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2在房地产测量中应用
GPSRTK技术对房地产的人工建筑情况、权属和应用情况、自然情况等进行测定和调查是房地产测绘技术的主要工作，是为城市的建设和规划、开发、管理和应用房地产等，将一定的依据提供出来的一种技术形式，是房地产测量和地籍测量的结合体，能够将非常详细的资料为房地产管理提供出来。在国家高等级控制网点的基础上，对常规的测图方法进行使用，对次级网店进行加密，进而来有效的布设和测绘控制网点，这是传统房地产测绘的主要方式，将界址点、行政边界、界址线、地形要素和丘界限等测定出来，对房产图和地籍图根据相应的规律、符号和规则去绘制。会有一定的累积误差容易出现在这种方法中，而为了能够将这种误差予以消除，一些时候应该测量多次并且对误差进行分配，这样不但精度不高，而且还会浪费时间。在出现了GPS技术之后，对于各级控制点的坐标能够快速并且高精度的测定出来，尤其是对RTK技术进行了使用之后，对于地形点、地物点和界址点的信息能够高精度快速的获取出来，对于野外一次测绘能够利用测土软件给予实现，并且将电子地图绘制出来，在房地产测绘中对GPSRTK技术进行应用之后，不但能够将高精度的测绘成果展现出来，也能够将作业的效率极大地提升上来，在房地产测绘工作中，GPSRTK技术逐渐的成为了其中的主要方法和手段。导线测量和三角测量时常规的测量方式，费工费时，规定点间通视，并且有着不够均匀的精度。GPS快速静态和静态的测量，对于点间通视不需要予以实施，对于各个控制点能够高精度的进行测量，但是，在处理数据的过程中应该花费一定的时间，对于定位精度不能够随时的定位和了解。在控制测量中，一但对RTK技术进行了使用，对于定位精度能够时时刻刻的予以了解，因此，能够将作业的效率极大的提升上来，在定位的过程中一但对RTK技术进行了使用，能够将精度精确到厘米。
二在房地产测绘中对机助制图进行使用
近几年来，对房地产图利用计算辅助制作的方式获得了一定程度上的发展，在一些制图系统中，AUTOCAD是经常被使用的一种方式，它能够用来整饰和修改所测的房地产地图。在此系统中，只需要将数据预处理构建起来的图用真实的图片表示出来即可，这样在屏幕上我们就会发现会依据具体的位置、准确度和相似度将地物表示出来，看起来会非常清晰。在处理图形的过程中，有着完备强大的功能会存在于此系统中，操作易行简单。有着非常优异的自我保护功能会存在于其自身当中，系统本身不会受到非规范操作带来的影响，所以，在编辑房地产图的过程中对这种方式进行使用会发挥出非常巨大的功能。
三用GIS技术对房地产进行测量
决策的科学化和管理的现代化将规定处理房地产测绘信息的过程中，要用计算机操作的方式逐渐的取代以前手工操作的方式，用辅助决策来有效的取代一般的统计，进而将房地产测量信息系统构建起来。但是，在对房地产测量信息系统进行建立的过程中，并非是一件容易的事情，有一定的复杂性会存在于其中，它规定有着较高的管理水平和技术素质。GIS是由美国所研发出来的一种先进的测绘技术方式，并且系统正在日趋的走向完善，在很多项目中都对几千个GIS工具进行了使用，极大的推动了测图和数据计算工作的发展。在科学技术不断发展的推动下，人们越来越重视房地产测量信息管理的现代化，随着我国房地产业的不断发展，也应该用先进的测量技术对于其中的数据进行测绘和管理，提高其具体的应用水平。
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各地房产行政主管部门应加强对房地产测绘行业行政管理，实施房地产测绘单位和个人的资质、资格管理，在资格备案、房地产测绘计划、成果检查验收、成果鉴定等方面行使管理职能，健全测绘执法监督体系，大力加强房地产测绘管理、监督机制，搞好房地产测绘市场的宏观调控，加大房地产测绘成果管理的力度。
3建立新建项目备案制度，对重大测绘项目进行统一招标
城市新建项目应在立项后向房地产测绘管理部门登记备案，由房地产测绘管理部门组织编制房地产测绘计划，对重大测绘项目进行统一招标，统一监督完成。
4对测绘成果进行严格的审核、验收，确保质量
严格按照国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.2－2000)规定的房地产测绘成果最终验收制度，实行二级检查一级验收制度，即过程检查、最终检查和验收。由委托人(开发建设单位)对房地产测绘产品组织实施最终验收，验收人员可由委托单位邀请的有关技术专家组成，也可委托由国家认定的房地产测绘成果鉴定机构鉴定。验收的主要内容有:测绘成果的适用性、界址点的准确性、面积测算的依据及方法等。
5推行房地产测绘公示制度，接受社会监督
一是房地产测绘管理部门要通过各种媒体对商品房面积计算的相关知识及有关规定进行宣传普及，让广大房地产开发企业、购房人熟悉面积计算方法和面积纠纷处理方法。二是为了切实保护相关权利人的知情权，起用于房地产权属登记的测绘成果资料目录在政务信息网上予以公布，公布的内容包括房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等。实行测绘成果资料目录通告制度使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。三是建立房地产测绘机构及相关人员的信用档案，将各类房地产测绘机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况记入测绘机构及个人的信用档案，向社会公开、公示，接受社会监督。
6加大违规处罚力度，创建公平公正的竞争环境
房地产测绘成果涉及房产权属管理，直接关系到房屋权利人的切身利益。因此，房地产测绘行政管理部门要不定期开展房地产测绘市场专项检查，坚决查处无证测绘、超级测绘、弄虚作假等违规行为。逐步建立和完善适应市场发展需要的房地产测绘管理体系，推动房产事业的健康、持续发展。
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一、房地产业需要解决的问题
合适价格对社会稳定、对房地产业及整个国民经济发展都起促进作用。本文试分析1998-2006年度房地产销售价格，运用灰色预测方法，对经济适用房和商品房不同价格情况，以各年房地产价格时间序列作为综合灰色量来寻找和揭示房地产价格内在规律；利用Matlab编程，建立预测房地产销售价格的房地产价格预测模型，得出房地产价格规律。在建立模型先解决下列具体问题：（1）收集有效数据对房价形成、演化机理和房地产投资进行深入细致分析；（2）分析确定影响商品房销售价格重要因素。（3）分析国家政策影响，并给出相应政策建议。
二、建立模型前的问题分析
（一）房地产价格影响因素的分析
假定影响房地产价格主要因素：（1）居民全年实际收入（见图1）。（2）土地价格交易指数（见图2）。（3）房地产开发投资额（见图3）。（4）房地产开发投资贷款（见图4）。
图1：商品房价格与居民收入
图2： 商品房价格与土地价格指数
