息共享。二是房地产子公司成本部。子公司成本部搜集其他部门提供的土地信息、前期配套费用、规划条件、建筑形式、售价、广告费用等情况，根据公司以前开发的项目实施过程中反馈的信息及开发经验，为新项目进行成本测算，组织各职能部门编制责任书，跟进项目的实施并及时进行成本的动态调整，确保项目成本可控。三是项目成本指标主要责任部门。拓展部门负责土地合同的签订以及地价的控制；研发部门负责设计单位的选取、合同的签订；开发部门负责政策性收费、市政配套等费用的协调以及合同的签订；工程部门负责施工单位的招标、合同的签订、施工组织的优化、新工艺技术的使用、甲供材料的采购等；销售部门负责广告、预售和销售费用的管理和控制，合理制定销售方案；售后部门配合销售部门签订销售合同，合理规避售后费用以及前期物业管理服务公司的选择等；财务部门负责拓宽渠道融资、降低资金占用周期以及支付贷款本金利息，合理避税和争取政策性返税。
（二）房地产企业全过程成本控制的实施 分析房地产企业成本的构成，其中，土地费用、管理费用及财务成本在项目初期即可确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、建安工程费、营销费用则可能因为项目自身情况、影响因素众多等原因而出现前后差异较大的情况，如采取有效措施，则可控性较强。因此，建安工程费、营销费用是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。
（1）土地费用。这是房地产开发的最基本要素，由土地使用权出让金、土地契税、土地交易费、房屋拆迁费、土地安置补偿费、拆迁管理费、拍卖佣金、确权登记费等构成。在总地款和用地面积确定的前提下，规划局约束的容积率指标影响重大，容积率越高，则楼面地价越低，在允许的情况下，确定最优方案，充分利用土地资源，实现允许的最高容积率是降低该项成本最有效的手段。其他（土地出让金，契税，交易费等）项目，大多属于政府行为，所以对于开发商而言可控程度较低。此环节的主要责任部门为拓展部和研发部。
（2）前期费用。为保证项目施工而进行的场地“七通一平”，设计及办理各种手续所支出的费用总和。由临电、临水、临路工程费、填土及平整场地费、临时设施、规划管理费、规划设计费、施工图设计费、综合管网设计费、环境设计费、人防费、墙改费、招投标费、地名费、勘察放线费、施工图审查费、地籍地形图、合同审查费、水泥专项基金、环境评估费、避雷监测费等众多项目组成。该项成本受项目所在地的地形、地质、地貌、设计院的选择、是否自建人防、项目所在地政策法规等影响较大，可控性一般。此环节的主要责任部门为开发部。
（3）建安工程费。项目开发过程中最直接的也是最能体现价值的成本支出。由地基处理、土建安装工程费、土建监理费、质量监督费、人防设施、变更及签证、成品房装修等项目构成（曾超钰，2009）。建安成本占总项目总成本的35-40%，是和土地成本比重相当的一项，并且大部分都能由开发商自己掌控，所以是持续时间最长、也最受重视的成本控制环节，但该项成本受方案、设计水平、装修配套标准影响较大，因此，建安成本的可控性在于确定这三项指标，而这三项一经确定，建安造价也基本确定。此环节的主要责任部门为工程部。
（4）市政基础设施费。市政基础设施即建筑物1.5米以外和项目用地规划红线以内的各种管线、道路以及景观工程。包括供电、供水、燃气、通讯、电视、智能化设备、路灯、环卫、排水、供热、配套监理费等。此项成本视项目的配套标准而定，随着人们需求的提升，在新建项目中，产品档次也越来越高，这两项的成本处于上升的趋势。市政基础设施费大约占项目总成本的8-9%，其中55%左右为收费项目，只有45%为开发商操作，成本可控制性一般。此环节的主要责任部门为开发部。
（5）公用配套设施费。公用配套设施费是指居住小区内为居民服务配套所设的各种非经营性的公用设施配套费。主要包括区内非经营性公建、小配套、物业费、空房采暖、公共设施维修基金五项。本项成本占总成本的5-7%，受方案、项目档次影响较大。可控程度一般。此环节的主要责任部门为开发部。
