引论：我们为您整理了13篇物业管理公司经理工作范文，供您借鉴以丰富您的创作。它们是您写作时的宝贵资源，期望它们能够激发您的创作灵感，让您的文章更具深度。
篇1
2、配合编制了《员工守则》，在管理制度、培训考核、工作技能、员工职责等方面不断进行了完善，但还有不足和待修定的章节待进一步整理。
3、在培训方面加大了力度，加强了基层管理的管理培训和技能培训。加强了员工的技能培训、仪容仪表、礼节礼貌、制度规章、考核等培训。
4、本部在基层领班管理方面进行了调整，辞退一名领班，从内部提拔了两名领班。进行了合理地分配和调到适合领班自身的实际能力的工作岗位，使其更好的发挥所长。
5、在沟通协调方面，本部与各部门及员工方面加大了沟通协调力度，摸清员工心中所想，观察员工心态。多与员工进行沟通交流谈话。有问题为他们及时沟通解决。实施以来起到了良好的效果。把每位员工当着兄弟姐妹一样去看待，真诚地关心他们，帮助他们，让他们不断增强企业主人翁精神，使其感受到团队愉悦的工作环境，教会他们怎样巧妙的完成工作。为他们作好后勤服务保障，才能更好的提高工作效率。
6、在物料控制方面，本部与经营部联系了多家物料供应商，进行了“择优”选取，谁质量过硬价格又便宜就用谁。我部在日常使用上也加强了严格的控制管理，力求把物料成本降到最低。
二、部门管理总结
1、在负二层清洁值班室内设立了员工意见箱，积极听取民意，征求各方意见和建议，以不断完善部门工作。
2、在巡视检查管理方面，制定了重点卫生区域点、加强了巡视检查力度。
跟进了平时较差员工的督导力度，加强了重点卫生区域点巡视力度。
3、在员工管理方面采取了强制性的推动力和非强制性的引发力两种管理形
式。强制性的推动力是运用了公司的各项规章制度，让员工有章可循，有一定约束机制。非强制性的引发力是给予员工真诚的关心与帮助，了解他们的思想动态和具体情况尽所能的进行帮助。我们意识到只有做好员工的服务工作，员工才能更好地为公司创造效益。我们服务好员工，员工服务好客户，客户产生经济效益的循环体系。
4、在部门文化方面，设立了黑板报，宣传栏，丰富了员工的文化生活，改
善了员工的休息环境和值班环境。
5、为了加强员工工作的积极性，实施了每月先进员工奖励评比。
6、本年度在入室有偿服务方面，基本比较稳定，除个别因搬迁终止合同外，合同续签99%。
7、年度共招聘62名员工，共离职59名，本部按编制35人。
8、年度共培训员工32次（自5月起）。
三、成本控制总结
1、在物料成本控制方面，实行了员工成本使用情况统计观察表，实行先进
评选表彰。出入库严格控制把关，实行责任制管理。从本部新接手之前的每月3900多元的物料费用控制到现在的每月3400多元的物料费用（入室清洁不断增加的情况下，物料不增反减），每月节省500多元，每年能为公司节省6000多元，这些都与全体员工的共同努力是分不开的。在入室作业不断增加的情况下物料成本不增反减需要严格的控制管理才能达到。
2、在消杀工作方面，聘请外面专业杀虫公司费用又太贵（按面积算至少1.5
元/平米），所以由我部自己进行消杀工作，大大降低了费用。
3、在人员控制方面，每天全上午基本所有的员工都在进行入室作业，35人
确实很紧张，按正常编制的话至少需要38人，现在入室作业共23家，每天上午至少有23人投入到入室作业中去，但还要保证大楼公共区域的卫生，这对员工和管理都有一定的难度，其中全天还要一人协助水站工作。但我们还是能坚持完成它。
四、清洁业务的开发总结
1、在原有的清洁内容的基础上开发了地毯清洗，楼内地毯清洗业务空间较
大。且成本较低，每100平米最低收费150元（市场价每平米3元），清洁时间1小时左右，成本不到50元，且风险较小。
2、现入室有偿服务共23户，并一直合作愉快。
五、06年工作设想
1、加强物料成本控制，试行“成本自控、级级管理”的控制管理体系主
管先拟订控制计划指标，再把成本控制指标交给领班进行控制，之后再把指标交给员工进行控制。层层分解指标，实行级级控制管理。充分调动每个员工当家理财的积极性，不断增加企业主人翁精神。
2、在内部成立质量监督检查小组：监督检查小组由部门主管，领班，员工
组成。第一加强了工作质量监督，第二保证了物料控制的管理过程。当日参加监督检查的员工的工作岗位由机动人员替补。监督检查在每天下午2点进行。同时也加强了巡视管理力度。也能提高加强每个员工的工作意识和质量意识。
3、每月评出《成本控制工作评比》先进奖10名，从物料控制费用200元
中抽出给予奖励，每人20元。以便提高集体员工的积极性。
六、06年工作计划
1、加强与员工的沟通交流：与每个员工每月至少保持两次面对面交流沟通，
以便了解掌握员工思想状态，使其更好的做好工作。
2、巩固入室有偿服务：保持及提高入室作业的卫生质量。每月循环对入室
清洁房间的高位及玻璃定期清洁一次，以便巩固继续合作率。
3、配合经营部开发有偿清洁业务。
4、设立内部质量监督检查小组，加强工作检查力度。
5、提高培训效果，除正常的业务培训外，让员工也参加“讲课”，讲讲自己
的工作心得及体会，讲讲自己的打工历程和未来的人生目标计划。以锻炼员工的讲话能力、胆量、口才，同时也加强员工彼此之间的沟通，增进互相了解的机会。
6、明确岗位责任制，在清洁值班室墙面设立工作岗位图。
7、设立流动红旗，每月随先进员工的评比结果把红旗插到工作岗位图上，
以便时时激励员工工作的积极性。
8、2006年物料费用每月再控制400元（配合控制设想试运行），全年能节
省控制4800元。物料费用由2005年的3400元，计划2006年再控制到3000元/月（每月控制节省费用400元，每年控制节省4800余元）。3000元中不含入室作业费用。在3000元费用中抽出200元作为每月先进员工评选奖金，再抽出200元作为两名领班控制的奖金，余下2600元指标平均分摊给33名员工，每位指标78元（不含新增入室作业），员工可以在78元内进行自主控制，如果员工本月只用了60元，余下18元就奖励给员工。这样不但增加了员工及领班的工作积极性，并且工资也提高了，也加强了员工的敬业精神。
9、增设入室清洁业务的内容开发。增加地板打蜡，地毯清洗业务内容，地板打蜡及地毯清洗成本较低，较入室保洁省时省力，且发展空间很大。
10、外墙清洗计划：计划外墙在5月1日（劳动节期间）及10月1日（国
庆节期间）各清洗一次。
七、建议
1、清洁业务开发
现在有很多业户还不知道我公司有入室清洁服务，据平时观察，有很多外
来清洁公司来本大厦干活。所以，建议公司编制一些清洁宣传单，递交每家每户。
就本大厦来讲，清洁的发展空间还是很大的。比如地毯清洗、地板打蜡发展空间
和利润都很大。且成本较低。
2、消杀业务开发
现我部加强了公区的消杀工作，但很多虫害跑到了业户内。按原则来讲我部
应该进行配合消杀，但考虑费用问题，所以建议公司对消杀药品采购一些回来后，
由我部水药进行比例后装入小喷壶，再卖给业户。经初算，每瓶比例好的药只卖
30元，100平米内每瓶可用二到三个月，每瓶原装药可比例至少20瓶，比例好
后每瓶药成本3元，喷壶成本7元，成本共10元。每瓶可赚20元×20瓶=400
元，每瓶原装药仅50元。每层楼算5户，全楼算300户，如果顺利的话一次可
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在行业转变发展方式的关键时刻，烟草行业着眼现在，放眼未来，推进企业精益管理，为烟草行业的持续健康稳定发展夯实了基础。但是如何在财务管理工作中推行精益管理，持续提升企业精益财务管理水平，仍是广大企业财务管理人员面临的一道难题。
一、烟草行业企业财务管理现状
（一）传统体制和传统观念影响较深。由于传统体制和传统观念的深刻影响，国内烟草行业在市场竞争中显得机制不活，表现在经营管理不善，有利于自主创新的技术进步机制尚未形成，市场竞争能力不强，在运行效率、运行成本、市场竞争力、管理水平等诸多方面都存在着较大的差距。市场一旦放开，保护体制一旦消失，国内烟草行业将受到极大冲击，失去竞争优势。
（二）财务人员精细管理水平有待提高。人力资源是企业最宝贵的资源，财务人员是企业精益财务管理的执行者。但是，人岗不匹配、人浮于事会造成很大的人力资源浪费，人力资源的浪费是企业最大的浪费，这与精益管理的要求相悖。
（三）精益财务要求和新企业会计准则执行要求。精益财务要求推行动态化的全面预算管理，通过完善全面预算指标体系，加强单项预算间的衔接，综合分析各单位预算指标之间的内在联系，统筹好各单位预算的协调和平衡，达到精、细、全的标准，减少无效、重复的支出。但是，与之配套的财务精益管理体系尚待加强。同时，2015年1月1日，所有纳入烟草行业合并报表范围的中国境内企业均要执行《新企业会计准则》，作为烟草企业财务工作人员，要充分认识市场经济下，企业面临的机遇和挑战，以及会计工作在企业管理活动中的重要地位，及时了解掌握国家会计政策的变化，紧密结合行业会计工作的发展，做到未雨绸缪，有针对性地采取应对和调整措施，以顺应新形势变革的要求。
二、烟草行业企业财务精益管理的对策
（一）加强组织领导。应成立由公司局长（经理）带头，各部门主要负责人为成员的精益财务管理工作推进领导小组，加强对精益财务管理工作的领导。
（二）加大宣传力度。由财务管理处牵头，充分利用内刊、内部网站等媒介，在全系统大力宣传精益财务管理理念，树立过“紧日子”思想，促进各个环节降本增效、节约费用，营造推进精益财务管理的浓厚氛围。
（三）提升财务人员技能。组织开展系列培训活动，切实提高财务管理人员的业务技能和综合素质；组织开展财务管理创新创优活动，鼓励财务人员立足本职，结合实际，围绕财务工作中的重点和难点问题，群策群力、加强攻关，提出合理化建议，积极探索实施财务管理创新的有效途径，推进财务工作创新发展、精益发展。
（四）建立健全管理制度。树立“持续改善、追求卓越”的工作导向，阶段性地对精细财务管理工作进行总结，不断发现问题、改进不足，并切实加强制度建设，在财务系统内逐渐形成自我改善的内生动力，持续改进财务管理工作。
三、落实财务精益管理的具体措施
（一）实行费用、税利“目标管理”。提前预设年度税利最低增长比例、最低毛利率、最低单箱结构等基础数据，再在销售预测中联动反映，提高实现目标税利的准确率。对费用管控实行“三保两压”，保证必要的成本费用总规模，保证合理的费用率水平，保证规范必需合理的各类支出，压缩重点控制费用，压缩非经营性的不合理、不合规支出。
（二）全面应用新会计准则。2015年行业将全面实施新会计准则。组织财务人员加强对新准则的学习，认真做好新旧准则衔接相关工作，与当地财政、税务、审计等部门加强联系，做好相关备案工作。在实施新准则的过程中，勤于与兄弟单位交流沟通，形成合力，攻克难关，并将使用中所涉及的共性问题及时向省局（公司）反馈，确保新准则的平稳过渡和有效执行。对新准则实施过程中发现的问题及时进行总结分析，完善相关财务制度，推进财务核算规范化、精益化。
（三）完善预算定额标准体系建设。在充分考虑各分公司经营规模、历史水平和发展要求等要素的基础上，经过认真测算，科学设置，统筹处理好各单位预算的协调和平衡，加快完善全系统预算定额体系建设，达到“精”、“细”、“全”标准，减少无效和重复的支出。将省局重点控制的费用和物流费用作为预算管理的重点，进一步加大预算的分析、考核和通报力度，提高预算考评指标在领导班子业绩考评指标中的分值和权重，不断提升预算管控水平。
（四）推进跨行支付结算和配套银行卡应用工作。认真落实国家局下发的《行业跨行结算及银行卡应用指导意见》和省局有关工作部署，遵循客户自愿、方便客户的原则，协同营销中心稳步推进跨行支付结算和银行卡应用工作，逐步实现零售客户在线、主动、实时的货款结算，实现网上订货、网上营销、网上配货、网上结算“四网合一”，进一步提升财务服务质量，提高零售户满意度。
（五）挖掘货币资金保值增值潜力。牢固树立资金时间价值观和现金流量观，推动资金运动与市场变化相适应，提高货币资金保值增值水平。进一步健全资金监管制度，充分运用资金监管软件切实加强日常资金监管，保证资金的安全性。进一步深化月度资金预算审批制度，加强资金预算管理，特别加强与大额资金使用部门之间的协调沟通，按需安排使用资金，减少因信息不畅造成的资金低效使用，保证资金的流动性。进一步优化存款组合，适当提高中、长期定期存款比重，与银行加强协商，将存款利率上浮至基准利率的1.2倍，尽可能地提高资金收益水平，保证资金的效益性。配合营销中心协调各中烟公司均衡供货，提高卷烟周转次数，保持卷烟的合理库存和数量，压缩结算时间，防止资金无效占用，实现资金最大收益。
