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篇1
文章编号:1004-4914(2010)10-286-02
随着房地产开发企业间竞争的不断加剧,有效的土地资源不断减少,土地成本越来越高,人工、材料价格的不断上涨,造成项目开发成本的不断攀升,从而使项目开发风险加大。那么房地产企业如何合理有效地控制项目的开发成本,从而减少或有效回避开发风险,使有限的资金创造出更大的经济效益,就显得至关重要。
合理有效地控制项目开发成本,贯穿于项目投资决策阶段、设计阶段、项目施工阶段和竣工阶段,可以说是一个系统控制过程,它具有全员性和全过程性的特点。项目开发建设的各个阶段成本控制各有其特点,所起的作用和重要程度也有所不同。
一、房地产开发中的主要成本构成
1.开发成本。(1)土地使用权出让金。国家以土地所有者的身份,将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额,根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。(2)土地征用及拆迁安置补偿费。一是土地征用费。是指国家建设征用农村土地发生的费用,主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。二是拆迁安置补偿费。因出让土地,使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用:拆迁安置费和拆迁补偿费。(3)前期工程费。一是项目的规划、设计、可行性研究所需的费用,一般可按项目的总投资的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。建安工程费。指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费、设备及安装工程费及室内装修工程等。基础设施费。此费用为红线内工程费,包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用。公共配套设施费。主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出,可参照“建安工程费”估算。不可预见费。包括基本预备费和涨价预备费,依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以前六项之和为基数,按3%左右计算。开发期间税费。开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中负担的各种税金和有关部门征收的费用。该部分费用应根据当地有关法规标准估算。
2.开发费用。开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。(1)管理费用。按项目开发成本构成中前六项之和为基数,按3%左右计算。(2)销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托销售的各项费用。(3)财务费用。指为筹集资金而发生的各项费用,主要有借款利息和其他财务费用。
从上述成本费用组成分析,成本的发生是一个过程,涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制,就是要在项目开发的全过程中,对上述全部成本构成要素进行规划、控制,从而实现企业利润最大化。
二、房地产开发项目成本控制
1.立项阶段的成本控制。立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算,明确项目的可行性,准确进行项目决策,避免决策失误带来的企业损失,同时充分提高资源的利用效率,用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。本环节成本控制,着重于以下几点:市场调研时,通过投资成本估算,进行项目前期策划中的初步成本控制。公司项目部开展充分的市场调研,如通过全面采盘,组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察等,进而把握投资决策,找准产品定位、编写投资估算。投资成本估算的重点包括:资源配置是否充分、合理;市场定位是否明确、恰当;投资成本、费用是否经济、可行;投资回报是否符合利润目标要求;投资风险能否有效控制。项目立项时,通过《可行性研究报告》,进行项目前期策划中的具体成本控制。公司项目部在汇集全面采盘报告,各方专家意见等后,编写《可行性研究报告》。《可行性研究报告》除须具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还应重点包括以下内容:成本费用分析及估算;成本控制目标及措施;投资及效益测算、利润体现安排;税务环境及其影响;资金计划;投资风险评估及相应的对策;项目综合评价意见。
通过争取优惠政策,降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解,在进行市场调研,对市场走势做出分析、判断的基础上,通过为企业争取优惠政策,达到降低开发成本的目的。明确在项目全过程,通过招投标管理,有效控制成本。项目在进行工程设计、监理时,应招投标;项目在大小施工、材料、设备采购、安装等业务时,更应按工程量清单计价办法严格招投标管理。企业在同等条件下,选择实力强、成本费用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。
2.规划设计阶段的成本控制。规划设计阶段成本控制的范围有前期工程费,含招标费、设计费、地质勘查费等。其中设计费一般只占建安成本的1.5%~2%,比例虽不大,但对工程造价的影响程度可达75%以上,设计质量的好坏,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目销售经济效益的高低。因此,在投资决策确定后,该阶段是成本控制的关键。
在总体规划设计阶段,开发商可以采用设计招标办法,在工程造价和设计方案相结合条件下,选择优秀的方案设计和建筑设计单位,使项目不仅建筑造型美观,而且造价合理。对于优秀方案的比较,可以采用成本―效益分析方法,在满足工程――结构及使用功能的前提下,依据开发商可行性研究报告的经济指标(要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数)选择设计方案,结合开发商对项目的开发理念,最后修改并确定设计方案。
在单体详细设计阶段,结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要,向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用,通过功能细化,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价;也可以实行限额设计、奖惩考核激励机制,按照批准的设计任务书和投资估算,在保证功能要求的前提下,按分配的投资额控制各专业设计,若哪个专业超过或减少,则给予罚款或奖励;也可采取合同措施,若变更费用超过施工合同价的一定比例时,则相应扣减设计费,从而确保设计人员的责任心,有效控制工程造价。
加强设计出图前的审核管理工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前,设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在,如在设计出图前加以克服,花费的代价可能最小,效果最好。建议开发商在设计阶段委托专业监理单位进行设计监理,这对于工程的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本)等都有很大的帮助,可以避免或减少由于设计不合理甚至失误所造成的投资损失和浪费。
3.施工阶段的成本控制。在工程施工阶段,由于工程设计已经完成,工程量已完全具体化,这一阶段影响工程造价(即工程投资)的可能性只有5%～10%,节约投资的可能性比较小,但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此,业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外,重点应加强工程施工现场管理,杜绝投资浪费。一是加强经济观念培训,充分重视节约投资的重要性。二是尽量减少设计变更,有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场,随时掌握、控制工程造价的变化情况。三是严格现场签证管理。严格现场签证管理,工程技术人员必须与工程、经济人员相互配合,做到“随做随签”。同时,在确保签证内容与实际相符,且不超过应签证范围的前提下,做到签证的具体量化,工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。
4.竣工结算阶段的成本控制。该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规,认真审核工程款。以政策为依据,对送审的竣工决算进行核实工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。要建立奖惩机制,对审查出问题的人员给予一定的奖励,同时杜绝由于个别人员的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾,使得工程在管理和造价控制上出现漏洞,给企业带来难以觉察的巨大损失。另外,要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上,将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库,为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考;也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验、教训,提出今后工作中的改进方案。
三、结束语
长期以来,习惯于把成本控制放在建设实施阶段,其实,投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的,存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制,必须抓好项目的质量和进度。因此,项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题,项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科,只有做到各方综合平衡,才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制,以利于房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环。也只有这样,房地产项目投资才能真正可控,管理才会出效益。
参考文献:
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3.王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制.开发与建设,2006(2)
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篇2
