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2，什么时间缴纳?
房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日。
3，房产税是如何计算的?
房产税计算公式
(1)，以房产余值作为计税依据的，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。按照房产余值计征的，年税率为1.2%。
计算公式为：应纳税额=房产原值(1-30%)税率(1.2%)
(2)，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
计算公式为：应纳税额=房产租金收入年税率(12%)
4，哪些房产可以免征房产税?
国家机关、人民团体、军队自用的房产;由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;个人所有非营业用的房产;经财政部批准免税的其他房产。
除法定免纳房产税的情况外，纳税人纳税确有困难的，由税务机关核实情况、提出处理意见并报市政府批准后，减征或免征房产税。已经税务机关批准享受房产税困难减免税收优惠政策的，继续执行至原优惠期满为止。
北京市房产税实施细则最新全文第一条 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)第十条和规定，制定本细则。
第二条 凡座落在本市城区、郊区所属的街道办事处、县城(含卫星城)、建制镇辖区内和工矿区范围内的房产，均应在本市缴纳房产税。国家和本市另有规定者除外。
本条所指城区、郊区所属的街道办事处、县城(含卫星城)、建制镇的范围，均以北京市人民政府确定的行政区划为依据。
第三条 纳税人有营业机构的，在独立核算的营业机构所在地纳税;无营业机构的，在其房产所在地纳税。
第四条 企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除百分之三十后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。
第五条 除《条例》第五条规定者外，下列房产免纳房产税：
1、经有关主管部门批准由企业、事业单位和个人自办的各类学校、图书馆、幼儿园、托儿所、哺乳室、医院、医务室、诊所等占用的房产;
2、火葬场、殡仪馆、公墓的房产。
3、经市人民政府或市税务局批准免税的房产。
第六条 纳税人纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经税务机关批准后，给予减税或免税照顾。
第七条 本市房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。
第八条 本细则后，纳税人应在税务机关规定的 期限内，向主管税务机关办理纳税申报登记。具备自核自缴条件的，其应纳的税款，应在纳税期限内，自行计算缴纳;不具备自核自缴条件的，由税务机关填发房产税缴款书，由纳税人缴纳。
纳税人发生房产增加、减少或使用性质变更、租金调整等情况，必须在变动后十五日内到主管税务机关办理变更申报登记。
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房地产税收是一个综合性概念，与房地产经济活动过程有直接关系的税收都被称为房地产税收。在我国包括房地产营业税、企业所得税等十种税收，而本篇论文研究的是直接以房地产为征税对象的税收，共五种，分别是房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税（城市房地产税自2009年1月1日起废止，在此不作分析）。
二、房地产税的现状
到目前为止，我国并没有形成一套专门的房地产税收制度。2011年1月28日起，国家改革房产税政策，从原来的只对城镇经营性房屋征税变为对个人所有非营业用的房产也开始征收房产税，上海、重庆被选为试点，为了便于研究，称之为新房产税，而2011年之前的则称为旧房地产税。
三、旧房地产税对房价的影响
从1998年到2009年的五种税收收入数据可以看出，我国直接针对房地产的五种税收收入呈快速增长的趋势，1998年到2009年十二年间，税收收入从310.64亿元增加到4812.32亿元，增加了14.4倍。与此同时，我国商品房的均价也逐年快速增长，从1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文将运用Eviews软件，对2008年到1998年的数据进行实证分析。（1）统计模型的建立与分析。第一，建立模型。为了便于运算，将房地产税定为tax，将房价定为hp。建立回归方程：hp=b0+b1tax。其中，tax为自变量，hp为因变量，b0、b1是回归系数。输入数据，得出结果。第二，数据分析。通过Eviews软件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F=324.8944。得出回归方程为：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因为各项数值都符合显著性检验，所以b1及回归方程均是显著的。从回归方程可以看出，房价与房产税呈正相关关系，房地产税的系数为5.95*10-10，也就是说当房产税增长时，房价也程上涨趋势，但是上涨的幅度非常小。这说明我国房地产税对房价的调控作用非常不明显。（2）房地产税对房价调控作用不明显的原因。一是土地闲置、浪费严重。二是鼓励了投资者的投机行为。三是助长了土地的隐形交易，逃税现象普遍。
四、新房产税对房价的影响
（1）新房产税的概述。2011年1月28日，房产税在上海、重庆两地正式试点，条件成熟时将向全国范围进行推广。下图是重庆和上海房产税细则。
（2）实施新房产税政策后房价的变化。新房产税政策实施后，对重庆、上海两地的房价起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明显。（3）新房产税对房价调控作用不明显的原因。第一，新旧税制体系的衔接问题。第二，群众基础不牢固。第三，房产估价体制不健全。第四，我国居民对持有房产的传统思想根深蒂固，使房产市场具有刚性需求。第五，房产税只是税收体系中的一个小税种，把抑制房价这样的艰巨任务压在这样一个小税种上，并不合理。（4）完善新房产税的建议。第一，合理处置旧税制体系下持有的房屋，在保证公平的基础上对这些房产进行征税。第二，采取“统筹规划，分步实施，试验推广”的方针政策。第三，要加强个人房产税的宣传工作，提高广大居民的自觉纳税意识。第四，建立逐步完善的房产价值评估机制。第五，绝不能将房产税作为抑制房价的唯一手段。
从以上分析可以看出，房产税对房价是有一定影响的，但是单单依靠房产税来调控房价是不可行的。房价最终是由市场供求关系决定的，仅仅通过完善房地产税收制度就想达到抑制房价的目的是不现实的，必须同时加强房产税收制度以外的制度因素变革来实现这一目标。
参考文献
[1]《上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》
[2]《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》
