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篇1
（1）高校生产性实训基地的内涵。教育部《关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见》明确提出：高等职业院校要按照教育规律和市场规则，本着建设主体多元化的原则，紧密联系行业企业，不断改善实训、实习基地条件，积极探索校内生产性实训基地建设的校企组合新模式。综观当前国内高职教育，校内生产性实训基地的建设刚刚起步，只要把企业真实的设备、工具、环境、任务搬到校园实训室，学生在实训教师的指导下完成实训任务，生产出一定的“产品”，实训的过程与实际工作的操作过程完全一致，即实训室已经具有产品加工、生产的功能，就可以认定为是生产性实训基地。生产性实训的主要目的都是为了培养高技能人才。因此最终要达到的目的是：一是要实现“工学结合”的人才培养模式；二是要真正实现学生顶岗实习；三是要实现学生零距离就业。只有达到上述三个目的，才是真正的生产性实训。（2）高校生产性旅游实训基地——高校旅行社的经营模式。采用加盟经营模式，主要是指高校旅游专业和旅游企业双方共同经营生产性实训基地——高校旅行社，为旅游管理专业提供实训。旅行社建立有外联、计调和财务等部门，通过引进先进的旅行社信息管理系统，为师生旅游服务，从而提高学生导游服务和旅行社管理能力。高校旅行社职能是：一是安排游客的旅游线路，处理游览景点的关系利益分配，提高服务质量；二是搞好市场宣传促销，加强和校外旅游行政管理部门、旅游企业的横向联系。
二、高校旅行社的目标市场调查报告分析
（一）大学生旅游市场调查报告分析
1.大学生旅游市场占有较大份额。大学生旅游观念的变化促进旅游发展的强大动力。学生旅游对素质教育的意义重大，符合学生特色的旅游路线倍受社会、家庭、学校的青睐。根据国家发展改革委相关通知要求，2012年4月1日起，凡执行政府定价、政府指导价管理的游览参观点，将全面落实青少年门票价格减免优惠政策；再加上寒暑假等假日交通优惠政策为学生出游也提供了极大便利。当今全国高校数量已达2000多所，在校生人数超过2000万人，大学生规模居世界第一；未来五年中国高校学生将以每年10%速率扩招。按中国旅游统计年鉴公布的数据：2010年国内旅游总人数为21亿人，学生出游人数占出游总人数的14.7%，学生人均花费为449.3元/人，如果学生每年出游1次，学生旅游的收入是：21×14.7%×449.3=1386.9亿多元，约占2010年国内旅游总收入（1.26万亿元）的1/9。从以上一系列数据来看，大学生旅游市场已占有相当比例，初具规模。为了开发大学生旅游市场，我们有必要对有关大学生旅游需求的调查报告进行分析。
2.大学生旅游市场调查报告分析。（1）2010年首份《大学生旅游市场调查报告》分析。这项调查由中国青年报社与高校传媒联盟大学生旅游实践营共同实施，调查范围涵盖北京大学、北京师范大学、中国农业大学、北京外国语大学等10所著名高校953名大学生。调查结果显示：大学生出游意愿强烈，出游频率活跃，七成被调查者平均每年出游频率在5次以内；48.7%的被调查者是从网上获取旅游讯息，通过旅行社获取讯息的，每10个被调查者中只有1人；在3天以内短途旅游中，52.8%的被调查者每次花费100元～500元，在3天以上的长途旅游中，每次花费超过1000元的被调查者占到29.8%，其中15.4%的被调查者每次花费超过2000元。（2）2011年大学生旅游现状的调查报告分析。根据《当代大学生的旅游市场需求调查》（原始数据来源：专业的在线问卷调查平台——问卷星http：///report/1036509.aspx），做以下相关调查报告分析：第一，出游态度。大学生对于外出旅游持高度认可的态度，接近80%接受调查学生认为旅游可以丰富大学生活，增长见闻；但调查的问卷里仍有被调查者认为旅游影响学习，增加经济负担，数量虽然不多，但旅游给大学生带来的经济压力还是一个不容小觑的问题。
第二，出游目的。排在前二位的分别是开阔视野，体验不同的文化生活；放松身心，释放压力，娱乐休闲。调查结果显示：现今大学生对于多彩世界的渴求，对于新奇，刺激生活的体验，是当代大学生所普遍追求的生活方式，旅游正成为了这种追求的最好载体；压力较大，旅游的目的是放松心情。
第三，出游时间选择。大学生时间的充裕性决定了其旅游时间的自由程度。绝大多数学生还是选择在法定长假或寒暑假旅行。出游停留时间：对于旅途时间的长短选择，有44%的被访者表示愿意出游二三天，40.88%选择4～7天，而只有12.58%选择了一周以上两周以内。大学生习惯性选择短途旅行。
第四，出游空间选择。将空间选择分为两个部分，一是目的地距离选择，一是目的地类型选择。就目的地距离选择而言，一半以上的接受调查大学生愿意在国内寻找旅游吸引物，所在城市及其周边旅游受到了广大学生的青睐；就旅游景点类型而言，依次为自然风光、主题乐园、历史遗迹、民俗风情、都市景观等，比较少的是探险及购物类的旅游目的地。目的地距离选择：国内游所选比例最高，占66.04%；所在城市及其周边占26.42%；省内占6.29%；国外占1.26%。目的地类型选择：自然风光景区所占比例最高，占91.82%。
第五，价格敏感程度。出游费用来源最多的是家人，占73.58%。可支配费用（生活费用中扣除衣、食、交通、通讯、生活用品、学习用品等必要日常生活开销）：每学期有1500元左右的占比例最高为21.38%。可以看出大学生愿意支出的出游费用就不会太充裕，将近半数的学生愿意接受的旅游支出（3天）范围为1000元以下，大学生对价格十分敏感，在购买旅游产品时，主要考虑其性价比；资金仍然是制约大学生出游的主要原因。
第六，出游率。出游率集中在0～3次，其次是4～6次。
第七，旅游信息来源。大学生信息来源比较广泛，各种媒体方式都有涉及，如报纸或杂志（26.42%）、互联网（71.07%）、旅游宣传册和画报（22.64%），另外的信息来源是朋友熟人的介绍（61.01%）。可见对于大学生最好的宣传方式莫过于网络。
第八，旅游方式。选择自助游人数占问卷总人数的71%之多，其次是学生社团或班级组织的团队游（24%），到旅行社报团（5%）。这说明：如今大学生崇尚自由，不喜欢被团队束缚；学生消费能力不高，无法支付较高的团费和购物；当前全包价旅游服务无法满足学生的需求，大家更倾向于零包价的旅游产品；传统全包价旅游产品在未来发展前景有待观察。
第九，对旅行社选择。大学生在选择旅行社时，其中最关注的是出游过程中的服务态度（32.08%），关注程度较小的是旅行社品牌（5.03%）。在服务质量方面，他们更多关注的是住宿和餐饮（47.4%），其次是购物和娱乐（24.8%）。大学生的安全意识还不够强，因此导游在安全提示方面应多做些工作，同时旅行社在安排住宿和餐饮时应考虑适合的档次。
（二）高校教师旅游需求调查报告分析
截至2010年，全国高等学校共有教职员工多达147万余人（根据《中国教育统计年鉴》的数据）。目前，高校教师旅游市场具有很大的开发潜力。调查报告分析：根据以下调查报告：长沙市12所高校教师旅游客源调查报告（共发放了1100份的问卷）、广州大学生城十所高校教师旅游消费行为实际调查、携程“2011年旅游者出游意愿调查报告”（全国各地数千名网友参加调查）、旅游网络消费者需求特征问卷调查http：///report/1038525.aspx，对高校教师旅游消费水平、消费方式和消费结构等方面进行分类调查，从旅游者的旅游动机和旅游行为进行具体分析：第一，学历结构。有较高的文化背景。教师的高文化素质形成了教师的相对较强旅游消费需求和特殊的旅游消费倾向。
第二，旅游态度。认为旅游比较重要占30.91%、重要占18.18%和非常重要占10.91%，总共超过半数。旅游目的：主要是休闲娱乐和观光旅游。
第三，人均月收入调查——相对较高的经济收入。目前国内从事高等教育的教师，就国内和其他行业比较，具有相对较高和稳定的薪金收入水平，使教师具有在较大的旅游消费潜力。4000～5000元的占36%；5000元以上占32%；3000～4000元占29%；2000～3000元以下占3%。旅游预算：计划每人支出5000～10000元的比例（29%）最高。半数消费者会增加旅游支出，尤其是计划人均消费万元以上的比例明显提高。52%的游客将增加旅游预算；44%保持稳定；4%计划减少支出。
第四，出游时间选择。高校教师拥有充裕的闲暇时间。根据目前我国高校法定或学校规定的假期安排，每年寒暑假有将近70天的时间，周末有60天的时间，以及黄金周假期等。出游时段比较集中。有占53.34%的教师认为最合适出游时间是暑假，暑假是高校教师真正的旅游黄金时间。认为“五一”和“十一”是合适的出游时间的人分别为14.37%和9.66%；愿意寒假出游的人就少得多，比例仅占8.91%；说明教师在旅游时间的安排上可以理性地避开两个黄金旅游周的高峰，将近2个月的暑假为教师出游提供了充裕的时间。
第五，出游障碍。没时间和价格高成为阻碍教师出游的最大障碍，认为“没时间”的有38.18%，由此知道老师的闲暇时间不多，在假期要再学习，或做科研或是到外面讲课、参加会议以及受邀参与一些项目等。认为“价格太高”的教师比例为36.08%，这说明旅游产品价格对于老师而言觉得还稍微偏高。此外还有认为安全没有保障（14.48%）、要照顾子女（10.60%）等其他原因。