进行房地产开发，首要工作就是开发项目的成本测算，通过对房地产开发项目的评估与分析，得出该开发项目的成本估计值，再结合其他方面的数据与资金流动量，从而大概得出该开发项目的可盈利润值，然后制定并选择合适的房地产开发方案。在确定开发方案后，在开发项目实际建造过程中，同时对开发成本进行测算和控制，通过对管理模式的改变，对成本费用的控制，使房地产开发单位、企业的经济效益最大化。
一、房地产开发成本测算的分类研究
房地产开发成本，是指房地产开发公司、企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，开发成本测算是将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。要准确地测算房地产开发成本，需要结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，以该项目土地的面积、容积率、规划要点已确定为前提，并且房屋建造所需建材市场行情相对稳定，开发商有较完善的管理水平，本文试图从以下几个方面分别予以论述。
1.土地成本
土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。
2.前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3.建筑安装工程成本
建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。它在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。
4.市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。
5.开发间接费用
此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：①管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。②销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。③销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。④其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析。
二、房地产开发成本控制的分类研究
房地产开发成本控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用最少的人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。
1.对征地和拆迁补偿、安置费的控制
房地产开发项目的选址，必须符合城市的总体规划，考虑到地理位置、交通状况及环境因素等，要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策熟练把握。
2.勘察设计和前期工程费的控制
对行政事业性收费通过争取各项优惠政策来降低；勘探设计必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。房地产开发项目的设计标准要与市场定位适应，积极推行价值工程管理。
3.建筑安装工程成本的全程控制
加强项目投资决策的科学性、系统性，争取最大的效益；成立成本评估审核部门，积极实行设计监理制度；加强监控、预算审查，安排施工全过程的材料和质量监理；在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；处理好质量与成本的关系。
4.管理费用
定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。部分业务可以分包给外部的专业公司，节省费用；推行各部门管理费用承包、限额奖惩。
5.对财务费用的全面控制
安排合理的融资方案，筹资费用的节约，进度的合理安排等。贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。
6.对税金的控制
房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。
7.建立动态成本控制制度
房地产开发单位的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产开发单位应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。
三、总结
篇3
1房地产开发成本构成及影响因素
1.1房地产开发成本构成
房地产开发成本是指房地产开发从投资决策到销售全过程所花费的费用，包括土地费用、工程建设成本及开发间接费用、管理费用、销售费用和财务费用。
1.2房地产开发的影响因素
房地产开发除宏观经济政策等环境影响因素外，就单个房地产开发项目内部可控因素而言，影响房地产开发企业的成本因素主要是指影响房地产开发企业营运成本的因素。房地产开发的营运成本包括很多方面，房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。
2我国房地产开发成本控制存在的主要问题
2.1房地产开发前期重视不足
首先，由于近十年来我国房地产一直处于卖方市场，房地产行业高收益率使得很多房地产只重视圈地、修房子、卖房子，不重视决策阶段的成本控制并且我国房地产开发企业人员素质普遍不高，以及行业人才高流动率，高水平专业人员严重缺乏导致不重视项目的可行性研究。其次，建设单位往往把施工阶段项目成本的管理作为重点，而忽略了设计阶段的项目成本管理，从而造成前期成本过高。
2.2建设阶段控制机制不严密
在招投标过程中，由于行政力量过多干预，地方保护主义严重，一些大型基础设施和国有房地产开发企业投资的，总可以看到有的实力明显不如其他的投标单位，却还是能得到一些特别保留的标段；我国目前的招投标市场还不成熟，招投标体系还不完善，招投标过程中的监督体制作用还很不明显没有真正起到成本控制的作用。
2.3企业信息化水平落后，不能满足成本控制的需要
合同控制作为成本和资金控制的基础，在传统方式下，合同处理工作基本上由手工完成，无法进行更详细更有参考价值的实时动态查询分析。对后期的数据预测分析基本上依靠简单预测来完成，可靠性和准确性无法保证。
2.4缺乏规范的成本控制体系
由于企业成本管理缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策若有若无，成本计划如同虚设，再加上没有一套科学规范的操作程序，成本管理目标最终很难实现。
3房地产开发的成本控制措施
3.1项目决策阶段与土地成本控制
房地产开发项目的可行性研究，就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法建立一套适应我国房地产市场特点的评价指标体系。除此之外，控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析要准确，在土地招投标中制定竞买策略与技巧，做到以最小的代价和风险获取最大的收益、来打败竞争对手。
3.2设计成本控制
设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。设计对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。设计阶段的招标应该是全过程的招标，不仅要重视方案设计的招标，同时对施工图设计阶段的招标也应给予足够的重视。加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。
3.3建设阶段成本控制
房地产开发商通过招标方式发包工程，其目的在于鼓励承包单位进行投标竞争，从中优选出技术能力强、管理水平高、信誉可靠且报价合理的承建单位完成建设工作，以合同的形式约束双方在施工过程中的行为。工程材料、设备采购管理是项目成本控制的重点和难点，严格控制材料价格可以控制工程的成本。
3.4营销策划阶段成本控制
房地产开发营销策划成本控制主要是指房地产开发企业对销售投资费用的控制，实现房地产开发项目资金的回收目标，达到预期的销售计划，确保房地产开发项目投资收益的实现。影响价格的因素有很多，主要包括成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。定价策略应根据商品房本身的情况、市场情况、成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制订。
4结论
在房地产开发建设的各个阶段，决策阶段和设计阶段的成本控制工作最大，控制好这些成本的关键就在做好前期的可行性研究工作，提高设计的质量，推行设计招标和设计全过程的监理制，利用价值工程优选和优化设计方案。在建设阶段要严格执行招投标工作，对材料和设备采购环节成本和质量的控制，做好现场变更和竣工结算和决算工作。营销阶段工作主要是围绕产品的定价、采用何种营销方式和促销手段分析来控制成本。
参考文献
篇4
一．引言
我国的房地产经济发展迅猛，并一度成为我国国民经济建设的支柱行业。在地方经济发展中，房地产行业成为了主要收入力量。由于房地产本身的快速发展，越来越多的外商开始投资国内房地产，导致房地产市场过于火爆，房地产行业迎来了寸土寸金的时代。大规模的房地产建设，导致土地逐渐变成稀有资源，土地价格直线上涨，同时又存在过高的房屋空置率。为避免出现房地产泡沫，政府通过运用财政政策、金融政策和税收政策等对房地产进行调控，防止房屋价格上涨过快。政府的调控和外资的加入，使的房地产行业竞争加剧，为保证房地产开发企业的永续经营，对开发成本的控制成为必然手段。
二.对房地产开发成本控制的分析。
1.房地产开发成本的组成和控制方法。
一个房地产项目的主要开发成本包括以下内容：
（1）土地成本。
（2）前期费用。
（3）工程成本。
（4）管理成本。
（5）营销成本。
（6）财务成本。
（7）其他费用。
成本控制是以成本的发生为基点，根据预定的成本目标，对实际生产过程中的一切生产资料消耗通过指导、限制和监督，及时纠正偏差，促使成本下降，事项预定的成本的目标。在房地产的开发成本中，土地成本、管理成本、财务成本及税费等在项目开始初期即可基本确定，其变化幅度较小，可控性相对较弱；前期费用、工程成本、营销成本会随着项目的变化而变化，其中涉及因素较多而且较复杂，在前期预算和后期统计中，差异较大，这部分具有可控性强的特点。在成本控制中要以工程成本控制为主，将营销成本和工程成本作为控制的重点。
在房地产开发项目开始阶段，要对项目各建立成本控制目标，将目标按类别分解，责任落实到部门。房地产开发单位成立有公司总经理为首的成本控制小组，定期对各个项目的开发成本进行全面的分析、评估、检查，对项目成本和预算产生差距的部分要及时纠正，并提出解决措施。
2.房地产开发成本在各阶段的控制要点。
（1）初期阶段。
在房地产方案设计阶段，要对市场需求进行调查了解，建多少层、多少花园、配置哪些基础设施等，通过容积率指标控制面积。通过比较确定单体平面和户型，对户型做多方案的设计，对建筑面积、套内面积和公摊面积进行比例测算，确定最合理的户型结构和搭配，以取得最大销售面积。对各方案搭配的配套设施、绿化面积、道路等进行土地成本和建造成本的分析和比较，对各方案的建设工期、销售预期及价格等做以比较，编制投资的预算额度。
在初步设计中，要按照批准的设计任务，对设计规模和标准、工程数量和预算指标等方面进行控制，充分考虑施工可能出现的问题和处理的经济性。对施工图设计时，要对不同形式的基础工程以及不同结构体系对工程造价的影响进行比较，选择合适的基础形式和结构体系，对施工方法和材料选用等细节部分要注意把握。通过分析比较，要在保持功能不变的情况下，尽量使成本降低。
在选择施工方案时，要对施工设备的选择、基础土方、运输方案、材料费用等进行比较选择。材料选择时，要考虑材料质量、价格以及运输的成本，选择机器设备时，要对机器的运行成本和使用寿命以及配件价格和维修费用进行比较。