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房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。我国房产税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。征收方式分为从价计征和从租计征两种。按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。按房产余值计征的，年税率为1.2%； 按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
在没有将重庆、上海作为试点以前，我国房产税征收的范围仅限于城镇的经营性房屋，对与个人所有非营业用的房产免征房产税。而这次试点城市将自用的房屋也纳入房产税的征收范围，其原因是为了抑制我国几年来居高不下、不断上涨的房价。下面我们来看这样一组数据。
2009年3月-2010年11月全国70个大中城市房价同比走势图
数据来源：新浪财经
从以上数据可以看出，我国房价已经出现了不可遏制的上升势头，居高不下的房价带来了一系列的社会问题，因此，我国政府为了抑制房价的进一步上涨，除了采取“国十条”、“新国八条”等系列措施外，还将上海、重庆作为新房产税征收的试点城市。
二、新房产税的实施
2011年1月28日起，备受关注的房地产税在上海和重庆两地正式试点。?财政部、国税总局、住建部相关负责人表示，条件成熟时，将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。作为国家首批个人住房房产税改革试点城市之一，重庆于1月28日启动改革试点工作。重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。
根据国务院第136次常务会议有关精神，上海市政府决定，自2011年1月28日起，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
三、上海、重庆对个人住房征收房产税实施细则的对比
首先，我们从试点范围来看，从两个城市的对部分个人住房征收房产税的暂行办法（以下简称“暂行办法”）来看，上海的试点范围为本市行政区域，而重庆为主要九区，可见上海试点范围要更大些；
其次，我们从征收对象来看，上海针对的是本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，非本市居民家庭在本市新购的住房，而重庆从征收对象来看，主要是高档住宅，这里有个人拥有的独栋商品住宅，也就是别墅。即使不是新购的，也是房产税的征收对象。所以从这一点来看，重庆主要针对高档住宅。
再次，我们从计税依据来看，上海的计税依据为应税住房市场交易价格的70%，而重庆则为房产交易价，可以看出，上海的计税依据要低些。
另外，我们从税率来看，这两个城市的税率都是房价越高，税率越高，但是总体来看，重庆的税率要比上海的高。
这两个城市的个人住房房产税收入都是用于公共住房或保障性住房方面的支出。
最后我们从征收管理方面来看，在重庆的暂行办法中，我们看到了这样的字眼“纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。”“欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。”从这两条来看，足以看到该暂行办法的惩治力度。
四、房产税对房价的影响
我国近年来，房子已经不再由单位分得，而是需要在市场上购入商品房，房价就一路看涨，各方面原因导致房价居高不下，房价如此之高，带来了一系列的问题，甚至发生了社会的悲剧，如2010年3月，在西安就有一位年迈的母亲因为无力为儿子买房，而内疚投河自尽。当然这不是一个典型的社会案例，但是足以说明高房价给人们生活带来的负面影响。影响房价的因素很多，大致来说分为两大类，一类是构成房子成本的基本因素，还有就是社会因素。基本因素包括地价、建造成本、广告宣传费用、配套设施建设成本等，社会因素包括居民的收入水平、供求比例、周边配套设施的建设、国家的信贷政策和税收政策等。很多学者认为我国房地产的价格是存在泡沫的，原因是因为很多人利用房子来做投资，而非自用，这样投资者为了赚取利差或租金，而将房价提高上来。国家这次实施的新房产税的目的就是为了减少投资者的投机购房，因此才对个人所拥有的住房征收房产税。
征收房产税以后，居民持有房子的成本提高了，也就是说，即使所持有的房产不用于产生收益，但是如果是应税住房，也要每年缴纳房产税，这种税和我国现存的其他税种不同，其他的税种都是有了收入，才缴纳税款，而房产税是即使没有收入，也要缴纳税款。这样，在一定程度上确实能够减少投资者的投资行为，但是，房产税对房价的抑制作用是有限的，主要表现在以下几个方面：
第一，很多人为了逃避税款，会采取假离婚，或者让子女提前结婚登记；
第二，房产税的新购住房的交易价格容易掌握，而持有过程中房产的估值势必会存在主观因素，未必公允，也就是说相关信息还不太完善；
第三，有关统计部门公布的房价等统计数据也未必准确。有可能偏离房产真正交易价格；
第四，如果投资房产所获得的收益超过应缴纳的房产税，投资者依然会持有房产；
第五，我国的传统思想，依然导致我国对房产的刚性需求。
从以上的分析我们可以看出，在我国目前的形势来看，全面推行房产税还是不合时宜，房产税对房价确实存在一定的抑制作用，但是绝不能将房产税作为抑制房价的唯一手段。还要结合国家的一些信贷政策、建设保障性住房，并且确保能让真正需要的居民住上保障性住房。
参考文献：
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引起争议和反响最大的是“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”在我国，买卖二手房，以前有两种征税标准，一种是按照差额20%缴税，一种是按照交易总额的1%征税，在实际操作中，大部分交易采取的是后一种方式。“新国五条细则”明确要求按照前者征税后，与后者相比差别非常之大。
该政策出台的意图是让投资和投机性需求者无利可图，遏制炒房者，让住房彻底回归居住属性。这对于房姐、房婶、房叔以及官员的多套房拥有者无疑是沉重打压。同时，二手房出售被抑制，出租必然激增，租金应该顺势下降。可以说，这项政策出台的初衷和意图是好的，是符合调控大方向的。
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一、简述不同试点地区不同房产税征收方式
房产税是财产税的一种，它把房屋作为征税对象，对产权所有人进行征收。我国在上海重庆已经进行了房产税试点，杭州将成为下一个试点，每个试点地区的税收征收方式是不一致的，有着各自的差异性。
（一）上海
上海作为第一个试点地区，比较各地房产税税率，比如美国、法国、西班牙的房产税税率是3.0%，是最高的房产税税率，重庆的房产税税率最高是1.2%，瑞典的房产税税率最高是1.0%，意大利最高征收0.7%的房产税，上海房产税税率算是相比于其他国家是较低的，只有0.6%。每平方米的应税房产市场交易价格没有超过2倍的上海市去年整个城市房屋均价，房产税税率以0.4%征收。反之如果是超过，则是以0.8%的税率征收。上海是以增量房为对象征收的房产税，对于房叔、房姐是不征收的，而普通老百姓则需要交房产税。两年下来，上海总共收了166.1亿元房产税，上海市二手房成交均价的涨幅上涨了17.6%。
（二）重庆
