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1以财务报告为目的的投资性房地产评估的作用
计量资产和负债的公允价值或特定价值，有许多不同的途径。为了保障会计信息的客观和独立，国际上通行的做法是由评估专业人士提供专业意见。以财务报告为目的的投资性房地产的评估作用具体体现在以下两个方面：一方面由评估专业人员确定投资性房地产的公允价值，能够保障投资性房地产会计计量的客观性。评估机构通过严格遵守评估程序，按照科学的方法评估，保障会计信息客观性的要求。另一方面，评估的独立性能够确保投资性房地产公允价值计量的公正性。专业化的评估机构是独立的第三方，评估人员是与评估业务无利害关系的第三者。投资性房地产的评估是按照公允、法定的准则进行。这些都能够保障投资性房地产公允价值计量的公正性。
2以财务报告为目的的投资性房地产评估的技术特点
以财务报告为目的的投资性房地产的评估为投资性房地产的计量、核算及披露提供专业意见，在遵循资产评估准则的同时，还要受有关会计准则的约束。
评估人员应该根据会计准则的要求，合理确定投资性房地产的评估对象、价值类型和评估基准日。根据评估对象的特点、评估目的及评估应用条件，选择与评估准则中投资性房地产计量模式相符的评估方法。在撰写资产评估报告时，一方面要满足资产评估报告的基本准则，另一方面还要遵守《以财务报告为目的评估指南（试行）》的特别要求。
3以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估对象
3.1评估对象的具体范围
投资性房地产的评估对象具体包括：
（1）已出租的土地使用权。已出租的土地使用权是企业已取得并采用经营租赁方式出租的土地使用权，不包括计划出租但尚未出租的土地使用权。
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权不包括按照国家有关规定认定的闲置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企业拥有产权并已经采用经营租赁方式出租的建筑物。
3.2确定评估对象注意的问题
自用房地产是为生产商品、提供劳务或经营管理而持有，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。作为存货的房地产是房地产开发企业在正常经营过程中用于销售或为了销售而正在开发的商品房或土地，不是投资性房地产，所以不属于投资性房地产的评估对象。
如果投资性房地产各部分用途不同，不同用途的部分能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当属于投资性房地产的评估对象，自用的部分以及不能单独计量和出售的部分，不能作为投资性房地产的评估对象。
4以财务报告为目的的投资性房地产评估的评估方法
投资性房地产适合于采用市场法和收益法评估。
4.1市场法在投资性房地产评估中的应用
市场法是将被评估的资产与类似的资产进行比较，以类似资产的交易价格为依据，通过差异的调整，计算被评估资产价值的一种方法。
市场法直接依赖现实的市场价格资料和投资性房地产的品质资料，适合于房地产市场发达、交易活跃、存在大量房地产交易实例的情况，例如，房地产开发用地、普通商业住宅、商务写字楼、标准工厂等。
选取交易实例至少做到要与被评估投资性房地产用途相同、所处地区相同、权属性质相同。对于附有租约的投资性房地产，可以通过租约修正系数修正租约对投资性房地产价值的影响。租约修正系数通过考虑被评估投资性房地产由于所附租约致使价值下降的比率来确定。
4.2收益法在投资性房地产评估中的应用
收益法是求取投资性房地产的收益，选用适当的折现率将收益折现到评估基准日后累加，以收益现值估算投资性房地产的价值。收益法适合评估有收益或潜在收益的投资性房地产，例如土地使用权、住宅、写字楼、标准工厂等。
收益法涉及收益额、折现率和收益期限三个基本的参数。
4.2.1收益额的确定
已出租的投资性房地产比较适合基于租金收入估算收益额，计算的基本公式为：
净收益=潜在毛收入一空置等造成的损失一营运费用
潜在毛租金收入是假定投资性房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入，是可以获取的最大租金收入，等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。租金收入包括有效毛租金收入、租赁保证金、押金等利息收入。运营费用包括按租赁合同约定的由出租方承担的维修费、管理费、保险费、房地产税等。
净收益的计算分为两个阶段：在租赁期内，按租赁合同约定的资金收入扣除按租赁合同约定的营运费用计算；在租赁期外，按客观收益确定，用同类投资性房地产的租金收入扣除正常使用时有出租方承担的营运费用来计算。
4.2.2折现率的确定
折现率实质是投资者期望的投资报酬率，等同于与投资性房地产同等风险投资的收益率，根据具体的评估对象的性质、用途、市场投资风险等因素综合确定。投资性房地产由于所处地区、性质、用途、投Y时间等的不同，导致投资风险不同，因此，所确定的折现率也不同。折现率可以根据市场提取法、累加法、投资排序插入法、资本成本法来确定。
4.2.3收益期限的确定
收益期限是自评估基准日起，预期未来可以获得收益的时间，通常用年表示。收益期限要综合考虑投资性房地产的经济寿命和土地使用权的剩余年限来确定。
已出租或持有并准备增值的土地根据土地使用权的剩余年限来确定收益期限。对于单独的建筑物，根据建筑物的剩余经济寿命来确定收益期限。以财务报告为目的的投资性房地产的评估不涉及单独建筑物。对于土地与建筑物的综合体，也按土地使用权的剩余年限确定收益期限。
5以财务报告为目的的投资性房地产评估的特别要求
以财务报告为目的的投资性房地产的评估报告，更多受限于相关会计准则的要求，与其他目的的评估报告差别很大。除了遵循资产评估报告准则以外，还要满足《以财务报告为目的评估指南（试行）》和《企业会计准则第39号――公允价值计量》中有关信息披露的要求，以利于评估报告使用者能够正确理解评估结论。
5.1当评估受限时，不能出具评估报告。受会计计量可靠性的约束，当评估程序或评估条件受到限制时，投资性房地产公允价值能否可靠的估算存在不确定性。如果评估人员不能确信评估结论的合理性，不能出具评估报告。
5.2会计准则和法规修改时的特别要求
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根据《阿巴嘎旗一般生产安全事故防范和整改措施落实情况评估办法（试行）》文件的要求，我旗于2020年8月21日成立了事故防范和整改措施落实情况评估组（以下简称：评估组）。评估组组成由政府常务副旗长、主管工业的副旗长以及政府办、工信局、应急管理局、公安局、自然资源局、人社局、生态环境分局、总工会等部门组成，特邀旗纪委监委、检察院、法院参加了评估工作。评估组于2020年9月28日召开第一次评估工作会议，制定了评估方案，明确了职责分工，并深入事故企业查阅资料，抽查员工掌握安全生产责任制、安全管理制度、操作规程情况等。经过评估组的共同努力，现完成评估报告如下：
一、事故概况：
2018年5月11日0点50分，阿巴嘎旗金地矿业有限责任公司在维修C160鄂式破碎机作业中发生一起机械伤害事故，造成一人死亡，直接经济损失173.2229万元。
接到企业事故报告后，旗政府及时赶赴事故现场进行救援，妥善处理善后事宜，并按规定启动事故调查，成立了事故调查组，于2018年5月25日提交了事故调查报告。报告中显示：对事故责任单位及5名有关责任人进行了行政处罚，总计罚款33.4329万元，并提出5个方面的整改防范措施建议。
二、评估工作组织级开展情况：
2020年8月21日旗政府成立了评估工作组，由政府常委副旗长张立光任组长、政府副旗长陈建军任常务副组长、旗应急管理局局长额尔敦、工信局局长彭万喜任副组长、旗政府办、工信局、应急管理局、公安局、自然资源局、人社局、生态环境分局、总工会任成员的评估工作组，同时特邀请旗纪委监委、检察院、落实参加了评估工作。评估组在评估期间总计召开了2 次评估工作会议，就评估过程中发现的有关问题进行了研判，形成统一意见。
