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抓紧研究，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。科学测算，合理提出本市年度新建住房价格控制目标，于一季度前向社会公布，并按要求及时上报备案，同时抓好落实。
稳步提高城市居民家庭的住房支付能力。市区年新建住房平均销售价格同比涨幅要低于本年度城镇居民家庭人均可支配收入的涨幅。
三、加大保障性安居工程建设力度
采取有力措施，各地要按照住房保障目标责任要求。坚决完成年保障性安居工程建设目标任务。要组织专班负责实施本辖区内保障性住房的建设、销售、售后管理及监督管理。各级发展改革、住建、国土资源、规划、房管、财政、物价、民政等部门要按照各自职责分别做好保障性住房建设计划编制、建设用地供应、保障性住房专项资金、市政配套建设、价格管理、资格审查公示等工作。
四、严格执行差别化信贷和税收政策
严格执行首付款比例不低于30%对贷款购买第二套住房的家庭，各商业银行要坚决暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买首套商品住房的家庭。严格执行首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
停止向购买第三套及以上住房缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，严禁使用公积金个人住房贷款进行投机性购房。仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付比例不得低于50%贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。
加强对土地增值税征管情况的监督检查，对个人将购买不足5年的住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。加大税收征管力度。重点对定价明显超过周边房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
五、加强房地产市场监管
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每半年检查一次。检查时间为每年月份检查上年度的税收控管情况；月份检查本年度税收控管情况。还可视情况组织不定期检查。
三、检查范围
房地产税收检查工作的范围包括：
（一）房产局“先税后证”执行情况。房产局在办理所有产权登记时是否执行“先税后证”规定。并按要求及时传递信息。包括：1私建房、联建房、小产权房”拆迁还建房初始登记；2房地产开发房初始登记；3减（免）契税的房产登记；4二手房交易登记。
（二）国土局“先税后证”执行情况。国土局在办理所有土地使用权登记时是否执行“先税后证”规定。并按要求及时传递信息。包括：1私建房、联建房、小产权房”拆迁还建房土地初始登记；2房地产开发房土地初始登记；3减（免）契税、耕地占用税的土地登记；4二手房交易土地登记。
土地储备交易中心在收购储备土地时。否凭被收购方提供的销售不动产统一发票》进行结算；并在该宗土地挂牌出让时，否向竞得方提供土地来源证明手续与该地块在收购环节已缴纳地方税的完税证明手续（即收购协议与《销售不动产统一发票》对新征土地耕地占用税是否执行先税后挂牌。
竞得方是否凭《销售不动产统一发票》向土地储备交易中心进行结算。
（三）信息传递情况。及时向其提供现有土地税源登记档案及有关房地产成交价格、土地税收的征收信息。发改部门是否按时向国税、地税部门传递有关房地产项目核准批文信息资料；国土部门是否按期向国税、地税部门传递详细内容的土地征用、交易、登记（变更）等信息资料；规划部门是否按期向国税、地税部门传递房地产开发及建筑工程项目审批信息；房产管理部门是否按期向国税、地税部门传递房屋权属交易登记信息；国税、地税部门是否按有关部门需要。