第六，旅游目的地选择。高校教师表现出较明显的偏好性集群。有30.48%的教师希望到自然风景区旅游，体现了对自然景观的偏爱；有17.81%的教师选择去异域风情旅游地，由此可知国际旅游市场有很大的发展空间。少数民族聚居区也以其独特的民俗、美丽神奇的文化吸引了众多教师（13.78%）。而人文色彩较浓的景区也很吸引教师，15.94%选择去历史悠久的古都旅游；乡村旅游开始受到关注，已有8.85%选择。相比之下，现代化都市和宗教朝圣地就显得不那么受青睐，分别只有6.80%和6.26%。对旅游目的地选择的影响因素：旅游吸引物居首位，占40%；旅游产品价格占25.45%；安全占12.73%；时间长短占10.91%；交通住宿和距离远近均占5.45%。
第七，旅游信息获取渠道。42.23%的高校教师认为获取旅游信息最佳途径为媒体（包括：广播或电视、报纸或杂志占和网络），因为这样的信息可靠，准确。13.21%的高校教师是通过相关书籍，通过旅行社的占11.84%，经朋友推荐的占7.36%。
第八，旅游消费方式选择。在选择旅游消费方式上，更多的高校教师选择跟家人旅游，占67.74%；其次是选择个人游的，占14.21%；而只有8.36%的高校老师选择跟旅游团。
第九，旅游费用结构。餐饮和住宿占较大比例。住宿方式选择：更愿意选择特色旅馆占54.55%；旅游购物选择：喜欢购买当地特色产品，占67.27%。
三、高校旅行社的调查报告分析
为了开拓具有巨大潜力的高校师生旅游市场，建设高校旅行社，对我校旅游学院159名师生做一个关于高校旅行社的调查，调查结果分析如下：（1）普通旅行社存在的问题。一是旅行社制定计划时没有将师生的需求充分考虑，导致师生游兴不足；二是自费项目在合同中没有体现，购物次数增加未经旅游者的同意，引起游客不满；三是对高校群体消费的宣传力度不够，而且相关信息缺乏针对性。
高校旅行社和普通旅行社对比
建设高校旅行社的优势：依次是必要性、便利、贴近、实惠。对高校旅行社建立的优势调查表明：普遍认为有必要建立高校旅行社。由于高校旅行社设在校内，和学生联系密切，因此服务速度快，学生旅行更加便利。高校旅行社由学生自己来经营，更了解学生自身的需求，更能考虑到学生的经济能力状况，量体裁衣，做出适合的服务产品，设计出了各种富有个性的贴近学生品味的旅游产品，物美价廉，旅游费用更实惠。
（2）建设高校旅行社的必要性：觉得非常有必要的所占比例最大。
（3）对高校旅行社的态度：若成立以高校为平台，提供住宿饮食，专业导游，自定线路，价格相对低廉，融入校园文化的高校旅行社，态度是选择的比例最大。
四、结语
通过以上对高校师生的旅游需求分析和对高校旅行社的认识，我们大致可以得出结论：（1）大学生消费水平偏低，可承受的旅游消费大概在1000元左右以下，高价位的旅游产品在大学生群体中不畅销，同时大学生对旅游旅游产品的质量要求高；高校教师计划每人支出5000～10000元的比例（29%）最高。半数消费者会增加旅游支出，尤其是计划人均消费万元以上的比例明显提高。（2）大学生旅游目的排在前二位的分别是开阔视野，体验不同的文化生活；放松身心，释放压力，娱乐休闲。高校教师表现出较明显的偏好性集群。有30.48%的教师希望到自然风景区旅游，体现了对自然景观的偏爱；有17.81%的教师选择去异域风情旅游地，由此可知国际旅游市场有很大的发展空间。（3）大学生选择自助游人数占71%之多，其次是学生社团或班级组织的团队游，如今大学生崇尚自由，不喜欢被团队束缚；在选择旅游消费方式上，更多的高校教师选择跟家人旅游，占67.74%。（4）消息来源主要来身边朋友的介绍，以及旅游门户网站的宣传；大学生信息来源所占比例最高的是互联网（71.07%）另外的信息来源是朋友熟人的介绍（61.01%）。43.23%的高校教师认为获取旅游信息最佳途径为通过相关旅游指南的书籍和网络，因为这样信息可靠，准确。（5）绝大多数学生还是选择在法定长假或寒暑假旅行；有占53.34%的教师认为最合适出游时间是暑假，暑假是高校教师真正的旅游黄金时间。与暑假相比，愿意寒假出游的人就少得多，比例仅占8.91%。（6）对高校旅行社建立的优势调查表明：依次是必要性、便利、贴近、实惠；建设高校旅行社觉得非常有必要的所占比例最大；对高校旅行社的态度是选择的比例最大。
参 考 文 献
[1]彭丹，吴凯，陈薇.长沙市12所高校教师旅游客源调查报告[J].调查与分析.2005（8）：51～53
[2]李军，李力.广州大学生城十所高校教师旅游消费行为实际调查[J].商场现代化.2008
[3]湖南科技大学管理学院09旅游管理2班大学生旅游消费课题组.大学生旅游市场调查报告.2011
[4]gin桑.旅游网络消费者需求特征问卷调查.问卷星http：//
——专业在线问卷调查平台.2012
[5]雪中寒梅.当代大学生的旅游市场需求调查.问卷星http：//——专业在线问卷调查平台.2012
[6]陈启婷.大学生旅游市场调查问卷.问卷星http：//——专业在线问卷调查平台.2011
[7]江娟，钟晶灵.我国大学生旅游市场的SWOT分析[J].企业导报.2010（4）
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为了更加发挥资源优势，调整经济结构，形成特色经济;关联辐射功能显著，带动第三产业，促进传统产业的发展和升级;增加外汇收入，是非贸易创汇的重要来源;扩大国内消费，促进市场繁荣;创造新的市场劳动岗位，可为城市下岗人员和农村富余劳动力提供就业机会;促进贫困地区脱贫致富;旅游引来物流、信息流、资金流、技术流，促进观念更新;提升焦作整体形象，促进传统文化、名胜古迹和民俗风情的保护和开发，推动精神文明建设;优化生态质量，促进环境保护;建设具有地方特色或民族特色的城市标志性的景观带;确立城市标志物和市树、市花，组织地方的旅游节庆活动，形成独特、鲜明、富有个性的城市旅游形象。暑假期间我对附近市区的旅游情况进行了调查。
二、调查内容
针对该处的自然旅游资源，历史文化资源，旅游宣传活动，该地周围的环境以及旅游团的收费标准和服务态度进行了全面的调查。现在的城市经济发展、文化建设、市政建设、环境保护和城市风貌、都要考虑到旅游业发展的需要，并与之相结合，所以这些也要进行调查。
三、调查方法
第一、我采用取样拍照的方式，对有代表性的地区的环境，景色和人流进行了拍照。
第二、我还采用了问卷调查的方式。分别在各个景点给游客发放200份问卷。旅游市场调查报告优秀范文。问卷调查题目有10道题目，分别如下：
1、您对此地的了解程度。A比较清楚。B大致了解C、印象模糊D、很不清楚
2、您在景点会选择什么样的住宿地点A、回家睡B、民居C、便宜的旅店D、宾馆酒店
3、您觉得这的旅游消费是否合理A合理B偏低C偏高
5.、您已经或计划去那些景点?(自写)
6、您这次旅游采用何种交通方式?A。步行B、包车C、自驾车D、路边找车
7、您认为这的旅游资源如何?A、丰富B、中等C、一般
8、您认为这的旅游资源的优势在于?A、山水自然风光B、少数民族特色C、气候条件
9、您对这的旅游资源开发规划及管理的认可程度A、开发充分，管理到位B、开发不足，管理到位C、开发充分，管理缺陷D、开发不足，管理缺陷。
10、您认为这的景点缺乏的是哪些方面?A导游服务B景点整体规划及安排C、基础配套设施D、地方特色购物E、文化背景挖掘F其他。
四、调查结果及分析
通过调查结果分析，近5年的入境旅游者人数都在1000人次左右，其中多为台湾及港澳的旅游者，海外旅游市场的开发还很滞后。旅游者在景点的停留时间短，不过夜的旅游者占51%，停留1夜的旅游者占38%，过境观光游的特征十分明显。旅游者在景点的消费少，景区门票、餐饮和住宿占了绝大部分(76%)，这表明该地旅游发展尚处于初级阶段，还没有明确的旅游消费导向，如购物、娱乐等比例过小。旅游者感受的一致性很高，即：对旅游景区质量及导游等景区服务感到满意，对住宿、购物、餐饮、娱乐等印象一般，对长途交通(外部交通)条件感到失望。
通过调查还得出，旅游基础设施相对薄弱;该市共有200多家旅行社，但企业规模实力小，经营管理分散，体制不活，营销手段滞后，技术依托和网络化水平低，市场尚不规范，绝大部分的旅行社为小作坊经营方式，只有几个员工，服务质量低下，这些旅行社从表面上看隶属于不同的行业和部门，关系错综复杂。
任何一个旅游产品都不可能满足所有旅游者的需求，所以应该综合分析兴此地旅游产品特性和旅游市场这两个因素，确定旅游产品的目标人群作为长期营销的方向。
在过去的旅游发展中，部分景区无意中造成重开发轻保护的现象，出现了一些掠夺性经营如过多的停车场和日益宽敞的景区道路及游步道公园化现象严重等，同时在风景区的乱搭乱建现象日趋#from 本文来自高考资源网显现，正逐步挤占核心景区。景区各生活接待区的空气质量堪忧，生活污水的排放量不断增加，城市水源面临威胁。旅游资源已遭到不同程度地破坏，景区的保护问题已经显得非常重要了，不能仅局限于内部的精耕细作，部分园区旅游设施已超越限度，对景区的美学价值造成相当大的影响。
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中国注册会计师行业管理信息系统显示，截至2014年12月31日，全国共有会计师事务所8295家，其中，具有证券期货业务资格事务所40家，获准从事H股企业审计业务的内地大型会计师事务所11家。个人会员超过20万人，其中，注册会计师99045人，非执业会员103566人。