重庆是紧接着的第二个试点地区，其房产税税率最高为1.2%，相对于其他国家算是中等水平。征收的方式与之前说的上海版本刚好相反。重庆是以存量房为对象征收房产税，对于房叔、房姐是要征收房产税的，而此时对普通老百姓则是免税的。以重庆版本试点下来，两年内征收了2.4亿元房产税，只有上海征收的房产税的七十分之一。现在通过一个例子来进一步说明上海和重庆两个试点城市对于房产税征收的差别。假如你拥有房子8套，这8套房子在上海版本下，是不用交税的，当买了新房子才叫增量，在这个时候才要向你征收房产税。而在重庆版本下，拥有这8套房子的房叔、房姐就要被征收1.2%的高税率。经过两年的试点下来，重庆市二手房成交均价涨幅为零增长，因此有些人士认为后者的版本对投机性炒房的人士当头一棒，大大打击了拥有多套房产的房叔、房姐。
（三）杭州
继上海和重庆之后，现在催生出来一个半路杀出的杭州版本。首先我们来介绍一下选择杭州最为第三个试点的原因：原因一是它是中国土地招拍挂最早进行城市，原因二是它也是中国省会级城市当中土地面积最小的城市，可见它的天堂地位确实是寸土寸金。由此对于它而言，时下最紧迫的事情就是土地少，杭州房价早就上去了，还有如何改变地方政府的财政收入。所以它比任何地方都更需要房产税来进行相应的调节。杭州版本其实是以上海版本为基础，结合重庆版本优点的一个综合体。根据有关权威消息报道，接近修改完成的杭州版本将于今年十月后出台。
总体而言，当房产税征收是针对增量房产，针对拥有多套或者是奢侈性、买大户型的那部分人，而他们对于房产税税收的承受力非常强，所以对房价的影响应该会非常有限。假如说增量转为存量，房价可能会受到一定影响，主要就是供求关系紧张的这些城市不会产生特别大的影响，毕竟供不应求。但是对三四线城市供应是充足的甚至有些城市是过剩的，如果在这样的城市征收房产税，房价一定会跌，当然这个跌可能是阶段性的。
二、征收房产税对各阶层人群的影响
大多数人总认为自己与征收房产税没什么关系，总是一副事不关己高高挂起的姿态，其实这只是他们的一种幻想而已。举个例子来说，在一个城市里有拥有五套房的富人、只拥有一套按揭按月供付款的房产的中产阶层、一套房子也没有靠租用富人的房子生活的穷人，如果要开始征收房产税，中产阶层和穷人都觉得这无关乎自己，想着房产税出台主要征收对象是富人。中产阶层认为肯定与只拥有一套房产的自己无关，穷人觉得自己一套房产也没有，有关部门也不会向自己征收。富人被征收了房产税，于是马上将房租提升，当穷人发现自己的租金上涨了，然后也上涨了自己卖菜的菜的价格，结果以为与自己无关的中产阶层上菜市场一看菜价涨了，发现其实征收房产税还是与自己有密切关系的。总而言之，其实不管是穷人、中产阶层还是富人都受到了影响，它并不是一个跟自己没有关系的图景，而是和不同阶层人群的利益都有着密切的关系。
（一）富人
富人虽然房产多征收房产税也多，富人们其实不太在乎，他们注重的是房子的长远价值。甚至某种意义上而言，越是富人，他的税越不好收，因为不是说他自己逃不逃税的问题，他周边有一堆的人帮着他逃税和省税，因为省出来的税是他们的收入，但是穷人，请不起理财师，找不到人帮自己去避税。
（二）中产阶层
中产阶层是衡量一个国家是否繁荣昌盛的主要力量。如今却要让他们以自身不太高的可支配日常收入来承担高房价和房产税税款。很显然他们不仅要顶着贷款的压力，还要承受征收房产税对于中产阶层的打击，部分承受不了的老百姓就可能一辈子住不起大房子。由此推测房产硬着陆，甚至可能会被打回成为穷人。
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房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营者征收的一种税，具有调节财富差距的功能。1986年9月，国务院正式《中华人民共和国房产税暂行条例》。2013年3月后，各地又相继出台《国五条》实施细则，对征收20%的房产税落实到位。
房产税的特点如下：1.属于个别财产税，其征税对象只是房屋；2.征税范围限于城镇的经营性房屋，不包括农村的房屋；3.区别房屋的经营使用方式来规定征税办法。对于自用的按房产计税案值征收，其税率为1.2%；出租，出典的房屋则按租金收征税，税率为12%。
改革房产税的作用有：1.可以支持地方财政、完善我国税制；2.可以缩小我国目前偏大的贫富差距；3.可以遏制我国目前较为严重的投机性购房。
二、我国房产税改革存在问题
（一）现行房产税计税依据不合理
我国房产税暂行条例规定其计税依据是房产余值或房产租金收入。这种规定实际上带有静态考虑问题色彩，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长。我国经济始终保持高速增长态势，高速经济增长带来了土地和房产大幅度升值，特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大，这样，以余值为计税依据无疑是大大缩小了税基。另一方面，把租金收入作为计税金额又带来了两个问题：一是租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况；二是房产租金本身是营业税课税对象，又当做房产税计税依据，人为造成双重课税。
（二）实行内外两套税制有违公平
目前我国针对房产保有环节课征的税还有城市房地产税。后者的纳税人为外商投资企业和外籍人员、华侨、港、澳、台同胞。这也就是说，在房产保有课税方面我们采行了内外两套税制。这种格局实际上意味着双重差别：一是对房产保有活动的课税内外有别；二是对房产使用效益课税内外有别。抛开两套税制带来的税负不等问题，单从制度安排效应角度来看，两套房产课税制度分别运转本身是不公平的。同时也会干扰其它各税税制效应的正常发挥。
（三）房地产税费过于混乱抑制房产税收入正常增长
房产税是房地产税费体系中的一员。从理论上看，对同一税源，税费品种应尽量控制。然而，我国的现实是房地产业面对的税费数量与日俱增，这些税的设置带有强烈的因事设税、因项目设税色彩。如此众多的房地产业税费，不仅使纳税人产生了强烈的逆反心理，以致避税逃费时有发生，而且从政府角度看，也加大了税费制度建设成本和税费征管成本。但更深层次的问题还在于税费数量过多格局形成之后，政府各部门自然形成了一种财源建设心态，造成收费竞争，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收。
三、改革房产税制的具体对策
（一）在税基计算中统一计税依据
我国现行房产税计税依据分两类：一是从价计征；二是从租计征。现在可考虑统一规定为从价计征。因为租金收入很难核实，而且出租行为属于使用权的流转，对此可以通过流转税来解决。实行从价计征应以房产现值为课税对象。目前是按房产原值一次减除10%～30%后的余值为计算缴纳房产税的依据，而房产原值很难核算清楚，而且减除比例的确定没有合理依据。显然，改革是必然的。为确保计税依据的完整性和区域基本政策的统一性，今后可直接以房产现值为直接计税金额而不必做减除。
（二）计税基础合一必然使税率合一
具体税率可参考中国的汇率管理机制，实行有管理的浮动税率制度，中央设定某一参考税率和税率浮动幅度，各地方政府可在浮动区问里选择适应当地经济社会发展的税率。这一做法的原因是中国地域面积广阔，各地经济社会发展不平衡，由此而导致各地居民的可支配收人不一致和极差地租的差异。税率的合理设定将会有重点、有节奏、有针对性地调控各地方房价，对房价控制从深度上起到抑制作用。
（三）建立健全合理有效的税源监控体系