图3：商品房价格与投资额
图4： 商品房价格与贷款额
（二）国家政策变动影响的分析
从我国相关房地产政策中可看出，政府态度在1998到2002年7月都是鼓励性政策。但在2002年8月份开始政府认为局部投资增幅过大，开始加强房地产市场宏观调控，强化土地供应管理严控土地供应总量。这时开始抑制房地产价格暴涨。经一系列措施，到2008年9、10月央行才下调贷款利率，放松对经济宏观调控。从1998到2007年度居民提取贷款支出额中来分析国家政策对贷款额影响。表1：1998-2007年居民提取贷款支出额
年度
居民提取贷款支出(亿元)
1998年
3189.9
1999年
3396.0
2000年
3977.0
2001年
4955.4
2002年
6362.4
2003年
8079.9
2004年
9466.6
2005年
10322.0
2006年
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一、概念
1.1、测绘的概念
测绘是指对自然地理要素或者地表人工设施的形状、大小、空间位置极其属性等进行测定、采集、表述以及对获取的数据、信息、成果进行处理和提供的活动。测绘可分为若干分支学科：如大地测量、摄影测量、地图学、工程测量、海洋测量学等。其中工程测量学又可分为控制测量、房产测量、地籍测量、地形图测量、施工放样、变形监测等等。
1.2、不动产估价的概念
不动产估价是指对房产、土地、森林、构筑物等不动产进行价值评估。其是以不动产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时的客观合理价格或价值进行估算或判定的活动。其意义在于：为不动产市场交易提供客观标准；不动产资产的价值化更有利于优化资源配置；公平赋税等。
二、测绘在不动产估价中的作用
2.1、房地产测绘与不动产估价
房地产测绘与房地产估价是城市房地产管理的两个重要的组成部分，为其提供了可靠的数据和资料。
房地产测绘可提供房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况，为城镇规划建设、土地管理、房产管理以及保护产权人的合法权益提供准确、可靠的测量数据和资料。其主要内容包括：房产平面控制测量、房屋调查、房屋用地调查、房产图测绘、面积量算、变更测量。
它们分别从不同角度来描述和表达房地产，测量结果是房地产价格评估的主要法律依据之一，二者具有密切的联系。论文大全。尤其在城市现代化进程中，农村集居地的拆迁工作中，房产测绘成果已直接成为拆迁评估的首要依据，涉及到千家万户的切身利益。
2.2、地籍测绘与不动产估价
地籍测绘是以一定的精度测定和调查土地及其上附着物的权属、位置、数量、质量和利用现状的测绘工作。地籍调查是为了取得土地权属和土地利用现状等基本地籍资料而组织的一项系统性的社会调查工作。其基本任务是查清宗地或地块的坐落、位置、所有者、权属、权源、地号、等级、面积、使用者、利用状况、土地质量等。
地籍测绘完成各类图件：基本地籍图、宗地图、土地利用现状图、权属界线图等。其中宗地图是土地证上的附图，是土地所有者或使用者对土地的使用或拥有提供可靠的法律保证，也是处理土地权属问题的具有法律效力的图件。
为此，地籍测绘提供了估价必须的各类地籍要素，给不动产估价提供了客观依据。
三、测绘知识是估价人员必备的
3.1了解测绘技术的必要性
不动产估价需具备专业的估价人员，其不仅具有扎实的理论知识、丰富的估价实践经验、良好的职业道德修养，还需掌握相关政策、法律法规、开发经营、经济、城市规划、建筑等方面的知识，其中对测绘知识的了解也不容忽视。
当估价人员正在为某地块（房产）进行估价时，有时更多关注相似案例的单价、资本还原利率的选取、成本项目的统计等，最终用单价乘以地块（房产）面积得出总价值。却容易忽视此地块（房产）面积的准确性，从而不能得出准确的不动产价值；
当评估人员根据不符合现势的地籍测绘图纸进行评估时，使用了已变更的界址点所含面积，已变化的房屋层高、层数、地理名称、门牌号等地籍要素信息，或者对地图的符号意义、地籍区号、宗地号等理解不够，也不能准确的评估出不动产价值。
所以估价人员除了须进行现场踏勘外，应对测量图纸的文字标注、比例尺、图示符号等有较为深入的了解，还应掌握图解量算等基本的测绘技术。
3.2了解测绘误差的必要性
测绘工作是由观测者使用某种仪器、工具，按照规定的操作方法，在一定的外界条件下进行的。不论观测者多么认真负责，技术多么熟练，使用的仪器多么精密，观测方法多么合理，误差是必然产生的。对同一个量进行多次观测，其结果总是有差异的，如往返丈量某段距离，或重复观测某一角度，其结果往往是不一致的。这种差异的出现说明观测值中有测量误差存在。测量过程甚至存在测错、读错、记错等粗差。论文大全。
评定测量结果的精度高低，是用其误差大小来衡量的。评定精度的标准，通常用平均误差、中误差、容许误差和相对误差来表示。
测绘单位根据业主的要求合理确定误差大小，根据测绘规范要求确定合理的测量方法进行测绘的。论文大全。如1：2000的测量图纸，其点位中误差为图纸上的0.1mm，即20cm，那么其允许误差为3×点位中误差，可达60cm。此图如果作为宏观规划是完全可行的，但估价人员将测绘单位提供的1：2000测量图纸作为土地及房产评估的依据时，则就出现较大的价值偏差。必须进行逐边量取尺寸，方可作为评估依据。
所以由于测量误差等因素的存在，估价人员需对测绘单位提供图纸上的土地（房屋）面积、尺寸等真值的“可信程度”进行考量。
四、总结
不动产价值量随着经济的发展越来越大，为了提供准确的交易参考依据，估价人员应当掌握关联专业知识、特别测绘知识，是很必要的。估价人员学会对委估价方提供的测绘资料加以分析、甚至懂得现场校对修测，这样能避免不必要地邀请测绘专业人员去现场帮助，从而增加评估项目成本之负担，同时又为不动产之估价之精确可信准备了必要前提条件，很有意义。
参考文献：
【1】 洪亚敏,吕萍.土地相关经济理论和法律[m]北京：中国财政经济出版社，2008年10月
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一、引言
作为房管类专业的重要专业基础课程，房地产测绘课程不仅是一门技术性高、政策性强的重要课程，它还能真正实现测量学与房地产管理业务的统一结合，广泛应用于房地产的产权产籍管理、房地产开发利用、税款征收、城镇规划建设及社会综合服务等方面。房地产测绘的主要任务有三个，即房地产调查、房地产图测绘及变更测量工作。一直以来，高职院校研究的重点课程都是测绘工程专业建设与教育教学的有效改革，如何在新时期新形势下合理制定本专业人才的培养目标，全面构建科学的课程教学新体系，以更好地适应当前社会经济发展对专业技术应用型人才培养的新要求，是我们多年以来一直致力研究的重点问题之一。为尽早实现这一目标，我们必须积极探索一条适应社会发展需求的房地产测绘课程教学改革之路，有效提高教学质量，全面提高学生的专业技能和思想品德，为学生日后的专业课学习和将来工作需求打好坚实基础。