（四）税收政策执行情况。擅自减免税款；严格执行房地产业税收有关预征和附征税款的政策规定，国税、地税部门是否严格执行土地、房地产税收政策。擅自降低预征和附征率或不预征和附征税款项，加强房地产开发企业的企业所得税管理。
四、检查方式
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2.实行商品房开发限时制度。开发商在取得土地使用权后不得私自转让，一年内不开发的，收取土地闲置费，二年内不开发由政府收回土地使用权。
3.商品房开发必须坚持高起点规划，高标准建设，引导房地产开发企业打造精品样板楼盘，发挥示范效应，引领城市建设上水平，上档次。
二、加强政策扶持，促进房地产市场稳健发展
1.进一步推进住房公积金制度，简化贷款办理程序。对符合住房公积金贷款相关条件的,贷款最高额度可达到12万元，购买二手普通商品住宅的，住房公积金贷款最高额度提高到成交额的70%。
2.房地产开发企业在商品房建设销售期间，国家法律、法规、政策有明确规定的税收，按下限标准征缴，行政事业性收费，按建筑面积10元/㎡由县政务中心实行“一票制”包干收取，其他费用（含服务性收费）的收取按照下限的50%执行。
3.加大金融支持，鼓励金融机构支持房地产业的发展，对发放本县房地产开发项目贷款多、服务质量好的金融机构，给予表彰和奖励。
4.实施更优惠的购房落户政策。在购房者取得商品房契税完税凭证后，公安机关即可为购房者办理落户手续。
三、加强政府引导，促进房地产行业规范发展
1.制定出台《县物业管理办法》，提升小区服务管理水平，为小区居民创造良好的人居环境。
2.加强房地产行业诚信建设。加快建立房地产行业诚信评价系统，建立健全房地产行业诚信档案，强化法律监督、部门监管、舆论监督、社会监督，将诚信建设贯穿房地产开发、小区配套、商品房销售、物业管理等各个环节。开发商在售房时需与购房户签订物业管理合同，必须按政策标准足额缴纳公共部分房屋维修管理基金和质量保证金。
3.成立县房地产业协会，充分发挥协会联络行业、双向服务、交流信息的桥梁纽带作用，加强行业自律，促进企业利益、行业利益、社会效益的和谐统一。
4.开展“最佳楼盘”、“房地产明星企业”、“优秀物业管理小区”等评选活动。对开发项目被国家、省、州、县评为最佳楼盘和房地产明星企业的，给予开发企业适当的奖励。
四、提高服务水平，营造房地产业发展良好氛围
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四、鼓励农村人口向城市集聚。凡在小区购买成套商品住宅或购买商业用房一间以上的农村居民，其本人、配偶和直系亲属可登记为城市常住户口，凭购房合同或房产证到房屋所在地公安派出所办理落户手续。对购房取得城城区常住户口的，享受城市居民同等待遇，其子女纳入城镇居民义务教育，家庭纳入城镇居民社会保障。
五、建立健全覆盖城乡的住房公积金制度。从年1月开始，全县城乡财政供给单位一律建立住房公积金制度，所需经费由财政负担。调整住房公积金贷款首付比例和贷款额度。公积金贷款首付比例下调为20％，贷款期限延长到20年,夫妻双方符合条件的贷款最高限额上调为20万元，夫妻一方符合条件的贷款最高限额上调为12万元。夫妻双方足额缴存住房公积金半年以上，或夫妻一方足额缴存公积金1年以上，或个人住房公积金帐户余额在2000元以上，即可申请公积金贷款。
六、对贷款购买首套住房家庭人均住房面积未达到城城区居民平均住房水平的，购买第二套住房时，可比照首套住房贷款政策执行。
七、增加购房补贴。自年12月1日起半年内，凡在城开发小区购买新建商品住房的，县财政按所缴契税100％给予一次性补贴；在城区购买二手住房的，县财政按所缴契税50％给予一次性补贴；在小区购买商业用房的，县财政按所缴契税25％给予一次性补贴。
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2005年到2009年，全市房地产开发投资年均完成34.17亿元，占同期GDP的6.2％；商品房年均施工面积660.41万平方米，年均新开工面积349.99万平方米，年均竣工面积132.66万平方米，年均销售面积160.14万平方米，年均住宅价格2050元/平方米。