三、事故责任单位整改措施落实情况：
按照评估方案，评估组查阅了事故单位有关资料，深入现场开展现场核查，主要从严格落实企业主体责任，健全安全责任管理体系，安全生产培训教育，开展反“三违”活动，特种设备管理，开展警示教育，事故单位及有关责任人行政处罚，处分落实情况及党纪、政纪责任追究情况，对有关单位落实监管责任情况等进行了调查查阅。
经评估组阅查资料及现场核查，提出如下综合意见：
（一）、严格落实企业主体责任，健全安全责任管理体系方面：
事故单位总体能按照有关安全生产、法律、法规、规章执行，制定了安全生产责任制46份 、安全管理制度178份、 各岗位操作规程89份，内容基本涵盖了各岗位工种。成立安全生产领导机构，配备安全生产管理人员。定期不定期召开安全生产会议，按班召开班前会，按规定及时足额提取并切实管理好用足安全费用，累计提取6240万元，使用 5176万元，依法为从业人员缴纳工伤保险及企业安全生产责任险。
存在的问题：
事故单位虽然制定了“三项制度”，但也存在主体责任落实欠缺。经询问主要负责人及安全管理人员，对安法规定的职责及本单位制定的责任制内容叙述不全，应负的责任缺项。责任制制定的内容不细，未规定每月检查频次，未制定注册安全工程师责任制。未对公司级管控风险按期管控检查。
建议：及时修订补充完善安全生产责任制，并按规定实施。
（二）、安全生产培训教育方面：
事故单位能够按照规定对全员进行培训，2020年总计培训9次850人 ，特种作业人员按规定持证上岗。持证率100%。本次抽查培训档案5 份，抽查特种作业人员4人。三级教育培训内容，厂级教育涉及安全生产法律法规、责任制。车间级培训涉及安全管理制度，班组级培训涉及操作规程，体现了不同岗位培训重点各有侧重。基本达到提高从业人员安全意识。
存在的问题：
安全教育培训内容不全。对“三级教育”授课内容未按原国家安监总局第2号令突出培训重点内容，班组级培训未对操作规程进行重点培训。
建议：培训要符合企业的实际，按照岗位突出重点。
（三）、开展反“三违”活动方面：
“三违”现象是企业发生事故的致命因素，该企业在事故发生后能够按照阿巴嘎旗安全生产委员会关于印发《阿巴嘎旗安全生产领域开展反“违章指挥，违章作业和违反劳动纪律”专项行动实施方案》（阿安委会发【2018】8号）等文件执行，总结经验教训，开展了反“三违”活动，设立了举报奖励公式牌，并将违者予以公示，2020年处罚违者3人350元 。事故发生后相继开展了隐患排查活动，制定了隐患排查治理方案。为有效防控风险隐患，该企业自2018年按照工艺、岗位等开展了风险分级与隐患排查治理双重预防体系建设，共辨识出公司级管控风险130条，车间级管控风险418条，班组级管控风险351条，在隐患排查治理方面，2019-2020年总计排查出一般隐患629条，整改629条。
存在的问题：
虽然企业双重预防体系已运行，经抽查一线员工发现，对岗位存在的安全风险掌握的不全面，岗位风险因素辨识危害因素一知半解，运行体系未真正入心入脑，“三违”现象时有发生。
建议：强化一线员工的安全教育，牢固掌握岗位风险，杜绝违章作业。
（四）、特种设备安全管理方面：
经检查，企业特种设备安全管理较为规范，成立了安全管理机构，对特种设备安全管理进行了专门规定，特种设备及其安全附件均在检验有效内，现场作业人员具备相关特种设备基本操作常识，依据相关规定持证上岗，并定期开展安全隐患排查整治。执行危险作业审批确认制度。
存在的问题：一是未开展特种设备安全事故应急演练；二是未建立特种设备日常维护保养制度及特种设备隐患排查制度；三是未开展特种设备安全知识培训。
建议：立即建立特种设备日常维护保养制度及特种设备隐患排查制度；在三级安全教育培训中加入特种设备安全知识内容，按规定开展应急演练提高特种设备突发事件应对水平。
（五）、警示教育方面：
事故发生后，金地矿业开展了全员警示教育，深刻吸取事故教训，分析了发生事故的直接原因和间接原因。2019年银漫矿业“2.23”事故后。该企业迅速行动，开展了全方位的隐患排查，召开全体从业人员安全警示教育会，累计召开警示教育会7场。播放警示教育片10部。树立了“一厂出事故，万厂受教育”意识。
存在的问题：
该企业虽进行了警示教育宣传培训，但也存在重视程度不够，只是召开警示会议，未组织员工谈心得谈体会，上级印发的事故通报只是在管理层开会传阅，未落实到班组每个员工宣贯。未从事故中总结如何去预防潜在的安全风险。
建议：每次召开完警示会后，要让从业人员针对事故谈体会并形成书面材料，及时掌握员工的动态全方位提高安全意识。
（六）审查事故单位和责任人员行政处罚，处分落实情况。
事故调查报告对责任单位及5名责任人进行了行政罚款处罚；对本起事故负有主体责任的阿巴嘎旗金地矿业有限责任公司罚款人民币贰拾伍万元（250000.00元）；对金地矿业总经理兼党支部书记、企业法定代表人耿立锋罚款人民币伍万叁仟叁佰贰拾玖元（53329.00元）；对金地矿业副总经理王兴刚（主要负责选厂和安全）处罚人民币玖仟元（9000.00元）；对金地矿业安环处处长沙建军处罚人民币柒仟元（7000.00元）；对金地矿业选厂厂长蒋宏伟处罚人民币柒仟元（7000.00元）；对金地矿业选厂副厂长兼职安全员张建立处罚人民币捌仟元（8000.00元）。经核查以上处罚已执行完毕。
企业内部处分、处罚情况：
经审查，该企业只简单地对公司安全管理人员沙建军、蒋宏伟、张建立等三人给予行政警告处分，但主要负责人未对该起事故应付什么责任进行深刻的剖析。主要负责人未从企业的安全管理方面进行反思，深刻剖析事故发生的原因，今后如何处理安全与生产的关系。
（七）了解对有关责任人员党纪、政纪责任追究情况。
本次事故后安委会对北京华夏建龙矿业科技有限公司安全环保部副经理马育顺及阿巴嘎旗金地矿业有限责任公司主要负责人耿立峰进行约谈，约谈从总公司对子公司安全生产管理情况；今后如何加强对该子公司的安全管理。金地矿业企业安全生产管理情况；主要负责人安全生产职责履行情况；今后如何加强安全生产工作内容进行。同时旗政府副旗长陈建军对旗安监局局长额尔敦、经信局局长彭万喜进行诫勉谈话。主要针对金地矿业机械伤害事故及全旗预防生产安全事故的发生进行诫勉谈话，今后如何进一步加强政府部门对企业的安全监管力度、落实政府对企业的监管责任表态。两位局长一致表态;通过这次事故给我们的教训非常深刻，今后我们要牢牢牵住企业主要负责人这个牛鼻子狠抓企业主体责任落实，督促企业建立健全安全生产责任体系，把责任落实到岗位、落实到人头；从行业管理的角度一是落实全员安全生产责任制，加强反“三违”力度；二是加强企业安全生产教育和培训，切实提高企业安全管理水平；三是我们也要定期对企业安全生产状况进行督查。四是利用政策引导企业技术改造升级提高安全技术水平，确保我旗安全生产形势进一步提高。
本次事故未对有关责任人给予党纪政务处分。
四、综合评估意见
该企业各类证照齐全且在有效期内，总体能够按照国家有关安全生产法律法规执行，但在安全管理上存在诸多不足和差距，主要体现在安全管理团队安全知识匮乏，从业人员安全知识不足；制定的“三项”制度未及时修订、双重预防体系未真正起到作用，有些规章只停留在纸面上未落实到行动上，从业人员安全技能、安全意识有待进一步提高。
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（一）房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件，包括 ：(1) 房地产权利人（自然人或法人）的身份（资格）证明、法人人的身份证明、授权委托书等 ；(2) 建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，土地使用权证书或者土地来源证明，房屋拆迁批件及补偿安置协议书，联建或者统建合同，翻改扩建及固定资产投资批准文件，房屋竣工验收有关材料等 ；(3) 房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件、有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等 ；(4) 设定房地产他项权利的有关合同、文件等。