（6）财务成本。财务成本主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。财务部协同项目开发部提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。合理安排资金计划，发挥多渠道融资的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。此环节的主要责任部门为财务部。
（7）营销费用。营销费用主要指在项目营销、销售过程中形成的费用，包括可行性研究费用、市场调查研究及预测费用、广告费、推广费、售楼部、培训置业顾问、销售环节等费用等。此环节的主要责任部门为营销部和售后部。
（8）管理费用。管理费用是指企业为组织和管理项目开发经营活动而发生的费用，主要为人力资源成本及行政成本。人力资源成本由总公司人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制定人员配备方案，预算人力资源成本。行政成本则依据企业当年下达的管理费用指标，按项目情况分拆到各部门。
（三）房地产企业全指标成本控制的实施 成本指标是一个综合性的指标，企业各项工作的好坏都可以从成本指标的高低上体现出来，所以要降低成本，就应该动员整个企业的力量，要求各部门和全体员工共同参与，实施全成本控制战略。与之相适应的成本控制过程评价指标也应建立一个具有多方面、立体的体系，从多个侧面保证成本控制的效果。
（1）房地产企业成本控制经济评价指标体系。房地产企业开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。其中清偿能力决定了金融机构是否为顺利为项目融资。盈利能力指标则是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。这两类指标是开发商最关注的经济指标。一是静态指标。对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、静态投资回收期等。二是动态指标。对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标能够更真实地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，常用的动态评估指标有财务净现值、内部收益率、投资回收期等。
（2）房地产企业成本控制行政评价指标体系。结合我国房地产企业的实践特点以及反映的突出问题，选择三个定性指标，包括企业领导的重视、成本责任体系和企业成本文化；三个定量指标，包括奖励机制、员工培训和技术因素。利用这六个指标构建一个以全成本控制思想为基础，体现以人为本的企业精神的成本控制过程评价指标体系（刘丽娜，2003）。具体为：一是成本控制的先决条件——房地产企业领导的重视。房地产企业领导的重视可以对目前企业的经营思想、经营方针以及企业组织机构作一个全面的评估。在制定经济与发展战略的同时，制定相应的成本战略，处理好成本战略与企业竞争战略、发展战略等经营战略的关系。二是成本控制的必要条件——成本责任体系。企业成本责任体系是一个目标多元、责任分层、责权明晰的成本责任体系。在建立健全成本控制责任体系的同时，通过有效的管理，做到责任落实、权责明确、利益挂钩。三是成本控制的保证——企业成本文化。企业文化是一个企业在处理外部适应和内部整合过程中所积累的，由企业组织自身创造并发展起来的，全体员工普遍遵守的行为规范和共同信仰的价值体系。而企业成本文化则是要通过制度和培训使成本控制的理念深入每一个员工心中，成为员工日常工作的行动准则。四是成本控制的基本条件——奖励机制。房地产企业管理的要素包括资金、土地、人员、建材、设备、技术、市场和信息等，在诸多的要素中，人是最重要的，也是管理的主体、对象和核心。企业的经营应该以人为本，建立相应的激励机制，用完善的制度保障，调动员工控制成本的积极性。五是成本控制的发展基础——员工培训。成本要物化在房地产企业的产品之中，必须先物化在劳动者身上，转化为劳动者的职业技能。员工不仅要有成本控制的意识，也应该具备成本控制的能力，因此，对员工展开基于工作岗位的成本控制的相关培训是全成本控制的发展基础。六是成本控制的关键之处——技术因素。在现代企业中，技术实力极大地影响着房地产企业的竞争力和成本水平。追求技术创新、依靠科技进步是企业降低成本，提高效率的基础。因此，技术因素是房地产企业成本控制评价指标体系中的关键。