二、高职院校房地产测绘课程新体系教学改革必要性
1.时展需要。21世纪是一个知识教育时代，为满足新世纪时展和科技发展的迫切需求，高职院校要大力培养综合素质高、创新能力强的全面复合型的优秀人才，而要有效实现这一人才培养目标，就需要深化高等教育教学改革。随着社会的不断发展，高职院校教师也要积极转变教学指导思想，改变教育理念，针对“面向现代化、面向世界、面向未来”的教学方针大力开展房地产测绘教学和科研工作，全面提高教学质量。
2.社会需要。随着科学技术的日趋发展，房地产测绘新仪器、技术、新工艺已在我国得到良好的推广应用，而先进的3S技术、4D测绘新产品和数字技术又为房地产测绘行业带来发展的新机遇，同时这也是测绘行业改革的关键时期，真正推动测绘学从理论到实践的根本性改变。为此，高职院校应当积极响应新课改的改革，构建完善的房地产测绘课程教学新体系，以传统测绘理论为指导思想，以先进的现代测绘技术为主要手段，以满足社会房地产测绘需求为主要目的，积极开展各项房地产教学。
3.教学需要。房地产测绘课程既可以丰富学生的房地产测绘理论知识，又可以有效培养学生的测图、读图、用图等方面的技术技能，增强学生的动手实践能力。在高等教育教学改革中，重点是建设特色专业，关键是改革教学课程，唯有确保课程系统逐步得到优化调整，才能有效实现专业建设，促进房地产学科领域得以全面发展。而房地产业既是一门新型学科，在市场经济时代其专业建设和教学课程改革尤为重要，特别是人才市场需求变化莫测，也给房地产专业教育提出了更高的教学要求，为满足新课改改革要求和实际教学需要，房地产课程教学改革势在必行。
三、房地产测绘课程新体系教学改革有效措施
近年我校积极建设房管类专业，众多房地产专业都开设了房地产测绘课程，切实履行培养优秀高职人员的重任，为房地产行业输送大批专业的应用型房屋测量员，获得良好的社会效益。在实际教学中，我校改革房地产测绘课程教学新模式，总结出以下有效措施：
1.调整教学大纲。课程教学内容由教学大纲决定，随着学科教学要求的变化发展，也要及时修订教学大纲。修改后的房地产测绘教学大纲应始终围绕专业培养目标和教学要求，逐步转变传统教学模式“重理论基础，轻操作实践”的教学弊端，适当降低对房地产测绘基础理论的要求，不过度强调测绘理论的系统性和完整性，应重视房地产测绘理论、基本方法在实际中的应用，并且及时删除传统过时的测绘方法，充分体现高职教育中理论与实践并重的教育思想。此外，要在确保测绘基础内容的前提下，适当增加房地产测量和地籍测量内容，及时补充房地产测绘新仪器、新技术、新方法应用知识，同时提高房地产测绘课程的针对性和适用性。
2.改进教学方法。改进教学方法，能有效构建房地产测绘课程教学新体系，提高教学质量，丰富学生知识，增强学生实践操作能力。在长期教学实践中，我积极改进房地产测绘教学方法，在此方面颇有体会：（1）启发式教学方法。启发式教学是指借助图表、模型、实物等实用教学手段，让复杂的教学内容简单化，让抽象的教学理论形象化，让重点难点内容通俗易懂化，帮助学生更好地理解抽象的房地产测绘理论基础知识，坚实学生的房地产测绘知识，促进学生成为思维清晰、专业出色的优秀人才。（2）电化教学和观摩教学方法。开展电化教学和观摩教学，即指充分利用投影片、录像片、多媒体等现代化教学手段，将部分实践性较强、操作技能训练要求较高、测量仪器构造使用复杂、实践操作难实施的教学内容，借助多媒体设备的电化教学和观摩教学，生动形象、直观易懂地表达出来，提高房地产测绘教学质量，更好地满足房地产测绘课程的教学要求。（3）项目教学方法。在房地产测绘课程中应用项目教学法，能充分结合理论与生活实际，将生硬的基础理论知识运用到生活实际中，模仿实际、联系实际，引导学生在完成房地产测量项目的过程中学习新知识、运用新知识、积累新知识，有效增强学生的自学能力和动手操作能力，全面培养学生发现、分析、解决问题的思维。
3.改善教学条件。为提高房地产测绘课程的教学质量，应注重提高仪器设备的先进性，增加经费投入，强化房地产测绘实验室的建设，建立完备的多媒体教学平台，尽量确保每组（4～5人）配备一台电脑、每2～3人就有一台常规操作测绘仪器，积极改善房地产测绘实践性教学条件，为学生尽可能提供更好的教学环境，全面提高教学质量。其次，应积极尝试与测绘仪器经销商、房地产测绘生产单位合作办学，或充分利用测绘新仪器、新技术、新方法的教学宣传资料，如图片、光盘、录像视频等，拓宽教师和学生的视野，丰富师生的测绘知识。
4.充实教学内容。为更满足房地产测绘课程的教学需求，我收集大量测绘教学资料，并充分结合多年开展房地产测绘课程所积累的教学经验，将传统房地产测绘理论和方法精简优化，同时删除不合时展需求和应用实际的测绘教学内容和方法，及时增加新型实用的房屋测绘内容，补充相关的房地产测量新知识和先进测量技术，进而补充完善目前常用的应用型测绘技术，以充分体现我校房地产测绘课程教学改革新体系的高、新、精特点，弥补现今测绘教材中缺漏的知识内容。如补充激光测距仪、全站仪、GPS的使用等内容，强化房地产测绘软件的使用学习。我也曾补充当前使用广泛的房测之友房屋测绘软件的使用教学，引导学生在出社会上岗工作前充分熟悉练习社会使用的房屋测绘软件，增加学生社会就业竞争的优势。
5.重视教学实践。首先，要建立较为稳定的校内实习基地，同时及时添置GPS全球定位仪器、全站仪、测距仪等先进测绘仪器，通过改善实践性教学条件去激发学生的实践操作兴趣，培养学生的实践操作能力，鼓励教师积极从事测绘科研的生产。其次，合理安排房地产测绘理论知识课程和实践操作课程，为鼓励学生自主操作实践，应采取测量实验室的限制开放，学生可自行申领测绘仪器实习，但必须遵循“谁借用，谁负责”的管理原则。而房地产测绘实践内容要以常用测绘仪器的使用、房地产平面控制网的建立，再逐步深入到房地产分幅图、分丘图、分户图的测绘，进一步细化到房地产调查、房屋建筑面积测算等，做到教学内容环环相扣，教学深度循序渐进。而且，应当建立仪器操作实践考核机制，实施实践成果评估，提高学生的实践操作能力。另外，还要采取有效措施激发学生的操作实践兴趣。我经常组织学生完成多项测绘生产项目，还获得良好的社会收益和经济效益。我会积极鼓励学生参与工程测量技能考试，给学生提供相关培训指导，帮助学生获得相应的职业技能证书。
6.提高教师综合素质。第一，教师要端正世界观、人生观和价值观，树立无私奉献的精神，积极推进房地产测绘课程新体系教学改革，充分调动学生的学习热情，锻炼学生自主获取知识的能力，培养学生分析处理问题的创造性思维。第二，教师为人师表要处处以身作则，全面提高自身教育学、心理学行为修养，同时注意自身专业知识的补充，拓宽视野，并通过和蔼可亲的教学态度，有效激发学生的学习兴趣，引导学生自主学习，培养学生积极进取的学习态度，让“教”与“学”有机统一起来，真正实现教育教学育人的根本思想。第三，教师应在努力搞好教学的基础上，积极参与科研、生产工作，让教学、科研、生产三者相互促进，并且在从事房地产测绘生产项目中，不断积累生产实践经验，努力撰写专业论文或学术著作，以此激发自身参加科研的兴趣，提高自身学术研究能力。第四，教师要密切关注国内外房地产行业的新动态，加强与社会各界的联系，广泛吸收各种信息，拓宽教学的深度与广度。唯有如此，才能有效保证房地产测绘课程教学质量，深化房地产测绘课程新体系的教学改革。