（二）房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图，包括：房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。
（三）房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括：房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。
（四）反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括：统计报表、摄影片、照片、录音带、录象带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。
（五）其他有关房地产权属的文件资料，包括 ：房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件、历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。
在实际工作中，有许多不属于归档范围的文件、资料充塞其中，增加了每份档案的体积和重量，占用了库房空间，增加了管理成本。以鹤壁市为例，房地产交易过程中形成的房地产评估报告、户型图测绘报告等都要求存档，这与建设部的规定和现行管理体制都产生了矛盾。首先，评估机构、测绘机构和房地产权属登记机构，原来都属于房管部门管理，业务往来较多，办理房地产交易等业务必须先评估、测绘，这已经形成了惯例，因此评估报告、测绘报告也成了必收的要件。现在，评估机构、测绘机构和房管部门实行了脱钩，但仍然存在一定联系，以往形成的惯例并未因此而改变。但由于评估、测绘机构缺乏规范的档案管理制度，其产生的文件、资料均由房地产权属档案馆保存，导致有关人员经常到档案室查阅核验。《城市房地产权属档案管理办法》对有关房地产权属档案归档范围的列述，并没有提到评估报告、测绘报告等。因为，这些资料并不反映房屋产权关系，没有保存的价值。况且，评估报告、测绘报告作为一种完整的技术报告，不只是评估结果、测绘结果本身，而且还有委托书、有关说明、附件、目录、封面等，整个报告书多达十几页甚至更多。如果全部进行归档，每份的房地产权属档案案卷的厚度要增加一倍以上，从长远看，将会占用巨大的库房空间，浪费人力物力。
鉴于房地产评估报告、房产测绘报告不属于房地产权属档案归档范围，笔者建议，房地产权属档案管理机构不应当予以归档保存，应该分别交由估价机构、测绘机构自行妥善保管 ；其他类似的文件、资料，档案管理机构认为没有保存价值的，也可不予以归档保存，或做销毁、或作为资料备查。二、新版房产证注销后的装订全国统一的新版房产证，在各地已经使用了多年，其优越性十分明显。但是 , 房产证注销以后如何装订，却是房地产权属档案管理机构所面临的一个新的难题。
第一、由于新版房产证尺寸比标准的文件用纸小，且封面有一层塑料薄膜，注销以后，如果直接装订则显得不整齐，也不符合档案整理的要求，若要加边又不容易粘贴衬纸。
第二、新版房产证封皮厚重，仅两页封皮就占一般交易卷宗厚度的 1/3 多，占其总重量近 1/2。而且凡是转移、变更类型的案卷，几乎都有注销的房产证。随着房地产交易市场的日益活跃，产权变更频繁发生，越来越多的注销房产证需要随档案一起归整入库。如果将封皮一起装订进档案，长久下去，档案库房的空间将被过多的占用，库房承受的压力也会增大。
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4、买方交首付，审批通过后，买方向卖方支付房屋首付款，签订合同。然后同银行到房地产交易所办理房屋产权过户手续。
5、办理抵押登记。买方领到房产证后，需要办理房产抵押登记和保险。
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指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款,
用于买车、买房等综合性消费,借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。
2、 贷款人所具备3、 的条件:
首先,具有完全民事行为能力的自然人,在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;其次,有北京市常住户口,有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源,具备按期偿还贷款本息的能力;第三,愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;第四,房产共有人认可其有关借款及担保行为,并愿意承担相关法律责任。
4、 所抵押房产的条件:
房屋的产权要明晰,符合国家规定的上市交易的条件,可进入房地产市场流通,未做任何其他抵押;房龄(从房屋竣工日起计算)+贷款年限不超过40年;所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划,并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的,抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺,并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
四、贷款人需提交的材料:
借款人需提供的材料有:身份证、户口本;个人收入证明(加盖单位公章);所在单位营业执照复印件(加盖公章);结婚证;借款人配偶身份证、户口簿;房屋所有权证、原购房协议正本和复印件;房屋所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明。
五、贷款金融、年限及利率:
房产抵押消费贷款起点金为5000元,最高额度不得超过抵押房产评估价值的70%,贷款期限一般不超过5年,最长可到十年。贷款利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率执行,有利随本清,按月还本付息等方式。
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地址：_____________________________________
联系电话：________________
委托人：_______________________________
地址：_____________________________________
联系电话：________________
买方(以下简称乙方)：______________________
地址：_____________________________________
联系电话：________________
委托人：_______________________________
地址：_____________________________________
联系电话：________________
委托机构：____________________________
经办人：_______________________________
联系电话：_______
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
1、甲方房屋(以下简称该房屋)座落于_______________________房屋结构为_______________________________，房屋用途为______________________，经房地产产权登记机关测定的建筑面积为______________________________平方米。