施工图设计预算阶段，要根据施工图文件，按照各专业工程的预算定额的计算规则，计算工程量，结合实际的施工方案，安装现行的规定，确定单位工程或单项工程的造价。施工图编制时，要尽量采用限额设计，确定各设计阶段的造价计价，严格控制不合理的变更，保证总的投资额不超标。在进行成本预算时，要对历史数据进行搜集整理，结合当前的市场实际情况，对材料、人工、税费按照市场价格进行调整。对工程的概况、建设的标准以及经济指标和技术指标进行明确。
设计阶段是开发成本中最关键的阶段，其对工程造价影响的可能性为70%-90%，控制工程造价的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。
（2）施工阶段。
在工程项目施工中，常常出现使用材料、施工进度、工程量以及设计的变化，随之带来的是成本目标和预算不相符。这种情况下，要对工程的变更原因进行控制，对工程变更要在不提高建设标准、不影响工期和施工范围的情况下，同时要建立工程变更的相关制度，进行严格的审核。在施工阶段，要严格控制人工和材料的消耗管理，对市场价格信息要加强了解，要严格控制工程变更，按照合同约定拨付工程的进度款。
在施工时要建立工程变更审查和流程制度，要充分对市场价格进行了解和调查，对材料和设备要建立确认质量确认价格的制度。
（3）竣工阶段。
竣工阶段要对合同条款进行审核，按照图纸核实施工量和单价，要检查隐蔽验收记录。
三.房地产开发成本控制的思考。
目前，我国很多地区普遍存在房价偏高的情况，在这种环境下，消费者信心未恢复，对楼市的观望情绪较浓，对房地产的投资性被压抑。前几年的高价拿地项目在这几年的集中上市，房地产上存在大量存货，这对房地产企业的资金也带来了压力。消费者的观望必将导致价格的下跌，成本的因素将变得更加敏感，房地产开发商对成本的控制将变得越来越重要。
房地产行业习惯通过在招投标中低价中标进行成本控制，从另一方榨取利润。在现在的情况下，要转变成准确了解客户需求，做出高性价比的房产。在招标阶段和施工阶段的成本控制的同时，也要注意关注产品定位和设计的管理。在进行成本控制中，不能当当只做好成本的预算和核算，更要将核算变成实际的控制。
在土地成本中，要尽可能的争取优惠价格同时要加强项目可行性研究和论证。在前期费用中，要利用优惠政策，争取减免费用。在工程成本中，要设计出最具性价比的产品，开展设计阶段的成本控制和限额设计，严格控制工程变更审核，加强采购管理和新工艺的应用。在后期要对营销策略进行跟踪确认，对各成本费用要确定支出标准，同时加大费用支出的审查力度。
四．结束语
通过施工前的设计阶段和施工实际控制阶段以及后期的成本核算，成本控制要贯穿房地产开发的全过程。房地产开发企业通过各阶段的成本控制可以提高投资效益和增强管理水平，在成本控制中，要多比较多评价，多预测多核算，多管理多控制。做好成本控制，优化管理，以最少的成本，满足需求的功能，获得利润的最大化，这样才能保证企业健康发展。
参考文献：
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[4] 蔡东红 论房地产开发企业项目成本控制管理[期刊论文] 《现代经济信息》2012,(07)
篇5
前言：
随着我国房地产业市场竞争的日益激烈，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。
1．我国房地产市场开发现状
1.1市场现状。上世纪90年末至今，我国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。房地产业在国民经济中的支柱地位和作用显而易见。然而我国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
1.2政府对现状的态度。促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。
1.3消费者对现状的态度。大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。
2．房地产开发成本控制的意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。
我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
随着国家逐步加强对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力的境外企业的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
3．房地产开发成本控制与管理的关系
房地产开发成本控制与房地产管理密不可分。房地产管理包括规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，这四个方面的管理都与成本控制有着密切的关系。必须进行整合协调才能够实现房地产开发成本控制的目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是房地产开发成本控制的核心工作。
房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重成本问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，成本增加。为了解决这类问题，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化，成本控制的合理化。在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。
许多情况下，施工单位或开发商的成本控制部门、工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：
3.1房地产开发商的大力支持。作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标，从而达到减少开发成本的目的。
3.2可施工性分析的尽早实施。在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段呈递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。
3.3在建设过程中持续开展研究。可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。
4．结语
现代城市的不断进步与我国房地产市场的进一步扩大，不但加速改善了我国居民的住房条件,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。房地产开发商想要获取长期的竞争优势，就必须做好房地产开发的成本控制工作，使开发企业有利可图，才能不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献：
[l]李元明．房地产公司工程项目管理之浅见[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2.
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随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈和规范化。在这种形势下，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切关注和研究消费者的消费偏好，提供适销对路的房源外，还应该努力降低开发成本。同时随着市场竞争的日趋激烈，房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。
一、房地产开发成本的构成
开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，即房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。
1.土地成为“虚增成本”道具
房地产开发离不开土地，国家对土地实行“招拍挂”的初衷，在于体现市场公平，提高价格透明度。在广西、湖南等地了解到，“招拍挂”反而成了某些开发商虚增成本的道具。
规模较小的项目，某些开发商在招投标过程中可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”“上限”，与有可能参与竞标的同行，在茶楼酒肆或者会议室里组成“价格同盟”，由一家公司以较低的价格竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格定出高价。 ”
2.建材、“人头”和规划都能做“成本文章”
建筑材料是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等，某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉，但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍多。”一些房产公司工程部门人员私下说。
修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心，但这也是实现“成本飙升”的重要环节。一般来讲，大户型利润比中小户型高，所以在楼盘建设过程中，开发商有意将大户型面积进一步加大，将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中，通过有“内部关系”的职能部门，将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”，对外宣称在楼盘开发过程中，根据建筑实际情况进行的修订。这样一来，交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上。
某房开商曾说过，如果是同一房价的大小户型，由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入，大户型的成本也比中小户型要低1/5左右；而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4-1/5，大户型的利润空间会更大。
在上报测量的过程中，通过中小户型扩大大户型的成本，通过大户型的实际销售来获取利润，成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说，某些测量评估单位因为面临市场竞争压力，往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼，部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事。
综上不难看出房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
二、决策阶段的难题和对策：
1.加强项目投资决策的科学性、系统性，准确市场定位。推行价值工程管理，“用最少的投资，争取最大的效益”：保持项目功能不变，降低项目投资；投资不变，提高项目功能；投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；降低一些次要功能，使成本大幅度降低； 运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资；
2.规划设计阶段的成本控制要点：