由于信息不对称原因所引发的税收流失能以建立健全的税源监控体系的途径弥补。首先，通过建立健全的税源监控体系，使房源信息在税务机关及其他部门之间共享，从而实现房源信息流动畅通以及及时、有效获取；其次，通过制定配套的法律法规以规范房产税的纳税申报流程以及房产评估行为；最后，可建立与税收申报相关的信用体系，减少纳税义务人的机会主义行为。总之，建立健全合理有效的税源监控体系能从根本上解决房产税调控房价的问题。
四、总结
房产税改革在当前社会具有相当大的潜力，吸引着广泛民众的视线，对房价的调控意义重大。房产税是地方税体系的重要税种之一，其征税方式可改变地方政府的行为和财政收入，所以对其的改革应更加重视长期可持续发展，以此来缓解社会各阶层收入不平等差距的扩大。
参考文献
[1]王诚尧.房地产税改革持有怀疑的各种观点[J].财政研究，2011（2）.
[2]徐建炜，徐奇渊.房价上涨背后的人口结构因素[J].世界经济，2012（1）.
[3]岳树民.我国房地产市场调控政策与房地产课税[J].涉外税务，2010（7）.
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一年来，房产税改革试点成效如何？从笔者了解到的情况看，这些试点对房地产市场所产生的影响不大，对遏制高房价所起作用更是十分有限。改革试点没有达到预期收效。于是，针对房产税争议不断，中国为什么要征收房产税？究竟房产税能否遏制高房价？开征房产税会否增加百姓负担？何时开始全国推广？一直是各界人士关注的焦点。对此，笔者从以下方面对我国房产税改革提出几点思考。
一、全面改革房产税制度的重要意义
现行的房产税税制存在种种弊端，上海、重庆的试点改革又没有达到预期收效，于是 “中国要不要征收房产税，如何征收房产税”的质疑声不断。笔者认为，在中国征收房产税，进行全面的房产税税制改革意义重大。主要表现在以下几个方面。第一，有利于地方税收体系建设，建立地方支柱税源，解决地方稳定财政收入来源。中国现行的税制体系没有真正意义上的财产税，而开征房产税意味着中国财产税缺失状态的终结，意味着地方政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段。这种支柱税源的确立，有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖。第二，有利于全面转变经济发展方式、调整优化经济结构。第三，有利于抑制房价，确保房地产业健康发展。第四，有利于优化收入分配结构，抑制两极分化。同时，房产税对合理引导消费、节约资源、城市化健康发展、加快住有所居目标实现，以及保护大多数老百姓规避过度消费和超前消费所致风险都有重大意义。
二、在上海、重庆试点的基础上，扩大原房产税的征收对象范围
现行房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，其征收对象仅限于城镇的经营性房屋，不包括农村的房屋。自2011年1月28日起，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》正式施行，规定其征收对象为，上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。同一天，重庆房产税改革试点暂行办法及实施细则，规定其征收对象为，重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房。可见，两市都明确主要以增量住房征税为主，对存量住房触及较少。笔者认为，如果主要针对新购住房课税，就意味着征税对象没有被平等对待。再说，随着新购住房逐步便成为存量住房，如果要实现房产税的可持续性，并把其打造成为地方财源的支柱，房产税势必将对存量住房征收。所以从税法公平原则出发，除对居民生存权的房产免税外，对拥有个人居住房屋者均应当征税。征税范围应当既包括新购的房产也包括原先的存量，既包括高档住房，也应当包括普通住房。从世界上130多个国家和地区征收房产税的实践看，房产税是对个人拥有的住房普遍征收，无论是增量和存量住房都在纳税范围之内。
另外，现行房产税把广大农村的房屋排除在征收范围之外，但随着我国城市化进程的加快，一部分农民已经转换成了“市民”身份，只是没有真正离开他们的生活区域而进入城镇生活，对他们用来转作经营性用途或者出租的房屋，是符合房产税征收范围的。按照“宽税基”的原则，房产税的征收范围不局限于城市房产，还包括农村、农场建筑物等。当然对用于农村农用房产可以实现税收优惠，这样，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税，有利于城乡公平，有利于税收管理。
三、改变原房产税计税依据，实行差别税率，完善调节功能
我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。上海、重庆试点改革是以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据。根据我国目前土地和房产大幅度升值的实际情况，特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大，以余值为计税依据不但人为的缩小了税基，而且由于新的房屋税负重，老房屋由于价值低、税负轻，显失公平。另外，以租金收入作为计税依据，与房产余值差距很大，按不同计税方式计税，会导致税负不均等状况，使纳税人产生相机抉择效应，容易产生税收的漏洞，造成税源的流失。而以实际的应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，会因不同城市、同一城市的不同地段的房产交易价格的不同而税负不同，也会因为不同时期的购房成本的差异而导致房产税税负的不公。所以，这个只能是试点初期的短期做法，从长期来看，笔者认为，房产税以市场评估价作为计税依据，可以避免因房产余值或房产租金收入或市场交易价格作为房产税计税依据带来的弊端，也更贴合我国实际情况。当然，建立科学的评估制度是保障。
关于税率问题，就上海和重庆房地产税试点情况来看，不仅房产税征收的税率只是象征性的（比如上海的房地产税税率为0.4%－0.6%，重庆为0.5%－1.2%），而且房产税率既没有差别性也没有减免。由于房产税率过低及征收范围过小，所收到的税收总额十分有限，从而使得这种房产税的征收对住房价格影响十分有限，也谈不上对遏制高房价起到作用。笔者认为房产税实行差别比例税率，按照房产面积、市场评估价格区别对待。一是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多；二是抑制住房消费上的奢侈现象，为社会节约住房资源和土地资源，同时对住房投机有一定的抑制作用，充分发挥房产税对收入和财产合理分配的调节作用。
四、进一步创造条件，完善房产税的配套改革措施
从我国的现状看，房产税改革是一个系统工程，要保证其顺利实施，一系列配套措施至关重要。笔者以为应该做好以下几个方面的工作。第一，完善税法法规，建立严密的财产管理登记制度，加快个人住房信息系统建设，实现个人住房信息全国联网，做到有法可依，信息共享。第二，完善适应我国国情的房产评估制度，建立与评估有关的信息数据库，为房产税税基提供可靠的数据来源。第三，完善税收征收管理制度，实行按年计算，一次性缴纳，自行申报和代扣代缴相结合的征收方式。保证全年房产税按期入库，减少税收征管成本。
参考文献：
[1]刘尚希.释疑房产税[OL]./opinion/zjgc/20120706/6719500.shtml.