2、该房屋所有权证号_____________________________________________(共有权证号_____________________)，土地使用证号______________________，土地使用权限取得方式为_______________________________________________________。
3、随该房屋一并转让的附属设备、设施：___________________________________ ________________________________________________________________
4、该房屋租赁情况_____________________________________________________
5、乙方对该房屋的各项基本情况均作了充分了解。该房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题由_______方承担维修责任。
第二条 房屋转让价格按建筑面积计算，该房屋转让价格为(人民币)( 币)每平方米_______元，总金额____________________________元，大写_____亿______仟______佰______拾_____万_______仟_______佰______拾______元整。
第三条 付款方式双方约定按以下第_________项以(现金、支票、其他_______________________)方式支付房款：
1、一次性付款：本合同签订之日起_________天内，乙方一次性将购房款支付给________________。
2、分期付款：___________________________________________________________
受理日期：_______年______月______日
编号：_____________
委托方
备 注
委托权限 代办各类房产交易手续(包括：代缴税费;代办房产权证;代办土地使用证;其它)代办房地产抵押登记手续(包括：代办理他项权证;代办注销手续)，代办各类房地产(厂房、营业房、住宅、办公房)租赁手续。 房屋座落地点房屋建筑面积房屋总金额 平方米 套(幢)元 说明： 1、免费登记; 2、交易成功，委托方付1%中介手续费。
受托方(签章)：
委托方(签章)：
受托方经办人(签章)：
委托方经办人(签章)
公司房产转让合同范文二
转让方： 身份证号码：
受让方： 身份证号码：
1、转让方)股东，分别持有本公司 100% 的股权;
2、本公司拥有位于米的宿舍等建筑物的所有权(以下称“标的房地产”)。
3、受让方拟通过受让本公司控股股权的方式，直接取得房地产的所有权益，藉此对标的房地产实施旧宿舍区改造。转让方 愿意支持受让方的旧宿舍房改造项目，同意向其转让本公司 100% 的股权。
为此，转让方、受让方经友好协商，根据《公司法》、《合同法》等法律、法规的规定，就转让目标公司股权事宜达成如下合同条款，以共同遵守。
第一条 本公司概况
1.1 基本概况
1.1.1本公司于注册资金为人民币100万元，其中，转让方出资人民币 100 万元，持有股权比例 100 %。
1.1.2 目标公司的经营范围：(见营业执照)。
1.2 资产及项目状况
1.3 无房地产抵押及债权债务
1.3.2 本标公司没有其他未清偿的债务。
第二条 转让标的
2.1 转让方愿意将持有本公司100%的股权(以下简称“标的股权”)转让给受让方，
受让方同意受让。其中转让方转让后，受让方持有本公司100%的股权，转让方不再持有目标公司的股权。
2.2 转让方和受让方共同确认，本次股权转让后，受让方取得的本公司100%的股权所对应的权益和风险范围均由受让方承担。转让方和受让方一致同意标的房地产现价值为人民币 元(￥ 元)，该价值系确定本合同标的股权转让价款的依据。
2.3 转让方和受让方共同确认，本次股权转让后，由转让方和本公司按本合同的约定将其予以剥离。转让方对标的房地产不再享有权益，也不再承担义务。
第三条 标的股权的转让价款
3.1 股权转让价款：根据本公司的资产现状，转让方和受让方确定本公司100%的标的股权的转让价款为人民币 元(￥ 元)。
3.2 股权转让的税费承担：本次股权转让所产生的政府税费全部由受让方承担，约定的股权转让款为转让方净收价款，不包括本次股权转让依法应缴纳的政府税费。
第四条 转让价款的支付
4.1 本合同订立后三日内,受让方向转让方支付首期100%股权转让款人民币元(￥ 元)【其中 (￥ 元)为本合同的履约定金】。
4.2 本合同订立后七日内，受让方将余下股权转让款人民币元(￥ 元)付至双方共同选定的银行托管账户，委托该银行进行股权交易资金的监管。
4.3 在标的股权转让过户登记手续和标的房地产的抵押注销登记手续办妥的当日，由监管银行将托管资金解付至转让方指定的账户。同时，转让方向受让方移交目标公司的印章、财务资料、标的房地产产权证书等文件、资料。
4.4 转让方收到受让方支付的股权转让款后，应向受让方开具相应数额的股权转让款收款收据。
第五条 标的股权的过户登记
5.1 本合同生效后，转让方、受让方均应及时准备办理本次股权转让的工商变更/过户登记手续所必须的全部文件、资料。
5.2 转让方在受让方向监管银行的托管账户支付全额托管资金后五日内，协助本公司向英德市工商登记管理机关递交股东变更登记申请文件，办理本次股权转让的工商变更/过户登记手续。
5.3 在办理股权过户登记手续的同时，受让方协助一并办理本公司董事、监事、经理等高级管理人员的变更登记。
第六条 转让方的承诺和保证
6.1 转让方保证对所转让的股权享有完整有效的处分权，保证该股权没有被设置任何抵押、质押或其他形式的担保，没有被司法机关或行政机关采取查封、冻结或其他权利限制的措施。
6.2 转让方保证本公司在股权过户登记前披露的房地产抵押情形外，本公司对外不负有其他任何到期或未到期债务，也没有为其他任何单位或个人的债务提供任何形式的担保。
6.3 转让方承诺，将按照本合同第九条的约定，配合受让方办理标的房地产的所有手续。
第七条 受让方的承诺与保证
7.1受让方承诺，本合同签署后，将按照本合同约定向转让方支付股权转让价款，并履行本合同约定的其他条款。
7.2 受让方承诺，将按照本合同第九条的约定，配合转让方办理标的房地产的所有手续。
第八条 本公司债权债务的享有和承担
8.1本次股权转让之前(以工商过户登记为准)，本公司所产生的全部债权债务均由转让方享有和承担。
8.2本次股权转让之后，本公司所产生的全部债权债务均由受让方享有和承担。
第九条 特别约定
9.1 本次股权转让后，转让方无条件负责将该项目的土地使用权通过政府招拍挂的方式取得到本公司的名下。
9.2 在本公司通过政府招拍挂的方式取得该土地使用权证后，转让方无条负责该项目地块上的建筑物拆迁手续，其中所产生的所有费用由受让方负责承担并支付给各住户。
第十条 违约责任
10.1转让方违反本合同第6.1条的约定，受让方有权解除合同，转让方应当向受让方双倍返还定金。
10.2 转让方违反本合同第6.2条的约定，导致目标公司对外负有未披露的到期或未到期债务(含保证债务)，转让方应在收到受让方通知之日起七日内负责偿还，造成受让方损失的，应予赔偿。
10.3 受让方未按照本合同第4.1条约定的时间向转让方支付股权转让款的，每逾期一天，应按照应付未付款项的万分之五向转让方支付逾期违约金，如逾期付清股权转让款达二十天的，转让方有权解除本合同，受让方无权要求转让方返还履约定金。
10.4 转让方未按照本合同第5.2条约定的时间配合目标公司办理股权过户登记手续及按照本合同第9.1条约定的时间注销抵押登记的，每逾期一天，应按照受让方已付股权转让款的万分之五向受让方支付逾期违约金，如逾期达二十天的，受让方有权解除本合同，转让方应向受让方双倍返还履约定金。但因政府原因或不可抗力造成不能按期办理股权过户登记及抵押注销登记的除外。
10.5 受让方违反本合同第九条的约定，未按照转让方的要求配合完成标的房地产的手续办理，导致转让方遭受经济损失的，受让方应予以赔偿。
第十一条 其他事项