研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约55%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为20~30%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。
3.招标阶段的成本控制：通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。
4.施工阶段的成本控制：加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理，安排施工全过程的材料和质量监理。处理好质量与成本的关系。保证工程进度。
5.基础设施建设费：建设单位应主动为各专业部门提供技术支持，充分发挥规模优势，统筹协调，降低造价。
6.管理费用：根据目前公司的实际情况，在投资估算和成本控制体系上，将开发间接费用即企业直接组织、管理开发项目发生的工资、福利、劳保、折旧、办公、水电、周转房摊销等费用计入管理费用。管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发力度和开发规模，降低单位管理费用水平。
三、方案设计阶段的成本控制
1、重视市场调查和工程可行性论证工作，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化。
2、认真编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，以切实起到控制投资的作用。
3、做好建筑方案的征集选择
完成设计任务书后，选择几家有技术实力的设计单位，或资深、知名设计人进行设计方案竞赛，征集建筑设计方案，然后组织有关人员对竞赛方案进行评比、选择、优化，评比应侧重以下几方面：（ 1）、设计构思的超前性：目前的市场发展变化速度很快，加上房地产开发项目周期一般较长，对建筑使用功能的设计应考虑适度超前。
（2）、建筑平面布置的合理性：从目前的市场需求特征来看，建筑的平面布置、户型的好坏具有十分关键的作用。
（3）、建筑风格的策略：良好的建筑风格对楼盘的促销起着其它广告宣传形式难以比拟的优势，也会对促销费用的节约起作用。
（4）、做好初步设计阶段结构承重体系的比较选择工作：建筑方案确定后，即转入初步设计，此时控制投资主要是做好基础及结构的选型工作。
（5）、在预定概算限额内做好施工图设计：对不同设计及材料进行成本研究，向设计人员提出成本建议，协助他们在投资限额范围内作好施工图设计。
（6）、做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加。
四、成本控制的运作机制
1、严格合同审查制度，强化成本费用支出审批制度，重新核定审批职权范围，实施奖罚制度。
2、完善成本预测、成本结算和成本监控体系，对项目运营的盈亏有着高度灵敏的显示和反馈。
3、建立项目成本的后评价制度。
4、坚持技术手段与经济手段相结合。
5、严格遵守成本和费用开支范围，划清各种费用界限，保证成本的真实性、科学性和可比性。
6、划清各期成本与各个成本核算对象之间的界限，企业应按月结算开发费用，计算开发产品成本。
7、实行成本管理责任制，对成本实行全员管理。发动广大职工参与成本管理，把成本管理纳入岗位责任制并做到责、权、利结合。把成本费用指标层层分解，按干什么管什么的原则，把小指标分别落实到有关职能部门，可采取部门经理负责制。
8、加强成本预测、计划、核算、控制、分析、检查，努力降低开发产品成本。
综上所述：开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。只有加强房地产成本的开发控制才能维持长久的竞争力即获取最大利润。
篇7
房地产项目其有资金投入大，项目建设周期长、涉及的环节多等特点。房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，是一个涉及拆迁、开发、建筑等所有职能部门的全局性工作。
一、房地产开发企业成本管理中存在的问题分析
1、 缺乏成本控制意识和规范的成本管理制度
由于我国房地产开发行业属于资金密集型和高利润回报行业，房地产企业领导层大多重点关心资金充足问题和项目质量、项目销售情况等问题，对成本竞争没有足够的了解和重视，因此，在项目实际操作中大多采用静态的成本控制方法，即按照计划价格估算项目成本，在竣工结算和销售完毕再做核算的事后控制，然而由于房地产项目规模较大，从计划决策到销售完毕需要很长时间，在这期间会出现各种成本变动，如人工价格、材料价格上涨等，事后核算的方法显然难以适应当前竞争发展的需要。但目前房地产企业缺乏规范的成本管理制度和健全的成本控制体系，成本控制目标不够明确，是导致事中和事后成本控制盲目性的根源。
2、诸多人为因素导致成本管理方面出现漏洞
首先，设计人员仅从设计本身出发，关心设计的用材、施工技术和项目效果，而对于决定房地产开发企业经济效益的工程造价重视不足，影响成本控制和经济效益；其次，工程开发过程中，房地产开发企业为了迎合市场需求，不顾工程施工的总安排而盲目缩短工期，大大增加了项目成本；再次，在工程合同签订中存在漏洞，由于工程项目规模大、周期长，而且从策划施工到工程结算需要签订的合同众多，难以对其进行精确的管理，容易造成一些漏洞和错误，使得个别承包商利用合同漏洞有机可钻，造成不必要的损失。
二、房地产开发项目成本的组成
一般房地产开发项目成本费用主要包括;土地费用、前期工程费、房屋开发费用、管理费用、销售费用、财务费用、税费以及其他费用。
针对房地产开发项目的组成分析，项目开发成本可以分为七个部分，即项目开发成本可控费用前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用，不可控成本费用土地费用、税费。要在可控成本上细化管理、尽可能减少开发成本。
2.1房屋开发费用中占的比重比较大是项目的建安成本。建安成本控制主要体现在以下几个阶段:
2.1.1可行性研究阶段就需要我们控制好投资估算，认真做好可研阶的详细的投资估算，投资估算误差控制在5%-10%之内，在工程建设投资估算资金的时候需要准确估算项目资金，以便能更好的筹措资金，对工程设计招标，需要为工程限额设计提供可靠的依据等。而我们以往有的工程可研阶段，投资估算做的比较粗，造成了以后不可收拾的局面:概算超估算，预算超概算的现象。因此这个阶段要求工作做细，不能以偏概全，多做市场调查，设备多询价。投资估算的误差做的越小越好。
2.1.2设计阶段是成本控制的重中之重，所以设计费用是开发项目全过程费用中占比相对较小的，所以有开发总成本的1.5-2%，但对工程造价的影响却能达到75%以上。俗话说的好:设计一条线，造价千千万。为了做好工程阶段的成本控制，就需要从以下几个方面进行考虑:招标的时候采用设计招标，选择最优方案;多借鉴已完成工程的经济参数，让设计达到性价比最好的效果;重点我们考虑的是如何优化设计方案，进行限额设计，为了加强设计图纸的会查与审查工作，就需要完善更好的奖罚制度。
2.1.3招标阶段对开发项目成本控制非常重要，通过招标来选择出各方面能力较强的施工单位，确定合理的合同价格、做到优质价廉，以此达到理想的招标效果。
2.1.4施工阶段主要是房地产在开发项目的时候需要实施的全过程，也是建设项目中资金投入最大的阶段，自己投入占总开发资金的80-90%，施工阶段需要强化施工成本的动态控制。控制好建安成本一大控制点就是材料的控制，建设方代表一定要考察好主要材料，进行价格的把关，时时关注国家政策的调整和主要材料的市场价格信息。
2.1.5竣工结算阶段是建安成本控制的最后核心，主要从以下几方面控制以下成本:严格按照施工合同进行结算及变更条款、工程预算及费用定额、竣工资料、国家或地方有关的法律法规等，都需要对工程计算进行认真审核，竣工结算要逐项审核法。
2.2房地产开发项目的成本的控制第二方面是财务方面的控制，财务费用占的成本比例不小。搞好销售策划，及时回笼资金，减少财务费用的支出。做好项目的融资，多渠道筹集建设资金，缩短开发周期，这些方式都能减少成本开发、增加利润空间。
三、加强房地产开发企业成本管理策略探讨
1、 建立有效的成本管理架构及运营模式
成本管理构架与运营模式的建立应与房地产开发企业自身实际情况相适应，房地产开发企业应根据自身的融资情况、经济实力情况、自身所处阶段和发展进程等，由专业部门和专业岗位来完成在成本管理构架和运营模式组织结构中设计中的关键环节，优化组织结构，提高运行效率。如企业处于单项项目开发阶段时，企业应选择职能制运行模式，方便管理和资金回笼；当企业处于同城多项目开发阶段时，矩阵制运营模式能够在很大程度上提升成本管理的绩效；而在企业异地开发项目时，项目分公司制运营模式能够更方便和有效的对成本进行管理和控制。
2、 建立全过程的目标成本管理制度
制度的建立和完善是房地产开发企业进行成本管理的依据和保障，而全过程的目标成本管理制度是控制项目成本的有效措施，通过完善的全过程目标成本管理，由之前的事后成本核算改为事前和事中的成本控制，将目标成本作为项目的成本控制准绳。通过全过程的目标成本管理，使得项目的各环节成本控制在一定范围内，并且通过责任追究的原则，及时对超出目标成本的部门提出成本预警。同时，全过程目标成本应根据实际情况进行相应变动，当动态成本与目标成本不一致时，应根据实际情况分析原因和修订目标成本，从而使得目标成本真正发挥意义，防止目标成本发生失控现象。
3、 项目实施中对成本进行全过程、全方位的管理
首先，加强项目投资决策阶段和设计阶段的成本控制，在进行充分市场调研的基础上对项目的投资决策进行研究分析，掌握市场动向和项目的可行性。在设计阶段的成本控制，要慎重规划方案的成本控制，严格控制设计质量，避免由于设计出现漏洞或失误，造成成本增加和效益低下，同时要重视对施工图设计的成本控制，该部分占整体造价的 70% 左右，是关键环节和决定因素。
其次，加强对招投标阶段和施工阶段的成本控制，在招投标阶段的成本控制阶段，根据投标单位的资质、管理、技术、相关经验和资金等方面选择投标单位，并对招标文件进行严格把关，由多个专业部门进行评标和定标，从而保证工程质量和成本的支出控制。
最后，加强工程结算阶段和销售阶段的成本控制，要严格审查核对合同条款、审查隐蔽资料和有关签证是否符合规定、审查设计变更通知是否符合程序流程、根据施工图核实工程量、审核各项费用是否准确等。在销售阶段，要对销售方案、现场费用、样板房装修、销售回款、交楼等重要控制点进行严格控制。
结论
房地产开发企业加强成本管理能够有效的节约成本，提高竞争力和经济效益，同时还有助于促进行业的健康发展，使得目前以市场占有和资金投入为主的发展模式得以改变，促进房地产业的有序竞争和健康发展，有助于促进房价合理回归，从而维护社会稳定秩序。因此，房地产开发企业应通过建立有效的成本管理构架及运营模式、建立全过程的目标成本管理制度、项目实施中对成本进行全过程全方位的管理等措施，加强对企业的成本管理，从而促进企业健康长远发展。
篇8
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)21-0060-02
房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。
1 房地产开发的成本构成
房地产开发成本是指房地产企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的各项费用的总和,包括以下几个方面:
(1)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费,耕地占用费,有关地上、地下附着物拆迁补偿费,安置动迁用房支出等;
(2)前期工程费包括企业项目可行性研究、规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;
(3)建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费;