根据中注协2014年度的事务所综合评价全国前百家信息，前百家事务所中，业务收入超过1亿元的有46家，其中，超过5亿元的有15家，超过10亿元的有11家，超过20亿元的有6家。
我国银行业总资产172.3万亿
根据银监会2月上旬的2014年度监管统计数据，2014年12月末，我国银行业金融机构境内外本外币资产总额为172.3万亿元，同比增长13.87%。商业银行不良贷款余额8426亿元，不良贷款率1.25%，信用风险继续上升，信贷资产质量总体可控。
2014年中国出境旅游人次超1亿
中国已成为世界第二大旅游输出国。2014年中国内地出境旅游人次超过1亿，海外交易总额达1648亿美元。世界旅游城市联合会的《中国公民出境（城市）旅游消费市场调查报告》显示，35岁以下的内地旅客已经成为主要的中国出境游人群，去年超过67.5%的中国内地旅客为“80后”。
2014年我国劳动生产率提高7%
国家统计局2月26日的《2014年国民经济和社会发展统计公报》显示，去年我国劳动生产率稳步提高，全年国家全员劳动生产率为72313元/人，比上年提高7%。公报显示，2014年国内全部工业增加值227991亿元，比上年增长7%，规模以上工业增加值增长8.3%。当年高技术制造业增加值比上年增长12.3%，占规模以上工业增加值的比重为10.6%;装备制造业增加值增长10.5%，占规模以上工业增加值的比重为30.4%。
中国信息经济比重达23.7%
根据2月中国信息化百人会的2014年中国信息经济发展报告，2013年中国信息经济达到了2.18万亿美元，仅次于美国。中国的信息经济占GDP比重为23.7%，正在以远高于GDP（地区生产总值）的速度快速提升。
1月社会融资规模增2.05万亿
2月13日，央行2015年1月金融统计数据报告显示，2015年1月份社会融资规模增量为2.05万亿元，比去年同期少5394亿元。
其中，当月对实体经济发放的人民币贷款增加1.47万亿元，同比多增1531亿元;对实体经济发放的外币贷款折合人民币增加212亿元，同比少增1288亿元;委托贷款增加804亿元，同比少增3167亿元。
数据速览
篇4
餐饮业也发生着类似的故事。快餐公司“正午的盘子”（简称“盘子”）没费什么劲就赢得了年轻人的信任和青睐，秘诀恰恰是MSN。它没有实体店铺，留下的联系方式也只有一个―MSN Messenger ID，“盘子”超过95%订单是通过MSN 来的。“MSN帮助我们吸引客户，无法想象没有MSN的日子我们的生意会怎样”，“盘子”的创始人李佳西说:“那几天里，我几乎快疯了。”
8.1来了，享用饕餮大餐
在MSN Messenger因网络而中断的那些日子里，MSN的研发和市场人员却在酝酿着一个更大的举动。
2月6日，微软MSN宣布在中国市场正式推出Windows Live Messenger 8.1正式版。“由于针对Windows Vista进行了优化，根据相关中立方的测试结果，在广域网环境中，Messenger 8.1之间的平均文件传输速率较上一个版本最高可获得10倍以上的提升。”微软在线服务集团产品市场经理冯华在介绍这个直观特性时显得很兴奋。
由于MSN的服务器一直以来主设国外，MSN的本土化进程一直被视为软肋。进入2006年以来，MSN接连遭遇“掉线门”的困扰，这也让国内一些铁杆用户开始对MSN Messenger的服务不断抱怨。由于受服务器的限制，MSN Messenger中诸如“文件传送”等最实用功能慢如蜗牛的速度让白领用户无法忍受。微软终于尝试作出改变。
“现在，Windows Live Messenger 8.1将真正成为用户自己掌控的即时通讯工具，因为她在架构设计上发生了根本性的转变，”冯华介绍说，“Messenger目前的核心理念其实是构建互联网中人与人之间的情感交流世界。”与过去不同，新版本试图将产品从解决文字的即时通讯，转变成一个用户进入互联网的入口这样一个平台。在Messenger 8.1中，Live搜索服务的无缝融合可帮助用户更便捷、高效地搜索其感兴趣的信息。用户可在与好友对话的过程中，实时地通过活动窗口和共享搜索尽情体验个性化搜索的乐趣，并与好友共享搜索的结果，分享发现和喜悦。
“当然，分享也离不开安全，微软保护用户隐私和使用安全的努力同样体现在Windows Live Messenger 8.1中。新版本在提高安全性、方便性和登录速度的同时，实现了个人信息漫游（即用户名称、登陆状态、显示图片和个性化信息都可以和用户漫游到任何一台计算机上）。” 冯华说。微软方面还介绍，为了增强MSN的本地化特性，微软了Messenger中国旨在为数以千万的中国用户提供一站式资讯和下载。
互联网里的文化盛宴
文化是社会的精神脊梁。如果一个事物成为现象，一定有成功的文化情结为其支撑，那么MSN的文化又是什么呢？
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(一)调查目的：通过了解大学生手机使用情况，为手机销售商和手机制造商提供参考，同时为大学生对手机消费市场的开发提供一定的参考。
(二)调查对象：在校生
(三)调查程序：
1、设计调查问卷，明确调查方向和内容;
2、进行网络聊天调查。随机和各大学的学生相互聊天并让他们填写调查表;
3、根据回收网络问卷进行分析，具体内容如下：
(1)根据样本的购买场所、价格及牌子、月消费分布状况的均值、方差等分布的数字特征，推断大学生总体手机月消费分布的相应参数;
(2)根据各个同学对手机功能的不同要求，对手机市场进行分析;
二、问卷设计
大学生手机使用情况调查问卷
三、数据分析
根据以上整理的数据，我进行数据分析，得出结论：学生手机市场是个很广阔的具有巨大发展潜力的市场。
(一)根据学生手机市场份额分析
(二)学生消费群的普遍特点
作为学生我对这个群体做了一些了解，对于我们共同的特点进行分析，得出手机市场应该针对不同学生群体开发产品或进行针对性的营销手段，才能够抢占市场。下面我们就来对学生群体的特点来进行分析：
1、学生消费群的普遍特点：
1)没有经济收入;
2)追逐时尚、崇尚个性化的独特风格和注重个性张扬;
4)学生基本以集体生活为主，相互间信息交流很快易受同学、朋友的(2016年度关于大学生手机调研报告)影响。
5)品牌意识强烈，喜爱名牌产品;
(三)学生消费者购买手机的准则和特点
通过调查大学生购买手机主要考虑因素是时尚个性化款式、功能、价格、品牌等，这也成为学生购买手机的四个基本准则。在调查中表明，大学生选择手机时最看重的是手机的外观设计，如形状、大小、厚薄、材料、颜色等，占65%;但大学生也并非一味追求外表漂亮，内涵也很重要，所以手机功能也占有一席之位，占50%;其次看重的是价格，而较少看重的是品牌，看来现在的大学生还是比较看重实际的。
市场调研报告范文(二)
为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情况，特进行此次调查。调查由本市某大学承担，调查时间是20**年7月至8月，调查方式为问卷式访问调查，本次调查选取的样本总数是20xx户。各项调查工作结束后，该大学将调查内容予以总结，其调查报告如下：
一、调查对象的基本情况
二、专门调查部分
(一)酒类产品的消费情况
1、白酒比红酒消费量大。分析其原因，一是白酒除了顾客自己消费以外，用于送礼的较多，而红酒主要用于自己消费;二是商家做广告也多数是白酒广告，红酒的广告很少。这直接导致白酒的市场大于红酒的市场。
2、白酒消费多元化。
(2)购买因素比较鲜明，调查资料显示，消费者关注的因素依次为价格、品牌、质量、包装、广告、酒精度，这样就可以得出结论，生产厂商的合理定价是十分重要的，创名牌、求质量、巧包装、做好广告也很重要。
(3)顾客忠诚度调查表明，经常换品牌的消费者占样本总数的32.95%，偶尔换的占43.75%，对新品牌的酒持喜欢态度的占样本总数的32.39%，持无所谓态度的占52.27%，明确表示不喜欢的占3.4%。可以看出，一旦某个品牌在消费者心目中形成，是很难改变的，因此，厂商应在树立企业形象、争创名牌上狠下功夫，这对企业的发展十分重要。
(4)动因分析。主要在于消费者自己的选择，其次是广告宣传，然后是亲友介绍，最后才是营业员推荐。不难发现，怎样吸引消费者的注意力，对于企业来说是关键，怎样做好广告宣传，消费者的口碑如何建立，将直接影响酒类市场的规模。而对于商家来说，营业员的素质也应重视，因为其对酒类产品的销售有着一定的影响作用。
(二)饮食类产品的消费情况
本次调查主要针对一些饮食消费场所和消费者比较喜欢的饮食进行，调查表明，消费有以下几个重要特点：
1.消费者认为最好的酒店不是最佳选择，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消费者最常去的酒店大部分是中档的，这与本市居民的消费水平是相适应的，现将几个主要酒店比较如下：
2、消费者大多选择在自己工作或住所的周围，有一定的区域性。虽然在酒店的选择上有很大的随机性，但也并非绝对如此，例如，长城酒楼、淮扬酒楼，也有一定的远距离消费者惠顾。
3、消费者追求时尚消费，如对手抓龙虾、糖醋排骨、糖醋里脊、宫爆鸡丁的消费比较多，特别是手抓龙虾，在调查样本总数中约占26.14%，以绝对优势占领餐饮类市场。