11.1 本合同自各方当事人签名、盖章后，自受让方支付首期股权转让款之日生效。 11.2 本合同经各方当事人协商一致，可以通过签署补充协议的形式对本合同予以变更、修改、补充，补充协议为本合同的有效组成部分。
11.3 转让方各方与受让方同意，为办理本次股权转让的工商过户登记手续，各方另行订立专门用于办理工商登记手续之用的《股权转让合同》，如办理工商登记手续之用的《股权转让合同》与本合同相冲突的，各方的权利义务以本合同约定的为准。
11.4 凡因履行本合同所发生的纠纷，当事人应友好协商解决，协商不成任何一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
11.5 本合同一式份，转让方和受让方各执同等的法律效力。
转让方(签名)：
受让方(签名)：
二一四年 日 月
公司房产转让合同范文三
甲方(转让方)：长治公路分局壶关公路管理段
乙方(受让方)：壶关县紫壶蜂王食品有限公司
甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方有偿转让甲方原壶关公管理段旧址房产一事达成以下条款：
第一条 甲方对产权的声明
甲方土地属于国家无偿划拨，房产属于长治公路分局壶关公
路管理段所有，已颁发房产所有权证书，证书号为【壶房权城公 字第00043号】，故房产权属于甲方。
第二条 甲方对有偿转让闲置房产的声明
甲方所有房产价值以有资质的评估公司出具的评估报告为依据，甲乙双方本着公正、公平、合法为原则，经长治公路分局领导研究决定，为扶持国家级贫困县的农业项目发展，特将闲置的原壶关公路管理段旧址房产有偿转让给“长治市农业龙头企业”壶关县紫壶蜂王食品有限公司，用于生产加工农副产品使用。
第三条 乙方购买声明
乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，向甲
方购买原壶关公路管理段旧址房产事宜而订立本合同。因壶关县公路管理段土地为国有划拨性质，依照土地法规定，任何单位和个人不得擅自转让、买卖划拨性质的国有土地，所以不能计入房产转让买卖合同之内。
第四条 房产转让价值依据
依照现有国家资产评估价值有关规定，双方同意委托具有合
法资质的长治市佳信评估有限公司对房产进行资产评估，并认可
其资产评估报告。评估报告结论为：现有壶关公路管理段旧址房产总价值，合计人民币伍拾陆万陆仟捌佰捌拾玖元(566889.00)，[明细见附件资产评估报告：固定资产——建、构筑物清查评估明细表]。
第五条 付款方式
甲乙双方签订房产转让合同后，乙方按照评估报告，一次性付给甲方，共计56.6889万元。
第六条 违约责任
甲乙双方自签订合同后，不得随意违约，如有违约行为，后果由违约方负责。
第七条 生效说明
本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房产所在县土地局一份，公证处一份。未尽事宜，签订补充合同具有同等法律效力，甲乙双方签字盖章生效。
篇8
县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。
市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。
第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：
（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。
（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。
（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。
（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。
第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：
（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。
（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。
（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。
（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。
第六条评估报告的主要内容包括：
（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。
（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。
（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：
1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。
2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。
3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。
4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。
5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。
（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。
（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。
第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。
第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。
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保护知识产权、保护人类的智力成果，是当今全球性的重要课题，也是世界关注的热点。各国的实践表明，知识产权制度对于鼓励创造、繁荣科学文化、提高综合国力、促进国际经济和文化的交流和合作，具有十分重要的意义与作用。正如同志1996年底在广东省考察工作时指出的“保护知识产权也是一场激烈的国际经济斗争，美国等西方发达国家在知识产权方面占优势，他们强调保护知识产权，其目的就是要垄断市场和技术”。
在当今知识经济时代，知识产权已经成为国家、企业建立核心竞争力的重要因素之一，国家和企业都积极研究和实施知识产权战略，其关键内容是实现知识产权产业化。2006年的新公司法取消了无形资产不能超过公司注册资本20％的限制，这也为企业进行知识产权投资创造了良好的条件。企业知识产权评估是企业进行知识产权投资、实现知识产权产业化的重要前提。对企业知识产权的价值作出客观公正的评价，有利于最大限度的实现其经济价值。
1 我国知识产权评估方法的评价
1.1 我国知识产权评估方法应用分析
（1）充分考虑许可证贸易合同的类型和许可或转让的专利技术权益的状况。在对技术型无形资产进行评估时，无论采取何种评估方法，都应当考虑许可证贸易合同的类型和许可或转让的专利技术权益的状况。特别注意到由于目前我国技术交易的材料收集工作还不完善，不能满足市场法评估技术型无形资产的要求，因而在实际评估中较少采用这种方法。但市场法有很广的理论支持，市场往往是技术价值的最佳指示器。而且，随着我国技术交易市场的不断完善，技术交易越来越活跃，市场法运用会越来越广。
（2）对计算机软件进行评估，一般采用成本法和市场法。对计算机软件进行评估，成本法以软件的开发成本为基础进行评估；市场法是通过比较类似资产在自愿交易下的价值来确定软件的价值。当被评估软件具有一定流通年限时，可采用市场法进行评估，该方法简单，直接。若在推出一个新软件时，市场上已经有同类产品，若可参照该软件的价格作为确定新软件价值的基础，关键看两者相比较功能相差如何。软件常有新版本出现，市场法较适用于新版本出现时价值的评估。