总体上，我市房地产业发展态势比较平稳，存在以下几方面的特点：
一是房地产开发投资增长速度较快。受国家拉动内需政策以及中央、省、市支持扶持房地产业发展的各项政策措施的影响，我市房地产开发投资总体增速较快，高于固定资产投资增速。
二是房价涨幅较快。由于开发建设成本上升，土地资源有限，市场需求量大，个别房地产开发企业捂盘惜售等因素，导致房价上涨过快，令中低收入阶层望而却步。
三是住房供应结构不合理。受近年来房价上涨的影响，房地产开发商对面积大、高档次住房比较热衷，而适用于中低收入阶层的普通住房不仅供给量少，而且所处地段大多为城乡结合部等较偏僻位置。这导致了我市一方面住房需求旺盛，另一方面却存在大量以大户型为主的空置面积的尴尬局面。
四是受国家对房地产市场宏观调控政策的影响，自去年下半年以来，房地产开发企业购地欲望强烈，土地价格逐渐上涨。
五是房地产开发企业整体实力不强。大多房开企业自有资金不足，依赖银行信贷支撑，极易令资金链断裂，导致民间高利贷、拖欠工程款和民工工资等问题的发生；开发经营理念落后，管理水平低，抗风险能力弱，负债比率过大。并且部分房开企业诚信度差，导致逾期交房、业主投诉及案件增多，严重影响社会和谐稳定。
二、“十二五”时期房地产市场发展建议
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1 建设项目全过程跟踪审计概述
跟踪审计一般是指审计部门对工程项目的全过程进行跟踪性审计，主要目的是为了提高被审计对象的经济效益，确保被审计对象合规性、合法性，而进行适时评价、持续监督和及时反馈的一种审计模式。跟踪审计是一种全过程的动态审计，主要是为了规避一般审计的“事后审计”，只能发现问题而无法有效解决问题，是基于纠错而不是查错，可以有效避免了事后审计“虽然查出问题，但已既成事实，纠正起来难度较大”这一难题。在房地产公司建设项目过程中，跟踪审计可以对房地产建设项目的投资决策、设计、招投标、施工、验收交付、竣工结算进行全过程审计监督，不断加强房地产企业的内部管理和监督有效性，提高建设资金的使用效益。同时还可以有效地发挥了审计部门的“免疫功能”，实现了审计理念的改变和审计模式的转变，进而促进房地产企业的健康发展。
2 房地产公司建设项目全过程跟踪审计模式的选择
由于我国对房地产公司建设项目全过程跟踪审计运用多停留在理论阶段，在房地产企业运用开展不足。所以，房地产企业进行审计模式的选择就显得尤为重要。全过程跟踪审计可以根据被审计房地产企业的审计风险来确定，对于内部控制薄弱，固有审计风险较高房地产企业，要从建设项目的立项、可行性研究、设计、征地拆迁、招投标、合同签订、合同价款结算、竣工验收进行审计监督，既全过程的跟踪审计。对于内部控制较好，固有审计风险较低的房地产企业，可以针对某个比较薄弱的环节进行阶段审计，既选择设计准备、施工合同、竣工决算中的某一阶段进行审计。还可以根据被审计房地产企业的审规模来确定，对于规模比较小的房地产企业，建议采用松散型审计模式，既在关键环节进行重点跟踪审计；对于规模较大的房地产企业，建议采用紧密型审计模式，即对房地产建设项目全过程技术经济活动进行全面的审计监督，以提高审计效率，节约审计资源。
3 如何做好房地产公司建设项目全过程跟踪审计
3.1 房地产公司建设项目全过程跟踪审计的内容
从时段上划分，房地产公司建设项目全过程跟踪审计可分为建设项目准备阶段的跟踪审计，建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计和建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计，也就是通常所说的事前、事中和事后审计。
3.2 建设项目实施阶段准备阶段的跟踪审计