(4)基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;
(5)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出;
(6)开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;
(7)财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其他财务费用;
(8)管理费用指用于房地产开发到出售交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等;
(9)销售费用是指房地产企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用,包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费,专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费,以及开发产品销售之前改装修复费、看护费等。
2 房地产开发的成本管理
2.1 房地产开发的成本管理的概念
房地产开发的成本管理是根据开发商或投资商的总体目标和工程开发的具体要求,在开发建设过程中,对有关活动进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动,以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低开发建设和经营管理成本、实现目标利润、创造良好经济效益的目的的过程。
2.2 房地产开发不同阶段的成本管理
房地产开发的成本管理不仅仅体现在工程建设阶段上,事实上,成本管理贯穿于房地产开发的各个阶段。下面便从房地产开发的投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售阶段等四个阶段来阐述房地产开发大的成本管理。
2.2.1投资决策阶段的成本管理
在项目投资决策阶段开发商应该着重考察投资环境,投资房地产产品的市场价值,项目的工程类型与规模,经济技术指标,交通条件,市政配套情况,建材与设备的供应情况等,该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的成本结合起来,对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。
房地产开发投资决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性,其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开发的费用比例很小,而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入,但决策工作是成本控制的关键。因为投资决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。
投资决策阶段的成本控制是事前控制,由于投资决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在投资决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定投资决策阶段成本控制的关键。因此,在投资决策阶段重点应对项目的投资估算的精确度进行控制,采用合理的估算方法进行编制,从而确保项目投资决策的可靠性。
2.2.2前期工作阶段的成本管理
当投资决策确定具体的项目开发地点后,在项目开发建设过程开始以前有许多工作要做,这主要涉及与开发全过程有关的各种合同条件的谈判与签约。前期工作阶段的成本管理主要是设计阶段的成本管理。
设计阶段的投资成本管理工作是开发全过程成本管理的重点。开发商通过招标方式选择设计单位,在委托设计单位之前要对投资进行详细分析,在此基础上一般采用限额涉及的方式,保证有效的成本管理,并着重考虑一下工作。
(1)做好设计前的投资估算控制。通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查,对项目进行详细深入的投资估算分析,作为初步设计控制的依据。
(2)初步设计要重视方案的选择。设计阶段存在多方案必选的可能,不同的设计方案导致的成本是不一样的,因此,应当运用技术经济的观点对设计方案进行优选,达到成本控制的目的。
(3)限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总该算控制施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制专业设计,严格控制技术设计和施工图设计中的不合理变更,保证总投资限额不被突破。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资的项目。
2.2.3工程建设阶段的成本管理
工程建设阶段进行的成本管理的基本原理是把计划额作为工程成本管理的目标值,在工程施工过程中将实际值与目标值进行比较,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施进行控制,确保工程成本管理目标的实现。
(1)工程开工后,督促、检查承包商严格执行工程合同。审核承包商提交的申请支付表,综合评价承包商当月的工程完成情况,如工程量及进度完成情况。特别应注意保留金的扣除及应退还的预付款,以及每月的索款额。
(2)定期制定最终成本估价报告书,反映施工中存在的问题及投资的支付情况。
(3)严格控制设计变更以及由于业主、项目组织者或工程师工作不当而引起的工程变更,控制变更申请程序。变更是造成承包商索赔的主要人为因素,控制好变更,就能减少承包商的索赔,使工程实际支付尽量控制在承包合同价的范围内。
(4)严格按照合同文件的规定及合同与索赔管理的程序,审核、评估承包商提出的索赔,对承包商不合理的索赔要求进行反击,有时甚至因承包商不能正确履行合同而对承包商提出索赔。
(5)审核承包商工程竣工报告,根据对竣工工程量的核算和对承包商其他支付要求审核,确定工程竣工报表的支付金额。
(6)做好工程投资控制执行情况的总结。
2.2.4租售阶段的成本管理
房地产开发租售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出。在竞争日益激烈的房地产市场中,房地产开发的销售费用支出呈现整体上升到趋势,一般费用数额大,对房地产开发利润的高低有直接影响。
控制好销售成本的关键取决于如何进行销售策划,深入理解项目内涵,使广告表现等更好的与项目定位衔接;应当结合项目、档次以及所在地的社会、经济、人文的等因素,深入研究广告费用的投入的内容、时间、投入量等。所采取的广告以及活动推广手段应当是具有针对性的,这样才能够充分发挥推广费用的作用,避免事倍功半,从根本上达到销售费用成本管理的目的。
3 结语
成本管理是房地产开发管理中的一项重要内容,它贯穿于整个开发过程,对于提高房地产开发投资效益和管理水平起着重要作用。
房地产开发各环节对成本管理都有不同程度的影响,不是单纯重视施工过程中的成本管理就能达到成本管理目标的,设计阶段对成本管理工作影响很大,应采取限额设计和设计优化等手段在设计阶段,做到工程成本的尽可能低。
参考文献
[1]李建峰.工程计价与造价管理[M].北京:中国电力出版社,2005.
[2]兰峰.房地产开发与经营[M].北京:中国建筑工业出版社,2008.
篇9
当前我国商品房的开发成本主要包括以下几个内容。表一是某小区商品房的成本估算表,以下各成本所占的比例都以该小区为例来说明(如表1)。
开发商品房成本价是由（1、土地使用费用、2、前期工程的费用、3、基础设施建设费用、4、建筑安装工程费、5、开发期间的间接费用、6、销售税费及销售费用）六部分组成, 其中部分费用是可控可以预见的费用,而国家规定费率则不随着外界因素发生改变,如前期工程的费用、基础设施建设费用除了室外景观园林工程和围墙、开发期间的间接费用中的公共维修基金和销售税费等。除此之外,其余的费用均会随外界因素的变化而发生变化。通过敏感分析证明,影响开发成本的敏感因素按照重要性排序, 分别是是:地价、建安费以及贷款利息。因此,开发商要重点对这些敏感因素进行控制,在重视产品经营销售的同时,加强对开发项目内部管理,严格控制和降低建设成本支出,最终达到企业利润的最大化。
2、地价是开发商控制建设成本重点
地价是影响商品房价最关键的因素, 在房地产开发的价格中占到了40%以上的比例,个别地价较高的地段甚至能够占到商品房开发成本的70%以上。因此在商品房开发的事前阶段,首先应当加强对土地价格的关注,避免在土地价格被市场抬高时购入土地。房地产商对于预拍的地应做可行性研究,对拟投资项目的可行性进行技术经济全面论证;同时对当前房地产动态市场进行深入、仔细的调查,在对国家经济未来发展及房地产行业走向进行预测研究的基础上,得出有关购买者的需求特征、消费结构、不同群体的收入状况、消费偏好、实际支付能力和类似项目的售价、成本费用、开发周期、市场利率和融资渠道等基础数据。在对房地产市场、国家经济和项目效益进行深入可行性研究后,开发商需要根据相关数据决定拟投资项目的开发房型组合、估算项目的总投资并预测销售价格、项目的成本支出费用,投资收益率等目标,并通过地价的敏感和盈亏平衡分析,得出企业地价的最高承受能力。通过实行以上策略,保证企业在预控的地价范围内获得土地的使用权,是房地产商对该地块的房价成本控制最关键一步,能够有效降低房产的投资风险。
3、开发商内部成本制度建设是成本控制的基础
（1）开发商严格实行招投标制
企业必须建立健全的成本管理制度, 招投标制度。开发商在地块动工前必须选择相关的配合单位,包括:造价咨询和招投标单位、监理单位、勘察设计单位和施工单位等。以上单位的选择,必须按国家规定招投标制度和企业内部管理流程进行,选择技术力量强、业绩好、信誉高和造价合理的配合单位。因为配合单位业务水平的高低直接影响商品房的建设成本,例如,造价咨询单位计算标底的偏差率控制是否在合理的范围,监理单位协作业主对工程“四控制,两管理、一协调”对成本控制起强有力调节作用。
（2）以合同管理为手段, 建立企业成本控制流
开发商要以合同为手段,建立成本控制中心,规范成本管理流程。房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节,是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利,如拍地的合同由市场部门办理,工程施工阶段的合同、协议由工程管理部门签订。因此,企业要制定必要的合同审查、会签批准制度和流程,需要由专门的成本管理部门负责审查管理,结合招投标制把所有经济行为纳入招投标和合同管理中,保证合同或协议签订的质量,维护企业的利益。所有的合同协议要按内容统一编号,分类归档,便于管理和查阅,在拨款时严格按照合同内容进行支付。
（3）企业要建立自己内部的信息库, 规范招标文件及合同企业要建立自己内部的信息库,规范招标文件及合同的专用条款,形成企业内部文化。开发商的管理思路和对工程控制通过招投标文件,需要以合同专用条款来表达,特别是可能涉及工程质量、进度、安全与工程成本有着密切联系的条款,相关的奖罚措施,以及工程进度款的拨付条件,应有明确的约定,避免施工过程中职责不清,相互推委,产生纠纷。
4、设计阶段是的开发商成本控制重点