4、近年来，海鲜与火锅成为市民饮食市场的两个亮点，市场潜力很大，目前的消费量也很大。调查显示，表示喜欢海鲜的占样本总数的60.8%，喜欢火锅的约占51.14%，在对季节的调查中，喜欢在夏季吃火锅的约有81.83%，在冬天的约为36.93%，火锅不但在冬季有很大的市场，在夏季也有较大的市场潜力。目前，本市的火锅店和海鲜馆遍布街头，形成居民消费的一大景观和特色。
三、结论
1、本市的居民消费水平还不算太高，属于中等消费水平，平均收入在1000元左右，相当一部分居民还没有达到小康水平。
2、居民在酒类产品消费上主要是用于自己消费，并且以白酒居多，红酒的消费比较少，用于个人消费的酒品，无论是白酒还是红酒，其品牌以家乡酒为主。
3、消费者在买酒时多注重酒的价格、质量、包装和宣传，也有相当一部分消费者持无所谓的态度。对新牌子的酒认知度较高。
4、对酒店的消费，主要集中在中档消费水平上，火锅和海鲜的消费潜力较大，并且已经有相当大的消费市场。
市场调研报告范文(三)
一、市场调研
目前市场上的沙发按照材质主要分为木质、真皮、布艺、以及二者结合四种，木质沙发：直接由各种木材打造，坐垫和靠背上没有任何面料修饰，实用性和环保性比较好，但原木较生硬，舒适感不强，没有人性化设计难以满足现代沙发舒适性的要求;
目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等，低档品牌则。
一、XX沙发市场概况：
目前，XX沙发销售地主要聚居在XX大街处银座家居、富雅家居、欧亚商城、东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具城。从产品和品牌档次上看，银座家居、富雅家居属高档品牌的根据地，东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具则汇聚了来自天南海北的中低档沙发品牌。从经营定位上看，各商城均有自己的差异化定位，知名品牌、高档商品的专卖店向富雅、银座家具城集中;中档及部分专业市场多数集中在东亚家具城;低档商品的批发业务又集中在XX和XX家具城，欧亚则走专业化办公家具路子，与其同一东家的银座家居形成互补，对其他家具商城形成攻击。
市场上的沙发按照材质主要分为真皮、布艺、以及二者结合三种，进驻XX沙发目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等，低档品牌则汇聚了一些来自XX本土和其他各地区县城的小品牌，如XXXX、XXXX等。
三、消费者调查：
1、消费者细分特性描述一(低、中、高档)：
a)平民百姓、普通工薪族是是低层次、低价位的主要消费群。他们的要求是：简洁实用而又有现代美感;功能较多，以便充分利用有限的居住空间;希望中高档次的设计及风格，但价位偏于中低价，心理上能感到物有所值。这一类消费群还是杂牌的天下，因其长于抄袭与模仿，拙于原创与设计研发。因此，它们利用自身的各项成本优势，吸引了广大的中下层次的消费群。
b)中高层次的消费群，这部分消费者包括企、事业单位的管理人员，城市白骨精(白领、骨干、精英)。他们事业有成，思想独立，个性化追求较为明显。对家私的性价比、设计风格、用材、品牌定位较为看重。这部分生产厂家较多，他们各自以自己的原创设计及针对目标消费者的技术研发满足了追求不同风格的消费者的需求。
c)都市新贵或富豪的高层次群体。这部分人居于消费金字塔的顶端。一般都有别墅或宽敞豪华的住房，对家具的要求首先是品牌要与自己的社会或金钱地位相匹配，通常选择的是国际品牌或知名品牌。
2、消费者细分特性描述二(办公、家居)：
a)办公沙发消费群主要是经济水平处于中找范文就来http:fanwen.高层次的群体。购买群也多位于这个群体。经济佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他们看重品牌，因此选择的一般都是知名品牌。经济一般者，则选择中档品牌，既顾及到了形象，又节省资金。
b)家居沙发消费群的范围比较广泛，几乎涵盖了所有成家立业或将近成家的消费者。对于私人使用物品，他们选择起来相当慎重，不仅注重质量，而且在与室内风格匹配上也花尽心思。由于经济状况的不同，选择的品牌档次亦各不相同。
3、影响消费者购买沙发的主要因素：
访问5人，综合如下：
消费者选择标准无污染、没怪味、舒适、款式合理、价格实惠
高消费大品牌
中低消费舒服、价格便宜
现用沙发品牌南方、泰新、以及济南本地产布艺沙发
认为现在较好的沙发品牌是芝华士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。
四、沙发产品的未来发展走势：
通过访谈和查找二手资料，有三大走势：
a)产品设计开发方面：力求创新，国际一体化，简约、舒适成为城市中人们放松压力生活的主题;
b)产品使用方面：力求方便搬运，使用年限减少，色彩和时装化的家具受到越来越多人的欢迎;
c)品牌方面：由于产品日趋细分，沙发品牌呈两极化发展，知名品牌更加注重其品牌的建设和推广，某些中档品牌则在竞争中淘汰，而那些杂牌、小品牌则依旧利用自己的成本、价格以及地域优势，占据中下层消费区域。
2016市场调研报告
调研报告是对某项工作、某个事件、某个问题，经过深入细致的调查后，将调查中收集到的材料加以系统整理，分析研究，以书面形式向组织和领导汇报调查情况的一种文书。
手机产品市场调研报告
调研目的
本次调研手机市场的平拍状况、消费者试用情况来了解我国目前手机市场的品牌现状以及消费者购买动力
调研对象
诺基亚、三星、HTC、摩托罗拉、苹果、索爱、LG、黑莓、联想、华为、魅族、步步高、中兴、纽曼、酷派
调研的内容
行业动态：发展现状、存在问题、发展前景、相关政策、行业技术及相关技术、社会与经济环境以及其他因素。
行业运行：行业整体规模、生产、销售情况、进出口以及投资等，其他如细分市场运行、替代品与互补品行业运行等。
竞争格局：行业集中度、主要企业及相关产品、财务情况、发展战略等、市场格局、进入与推出壁垒等。
调研方式
本次调研采取的是随机问卷调研。
调研时间：20xx.2.2120xx.3.21
调研结果
现在移动电话有三种制式，GSM、CDMA和模拟制式，GSM占主导地位，约有93.1%的用户、是选择GSM制式，2.72%的用户用的是模拟手机。4.18%的人选择CDMA制式。
中国移动用户占有率为67.19%，中国联通用户占有率为31.23%，中国电信长城用户占有率为1.58%，可能跟其网络开通覆盖城市只有上海、，北京、广州4个城市有关。
约61.39%的消费者觉得降价是他们购买手机的一个很重要的因素;41.78%的消费者可能是看重这一产品的品牌知名度而购买。从中可以看出价格优势也是主导消费者购买欲望的一大因素。
通过调研可以看出消费者购买手机最为看重的是手机的性能、价格、款式，最后才是时尚感。这四点是影响消费者购买手机比较重要的因素
消费者谈到对手机未来的功能还有哪些期望时，有34.53%的人把MP3播放功能放到首位。至于增加手机的游戏功能、照明功能等选择比例较低。约有64.17%的消费者对WAP较了解。对电子邮件收发此项功能的需求比较突出。手机银行这项功能的需求量达到20%左右。
调研体会
通过以上调研显示：消费者真正看好的是质量好、性价比高的手机。以上根据消费者对手机的购买心理的判定及消费者对未来手机功能的期望，这也为众多手机厂商带来了以后发展的方向，更能促进我国手机市场的发展和繁荣。
2016市场调研报告
市场调研是市场调查与市场研究的统称，它是个人或组织根据特定的决策问题而系统地设计、搜集、记录、整理、分析及研究市场各类信息资料、报告调研结果的工作过程。
市场调研报告是经过在实践中对某一产品客观实际情况的调查了解，将调查了解到的全部情况和材料进行分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来。这就是调研报告。
行业分析报告的编制撰写一般由企业内部市场部或专业的市场研究公司撰写，市场研究公司在数据采集、资料归类、观点提炼、报告撰写方面具备独特的专业优势，拥有专业的报告撰写团队，完整的数据库。
实事求是地反映和分析客观事实。调研报告主要包括两个部分：一是调查，二是研究。调查，应该深入实际，准确地反映客观事实，不凭主观想象，按事物的本来面目了解事物，详细地占有材料。研究，即在掌握客观事实的基础上，认真分析，透彻地揭示事物的本质。至于对策，调研报告中可以提出一些看法，但不是主要的。因为，对策的制定是一个深入的、复杂的、综合的研究过程，调研报告提出的对策是否被采纳，能否上升到政策，应该经过政策预评估。
作用特点
可以为市场预测提供科学依据，它是制定经济政策的依据。它的作用体现在以下四个方面：
(1)均衡供需
(2)指导生产
(3)合理定价
(4)了解信息
市场调研的特点
针对性：市场调查报告的写作要有明确的目的性，要针对实际工作的需要。实践证明，调查报告的针对性越强，其指导意义、参考价值和社会作用就越大。
新颖性
真实性：材料的真实/选用恰当合理、科学细致的调查方法
时效性
写法
市场调研报告有明确的主题，清晰的条理，和简捷的表现形式。
当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系?什么样的方式来表达数据的涵义?