（3）商标记价以收益现值为标准。商标价值评估主要是以商标权转让和商标权许可使用为目的的当企业未来外部环境的巨大变化，导致资产不能适应这种变化，从而影响收益的情况。由于商标的价格主要不是按其“物化”的价值，而是按其额外收益来确定，从而商标价值评估，本质上应采用收益现值标准。决定收益现值标准的主要因素是:重置成本、超额利润、本金化率、追加资本等。对于国内外的驰名商标权价值的评估，由于商标开发和使用的历史较长，具有明显的历史传统和市场信誉优势，而其商标的成本又基本收回，所以，此时商标权的价值主要是按新增收益和驰名度大小来确定。
（4）著作权无形资产价值的评估。著作权无形资产价值的评估方法有很多种，但在实际应用到著作权中又有其特殊性，在具体应用时应选择较为恰当的评估方式进行评估。当评估版权的目的是财务记账摊销费用，或版权的成本构成合理、清晰时，可根据该出版社为该图书所付出的全部费用进行评估，可从基本稿酬、印数稿酬及其杂费的发生中考虑使用重置成本法。但是，将重置成本法应用于著作权的评估时存在有一定的难度，因为，版权的成本中活劳动所占比例较大，要比较准确地确定活劳动的成本是非常困难的；著作权作为一种权力，其损耗一般是无形损耗，确定它也非常困难；创造著作权的费用通常并不与其评估价值相对应，在采用该方法时应特别注意这一点。对如通俗小说、通俗音像制品等，其版权交易在市场上较常见，运用市场法是可行的。当以投资、转让为目的的版权评估，应尽量应用收益现值法。
1.2 评估方法特性综合分析
（1）主要评估方法的性质。从评估方法论的角度分析，重置成本法与市场法属于演绎方法。重置成本法是对被评估对象本身现在及其过去的技术经济资料；市场比较法是用与被估对象类似的资产现在的技术经济资料，进行归纳推断出评估对象的价值；收益现值法属于分析方法，即被估对象未来的使用情况经济分析来确定资产的评估价值。
（2）知识资产评估的是资产的使用价值。知识资产是一种复杂的资产，知识产权的评估对象是它的获利能力。评估知识产权，实际评估的是资产的使用价值。被评估对象的有用性，它的获利能力实现点，在未来市场上被认可的程度，都由各种评估对象的个性特征决定，只用通过分析才能予以确定。只有通过分析，才能公正的认定其价值，不能进行简单的归纳推理。因此，知识产权评估中最适用的方法应当是收益现值法，更确切的说是应当经济分析方法。
（3）知识产权评估的目的强调收益现值法的实用性。在我国目前的转型经济环境中，知识产权的所用者是因为发生诸如合资合作、购并、投资参股、股份制改造等资产业务需要而进行评估的，是以知识产权转让、投资或咨询为目的的评估，采用重置成本法明显地不能满足要求，市场法的应用范围又极其有限，因此收益现值法从需要到可能都被放在了首选方法的位置上。
2 资产评估报告的概念、作用及应区分的种类
2.1 资产评估报告的概念
资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。它是按照一定规范来反映评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告有广义和狭义之分，狭义资产评估报告即资产评估报告即减免税评估报告书，即是资产评估机构完成对资产作价的意见，提交给委托方的出证性的报告，也是评估机构发行评估机构履行评估合同情况的总结，还是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。
2.2 资产评估报告的作用
一是未被委托评估的资产提供作价意见，该作价意见不代表任何当事人一方的利益，并且是一种专家估价意见，具有较强的公正性和科学性，因而成为被委托评估资产作价的参考依据。
二是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。这体现了评估机构的工作成果。它是有偿服务。
三是对资产评估报告进行审核，是管理部门完整资产评估管理的重要手段。
四是为建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
2.3 资产评估报告应区分的种类
资产评估报告应分为预期性评估、现实性评估和追溯性评估。
预期性评估报告是指预测资产未来价值的评估报告。现实性评估报告指的是评估基准日和现实资产评估经济行为的目的相距很近，而且也是反映被评估资产现实价值的资产评估报告。追溯性评估报告是指需要确定过去价值的评估，即评估基准日早于报告日。
3 应单独制定知识产权评估准则
知识产权中专利权、商标权、版权、计算机软件著作权分别是独立的单项资产，具有单项资产的特性。正如房产、地产、机器设备属于有形资产范畴，但仍然具有各自的资产特性。专利权、商标权、版权、计算机软件著作权虽然都属于无形资产的范畴，却拥有各自的资产特性。无形资产只是一个笼统的概念，不能体现单项资产的特性。然而，从国际评估准则及我国的评估实践来看，只是制定了无形资产评估准则，并没有针对单项知识产权资产的特性，制定相应准则进行规范。知识产的权法律是知识信息具有非损耗性的特征，且任何知识信息都不可能在完全隔断历史联系的情况下产生，因而具有“永续性”的特点。然而为了鼓励知识产品的广泛传播与流通，从而促进科技、经济发展和社会全面进步，法律硬性规定了知识产权的存续期限，知识产权只在这一法定期限内有效，期限届满，权力归于消灭。
4 资产评估报告应区分两种不同性质的报告
目前对资产评估报告的定性，存在不同的理解。一种观点认为，资产评估报告在我国应区分为两类报告，即法定评估报告及咨询性评估报告；另一种观点认为，资产评估报告本身就是一种咨询性意见，不必区分两类报告。区别对待上述两类知识产权的评估报告，对社会及评估师都是有利的，也符合社会客观情况。也只有通过制定准则来规范评估业务，公告于社会，才能取得社会的共识。
5 突出知识产权价值特性
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三是建立房产交易登记价格数据库。数据库来源于宁波市房屋交易登记管理中心。由于在二手房买卖中存在着房屋实际成交价格和登记价格不一致的现象，也即是卖方为了少缴纳房产交易税而在提供给房屋交易登记中心的买卖合同中，故意减少了房屋成交价格导致产生阴阳两个合同，一般均低于房屋市场价格10%-15%左右。评估机构在征收项目评估时，在上述两项价格数据库中没有找到被征收房屋类似房屋交易案例数据情况下，可通过该数据库采取一组房产交易登记价格案例，作为参考数据。
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2、《公司注册资本登记管理规定》第十二条中规定，以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。公司设立登记时，股东或者发起人的首次出资是非货币财产的，应当提交已办理财产权转移手续的证明文件。公司成立后，股东或者发起人按照公司章程规定的出资时间缴纳出资，属于非货币财产的，应当在依法办理财产权转移手续后，申请办理公司实收资本的变更登记。
3、《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十条第五款规定，申请设立有限责任公司，股东首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件。
二、中国注册会计师执业准则的规定
《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》第十四条第（三）款规定以知识产权、土地使用权等无形资产出资的，应当审验其权属转移情况，并按照国家有关规定在资产评估的基础上审验其价值。
《中国注册会计师审计准则第1602号——验资》第十五条规定，对于出资者以实物、知识产权和土地使用权等非货币财产作价出资的，注册会计师应当在出资者依法办理财产权转移手续后予以审验。
三、非货币财产验资实务应注意的几个问题