综上所述，本文分析了目前中国房地产业在成本控制方面存在的问题，从全成本控制的必要性出发，提出了“全成本控制”的思想，并对全成本控制加以分解，分别从全员成本控制、全过程成本控制和全指标成本控制这三个方面详细阐述房地产企业全成本控制体系的具体实施方案，最终形成了全成本控制体系。该体系有待在实践中得到进一步的充实和完善。
参考文献：
[1]沙亮：《基于全阶段的土地开发整理问题剖析》，《科技资讯》2010年第17期。
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近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产开发中的规划管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，其管理水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。
1. 房地产开发规划管理的现状和问题
房地产开发过程中的规划管理主要包括建设用地规划管理和建设工程规划管理两个方面，建设工程规划管理是保证城市规划顺利实施的关键。由于房地产开发用地规划管理体制的不完善，导致了一系列城市问题和规划问题。
1.1规划滞后于房地产开发
近年来虽然房地产业的发展迅速，然而城市规划的滞后，带来的结果是城市规划对房地产开发的指导作用有限，出现了房地产开发引着规划走、房地产开发迫着规划变的局面，这种由市场所推动的缺乏城市规划指导的开发，带来的后果是市政配套的先天不足，小区配套的重复建设，开发商与政府角色的错位。一些新区超出规划范围，建设根本无规划可依据，这就使得一些开发商不顾环境和基础设施的承受能力，肆意建设，给环境、交通以及后续开发带来无穷后患此外，在城市开发建设中，由于市政设施、绿化、道路等公用基础设施的开发没有直接的经济效益，难以刺激开发部门主动进行投资。因此，在城市规划滞后的情况下，市场机制往往导致公共基础设施等公共开发供给不足，滞后于城市发展。
1.2规划变动问题较为突出
开发企业受利益驱动，根据市场情况变动用地性质、规划指标（如容积率）及规划设计方案。开发企业变动项目规划一般须向政府规划部门申请报批，获批准后方能变动规划。能否获得政府批准一方面取决于现有的城市控制性详细规划，另一方面受人为因素的影响较大，谁的能耐大、影响大，变更规划的可能性就大。在项目规划的变动中，一些开发企业不告知业主，使业主因规划调整而承受较大的经济损失。此外，也有一些开发企业有意向业主隐瞒规划，如故意将政府已规划的将经过小区的城市道路暂做成公园绿地。政府变动规划的原因各地有所不同，有的是因城市经济快速发展，已编制的规划已不适应城市发展的需要，规划面临重新调整；有的则仅凭领导的一句话就更改规划，给开发企业、业主造成较大的经济损失，而这些损失往往都得不到相应的补偿。因城市市政及公共配套设施建设的需要，变更开发项目用地性质，由此造成的企业前期费用的损失，政府一般不考虑补偿。开发商甘愿冒风险违规开发，除了规划本身可能不完善外，规划监管不力、缺乏行之有效的奖罚措施是开发商敢于违规开发的重要原因。
1.3规划管理执行现状堪忧
我国的城市规划，从编制到实施管理，基本是一种政府行为，在实际操作过程中缺少公众参与，导致规划与公众需求之间存在相当的差异。总体而言，各地政府规划部门的规划管理水平在不断提高，但在协调管理及信息沟通方面，还存在不足，主要表现为政府内部管理的不协调、缺乏信息沟通和政府与开发企业的信息不对称。政府内部管理的不协调一方面是部门之间的利益关系所致，另一方面在于部门信息不沟通，而带来的结果就是管理上的混乱。。政府与开发企业的信息不对称主要表现为开发企业较难从公开的渠道获取政府规划编制、决策及管理方面的信息，政府和开发企业在城市规划、建设和房地产项目开发管理上缺乏信息沟通。
2. 房地产开发中规划管理问题成因分析