报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。
关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是简单、直接、清晰、明了。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。
在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。
使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据?首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。
通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢?这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。
这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是城西是绝大多数的消费者可能选择的区域。但是，制图者可能是想表达选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。
既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用;在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右;而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。
篇6
可销售机动车位：地下113个(4054.33㎡)
建筑密度：29.75
绿地面积：2985.52㎡
绿地率：30.49
容积率：2.61
总户数：320户
主力面积：39-59㎡
占地14.69亩，地块呈条状弧形
2、项目其他情况:
本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于目前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路10000平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地目前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯旋城）。
交通
靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、78、84、309、512路。
治安状况
项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。
项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市，20__米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场；
海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场。
满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。
四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。
项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银行、城郊信用联社等。
结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。目前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将面临巨大的市场机会。
、自住型消费群：（90）
年龄结构：25-30岁的单身贵族；（30）
25-35岁的二人世界；（60）
退休的二人世界；（10）
职业结构：企业中、低层工作人员；
购买用途：短期过渡；
购买状况：一二次置业；
习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活；
注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设>:请记住我站域名/物业管理、居住氛围。
2、投资型消费群：（10）
年龄结构：35岁以上；
职业结构：企业白领及个体户、中层
购买用途：偶尔居住，主要用于投资；
购买状况：二次置业；
习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况，
注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。
、基本数据测算
（1）以39㎡户型为例：
若选择7成20年银行按揭贷款，
年利率5.508；
单价3850元/㎡；
总价款150150元；
首付款45150元；
按揭贷款105000元；
月供款722.715元。
（2）以64㎡户型为例：
若选择7成20年银行按揭贷款，
年利率5.508；
单价3600元/㎡；
总价款230400元；
首付款69400元；
按揭贷款161000元；
月供款1108.163元。
、定位分析
项目定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为4.2米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合。
商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。
2、
以50㎡一层铺面为例：
若选择5成10年银行按揭贷款，
年利率6.12；
单价8000元/㎡；
总价款400000元；
首付款20__00元；
按揭贷款20__00元；
月供款2232.4元；
租金40元/㎡；（目前该片区底商租金价）
投资回报率：约6。
、价格制订策略：
①低开高走；
②平稳增长；
③扫尾期做盘；
④力争短平快。
阶段
计划销售（套）
所占百分比
（）
住宅橱卫装修均价（元/㎡）
优惠
第一阶段
内部认购期
32
10
3600
一次性2
按揭1
第二阶段
公开发售期
96
30
3650
一次性3
按揭2
第三阶段
强销期
96
30
3700
一次性3
按揭2
第四阶段
持销期
64
20
3600
一次性2
按揭1
第五阶段
扫尾期
32
10
3600
一次性2
按揭1
合计
320
100
铺面销售进度和住宅尽量相同。
需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为5－7个月。
1．报纸广告
优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。
鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。
本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。
采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。
2．公交站台广告
目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。
3．工地围墙宣传画
主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。
4.条幅广告
悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。
5.网络宣传
申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，通过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。
6．楼书设计
楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。
从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。
销售策略
1．传统销售模式
即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展 规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。
2．直销模式
印制DM单，通过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送（苏坡乡、132厂、财大片区）。
3．好邻居模式
通过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠。
4．买房中空调
通过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下单。
销售监控
1．对每月阶段销售量进行监控
2．目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化
3．对付款方式监控分析
对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控
4．对广告创意、广告题材的反映进行监控
5．对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映
6．对市场走势进行分析
7．对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。
1．市场调查及研究
①派出调研人员进行市场调查和问卷访问
②组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析
③数据汇编整理，分析
④撰写市场调查报告
2．市场定位
①项目概况书：由开发商提供
②产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺等
③产品文化定位：产品品质、建筑风格
④市场目标定位：客户群定位
⑤价格定位：成本因素、市场因素、环境因素
3．销售关系准备及建立
①销售面积确定
②按揭银行洽谈
③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点
④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传
⑤选定装饰公司：售楼处及样板房装饰
⑥选定宣传媒体
⑦预售许可证
4．项目包装工作
①项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生标语)
②地盘外墙
③售楼处（建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计，另行安排）
④地盘看板
售楼资料准备
①售楼书
②买卖合同
③价格表
④销售流程及买房须知
⑤买房认购书
⑥投资置业指南
⑦物业管理及装修标准
5．销售物料准备
①楼盘模型
②全景喷绘图
③展板
④售楼办公用品
⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形象
6．策划操作及人员培训
①新闻炒做：视市场动态进行宣传
②房地产展销会
③开盘典礼：开盘前一周内的包装活动
④人员培训：自我培训（周边市场感性认识）
讲座培训（售楼知识及方法）
话术培训（项目知识问答）