（一）土地使用权必须评估，且注册会计师需要审验土地评估价值的合理性
对应新的《公司法》，新审计准则规定以实物资产、知识产权、土地使用权出资必须评估，而旧准则没有这方面的强制要求。同时值得注意的是，注册会计师不能简单依据评估报告，而应该在资产评估的基础上对出资作价进行审验。
在验资实务操作程序中，我们需要作如下工作：
1、向客户索取土地使用权的评估报告。出具评估报告的中介机构必须具备相应的评估资质。
2、认真查阅评估报告，了解评估目的、评估范围与对象、评估基准日、评估假设等有关限定条件是否满足验资的要求。
比如评估目的为抵押贷款或转让的评估报告就不能用于验资；关注评估报告的特别事项说明和评估基准日至验资报告日发生的重大事项是否对验资结论产生影响，比如特殊事项说明中披露该土地已作抵押，或评估基准日后该土地涉及诉讼，则此评估报告也不能用于验资。
3、土地评估价值是否合理，是否得到出资方的认可。
查阅评估报告，了解评估作价是否合理，如明显偏高或偏低，为控制验资风险，不易使用。土地评估价值需要得到出资方的认可，要求其提供全体出资者确认的书面文件。如果出资方的企业性质为国有企业，其土地使用权的评估结果还应经当地财政或国有资产管理部门进行确认。
（二）土地使用权必须办理财产转移手续，取得不动产证和土地使用权证书等不动产权属证书
从上述的法律法规和审计准则我们可以看出，现在无论是设立验资还是变更验资，对出资者以土地使用权出资的，注册会计师都应当检查上述出资财产办理财产权转移手续的证明文件，验证其出资前是否归属于出资者，出资后是否归属于被审验单位。这与以前的法律法规有重大的区别。以前的法规允许出资者出具承诺函，承诺在公司成立后六个月内办理有关财产转移手续。新法规和执业准则取消了可以在期限内办理的规定，强调了应当在出资者依法办理财产权转移手续后，事务所才能予以审验。这也意味着，内资企业分次出资的首次出资只能采用货币及不需办理产权登记的存货、机器设备等进行出资，需要办理产权登记的房产、土地使用权等不能用于内资企业的首次出资。
在用房屋和土地使用权等资产出资的验资业务中，一般要求被审验单位提供已办理财产权转移手续的房屋所有权证、土地使用权原件和复印件以及需要股东提供出资前拥有权利的证据，包括土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、房屋建筑物施工合同、发票及付款证明、原土地使用权证书复印件、过户表等。我们不仅要认真对房屋所有权证、土地使用权证件原件和复印件进行核对，还需要求被审验单位及其经办人在提供的复印件上签字确认复印件的效力。
这里需要注意的是，并不是所有的土地使用权都可以出资。如出资人取得的为划拨土地或集体土地的使用权，即便是拥有土地使用权证也不能用来出资。只有取得的为出让土地使用权，才能用作出资。
（三）关注土地使用权是否未设定担保、未被封存或冻结等
根据国家工商行政管理总局《公司注册资本登记管理规定》第八条第三款的规定，设定担保的财产不得投资。注册会计师在检查不动产证和土地使用权证书时，要特别注意权利证书是否载有抵押、担保等登记事项，如果不动产已经抵押的，应当要求股东将抵押登记依法注销后才可以验资。
（四）向不动产登记机构查询或函证以防范验资风险
注册会计师除了应当实施如查验房屋坐落、宗地位置等审验程序外，如发现出资人可能存在房地产管理部门存在串通舞弊的情况，可以实施追加审验程序，即函证房地产管理部门登记情况是否属实，或者提请房地产管理部门在复印件上签字确认复印件的效力。通过向不动产登记机构函证查询，可以核实不动产物权的真实性，发现伪造、变造的不动产权属证书，防范虚假出资，减少验资风险。
综上所述，投资者必须以拥有的出让土地使用权作为投资，在验证时，土地使用权需要有评估资格的事务所出具评估报告，而且要办理权属转移手续至被审验单位尚可。
篇12
买二手房委托担保公司办理抵押贷款，担保公司不但多收钱还收钱不办事，贷款被迫延期半年之久。近日，消费者李先生向商报诉称，南京金汇担保公司收费存在诸多问题。
李先生告诉记者，今年3月他在江宁一家名为远地的房产中介选中一套房子。当听说他要办理抵押贷款，中介立即找来了一位自称是金汇担保公司的业务员。因为是中介介绍他很放心地将3650多元手续费交给该业务员，委托其办理抵押贷款的一切事宜。两个月之后，在他再三催促之下，该业务员才将发票交至他手中。然而在多张发票中竟然有三张开的全是公证费，每张200元，发票盖的章也不是金汇担保公司的而是另一家担保公司。后来另一问题又出现，由于银行没有接到评估报告，无法给予贷款，但明明评估费已交，为何不见评估报告。这些情况加起来，他怀疑该担保公司是在故意欺骗他。
记者跟随李先生几经周折找到了金汇担保公司，该公司位于白下路264号一家服务公司内，几位工作人员得知李先生来意即表示不知情况，要经理回来再说，但无法提供经理电话。随后，李先生又来到公证部门，得知南京市公证费收费标准只有100元，金汇担保公司却收取600元，显然不对，公证处对此表示先垫退500元给李先生，今后该公司与公证处发生业务往来时再扣除。
500元钱虽然间接退还，但评估报告没有李先生还是拿不到贷款。其间李先生约过担保公司那位经理，但对方爽约，700元钱无法拿回。
记者从人行南京分行和房管部门得知，从事二手房贷款担保业务的很少。一些担保公司为最大限度争取业务，往往联系中介，采取给予回扣方式收集买房人资源，而回扣则由购房人来买单，正常办理费用只有1000元左右，两三千元就属不正常收费。公司还有担保公司进行代办筹资和低价吃进二手房赚差价等业务，这些业务需要大量资金，担保就会想方设法截留客户的购房款和银行贷款，用于自身的资金周转，这无形之中侵害了消费者的利益。据悉，目前，白下区工商局已着手调查金汇担保公司。
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（一）资本金问题
房地产开发企业在初期运作的时候，资本金是否充足至关重要，因为它决定房地产开发企业的市场空间。从房地产开发的现实情况分析，绝大多数房地产开发企业都存在资本金不足的问题，其有限的资金在通过相关招投标手续取得土地使用权之后，能够推进开发的资金非常有限。为解决资本金不足问题，有些开发商利用其与政府职能部门的关系，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下取得开发资格，再将土地使用权抵押和在建工程抵押以及将已开发的部分房产抵押，从银行取得贷款，然后推进其余房地产开发项目。换句话说，开发商有100万的资本金就敢接1个亿的房地产项目。房地产开发商通过向银行融资的方式解决了资本金不足的问题，其实质是将其开发的风险间接转移到银行身上。
（二）融资中的重复抵押风险
房地产开发商在采取单独将土地使用权抵押和在建工程抵押时，都存在重复抵押问题。因为单独将土地使用权抵押时，评估价格应是土地的自身价值，并不包括房产，而在建工程抵押系土地连同其上房产的价值。也就是说，开发商在通过土地使用权和同一土地上的在建工程抵押分获融资时，融资额度与对应资产的价值是不匹配的。房地产进入市场时的价值系包括土地价值的，如果开发商不能归还贷款，银行在行使抵押权时只能单纯依靠拍卖房产受偿，而此时土地使用权重复抵押所对应的贷款很难收回。如，开发商单独将土地抵押获得1亿元贷款，之后又以在建工程抵押获得1亿元贷款，而房产的市场价值只有1亿，那么剩余的1亿元贷款，银行将无法通过行使优先权得到受偿。可见在土地使用权重复抵押的情况下，银行贷款全部收回只能寄托房产价格的持续走高，而不是土地资产单独变现的价值。另外，因土地使用权抵押和在建工程抵押归口管理的职能部门不同，如果银行在实务中没有关注开发商是否将土地使用权单独抵押的事实，盲目接受在建工程抵押贷款，一旦市场行情出现变化，相关风险便会显现。
（三）售房与收贷的两难境地
对于房地产开发企业来讲，售房是其按期归还贷款的主要来源。但在实务中，许多开发商在房地产价格上涨时，为了追求利润盲目扩张开发项目，将售房所得价款不及时还贷，而是投入到后续更大的建设项目，导致银行贷款出现风险。如何控制开发商将销售回款及时归还贷款，对于银行而言至关重要，但从目前体制分析，还没有在房产销售环节建立起真正有效的保障和监管机制，现实中银行对于开发商大肆出售房产的行为无法遏制，这样就形成了一个怪圈，银行不让开发商销售房产就不能收回贷款，允许开发商售房又担心开发商扩大开发项目不归还贷款，导致贷款风险加剧。