四、结束语
总而言之，我们必须逐步深化高职院校房地产测绘课程新体系的教学改革，有效促进房地产管理的专业建设。就目前而言，我校房地产测绘课程新体系的教学改革是卓有成效的，但房地产行业和科学技术的不断发展也对房地产测绘课程的教学改革提出更高、更新、更全面的要求。为此，我们要继续不断探索房地产测绘课程教学改革新体系，全面提高教学质量，以满足新形势下社会发展的需要，积极培养一批又一批专业应用型人才。
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房地产测绘主要透过测绘方法、测绘技术以及测绘仪器对房屋的使用情况、数量、位置、质量、所有权以及自然情况下测定的专业测绘，主要内容包含了测量、调查房产及房产的相应建筑物进行绘图。并且，还包含了对于房产土地的载荷物进行调查及测量的工作。对于房地产的测量主要是指房地产产权的拆迁、交易、开发甚至是产籍的评估、鉴定、收费、征税、仲裁等管理工作，并且核对房地产管理当中所上交的所有材料。房地产测绘主要包含了房地产测绘的项目以及基本测绘[1]。针对房地产执行的基础测绘主要指在一个大范围里面对房地产创建的整体的、系统的平面控制网。针对房地产的项目测绘主要指房地产的开发、经营以及权属方面的管理，并且，还包括了对房地产相应数据、图纸、表格等进行的测绘。针对房地产执行的项目测绘具有非常重要的作用，它直接影响到房地产权的开发、拆迁、交易及管理工作的进行。房地产项目测绘的土地所有权及房屋所有权的相应证件对于测绘工作来讲十分重要。
二、房地产测绘工作的现状
现在随着房屋归属权的问题受到人们越来越多的关注，房地产的测绘工作得到了更好的发展，可是由于房地产的测绘技术起步较晚，所以还不是很完善，在这其中存在着各种各样的问题。
（一）工作劳动强度加大
房地产测绘属于房地产开发的基础类工作，因此对于技术方面及专业方面的要求都非常高，不仅可以为房地产的管理及拆迁、土地利用进行服务，还可为房地产的各项活动提供资料，并且也可以为城市建设、规划提供相应的数据及资料。
（二）科技含量较强
由于房地产测绘工作的不断进步，工作人员逐渐意识到常规的方法已经无法符合当前的工作需求，想要让自己在竞争如此激烈的环境里不被淘汰，就只有具备更加先进、专业的测绘方法，提升房地产测绘工作的效率及成图的质量。
（三）市场管理逐渐规范
为了加大房地产市场的管理，让房地产行业可以稳步健康的发展，国家为其颁布并实施了相关政策、法规来进行规范。各省市也通过自身的情况，规定出相关的法律条文[2]。这些努力，都是为了房地产测绘的管理更加规范、房地产测绘行为更加严格就、房地产测绘的水平更加先进、房地产产业可以更加稳步发展。
（四）市场垄断经营的行为依旧存在
长久以来，房地产测绘机构属于房地产产权、产籍管理的一个部分，它一直属于独家垄断的经营方式。由于当前的市场非常活跃，很多的土地交易、测绘、制图、计算等工作都是在同一个房地产测绘公司进行的，测绘的速度无法跟上，导致土地房屋产权的登记发证及管理遇到了麻烦，妨碍了房地产产业的健康发展。因为目前依旧具有垄断经营的现象，当前百姓对于房产的消费投诉也主要集中在房产面积方面，并且这一现象目前依旧处在上升阶段。
三、房地产测绘存在的问题
房屋面积测绘的工作量非常庞大、情况相对复杂，特别是针对公共部分的分摊及责任，可能会存在一些问题。测绘结果一旦出来，会直接进入到市场交易，很多问题通常都是成为事实后才发现，这样只会让房地产测绘单位处在十分不利的境地[3]。首先，测算结果的精度以及唯一性问题。这具有两方面的原因：第一，测量的误差无法避免；第二，测量对象的特征通常不清晰。其次，对于共同的部位以及分担的认定具有明显的认为原因。例如，共有特征不明确、分摊关系不准确、应分摊到住宅的共同部分均摊到商业及住宅里等。最后，测绘结果的描述及表现并不直观。测量的结果描述及表现过于专业化，许多百姓并非能看得懂，而到了百姓发现问题的时候，购房已经成为了事实，这样就无法做到防范于未然。
四、房地产测绘工作的对策
（一）引进先进测绘技术
采用先进的管理房地产测绘的系统，能够使测绘出来的数据进行电子化的计算、储存和管理。采用计算机技术进行对测绘数据的加工， 同时还要使用自动化和流程化的先进管理技术， 这样就能够最大程度避免对数据进行人工分析与计算的庞大工作量，从而能够提升其工作效率，进而减少数据出现错误的几率。
（二）强化测绘的组织管理
提升政府的相应职能，加大投入力度。各级政府部门应当加强房地产测绘工作的经济发展作用，强化组织管理工作，规定相对完善的房地产测绘方面的建设方针及相关政策。加大各部门间的联系，实行统筹发展，以科技作为第一生产力，强化房地产测绘技术同当代信息技术的结合，加快房地产测绘工作朝着更高的技术、水平进行发展。加大财政的投入力度，加快房地产测绘的发展研究速度[4]。
（三）提升测绘人员的专业素质
对于专业型人才要强化培训力度，进一步提升团队素质。对于房地产测绘工作在住房建设、经济发展等方面的特点及其本身的重要性，一定要通过加强专业型人才的培训工作，来提升相关工作人员的专业能力，转变以往陈旧的测量方法，将先进的技术以及经验引进，剔除糟粕，取其精华，加快房地产行业的发展，也让房地产行业可以更加健康、更加快速的前进。
（四）建立健全测绘监督机制
将测绘的法律、法规进一步完善，严格进行监督管理。创建良好的协调房地产测绘管理的制度，是有效确保房地产测绘健康发展的基础条件[5]。想要强化法律建设，提升测绘行业的发展环境，就要创建一个统一的标准，才可以真正满足房地产事业的发展需求，加快土地资源可以真正被合理、有效的运用。并且，要严格进行监督管理，创建有效的监督体制，对于平时存在的各类问题，提供相应的解决方法，加强法律、法规的建设，加快房地产测绘工作的迅速发展。
（五）强化各部门之间的合作关系
房地产测绘部门之间应当做到有效沟通、资源共享、互通有无，以加快房地产事业的发展。在出现问题时一定要及时做到沟通并将问题解决，对于定期进行的业务交流工作，要对指派的技术人员进行相关业务的培训。而部门之间一定要依照国家颁布的法律构成一个统一的测绘标准，绝对不允许同一地区、同一房屋出现多种测绘结论。
结束语
由于城市的进程不断加快，房地产行业的不断发展，房地产测绘事业一定要同当前的信息技术相融合，才可以真正发挥出作用，也可以让社会的经济得到真正的进步。并且，只有提升相关人员的素质，强化监督管理工作，将法律法规进一步完善，才可以创建一个合理、高效的测绘制度，从而让房地产测绘工作得到健康的发展。
参考文献
[1]王辛之，江文祥，刘瑶.武汉市房产测绘实施细则修编要点及思考[J].地理空间信息，2011，13（04）：158.
[2]沈军.房产测绘市场化以后测绘成果的认证管理[C].第十三届华东六省一市测绘学会学术交流会论文集，2011.