操作培训（模拟交易）
上岗考虑（口试及笔试）
7．公开发售
①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市
②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应
③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件
④工作总结及调整：确保销售符合市场实际
⑤展销会：集中销售，刺激购买
⑥咨询处开展：客户登记，沉积客户
a)项目强销
①报纸广告：物业及时信息，艺术推介项目
②媒体评论：见解推介本项目
③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑
④组织看房团：有效组织，制造利用团购效应
⑤媒体炒作：为促销活动推波助澜
⑥银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作
⑦售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件
⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际
8．项目持销
①看房团组织：群体看房，专家讲解
②保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象
③售楼处管理：控制气氛、处理事故
④封顶仪式：渲染声势，增强信心
⑤新闻炒作：配合项目封顶炒作
⑥报纸广告：保持项目的时常持续性
⑦银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪
⑧工作总结与调整：确保销售不与市场脱节
9．项目扫尾
①售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件
②交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售
篇7
教育专家弗雷德海回里希教授在“德国及欧美国家素质教育报告演示会”上，曾以一则实例介绍项目教学法：首先由学生或教师在现实中选取一个“造一座桥”的项目，分组对项目进行讨论，并写出各自的计划书；接着正式实施项目——利用一种被称为“造就一代工程师伟业”的“慧鱼”模型拼装桥梁；然后演示项目结果，由学生阐述构造的机理；最后由教师对学生的作品进行评估。通过以上步骤，可以充分发掘学生的创造潜能，并促使其在提高动手能力和推销自己等方面努力实践。
项目教学法，是师生通过共同实施一个完整的项目工作而进行教学活动的教学方法。从职业的实际出发选择具有典型性的事例作为教学的内容，学生在教师的指导下，按照问题的要求收集选择信息资料，通过小组的共同研究，创造性地去解决问题，得出结论或完成任务。
作为一名职业学校从事市场营销和旅游管理教学的教师，深感传统的教学模式在教学中理论不能联系实际，培养的学生踏上工作岗位后发现不能学以致用，动手操作能力差。要改变这种状况，作为教师就要改进课堂教学方法，加强教学效果，提高学生学习的积极性和主动性。在市场营销专业教学中，项目教学法是一个实用有效的方法，通过项目教学法可以较好地培养学生的实践能力、社会能力和其他相关能力。
二、职业学校的课程特色
2005年出台的《课程改革与建设实施意见》，提出了以项目教学为中心改革专业课程教学的思路，职业学校的课程设置与以高考为目标的普通高中课程设置很不相同，除了安排基础理论课程学习外，还需开设大量的操作性、技能性专业课程，旨在培养学生的职业能力，让学生走上社会就能适应企业的要求。项目教学法有利于培养符合企业发展需要的专业人才。
以营销课程为例，通过该课程的学习，学生不仅要掌握企业有关经营管理的理论知识，还要熟悉市场分析与研究的流程、市场营销组合的规划与执行，掌握市场策略方法，学习营销控制管理。同时还要具备一定的实操技能，例如新产品开发、人员促销等。作为职业学校，培养出适合市场需求的人才责无旁贷。“市场营销”课程引入项目教学法，目的是让学生参与模拟操作，从而弥补传统的课堂讲授与案例讨论在教学中的不足，最终让学生在有限的课堂中既学习了知识又掌握了技能。
三、项目教学法在“市场营销”教学中的课堂实施示例
笔者以“经营一家餐馆”为教学项目，展示项目教学在营销课堂中的实施过程。展开背景：学生对此项目有一定兴趣，对饭店的环境、顾客、菜式、促销方式有丰富的感性认识。教学理念：以社会营销观念为导向经营一家餐馆。
1项目教学法的前期准备
（1）学生对市场营销观念、营销环境分析、市场定位、产品策略、定价策略、促销策略，即六大知识模块有一定的了解，并且具有一定的计算机基础。
（2）课前合理分组。以自愿组合的方式，6～8人为一组，并选出组长。每组成立一家模拟饭馆，设置四个岗位职业角色，如总经理、营销员、服务员、采购员。在教学过程中并不是所有的项目都适合以学生自愿的方式来分组，有时不同项目应进行有针对性的人员分配，目的是让学生在学习过程中培养与不同能力特长及各种性格的人共事的能力，这在某种程度上也是对学生进行的另一种职业能力训练。
（3）每组对现有同类饭馆做市场调查，编写市场调查报告，对饭馆品种、促销方法有一定的了解。
（4）确定工作流程，由组长即经理负责对各组员即不同的角色进行明确分工、安排具体工作任务，确定工作的步骤和程序。由于学生缺乏线路策划的实践经验，需要教师进行适当引导，告知学生具体的操作步骤和规范程序，避免学生走弯路。
2项目的具体实施
项目的实施是教学活动能否成功的决定性环节。项目实施过程是按照已设计好的分工和步骤进行的，在这个过程中学生是活动主体，教师只是操作的引导者和教学的服务者。
步骤一：各岗位任务的布置，使每位同学都有相应的任务。由教师描述清楚；各组成员明确自己的工作任务，并相互协助，如有疑问请求老师帮助。如经理负责设计饭店的CIS策划，确定饭店开设的地点、目标顾客等；采购员负责选购餐饮材料、餐具，协助经理布置环境。
步骤二：各小组按岗位完成以下任务：①设计新饭店的CIS策划，确定名称及经营理念，项目责任人总经理；②最终确定目标顾客，选择店铺地址，由总经理负责；③开发新产品，确定菜式品种、价格，责任人服务员；④选用餐饮材料、配备餐具，项目责任人采购员；⑤制定促销策略，项目责任人营销员。整个过程教师起引导作用，小组成员共同讨论，项目责任人记录制作。通过讨论，学生加深了对社会营销观念的理解，熟悉了营销环境、目标市场策略、价格策略、促销策略等知识模块，并从本项目的角度进行筛选。这个过程有助于学生更充分、更具体和形象化地理解和掌握本该在课堂上讲述的专业基础知识，效果显然比在课堂讲述深刻得多。
步骤三：项目成果展示。教师担任主持人，激励各组积极演讲、放开思路；各组派代表上台，凭借卡片或多媒体手段展示模拟饭馆的经营策略、企业形象等。其余学生分享经营成果的同时要报以掌声鼓励，教师总结各模拟饭店的经营特色。本过程让学生相互学习、欣赏成果，有助于锻炼学生的口才和表演能力。
步骤四：项目评价。在各组的项目展示完成后安排课时进行点评。点评形式有各组自我评价、学生评委互评、教师评价。从中评比出名次并分析各个策划项目的优点和不足，对每组的成果进行点评，哪些方面做得好，哪些方面有欠缺，如何改进。再引导学生总结出本课的核心内容：遵循社会营销观念和绿色营销观念的企业才能持久发展。
步骤五：实践探索，再次总结。经过交流后再进行修改，并与本地经营有特色的社会饭馆加以对比，当然，不需要与其经营策略完全一致，因为针对的消费群体不一样，经营策划需要个性化。然后按照最优策划，进行实地调研，在实践过程中检验经营策划的合理性。
四、结语
实践证明，项目教学是中高等职业技术教学中培养技能型人才行之有效的教学方法。通过开展项目教学，使学生课堂上所学的知识在实际项目中得以应用和巩固。这是我们贯彻职业技术教育“以就业为导向，以服务为宗旨，走产学研结合道路”探索出的一条全新的、切实可行的教学改革的途径。在“市场营销”课程中运用项目教学法选取项目来创设情境， 通过协作学习的方式开展学习，是一种比较有效的教学方法。它突破了传统的教学模式，能解决学生身边的一些现实问题，从而实现学生对知识的掌握和能力的提升。通过项目教学法的学习，学生的动手能力、解决实际问题的能力有很大的提高。教师应用项目教学法， 可以促进学生对知识的构建， 提高学生的综合实践能力。再次证明，项目教学锻炼了学生的学习能力和实践能力，提高了创新能力，为学生实现零距离就业打下了坚实的基础！作为专业课教师，应对这门课的教学不断进行调整，使其日臻完善，真正起到桥梁的作用！
篇8
根据这次调查，加上自己以往的经历，孟悦一心想跳出众多传统婚庆公司的藩篱，让自己的婚庆公司具有个性化而且富有特色，并将公司冠名为“知心玫瑰”。也就是说，“知心玫瑰”今后要不断推出与传统形式相异的产品和服务，用心满足当前年轻人追求浪漫、展示个性的需要，把“知心玫瑰”打造成一个真正“知”年轻人“心”的婚庆品牌。这个理念在“知心玫瑰”的广告语中表露无遗――“最美的玫瑰为你而开”。
让你的婚礼更精彩
个性化服务，是孟悦创立“知心玫瑰”之初就确立的企业发展方向。但真正落实到内容上去，却颇费了她一番心思。结合调查结果，孟悦与咨询公司进行了深入的交流，决定借鉴国外及国内一些品牌婚庆公司的经验，推出了婚前培训，婚礼咨询热线以及水上婚礼。草坪婚礼，森林婚礼、空中婚礼。花轿婚礼、烛光婚礼，教堂婚礼等主题婚礼服务，同时也根据客户的要求订制“千奇百怪”的婚礼，尽可能地满足新人们的不同需求。
为你编织幸福的未来
对于大多数新人来说，自己成为婚礼上的主角是人生的第一次也是唯一一次，婚后生活更面临着一种全新的生活体验。高要求与低认知，这并非是一种不可调和的矛盾。于是，顺应这种需求，以婚前培训为主导业务的“知心玫瑰俱乐部”应运而生。
在“知心玫瑰俱乐部”中，培训的内容主要分为四大类：1．花艺，教学员辨识花材、插花技巧，以及各种与花艺相关的知识和技能；2．礼仪，教授在婚礼进行过程以及日常社交中与人打交道的艺术；3．舞蹈，主要训练在婚礼上展示及生活怡情时必要的技能；4．形态，培养学员在进行婚礼和参加正式活动场合时所具备的形态修养。
这个针对准新娘的培训班，既将婚礼全程中的各种细节告知消费者，也能教会新人在婚礼和日常生活中的相关技巧，让新人觉得准备婚礼的过程也是非常美妙的。新人在使自己的婚礼变得完美的同时，也预订了一个幸福的婚姻。
“知心玫瑰俱乐部”推出以后，生意十分红火。更重要的是，“知心玫瑰”借此成功地实现了婚庆客源的前期截流。大多数学员在培训中对“知心玫瑰”建立了信任，纷纷要求由它来操办自己的婚礼。这些忠诚的客户，其他婚庆公司即使想拉过去，似乎也无计可施。
与众不同的幸福时光
来找“知心玫瑰”的婚庆客户，多少都受了它个性化婚礼这块招牌的影响。“知心玫瑰”的宣传文案中是这样写的：“想拥有一个与众不同的婚礼吗？想让它回味一生一世吗?来吧，这里――最美的玫瑰为你而开！”水上婚礼、草坪婚礼，森林婚礼、空中婚礼。花轿婚礼、烛光婚礼，教堂婚礼、别墅婚礼……凡是客户能想到的主题婚礼模式，“知心玫瑰”都会设法使它“梦想成真”，甚至让客户自己参与婚庆过程的设计。
森林婚礼是“知心玫瑰”的拿手好戏，创意来自安徒生童话――当年孟悦走上红地毯时初次尝试，后来经过改进便把它作为公司的品牌婚礼模式之一。森林婚礼的过程其实是讲一个故事：公主在森林中漫步，和随从走散，迷路后被野兽追赶，幸亏邂逅一位打猎的王子。王子赶走野兽，他的英勇感动了公主，两人一见钟情。在故事的部分，王子把公主带到了伊甸园，当王子亲吻公主的时候，悠扬的音乐响起，所有的玫瑰花开始绽放。紧接着，亲友们突然从四面八方拥出来，向新人洒下鲜花，送上美好的祝福。当然，森林婚礼的具体内容，根据客户需要可能会有所不同，比如七个小矮人从天而降，丘比特向公主射出了爱的神箭，等等。每次，“知心玫瑰”的奇思妙想都让尝试这种主题婚礼的新人惊喜不已。
随着“主题婚礼”的流行，“知心玫瑰”渐渐奠定了在行业中的地位，甚至有些在中国居住的外国人也慕名而来，请它为自己设计一次“终身难忘”的主题婚礼。