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2011年的房地产调控政策，犹如洪涛骇浪，一波未平一波又起。继去年的“新国十条”、“国五条”之后，1月26日晚，国务院再次出台“新国八条”，对2011年楼市调控工作进行总体部署，紧接着上海、重庆的房产税试点正式上路。2011年的房价将何去何从？是像以往一样“稳坐钓鱼台”，在“空调”中步步追涨；还是房价逆转开始走下坡路，甚至犹如危言“雪崩”？
“新国八条”：新在何处？
其实，“新国八条”里边，二套房首付比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、更严格的限制非本地居民购房、对个人购买住房不足5年转手交易统一按销售收入全额征税等，都算不上新措施，这些都是在打压购房需求，甚至是不惜牺牲人们的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：
一是显示了中央政府坚定不移地搞好房地产市场调控的决心。总理常说“办法总比困难多”，也多次表示“有信心让房价回到合理价位”，“新国八条”的及时出台显示了本届政府调控房地产的意志更强烈。
二是解决了中央调控政策不落地的问题。“调控政策不落地”正是以往“空调”的根源所在，这次中央明确要求“进一步落实地方政府责任”、“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，毫无疑问，这次调控的执行力度会比以往更加强。
三是明确表示“坚持和强化舆论引导”。“一只蝴蝶在巴西轻拍翅膀，可以导致一个月后德克萨斯州的一场龙卷风”，舆论正是当下撬动人们购房需求的那个阿基米德支点，没有舆论的合力，“合理引导住房需求”就会成为一句空话。另外，在“新国八条”里，增加保障住房、抑制投资投机性购房的方向也比以往更加明确。
在“新国八条”的总体思路之下，只要配套措施得力，执行不打折扣，让房价回到合理价位，实现“住有所居”的理想，可能并不遥远。只是，在一线城市笼罩于调控压力之下的时候，二、三线城市，甚至是四、五线城镇的购房者，会不会不得不进一步面对房价上涨的压力，这让人忧虑。
房产税：一把随时可以变换的利剑！
纷扰多时的房产税终于揭开了神秘的面纱，“新国八条”1月26日晚出台，重庆、上海房产税细则1月27日晚就随之而来，1月28日生效，没有留给市场任何反应的时间。
房产税影响的是房产持有现实成本和投资收益预期，很多人将它当做房市调控的“定海神针”。我们在肯定其“杀伤力”的同时，也必须明白，房产税不是万能的。日本有房产税、美国也有房产税，但都没有避免房地产泡沫形成、膨胀与破灭的循环。
重庆房产税针对的是豪宅，即独栋商品住宅和新购的高档住房。但配套了一个独栋商品住宅可以抵扣户均180平方米、高档住房户均100平方米的基数，对高房价的杀伤力顿减，因为买得起别墅和高档住房的人，对抵扣基数之后的那点房产税，是不太会放在心上的。至于“无重庆户籍、未在当地工作，在重庆买房，第一套不收税，但是二套及二套以上，开始收税”，上有政策，下有对策，规避重庆的这点规定，对富人来说，真是不能再容易了。
至于上海，对新不对旧，而且有一个人均60平方米的基数，加以税率仅为0.6%，除了显示对既得利益阶层的照顾之外，其效用基本可以忽略不计。
重庆“凶猛一刀”，上海“温柔一剑”，表面看来势汹汹，似有一剑封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不济贫，难怪业内人士认为三个月即可消化“房产税”这一利空。更令人担忧的是，新房征税旧房不征，豪宅征税普房不征，这不仅不公平，更有可能推高二手房价，让穷人安居更难。
利剑出鞘，变幻无穷。重庆、上海的房产税仅仅是试点，操作主动权还仅仅掌握在地方政府手中，接下来，房产税可以随时根据需要变换招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限购限贷、营业税、契税等一起做“加减法”，假以时日，让房价俯首称臣应该不在话下。
房价：决定因素与影响因素
效用与供求关系，决定着市场价格。电影《2012》中，诺亚方舟船票的售价是10亿欧元，还不能还价，这就是效用与供求关系对价格的影响。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。
至于需求，可以从我国的人口解构中窥出一般。2030年，我国总人口将达到15亿，城市人口将达到10亿。1985年左右的新生人口顶峰期青年进入了婚姻期，目前买房的刚性需求是存在的。加之“居者有其屋”观念支撑下的改善性住房需求，以及通货膨胀和经济转型带来的投资需求，将使得我国未来20年的住房需求是处于扩张状态的。
也就是说，如果没有住房政策的根本性调整，没有供应量的巨幅增加，我国的房地产市场在今后一个时期仍将整体处于卖方市场，买房者的话语权是相对较弱的。在卖方市场，价格波动的决定性因素便在政府了。
目前，阻扰地方政府调控房价的最大问题就是土地财政依赖。
2009年，全国土地出让收入占地方财政收入比重已经高达43.7%；2010年，在房地产调控急如骤雨的情况下，全国土地出让金总额逆势剧增至2.7万亿元，同比增幅达70.4%。也就是说，不革土地财政之命，地方政府是无论如何也下不了真正打压房价之手的。如何革土地财政之命？靠政府主动放弃土地出让收入？靠房产税来替代土地出让收入？本质上都是一样的，都是土地财政，都是需要高房价来支撑的。寄希望经济结构调整，房地产不再成为经济支柱行业，财政收入多元化不再依赖土地收入，还得假以时日。
2011年：房价会走向何方？
征税在我国向来是“开弓了就没有回头箭”，房产税是调控房价的核武器，但由于在全国范围内开征的基础建设，特别是房产交易信息的全国联网、房产税税基的确定等，还需要一个过程，也就是说，房产税短期内还不会在全国推开，还只是基于地方层面的试点。