由于城市规划编制与管理都是由政府独家运作，这一封闭运行的制度已不适应市场经济条件下的城市建设，必然导致规划的公平性、科学性、法律性难以体现，影响规划的实施和管理效果。同一地域空间同时存在多种规划，分设于不同的政府部门，彼此冲突，制约了规划指导实践的能力，影响规划的实施、管理。同时，高度集权的政府行为强烈影响着城市规划的编制与实施，干扰着城市规划的合理性与科学性。在目前的规划调整中，政府更多地是以所谓的公众利益为规划调整的唯一依据，而对规划变动可能造成的个体、集团利益的损害及经济可行性缺乏考虑。在进行具体的规划调整编制时，往往只注重规划的技术性，而对土地利用现状、历史问题、产权现状缺乏详细的调查，对相关的利益问题缺乏考虑。殊不知，在市场经济体制下，土地使用制度较计划经济时期已发生了根本变化，城市土地实行所有权与使用权相分离，土地使用者有偿获取一定年限的土地使用权后，便对开发的土地拥有了收益、占有和处分的权利。因此，城市规划的调整可能形成对私人产权的侵犯，影响了投资者的投资信心。
3. 房地产开发用地规划管理策略
房地产开发与规划是城市建设的两个关键因子，规划的实施要依靠房地产开发来完成，房地产的开发需要规划来进行规范和管理。在市场经济体制逐渐深化的背景下，应该重新构建新的房地产开发用地管理体制。
3.1 改革房地产开发管理中的规划职能
随着我国市场经济体制的日益完善，在房地产开发中我们更应该注意充分发挥市场调控作用，发挥房地产开发的自主性，提高土地资源的配置效率。但是房地产市场在促进经济增长、配置效率提高的同时，也同样存在市场失灵。所以，规划在本质上是弥补房地产开发中出现的市场失灵的一种手段。市场经济体制下规划管理的主要职责是给房地产开发活动提供规则和秩序，着重于运用经济规律与手段，引导和协调投资在空间上的分布。
3.2实施新型的规划管理
要加强和拓展房地产、区域经济发展状况等资料的收集积累和调研工作。城市规划工作权威程度来源于城市规划专业知识和技能的高低。我国城市规划工作应在已有法律和行政权力的基础上，提高规划部门的专业水平，在规划的编制过程中要强调公众参与，包括专家学者、利益相关者以及普通的民众。由于某一时期出让地块的具置、数量及具体地块规划设计条件是在规划中预先确定的。因此，规划管理部门要把重点放在开发商递交的建设工程规划上，在审批的过程中，要提高透明度、公开性及公众参与性。要确保规划的有效执行，提高监督参与度，对房地产开发活动进行实时监督、跟踪反馈。
4. 结束语
房地产开发中的规划设计管理是房地产企业的核心之一，是房地产开发的灵魂。当前我国房地产开发管理中规划的职能应该定位于两个方面，一是宏观上的平衡发展理念，即确保城市开发建设能够在经济、社会和环境上可持续；另一方面是微观上的开发控制引导，即通过规划合理配置开发资源，促进市场的协调健康发展。
参考文献：
[1] 朱颖鹏.关于小城镇房地产开发的几点思考[J].中国城市经济，2011(06)
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一、房地产开发的项目团体人员的素质
1、项目经理负责人的条件
要想房地产开发项目的进度得以控制，就要求项目负责人所具备的知识面要广、经验丰富。要具备房产开发项目整个过程接触的实例、有初步预决算造价知识、 最好能有在施工现场从事施工员工作经验、法律法规文底知识、勾通协调人事能力、同时能整体安排开发建设进度的能力。如一个5～10万平米房地产开发项目在温州进度合理计划目标：中标地块到开工的前期所有准备手续工作应控制在7～10个月；建设工期应控制在30个月左右；后期产权、土地证的办理力争控制在3～6个月。项目负责人必须要有这些能力，不然是不能合理指挥下属、及分配工作（细部工作由下属分配人员完成，不展开讨论），也就无法控制总进度。
2、开发部负责人的条件
开发部负责人要有各专业设计、法律法规、强制性条文等知识，中途与各专业设计人员及时勾通、调整方案，制定合理所开发项目被市场所接受的方案、及撑握前期手续审批流程的基本知识，如：签订临时土地合同缴纳土地契税项目建议书的批复安排各专业施工图设计方案审核、初步设计审核水土保持方案的批复环境影响评价的审批基建项目投资计划地质勘察报告规划总平临时图各施工专业图审查建设用地规划许可证防雷设计审核人防工程设计审批消防工程设计审批规划总平面确认图宽带通信、闭路电视网络设计签约正式土地合同地下室基坑设计施工图审查办理土地证建设工程规划许可证建设工程监理单位工程招投标建设工程施工许可证（质监手续）招标前期物业服务商品房预售许可证室内外电缆沟、配电房高低压配电柜的设计竣工验收备案、房屋移合办理房产证、土地证（局部后期可协调交由销售合同签约部办理）。