一切为你量身定制
不仅是婚礼模式，对于婚庆产品，现在的年轻人也有追求个性的心理。原来“知心玫瑰”除了在喜帖、小包装等东西上印制自己的品牌外，只是像其他婚庆公司一样向新人们推荐一些知名品牌。2004年上半年，“知心玫瑰”在其婚庆服务如火如茶的基础上，顺势推出了“知心玫瑰”系列产品，并以婚礼上用量多、利润空间大，消费者品牌意识强的喜糖，喜酒作为主打，带动其他如饰品，喜庆礼品。喜帖、请柬、小摆设等系列产品的销售。这一次，“知心玫瑰”走了一条产品定制化的路子。为保证品质，“知心玫瑰”分别找来实力雄厚的糖果生产企业和酒厂做喜糖、喜酒的OEM，这样也增加了新人们对“知心玫瑰”产品的信心。
为了与一般的糖酒品牌区分开来，“知心玫瑰”在喜糖、喜酒的产品包装上融入了更多的婚庆元素。如酒瓶设计成一对，每个半斤装，寓意珠联璧合、相依相偎。根据客户要求，新郎、新娘的婚纱照、姓名。星座、结婚日期及简短誓言、贺词等被精心制作成绝版婚庆酒标，贴在“知心玫瑰”酒瓶上，产品的纪念性和独特性不言而喻，彰显了新人个性。在一次婚宴上，玲珑剔透的“知心玫瑰”酒瓶引起来宾的极大兴趣．散席时许多人都争抢具有纪念意义的个性酒瓶。此事后来被媒体当作新闻争相报道，一时传为美谈。
“知心玫瑰”的喜糖包装设计则更加丰富多彩、造型各异，宫灯形、花篮形。花轿形、钱袋形、鸡心形、元宝形、十二生肖形……有一种两盒一套的糖果包装造型尤其令人叫绝：每一盒喜糖都印上新郎新娘的照片与结婚日期，喜糖就像一男一女分别身着红绿唐装，而且每一盒喜糖都带着音乐――包装打开后，会传出轻灵、欢快的音乐。伴随着这悦耳的音符，新人们希望自己最美好，最美妙的时刻让每一位宾客分享的心情，就通过这充满创意的喜糖包装流露了出来。
婚礼是人生最美好的时刻之一，“知心玫瑰”系列
产品的匠心独运一直让尝试过它的新人们回味不已。在“知心玫瑰”的努力下，其个性化产品和个性化服务相得益彰，由此产生的良好口碑，为“知心玫瑰”带来了更多追求浪漫，个性的客户。
演绎唯美的品牌故事
在品牌传播方面，“知心玫瑰”也致力于表现出自己的个性化来，它采取了与传统迥异、而年轻人喜闻乐见的宣传方式：为品牌讲故事――“最美的玫瑰为你而开”、“情人节，送你一万零一朵玫瑰”真情派送、“最浪漫的一刻”婚礼照片征集、“王子与公主”派对等，让人耳目一新。
童话般美丽的品牌内涵
为了深入挖掘“知心玫瑰”的品牌内涵，传播其浪漫的理念，在咨询公司的帮助下，“知心玫瑰”借用西方流传的“王子和公主”故事，创作了一个关于“知心玫瑰”的传说――最美的玫瑰为你而开。
在很久以前，美丽的公主去野外散步，中了巫婆的魔法，从此长睡不醒。神告诉王子，只有等到玫瑰园那朵最美的玫瑰开放时，公主才会醒来。最美的玫瑰700年开一次，而上一次开花是5年前，也就是说公主还得沉睡95年，这对王子来说实在太漫长了，他不知道那时自己还在不在人世。于是，按照神的提示，王子骑上心爱的白马，去万里之外的雪山上寻找新年的第一缕阳光。神说，只有雪山上第一缕新年的阳光，可以让最美的玫瑰提前开放。
王子运用自己的机智和勇敢，逃过猛兽，恶魔，火山、雪崩等重重劫难，终于在新年前一天到达雪山之巅。第二天清晨，王子用水晶石收集到了第一缕阳光，小心地放在黑色皮囊中，然后开始踏上回归的旅程。公主沉睡后的第999天，王子终于回到了玫瑰园。他把公主抱到最美的玫瑰花下面，接着拿出了水晶石，顿时光芒万丈，最美的玫瑰也随之神奇地绽放了。那美丽的花朵无与伦比，那馥郁的芳香举世无双，百鸟为之欢唱，蝴蝶为之翩翩起舞。在王子的轻轻呼唤下，公主睁开了双眸，她眼角闪动着晶莹的泪珠，与第一缕阳光交相辉映。
在那朵最美的玫瑰花前，王子和公主举行了盛大的婚礼，玫瑰园所有的动物和植物都为他们送上深深的祝福。作为王子和公主爱情的见证，从此，那朵最美的玫瑰再没有凋谢过……
这个故事被孟悦当作“知心玫瑰”品牌文化的一部分，用到了企业各个宣传场合：企业宣传册、网站。店内海报，甚至“知心玫瑰”的TVC也是采用这个故事的缩简版。后来的调研显示，不少年轻人在阅读故事的同时，也从心底喜欢上了这朵充满浪漫色彩的“知心玫瑰”。
情人节，送你一万零一朵玫瑰
2005年2月14日，情人节。“知心玫瑰”延续以往的个性化传播方式，在市区组织了一次大规模的真情派送活动：“情人节，送你一万零一朵玫瑰。”
情人节前约一个星期，“知心玫瑰”就在当地报纸上连续刊登真情派送广告，并提示读者保留广告，告诉他们在情人节凭此广告可到指定地点兑换一枝红玫瑰和一张印有“知心玫瑰”标识的小贺卡，每人仅限兑换一枝，送完为止。
情人节当天上午，由孟悦亲自坐阵，“知心玫瑰”动员了所有员工及他们的亲友，并临时从高校请来一些学生帮忙，派送活动在“知心玫瑰”各连锁店、公园，广场及主要商业街等地同时展开。到派送点领取玫瑰的年轻人络绎不绝，其中不少情侣携手前来。下午1点左右，所有玫瑰派送完毕，活动宣告圆满结束。
这次情人节造势的效果是显而易见的。第二天，当地媒体纷纷报道了这个别出心裁的活动创意，有的媒体甚至直接引用“情人节，送你一万零一朵玫瑰”作为新闻的标题。与活动花费相比，“知心玫瑰”从媒体中所收获的显然是物超所值。更重要的是，这次洋溢着浪漫情怀的活动增进了那些未成婚年轻人对“知心玫瑰”的认知与好感，也有效建立了大众对“知心玫瑰”的口碑效应。
成功的启示
杰克・特劳特在分析未来市场品牌的意义时指出：“有两类竞争者是成功的。一类是强有力的品牌、大的品牌。这类公司能够在全世界范围内谋求利益；另一类是个性化的定位很好的品牌。”在以消费者为中心的现代营销中，消费者的需求个性化导致了市场营销的个性化趋势。绝对伏特加、哈雷机车。苹果电脑、万宝路香烟等脍炙人口的品牌，无一不是以个性化见长。
在婚庆市场上，“知心玫瑰”凭借自己的个性化定位与一系列相应的行动，也取得了让同行惊讶的成绩。“知心玫瑰”已成为省内最有影响力的婚庆品牌，通过输出品牌和管理，其连锁店遍布本省几乎所有的地级市，甚至邻省的一些城市也有投资者要求加盟。
最美的玫瑰为你而开――孟悦的下一个目标，就是让这朵“知心玫瑰”最后开遍全国。
链接：婚庆行业背景资料
篇9
文章编号：1000-176X(2008)12-0101-04
会展业包括会议、展览和奖励旅游等，因此，在国际上又被简称为M．I．C．E．(Meeting, Incentive Tourism，Convention，Exhibition) [1]。改革开放以来，作为朝阳服务产业的会展业在我国的蓬勃发展，不仅为中外企业的交流与合作开辟了广阔的空间，也吸引了大量商客和游客，极大地拉动了我国各大区域经济中心的交通、酒店、餐饮、商务等相关服务产业的生长[2]。时至今日，我国已形成了以北京、上海、广州三大城市为中心的华北、华东、华南三大会展产业带。东北地区和中西部地区会展业也伴随着西部大开发和东北老工业基地振兴的步伐而迅猛发展。还要看到，在我国会展业所展现出的繁荣景象的背后，也潜藏着各区域会展中心之间的激烈角逐和竞争。大型会展中心在谋求传统场馆展览业务持续发展的同时，积极实施电子商务已成为赢得竞争优势的战略安排。
一、会展中心实施电子商务的必要性
长期以来，我国会展中心均以承办场馆交易会和展览会为核心业务，以场地租金为基本利润点。会展中心的管理者对电子商务往往持排斥态度，他们一方面对网络公司开展网络虚拟展览心存戒备，担心网络虚拟展览业的发展会蚕食场馆实物展览业务，另一方面则对会展中心全面引入电子商务手段持排斥态度，担心投入巨额资金收不到相应的回报。在笔者看来，会展中心实施电子商务利远大于弊，是会展经济发展的大势所趋。
1．会展中心实施电子商务是突破自身空间资源限制的需要
改革开放以来，会展业始终是我国对外贸易发展的推进器和晴雨表，得到了各级政府的高度重视，地方政府更是将会展业视做支柱产业加以扶持。随着我国会展业的蓬勃发展，会展中心场馆数量不断增加，展厅面积急剧膨胀。会展业的发展与土地资源供给瓶颈的矛盾已见端倪。这一矛盾的推进与深化，势必会对会展业发展形成巨大制约。笔者认为，缓解以至解决这一矛盾的根本途径，就在于大力开发与建设虚拟展馆与网络交易平台，使实物展览向虚拟展览延伸。向电子商务要空间资源效益，应该成为各级政府与会展业投资者、经营者、管理者的共识。
2．会展中心实施电子商务是提高会展管理效率、降低会展成本的需要
会展中心参展商品种类的增加和客户群的扩大，正在带动会展中心业务量迅速扩张和业务复杂程度大幅提高。在这种情况下，继续沿用手工交易方式，无疑会提高信息搜寻成本、延长交易周期和降低管理效率，而电子商务天然具有信息搜寻低成本、信息处理高效率的显著特征[3]，因此有必要推广普及电子商务手段。换言之，会展业的投资者、经营者不仅有必要向电子商务要空间资源效益，也有必要向电子商务要时间资源效益和管理资源效益。
3．会展中心实施电子商务是优化会展服务的需要
会展业虽然在中国的发展方兴未艾，但在发达国家已经成熟。发达国家会展经济发展的经验表明，会展中心发展电子商务能够为客户提供更全面更优质的服务。例如，展览业高度发达的德国就十分重视网上会展的介绍、应用环境的分析和相关技术的研讨展示和培训。该国在汉诺威（Hannover）拥有世界上规模最大的信息通讯科技博览会（CEBIT）。据德国贸易展协会（AUMA）的调查显示，其实物会展与网络会展的有机结合获得了绝大多数德国参展企业的认可。美国展览研究中心（CEIR）的调查也显示，美国企业多数认为，把贸易展览会和电子商务结合起来，更有助于市场营销、对外联系和交流。
4．会展中心实施电子商务是新时期捕捉市场机会的需要
网络交易市场规模正在以空前的速度扩张。十年来，网络技术发展与互联网深入千家万户的速度超乎所有人的预想，现代企业和消费者正在转变观念，接受网络交易这一无法抗拒的便捷而又新颖的业务模式。据Comscore Network公司统计，美国2005年网络零售创下纪录，总交易额高达820亿美元，其中服装、电脑软件、玩具等商品的在线销售增幅均超过30%。网络交易的商品清单，正从数码产品迅速扩展到服装、食品、家电、玩具、个人护理品等众多产品，而这些产品正是中国制造的优势所在，也是历年会展中心展出频率最高的产品。既然如此，我国会展业怎能不紧跟网络经济的步伐，漠视这极富潜力的交易市场？况且，随着在线交易规模的迅速膨胀，在线交易业务利润的源泉已被开启。无论是eBay、淘宝等C2C平台的代表，还是阿里巴巴等以B2B为主的平台，收益与利润增长的速度都令人瞩目。中国社会科学院互联网研究发展中心的《2005年中国电子商务市场调查报告》显示，2005年，中国电子商务市场整体增长迅猛，网上成交额由2004年的3 500亿元升至2005年的5 531亿元，增长158%。可见，网络展览与在线交易的春天已经到来，各大会展中心有必要加快拓展电子商务的进程。
二、会展中心推进电子商务的优势
笔者认为，相比阿里巴巴等网络公司，会展中心实施电子商务更具优势。具体说来，其优势主要包括：
1．实物资产优势
网络展览是伴随着计算机网络和多媒体技术的发展而形成的一种不同于实物展览的全新会展模式。其通过在互联网上创建虚拟的展会平台，为组展者、参展商、采购商实现在线展示、互动交流和商务合作等。网络展览虽然能够突破四维时空的限制，显现出优于实物展览的诸多特征，但实物展览的真实性、可靠性和完整性却是网络展览所不具备的。更何况并非所有的产品都可通过网络技术获得全面的展示。换言之，实物展览需要网络展览来完善，网络展览则需要实物展览来补充。离开了实物展览的纯粹的网络展览是难以成功的。会展中心所累积的实物资产优势，阿里巴巴等网络公司显然望尘莫及。
2．国际经验优势
我国会展经济的迅猛发展，既是我国市场经济快速推进的必然，也是我国被经济全球化浪潮席卷的产物。在当今的时代，会展业如果不能面向全球就难以获得高收益高回报。长期以来，中国奉行出口导向的对外贸易政策，大型会展活动成为向全世界推荐“中国制造”产品的最好舞台。近年来，我国的对外贸易政策逐渐转变，由重出口转向强调进口与出口协调发展，“中国出口商品交易会”也易名为“中国进出口商品交易会”。然而，无论是实施出口导向，还是强调进出口协调发展，会展中心均具有跨越国境、沟通有无的经验和能力，这经验和能力必将有助于会展中心构建庞大的面向世界的与国际接轨的电子商务平台[4]。