但在“新国八条”和房产税调控政策的影响之下，市场在一定时期内出现观望局面，甚至出现变相降价的现象，是不可避免的。如果“落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”能够落到实处，5年之内商品房与保障房就可能在市场上形成平分秋色的供应局面，市场的整体房价在数字上势必因此而有所回归。但预测2011年全年的房价走势，可能还要看市场供应和开发商的资金链。
从市场供应来说，虽然“新国八条”已经做出了明确要求，土地供应不得少于近两年的平均数，但基于土地的有限性和地方政府对土地财政的依赖，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可确保高地价无忧。在商品房供应上，2010年房地产投资、新开工、施工增速创近年来新高，商品房新开工面积增速40.7%，全年投资增速33.2%，商品房供应应该是基本充足。
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B其次，对售房所得征收20%所得税的政策效果可能适得其反。在目前二手房交易市场明显属于卖方市场的情况下，卖房者完全有可能通过涨价把20%的房地产交易所得税转嫁给买房者，从而推高整体房价水平。同时，在购买二手房成本上升的情况下，刚需客户将会更多地涌向新房市场或者直接租房，从而进一步推动新房价格以及租房价格的上涨，最终形成“越调越涨、越涨越买”的怪圈和循环。
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（一）单位新建、新购住房和腾空成套住房；
（二）新建经济适用住房、安居工程住房；
（三）向职工集资建造或购买的住房；
（四）拆迁户购买的安置房。
第四条 单位将新建住房、新购商品住房、腾空成套住房出售给符合单位住房分配条件的职工时，可执行当地政府公布的届时房改成本价和房改政策。根据职工住房货币化分配程度，可按届时房改成本价无折扣出售，也可按不高于住房实际造价或购价或不低于房改成本价的价格出售。
第五条 单位利用现有土地自建住房，可以按照建房的实际成本价，也可按不低于房改成本价的价格向职工集资建房。
第六条 符合下列情况之一的，职工可按有关规定向所在单位申请一次性住房补偿：
（一）未实行职工住房货币化分配的中低收入家庭、住房困难户，经单位批准向社会直接购买经济适用住房或安居房的。
（二）城市建设中的拆迁户，按照当地政府的拆迁政策购买新住房的。
具体规定由各市地、省单批房改方案单位确定。
第七条 按期缴交住房公积金或执行住房货币化分配的职工，购买公有住房一次付清房款有困难的，可按规定申请政策性抵押贷款、担保贷款或按揭贷款。
第八条 实行住房货币化分配单位的所有住房，及未实行货币化分配单位的新建住房、腾空成套住房的租金标准，原则上按成本租金（折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成的租金）执行；实行成本租金有困难的，可暂实行准成本租金（折旧费、维修费、管理费三项因素构成的租金）。各市地的租金标准，由省物价部门会同省房改、财政部门审核后，按照管理权限，报省房改领导小组或国家有关部门批准后执行。
省单批房改方案单位职工住房租金的标准，参照所在市地的租金标准确定，报省房改领导小组批准后执行。
第九条 对暂未实行住房补贴的在职职工和离退休职工，仍按原房改租金标准和减免补优惠政策执行。
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国五条，是指国务院在2013年2月20日所颁发的政策，主要是五项加强房地产市场调控的政策措施。这其中的主要内容主要包含了以下几个方面的内容，各个直辖市以及计划单列市除了拉萨之外的省会城市都需要按照保持房价基本稳定的原则来制定最新年度的新建商品住房的价格控制目标，并且要将这一目标公布于众，建立起全面的放假工作考核制度。另外还需要对住房的限购继续加强执行的力度，已经在实施限购措施的直辖市以及其他的计划单列城市都需要能够按照统一的要求，要能够在限购的区域、住房类型、购房资格的审查等等进行严格的执行和完善。
二、国五条对房地产行业的影响
（一）支撑住房市场的根本动力仍在
对房地产市场进行研究，笔者发现，及时颁布了国五条，可是支持住房市场的根本动力依然存在。虽然国五条会对不同的城市以及不同区域产生不同的影响，可是房价的整体走势还需要看后续的房屋供需关系，如果仍然是现在这种供不应求的关系，那么房价一定会上涨，从今年很多城市的房价涨幅情况来看，应该有很多城市还不会出现暴涨的现象。虽然现在距离国五条的颁布还只有一个多月的时间，可是已经出现了一定的负面影响，不过换个角度来看，这其中也可以说是暗藏机遇，对冉短时间之门对于当地产企业来说，由于受到市场波动的影响，对投资购买会更加的谨慎，可是从长远角度来说，支持住房发展的动力还在。
只要房价还是平稳的，经济也在不断的发展，那市场对于房产的需求就不会消失。这是由于我国近十年对房产进行调控并没有能够将房产市场整体上升趋势改变，未来我国住房市场依然将会是全球发展规模增长速度以及生命力最为突出的市场。另外，由于我国城镇化建设的加快，促进了房贷产市场的发展，刚需性的买家市场都在不断的扩大，这些都将推动我国住房市场的发展。
（二）不同区域有着不同的影响
“国五条”对于不同城市与不同区域会有不同影响。对于新房地市场来说，不同城市的市场供求情况以及房产的库存都存在着很大的不同。对于一二线的城市来说，现在最大的问题就是供应不足，需要不断增加房屋建设；二对于三四线城市来说，则是要将大量库存的房屋出售，解决积压的问题。在这种状况下，国五条对于这些城市所产生的影响也会各不相同。