（六）加强资产动态监管。统筹协调好“投资与资产”的关系，规范投资行为，积极优化和配置资产。根据省局（公司）财务处统一工作部署，借助信息化手段，对资产的购入、调拨、维修和报废等各个环节加强动态监管，盘活存量资产，优化资产结构，提高可利用资产的再利用率。特别是加强对车辆资产的处置，在高度重视车辆的安全性能和使用寿命的前提下，充分发挥车辆资产的使用效益。
篇3
一．经济增加值考核的意义
从2010年起，国资委在其所管辖的100余家中央企业全面推行新修订的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》。与旧版相比，新版办法增加了“经济增加值（EVA）考核”所占考核权重占40%，并将在以后年度逐步加大考核权重，取代净资产收益率的核心指标地位。EVA指标的推出具有明显的政策导向：促进企业由规模导向型发展方式向价值创造导向型发展方式理念的转变，引导不断增加股东财富；逐步实现造鼓励企业通过适当增加战略投资，加大科研开发力度，做大做强主业，实现长期可持续发展；提高资产使用效率，遏制盲目投资冲动，控制企业经营风险。
（一）原有考核指标体系导致的企业现状
原有的中央企业经营负责人经营业绩考核以净资产收益率、利润总额、营业收入等会计指标为核心考核经营者业绩。
1．为追求较高的净资产收益率，经营者一方面减少科研开发费等战略性投入，提高利润，导致企业自主开发能力不足，缺乏富有竞争力的差异化产品，成为企业长期可持续发展的“瓶颈”，错失发展机遇；另一方面增加负债资金，减少权益资金，人为操纵平均所有者权益，出现盈利企业未必创造价值的经营业绩扭曲现象。
2．企业为了提高营业收入，过渡依赖扩大经营规模，忽视资本的机会成本，由于投资人资本是免费的，经营者在投资项目分析时只要产出大于投入，项目就盲目上马，实际是夸大了利润，形成低效或无效投资，损害了投资人利益。另一方面，为了增加营业收入，经营者还有可能放宽信用条件，扩大销售，导致呆坏账成呈增加趋势；存货等其他资产规模随之加大形成资金沉淀，降低资产使用效率。
（二）经济增加值的基本原理及计算公式
新版《中央企业负责人经营业绩考核办法》中,经济增加值指标指经核定的企业税后净营业利润减去资本成本后的余额,即补偿了经营的全部资产成本之后的剩余收益，是从税后净营业利润中扣除包括股权和债权投资者的全部投入的机会成本后的所得。具体计算公式为：
经济增加值=税后净营业利润-资本成本=税后净营业利润-调整后资本×平均资本成本率=（投资回报率-平均资本成本率）×调整后资本
其中：(1)税后净营业利润=净利润+（利息支出+研究开发费用调整项-非经常性收益调整项×50%）×（1-所得税率）
(2)调整后资本=平均所有者权益+平均负债合计-平均无息流动负债-平均在建工程
(3) 平均资本成本率,办法中规定：
中央企业资本成本率原则上定为5.5%。
承担国家政策性任务较重且资产通用性较差的企业，资本成本率定为4.1%。
资产负债率在75%以上的工业企业和80%以上的非工业企业，资本成本率上浮0.5个百分点。
资本成本率确定后，三年保持不变。
首先EVA指标设置了最低资本回报警戒线，如果项目投资回报率小于资本成本率，那么项目投入是无效的，经营该项目必定减损企业价值。其次，投资资本回报率与净资产收益率不同的是，提高净资产收益率往往通过大举增加负债资金，调整资本结构，而不是提升经营绩效的来实现，增加了企业财务风险，结果有可能由于负债利息过重，减损股东利益。
二、EVA在企业财务管理中的应用
EVA价值概念的引入体现了现代企业发展将以价值创造为经营发展战略，随着企业发展方式的转变，财务管理战略的核心将从增加净资产收益率、利润总额、营业收入转向以增加企业经济增加值EVA为核心。
从EVA计算模型分析，EVA值实现途径有五条：一是增加投资回报率高于资本成本的项目、减少低收益投资；二是充分利用经营杠杆，当固定成本不变时，降低产品成本，提高销售收入，以增加税后净营业利润；三是构建最优的资本结构，降低资本成本率、以最低成本筹集企业所需资金；四是减少或避免资本支出盲目扩张，激活沉淀资产，加速资金周转，提高资金使用效率；五是清退低效或减损企业价值的资本投入，减少资本成本。
从国资委考核中央企业EVA指标的调整项目分析，具有明确的政策导向。一是科研开发费视同利润加回，增加EVA,体现了国家鼓励企业自主创新，通过增加研发投入，促进生产力形成等战略性投资，有效调整企业不同发展阶段、不同产品的生命周期，实现平稳可持续发展。二是非经常性收益按税后金额的50%调整，而与其相关的资本成本全额扣减税后经营业利润，体现了对企业做大做强主业，推进低效资产退出经营的要求；三是对符合主业的在建工程不计算资本成本，一方面限制了投资领域，减少投资的盲目性，另一方面要求企业慎重科学的决策，合理降低投资不当带来的经营风险。
三、某仪器厂的EVA案例分析
（一）现有考核体系下企业经营存在的问题
某仪器厂是国家大二型仪器仪表企业，国内最大的核辐射监测仪器仪表制造商和唯一的系统集成商，有着40年从事核辐射监测仪器和核技术应用监测设备的研发、生产、安装和维保等方面的经验，技术一度处于行业的前列。受传统发展方式的影响，企业存在以下问题：
1．企业在增加营业收入、利润总额、净资产收益率等传统考核指标上投入了过多的精力，忽视了企业长期可持续发展能力的培育，科研创新能力不强，制约着企业发展。多年来技术提升速度较慢，与国家核电发展事业发展速度不协调。技术上与国外同类产品相比, 产品总体技术水平存在着标准化程度较低 、系统配置缺少多样性等不足。在产品的成套性、技术先进性、集成化、模块化和能谱分析技术上与国外同类知名企业相比有一定差距。
2．企业经营成本费用不断升高，主业创利能力不强。产品的制造成本和各项费用不断升高，缺乏有效的降低和控制成本的措施，加之受市场竞争报价的影响导致产品销售利润降低，企业创利能力较差。
3．应收账款、存货、长期股权投资、固定资产等占用资金较多，周转速度慢，使用效率低。
（二）以EVA理念为核心，开展财务管理
企业价值最终需要面向市场，通过向市场提供适销对路的差异化产品或服务，得到客户认可，才能实现增值；提升EVA是企业及全体员工的共同责任，要提高员工增收节支降低资本的主动性，把EVA的管理理念渗透到企业管理的每一个环节。
树立提升企业EVA依靠各个部门密切协调、上下互动、全员参与的理念。从资金投入、资金使用、资金回收等全过程入手，提高资金使用效率，提升企业EVA。坚持事前预算、始终监控，事后考核的闭环管理方法，不断检查及总结前期执行效果，并持续改进的过程，并将检查经验作为下一次改进的起点。
1．提高创利能力，在现有资本规模内，一是扩大销量、合理定价提高收入，节约成本，挖潜降耗增加经营净利润；二是调整结构，对低回报业务面予以终止。
2．提高资产使用效率，包括提高应收账款周转率，存货周转率，长期资产周转率。
3．构建最佳资本结构，降低资本成本，尽可能多的使用无息负债融资，包括通过集中采购、竞争性谈判、公开招标等手段，强化企业议价能力，争取供方信用。其次是合理利用债务融资的抵税效应，增加股东收益
（三）提高EVA的具体措施
企业要提高EVA，应结合全面预算管理，绩效考评等管理手段，以预算为刚性指标，以考核为手段，保证企业价值的实现。
1．企业业务利润
具体到企业基层作业中心应限定企业最低售价，核定年收入目标、回款目标、合同目标，销售费用率，对本中心不可控的制造成本采用定额成本结算，可控成本费用制定年度预算指标并按月考核动态监控，与职工薪酬挂钩，充分调动职工创利积极性；
2．应收款项管理
企业应合理定价，关注客户信用状况及结算方式，随市场变化及时调整销售策略，灵活运用销售折扣、销售折让、信用销售、代销和广告宣传等多种策略和营销方式，不断提高市场占有率。完善赊销管理制度，严格考核，采用适当的激励与约束机制加速货款回收。坚持应收款项的动态管理，由财务部门定期向经营单位即将逾期账款预警提示；逾期一定期限，由专业催款人员负责催收。 引入合同评审机制，从源头上控制坏账产生。
对风险较大的应收款项，企业成立专门的清欠部门，配备专职清欠人员负责催收逾期货款；将清欠业绩纳入年度预算考核体系，下达年度预算指标并按月考核落实，与个人薪酬挂钩；将以健全客户信用档案，关注重要客户的资信变动，采取有效措施防范信用风险；对长期催收不佳的欠款，加大回款提成比例，力求最大限度挽回企业损失。
3．存货与应付款项
市场经济条件下，企业价值一方面面对客户实现收入取得回款，另一方面通过供应商形成成本，因此，将存货控制在合理水平，争取相当的自然融资也是企业提高资金使用效率，降低资本成本的关键环节。
4．高度重视国家企业鼓励企业科研开发的EVA考核政策导向，适度增加研发投入等战略性投资，促进企业产品更新换代，通过不断退出差异化产品提高市场份额，提升企业核心竞争力，实现可持续发展。
5．全面长期投资、固定资产等各项长期资产，优化配置，提高资产使用效率，降低资本成本。
国有企业受前期粗放式发展方式的影响，不少企业存在经营管理不善，亏损或低效经营的子公司或参股公司，占用大量资本，不符合目前国资委突出主业的发展要求，因此企业适时清理长期无分红或亏损的长期投资，也是优化资源，降低资本成本的一条有效途径。
篇4
物业经理每天都得和人打交道。外出洽谈，在办公室安排工作，都离不开说话的技巧。说话不光是一个人口才的表现，也是一个人思想、个性和智慧的表露。物业经理在对员工发表演讲时，一次好的演讲或交谈可以起到鼓舞人、激励人、教育人的作用。如果当经理在演讲时出现与听众观点相反的情况，要采取迂回的策略，耐心地表达观念和思想，凭着智慧和勇气来说服听众。
物业管理公司的工作性质是为业主提供服务，工作内容有时是极为繁琐和细微的。这就要求每个员工学会尊重人、理解人、关心人，把业主的需要当成第一需要，树立“服务至上”的意识，主动并不断地了解业主的需求并努力使他们满足。业主在使用房屋的过程中，对房屋的设计、发展规划、楼宇的质量等一系列售前遗留问题，习惯一古脑地推给物业管理公司。面对业主的报怨、不满，物业管理公司一方面要耐心向业主解释清楚情况，另一方面要主动与有关责任部门联系、沟通，求得问题的合理解决。
物业管理公司经理的组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无。注重与业主的沟通。这种沟通的功夫更多体现在日常工作中，我们提倡及时地、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两、三次的业主意见征询活动;注重与员工的沟通。现代团队中的成员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段;注重与有关单位、部门和上级主管沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对职业经理人的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。
二、要不断学习倾听的技巧
倾听是一种技巧，这种技巧的第一信条，就是给予对方全然的注意，当有人与你交谈时，不要让任何事务打断你的注意，即使是处在拥挤的房间内和人说话，也要尽量摒除其他事务的干扰，让对方觉得你是惟一的在场者。
许多管理人员在和员工建立上司与雇员的关系时，犯了一个大错，就是把这种关系变成教师和学生的关系。虽然老师一般都是包办大部分的说话时间，但一位好老师也知道如何去倾听学生的话。优秀的管理人也应该如此，物业经理对下属扮演权威者的角色，不但谈话效果不如人意，其个人形象也会受到损害。
业主能向管理公司投诉，表明业主对物业管理公司还持信任态度，物业经理要有“闻过则喜”的度量，对业主的信任表示感谢，并从另外一个角度检讨、反思公司的各项工作，完善和改进服务工作。此时若一味解释或反驳业主的投诉，业主会认为物业管理公司不尊重其意见而加剧对立情绪，甚至产生冲突。所以要倾听，要耐心听业主“诉苦”并进行记录，使业主感觉到物业管理公司领导的虚心态度，随着诉说的结束其怨气也会逐渐消除。业主投诉的问题无论大小轻重，都要认真对待和重视，设身处地站在业主立场，拉近与业主的心理距离。
三、要努力提高谈判的技巧