3、工程部负责人的条件（兼售后维修部）
工程部负责人要对工程建设过程具备全面施工知识、及一定的工程预决算造价知识、各施工阶段工期要求限期完成的勾通能力、各施工阶段的流程工序协调能力，熟悉材料使用与材料询价、必须提前准备材料决不拖后工程进度、制定建设资金计划需用量、及支付分配控制，把好工程质量、安全关，合理分配部门人员监督水电、土建及其他专业工作到位，同时监督现场监理人员工作职责，后期工程扫尾还要做到各专业分包协调、协助竣工验收备案手续等能力，兼交房售后维修分配工作。
二、建筑各分部分项不同节点合理时间进场施工
1、打桩、基坑支护、土方开挖、地下室底板盖板浇捣的施工
大家都知道工程一旦开工，很多工序受下道工序未完成，是无法往上道工序开始施工的，然而不管房地产开发企业、建筑施工企业、及相关配合单位与分包单位，无不为能在短期内完成项目建设整个过程叫好，对任何人来说时间就是企业的利润，工期拖的越长利润就越薄、甚至亏损。然而项目的打桩是属于并排并列结构，只要场地桩机能摆的下、运输道路能畅通，一定要尽可能多的安排桩机进入现场同步施工。一旦工程桩结束并有空余场地时，马上安排基坑支护桩进场同步分段施工，力争做到工程桩完成不久即完成基坑支护桩。接下去紧跟冠梁分段施工，使土方避开雨季、台风能提前全面开挖，迅速完成基底砖胎模、找平层，早日让基底砼浇捣，然后分段施工各幢主体结构。此处若能合理分段施工到位，常规5～10万平米的工程项目能提前3～6个月以上的工期、甚至更长，对整个项目赶工期来说是非常重要的，也只有这基础以下工程量，可以有这么多的工期撑握在施工单位手上操作。
2、主体结构砌体、附属景观、绿化的施工
每幢主体结构施工进度常规有4～5层/月，高层项目砌体应在整幢主体结构施工一半时，马上进场开始砌筑隔墙，并紧跟主体进度；待主体结构结顶后2个月内完成所有该幢砌体砌筑，从而组织地下室主体与主楼主体一半以下部分的结构中间验收，上半部主体中间验收、及门窗框安装也紧跟其后，在外墙涂料或饰面底粉刷完成、同步楼地面内墙粉刷完成、拆除外墙脚手架时，马上分段清理地下室盖板遗留垃圾、盖板防水层施工、回填土，随即附属工程分段进场施工、高层电梯安排进场安装。万不可在外墙装饰面层基本完成后，才安排附属工程进场，这样可以使整个工程在外墙饰面与附属景观、绿化工程，最后基本同步达到扫尾竣工预验收条件，这样穿插施工对5～10万平米来说，一般能提前工期3～6个月，从而有利的控制房地产开发项目的进度。
三、各阶段工程款的控制
1、工程款（进度）支付：按月累计完成工程量工程款的90%支付给施工单位。
2、人工、材料动态增加费及设计变更联系单增加费分别在各阶段按累计完成计算工程款的90%支付，分三个阶段：①在地下室主体结构中间验收时；②在所有主体装修工程完成1/2时；③在所有装修工程完成时。
3、工程竣工预验收且整改完毕时，累计支付到所有完成工程款的93%；工程竣工综合验收合格且完成资料整理移交后，再累计支付到所有完成工程款的96%；余款在办理结算（工程备案完成）经审定后扣除结算总造价的2%作为工程款保修金后一次性付清。
补充说明：根据近几年全国金融危机、及温州的高利贷风波影响、民工工资与物价材料飞涨、地方材料要求高额先支付现金后供货等多方面影响，早些年的常规工程款月完成支付比例85%方式，不能满足现行建筑市场的正常运转，原先实际施工项目班组现场所能使用的工程款，扣除施工总包单位的税金/管理费两项需8～10%后，只有月累计完成工程款的75%～77%，现场是无法正常运转施工进度的，从而慢慢造成工程款“厄尔尼诺”现象。为响应建设单位、施工总承包单位、材料供货单位、和民工工资及时到位各环节不出问题的“连锁反应”原则。我们各方主体所控制的工程款支付比例，目的是圆满完成项目开发全过程不断裂，并不是约束开发资金被他人所使用，正常工程款使用必须做到及时拔付。当然在中途支付工程款时，要求施工方及时上报下月所需支付资金的明细去处、与金额，并调查核对决不让某撑管资金者，抽取他用、或挪用、或跑路，做到专款专用，所以项目整个建设进度才会得以控制。