3．客户资源规模优势
“规模效应”既在传统会展业务中发挥着重要的作用，也在网络商务平台上施展着巨大的魔力。会展中心的客户规模越大，对新客户的吸引力就越强，参展商、采购商的满意度就越高，规模创造的垄断优势就越显著。以广州“中国进出口商品交易会”为例，2006年秋季第100届交易会的参展商逾3万家，参观交易会的海外采购人员来自全球200多个国家、地区，逾19万人。该届广交会的客户规模，已超过国内阿里巴巴等任何一家网络公司的客户数量。可以设想，如果广州“中国进出口商品交易会”能够搭建起更加完善、更加便捷的电子商务交易平台，必定会吸引更多的采购商，规模效益也将更加显著。
4．品牌资源优势
广州、北京、上海三地会展中心，无论在B2B市场，还是在B2C市场，其品牌号召力都是其它IT公司所无法比拟的。沈阳、武汉等会展中心，也日益树立起推动区域经济发展的龙头形象。长春、昆明等会展中心，则在汽车、花卉等行业占据着先天优势。会展中心品牌优势的累积，依靠的是数十年与企业共同繁荣的强大根基，基于这一强大的根基，会展中心的电子商务平台建设必将更加迅速，品牌资源优势也必将更加彰显。
三、大型会展中心电子商务平台建设策略
笔者认为，大型会展中心实施电子商务并不意味着要放弃原有的场馆会展业另起炉灶，而是要在发挥和提升原有优势、巩固和加强原有基业的前提下，从以下六个方面循序渐进地建设好电子商务平台。
1．搭建传统展馆会展信息化管理平台
搭建传统展馆会展信息化管理平台，旨在提高传统展馆会展的管理效率。该平台由面向参展商业务的管理信息系统和面向采购商业务的管理信息系统组成。前者包括摊位配置及收费管理系统、证件管理系统、成交统计系统、一站式现场手续办理系统等；后者则包括采购商邀请系统、来宾报到系统、电子邀请和网络办证系统、VIP采购商管理系统等。借助这一平台，会展中心能够利用现代电子商务技术替代传统的手工操作模式，简化业务办理手续、优化业务管理流程、缩短业务办理时间、降低业务运作成本，大大提高筹展、组展的管理效率。
2．搭建以网络宣传与对外服务为主要功能的会展中心网站
以网络宣传和对外服务为主的会展中心网站具有三大功能：一是即时展会信息，为各种专题的展会活动进行全方位的网上宣传和招商；二是将部分传统业务延伸至国际互联网，实现会展业务网上办理、参展商资料网上维护、采购商采购网上预约等；三是通过网站为参展商和采购商提供包括参展指引、外商鉴证服务、展区布置、酒店餐饮、交通服务等在内的各项服务。借助这一平台，会展中心不但能够更快地找寻并获取目标客户，更及时地响应目标客户的需求，还能更准确地测算展会规模与效益。
3．搭建服务于参展商的电子商务平台
以参展商为主要服务对象的参展商电子商务平台，可为参展商提供三大高附加值服务：一是参展商借助实物展示与网络形象展示双重手段，能够及时展品信息，最大程度地扩大与采购商接触的机会；二是参展商通过电子商务平台可以更加充分地说明展品类型和特征，提出具体展示需求，并从会展中心汇集的装修装潢公司那里得到更加直观、个性特征更加鲜明、选择余地更大的展地装饰装潢设计服务；三是参展商利用便捷的网络索引及形式多样的网络广告可以获得更加广阔的营销渠道，将会展中心的品牌优势与客户资源优势转化为自身的营销优势。借助这一平台，参展商不但能够及时地展品信息，更充分展开宣传攻势，而且能迅速地了解和响应交易诉求。
4．搭建网络交易洽谈与结算的电子商务平台
会展中心通过搭建网络交易洽谈与结算平台，可以将信息和数据交互处理、网上商品交易、电子支付、网络身份安全认证等电子商务技术全面引入会展业，为参展商与采购商提供优越的网络交易环境。该层次电子商务平台具有三大功能：一是建立采购商需求信息、索引与回馈通道，配合参展商网络展区，实现供求双方的互动与交流；二是提供安全可靠的电子支付结算服务，引入物流配送公司参与线下服务，实现小型交易品、试用品、商品模型和宣传资料的网络交易；三是在电子证书和印签等安全认证技术的支持下，实现网络签约功能，令繁杂、耗时、费力的合同签订工作变得方便、快捷、省心、高效。
5．搭建各区域会展中心资源共享与协作的电子商务平台
北京、上海、广州三大会展中心坐镇华北、华东与华南，是我国会展场馆规模最大、举办展会次数最多、展品涉及行业类别最齐全的全国性会展中心。西安、成都、沈阳、济南、深圳、武汉等会展中心会展规模居中，展会主要集中于特定行业、覆盖部分地区，是全国性会展中心的重要补充。我国作为世界第二贸易大国，会展经济已成为推动国内外贸易的重要引擎，从春分到冬至，大大小小、种类繁多的展会层叠不断。全国各区域的会展中心有必要承担起增强协作的职责，促进参展商与采购商等客户资源的整合，从规模、时段、区域、行业等不同的角度，推动全国展会一盘棋格局的形成。
6．搭建整合展馆会展与网络虚拟会展的电子商务平台
有的人出于对网络虚拟会展会替代传统会展的担忧，而对网络虚拟会展抱排斥态度。其实，正如“亚马逊在线”有赖于大型物流网络支持一样，网络会展及其交易业务也有赖于传统会展平台的支持。因为电子商务平台的“无法展示实物商品”的缺陷，只能通过传统展馆会展业来弥补，所以，网络展览和在线交易非但不会削弱传统的展馆会展业务，反而有助于拓展传统会展业领域，有益于提高传统会展业的服务效率与质量。传统场馆会展与网络虚拟会展各有优劣，不应过分强调二者的差异与替代，而忽视二者结合与互补[5]。
综上所述，会展中心的电子商务平台总体构建如图1所示。
图1中：①表示传统场馆会展信息化管理平台；②表示以网络宣传与对外服务为主要功能的会展中心网站；③表示服务于参展商的电子商务平台；④表示网络交易洽谈与结算的电子商务平台；⑤表示各区域会展中心资源共享与协作的电子商务平台；⑥表示整合传统展馆会展与网络虚拟会展的电子商务平台。会展电子商务的六大平台环环相扣，从点到面，将实物贸易与网络贸易有机结合，在最大程度整合国内外客户资源的同时，深入挖掘参展商与采购商的业务需求，梳理与协调众多产业的价值链条，提供系统全面的会展商务服务。可以预见，电子商务平台的建设，将为我国的会展经济插上飞翔的翅膀，赋予其更加广阔的发展空间。
参考文献：
［1］ 马勇．中国会展经济发展解读［J］．经济地理,2002，（3）．
［2］ 柳玲．浅析电子商务对会展的影响［J］．经济视角,2006，（7）．
［3］ 孙开庆．电子商务环境下的非中介化和再中介化［J］．云南财贸学院学报，2006，（1）．
篇10
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
20xx年xxx市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，xxx城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响xxx房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡，同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。xxx房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2019年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，xxx的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致xxx特别是xxx市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，xxx的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度xxx房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了xxx房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，xxx的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在xxx房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，xxx的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
20**年以前，xxx城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20**年以前持平，土地价格的变化正与xxx城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年xxx城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。xxx市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，xxx市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据xxx市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年xxx市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%。
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，xxx的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，xxx的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对xxx经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年xxx市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。xxx房地产业近年来的迅猛发展，对于推动xxx经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
关于房地产市场调查报告(二)
一、xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1)商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年(1—6月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2)xx商品住宅市场供求关系
1、20**年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。
2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米
20**年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。
四、xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
(一)xx中心区
20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)
(二)古田片区
20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)
(三)二七、后湖片区
20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)
(四)东西湖片区
20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