设计阶段是指开发商对开发项目进度全面规范和具体描述实施意图的过程,反映经济与技术相结合,是开发商控制商品房设计成本的重点阶段。据统计计阶段对建设费的影响程度达60-70％,因此开发商应重点抓好设计阶段成本控制,主动参与设计全过程,实行设计监理。对规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,沿街店面设计合理、室外园林景观设计美观、设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。因而要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更,切实加强设计阶段的工程成本管理。在这期间开发商、监理和设计人员要做好以下工作:
（1）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法, 推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,做到既要建筑造型美观,又要造价合理, 从而保证建设单位的经济利益。
（2）加强设计阶段的经济论,在方案比较时,可以采用成本—效益分析方法,在满足工程结构以及使用功能的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用,把多余的功能去掉,对造价高的功能实施重点控制,从而最终降低工程造价。
（3）实行限额设计,各专业在满足建筑物的使用功能时,需按分配的投资额控制设计,杜绝设计中不合理的变更,保证工程竣工结算不突破总投资额。
（4）要加强设计出图前的审核工作,重点要对工程量、设备、材质的控制, 审查设计图的错、漏、缺和设计不合理处, 严格控制设计变更。
5、加强控制建安成本,是开发商成本控制的关键
前面已经论述了公司必须建立完善的招投标制度、成本控制流程和合同制度,这时候影响建安的成本可控在±10%之内。但如果开发商忽视对施工现场管理,及相关单位的协调工作,致使工期拖延,质量低下,同样也会增加成本,会使得开发商前期所做的一切前功尽弃。施工阶段监理要配合开发商现场管理人员对工程质量和进度控制,同事要加强以下的管理。
（1）对施工招标文件及施工合同管理
招标文件中尽量将一些开发商不好控制的、可预见或不可预见的费用,按项列入报价的范围,将施工期间这些的费用转嫁给施工单位,减少自身的风险。特别是这几年材料的涨价,开发商将材料涨价一分比例幅度在合同条款中明确标出,从而在一定程度降低了建筑材料价格波动给工程带来的风险。合同计价方式选择上,开发商一般应先考虑固定总价合同,其次固定单价合同等其他合同。严格控制工程进度款, 按合同约定付款, 禁止工程款超付。
（2）合理安排施工顺序, 减少临时费用
在组织住宅小区的施工, 安排开工计划时, 要考虑到附属配套及大、小市政工程能
否与住宅工程同步进行,尽量不发生临时供水、供电、供热的费用,并减少二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。在建设小区道路前,即可进行各类管道的铺设,减少二次开挖,避免施工企业因现场施工的原因向开发企业索赔, 从而降低成本。
（3）加强工程变更管理, 控制现场签证费用
在项目施工过程中由于开发商、监理、设计者、承包商、或地质条件等众多因素的影响原因,导致实际工程量和建设费用往往会发生一定的变化。在工程量发生增加时,承包商一般通过现场的签证方式得到经济的补尝。施工签证是难以避免的,原因复杂、管理难度大,所以是开发商和监理控制工程成本的重要环节。监理和开发商的现场管理人员在审查确认签证时,必须仔细认真研究招标文件、清单编制说明、合同条款和施工图纸,确认该费用是属于变更范围且费用的增加,而不是承包商的原因,才能予以签证,避免费用重复计算。现场工程管理人员和监理还应该灵活应用合同中的反索赔条款,为自己挽回部分的经济损失。现场还应有专人对现场的业务联系单、签证单和会议纪要进行管理, 为以后工程结算审核提供依据。
（4）加强工程进度管理
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一、房地产开发项目的成本控制
1、设计阶段的成本控制
一般来说，设计完成后，工程建设的成本 70-80%就基本确定，设计质量的好坏直接影响到施工建设费用的多少和项目建设历时的长短，也直接决定项目建设过程中对人力、物力和财力投入的需求，因此设计在成本控制中起着先天性的影响。设计的计划性是保证工期顺利推进的有效保障，设计的完整性和准确性，能提高招标过程中竞争的充分性和招标完成后招标结果的执行力。通过设计优化，可以减少不必要的成本开支，提高产品的性价比。设计的深化不但可以提高设计的完整性，而且可以提高招标结果的公正性和准确性。在实际案例中，许多技术人员过多的侧重于设计的安全系数，而较少考虑设计的经济性，这在根本上加大了项目的建设成本。为了避免过分关注设计安全系数而造成成本失控，可重点从以下方面着手：实行设计招标，比较多个设计方案，择优选择设计合作单位，在设计阶段引入竞争机制，在制定设计招标方案时，应推行设计成果安全性与经济性相结合的办法，在这两个方面设定一定的权重来进行综合考虑。要邀请多方较为优秀的设计单位一起来竞标，并要综合分析各个竞标单位的设计要点，多方听取专家的设计建议，取长补短，达到优化设计方案的目的，最终在保证项目整体布局、建筑造型、适用功能等方面的协调统一的基础上，在降低工程造价上实现一定的突破。
针对具体工程要结合当地水文地质情况，就可能的多“接地气”，采取当地成熟的经济型基础，因为每个地区的地质情况以及换填用的材料都各不相同。另外就是要多沟通，设计单位与建设单位之间要充分的沟通，让设计单位充分了解建设单位的意图，而建设单位需要在前期，要做充分的市调及预期考虑，最大限度的避免在施工过程中出现大规模的二次变更。再者就是重大问题，特别是涉及到经济性的问题，设计单位必须要作为重点课题综合考虑，在保证安全的前提下，选用经济的方案。
实行限额设计，有效控制工程造价，实施限额设计，就是要严格按照批准的成本目标控制初步设计及施工图设计，在保证各专业达到使用功能，符合设计质量要求的前提下，按分配的投资限额设计，严格控制设计变更，保证总投资控制在批准的限额内。做好限额设计管理，能为后期的施工建设节约很多的成本。从勘察工作开始，就要着手进行限额设计，在编制工程勘察文件时，应当满足工程建设规划、选址、设计、岩土治理和施工的需要。设计单位应把限额设计作为设计工作的重点考量因素，必须熟练掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，在此基础上，按项目成本目标严格控制初步设计及概算，再用初步设计概算严格控制施工图设计及概算，节节连贯，环环相扣，每一个环节都能为下一个步骤做好铺垫，最终将限额设计贯穿于勘察设计的全过程。
2、招投标阶段的成本控制
要做好招标工作，首先，业主要编制好招标文件。招标文件中要非常明确建设工程施工招标的原则和程序，规范和指导好施工招标的各个环节，标书中要约定好评标原则、报价范围和具体方式、报价项内容的描述及报价规定、合同价格形式、合同价之外的价格约定、付款条件等内容；其次，做好标底编制这一项招投标管理的核心工作，标底是确定合同价款的基础，只有严格编制科学的标底，才能真实、准确的判断出竞标企业报价的合理性和可靠性，为最终总包合同价款的确定奠定坚实的基础。
3、施工阶段的成本控制
3.1 标准化合同管理，严格审核工程变更
管理好合同，首先要将合同有效地进行分类，在合约规划的基础上将其标准化，梳理出需要固化的合同清单和具体的合同模板，以规避合同风险，降低无效成本，提高执行效率。其次，要严格控制项目变更，强化变更程序。目前我国市场经济建设处于转型期，法律法规的制定及执行仍然有许多不到位的地方，具体到房地产开发市场中，则是出现许多施工单位为了争夺施工工程，采取“低价中标，高价索赔”的竞标策略。所以作为开发商的造价管理人员，不要对较低的中标价抱有幻想，误以为能节省成本，而要做到事前把关，主动监控，在保证施工企业有一定的合理利润的基础上，严格审核工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
3.2 借助监理机制，加强核价管理
开发商囿于人工成本支出的限制，不可能对项目建造的全工程都监督到位，这就需要选择合适的监理单位，帮助开发商在质量、工期、质量等方面进行全方位的监督控制。应将监理公司的工作业绩与其监理费实行有效挂钩，完善监理单位的职责分工及有关制度，保证工程成本目标在可控范围内变动。同时，要将对监理工作的考核细分到季度、月度及周，严格工程进度款的审核，及时检查或抽查监理公司套用材料单价及费用定额的核价工作，确认无误后再支付相应的工程进度款。
3.3进行技术创新，强化绿色环保理念
技术措施的实施是项目总投资得以有效控制的重要保障。按照业内的平均水平，材料费约占直接工程费的 70%左右，同时，直接费的高低又极大的影响到间接费的高低。当前建筑新技术新成果的广泛运用，能有效降低材料费的损耗，要加大新工艺、新材料的研究力度，用建筑科技的创新来有效降低成本。并且要强化绿色环保理念，在节约能源上依靠点滴式的集腋成裘，实现成本的有效控制、产品性价比的切实提高。
二、我国房地产投资存在的问题
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影响。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。
三、房地产风险管理对策
1、加强风险管理意识
企业应大力培育良好的风险管理文化，增强风险防范意识。积极关注国家、地方政府政策和银行信贷管理政策以及其他金融政策，研判经济发展形势，增强预测和识别能力，及时识别和防范各种风险。
采取房地产类型组合投资形式，各种类型的投资在运作过程中此消彼长，利用资金的调剂作用，实现互补，提高总体抗风险能力。采集、处理房地产投机性指标，检测市场投机程度变化情况，以提高对潜在风险的预测准确度。完善信息处理模块，及时搜集、整理、储存、分析风险信息，并尽快传递给相关人员。在投资前期做好方案评价、决策，做好风险预防、减少和转移等，采取预租预售措施或尽量缩短开发周期等措施，以转移风险。
2、应建立专业的风险管理机构，完善风险管理流程
企业应设置专职的风险管理机构，配备足够的相关技术人员。将领导层的决策行为、各部门在生产中的表现都纳入监督、评价范围。机构需积极收集市场相关信息和竞争对手情况，进行周密分析和论证，及时提出风险防范和控制意见，供企业决策层参考。一旦经决策层采纳，企业上下必须严格贯彻执行。针对某些仅有苗头但并不明显的风险，风险管理机构应制定预备方案，并随时观察风险发展趋势，做到心中有数，及时应对。同时，建立周密的风险管理制度，并严格执行，用制度管控风险。
风险管理机构的工作与内部审计工作紧密结合起来。一旦出现问题，两机构要深入到项目实施过程的各个环节和相关部门，进行周密的调查研究，并采用故障树法、专家调查法、分解原则法等风险识别方法和层次分析评估法、风险平衡计分卡法等风险分析方法对风险进行研判，以提高风险预测的准确度和应对的高效率。
完善房地产保险机制。保险行业应针对房地产开发特点出台有针对性的险种和条款。如根据工程所在地的自然环境、工程采用特殊材料和工艺带来的较大差异性和风险、被保险人的自身抗风险能力、工程投资额度大小等确定险种或特别条款，可考虑是否包括相关职业责任险和货物运输险等扩展保险条款。同时，开发商作为建设管理者，应总体控制，牵头组织联合工程保险，使所有参与建设工程的人成为被保险人。
结束语
本文研究了房地产开发企业工程成本控制及风险控制的有关问题，针对施工环节的招标、设计变更、合同管理、施工现场签证等环节进行了分析，提出了对策。降低成本、提高利润，关键在于控制工程造价及产生的风险。控制工程造价需要参与建设的各方目标统一，协调一致，共同执行制定的概预算，控制好整个建设期内的各项计划、建设节点控，同时要把握好工程进度、工程质量与工程造价之间的关系，不能因为赶工期、降低成本而不顾质量。应充分做好前期的设计工作，减少后期的设计变更和调整。如果遇到超概预算，要严格履行审批流程。只有当成本控制和风险控制按照既定目标实现后，预期利润才能实现。
参考文献
[1]黄丽娟. 房地产开发项目成本控制策略浅析[J]. 河北企业,2014,03:37.