四、销售过程、产权办理也影响整体项目进度的控制
1、合理定价、快速销售
大部分人都知道房地产的税收很高，2012年中国华远集团总裁任志强在“两会微访谈”栏目受邀做客时，指出中国房地产土地占48%、与税收合计占七成，可见一个房地产项目开发销售税收所占比例是非常高的。一个房地产开发项目的开发成功与否，定价这一环节很关键。不少没有经验的房企，在房市低迷时看不到希望就定价过低销售，最后抗不住风险而亏损；又有许多房企，在房市时又过高开价销售，至以后遇到风险或不可预见时又舍不得降价，终于被套住；就是未被套住，也会一边是大量的巨额利润过多缴了土地增值税，一边又因为太高落下了一个“黒心开发商”的骂名，使自身处于被动局面。我们在项目制定预售价格时，应结合周边楼盘价格进行综合平衡，如果确因我们自已开发的楼盘档次比别人高，可以在别人基础上加价10%较合理。如里定得太高，万一遇到房市低潮，可能会被套牢。假如你房价太高了，鹤立鸡群，目标太大，不但老百姓说你“黒心”，税务部门也会紧盯不放，土地增值税将重罚你没商量。土地增值税起征点是各项成本扣除后利润的20%起征。所以我们没有必要把房价定得太高，以不突破利润20%为限，这样就不会引发民怨，一旦引起民怨，则购房户会计较项目交房时各个环节质量与延期情况。所以制定房价要合理，并不是高与低之争，而是如何合理、科学地制定房价，只要体现合理性，就不会陷于被动，从而达到快速销售、或清盘。
2、合同条款细则补充、快速办理相关备案手续
由于这些年受国家房地产调控政策不断出台，与房产销售办理相关手续未能及时在规定政策时间内办理，造成相当多的投诉与纠纷，所以有必要对按揭交款作补充说明：若买受人由于个人信誉问题或者国家限贷政策，不能办理银行按揭的，买受人必须在收到出卖人通知之日起15日内按一次性支付总房款；若不能足额办理银行按揭贷款的，买受人必须在收到出卖人通知之日起15日内一次性付清剩余购房款。
受地方政府办事拖拉、及项目所在当地投资环境差，经常所开发的项目中途会出现被迫停工、或竣工围墙无法施工、竣工验收相关备案手续办理效率不及时，造成房地产开发企业逾期交房现象。故应调整出卖人逾期交房的违约期限：合同里逾期交房限期调整为180天，并约定出卖人逾期交付，买受人要求继续履行合同的，出卖人支付的总违约金不超过已交付房价款总额的5～8% 。签完销售合同，交由销售合同部经验丰富的人及时办理相关备案手续。
3、整理产权证、土地证相关手续
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[1]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京:中国标准出版社, 2001.
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企业自身的实际情况导致企业之间的会计是有所差异的。与其他的企业相比，房地产开发企业具有一定的特殊性。房地产行业是一个类似资本运作游戏的行业，所以，财务部门和会计部门对于房地产开发企业的重要性可见一斑。在会计核算方面，具有独特的会计成本核算的特点。
二、房地产开发企业经营活动的主要业务
房地产，顾名思义，是房产与地产的一个总称。房地产经营活动，不仅可以将房产与地产合起来开发，也可以将两者分开进行开发。房地产开发企业就是对房产与地产进行开发与经营的企业。房地产开发企业主要开展的业务如下：
（一）土地的开发与经营
房地产开发企业在对自己有偿获得的土地进行开发之后，主要有两种方式来经营：一种是有偿转让给其他的单位来使用，另一种是自己在土地上建造房屋或者是其他的设施，然后将其作为商品进行出售。另外，还可以开展一些土地出租业务。
（二）房屋的开发与经营
房屋的开发即对房屋的建造，房屋的经营就是对房屋的销售与出租等活动。对于房地产开发企业来说，可以在土地开发完成后继续对房屋的开发，房屋的开发完成以后就可以对房屋进行销售或出租等交易行为了。房屋按照用途来分类的话，一般可以分为商品房、周转房、出租房等等。
（三）城市基础建设与公共配套设施的开发
每个城市都会有一些基础设施建设，它们的存在，是为社会生产与居民生活来提供一些公共服务的，房地产开发企业的业务也包括对城市基础建设与公共配套设施的开发。