企业和业主之间的有效沟通可化解矛盾和纠纷。作为服务合同的双方，业主与物业管理公司理应是平等地位的双方。有的业主错误认为“我是主人，物业管理公司是我请回来的仆人”，动辄就要撤换物业管理公司，或干预公司的日常管理工作。而有些物业管理公司以“管理者”自居，将业主视为“被管理的”，把管理物业扩大为“管人”，可谓“管你没商量”。这种“主人与仆人”、“管理与被管理”的错误观念造成角色错位，物业投诉和纠纷自然就增多。
业主对物业管理公司不满最经常的表现在拖交、欠交物业费上，业主拖欠公共或特约服务等物业服务费用，物业管理公司应当通过合法途径进行追索，通过有关部门的协调、甚至通过法律途径维护自身权益。
在所有催交物业费的方法中，物业经理与业主的谈判是“化干戈为玉帛”的最佳方式，也是一场高智商的较量，既然是谈判就难免冲突，如何既化解冲突，又能维护企业的合法权利，避免冲突带来的不良影响，是展现经理人际交往技巧的一个重要方面。在诸多方法中，以软化硬、以柔克刚的柔术谈判手法是十分有效的。
1、以软化硬
谈判人员在没有找到说服对方有效办法前，应尽量避免正面回答问题和做出实质性的答复，极力回避对对方的观点、建议做出肯定或否定的表示，不攻击对方的主张，不为自己的想法辩解，将对方对自己的批评变成对问题的磋商，以软化硬，从而达到自己的目的。
2、必要的回避
有时，冲突只不过是一种毫无价值的惩罚行为，如果缠住不放，反而会造成僵局。这时，采取必要的回避和退却对处理事情反而有好处。这种策略适用于发生以下情况：冲突起因是琐碎事;冲突各方缺乏双赢的协商技巧;冲突在潜在利害中得不偿失;没有足够时间解决冲突。
3、适当的安抚
篇5
3、看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等。
4、夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录。
5、有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。按照上述要求，物业管理公司应设置专门的社区安全秩序服务机构，其中公司总部设置专门的监督管理部门，即安全管理部，管理处设置提供社区安全秩序维护服务工作的部门，并配备服务人员及设施设备，以确保社区安全秩序维护服务工作的有效实施。
从监管部门职责角度来看，物业管理企业应设置安全管理部，负责对全公司社区安全秩序维护工作进行督促、检查，防止任何安全事故的发生，并在全公司各个领域建立健全安全秩序维护服务组织，实施安全秩序维护服务。总经理作为全公司安全秩序维护事务负责人，根据业务开展社区安全秩序维护服务，制订安全秩序维护服务政策、安全秩序维护服务管理制度、安全秩序维护服务目标和指标，以及各种安全生产、安全秩序维护、消防、应急的规程规范，制订各种安全操作规程和方案等安全措施，全面推行实施。同时，物业管理公司还应贯彻以预防为主的社区安全秩序维护服务工作，加强企业对社区安全秩序维护服务工作的领导和管理，不断加强员工安全教育和宣传，组织员工学习消防基本知识、安全工作知识，教育员工提高安全意识，自觉遵守安全规定，时刻警惕和及时排除工作过程中的安全隐患，防范自然灾害损失和人为破坏事件的发生。根据客户对安全秩序维护服务要求的提升，定期评审公司的安全秩序维护服务管理体系，不断调整、修改、完善、改进安全秩序维护服务技术措施，修订安全秩序维护服务管理计划，并在各级监督实施，使公司的安全秩序管理跟上时代步伐，适应变化着的新环境。物业管理企业应定期组织安全秩序维护服务工作检查和工作研讨会议，排查隐患，及时采取措施，解决出现的各种问题。
对重大安全隐患不惜人力、财力和物力限期整改，对于特殊原因一时难以彻底解决的安全隐患，制订相应的强化管理办法，采取有效措施，确保过渡期安全。其具体工作内容如下：
1、指导管理处做好“四防”(防盗、防火、防破坏、防自然灾害)工作。
2、负责管理处安全、消防工作的教育、培训、监督、检查、评估、指导。
3、负责本部门体系文件的编制与修订，并对执行情况进行督导。
4、负责制订安全秩序维护人员专业技能培训计划，并组织考核。
5、负责公司管辖范围内安全方面事故／案件的调查、分析。
6、负责管理处安全秩序维护人员人数变动情况的统计、分析。
7、负责受理护卫员投诉、意见、建议。
8、负责公司管辖范围内游泳池安全管理工作的教育、培训、监督、检查。
9、协助管理处进行安全岗位编制设置。
1O、协助顾问管理部做好项目考察工作。
篇6
对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一：现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性，使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”，然而，有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，纵横交错的分割所有关系，紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错，使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等。
1、物的管理
对物的管理狭义上分为四类：
（1）保存行为，即以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的维持其现状之行为，包括建筑物的简易修缮，如屋顶漏雨时的简易修补、门窗玻璃破碎的换修等。
（2）改良行为，指不变更物的性质，而增加其效用或价值之行为，如污墙刷成粉壁、地板加贴瓷砖以增美观等。
（3）利用行为，指为满足区分所有权共同需要，不变更物的性质，对共有部分或基地所为之使用、收益行为，例如地下室辟为停车场等。
（4）处分行为，指就物之权利为移转、设定或消灭，使之发生权利变动之行为，如将共有部分设定专用使用权，由特定人专属的、排他的使用等。
2、人的管理
对人的管理是指对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理，其对象不以居住于公寓大厦内的区分所有权人之行为为限，凡出入区分所有建筑物之人的行为，均应纳入，其内容可分为对建筑物不当毁损行为之处置、对建筑物不当使用行为之规制，以及对生活妨害行为之防患等。
二、物业管理法律关系的概念
法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即权利和义务的关系，物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务的关系。包括以下几层含义：
（一）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果。要想搞好物业管理工作，理顺物业管理中的各方关系是非常必要的。物业管理中存在着开发商、业主、物业公司及业主委员会这几方面的关系。只有理顺了这些方面的关系，才能够知道怎样协调各方的关系，做到有法可依，执法必严，从而完善物业管理中的法律关系。
（二）物业管理法律关系是在物业法律规范调整之下物业管理主体之间的社会关系，这种社会关系包括了业主管理委员会与物业公司之间的关系，业主与物业公司之间的关系，业主与业主委员会之间的关系以及这些主体与行政管理部门之间的关系。
（三）物业管理法律关系是物业管理中各参与主体之间的关系。物业管理法律关系并不是以物业管理行为和由此产生的后果为内容，而是以物业管理主体权利和义务为内容的。比如：某物业公司与某业主委员会签订了物业管理服务合同，合同签订后一个月物业公司如约提供了物业管理整体策划及维修保养房屋、公用设施和公用设备的技术文件，并承诺：该物业公司提供国内一流服务。由业主委员会付给物业公司服务费。从这个案例中，双方签订合同的行为，物业管理公司提供文件的行为，和业主委员会给付管理费的行为，都不是物业管理法律关系的内容，只有双方在合同中享有的权利与承担的义务才是物业管理中物业管理法律关系的内容。
三、物业管理参与人及其法律地位
物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其它与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。
1、发展商
发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其它管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，山于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。
发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居第二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。
2、房屋产权所有人（业主）
由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，己临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。
3、房屋产权所有人大会（业主大会）
房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构—物业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。
4、物业管理委员会的性质及法律地位
物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员主要由房屋产权所有人选出的代表构成，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是由业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。
5、物业管理公司
物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订，即前期物业管理；等业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签物业管理合同。有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并取得《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。
6、承租人（房屋租用人）
承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是业主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。
7、其它相关机构
管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。
四、物业管理法律关系的种类
物业管理法律关系可以根据不同的标准进行分类。
（一）平权的物业管理法律关系与隶属的物业管理法律关系
按照物业管理法律关系主体的相互地位，可以把物业管理法律关系分为两大类：一类是平权的物业管理法律关系，即法律关系主体之间是平等的，没有相互隶属的关系，这一类法律关系主要是指物业管理民事法律关系，如民法关系。另一类是隶属的物业管理法律关系，即法律关系主体是相互隶属的，例如行政法律关系。
（二）一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系
按照物业管理法律关系的具体化程度不同可以划分为一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系。一般的物业管理法律关系的特点在于该关系的主体不是具体的个人、社会组织或国家机关。具体的物业管理法律关系的特点在于，该关系的主体是具体的（或者一方是具体的，或者双方都是具体的），该关系的产生不但要有物业管理法律的规定,而且要有具体事实的发生，否则法律关系不能建立起来。
（三）绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系