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1 房地产开发成本包括：
1.1 取得土地使用权所支付的费用
取得土地使用权所支付的费用为开发企业为取得土地使用权所支付的地价款、按规定交纳的有关税费及拆迁补偿费等。主要包括土地出让金、契税、交易佣金、耕地占用税、拆迁补偿费等。
1.2 勘察设计和前期工程费
勘察设计和前期工程费主要包括可行性研究、环评、地质勘察、规划设计、审图费、招标及市场费、三通一平等支出。
1.3 规费
规费是指政府部门向房产公司收取的各项费用，地域不同，收取的费值不完全相同，但也大同小异，主要包括：人防费、城市配套费、气象防雷风险评估费、排污噪音费、白蚁防治费，城建档案费、消防审图费、抗震审图费、质监费、墙改费、散装水泥推广费等等。以上都是明文规定的，另外有一些职能部门的以服务为名义的各类摊派、赞助费、交易费，主要靠协调能否少交或不交。
1.3 建安工程成本
建筑安装工程费为形成开发建筑产品实体及基础配套设施所发生的建筑、安装工程费。主要包括各建筑单体工程费用、水、电、暖、燃气等工程费用及室外市政、绿化配套工程。不包括供水供电部门收取的市网接入费。
1.4 期间费用
期间费用主要包括开发企业的有关部门和人员为管理、服务于项目开发所发生的建设单位管理、监理费用，为销售开发产品所发生的广告、销售费用，为开发项目所发生的财务费用等。
1.5 税金及后期费用
税金指在土地受让、产品开发和销售过程中所需交纳的各项税金。后期费用包括社区、物业移交费，房产面积测绘费、审计费等。
2 房地产开发成本控制的基本原则
2.1 全过程控制原则
全过程成本控制，也称作全过程造价管理。它是一种基于活动的项目成本确定和控制的方法。而造价控制就是对项目各项活动及其活动方法的控制入手，通过减少和消除不必要的活动以减少资源消耗，从而达到降低和控制造价的目的[1]。
2.2 系统性成本控制原则
房地产开发项目的成本控制是开发项目管理系统中的一个子系统，成本管理的目标是为实现整个项目目标服务的。系统工程核心思想就是通过各个子系统的协调运行，实现“整体大于部分简单之和”的目标。
2.3 动态控制原则
动态控制指对事先设定的成本控制目标在实施过程中自始至终的进行监督、控制、调整和修正。因此，要通过对实际投资情况的不断监控和与投资控制目标的不断比较来发现偏差、分析偏差，并采取措施纠正偏差，以达到成本控制之目的。
2.4 主动控制原则
所谓主动控制，就是事先对项目的各种不确定性因素进行分析，分析目标偏离的可能性，并事先采取预防性控制措施以确保计划目标的实现。只有这样，才能尽可能的防止或避免投资偏差的发生，将可能的损失降到最低。
2.5 成本管理责任制原则
房地产开发企业应建立以开发项目为成本控制对象的独立核算和考核体系，建立以项目经理为核心的成本控制责任制。项目经理必须对成本指标层层分解，落实到各部门、各专业、各班组直到每个人，并建立完善和明确的奖惩制度，进行定期考核，奖优罚劣。
2.6 全费用控制
构成房地产开发的成本费用种类繁多，涉及部门和因素复杂，有的费用在成本构成中占比较大，但变动性不强，控制的余地就小；因此，为了取得良好的经济效益，就需要对各种费用进行全面控制，即进行全费用控制。
3 房地产开发项目成本控制的主要方法
3.1 价值管理
建设工程项目价值管理是一种以价值为导向的有组织的创造性活动，它利用了管理学的基本原理和方法，同时以建设工程项目利益相关者的利益实现为目标，最终实现项目利益各方最高满意度[2]。针对房地产开发项目，在项目可行性研究和决策阶段、项目设计阶段开展价值管理效益将最为显著。
3.2 限额设计
设计阶段成本控制除采取价值管理、招投标等方法外，还有一个重要的方法就是限额设计。它包括两方面内容：一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求；另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。因此合理确定投资限额和三大材料消耗指标，并和设计取费挂钩，积极推行限额设计，是降低工程造价的有效手段。
3.3 招投标
通过公开招标来缩短项目建设周期、降低项目成本、提高工程质量、提高投资收益是一种行之有效的办法。公开招标可以适用于项目建设过程中存在市场竞争条件的任何一个环节。以下通过招标控制成本是应注意的事项：
1）招标工作应遵循公开、公正、公平、诚信的原则。招标前，应严格审查投标单位资质，必要时进行实地考察。坚决避免“特级企业投标，一、二级企业转包，三、四级企业进场”等不正常现象。
2）做好招标文件的编制工作。造价人员应收集、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、分析和评价，然后编制招标文件。
3）合理低价者中标。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。
3.4 挣值法
挣值法是目前为止国际上先进的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。挣值法通过测量和计算已完成工作的预算费用与已完成工作的实际费用和计划工作的预算费用得到有关计划实施的进度和费用偏差，达到判断项目预算和进度执行情况的目的[3]。并进而采取切实可行的措施，来纠正偏差，控制成本。
3.4.1 挣值法的三个基本参数
1）计划工作预算费用（简称BCWS）：BCWS=计划工作量×预算单价；
2）已完工作实际费用（简称ACWP）：ACWP=已完工作量×实际单价；
3）已完工作预算费用（简称BCWP，又称挣得值）：BCWP=已完工作量×预算单价。
3.4.2 挣值法的评价指标
1）费用偏差是：指检查期间BCWP与ACWP之间的差异，计算公式为CV=BCWP-ACWP。
2）进度偏差是：指检查日期BCWP与BCWS之间的差异。其计算公式为SV=BCWP-BCWS。
3）费用执行指标是：指挣得值与实际费用值之比，即CPI=BCWP/ACWP。
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（一）成本核算的对象较为模糊
随着房地产开发规模的不断壮大，其开发占用的土地都是成片的来进行开发，建成后的产成品主要有商业用房、小区住房以及稍大的公寓等。目前主要有以下几种方法对成本核算的对象进行划分，按照项目的区域、对整个工程项目进行分期、按照产品的类型或者把整个开发项目作为成本核算的对象。这符合财会[2013]17号文件第十三条要求，但是，具体要如何使用，还是要根据开发项目的具体情况进行分析，再加上大规模开发项目的复杂性，这都给房地产企业带来了核算对象确定上的困难。如果成本核算对象划分的过为细致或者过粗，都会影响到成本核算的质量，不利于成本的监控，给成本分析造成困难。
（二）成本费用分配的方法不合理
对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发产品当中，这是比较明确的。但是对那些拆迁补偿款、基础设施建设费用和配套设施费用等间接费用来说，财会[2013]17号文件第四十三条规定应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本，但每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来确定划分和分配的标准。总的来看，房地产开发企业的成本和费用的分配任意性较强，在实际中还没有形成科学统一的标准来对该行业进行约束和管理。
（三）成本核算周期模糊
房地产开发项目的工程量大，持续的周期比较长，也不存在明确的标准来确定开发项目的核算周期，这为成本核算提出了巨大的挑战。
（四）竣工决算拖延
成本核算应遵从及时性，这样能及时获取开发项目的开发成本，与收入相配比，计算出项目的利润，结清相关税费，避免与税务部门长期纠缠。同时，也有利于房地产开发企业及时对项目进行评价，指导未来的项目开发。现实情况却恰恰相反，有些房地产开发企业由于资金紧张原因，人为有意地拖延项目结算，还有如小区的个别配套设施没有完成，公共设施暂时不能建设等等，这些问题对于整个开发项目并不重大，却影响了整个开发项目的决算时间。这样既不利于企业的成本管理和成本控制工作，同时也会与国家的有关政策和税收制度相冲突。