建设项目准备阶段的跟踪审计既事前审计，是对建设项目可行性研究及招投标过程的审查。可行性研究是工程项目投资、工程项目建设、科研课题等方案的确定所进行的系统的、科学的、综合性的研究、分析、论证的一种工作方法。主要研究新建、改建或扩建某个建设项目在技术上是否先进、适用、安全，在经济上是否合理。招投标过程进行审计，重点看工程招投标是否公开、公平、公正，投标单位资质是否真实、合格等。跟踪审计人员要全过程参与工程招标。对于招标文件要重点审查其招标范围是否完整；文字表达是否准确；评标办法是否科学；程序是否合法；甲供材规格、型号、质量等级等是否符合工程要求，价格是否合理；对乙供材的质量、价格等要求是否明确。审计人员对商务标部分出现的一些超低或超高价应进行对比分析，找出原因。
3.3 建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计
建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计既事中审计，重点是抓好设计、合同签订、施工、采购等几个重要环节。
首先在合同签订阶段，跟踪审计要着重审查施工合同。合同审查的重点是：合同主体是否合法；内容是否符合国家法律、法规；形式是否符合本工程特点；文字表达是否准确（以防理解歧义产生索赔问题）；合同条款是否完整；合同文件与招标文件、投标文件三者之间是否统一。特别是一些投标时不考虑，在决算时需调整的项目如：赶工措施费、优质工程奖等该如何计取；在履约过程中出现的变更、签证等该如何处理；如何界定违约及相应的法律责任等。
其次是在施工阶段，一是重点做好隐蔽工程验收记录。由于隐蔽工程在隐蔽后无法看到，很多施工单位都想在这方面做文章，甚至有少数建设单位与施工单位、监理单位串通通过隐蔽工程套取国家资金，因此隐蔽工程是最难监督、最容易产生争议的地方。跟踪审计人员一定要到施工现场了解具体施工做法，做好取证记录。所有的隐蔽工程都要经建设单位、监理单位、设计单位、审计单位、施工单位共同会签后才能隐蔽。二是审查现场签证和工程变更。建设项目的生产周期比较长，不确定因素多，不可避免地会产生一些工程变更和签证。对设计变更和签证的审计要重点关注，主要是审查变更手续是否合理、合规、及时、完整、真实，是否做过技术经济分析比选等。三是做好材料价格的签证审核工作。建筑材料在工程造价中所占比例较大，特别是装修工程新材料多、品牌多、规格型号繁杂，材料的质量与价格差异很大，因此应在满足结构设计要求的前提下，在市场调查的基础上按照“满足功能时价格最低、相同价格时功能最强”的原则决定材料的价格、品牌、规格型号等。
3.4 建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计
建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计事后审计，通过事后的终结审计，可以对事前和事中审计进行一次再审计，以最大限度的降低房地产企业的审计风险，提高企业的运营质量，一是对工程竣工决算编制依据的审查，审查决算依据是否符合国家规定，资料是否齐全，手续是否完备。要对概算预算内容执行情况进行审计，看有无预算外项目和提高建设标准，有无重大质量事故和经济损失。二是对工程竣工决算编制签证及工程量的审查，看审查设计变更是否经过有关人员批准，分项工程套用的预算定额单价、合价是否相符，看有无错套定额、高估冒算现象。三是对工程竣工决算编制情况进行审计，看材料差价计算是否合理，材料用量是否真实，材料价格是否与当时市场价格相符，审查材料价格和金额是否按规定办理了退料款手续，审查房地产企业的竣工决算报表是否全面和真实等。
总之，只要我们勇于实践，勤于探索，善于分析、归纳、总结，就能够在全过程审计中找准工程建设中的薄弱环节，达到规范建设行为，提高工程建设管理水平，最大化地为房地产企业创造利润的目的。同时变静态为动态，变被动为主动的全过程跟踪审计，能够从源头上控制工程造价，提高投资效益。
参考文献：
[1]殷丽丽.加强企业跟踪审计提高审计质量[J].中国审计,2006(10).
[2]熊炜.建设项目全过程跟踪审计措施浅谈［J］.财会通讯，2007（1）.