（三）住房产品受到影响
在国五条出台之后，对于刚需性的楼盘来说，这能够带来直接的利益，对于改善型的楼盘来说则是受到了巨大的打击。国五条的核心内容就是对投机性的购房进行打压，对刚需性的购房提供保障。因此，能够控制房价的上涨速度关键在于购房需求中投机性购房的比例。从国八条到如今的国五条，国家政策一直都是在对房价进行控制，这样投机性的购房也就得到了很好的控制。根据世界联合地擦和你所成交的客户结构来看，在2012年，投机性购房客户主要是在14%左右，这已经能够说明目前我国房地产主要成交都是一些刚性需求的房屋，投资的客户都受到了国家限购政策的影响，这部分的投资型购房已经无法在房地产市场中获得立足之地。另外，根据一些研究机构的预测，我国到1030年的城镇化将能够达到64%左右，城镇人口将会发展到9.4亿人，在未来的十年中，年均新增城镇人口的刚性住房需求将能够达到4.1亿平方米，改善性需求达到了5.5亿平方米，房屋更新的需求也达到了2.1亿平方米，将这三项进行合计住房的需求量已经超过了10亿平方米，这与2012年相比有着巨大的发展空间，另外，根据这些数据也可以看出，投资性的需求已经不再住房市场中占有主导的地位，更多的都是刚性的住房需求。
（四）对住房消费者产生不同影响
中国之前都是农业社会，传统的安土重迁的习俗也都在影响着许多的中国人，所以很多的中国人都希望能够尽快拥有一套属于自己的房子。再加上社会经济的不断发展，我国的社会劳动力等等一些生产因素也都在不断的提高，另外货币的过度法相都导致住房建设成本的增加，这样一来，中国的房价就很难如人民所愿下降。
从调控的对象来看，国五条主要是对购房者起到具体的作用。购房者是政策的主要调控对像，对于地方政府以及房地产开发企业等等主体的调控就比较少；从针对区域来看，国五条主要针对的是那些房价上涨速度比较快的城市；从供求关系来看，国五条主要是抑制房产的需求，增加房产的供应。一方面是提高二手房的交易成本，将二手房地产的部分需求转移到新房市场，可是目前各个城市所新开的楼盘都处于郊区，这样对二手房的替代效果就不甚理想，想要转移二手房地产的需求的程度也只能是有限的。另一方面，就算二手房的卖家主动陈丹一部分的税收或者是降低房价来吸引购房者，可是购房者需要支付的总成本仍然不会有明显的减少。除此之外，从方式手段的选择来看，我国已经采取了行政方法与市场手段相结合，对房地产进行多管齐下，国五条的出台将会是限购与房产税并行并重。
四、未来房地产发展趋势
改善型需求才是商品房开发的动力，近年来国家政府过于重视房产的刚性需求，对于住房的改善型需求都是忽略不计的。可是根据一些研究机构的预测，在未来的十年中改善性需求达到了5.5亿平方米，这都在告诉我们改善型的需求才是未来发展的趋势。
随着城市人口的不断增加，再加上房价的不断上涨，对于初次购房的人来说这离他们想要在正是中安家的愿望越来越远，尤其是那些一线城市以及我国东部的一些城市。取而代之的将是在城市中已经拥有房产却产生改善需求的人们，他们的这种改善型需求将是未来房地产开发的方向。
笔者认为，降低房价并不能够将中低收入者的住房问题解决，因为只有放假高，政府在拆迁的时候词汇给予较高的补偿。土地是农民拥有资产中最大的，只有商品房的价格卖的比较高，政府才会给农民较高的经济补偿，农民在拿到这笔补偿之后才能够到城市为自己和家人购置一套房子。另外，城市中还有一批新增的人口，无论房价降到多低，他们都买不起房子。这部分人需要政府为他们提供廉价的公租房，加快公租廉租房的建设需要有房地产开发商共同配合，这同样需要有较高的房价和地价作为支持。
在未来的三十年中，土地制度的重新建立、拆迁征地方式以及过程的变化，再加上土地综合成本的提高都会对房价造成影响，可在这三十年中，住房依然是过你最大的消费产品。在这期间，我国房地产将能够逐渐成熟，发展的速度也会放缓，整个房地产行业依然是社会的重要产业支柱。
参考文献：
篇12
RET睿意德调查数据显示，调控前（2007-2010年）的库存年均增幅仅为19%，其中2010年受供应萎缩影响，年末库存更是出现负增长；而调控后（2011-2013年）的库存年均增幅则高达45%，其中2013年的库存量更是达到历史峰值的3.24万，已超过调控前2010年的3倍。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种情况的出现与城镇化脱不了关系。在城镇化大趋势的市场背景下，各地热衷于新区、新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台，大量楼市供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。
对此，高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵有不同的看法，“三四线城市大量造房和城镇化没有关系”。陶红兵认为，地方财政依靠卖地供血才是主要原因。“三四线城市的房地产市场并不规范，一些地方企业看到房价上涨的空间，与政府的关系获得土地，加上地方政府为了财政收入大量卖地，才会涌现出大量商品住宅。”
不同于一线城市有足够的需求支撑，陶红兵认为目前二三四线城市的住宅需求并不足以支撑开发商的集体建房运动，“很多小城市的开发商并没有真正考虑过地方的需求是否足以消化供应，只是看到房地产市场有利可图，便一股脑加入造房军团。”在他看来，很多二三四线城市都存在供过于求的现象。“已经开始尝到苦头了。”
买房的N种理由
“以前要想跟人熟悉起来，都是从聊共同爱好、电视剧、体育运动、美食、谈工作开始慢慢靠近的，现在只要聊房价、聊买房的经历、聊楼市走向，保管很快就能拉近彼此的距离。”