具体物业法律关系依据主体单方具体化还是双方具体化可以划分为绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系。绝对物业管理法律关系的主体的一方——权利人是具体的，而另一方——义务人则是除了权利人之外的所有的人，这种法律关系以一个人对其他一切人的形式表现出来。相对物业管理法律关系的主体，无论权利人还是义务人都是具体的，这种法律关系则是以个人对个人的形式表现出来。
五、物业管理存在的问题及解决办法
（一）存在的问题
1、有些地方贯彻落实《物业管理条例》不到位，政府职能转变不理想
迟至2003年9月1日我国才正式施行第一部全国性的物业管理行政法规《物业管理条例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重业利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，主要由当事人通过合同来约束物业管理行为以及解决产生的纠纷。《物业管理条例》适应各地物业管理发展程度差异太大的现实，对有些问题只做了原则性规定，需要各地制定实施细则去具体化。很多地方做的是不错的，研究制定了符合本地实际的实施细则，但也有一些地方做得不够，没有很好地落实，至今没有制定《物业管理条例》的实施细则和配套办法，影响了《物业管理条例》的执行效果。
2、部分物业管理企业服务意识不强，行为不规范
《物业管理条例》非常强调物业服务合同在物业管理活动中的重要作用，要求物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，这需要物业管理企业应当具备较强的服务意识和服务水平，为业主提供保质保量的物业管理服务。但实践中，相当一部分物业管理企业是从原房管部门、单位后勤管理部门转制而来，或者是从房地产开发企业派生而来，有的企业服务意识不强。部分物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务，服务质量不能使业主满意;有的企业收费不透明，巧立名目，多收费、少服务，提供的服务质价不符;一些物业管理企业未经业主同意，擅自改变共享建筑、共享设施的用途，或利用其经营谋取利益，侵害了业主的合法权益；一些不具有法定资质的物业管理企业也非法从事物业管理经营，扰乱了物业管理市场;个别物业管理企业的服务人员处理问题的态度生硬、方式简单，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。这些行为损害了物业管理行业的形象。
3、业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱
实践中业主大会成立难的问题十分突出，其原因有两方面：一方面是由于筹备成立业主大会要拟定《业主大会议事规则》、《业主公约》等文件的草案，要确认业主身份、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，这些工作需要筹备组投入一定的精力；另一方面是业主参与意识普遍不强，众多业主之间难以形成一致意见。有些地方没有及时按照《物业管理条例》，将原有的业主委员会制度调整为业主大会制度，仍然存在少数业主委员会成员自行决策的情况，不能体现民主协商和少数服从多数的原则，容易发生少数业主委员会成员损害大多数业主利益的情况。业主公约是业主应当共同遵守的行为准则，对业主自我管理和自我约束有重要作用，但相当多的业主缺乏公约意识，不少小区没有制定业主公约，或者制定了仅流于形式，业主违反公约的现象较为普遍，对此也缺乏有效的制约手段。
4、“质价相符”的价格机制还没有完全形成
《物业管理条例》规定了物业服务收费的有关原则，国家发改委会同建设部制定了《物业服务收费管理办法》，但不少地方还没有研究提出当地的具体贯彻执行意见，仍然采用政策规定代替合同约定，硬性规定物业管理的服务内容和收费标准，不符合物业管理服务这一民事活动应当由双方约定价格的精神。不少地方把应该由政府部门或其它社会主体承担的事项摊派给物业管理企业，企业不堪重负，也间接增加了业主负担；此外，部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有养成物业管理消费习惯，住房物业管理消费观念淡薄，随意拖欠或拒交物业管理费的现象较为普遍。物业管理费用的收费标准和收费率偏低的状况不利于了物业管理行业的健康发展。
5、住房专项维修资金制度贯彻落实不到位
住房专项维修资金的问题在《物业管理条例》贯彻过程中逐步突出出来。对于房改房，有的地方没有按照规定从售房款中提取专项维修资金，或者提取了但在代管过程中被挪用，或用于发放项目贷款至今没有收回;有的地方售房款己被原售房单位挪用或使用，提取专项维修资金没有着落。对于商品房，多数地方虽然按照规定建立了专项维修资金制度，但资金归集面小，归集率低;个别地方甚至至今尚未建立商品房专项维修资金。这些问题给住房共享部位共享设施设备的大、中修及更新改造造成困难。
（二）解决办法分析
要解决我国物业管理的这些问题，应该要建立起规范化、专业化、成熟的物业管理市场，并从以下方面努力：
1、加速立法，建立物业管理法律体系，不但要有法可依，还应切实可行，具体细致，如消防安全细则、物业管理招投标规章等。
2、改革现行收费标准，引进竞争机制，创造公平的竞争环境，业主委员会能够真正行使权利，能够自由选聘、解聘物业管理企业。开展物业管理多种经营，政府适当放宽物业管理企业开展多种经营的政策限制，为持续快速健康发展提供资金保证。规模较小的物业管理企业可考虑合并、重组等方式，以扩大规模，谋求更好的生存空间和发展环境。
3、引导社会公众加深对物业管理的了解，纠正偏见及错误看法，创造良好的社会舆论环境，便于物业管理工作的开展。另一方面物业管理企业也要通过良好的服务来逐步改变人们的观念。
4、高度重视人才培养。要通过大专院校与自学考试等多种形式，多种渠道培养物业管理人才，抓紧对物业公司经理、部门经理和管理员进行上岗培训，适时开展对小区主任的培训。
篇7
1．物业管理市场化将促使物业管理走向品牌化发展的道路项目管理者联盟文章
blog.
物业管理从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化和市场化管理，其最终本质和结果就是进行市场化管理，也就是要利用市场经济要素对物业管理资源进行优化配置，从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。实行物业管理市场化，必定要引入市场竞争机制，通过激烈的市场竞争促使企业优胜劣汰，逐步形成品牌化企业，促进物业管理企业走向品牌化发展的道路。一般情况下，市场经济的最终结果就是企业发展的品牌化，物业管理企业当然也不例外。
2．物业管理的行业特征决定物业管理必须走品牌化发展之路training.
training.
首先，现阶段物业管理实行政府定价或政府指导价（随着物业管理市场的发展，政府定价或政府指导定价将逐步走向市场定价），政府又把物业管理作为一种微利性行业来发展，因此物业管理的规模效益就显得非常重要。没有一定管理规模的物业管理企业是很难生存和发展的。而物业管理的规模效益又从哪儿来呢？只能是企业利用品牌效应参与市场竞争而得来。其次，物业管理的产品是“服务”，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是品牌。再次，房地产发展商或业主大会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在中选企业的众多竞争要素中，品牌显得特别重要。物业管理品牌实质上就是一种公共性的“契约”，对业主来说，就意味着优质的服务，对房地产发展商而言，就意味房屋可以增值，可以多产生经济效益。
3．实施物业管理品牌发展战略是物业管理企业自我发展的需要转自项目管理者联盟
对一个企业而言，品牌是企业发展的生命力，是对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会有大的发展的。而物业管理企业的品牌对其发展就更为重要。现在，众多的物业管理公司已充分认识到这一点，并力求铸造知名品牌形象。
项目管理培训
二、中国物业管理品牌化发展阶段
项目经理圈子
回顾我国物业管理的发展过程，我们发现，1981年我国第一家物业管理公司成立后，物业管理并未如人们所想象的那样在全国迅速发展起来，当然这是由众多因素造成的，其中中国住房制度的政策性问题对此影响最大。真正在全国范围内推广物业管理是从1995年开始的，也就是说，全国性物业管理的推广也只有8---9年的时间。总结我国物业管理的发展过程，展望我国物业管理未来的发展趋势，笔者把我国物业管理品牌化发展过程分为四个阶段。
第一阶段，1981—1994年，中国物业管理的试点阶段
转自项目管理者联盟
此阶段主要是指深圳物业管理的推广阶段。在此期间，全国部分城市也成立了物业管理公司，但运作效果并不好，最终都没有发展起来。而深圳的物业管理却开展得有声有色，取得了令人瞩目的成绩。1981年到1994年期间，深圳物业管理的发展过程中有几笔值得特别提及。一是1981年。深圳市第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，开始对东湖丽苑住宅小区实行有偿服务、综合管理；二是1983年，深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼——国际商业大厦实施物业管理；三是1988年，深圳市鹏基工业区管理服务公司对工业区实施物业管理；四是1988年，深圳市房地产管理局对房管所进行改制，改房管模式为物业管理模式，改政府管理模式为企业化管理模式；五是1990年，通过对莲花二村的物业管理进行改革，实行了物业的“一体化”管理；六是1993年深圳成立了全国第一家物业管理协会——深圳市物业管理协会；七是1993年，深圳市住宅局以莲花北为试点，在局系统第一次进行了物业管理招投标，拉开了物业管理市场化的序幕；八是1994年，深圳市出台了全国第一个物业管理条例，即《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其配套法规。项目管理培训
blog.
第二阶段，1995—1999年，全国物业管理的全面推广阶段
1994年4月，建设部颁发了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确提出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式”、“由物业管理公司实施专业化管理”，正式确定了我国物业管理的新体制。1995年8月。建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，很快在大连又召开了物业管理工作会议。会议要求，每一个省至少推荐3～5个城市进行物业管理试点，从而拉开了在全国范围内推广物业管理的序幕。1999年5月，建设部在深圳召开了全国物业管理工作会议，会议的议题主要是物业管理的市场化问题。该会议结束之后，深圳物管企业开始大规模进驻内地物业管理市场，全国性的物业管理市场化从此得以启动。此阶段的主要特征：一是住房制度改革正处于关键时候，物业管理推广工作阻力大；二是物业管理企业数目迅速增长，物业管理面积及覆盖面大为增加：三是物业管理企业绝大多数是由房地产发展商自己成立，管理规模小，服务质量低；四是物业管理招投标尚未普遍实施，物业管理市场化进程缓慢；五是物业管理基本上处于仃业性亏本状态，物业管理企业举步维艰；六是物业管理品牌格局尚未形成，品牌效应不太明显，品牌时代并未到来。
第三阶段，2000--2005年，全国大中城市物业管理品牌形成阶段training.
2000年是全国住房实物分配全面截止，货币化分房开始实施的第一年，也是受政策性利好因素影响，物业管理真正发展的一年。2000年物业管理的发展已显示出，物业管理的市场化进程大大加快，品牌形成趋势加快，有品牌的物业管理公司能够利用品牌效应实行迅速的扩张，获取大量的市场份额。在2000~2005年期间，全国大中城市物业管理市场竞争将进一步加剧，在激烈的市场竞争中，将有一批优秀的物业管理公司脱颖而出，形成知名品牌。到2005年，全国大中城市物业管理品牌趋向集中，品牌格局基本形成，品牌时代基本到来。第四阶段，2006--2010年，全国性物业管理品牌形成阶段
bbs.