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房产要旗作为一个城市中变化最为活跃，最关乎人们群众切身利益的信息，弓起了人们的广泛关波。但在目前。美六舫地产日常管理工作仍以传统的手工模式为主。这种方式成图周期长、阴形数据存储方式落后，数据吏新复杂.在很大程度上造成了房地产产权产籍管理的效率地下，20世纪90年代以来，熊内逐步开展房产铬息化建没，餐内很多城市开始建立自己的房产侧绘管理信系统。目前，厦内已经有，一些房产测绘软件投人使用，低是随着房产信月包系统的建立，这些系统己经越来越不魏适应偏意系统管理的豢婆.GI以G氏嵘招phic她勿”熊扁班姐system，以溉被弓入粼房产NlI绘信息系统的建设中，井取得了广泛应用。随着房产管理信息系统的逐步建立与发展，房产信息系统形成了以GIS空间数据为支挥豹综合应裘系统，GIS空润数据寒是整个系统的基础和生命，房产测绘是建立和更新G份空间数据库的重要的方法，必须承担起为信息系统输送数据的使命。因此，本文主要针时GIS和房产澎绘管理的特点，对Gls在房产侧绘管理中豹应用进行探讨，主要涉及系统开发平台和结构模式、数据入库等方面。
2系统开发乎台与结构棋式
2.1蓄房地产信息可以分为拼大类
（1）玲房地产本身的信J包。例如房子的位锐，周围地理环境等，
（2)房地产的属性信息，如房屋建筑建造的年代，劝能，所属单位等。
房地产信息中有明海的空海分布数撰，这些空间分布信息的描述和分析，是房地产信息管理系统中的一个重要组成部分。由于具有明确的空间分布特性，房地产信息管理系统必须建立在地理信息系统平台上。
MAPG撼地理信息系统是一个工具型地理信息系统，国产优秀G篇平台。MAP以S具备完善的数愉采集、处理，输出、建库、检索、分析等劝能。其中，数据采集手段包括了数字化、矢蠢化、GPS滚人、电子平板测图、开放式数据转换等。数据处理包括编辑、自动拓扑处理、投影、变换、误差校正、图框生成、蜜例符号繁饰、建像镶嵌凳淮等方面的几百个功能，数据辕出既能够迸行常规的数据交换、打印，也能够进行版面编排、挂网、分色、印刷出高质最的图件，数据瑰库可建立海直地踢库‘影像地撰库、高程模型库，实现三库金一;分析功能既包括矢全空绒分析，也包括对遥感影像、DEM，网络等数据的常规分析和专业分析.MGI不仅功能齐全，而且具有处理大数据党的能力，MA可以输出印刷越大姨面图件，各种数是(如点数，线数、结点数、区数，地蒸库中的敬模数等)均可超过20亿个，对数据最的唯一限制可能是磁盘的存储容量。MA户G冷还具有二次开发能力，提供了丰富的A执角数、C类。组件供二次并发用户选锋。
3嫩据入库
房产管理系统中不仅需要房地产的空间数据(房子的位置，翼滩地理环境等)，还需要基本的粼性数据，如房魔建筑建造豹年代，功能，所属单位等。因此，数据的入库必须从属性数据和空间数据两个方面来考虑。
3.1飞交润数据入库
空娜数据人库，可级根据实际铸缓选择不同的建库方案，但是最终的目的都要转换成M人PG 15可以接收的数据格式，如对于空间数据入库，可以根据不同情况选择下面合适的方法:扫描矢呈化，格式转换扶，直换成毅法二。
3.2之样性数据入库
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前言：地理信息系统作为对空间数据进行采集、存储、更新、分析、输出等的处理工具，为人们的日常生活提供了方便。地理信息系统技术构建的房产测绘信息管理系统，正是从人们日常生活需求出发，建立综合数据库、提供快捷的查询工具。它形象生动的图形工具和其它高效的辅助分析工具，使更多的人能够方便直观地了解房产信息，是地理信息系统真正成为服务大众，共享资源的有效工具。
1 地理信息系统、房产测绘含义介绍及国内外常用的地理信息系统软件
1.1 地理信息系统含义
地理信息系统属于信息科学和信息技术发展中的关键一环。因为是信息社会里的地理空间特征以及各类统计信息融合在一起的特殊的信息系统，所以地理信息系统已经属于政府部门在科学管理以及迅速决策时不可缺失的工具。地理信息系统是一个工具型地理信息系统，也是优秀的 GIS 平台。数据建库可建立海量地图库、影像地图库、高程模型库，实现三库合一；分析功能既包括矢量空间分析，也包括对遥感影像、DEM、网络等数据的常规分析和专业分析。
1.2 房产测绘
房地产测绘可以划分为房地产基础测绘以及房地产项目测绘两方面。房地产基础测绘指的是某座城市或某一区域内，大范围、整体的构建房地产的平面控制网络，房地产基础测绘的图纸是房地产分幅平面图，而房地产项目测绘指的是房地产权属管理、开发管理、经营管理和其他房地产管理的过程中，针对测绘房产的分层分户平面图以及相应的图、表、册、数据等方面进行的测绘活动。
1.3 国内外通常使用的地理信息系统软件
（1）MapGISMapGIS 属于中地数码集团的商业软件，是中国具备完整知识产权的地理信息系统，在全球属于唯一一个具备塔建式地理信息系统的数据中心集成平台。它可以将遥感处理以及地理信息系统完美结合，可以支持空中、地表、地上、地下等立体式地理信息系统研发的领域。
（2）ArcGISArcGIS为客户供应一个可以伸缩、完善的地理信息系统平台。它容纳了非常多的可以进行编程的组件，通过细粒度的对象延伸到粗粒度的对象，牵涉面非常广，这些对象为开发者集合了更加完善的地理信息系统功能。
（3）MapInfoMapInfo 是属于美国的 MapInfo 公司桌面地理信息系统软件，属于数据可视化、信息地图化的一种桌面处理方案。它通过地图的应用理念，通过办公自动化、集成不同数据库数据、结合计算机地图进行的，采用地理数据库技术以及地理信息系统分析技术构成的非常具有实用性、可以为不同行业使用的、便于普及的小型软件系统。
（4）TopMapTopMap 是北京慧图信息科技有限公司自主研发的地理信息系统软件。它属于轻量级的二维地理信息系统平台，可以供应桌面 GIS 软件、C/S 结构 GIS 研发框架、WebGIS 研发框架以及移动 GIS 研发框架，成为了政府及企业对于 GIS 应用研发的最好的选择。
2 房产测绘管理的意义
2.1 为房地产测绘管理提供更加科学的方法
房地产测绘管理系统的创建，转变了以往的管理方法，为房地产管理的现代化提供了一个非常科学的新型方法。
2.2 为房地产测绘管理提供一个具有现代化的管理方式
由于科学技术的不断发展，百姓对于信息的需求更加迫切，所以，当前急需一种崭新的方式来完成房地产测绘管理的工作，这就是房产测绘管理的信息系统。
2.3 为了合理运用房地产测绘管理数据提供的新方法
房产测绘管理信息系统，通过科学的方式让管理数据的格式尽可能统一化。这样设计出的房产测绘管理系统可以达到高度的共享能力，进而提升了数据的使用率。
2.4 为了房产管理提供更加科学的依据
房产测绘管理系统还可以给房产管理的决策提供服务，它透过相关的科学方法及模型，运用科学库的大批数据，依照规定的目标，通过模型进行运转。
3 房产测绘管理的信息化建设
3.1 初始数据的累积这个阶段规定测绘单位创建和完善技术保障体系，制定出更加规范的工作流程，构成一个整体，将分类更加明确。运用已经具备的成果，进行累积基础的图形信息数据。并且，房产测绘管理要承担权属调查的责任，房屋和权利人的信息，以上可以构成数据信息的基础内容。只有将图形和数据进行累积，才能构成完善的地层测绘结果，才可以为信息化的建设打好基础。
3.2 将成果进行分类并构建图形数据库
这个阶段属于测绘成果的整合阶段，将构建图形数据库的工作完成。这是一个非常艰苦、繁琐并要求严格的阶段。除了需要构建图形信息的整体框架，还要构建数据信息的整体框架，而且对于图形信息以及数据信息的共同点，要建立严谨的编码体系。编码登记完成后不可擅自改动，以确保信息属性的稳定。只有登记的信息出现转移或者消失，编码才可以相应的进行改动，改动时要确保编码和登记的唯一性。这样就可以确保图形库里搜索房屋的真实性，之后再透过数据库进行查询就可以十分轻松的找到对应的房屋产权信息。这个阶段的完成，可以让测绘结果更具有科学性、规范性，信息图层的分类更加详细，数据更新更加及时。
3.3 区域性的地理信息系统应用
这个阶段是测绘信息成果和实际使用部门的有机结合，构成了部门内部的地理信息服务系统。这个阶段最明显的特点是条块分割。因为组织、体制、机构等方面的因素，使得这个阶段的信息系统构建都是通过单位或者部门为载体进行的。数据格式的不统一导致了数据成果毫无规律，庞大的数据只可以使用在单一的项目当中。因此使得工作方式以及工作习惯相继改变，并构成了单位与部门之间的机构转变，使得决策力度失去平衡。深入了解业务，从中找出工作中的薄弱点，并及时提出改进的意见。所以，要把信息化的测绘管理成果同其他部门的信息资源进行融合，构建合理的地理信息系统。
3.4 测绘成果整合、信息资源统一运用
这个阶段是为信息化测绘成果提供整合的阶段，所有部门之间的信息资源统一运用。在这个阶段里，测绘成果获得了知识产权的有效保护，法律体系比较完善，网络信息环境被加以保护，信息资源应用的安全性可以让人放心。所以，测绘管理的应用以及服务都是开放的，是完全面对社会及大众的。部门之间的地理信息应用系统逐渐规范化，在数据的采集、储存、组建、互换、使用等不同方面，构成非常牢固的合作关系。测绘成果同其他信息资源密不可分，网络共享将会得以实现。
4 结束语
综上所述，地理信息系统凭借其超强的信息收集处理以及处理功能，使其在当今测绘中起到举足轻重的作用。其信息多元化与测绘结果的多维化也成为现代测绘的必要发展趋势。在 GIS 系统的利用方面，我们需要进一步大胆的借鉴创新，取其精华去其糟粕，一定会在推动测绘技术发展上迈出更大的一步。为了强化及规范房地产测绘管理的工作，进一步保障产权人的个人利益，让房地产管理更加规范化，应当严格遵守相关法规进行工作，注重思想品德的建设，鼓舞测量人员以一个崭新的服务理念为企业及百姓提供一个良好的房地产测绘成果。
参考文献
[1] 刘刚，杨风雷 . 论房产测绘数据整理的若干问题和解决办法――济南市房产测绘数据整理实施方案 [A]. 中国测绘学会 2010 年学术年会论文集 [C].2010.