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国务院机关事务管理局房产管理司：
你司（1993）局房司字第019号关于“同意中央国家机关危旧房改建处自行承担拆迁工作的函”收悉。经研究，同意你司所属中央国家机关危旧房改建处自行承担和平里三至六区危旧房改造工程的拆迁工作。希望改建处配备具有一定政治素质和拆迁业务能力的工作人员。所有参加拆迁的人员，均要经过市房地产管理局或东城区房地产管理局组织的拆迁业务学习，熟悉拆迁政策，在拆迁工作中要认真贯彻执行国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》和《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》及有关拆迁的规定，严格按拆迁程序办事。努力做好拆迁工作。
特此函复。
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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局,西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：
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二、联合审批内容
凡进合审批绿色通道的房地产项目，在7个工作日内完成规划用地许可、规划工程许可、施工许可等行政审批事项（以上时间不包括各类前置条件的准备和省及以上主管部门的审批、行政许可时间和依法需要听证、公告、公示、招标、拍卖、检验、检测、测绘、前期调查、鉴定和专家评审、论证等时间）。
（一）规划用地联审阶段（2个工作日）
审批内容：项目申请报告、招标方案和不招标核准、节能评估审查、环境影响评价意见、用地预审意见、审批修建性详细规划（总平面图）、抗震设防要求、建设用地规划许可、建设用地批准书、取水许可、涉及国家安全事项项目选址意见等。
联审部门：城乡规划局、发改委、国土资源局、环保局、地震局、水利局、国家安全局等。
（二）规划工程许可联审阶段（3个工作日）
审批内容：规划施工图审查、建设施工图审核备案、工程规划许可、人防工程施工图审核备案、消防防火审核、防雷装置设计审核、城市基础设施配套费及相关规费核定。
联审部门：城乡规划局、建设局、气象局、公安消防支队、人防办、收费局等。
（三）施工许可联审阶段（2个工作日）
审批内容：工程报建、勘察设计合同登记、核发中标通知书、施工合同备案、安全监督手续、质量监督手续、墙改节能手续、施工许可、核发国家安全事项许可证、散装水泥、预拌混凝土（砂浆）使用计划核定、统一征收（代收）城市基础设施配套费及相关规费等。
联审部门：建设局、发改委、国家安全局、收费局等。
三、工作制度
1实行房地产项目备案制：凡是列入房地产联合审批绿色通道的项目，一律实行备案制。
2建立跟踪督办制度：凡经专家咨询委员会和规划审批委员会提出的意见建议和确定的事项，一律纳入跟踪服务范围，建立速度档案、明细建议内容、修改意见、责任处室、完成时限等相关基础信息备案督办。
3建立联合踏勘制度：需要进行现场踏勘的房地产项目，由中心分阶段组织相关部门进行集中踏勘，不得分头多次踏勘。
4建立联合审图制度：成立房地产项目施工图设计文件联合审图小组，由城乡规划局、气象局、公安消防支队、人防办、城管局渣土办、园林局、施工图审查单位相关专业人员组成，具体负责房地产项目施工图设计文件的审查。联合审图小组对房地产项目施工图设计文件进行联审，并将修改意见一次性告知申办人。
5建立电子签章制度：凡经中心窗口单位审批完成的行政审批事项统一在中心联机套打出证，加盖电子签章，电子签章密钥由各部门领导指定专人负责管理和使用。
6建立统一收费制度：严格执行国家物价部门及相关部门批准的收费项目和标准，透明、公开、统一收取各项规费，对外公示。缴款人凭市收费局开具的《*市基建审批综合收费计征表》统一缴纳，集中支付。各相关部门不得自行设立收费项目、扩大收费范围和提高收费标准，不得变相搭车收费。
7创建中介机构库。创新中介组织的管理机制，规范执业行为，加强对涉及房地产项目中介机构的日常监管。按照“公开公正、公平竞争”的原则，实行“阳光作业、限时办结”运行模式，切实压缩行政许可流程外的中介服务时间，加速房地产项目审批落地速度。
四、工作要求
1中心牵头组织协调：中心负责统一接件、统一回复办理结果，并牵头组织协调各阶段联合审批工作，集中答复申请人的咨询、辅导并一次性告知应当具备的法定条件、申报材料及需要修正和补充的材料；召集相关联审部门对申报材料进行初审，初审工作当场完成，并告知申请人受理或不予受理的明确意见；组织联合踏勘、召集联席会议、汇总联审意见、起草会签联审会议纪要、督促联审部门按时办结。各联审部门依据相关法律、法规的规定在限定的时限内，将审批结果反馈中心综合窗口。限定期限内未回复者视为同意，由此产生的责任由逾期单位负责。
2各联审部门应按联合审批的要求，树立全局意识，杜绝“互为前置”，协调联动，积极配合做好房地产项目联合审批中的衔接工作，对于办理过程中需要协调的事宜及时报中心综合窗口进行协调。加大授权力度，选派“素质高、业务精、能力强”的人员到中心窗口工作，实行A、B角工作制，做到“即接又办”。
篇11
营业税:根据财税[2009]157号文件规定:自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定,按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172 号)的有关规定执行。
个人所得税:个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,缴纳个人所得税,税率为20%。
个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
本答案谨供参考,具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准,或请具体咨询当地税务局。