此阶段，物业管理将由大中城市逐步向中小城市、县城和集镇全面铺开。2003年，全国已有一部分中小城市和县城实施了物业管理，但推行广度和深度皆不够。随着房地产开发的理性化和市场化，预计到2010年，物业管理将推广到全国绝大多数乡镇，涉及各类物业。与此同时，全国性的物业管理品牌格局正式形成，物业管理这一“朝阳产业”的行业地位正式确立。
三、中国物业管理品牌化的形成方式项目管理论坛
1．品牌房地产发展商所属物业管理公司的崛起
项目管理者联盟文章
随着人们对物业管理需求的不断增加，物业管理作为房屋销售新“卖点”地位的日益凸现，房地产发展商对物业管理也越来越重视，对物业管理的投入也越来越大（主要表现为前期投入和对物业管理公共配套设施的改善）。在品牌房地产发展商的支持下，在拥有较大管理规模的基础上，这类物业管理公司最容易形成品牌。当然这里面也有一个良性循环问题。一方面是房地产发展商的品牌能支持物业管理公司品牌的建立；另一方面是物业管理公司的品牌反过来又提升了房地产发展商的品牌，真正能够实现并形成“双赢”格局。转自项目管理者联盟
2．深圳物业管理企业北上西进，促进全国物业管理品牌格局的形成
项目管理者联盟文章
在中国物业管理市场中，深圳是一支最强大的生力军。深圳物业管理经过20多年的发展，如今已形成了众多知名的品牌。这些品牌企业纷纷抢滩内地物管市场，在全国迅速刮起一阵“深圳物业”旋风。如今，深圳物业管理企业在内地市场通过委托管理、顾问管理和合作管理等方式接管物业面积已超过3000多万平方米。就目前的发展趋势来看，将在全国形成一种以深圳物业品牌为主体的物业管理品牌格局。
3．国际物管品牌觊觎中国物业管理市场training.
随着《中华人民共和国物业管理条例》及其配套法规的颁布和实施，中国物业管理市场化进程的加快和市场的成熟，中国物业管理行业这个充满巨大发展潜力，而且商机颇多的行业将吸引众多国际知名品牌的介入。国际物管品牌企业将以其特有的运作方式、运作模式进入中国，这股势力确实不能小看，这也是未来物业管理品牌市场的一大主流。国际性品牌企业的介入，将加快中国物业管理品牌格局的形成，加速品牌时代的到来。项目管理培训
四、中国物业管理品牌化时代特征分析项目管理者联盟
1．物业管理的服务质量将得到全面提升项目管理者联盟文章
training.
质量是企业的生命，是企业在市场上获胜的最终筹码，也是企业品牌最基本的内容。可以说，没有质量就不会有品牌和品牌效应。因此，在物业管理品牌时代，各物业管理公司都会重视物业管理的服务质量，物业管理的服务质量将得到根本性的提高。众多的物业管理公司将会竞相通过国际质量体系认证（包括IS09001：2000质量管理体系、IS014001：1996环境管理体系和OHASAl8001：2001职业健康安全管理体系等）和开展“创优”活动。物业管理服务质量的全面提升，将给老百姓带来更多的实惠，从而获得更广泛的社会认同。bbs.
2．物业管理企业入市门槛增高，入市数量减少
现阶段，我国物业管理行业普遍存在着企业数目过多，管理规模过小的问题。造成这种情况的原因主要有：一是很多物业管理公司是由房地产商自己成立的，物业管理的好与坏、盈与亏，最后都由发展商负责，物业管理公司缺乏内在的竞争动力和竞争压力；二是作为物业管理企业招投标的行为主体——业主委员会成立和运作困难，物业管理市场行为主体地位得不到确立；三是物业管理招投标的法规和相应机制尚未建立和完全理顺，物业管理实施招投标困难重重；四是物业管理市场竞争机制没有形成，房地产商也无法从市场上寻找到合适的物业管理公司；五是部分房地产发展商抱着“肥水不流外人田”的想法，不愿意让别人管理自己开发的物业，所以也纷纷成立自己的物业管理公司；六是房管所改制成物业管理公司；七是部分机关、企事业单位对后勤机构进行改革，也成立自己的物业管理公司。在物业管理品牌时代，这种状况将得到根本性的改变。一是房地产发展商的观念将有所改变，他们会认为，与其辛辛苦苦成立一个物业管理公司且不一定挣钱，还不如请一个知名的物业管理公司对所属物业进行管理，以提高自己物业的知名度；二是通过市场竞争，规模效益能够形成；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，物业管理的企业数目会有所减少；四是政府对物业管理行业的等级管理已成为必然趋势，行业的人市门槛增高，难度加大。新企业人市更加困难，新企业入市重新“洗牌”的可能性不大；五是房地产发展商的品牌也会趋向集中，导致物业管理公司的品牌趋向集中。品牌物业管理企业的形成，使一般的企业不敢也不能轻易介入物业管理行业。项目管理者联盟文章
3．物业管理企业品牌趋于集中，物业管理集团化趋势形成首先，由于物业管理市场的竞争，知名物业管理公司会获得大量新接物业的管理权。尤其是随着中国住房制度的改革和住宅建设步伐的加快，物管企业的发展潜力更是不可估量。其次，知名物管品牌企业可通过顾问管理、合作管理等多种方式进一步扩大市场份额。再次，知名品牌企业可通过兼并、重组等方式进行资源重组，从而形成更强大的品牌效应，同时使物业管理集团化趋势形成。少数知名物管品牌占有较大市场份额，使物业管理市场的品牌趋于集中，品牌效应完全形成，物业管理品牌时代到来。
training.
4．物业管理品牌集中度比不上其他行业
由于房地产不具有“物流”特性，所以与其他能形成物流的行业相比，物业管理的市场集中度不会太大。随着市场化进程的加快，中国的家电、汽车等行业，也许就会出现几家企业垄断市场的局面，而物业管理则不然。物业管理行业将出现数目众多的区域性品牌和全国性品牌共生共荣的局面。项目管理者联盟文章
五、中国物业管理企业如何走品牌化发展之路
1．整合资源优势，培育核心竞争力
项目管理论坛
核心竞争力是一个企业特有的、别的企业难以效仿和具备的竞争优势和竞争能力，它是企业品牌的重要组成部分。核心竞争力是一个企业在激烈的市场竞争中生存和发展的基础和重要保证。如果一个企业没有核心竞争力，那么在激烈的市场竞争中，这个企业就很难脱颖而出，很难形成知名的品牌。品牌是企业的灵魂，而核心竞争力又是品牌的灵魂。因此，对物业管理企业而言，要想取得更大的成绩，尽快形成品牌效益，就必须根据自己的实际情况，整合自己的资源优势，形成自己的核心竞争力，利用核心竞争力形成更大的品牌，利用品牌效应获取更大的市场份额和经济效益。
2．实行人才发展战略，构建人才发展优势
企业的竞争，关键在于人才的竞争，人才已成为企业发展的绝对性因素。只有拥有第一流人才，才会拥有第一流机制，也才会创造第一流的管理质量并获得第一流的经济效益。因此，物业管理企业要加强人才的培养和引进，做到选好人才、用好人才、留住人才，构建人才发展优势，从而形成知名品牌。在目前，物业管理企业要特别加强和重视管理处主任（项目经理）的培养。一个优秀的管理处主任管好一个项目，就能形成一个项目品牌，反之，管不好，可能会砸了牌子。人才发展战略也是一个企业可持续发展战略能够实施的重要保证。
项目管理者联盟
3．加强宣传，强化品牌意识
项目经理博客
品牌要有一个逐步被认知的过程，因此，物业管理企业加强自身的宣传，对物业管理品牌的建立也很重要。企业品牌的宣传、品牌的建立可以通过以下方式进行：一是建立企业特有的CIS系统；二是加强与新闻媒体的合作；三是在有条件的情况下，创办自己的企业报纸、杂志和网站；四是参加重大的社会活动；五是加强社区文化建设；六是提高服务质量。项目管理论坛
4．形成优秀的企业文化
企业文化是由一个企业诸多优势资源凝聚升华而成，代表一个企业的人文内涵和综合素质，是品牌内容的重要组成部分。企业文化体现了企业的经营理念、企业精神、品牌战略、企业形象以及员工的价值观点、行为准则、道德规范和服务意识等。在现代社会，企业文化已成为一门新的管理科学，它是一种以人为中心，以软要素及软性约束为特征的管理方式。由于它强调企业成员的信念、情感以及管理艺术性等，较之政策、法规、制度等硬性约束更易为人们所吸纳，对企业发展的推动作用更大。当今社会，企业文化已成为企业吸引和聚集人才的一大法宝，对企业有极强的凝聚力。企业文化经营得好，实质上就是一种核心竞争力。从整个社会的发展趋势来看，企业文化的作用将越来越重要。通过企业文化的营造也可形成和传播企业品牌。通过企业文化使企业得到健康、快速的发展，这是企业发展的最高境界。因此，在品牌的形成过程中，物业管理企业要特别注重企业文化的建设，形成优秀的企业文化。转自项目管理者联盟
5．通过质量管理体系认证和开展“创优”工作
1996年2月，深圳市中海物业在全国物业管理行业第一家通过了IS09002：1994质量管理体系认证，成功地将ISID9002：1994管理标准导人物业管理行业。之后，深圳乃至全国众多的物业管理公司通过了此类认证。实践证明，引入国际质量标准体系，对物业管理规范化运作和提高物业管理服务质量确实起了很大的作用，是一种行之有效的管理方法。实施国际质量标准体系已是物业管理品牌的基本内容。
“创优”是指创建“全国（省、市）城市物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）”，这是物业管理的国家标准，是衡量一个物业管理企业服务质量的重要标志，是一个物业管理公司综合实力的象征，也是物业管理公司品牌的重要内容。2000年5月，建设部对“创优”标准进行了修改，使“创优”的门槛加高，难度加大。虽然这样，有条件的物业管理公司还是要进行“创优”，力争通过全国或省、市级物业管理示范的考评验收，从而促进物业管理企业品牌的形成。
篇8
(一)财务管控体系比较薄弱。住宅物业由于管理能力有限，内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账，临时停车费没有监控管理措施，租赁的车位等没有专人审核和保管合同，固定资产与办公用品没有区分管理，物业费的催收不及时，部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账，支出又无法有效节省，最终只能是亏损越来越大。究其原因，一方面是不重视，主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，由于住宅物业还处于发展初期，待遇不高，导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训，更不要说内控了。
(二)管理者缺乏现财观念，不重视成本管理工作。传统意义上的物业管理走的是“谁开发，谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来，受老观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。因此，物业企业经营者应树立现财观和成本核算观。
(三)财务管理人员能力不强。从多数物业公司的实际情况看，更多的公司为了节省人力成本，财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以成本最低为依据选用人员，很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的，有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外，不少物业管理公司为了节省用工成本，在岗位设置上不尽合理，不满足不相容职务相分离原则，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此，从专业角度来讲，目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。
(四)资金不足和筹资能力差。物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金，即资本金；物业维修资金；日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业，其注册资本较少，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银行贷款。
(五)投资回报低，盈利较难。我国物业快速发展主要是近十来年，由于目前物业费的标准比较低，不少物业公司一直处于亏损中。同时，受经营规模和资质的限制，物业公司可以选择的其他投资项目较少，即使有合适的项目，因为物业公司缺乏强有力的管理团队，导致其存在较大的风险。
三、提高物业公司财务管理水平的对策建议
(一)建立和健全物业公司内部财务管理制度。物业管理企业应根据国家统一规定，结合自身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》等等；制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对；对小区的收人进行定期、不定期的检查监督。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。
(二)强化成本观念，建立财务成本分析控带制度。物业管理作为服务性行业，财务管理的一个重要方面就是成本管理，因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本，另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高管理工作质量和效率。
篇9
各位领导大家好，我姓罗，名叫xx，先后就职于xxx，现就职于xxxx物业公司，现管理的楼盘为xxx。由于本人物业行业内的不断变更，犹如一叶孤舟，浪迹在生活的大海。
今天，我代表xxxx物业公司参加本次物业企业大会，听了国土局领导和其他物业企业领导的发言，为此，我感受颇深;
众所周知，我们现在执行的物业服务收费标准是xx市国土局，xx市物价局xxx年﹙198﹚号文件颁布实施的。XX年xx市物价局以778号文件再次认定，并增加了空置房50﹪收费的条款，从颁布实施至今已过了13年，从再次认定至今，已过了8年，当年物业保安工资从xxx元已升至现在的xxx元左右，涉及物业企业的水电费、维保费，那一样不是上涨了几倍，物业服务成本大幅上涨，而物业服务费标准一成不变。我试问在座一下各位物业企业领导?如果你们的员工，按劳动法规定;双休，8小时工作制，国家节假日，缴纳五险，执行xxx最低工资标准，物业管理标准要求配置员工，请问?你们的企业是否还能经营，其亏损由谁承担?难道说物业服务企业是慈善机构?