篇9
随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生活。与多数消费品不同，商品房的购买价格通常是单价与销售面积的乘积。然而，在购房时，单价通常一目了然，但销售面积计算却存在一定出入，购买者时常感到受了开发商的欺诈，因此，上诉至法院的情况很多，同时，也给房地产市场健康发展，造成了很大的障碍。
为了解决这一矛盾，全国各大城市由政府发文，要求“各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预算”，并建立商品房面积备案管理制度，基本上保证销售合同面积与办理产权证时的面积一致，从而避免不必要的矛盾发生。
二、房产测绘的意义
房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益，房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提。因此，它既可以为房产产权人提供法律保护依据，同时也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。
三、面积测算的相关规定
1.计算建筑面积的房屋的条件
层高在2.20m以上的有上盖有围护，结构牢固的属于永久性的可作为人们生产或生活的场所的建筑物。
2.计算全部建筑面积的范围
1）房屋内的阁楼、夹层、插层、设备层等局部楼层及其楼（电）梯间，层高在2.20m以上的部位计算建筑面积。
2）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积，挑楼、全封闭的阳台、房屋间永久性的封闭的架空通廊，均按其水平投影计算建筑面积，属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积之和计算。
3）楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、烟道井通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。
4）有永久性上盖，有围护结构的场馆看台、立体书库、立体仓库、立体停车库及房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及报警阀间，均按围护结构水平投影面积计算。
5）层高在2.20m以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。
6）与房屋结构相连且有非独立柱或围护结构的永久性门廊、门斗，按其柱或围护结构的水平投影面积计算。
7）依坡地而建的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.2m以上部位的水平投影面积计算。
8）以幕墙作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。
9）有变形缝的房屋，若其与室内相通，该变形缝计算建筑面积。
3.计算一半建筑面积的范围
1）与房屋相连有上盖的无柱走廊、檐廊，层高在2.20m以上的，按其围护结构水平投影面积的一半计算。
2）独立柱的门廊，独立柱或单排柱的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等属永久性开放式建筑空间，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积计算一半。
3）有顶盖且不封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。
其中有部分不封闭的阳台要已以下情况来计算阳台面积。
4）所在层无顶盖的室外楼梯按其水平投影面积的一半计算。
5）有顶盖不封闭的永久性架空通廊，层高在2.20m以上的，按水平投影面积的一半计算。
6）有永久性上盖，无围护结构的场馆看台，层高在2.20m以上的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
四、商品房预测和实测
1.商品房预测
商品房面积预测既商品房预售面积的计算，是指房屋开发商在房屋竣工前，为了办理房屋销售许可证和签订房屋买卖合同，根据相关的技术规定，按照设计的房屋图纸资料，对各套房屋的建筑面积进行分摊计算的行为。预测面积可作为开发商在前提项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和销售使用。
2.商品房实测
商品房面积实测，是指房屋竣工验收后，由开发公司委托具备房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图并计算出面积。实测面积是购房者办理房屋所有权证、房款结算、物业费结算等的依据。
五、预测与实测之间的差异原因和解决办法
1.面积产生差异的原因
预测建筑面积和实测建筑面积存在差异：有可能处于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差、竣工后房屋由于部分公用面积改变或服务范围改变等多种原因导致预测与实测面积的不相符。
1）数据的采集
预测主要是依据设计施工图纸进行数据采集，而实测的数据是由测绘人员通过手持测距仪在现场实地采集，其中不仅含有仪器测量误差、墙置偏移及抹灰层厚度等因素的影响。
2）图纸的变更及施工原因
房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更。在施工的过程中可能由部分施工误差导致图纸中完全平行的两面墙，在实际测量中不平行。
2.解决办法
加大宣传，让老百姓在购房时了解预测和实测会有差异，并在合同备注栏中作出详细规定。开发商在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计进行变更，导致面积差异较大时，应及时告知购房者。这样相对来说可以减少购房者与开发公司之间的矛盾。
六、结束语
商品房测绘，是房产测绘企业的重点工作，其预测成果是开发商与购房者的交易依据，其实测成果是房屋产权面积的确定。要解决预测和实测成果之间差异引起的纠纷问题，更好的围护广大消费者的合法权益，不仅要从现在的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下功夫，还要在不断完善测绘程序监督机制的同时，加强测绘成果监管，提高测绘成果质量，以诚信工作的态度从事房产面积测绘工作，不断提高综合分析、判断问题的能力，凭借掌握的知识，技术方法和手段正确处理问题。
随着社会的不断变化，为了适应社会的变化，各地、各城市房地产行政主管部门应根据各地的实际情况和自身的需求，遵循国家标准《房产测量规范》规定的原则，制定一套适合本地实际情况的实施细则或更加祥尽的补充规定。同时各城市的房地产测绘管理部门应加强联系，经常进行经验交流。这样才能不断为社会提供科学、优质、高效的测绘服务，全面推进测绘工程更好更快的发展。
参考文献：
[1] 侯方国，时东玉，王建设. 房产测绘 2007.08。
[2] 刘天奎， 地籍与房产测绘综合学术论文集 2008.01.