二、加强房地产开发成本核算的对策
（一）明确成本核算对象
第一，以规划部门审批的总平图确定的开发期数为成本核算的对象进行成本的归集。这种方法适用于那些开发规模较大、开发期较长并且采用分期开发的形式进行规划的房地产开发企业。第二，以产品的开发形态作为成本核算的对象。这种方法适用于那些开发产品多样的房地产企业，这样成本的核算比较具有一定的可比性。第三，以单个的产品作为核算对象。这种情形适用于那些虽然开发规模大，耗费较多，但是开发出来的产品只有一种。按照上述原则进行核算对象的确定，有利于企业对成本费用的监控，对开发产品价值的评估。
（二）合理确定成本费用分配的方法
对于建筑安装成本来说，其有明确的归集对象，但是对于间接的开发成本费用来说，则需要按照科学合理的方法对其进行归集和分配，比如说，按照受益原则和配比原则等。对于房地产企业，它们可以采取的方法有个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准进行分配，但是对于同一家房地产企业来讲，该种方法已经确定，应当保持它的一致性。个别认定法可以说是成本费用分配中最好的形式，这样能使成本费用较为准确地分配到产品当中，但是其耗费的人力物力也较多。对于那些开发完成后，就直接成块出售的房地产开发企业来说，可以采取按照面积比例进行分配的方法。而对于按价值分配的方法，企业应当对开发产品的价值进行评估，并作为成本费用分配的依据，这也是现实中最常用的方法之一。对成本费用的合理分配，能帮助企业更好地进行利润的评估和管理，因此，应当使用合理的方法对其进行归集和分配。
（三）合理确定成本核算周期
确定开发项目的周期，应根据项目的实际情况来决定。如果项目的规模较小，持续时间较短，那么可以按照整体项目的周期来确定成本核算的周期，这样既能与项目的建设期进行匹配，又能及时做好成本核算工作。但是，如果项目的规模较大，持续期间较长，按照整体项目的建设周期来确定成本核算周期就不太合适，这样削弱了成本信息的时效性，目前，实践中的操作方法是以规划部门审批的总平图确定的开发期数施工期来作为成本核算的周期，如某房地产开发企业正在开发占地100亩、容积率为2，建筑密度为30%的商品房住宅区，该项目规划部门审批的总平图确定的开发期数分3期进行施工。第1期开发用地50亩，施工期（含：建安工程、景观绿化工程、小区道路及基础设施配套工程等）为3年，第2期开发用地30亩，施工期为2.5年，第3期开发用地20亩，施工期为2年。各期项目的实际建设期即为成本核算周期。
（四）及时进行竣工决算
房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
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1.房地产开发成本内容
房地产开发成本是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。按投入资金的先后顺序分为7个方面：(1)土地征用及拆迁补偿费：主要指土地征用费，耕地占用税，劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出，安置搬迁用房支出等；(2)前期工程费：主要指开工前所发生的费用，包括可研、规划、水文地质勘探、测绘、设计、三通一平以及政策性收费支出等；(3)建筑安装工程费；主要是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装具体包括土建、水卫暖、电器、等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金；(4)基础设施费：主要是指开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；(5)公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如小区的学校、托幼、锅炉房、供暖交换站、上水加压站、自行车棚等；(6)开发间接费：主要是指企业所属直接组织（如工程和材料部门）管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅费等；开发间接费还包括聘用监理公司的监理费；(7)项目贷款利息：根据财政部门有关规定，开发企业的项目贷款，利息可以直接记入成本。
2.房地产成本核算的方法
目前，房地产开发企业对成本归集方法主要有两种：一种为栋号核算法，即以每一栋楼为一个核算对象，一栋楼号一个成本卡片，卡片首页分别记载着建筑面积、套数、合同价款、施工单位、供料形式、合同开竣工日期等。栋号核算法优点是能及时和详细的反映每栋楼成本的内容，有利于成本分析和考核，符合“配比性原则”的要求，可以准确的结转销售成本。其缺点是会计人员工作量增大；另一种是项目核算法（也称集中核算法），即以小区为一个核算对象，按成本项目集中归集成本。其优点是减少会计人员工作量，但缺点是不利于成本分析，不利于与施工单位进行对账。
笔者主张是多栋号小区时，又是多个施工单位承包，还是以栋号核算为主。如果小区所有栋号都是一个施工单位承包，采取集中核算也可。
二、材料供应的核算方法
1.按预算定额大包形式
举例：工程按定额大包形式且由甲方供料的，依据施工单位领料单，按材料预算价格，借记：预付账款，贷记：库存材料，预算价低于市场价的差价，借记：开发成本，贷记：库存材料。对于工程大包形式下超供材料的核算，依据甲方与乙方材料结算单，按市场价借记：应付账款，贷记：开发成本。如欠供材料，依据甲方与乙方材料结算单，按预算价，借记：开发成本，贷记：应付账款。
凡甲方供应材料记在预付账款的，在拨付工程款时一并扣下。借记：应付账款,贷记：预付账款。
2.非工程大包形式
举例：工程由甲方供料的施工合同，价款已扣除材料款，按实际供量的市场价格，直接记入成本。会计人员依据施工单位的领料单，借记：开发成本,贷记：库存材料。在工程决算时，对超供的部分，按市场价扣回。借记：应付账款,贷记：开发成本。
三、拨付工程款的核算方法
正常的拨付工程款分三个阶段：一是在合同签订后数日内，拨付工程备料款，备料款一般不超过合同价的25%；二是在开工以后，按工程形象进度拨付工程进度款，一般拨到90%时暂停付款；三是在工程完工后，进行决算，扣除保修金后再拨付的工程款称为决算工程尾款。
正常工程款拨付方法程序是：乙方（施工单位）每月向甲方上报“已完成工程量价款结算单”，由甲方工程监理人员或甲方施工代表对乙方上报的价款结算单的工程形象进度进行签证，再由甲方预算人员对乙方上报的价款结算单进行工程价值量的审定。甲方会计人员依据甲方预算人员已审定的工程价款结算单，借记：开发成本――X栋号,贷记：应付账款――X施工单位。甲方决定给乙方拨付工程款时，甲方会计人员依据已签字的发票和转账支票，借记：应付账款――X施工单位,贷记：银行存款。
对施工单位垫资的成本核算，乙方首先向甲方上报“已完工程量价款结算单”，分别由甲方签证和审定，甲方会计人员根据审定的“已完工程价款结算单”，借记：开发成本,贷记：应付账款――***施工单位。这样，施工单位垫资马上形成负债，同时增加了资产，解决了资产和负债信息失真的问题。
四、项目贷款利息的核算
一般企业把银行贷款利息作为期间费用，记入“财务费用”科目，在损益表中核减本期利润。而房地产开发的产品因建筑周期较长，一般都在一年以上，如把贷款利息当作期间费用，易造成开发企业年度内出现的大亏大赢不平衡现象，有悖于财务确定的“配比性原则”，对此，国家财政部规定，可以依据贷款利息通知单，借记：开发成本,贷记：银行存款。
总之，房地产开发成本规范化核算是企业管理的重要工作，它涉及到各个部门，成本核算与管理的好与差，反映一个企业的整体素质。因此，各开发企业应把成本核算与管理作为重要工作来抓，千万不要轻视它。
参考文献：