（四）代建工程的开发
有时候，房地产开发企业会接受一些来自政府或者是其他单位的委托来对土地进行开发，这种工程就是代建工程，也属于房地产开发企业的经营业务之一。
三、房地产开发企业的经营特点
（一）开发经营的计划性
房地产开发企业的经营是具有一定的计划性的，所有的开发项目，像企业征用的土地、建设的房屋与基础设施等等，都应该要控制在国家的计划范围之内。然后，要按照一定的原则与企业指定的计划进行开发经营。
（二）开发产品的商品性
要知道，房地产开发企业开发的所有产品，都是要作为商品来进入市场的。在市场环境中，企业要严格按照供需双方规定的价格进行销售或转让。
（三）开发建设周期长，投资数额较大
对土地的开发建设，都是要先进行一定的规划与设计，然后对其可行性进行研究，通过征地拆迁、安置补偿、六通一平、建筑安装、配套工程等阶段，才算完成一个建筑周期，时间少则一年，多则需要好几年才能够完成。除此之外，对土地的开发工程投资数额也非常大，需要不断投入资金。
（四）经营风险大
所有的行业都是存在一定的风险的，房地产业也不例外。对房地产开发的单位成本很高，而且建设周期长，在此期间会有很多不确定因素，所以，一旦出现了决策上的失误，销路不顺畅的话，很容易导致开发产品的积压与企业的资金周转不灵，从而使企业的发展陷入困境。
四、房地产开发成本核算
（一）开发成本
1.土地征用及拆迁补偿费。房地产企业在进行土地征用时，会产生各项费用，主要包括土地出让金、劳动力安置费、拆迁补偿费等等。2.前期工程费。即企业在前期工程中发生的各项费用，包括总体规划设计费、各项临时工程的费用等等。3.基础设施费。即建造各种基础设施所发生的费用。主要包括与开发项目有关的道路、供热设施、供电设施、供水设施、通讯设施、照明设施等等。4.建筑安装工程费。在建筑工程方面有两种施工形式，分别是外包和自营，建筑安装工程费即支付给外包工程或自营工程产生的费用。5.配套设施费。即为开发项目服务的一些不能进行有偿转让的公共配套设施建设所产生的费用。比如锅炉房、公厕、自行车棚等等。6.开发间接费用。即由房地产企业所属的开发部门或者是工程指挥部门为了对开发项目进行组织与管理而产生的一些费用，比如工资、差旅费、折旧费、劳动保护费等等。
（二）期间费用
1.管理费用。一般按照项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右来进行计算。2.销售费用。即对开发项目进行销售时产生的各项费用，主要包括广告宣传费、销售费以及其他的一些销售费用。3.财务费用。即企业为了筹集资金而产生的一些费用，主要是一些借款利息与其他的财务费用。
五、房地产开发企业会计核算特点
（一）产成品的种类多，核算方法不同对于制造业来说，产成品主要是指那些已经完成全部的生产过程并且已经验收入库的产品。而对于房地产企业来说，产成品的内容就比较复杂了，主要有开发产品、出租所开发的产品、分期收款开发产品等等，这些产品既可以直接进行销售，也可以出租，抑或是作价转让等等。所以，在核算方法上，房地产企业的产成品与一般的产成品的核算方法是有很大不同的。
（二）产品成本的核算复杂
与制造业的产品成本的核算相比，房地产企业的产品成本核算方法是比较复杂的。由于房地产开发企业的生产经营活动具有一定的复杂性，所以，在开发过程中，会发生许多不同种类和性质的费用，企业只有合理的设置成本核算对象与成本项目，才能做好会计核算工作。
（三）经营收入及其相关税金的核算不同
对于房地产开发企业来说，其开发产品的价值比一般产品要高很多，而且生产周期也比一般产品要长，所以一般都是采取预销的方法，房地产企业要交纳的流转费主要有土地增值税、营业税、城建税等等。
六、结束语
现如今，房地产行业在市场中占有很大地位，房地产行业的会计核算也是一个比较热门的话题，做好会计成本核算，对于房地产开发企业的发展具有重要意义，同时这也是保证房地产开发企业能够持续良好经营的一个重要内容。
参考文献
[1]姚源.浅谈房地产成本核算新模式的发展方向[J].现代商业，2009（14）：160-161.
[2]于国红.房地产成本核算中应注意的问题.中国高教论丛[J].2012（1）：118-120.