[3] 黄张裕，高俊强. 测绘管理法规概论 2007.08
[4] 林平.浅谈房产测绘重要性及其质量管理[J].价值工程2014
篇10
随着我国城市人民生活水平及城市经济水平的提高，城市房地产业有了突飞猛进的发展，房地产作为一个长久耐用、价值巨大而又人人需要的不可移动的特殊商品进入市场，正越来越受到社会普遍关注，人们对房产测绘的准确性和现实性也提出了更高的要求。产面积计算准确与否，不仅关系到房产开发商的经济利益，还直接影响到千家万户的利益。因此房产面积计算系统也应此呼声而产生，它使房产测绘人员从繁锁的面积计算中解脱，不但提高了工作效率，而且提高了分摊准确度的计算精度，从而减少面积计算工作中不必要的错误。
我院于2006年5月引进了大连华图科技《房产面积测算系统V.20》软件，在房产面积测算工作中起到了不可估量的作用。本文通过实际应用主要阐述该系统的设计思想、功能及应用的体会。
二、系统的设计思想
该系统针对房产面积测算业务进行剖析，面积测算业务最主要的需求有四点，一是测算要准确，二是要快速，三是能够对测算数据进行长期存储，四是能够对测算业务形成规范化的管理。
1．对于“测算准确”，着重于两个方面，一是要保证公用面积分摊计算的方法遵循相关标准和规范；二是计算的精度有保障。
2．对于“快速”要求，通过实际工作中得出，测算业务中最费时间的是绘制分层分户图，其次是计算面积，再次是分摊计算。对于“绘图”，该系统采用CAD作为绘图平台；对于“计算面积”，该系统在绘图平台上的二次开发，用最简单的操作方法且又能够保证精度，实现对所绘图形的面积采集。
3．对于测算数据长期存储，该系统采用数据库技术解决的。
4．对于测算业务规范化管理，该系统总结出其业务流程和数据流程，用户权限划分、流程控制、多级审核，实施业务规范化管理。
三、系统环境
1．系统软件环境
·操作系统，对于网络版的操作系统采用Windows2000；单机版的和网络版客户端操作系统可采用Windows98、Windows2000或Windows XP；
·数据库系统，对于网络版的数据库系统可采用Oracle或MS SQL Server，单机版的可采用MS SQL Server或MS Access；
·CAD绘图平台，采用AutoDesk公司的AutoCAD2000或AutoCAD2002。
2．系统硬件环境
·网络版的服务器，采用P4以上CPU，256M以上内存，10G以上硬盘；
·单机版或服务器版的客户端计算机，采用PIII以上CPU，128M以上内存，10G以上硬盘，网络版的客户机需配有10/100M的网卡；
·打印机，配置A4幅面以上的喷墨打印机或激光打印机；
四、系统功能应用
（1）建立房屋基本信息
当对一幢新的建筑进行面积测算时，首先需要在系统中建立一工程，输入该幢建筑物的基本信息，包括房地号、图幅号、开发单位、建筑地址、开发单位、建筑类型、建筑状态、竣工状态、测绘人员及日期等，同时确立该幢建筑物的分摊方式。
（2）建立房屋结构
当房屋基本信息输入完成后，系统自动弹出房屋结构窗口，称为“操作导航器”的窗口，在该窗口中可按层次建立房屋结构。房屋结构由“栋”、“功能区”、“层”、“户”、“公用面积”五项组成。在实际测算中“栋”、“功能区”、“层”在绘制分层分户图前一次性建好，而“户”、“公用面积”可在绘图完成后再建。
（3）绘制分层分户图
分层分户图包括“建筑平面图”和“分户平面图”。分别用红线、蓝线表示。我们在实际绘图时以绘图区的坐标原点为起点绘制分层分户图，用墙体缩放边界自动生成建筑平面图。该系统在主菜单的 “绘图”下拉 菜单中，包含了所有绘图工具，并自动标注尺寸。我们可以通过操作导航器切换各个楼层，进行绘制图形，同时建立数据楼层与图形楼层的关联。
（4）采集面积
通过操作导航器与绘图区间的交互操作，采集各种建筑面积，包括各层的建筑面积，各户的套内建筑面积、阳台面积，各种公用面积，采集的面积值将自动进入数据库中。
（5）校核面积
通过该功能，校核面积采集的完整性和分层、分户图绘制的正确性。校核后应是该层的层建筑面积等于该层的套内建筑面积、阳台面积、各种公用面积与该层外墙体面积的合计。它包括校核层面积、校核总面积、校核采集的面积。 转贴于
（6）分摊计算
由于建立房屋基本信息时确定了分摊方式，对于规范性的分摊方式，系统将自动进行分摊计算；对于复杂分摊方式，该系统将弹出分摊计算窗口，由我们根据需要，分步指派各种公用面积，进行分摊计算，直至所有公用面积分摊完毕。在复杂分摊过程中，系统给出了每一步分摊计算的公式和分摊系数，便于我们查找，同时对于错误的分摊指派，我们可以逐步撤消分摊的步骤。
（7）成果输出
主要打印输出结果的各种技术报表、管理报表、成果报告书、分层分户图、户各种面积值、户套内平面图等。
五、系统应用体会
1.通过在操作导航器中点击某一楼层，系统将自动找到图形文件中的图层，并在绘图区自动显示。也就实现了工程中的数据库与对应图形文件相关联。
2.规范作业过程，严把测算质量，系统对作业中不同职能的人员确定了不同的角色，授予不同的权限，只有完成本环节的作业，才能进入下一环节的作业，由此形成了整个作业的管理控制过程。
3.对于图形复杂的建筑物，可以实现多人同时绘制一幢建筑物的图形。即一幢多层楼的工程可同时由多人进行绘图和采集面积值，即以此加快作业的速度。
4.对于复杂分摊类型的建筑物，该系统改变以往的对各种公用面积进行类型预定义的模式该系统改变以往的对各种公用面积进行类型预定义的模式，而采用模拟手工作业的方式，即可视化的分步计算模式。
5.校核多级化、全方位，保证计算成果的完整性与准确性。
6.面积计算采用了AutoCAD平台系统内部的面积计算函数，面积值存储精度为双精度浮点型，在数据库中存储数值以及计算过程中数值均保留小数点后十二位，完全满足面积值的精度要求。
总之，通过实际工作中应用该系统不但提高了工作效率，计算精确，操作简单便捷，管理规范，而且具有友好的界面。但不足的是随着建筑设计电子图件格式广泛应用，如何能直接在设计院设计的建筑平面图上，自动建立房产测绘用的分户平面图，没有得到应用，这也是该系统今后着重研究和探索的课题。
参考文献
[1]张建强．房地产测量[M]．北京：测绘出版社，1993
篇11
一、房产测量的意义
房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。因此，房产测量是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。
二、房产测量若干问题研究
房产测量随着房屋价格的上涨而愈发广受关注，因而在此意义上对房屋测量若干问题进行研究具有重大的意义。
（一）共有建筑面积和公用建筑面积
共有建筑面积和公用建筑面积是在进行房产测量时无法回避的问题。根据国家质量技术监督局颁布的JJF1058-1998《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范的规定：消费者购买的商品房建筑面积（销售面积）为该商品房套内建筑面积及应分摊的共有建筑面积之和；建设部建房[1995]517号文件也曾明确指出：商品房建筑面积由该商品房套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积两部分组成。在此有必要对“共有”和“公用”进行区分。“公用”是指两个或两个以上的人享有对某物的使用权，而“共有”则是指各共有人依照法律或合同约定，享有对某物的财产权，共有人对共有物有使用权，收益权和处置权，公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。
（二）常见房产测量技术
房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：
（1）房产数字化测图技术
数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。
（2）运用坐标解析法进行房产测量的计算
房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。
(3)GPS技术在房产测量中的应用
GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。
三、房产测量中“幢”的划分
幢是房产调查的基本单位，也是房产要素测量的基本单位，因而在房产测量中对“幢”的概念进行明确的区分具有重要的意义。“幢”区分的基本原则主要有：
（一）应同期规划、同期建设、同期验收
理论上和实践操作中，同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的，不同期规划、建设和验收的项目将各自独立，单独成幢。
（二）地面以上部分的基础、结构应为统一整体
作为同一幢楼，地面以上部分的基础、结构应为统一整体，具体是指房屋的各个部分结构相连，即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起，不可分割。如果房屋各部分间互不相连，则可以将各部分独立分幢。
（三）房屋所占用的土地应为同一产权人
根据有关规定：房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上，且各土地使用权人的土地权属清楚，则该房屋不能作为一幢处理。
（四）有共同的共有共用设施
“幢”的划分，对广大产权人而言，最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施，那么，无论是作为一幢还是作为多幢，对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。
房产测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础，是权利人维护自身权益的前提和保障，因而加强房产测量研究具有重要意义。
参考文献
[1]龚英亮：《对“共有建筑面积”和“公用建筑面积”的探讨》，载《城市技术监督》2002年第2期.