二、诉讼及执行过程中的风险
房地产开发贷款出现风险后，大多数银行都会选择依法诉讼的方式加快清收不良贷款。但在实务中，由于房地产开发贷款风险的特殊性，决定了此类案件在诉讼和执行中仍然存在诸多风险。
（一）抵押房产被出售的风险
在房地产开发贷款诉讼实务中，一般来说，银行占有绝对优势，这种优势来自开发商为融资需求将房产抵押给银行或将在建工程为银行设定抵押担保。但即便这样，也不能确保不出现其他风险。
（二）工程款优先受偿的风险
2002年6月20日，最高人民法院针对上海市高级人民法院提出的《关于合同法第286条理解和适用问题的请示》，做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），依法认定了承包人的工程款优先受偿权优于抵押物和其他债权。应当说，最高人民法院做出上述规定，从根本上说是为了防止开发商拖欠农民工工资，充分保障其合法权益，因为生存权是高于一切权利的社会正义。但是，如果这种公平和正义被开发商拿来作为逃避银行追索债权的手段的话，对于银行贷款来讲，其风险将进一步加大。2009年4月，工商银行哈尔滨河图支行依法对B房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行中案外人C集团股份有限公司却提出执行异议，认为被执行人B房地产开发有限公司拖欠其工程款，尽管黑龙江省高级人民法院最终驳回了案外人提出的执行异议，但是开发商与承包方恶意串通，拖延执行，损害银行利益的行为，仍不容忽视。
（三）评估环节中的风险
除上述实体阶段出现法律风险外，实务中不少开发商利用评估环节恶意阻挠法院强制执行。2006年工商银行哈尔滨哈铁支行依法对D房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行过程中，被执行人D房地产开发有限公司以抵押房产中存在无产权证明但有使用价值的房产未作评估为由，认为房产价值评估过低，要求重新评估。执行法院认为被执行人提出异议成立，要求评估公司重新评估，但新《评估报告》却将房产价格的基准时间进行了调整，致使房产的每平方米单价增加了1万多元，增加了拍卖变现的难度，也直接影响了债权的现金受偿。另外，执行实务中还存在开发商利用《评估报告》的时限做文章，公然逃废银行债务。2010年8月30日，前述提及的B房地产贷款案在第二次拍卖时又被执行法院叫停，理由是被执行人提出《评估报告》超期的异议。从法理分析，如果法院对执行资产进行评估后，而申请人却迟迟不申请法院拍卖该资产，那么该资产的价格因申请人怠于行使权利的原因而失效，这无可厚非，也与立法的本意相符。工行哈尔滨河图支行在对B公司抵押房产评估后的第一时间内已申请拍卖，故不存在人为原因导致评估报告失效的后果。但就是这样一个简单的执行实务问题，执行法院并没有驳回而是立案审理，导致执行拍卖资产的时间人为延期，增加了风险。
三、应对措施
鉴于房地产开发贷款存在上述风险，银行在诉讼和执行阶段如何应对此类问题，就显得至关重要。有效地克服各种干扰，加大执行力度，尽量回避执行过程中可能出现的社会矛盾，是应对房地产开发贷款风险的重中之重。具体措施如下。
（一）提级指定执行的灵活运用
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第132条明确规定“对下级法院长期未能执结的案件，确有必要的，上级法院可以决定由本院执行或下级法院共同执行，也可以指定本辖区其他法院执行。”上述规定针对的是下级法院怠于行使执行权的一种监督程序和具体规定，即提级和指定执行。实务中，为了克服地方保护主义以及开发商恶意干扰执行工作，银行通常采取上述两种方式，按照最高人民法院的相关规定，将执行时间达到或超过6个月的案件申请提级或提级后指定执行，在一定程度上克服了地方保护主义对案件的干扰，有效地提高了胜诉案件执行率。
（二）撤销权的快速行使
从传统的民法意义上讲，撤销权属于形成权，即依照权利人单方的意思表示就能够使既存的法律关系发生变化的权利。形成权的特征就在于依单方意思表示，就足以使既存法律关系生效、变更或终止，从而突破了双方法律关系。基于形成权的法律特质，在开发商恶意转让抵押房产时，致使据以用作贷款担保的有效资产被恶意悬空的情况下，撤销权的及时行使对于银行而言至关重要。但是应当看到，当善意取得制度被《物权法》引用且明确规定了房产等大宗不动产也适用善意取得制度的情况下，针对开发商将银行抵押房产恶意转让的行为，银行在行使撤销权的时候要特别注意两点：一是善意取得人是否为善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的对价。如果有直接或间接的证据证明”善意取得人“取得抵押房产并非出自善意，或者其未支付合理的对价（房款），银行就可以通过行使撤销权，否定开发商与买受人之间的转让行为，保护担保债权不受侵害。
（三）对“抵押可售”的法律思考
前文提及的销售房产和银行收贷收息的“两难”问题，从房地产开发商的角度分析，这实际上是一个融通资金的风险安排，即在保证资金周转的前提下，对正常进入市场的房产和需要设定抵押的房产做出估算，如果房地产开发商盲目扩大建设规模，将开发房产以在建工程的方式全部抵押给银行，必然将导致其资金周转出现问题，实务中为了敦促开发商及时还款，不少银行在不得已的情况下向房产管理部门出具了《抵押房产可售的说明》，于是关于“抵押可售”是否解读为银行放弃抵押权就成了问题的焦点。从法理上分析，“抵押可售”并不能作为银行放弃抵押权的法律事实和法律行为。
首先，从书面意思解读“抵押可售”，其实就是在抵押的情况下允许开发商销售房产。房产虽然抵押，但其作为商品的所有权仍然归开发商，故从这一角度出发，是否“抵押”并不能作为能否“销售”的必要条件，只不过从房产管理的角度出发，需要向房产管理部门提供抵押权人同意的证明。
其次，“抵押可售”不能推定银行放弃抵押权。房产抵押在《物权法》及《担保法》中均明确规定了抵押成立及生效的条件，“抵押可售”的实质意义在于允许将抵押房产销售后归还贷款，在抵押债权实现后才消灭抵押，而不能解读为解除抵押房产之后才能销售，这是一个问题的两个方面，其核心是以抵押为保障销售房产，归还贷款。《担保法司法解释》第67条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替抵押人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。从《担保法司法解释》的上述规定也可以看出，抵押人转让抵押物仅需通知抵押权人既可，并非抵押人必需同意，同时法律更赋予了抵押权在抵押物转让情况下，对抵押物予以追及的权利。
第三，转让已登记抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上的或事实上的处分，并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人所有权行使的限制，只是受抵押权追及效力的限制，而不是债权人意志的限制。在“抵押可售”不能作为抵押权人单方解除抵押的事实之后，作为抵押权人的银行当然可以行使相关权利，主要包括：
一是撤销权的行使。依《担保法司法解释》第67条之规定，抵押人转让已登记的抵押房产应具备三个条件：通知作为抵押权人的银行；告知买受人房产已抵押情况；转让价款明确低于其价值的，抵押人需提供相应担保。在抵押人缺乏上述三个条件时，作为抵押权人的银行当然可以提起撤销之诉，主张转让行为无效。
二是物上代位权。作为抵押权人的银行行使物上代位权的方式主要是要求抵押人转让抵押物所得价款，应当向银行提前清偿所担保的债权或者是向第三人提存，债务履行期届满，根据履行债务情况，决定是否由提存价款清偿所担保的债权。但现实的问题在于，作为抵押人的开发商不会将销售款清偿贷款或提存，而是挪作他用，故物上代位权行使受到限制。