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1序
任何事物的发展,都离不开人的因素,房地产开发也不例外,尤其是企业成本管理。在工程计价领域,由于电子技术的引入而简化了计算过程,人为因素(专业能力和技术水平)就成了主要因素,因为计价基础的一致性,这种主导方式也立即传递到了房地产行业,即人成为了控制开发成本的第一位因素。当前由于金融危机和市场竞争的加剧,已经对房地产开发的各项工作提出了更高要求,过去那种只要拿到土地、建好楼房就能获利的时代已经一去不复返了,房地产市场优胜劣退的时代已经来临。在商品房售价受到各方面均衡制约以后,企业依靠抓自身管理、增技术优势、挖内部潜力,提升竞争实力就显得更为重要。房地产业已经进入了微利时代,企业只有不断提升管理水平,迎难而上,才会发展得更高更远,真正做大做强。
企业怎样考核评价员工业绩?怎样控制开发成本?是企业管理者经常探索的问题。这两者是有机统一的,工作业绩的考核和成本管理是密不可分的,因为企业是以效益为最高目标,离开了开发效益去谈工作业绩是本末到置,同样开发效益也是同员工的工作创新和业绩创新密不可分的,两者就是因与果的关系。
2成本控制方法
成本管理是同开发过程的各项工作密不可分的。所有的开发工作,如果涉及到要支出费用,那就形成了成本。成本就是费用,是因为开展各项工作所需的费用,如人员工资、政府缴费、工程发包等等。所以开发工作在明,是明线,成本管理在暗,是暗线,一明一暗,这两条线贯穿了开发的全过程。因此,要搞好房地产开发的成本控制,抓住这两条主线就行,以明线指导开发工作,给员工定岗派工作任务,进行考核;以暗线来掌握资金支出,控制开发成本。
因此搞好开发成本管理,首先是要明确开发流程,划分各阶段的各项开发工作,然后找出各工作应完成的事项内容,对其相应的费用进行成本归集;其次是要把握开发过程的关健环节,即花费最多的环节,通过优化、比较,去掉或降低其中不合理的费用,达到不花费或少花费也能达成工作目标。这就为企业考核员工和各部门的工作业绩提供了客观参考依据,同时通过考核也可实现项目的成本控制目标。
(1)全过程开发工作与成本内容:
(2)目标成本的建立:
汇总开发各工作环节的成本内容,就形成了整个项目的开发成本,按会计处理原则,房地产开发成本分为土地成本、报建费用、建造成本、期间费用四类,将表一中各成本内容分别归入。其中,期间费用包括销售费用和未列入表中的财务费用、管理费用组成,后两者由财务部门直接统计得出。不同的房地产企业可按照各自开发特点,先由财务部门进行成本归集,按已完项目汇总成本,再进行有效分类,得出本企业的开发经验成本。以经验成本为基准,吸收同类型企业成本数据,并比照市场行情的成本波动情况,进行合理调整,逐步建立起一套适合本企业的项目开发成本分类指标数据库,作为指导新开工项目的成本依据。企业在新项目建设时,由部门责任人按照项目实际情况和工作计划安排编制本部门的详细成本计划,企业成本中心按企业指标数据库审核确定,以此作为费用支出的上限,即部门目标成本,各部门目标成本汇总就形成了整个项目的目标成本。项目目标成本一旦确立,以后该工作环节的成本支出必需严格控制,杜绝超出。项目目标成本就成为衡量考核部门工作业绩好坏的基础标准。
(3)关健工作环节成本控制:
在开发流程中,关健开发工作有很多项。项目一旦运转,在目标成本范围内,有的成本是固定的,不可调整的,而有的是通过员工工作努力和技术提升,可以控制的。这就要求我们在项目开发中尽可能的找出哪些属于可调成本,哪些是可以避免的成本,通过层层监控,最后达成控制目标成本。
通过研究各项开发工作的特点,可以得出开发成本变动发生的关健环节在:土地转让;工程设计;政府报建;工程发包;工程管理;工程结算;销售环节;管理环节这八个关健环节。分析每个环节可能产生的项目成本,探索有效降低和改善成本的方法,是房地产开发企业进行成本控制的核心。成本工作开展的好坏,均在于此。下面来进行一些方法探讨。
3成本管理与员工业绩考核
3.1成本控制管理体系
成本管理涉及到公司管理的各个部门,搞好成本管理应该层层设防,相互监督,才能防范于未然,成本管理不是某个部门或某几个人的事,而是全公司每个员工共同的事情,这构成了企业考核员工业绩的基础。员工的工作是通过部门业绩体现出来的,因此员工考核可通过先考核部门业绩,然后在部门内部通过评定来实现。从表2中对应看出各部门与各项成本的工作密切关系。
对一个中型以上规模的房地产开发企业应设立的职能部门进行研究,开发部、工程部、技术部、营销部、采购部、物业部是企业负责生产的部门,是成本发生的第一道审批关,涵盖政府报建费用、工程费用、销售费用、管理费用;成本部和合同部负责成本发生的审核监督,是二审把关;总经办和总裁办对公司所有成本事项进行审核把关,是成本的第三道关;财务部对资金支出进行把关是成本的第四道关;最后由总经理、总裁进行支出全面把关。企业依此形成全面制衡的有效成本监控管理体系。
3.2成本管理与部门业绩评价内容
3.3成本管理业绩考核办法