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屠玉麟教授，硕士生导师。贵州省生态学会副理事长;贵州省环境科学学会副理事长;中国生态学会理事;中国环境科学学会理事。1962年毕业于贵阳师范学院生物系。主要从事植物地理、环境生态与自然保护等方面的研究。享受国务院颁发政府特殊津贴。贵州省农业区划先进个人，贵州省优秀环境科技工作者，全国优秀教师，贵州省五一劳动奖章获得者。获省部级以上科研成果奖励9项，主持参加完成科研项目10余项，目前主持在研项目3项，编写或参与编写著作20余部，近5年发表学术论文10余篇。
安裕伦1987年贵州师范大学自然地理专业硕士。教授，硕士生导师(兼职博士生导师)，地理与生物科学学院院长，校学科带头人，曾为英国、澳大利亚访问学者。担任过地理信息系统、遥感、综合自然地理、气象与气候、贵州地理、土地资源等10余门课的教学。主持省重点攻关等各类科研项目20项。获省科技进步奖2项。发表论著40余项。2003年获得省“五一”劳动奖章、贵州省先进科技工作者称号。兼任中国地理学会理事，贵州省土地学会副理事长：贵州省地理学会常务理事：贵州省遥感学会副理事长：贵州省测绘学会专业委员会副主任。
专业学术方向：环境遥感与信息系统、自然地理
梁虹1985年陕西机械学院工程水文及水资源专业硕士研究生毕业，硕士学位，教授，硕士生导师，贵州省省管专家，校学科带头人。科研方面，主持国家自然科学基金项目2项。省部级科研项目多项，在《中国岩溶》、《地理科学》、《经济地理》、《水电能源科学》、《贵州师范大学学报》等全国重要学术期刊和全国性科技期刊以及国家出版社发行的全国性学术会议论文集上以独著或第一作者的身份20余篇。
学术贡献：创建一门新兴交叉学科一“喀斯特水文地貌学”
篇13
中国的房地产业快速发展起来，房地权属档案资料越来越多，也备受关注。对于房地权属档案实施专业化管理，就需要规范各项管理工作，以使档案资料为中国的社会经济发展更好地提供服务。国家建设部从社会发展的角度出发安排专业的机构管理房地权属档案，使房地权属档案由专业人员管理，而且还采用了档案保护设备，实现了房地权属档案管理的现代化，且档案管理受到法律保护。当时在房地权属档案的具体管理操作中，会存在一些问题需要正确面对。这就需要采取相应的管理对策，以提高房地权属档案管理质量，更好地发挥房地权属档案的管理效能。
1 房产权属档案管理中所存在的问题
1.1 房产权属档案管理意识薄弱
房地产市场运行速度不断加快，虽然目前实现了档案管理法制化，但是，一些房地产管理部门的档案管理人员依然档案管理意识薄弱，甚至部分档案管理人员的法制观念不强，导致在档案管理工作中存在失误。一些房地产部门在房产权属档案管理工作中，存在没有将房产权属档案及时归档的现象，归档资料不完整的问题也时有发生[1]。比如，档案管理人员在给房产权属档案归档的时候，仅仅保存了文本资料，没有将存有档案资料的软盘、统计报表以及影像资料作为档案资料存储，甚至没有将房产分幅平面图存入到档案中。这种档案管理缺失的问题，就是由于在房产权属档案管理中没有实施规范化管理，导致档案资料不全，档案信息失真。
1.2 房产权属档案管理不符合时代要求
计算机网络技术已经在各个领域普及，并成为各项工作中不可或缺的一部分。这就必然会导致形式多样的档案资料产生。房地产也采用计算机网络管理模式，但是在房地产档案管理工作中，依然存在手工操作的问题，导致档案管理工作滞后于时代。档案管理工作是细致入微的工作，不能出现一点差错。房地产业所产生的房产权属档案资料直接关乎到房地产业的发展，也关乎到中国市场经济的运行。因此，在档案管理工作中，就要体现出时代感。从目前的房产权属档案管理工作情况来看，由于没有对计算机网络进行有效利用，就会导致n案管理工作繁琐、复杂，而且难以提高档案管理质量。诸如新产生的房产权属档案管理不能够及时立卷，使得档案资料大量堆积。随着档案资料越来越多，审查档案的工作成为了一项亟待解决的难题，这些都是档案管理人员没有对计算机网络技术充分利用的结果。
1.3 房产权属档案没有发挥服务功能
房产权属档案管理工作中存在着较大的被动性，没有为档案资料的使用人提供主动的服务，这就使房产权属档案没有发挥服务功能。档案管理部门没有对档案使用人的资料利用情况以及查阅档案的意图进行分析，就会导致档案资料缺乏完整性[2]。比如，长期以来，产权档案资料都是文本资料构成，对房产的描述所使用的是平面结构图，这种太过简单的房产权属档案必然会降低档案资料的使用效率，使其服务功能难以充分发挥出来。
1.4 档案管理人员的职业素质有待进一步提高
档案管理现代化，就是要求档案管理人员要具有较高的职业素质。从目前的房产权属档案管理情况来看，由于档案管理人员对现代化技术没有熟练掌握，更没有根据档案管理需要充实和完善自身的专业知识，就会导致档案管理中存在不按照规范操作的现象。
2 房地产权属档案管理的有效处理措施
2.1 对房产权属档案管理给予高度重视
房产权属档案管理工作所涉及的内容包括房产权属的调查、登记，权属发生了变更、转换以及房地产的测绘工作等管理工作中所产生的各种形式的资料。这些资料都是对房产权属档案管理过程的详细记录，对管理工作中的各项工作详细表达，也是后续相关管理工作顺利展开的重要依据。对于房产权属的判断，就需要以房地产权属档案作为主要依据，对产权的所属做出判断。特别是在旧城改造中，就需要以房地产权属档案资料为依据，对房产实施管理。因此，房产权属档案管理工作是需要高度重视的。
2.2 房产权属档案管理中要充分发挥其社会化服务职能
房地产权属档案管理工作所发挥的主要功能是为社会提供服务。从法律的角度针对房地产变更等问题实施管理，同时对房产所有权登记以及产生的各种民事纠纷等，都可以调用档案资料作为依据进行调节，由此可见房地产档案具有极为重要的社会价值[3]。将计算机网络充分利用起来，为用户提供房产权属方面最原始的资料信息，可以满足社会需求，为社会提供更为完善的服务。
2.3 实施房产权属档案的法制化管理
将房地产权属档案管理上升到法律层面，就是要将《档案法》充分利用起来。对于违反档案法的案件要按照法律规定的内容进行处理。做好档案管理执法工作，就是要对房地产权属档案管理中违返法律规定的行为严格惩治，以推进房地产权属档案管理的法制化建设。
2.4 提高房产权属档案管理人员的职业素质
档案管理人员要树立服务意识，在履行档案管理职责的时候，要具有高度的责任心，注重自我学习、自我完善，以提高职业综合能力。此外，还需要引进档案管理高端人才，不仅熟悉档案管理工作，而且还精通计算机网络技术，能够熟练地操作档案管理软件，以促进地产权属档案管理工作现代化。
3 结语
综上所述，要想促进房地产业的发展，做好房产权属档案管理非常重要，也是明确产权管理与产籍管理之间关系的重要条件。要确保房产权属档案管理规范有效，就要实施档案管理法制化，要求档案管理人员不仅要提升房产权属档案管理意识，以使房产权属档案管理工作更好地服务于产权管理，服务于经济建设。
参考文献