由于还有许多物业小区二次供水是在管道加压，水电部门经常没有任何通知，停水停电，造成公共设施损坏，电梯困人，此责任又由谁来承担?物业企业由于势单力薄，许多事情只有自认倒霉。小区个别业主代表和业主委员会成员，经常以各种方式要求物业企业给他们的吃喝买单，还有许多的业主和小区业主委员会对物业企业认识不足，他们认为，物业公司是高盈利企业，以种种理由，要挟物业企业为其小区高额投入，而物业行业之间为了保住自己的地盘，只能违心应承。物业市场的无序竞争，也导致了南川物业服务品质不高，市场混乱。
由于物业服务企业的服务质量，参差不齐，加之没有对物业服务内容的有效宣传，业主对物业服务认识不足，“物业管理是个筐，什么都往里面装”，小区里的大事小事，家务事，都应由物业企业负责，使物业服务企业利益受到极大伤害，因而收费率得不到相应保证。
为此，我认为，xx成立物业管理协会有助于提高南川物业服务企业整体服务水准，有助于改善物业服务企业与业主，与相关职能部门的关系。因为单一的物业服务企业，经验、资历有限，而物业管理协会可以有效整合企业资源，建立资源共享平台，共同为会员单位小区出现的困难和问题出主意，想办法，排忧解难。
物业管理协会还可以组织会员单位，走出去﹙参观学习其它物业服务企业的先进经验﹚，请进来﹙请管理先进的物业企业，将先进的物业服务经验传送给会员单位﹚。让南川物业企业在不断的学习中得到长足的发展。
物业管理协会还可以将物业服务企业难以解决的与职能部门之间的矛盾，以协会的方式进行沟通，为物业企业的发展排除障碍。物业管理协会还可以组织资深的物业经理组成专家组，定期为会员单位难以解决的困难进行会诊、处方，解决企业经营中的难点和疑点。因而，我坚决支持物业管理协会的成立。
但是，我们也应该看到协会成立后，单靠会费支撑协会的正常运转，将有很大的难度。为此我认为协会不仅是物业企业之间的社团组织，还可以组织一些实体经济组织。如：电梯维保、专业保洁服务等等。既能解决会员单位与相关行业之间的价格操控之争，还可以用实体经济的经济收入支撑物业管理协会的正常运转，达到协会企业双赢之目的。
小区物业管理工会汇报发言材料二
各位领导、各位评委、同志们：
大家好!
首先，感谢管委会、软件园、物管中心和同志们给予我这次展示自我的机会和舞台。我叫×××，1962年出生。1983年毕业于浙江××,××工程专业，工程师;1983至1996年在××厂工作，历任专业教师、技术员、设备分厂副厂长;xx年招入原发展物业公司工作，现为发展物业中心副经理。今天竞聘的岗位是发展物业管理中心工程部经理。
我今天演讲的主要内容分二个部分：一是我竞聘工程部经理的优势;二是谈谈做好工程部经理的工作思路。回顾本人近年来的工作情况，可以总结为三个方面。
第一、 尽职尽责为发展物业的初期建设鞠躬尽瘁。
xx年发展物业公司物业部组建初期百业待兴，针对建筑设计及施工中的大量缺陷，我配合主管副总构建了物业管理部的基本架构，并力排众议，从实际出发，力主建立一个精简、高效的物业管理队伍，并制订了一系列初期的规章制度。在这一时期，工程部重点做了二项工作，一是自主编制了一套计算机物业管理软件，使物业管理初步纳入到现代化管理轨道;二是改造及改正了大量大厦设计、安装中的不恰当、不适宜的缺陷，使得设备设施运行更安全、更经济、更可靠。
第二、 尽心尽力为发展物业的发展做出了应有的贡献。
众所周知，发展物业经历了多次变革，但我始终一如既往地尊重、支持各任领导的工作，维护领导的威信，愿当配角、甘作绿叶。辩证的看待自己的长处和短处、扬长避短，团结协作，做到：到位而不越位，补台而不拆台。在保证自己所管辖的工程部工作符合公司要求外，还为公司主编了一套“发展大厦物业管理制度汇编”及以后辅助编制了一系列管理制度，为发展物业管理从无到有，从小到大，并且不断走向规范、走向成熟，贡献了自己的光和热。
第三、 全心全意为发展物业的突破发挥自己的聪明才智。
为了发展物业有一个更好的未来，我已积累了各种资料约10多万字，计有《物业管理招投标方案》、《住户手册》、《员工手册》、《质量手册》、《安保手册》、《企业ci手册》、《管理表格汇编》、《管理制度汇编》、《合同协议汇编》、《设备操作规程汇编》、《应急处理程序汇编》等。
我没有辉煌的过去，只求把握好现在和未来。今天，我参加工程部经理职位的竞争，主要基于以下几个方面的考虑：
一是我有吃苦耐劳、默默无闻的敬业精神。在物业初创时期，我事必躬亲，到过大厦的每个地方，摸过大厦的每个部件，工作上踏踏实实，兢兢业业，一丝不苟，充分体现出 “特别能吃苦、特别能忍耐、特别能战斗、特别能奉献”的爱岗敬业的良好品质。
二是我有虚心好学、开拓进取的创新意识。我从学校毕业后，从没间断过学习提高。xx年参加××省首批汉语言文学专业自学考试，连续二年合格，后因参加新厂筹建设计及以后的安装、调试、运行等繁重的工作而中断;为了进口设备筹建、安装工作的需要，我又参加了英语言专业学习;在担任设备分厂副厂长后，又针对所管工种需要，参加了电工、司炉、空调、管道等操作培训;随着进入发展物业公司工作，我又应工作需要，学习了电信、消防设备维护、安装和保养知识;根据现代化物业管理和公司实际需要，我又自学了计算机操作和编程，掌握了计算机辅助制图、设计;当国际软件园入住我大厦后，我又很快掌握了网络设计、施工和调试知识。现在为适应公司发展和自身学历的需要，我正在读物业管理专业大专。
三是我学以致用、从实践中来到实践中去的务实精神。一直来我不唯书、只唯用，不唯虚、只唯实。我基本做到了文理贯通、机电一体，既有广博的理论基础，又有实际工作经验，所以在我的工程技术工作中时常会揉和感性的审美元素和分析问题的融会贯通、解决问题的快捷实效;我水、电、暖、通、空、消防、电信、电脑、网络皆有所学。我想，虽然我不是最专业，但我确实很全面，这对一个技术管理工作者来说，非常重要。
四是我有勇于实践、敢于挑战的求是精神。经过多个工作岗位的实践锻炼，培养了自己多方面的能力，能说，能写，能干事，干成事。工作二十年来我思想活跃，爱好广泛，勇于实践、接受新事物快;同时我朝气蓬勃，精力旺盛，工作热情高、工作干劲足。我分别参加了二个XX多万元投资的××厂的空调除尘专业设计、施工、安装及调试，我还为多个工厂企业的水电专业设计、施工、安装及调试，又为多个软件、商贸企业装潢、电气、网络专业设计、施工、安装及调试，另为一物业公司设计了全套物业管理竞标方案，并多次为大物业、控股公司上等级及技术问题献计献策、排忧解难。
小区物业管理工会汇报发言材料三
各位领导、各位业主、各位嘉宾：
大家好!
受业主委员会的委托，xx物业管理公司今天正式成立了。现在我宣布，挂牌仪式开始!