这是今年2月张昕在微信朋友圈里的一段话，她说以前朋友圈是多元化的，什么话题内容都有，但不知道从什么时候开始，被房子“刷屏”了 ：有分享专家预测房价走势的；有晒新房施工进度的；有感叹房价的；有分享购房成功经验的；有哭诉买房坎坷经历的；甚至连海外投资度假的都有。
“其实住房最开始和衣食行一样，都是生活的基本，所以一开始并没有全民地产的说法，我觉得也谈不上全民地产。只不过近年来房价跳跃式飞涨，才引起了普遍对楼市的关注。”陶红兵说，一线城市尤其是北京的房价十年来翻了几倍，不少人因房致富，目前看来，北京等一线城市的房价短期内仍将平稳上涨，因此大家积极谈房、买房。
当然，这样的机会，投资者也不会错过。和裕地产集团营销中心总经理王骞认为，现在可投资的渠道不多，股票、基金、白银投资都存在一定的风险和不确定性，不如房地产来得稳定和保险，因此有的人选择到二三线城市投资，有的选择投资旅游度假产业，有的选择商住项目，越来越多的人将投资目光转向房产。
RET睿意德高级董事王玉珂表示，国五条出台后，各地相应的细则执行严格，在抑制房价过快上涨方面却效果有限。“房价会涨得更厉害，再不买就买不起了”的恐惧也迫使很多尚在观望和犹豫的人出手，因此造成了房产很热、全民聊房产的现象。
火热还能持续多久？
在这一波全民开发热潮中，一线城市得到专家们的一致认可，但三四线城市，普遍堪忧。
“2014年，北京的房价涨幅有望趋缓。随着自住型商品房供应量开始加大，自住型商品房的价格将会拉低整体房价平均水平。”王玉珂表示，未来在房产税逐步推进过程中，购房人的房产持有成本将会加大，这一调控手段会起到抑制房价的作用。
不过陶红兵认为，一线城市长期供不应求的趋势不会改变，土地和房价的涨幅会趋缓，不过房价并不会下跌，他建议如果有能力在北京买房可以出手。但对于三四线城市，他并不乐观。
篇13
二手房的成交状况较4月份相比，涨幅不到5%。据汉宇地产市场研究部监测上海市二手房成交数据显示，截至2013年5月31日，共成交20758套，环比上涨3.71%。其中住宅（公寓、别墅、洋房新里）产品共成交20204套，环比上涨4.55%。在成交价格方面，5月二手房住宅（公寓、别墅、洋房新里）产品的网签成交均价17644元/平方米，环比涨幅为2.82%。
全国范围楼市成交状况略显低迷状态。中原地产市场研究中心检测数据显示，5月全国40个包括北京、上海在内的大中城市商品住宅共计成交2191万平方米，环比上月微跌3.0%。此外，5月，包括北京、上海为主的六城市二手住宅成交面积合计409万平方米，环比上月微跌4.9%。
对于这种现状，业内人士分析指出，5月份之所以仍然处于低迷态势，这主要是因为3月份突然爆发的行情，使得未来一段时间里的购买力被透支，因而目前仍然处于“休养生息”阶段。
不过，改善型需求在过去的一个月里，表现出复苏迹象。近期，从陆家嘴滨江板块的国信世纪海景、新鸿基滨江凯旋门、徐汇的中凯城市之光等千万级豪宅逆市飘红，到新江湾城板块的绿地·海珀璞晖、松江新城板块的谷水湾等改善型项目，去化速度也相当快。同策咨询研究中心提供的监测数据显示，截止到5月底，今年上海市单价超过10万元/平方米的天价豪宅已经成交40套，销量与往年同期相比相当，并未受到调控影响。二手房市场情况同样也是如此，据德佑地产市场研究部监控的数据显示，5月全市总价800万元以上的二手豪宅共计成交126套，相比4月增加11套。
6月行情有望反弹
综合各种情况来看，6月有望结束低迷行情，并逐步走出反弹。
就目前而言，由于新“国五条”细则“悬空”，极有可能会让观望气氛减弱。汉宇地产分析师朱春峰分析指出，在新“国五条”执行期限悬而未决的影响下，买家入市的意愿明显增强，部分买家再有观望开始进入实质性的置业进行中，其中中低端置业群体的表现较为活跃，因而导致6月楼市出现反季热销行情。
而从房地产开发企业角度来分歧，出于半年报业绩需要，也会导致不少上市公司会加大去化力度。同策咨询研究中心分析师许之静表示，6月份的成交热度肯定会保持一定幅度的上扬。5月供应量激增迹象表明，开发商旨在于6月底前迅速跑量，为企业半年报冲业绩，因而预计在6月份的供应量还会维持在一个较高的水平，同时，在成交方面，一些集中推盘区域会采取小幅优惠才促进销售。
虽然前景比较乐观，但市场中仍有不少人依然持谨慎态度。位于松江大学城的改善型项目谷水湾，曾在4月份完成过两小时售出168套房源的“壮举”，时隔一个月之后，近期准备再次推盘，记者了解到，虽然此次推出的房源位置、景观等均要好于上一批，但开发商并未打算提价，依然维持在1.6万～1.8万元/平方米的水平。其实，该售价相对于1.1万元/平方米的楼板价来说，扣除建安、财务等成本，利润空间的确有限。在谈到其具体销售策略时，谷水湾营销负责人解释说，按照目前市场行情来说，加快去化速度收回成本为比较务实的选择。
调控或将收紧
鉴于当前市场出现过热苗头，政府极有可能再度收紧调控力度，以达到稳固调控效果的目的。因而对于购房者来说，即使6月份市场交易状况回升，但也不必因为担心房价出现上涨而“抢反弹”。
虽然5月份成交状况并未回升，但土地市场却是另外一番景象，可谓是异常火热。根据同策咨询提供的监测数据显示，5月份楼面均价和溢价率两项指标均在上涨，这是土地市场趋热的最直接表现。数据表明，5月全国300个城市成交楼面均价为1190元/平方米，环比上涨23%，同比上涨58%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为1648元/平方米，环比上涨21%，同比上涨52%。此外，5月全国300个城市土地平均溢价率19%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加15个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率22%，较上月增加2个百分点，较去年同期增加17个百分点。