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2003年6月份，人民银行出台了121号文件，开始对房地产市场进行调控，当时的政策意图是通过增加房地产开发企业银行贷款融资的准入门槛来降低固定资产投资增长速度。该政策对房地产市场形成了较大的冲击，表现为二手房市场价格的快速下滑，国家统计局的数据表明，二手住宅的价格指数从2003年6月份的111.9快速下降到9月份的102.1（此时只有季度数据），在开发商喊出“房地产冬天来临”的渲染下，政府开始担心投资会受到冲击（其实，当时房地产投资还没有受到影响），国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（俗称“18号文”）。该文件第一次提出了“房地产业是国民经济的支柱产业”，市场初次领悟了政府“保增长”的政策底线。从2003年底开始，房地产投资出现井喷，2004年房地产投资增长速度最高达到57%。
在房地产市场与政府政策博弈的第一个回合里，市场“战胜”了政府，并窥视了政府的政策“底牌”。
第二个回合：天平的倾斜
房地产市场经过2004年的快速“冲动”后，以上海为中心的长三角地区的房价出现快速上涨，为了缓和房价的过快上涨，国务院于2005年4月底出台了《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（国发［2005］26号，简称“国八条”）。主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。希望通过抑制房地产投机的方式稳定住房价格。
从价格看，市场对此次政策调控的反应出现明显分歧：以上海为代表的长三角地区的房价出现明显回落（根据中原地产的数据，上海最大跌幅有15%左右），但当年的10月份之后，北京、深圳等地的房地产价格出现快速上涨，因此，从全国平均水平看，房价走势是先跌后回升，而且接近2005年底时，价格上涨的速度在加快。根据这样的情形，2006年应该继续加大力度进行房地产调控。
但经过仔细的分析后，政府在2006年出台的政策却是《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国发［2006］37号，简称“国六条”），将调控的手段和重点内容转向了调整住房供应结构，规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例。希望通过增加小户型的普通住宅供应来化解住房价格上涨的矛盾。
为什么2006年的房地产条款并没有在打击房地产投机上加大政策力度？笔者认为最核心的问题就是房地产投资增长速度明显下行。2003年和2004年，房地产投资的平均增长速度都在30%以上，而2005年5月份之后，房地产投资增长速度逐渐下滑，到2005年底时已经低于20%（为19.8%）。因此，我们可以清楚地看出，当政府在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平选择了后者。
第三个回合：房地产再次胜出
2008年，全国房价出现了回落，部分城市的房价下跌幅度超过20%，在经过几年的上涨之后。房价出现两成左右的下跌应该属于市场的正常调整，如果不去人为地干预市场的调整，市场将更加健康。但为了应对全球金融危机的冲击，2008年12月20日，出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。出台了一系列措施来刺激房地产市场。可见，政策在“稳定住房价格”和“增加房地产投资”两个答案中二选一时，政策的天平再次选择了后者。
经过了这一回合的博弈，市场更清楚了政府有关房地产调控的政策底线是什么了。
第四个回合：诡异的坚挺
既然市场已经看穿了政府的政策底线：“保增长”比“稳定住房价格”重要，那么，市场对政府的房地产调控政策就有了相应的预期。既然政策的底线是“保增长”，那么，在世界经济还没有真正复苏的情况下，中国政府必然还要依靠房地产投资来“保增长”；政府对房价的调控只是让它放缓上涨的速度，绝对不敢让房价下跌；严厉的房地产调控政策不会持续时间太长。这就是市场对2010年房地产调控的预期，与上述预期一致的是，房地产开发商不愿意降价，资金紧张的开发商宁愿高价从市场拆借资金来维持资金周转也不愿意降价销售。于是，我们看到，经过2010年我们出台的最严厉的房地产调控政策，甚至动用了“限购”等行政手段来打击房地产投机，减少住房需求；而且，宣布在十二五期间要建设3600万套保障性住房，迅速增加住房供给。但房价却一直相对坚挺。
警惕调控成本不断增加
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（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自20**年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从20**年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从20**年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度
（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(〔20**〕46号）的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。20**年各地房屋拆迁规模原则上控制在20**年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序
（九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难
（十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在20**年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。20**年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
（十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。
（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