我们xx物业管理公司，具有独立法人的资质，有一支高素质、专业化的服务队伍。我们完全有能力履行xx小区的物业管理工作。我们严格执行国务院颁布的《物业管理条例》，严格执行与业主签订的各项
合同条款，我们将不断地强化自身队伍建设，不断地细化自身的职责，不断地提高服务和管理的水平。
在保安工作方面，我们具体的措施是：
1.建立三级保安(大门、巡逻)体系并设有紧急出击系统，全天候维护小区的治安。
2.盘查闲杂人员，拒绝小贩进入小区。
3.在具备条件时对来访客人办理访问手续。
4.维持小区的交通秩序。
5.对于地震、地陷、火灾等突发事件，采取组织疏导和救治行动。
6.防止任何人违规占用、变更或者损害公共服务设施。
关于维修工作，我们将做到：
1.检查、巡视、记录管区的物业质量情况。
2.建立管区公共建筑、设备及业主房屋基本状况、维修和产权变动档案。
3.保持公共区域的水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污排水系统处于良好的运行状态。在发生损坏时及时修复。
4.为业主提供墙体、水、电、通讯、共用天线、排污等建筑体系的有偿维修服务。
5.如需要，经业主委员会同意，负责更改配套系统及组织相关设备的大修工作。
关于保洁工作：
1.保持管区内所有公共区域的清洁卫生，定时收取垃圾并将所有垃圾运出管区。保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。
2.清除任何不符合公约规定的建筑物和附属物，并向有关业主收取因清除而引起的损害赔偿和费用。
3.严格按照政府有关部门的要求，对绿化区予以维护、保养，使之处于良好状态。
日常的管理工作：
1.对管区所有公共场所进行管理。
2.业主信件、报纸杂志递送的管理。
3，负责与有关的政府职能部门、新闻媒体的接洽工作。
4.接受业主委员会的监督，及时征求意见和建议，双方协调运作。
5.在所有有关辖区物业的法律诉讼中，可作为全体业主的代表。
关于社区交流和组织工作：
设立管区内的通讯、资讯等宣传媒介，加强业主间的沟通和文化交流。譬如：设置信息栏，加强与业主的联系和消息的。
关于特殊服务的工作：
适时设立以下服务项目，并合理收费：房屋代管代租、代售;代装电话、传真;代购商品;代定餐;代育花木;搬家;送鲜花;代叫出租;代购机船车票以及装修等与业主商议的服务内容。
关于监察工作：
监察各业主遵守及履行双方公约条款的情况，并采取一切必要措施
(包括罚款、张榜告知、停止供电、中止服务、提起诉讼等)，制止各业主违反、不遵守或不履行公约规定的行为。
关于财务工作：
就物业管理公司的一切酬金及为履行本公约规定的职责而支出的一切款项，制定明确无误的账目记录，并在业主委员会监督下，每一财政年度向全体业主公布一次。
关于其他工作：
物业管理公司有权在不违背业主权益的基础上，制定、修改管理规则，并公布于大厦告示栏，对各业主均有约束力。但必须提前与业主委员会进行讨论，获得通过，并且予以备案。
篇10
一、办公室的地位
物业管理办公室为物业管理中心主任直接领导的综合办事机构，主要工作任务有人事资料、行政事务、财务、档案文件管理、仓库保管、物资采购等，为协调部门之间关系、联系上下级的重要部门。
二、办公室的综合职能
物业管理公司综合办公室内容主要为人事、行政以及档案文件管理等，依照其工作性质而言，主要职能为管理、协调以及服务，其中服务为主线，管理是主体，协调是核心，只有融合协调三大职能，才可以使办公室的管理工作更加适应市场经济的需求，实现企业的长远发展。1.服务职能作为企业的后勤保障部门，办公室需要为企业提供基础的服务从而保障企业的正常运作，及时掌握领导的意愿，并为企业员工、基层做好服务与领导。办公室的管理人员不仅要与各级主管部门之间建立良好的合作关系外，同时要倾听基层员工的心声与意见，及时反馈给企业的上级管理层，从而保障基层员工的合法权益，调动员工的工作积极性，为业主提供更好的服务；依照公司的生产经营情况，加强基层调查研究，收集各方面信息，从而为领导的决策提供科学依据。办公室要负责公司服务，了解业主的需求并反馈给公司。2.管理职能办公室作为总经理或者部门主任管辖的部门，同时兼具管理职能，为企业内部中枢，外部窗口。办公室要发挥管理职能，就必须要积极的参与到企业规则、政策的研究与制定，在充分了解管理层的意见后，全程监督决策的执行过程，并对结果进行验收，从而维护企业内部的正常运营。负责拟定公司年、季、月的工作计划，并就不同部门的完成情况进行观察，定期进行总结；管理公司的人事调动、员工劳保、福利及公司车辆等；对公司各种文件的批办、收发以及传阅等进行分类管理和归档。同时办公室工作人员要深入到工作一线，保证下情上传，上情下达。3.协调职能办公室作为连接管理者与基层员工的重要桥梁，对于维持公司正常秩序有着十分重要的作用。在传达上级主管部门的领导精神与思想的同时，要详细了解各个部门的情况，并对横向、纵向的各个环节关系进行主动协调，并进行有效的沟通，从而保证部门之间可以更好的合作，高效率的完成公司的工作任务。
三、提高办公室管理职能水平的对策
1.建立规范的内部管理制度为了适应市场经济的要求，满足公司长远的发展规划，完善严格的办公司管理制度尤为重要，具体为工作任务的规范，工作流程的细化。企业要高效、安全的运营，就必须要有科学的规章制度作为保障，企业要加强对办公室员工的约束与管理，对其日常工作进行定期的总结与评估，从而及时发现工作过程中的漏洞并进行及时的纠正。工作无大小，办公室成员要认真执行公司的每一项任务，从决策的起草至最终的落实，要严格按照规章制度进行，按部就班的办事。同时企业要明确员工的责任制度与考核制度，对每个工作岗位需要承担的责任进行细化，保证事故可以及时处理并找到责任人。员工考核要奖惩有据、褒勤贬懒，杜绝工作中失误、推诿以及低效现象，从而使办公室的整体工作水平显著提高。2.加强员工培训，建设高效团队物业管理公司办公室的工作较为繁琐，设计范围较广，具有极强的综合性，对员工的综合素质有着较高的要求。办公室工作人员除了要具备高效处理企业日常事务的能力外，同时要做好领导的“左膀右臂”，并加强与基层员工的联系。除了要具备基础的计算机技能、业务能力外，同时还要在经济、政治以及法律等有所了解，从而更好的发现国家政策倾向以及经济发展动态。因此物业管理公司必须要加强办公室员工的岗前培训，并在员工进入工作岗位后定期进行管理与考核，加强工作人员不断充实自我的积极性，有效避免常规错误的出现。同时公司要积极为员工提供实践机会，从而使员工更好的为公司的发展提供计策，实现公司与个人的共同发展。3.完善部门协调，提高工作效率协调职能是办公室的主要工作，要提高工作效率就必须要提高全局的合作与协调能力，有效的沟通上下、内外。办公室工作人员在下达领导思想政策时，要依据不同部门的特点，对其利害关系进行分析，从而有效的减少部门间的分歧与矛盾，共同完成公司任务。因此，办公室人员必须加强资料利用及整合能力，站在企业的整体利益来思考问题；同时，思想要有宽度，有效的调动公司各部门员工的积极性，遇到问题时主动的解决。均衡员工利益与公司利益，从而最大程度的发挥协调作用。4.优化工作环境，塑造和谐氛围轻松、和谐的办公环境可以员工更加轻松积极的面对工作，有效提高工作的效率，因此办公人员要加强团结，严于律己，提高自身说话及行事魅力，尽可能的减少与他人的矛盾与冲突；加强对员工团队合作精神的训练，从而使每个人的优势可以得到最大成都到发挥，使公司处于积极向上的状态。
四、结束语
总之，物业管理公司综合办公室的职能主要有服务、管理以及协调功能，对于公司的健康长远发展有着十分重要的作用，因此公司必须要加强办公室规章制度的建设以及员工的培训，从而建设一支高素质的团队，以更好的服务于公司级业主，在激烈的市场竞争中占据一席之地。
参考文献
篇11
一、我国物业管理现存问题
（一）我国物业管理企业的产业机构以及服务品种比较单一
对于我国的房地产发展来说，物业管理是其重要组成部分，但是因为市场上关于此行业的立法以及规范还相对较少，即使有也不够完善，同时在不同的地域物业管理自身的发展自身也存在诸多不平衡现象，这样就会使得我国的物业管理行业在发展的过程中，往往没有足够合理的管理模式。物业管理行业中的服务产品以及相应的规则难以满足消费者的需求，消费者和物业管理者之间也很难做到和谐相处，在进行管理的时候物业管理行业所提供的产品也没有特色和个性化，具有较高的同质化特征，更不用提物业管理自身的文化以及品牌建设了。很多物业管理机构往往都是依靠收取相应的物业管理费生存，这样就会使企业自身难以真正发展和壮大，继而也就无法对自身的服务和产品进行更新与提升。
（二）物业管理对自身的责任以及认知存在偏差
当前物业管理自身发展水平在很大程度上关乎整个小区的安定、整个城市的健康发展，对于社会的进步以及社会环境会带来较大的影响。但是就当前我国很多物业管理企业来说，在对自身责任的认知以及职责的定位方面依旧不够清晰。所聘用的管理者自身文化素质不够高，自身的职业道德和职业意识也很差，以往在计划经济年代房管机构只要换个牌子就成为物业管理公司，一些社会闲散者还有老弱病残等都被归入该公司，这样就会使得公司中的很多之中都没有工作的主动性和积极性。同时在物业管理的过程中对科技的推广力量不足，在经一个的规模上以及模式方面不够完善。这样就会使得新房子在建设的时候就很难得到有效地维护，经常会出现安全方面的隐患。
（三）物业公司经常存在质量差以及乱收费等现象
因为目前我国针对物业管理方面还没有足够完善和健全的法规制度进行约束和完善，同时也没有相应的机制对物业管理工作自身的工作行为进行及时的监督，这样就会使得物业公司有极大的可能性进行乱收费等，使得物业公司自身的行为存在较大的自主性以及随意性，所收取的物业费的标准也完全是由自身决定，没有统一的市场标准。很多物业公司为了能够在其中获得更多利益，就设置了多项收费的项目，继而就会出现很多乱收费的现象。
比如有的物业管理公司会私自制定一些不公平的规章制度对业主进行约束，同时通过罚款以及押金等多种方式对业务自身进行停电、停水等方面的管理，只要业主有所不从，物业管理公司就会采取惩罚措施，甚至会武力相加。另外，物业管理公司自身的服务态度比较差，在服务上还存在不规范、不到位以及不及时的现象，物业公司的目的主要就是进行费用收取而不是进行服务，往往通过多种多样的项目进行乱收费，但是一旦出现服务或者是物业安全问题，往往就会出现推卸责任的状况，这样的状况无疑会使得物业管理公司和小区业主的关系难以得到真正的改善。
二、改进物业管理质量及水平的措施
（一）构建并积极完善物业管理机制及体系
因为地域之间在经济水平方面会存在较大差异，这样就需要有经济基础和条件的地区应当积极构建并努力完善相应的物业管理机制及体系。成立相应的业主委员会，并定期召开会议，同时还应当在物业管理企业中聘用专业经理实施专业化的管理。对于物业管理企业来说，应当对现代化科学技术进行充分的利用，同时还应当积极争取政府的支持和引导，依据相关的法律规定来制定合同，制定关于业主方面的相应条例，不得对其进行私自篡改。在未来的物业管理过程中应当依据这样的机制、规范进行管理。
（二）物业管理企业应当完善服务理念，强化责任意识
对于房地产行业来说，物业管理是新兴事物，因此与业主之间存在暂时的矛盾是必然的，但是这样的矛盾也应当是能够调和和避免的，这样就要求物业管理企业应当先从自身做起，不断进行自我反省，摆正自身的服务者地位，不断提升服务意识，完善自身的服务理念，从点滴做起。如果是物业管理企业自身的责任就应当用于承担，不能推卸责任，同时还应当对业主进行积极地宣传，争取业主对物业管理工作的支持和理解，引导业主对自身的工作有更进一步的了解，同时也欢迎业主对物业管理公司的不规范行为进行监督和举报，只有这样才能够使得物业管理公司自身的服务质量得到进一步的提升。
（三）重组物业管理企业，使得管理更加规范化
物业管理企业目前之所有没有足够完善的企业文化很大原因就是因为还没有形成具有规模的物业管理产业，因此也就难以有更为完善的物业管理模式，从而也就无法对不规范的物业管理行为进行约束。因此，要想有良好的物业管理队伍就应当有良好的规模化产业以及完善的企业文化。这样不仅能够使得物业管理企业自身的成本得到降低，同时还能够通过规范化的管理以及规模化的运营构建良好的企业服务品牌。从某种程度上说，合作以及重组已经是未来发展的必由之路。通过这样的方式在能够使得物业管理企业自身的服务质量得到有效地提升。
另外，为了进一步促进我国房地产事业得到健康发展，还应当从顶层设计入手对法规以及法律体系进行逐步完善，通过管理细则、法律法规以及完善的监督体系对物业管理企业自身做进一步的管理业约束，对物业管理公司自身的收费服务、无偿服务等进行约束。相应的物业管理企业以及相关的职工应当对自身的职责进行严格履行，通过法律途径对企业的职责进行规范，对企业职工自身的职责和权利等进行规定，通过这样专业化的方式才能够使得物业管理企业自身的服务质量得到进一步提升。
三、结束语
总的来说，随着房地产事业的不断发展，物业管理质量如何更是引起社会的广泛关注，物业管理是房地产发展的一双翅膀，不能拖后腿，但是就当前我国物业管理现状来说，还存在很多问题，应当对其进行逐步完善，通过顶层设计进行制度等规范的制定和完善，通过与业主进行交流争取业主的理解和支持，对内部职工的素质进行提升，通过多元化的方式进行逐步完善，只有这样才能够真正提升物业管理公司自身的服务质量和水平，才能够为房地产事业的发展带来正面促进作用。（作者单位：山西焦煤西山煤电集团公司东曲矿）
参考文献：
[1] 张金平.物业管理存在的问题及对策研究[J].吉林大学.2008（11）
篇12
理事会
执行委员会
常务委员会：
职责：审计、预算、规划
条例、规定、
道德规范和纪律
道德规范问题听证和纪律委员会
执行委员会
公共住房道德规范和执行委员会
地方分部活动部：
职责：分部活动
arm部：
职责：arm服务
法律事务部：
职责：全国联邦住房联络
各地联邦住房联
公平住房和平等机会
联邦立法
州和市政事务
服务部：
职责：全国物业经理咨询
物业经理计算机和技术
收/支分
风险管
联络部：
职责：物业管理杂志社
营销/公共关系
出版
会员注册部
职责：amo
amo资历评估分会
amo保险分会
cpm会员标准
高级cpm会员标准
管理计划
会员发展、少数民族
教育培训部：
职责：成人教育
cpm会员资格培训
教育政策
师资
课程内容委员会
2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：cpm，注册物业经理（certified property manager）；arm，注册住房经理（accredited residential manager）；amo，注册物业公司（accredited management rganization）。还有一种过度性的叫cpm candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。
3、成为cpm的职业要求
申请人向irem提出申请，取得预备cpm资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。
申请人取得预备资格后，需按照irem设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。
irem课程：30分必修分，多达100分选修分。irem每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，irem就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。
cpm证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。
管理策划：20分必修分，0选修分。irem提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。
道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守cpm职责道德规范。 正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。
其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。irem承认其他15个房地产协会提供的课程。irem在培训手册中均有列明。
其他要求：经irem地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守cpm的职责道德规范；经irem理事会批准。
4、美国物业管理队伍的基本情况
全美国目前只有cpm9500多人、amo363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在irem的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点： 专业分工：公司多以cpm为核心，其他人员围绕cpm工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有amo资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为cpm，同时拥有、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。
注重经营的综合服务：一是cpm的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，cpm除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。
5、美国物业管理的内容 （2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。
（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。
（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。irem的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。
二、美国高层楼宇设备管理的特点 2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500 wilshire boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。
3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。
三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示
篇13
企业物业管理模式，是指企业物业管理工作通常采用的标准形式，而当前物业管理模式的划分标准主要是基于权利实施主体不同，将企业物业管理的主要模式划分为：自行管理、合作管理和委托管理。当然，还有一些其它划分标准，如根据物业管理服务采取的手段不同，企业物业管理模式分为开放式管理与封闭式管理，智能网络化管理模式与一站式管理模式等等;而根据企业物业费用的实现形式来看分为酬金制与包干制。从物业管理的其它方面来看，还有治理方式不同，组织性质的区别等划分标准。近年来，物业管理行业的发展迅速，关于物业管理的研究主要从法律、合同方面研究了物业管理全力主体与业务责任主体的矛盾以及如何从制度上保持独立与协调，才能实现物业管理的效率与良性发展。总的来说，物业管理模式从形式上看是物业管理任务的发包分派方式，而物业管理模式的发展将表现为物业管理项目或服务内容的发包分派方式再组合;从本质上看是物业管理实施操作权及相关责任与风险的转移，是在当前阶段为提高物业管理服务效率选择的专业分工与合作形式。诚然，不断实现物业管理模式的优化，不仅利于物业自身的增值保值，对于企业主营业务与物业业务或是企业与专业的物业公司来说，可以二者之间的良性互动，提高企业物业整体运营效益。
本文也是基于物业管理权利主体与业务实施主体出发，主要论述物业管理模式中的自行管理与委托管理两大模式，经分析发现，业主自主管理模式将会出现并占有一定的市场份额管理型迎合了目前我国物业管理需求，而委托管理模式势必逐步引入职业经理人机制，从而引领我国企业物业管理模式实现更高效的转变。基于两大主要模式的优劣势比较研究，得出我国目前的企业物业管理随着经济的发展与物业市场化竞争的加强，引入职业经理人机制的委托管理模式，将成为企业物业管理的未来主要模式。
二、企业物业管理自行、委托管理模式的内涵与优劣势比较
1、企业物业管理的内涵比较
企业对物业进行自行管理，也称之为自管，是由企业业主直接管理自己的物业。根据物业管理实施主体的法人地位，可以划分为企业下属物业子公司、企业物业管理项目部或管理中心，但随着物业业务的不断发展，无论项目部门或是管理中心，都必须发展为具有独立法人资格的公司。
物业管理的委托管理模式是基于物业管理权利主体与业务实施主体的分离，由企业委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理。委托管理模式分类较多，分为全权委托、委托监管、并行委托等主要形式。
2、企业物业管理模式的优劣势比较
企业物业自行管理具有明显的优势，由于从属于或曾经从属于企业本身，物业管理的机构、人员以及财务系统都与企业是一体的或与企业是集中管理模式下的分支体系之一，因此，企业物业的自行管理存在天然的优势――与企业业主的密切联系。从经济意义出发，企业业主作为物业权利所有者，物业管理公司或部门作为物业业务实施者（管理者），二者之间必然存在着“所有者――管理者”之间的信息不对称矛盾，这就会导致信息不对称容易引起的管理成本问题。显然，企业物业的自行管理，可以减轻信息不对称问题引起的主体之间的矛盾问题。如企业内部上下级沟通的便利性，信息的互通性，无论是物业管理运作上的便利性还是体现企业管理文化的直接性，都可以予以实现;同样，物业管理过程中如果需要上级企业的支持，无论是新制定制度的批准还是某些服务功能的增加，相对于呈分离状态的独立物业管理机构来说，自行管理模式有明显的优势。并且，从成本角度，与企业呈一体化的物业管理，能够为企业节约成本费用。
但是，应该看到企业物业自管，由于企业自身的持续而欠缺物业管理专业性，物业管理的低效而导致额外成本过高是企业物业自管存在的问题。另外，企业与物业管理的一体化，责任实施主体与权利主体的一体容易导致责任的推诿，从而致使物业管理责任由于“搭便车”的存在致使物业管理效率低下。显然，自管模式的良性发展需要企业自身拥有专业的物业管理队伍，并通过物业人员培训或引进补充管理队伍，不断强化物业管理部门的管理经验。
物业管理的委托管理模式是基于物业管理权利主体与业务实施主体的分离，由企业委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理。委托管理模式分类较多，分为全权委托、委托监管、并行委托等主要形式。相较于企业物业的自行管理模式，首先是企业从附属的物业管理业务脱离出来，而从事于自身长期进行的且最具有专业性的主营业务，提高了企业经营的效率;其次是物业管理业务方面，专业的物业管理公司具有专业的物业管理队伍，高效的物业管理业务流程;再次是多样化的委托管理模式，丰富了物业管理行业的可持续发展，在社会化专业分工的优势基础上，真正实现了“权责分开，效率优先”的现代化企业管理发展需求。
但是，企业物业委托管理模式也有显然的缺点，相对于自行管理来说，物业管理费用十分高。另外，企业与物业管理公司之间，存在一定的信息不对称问题，对于物业公司的项目运作并不完全可控，可能造成物管费用过高;同时，企业与物业管理公司之间的沟通不顺，企业不断更换物业管理公司的情况也较为常见，会造成企业支付的费用进一步增高。
三、企业物业管理两大模式的发展趋势比较分析
就我国目前物业管理行业的现状来看，企业物业自行管理的模式仍然占企业物业管理市场的一部分份额，尤其是企业自建，物业也就顺其自然以自管模式为主。这与我国企业发展的现状有密切联系，即如前所述，企业可以节约成本，可以实现对物业管理的无信息损失“上传下达”，可以有效管理物业项目部门的服务项目规划或实施等等。而且，对于我国早期的企业，尤其是国有企业，通常是艘“航空母舰”，经营的业务除了主营业务，几乎都是作为企业的自营项目。另外，相较于物业管理的委托管理模式，即专业物业管理公司对于企业也是有一定的选择的，如研究发现，物业管理具有规模效应，如果物业管理面积未达到其管理的盈亏临界点，专业物业管理公司不会接受这样的委托业务。因此，就成本角度企业物业自行管理仍占有一定的市场份额;但从专业化分工视角，委托物业管理将成为企业物业管理的未来主要模式。
而在我国经济发达的地区与城市，企业物业委托管理模式已经开始发展甚至成为主要的物业管理模式，这与物业委托管理的效率是密不可分的。如前所述，企业若要克服自行物业管理模式效率的低下，需要培养自身的专业物业管理人员，或是通过培训或是引进模式。诚然，相对于自行物业管理，企业委托物业管理中由于具备专业的物业管理人员而效率较高。因此，从这个角度来看，无论是自行物业管理还是委托管理，专业的物业管理人员成为关键，那么，两种模式的优劣势共同决定了处于效率考虑，企业物业未来的发展趋势将出现“职业物业管理经理人”。从西方发达国家的物业管理实践来看，专业化也是物业管理行业最显著的特点之一，以美国为例，物业管理公司一般只负责小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定，有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。我国在借鉴西方国家先进制度的基础上，已从2005年开始推行物业管理师制度，也称之为物业管理职业经理人制度，并于2007年培养出第一批专业化的注册物业管理师队伍，这些注册物业管理师基本上都隶属于专业化的物业服务企业。企业物业管理势必往更高效的模式发展，预计独立的物业管理CEO会像注册会计师一样，受雇于物业管理公司或物业管理事务所，成为物业管理行业发展趋势中的关键一环。
正如前文比较的一样，企业主营业务与物业管理业务的分开，适应了社会化专业分工的发展趋势，能够提高物业管理效率也使企业自身专注于主营业务，提高企业的经营绩效。而企业委托物业管理模式分类较多，根据委托权利的是否继续细分分为的全权委托、并行委托等方式。可以看出，全权委托模式对于企业来说较为简单，而对于物业管理公司来说则需要具有较强的统筹管理能力，如果物业管理公司采取聘用专业物业管理人员针对项目进行管理，将企业物业中的各个组成部分的分包进行有效组合与管理，将不断提高物业管理的专业化与效率，促使企业物业管理具有明显的现代化特征。
四、结语
综上所述，无论是早期国有企业或是当前小企业采取的物业自行管理模式，还是在我国物业管理市场比较发达的地区已经采取并流行的委托管理模式，都朝着物业管理效率这一目标发展，因此，可以预期未来企业物业管理会在效率上进一步突出，即物业管理公司会进一步剥离出除了管理之外的业务，分包或是外包给专业服务公司;对专业的物业管理人员进行认证，并由物业管理专业人员提供物业管理服务的设计、咨询服务，甚至是项目定制服务，实现具有现代意义的真正独立物业管理服务。进一步来看，物业管理行业在当前物业服务价格水平综合偏低的情况下，对于专业物业管理公司来说，简单的依靠扩大物业管理的规模也很难持续提高物业服务企业的经济效益，物业服务企业需要通过一系列举措创新经营模式，以现代化物业管理模式经营物业服务企业，实现并扩大盈利。
【参考文献】
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[2] 马文艳：论国有煤炭企业物业管理的发展模式[J].科技情报开发与经济，2010（36）.
[3] 韩艳艳：物业管理法律制度研究[D].西南政法大学，2011.
