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二、对土地缺乏严格管理，土地浪费严重
尽管有了土地管理法，但由于执法力量不足，特别是从局部眼前利益出发开发利用土地，致使滥占滥用土地现象严重。对土地缺乏严格管理，土地浪费严重尽管有了土地管理法，但由于执法力量不足，特别是从局部眼前利益出发开发利用土地，致使滥占滥用土地现象严重。部分基建项目用地不报请批准或先用后报，宽打宽用，少征多用，早征晚用，多征少用，甚至征而不用。
三、土地退化是进行土地持续开发的起因，恢复则是进行土地持续开发的前提。
土地的退化和恢复是两个长期的过程，其机理更是需要长期的研究和探索。这项研究不仅对生态环境有着重大意义，而且对我国的经济建设也有着深远的影响。因此，今后必须加大投入，继续深化土地退化与恢复机理的研究。
1、确保耕地总量动态平衡随着工业化进程的加快，对耕地的需求量会日益增多，解决耕地资源稀缺问题的出路在于一方面“开源”即加大对耕地后备资源的开发和复垦；另一方面“节流”即节约和合理利用及保护耕地，提高土壤质量，提高耕地的产出水平。由于农业适宜和中度适宜的土地几乎都已被开垦用于种植业，其余土地的生态条件较差，因此应当弱化后备资源开发，重视对已利用地的挖潜整理。
2、耕地总量动态平衡要实现质和量的统一。切实保护耕地要重视以下几个方面：
增强土地利用规划的法律效力，制定耕地保护的专项规划，严格执行用途管制；加强土地产权制度建设，明晰耕地产权，建立长期稳定的激励机制；充分发挥土地价格、税收等经济杠杆的作用，调整土地利用行为，优化土地资源配置；加强对土地管理部门的监管，防止因利益驱动而多占、乱占耕地；建立耕地变化的动态监测系统。
四、土地资源开发利用的主要对策
1、要加强教育和宣传，使各级领导和大众充分考虑资源和生态环境的承载能力，充分认识到破坏自然、掠夺自然，就是破坏自己、掠夺自己；要关注人，也要关注自然；要满足人的需要，也要维护自然的平衡；要关注人类当前的利益，更要关注人类未来的利益。对经济效益的过度追逐，忽视生态效益，只求索取，不讲投入，掠夺式利用，将加剧地力退化和环境恶化，严重影响土地资源的可持续利用和经济社会的可持续发展。要以人为本，充分认识到土地不仅是财富之母，更是民生之本。要积极转变粗放型经济的增长方式，用协调发展的思想指导土地资源的合理开发利用。
2、科学合理地制定完善土地利用总体规划，实施土地年度计划管理，加强土地宏观调控。合理确定各类用地的规模、结构，使之与城市总体规划和相关专业规划衔接。将政府引导与市场运作，规划引导与成片开发，标准引导与保证质量作为结构调整的原则，严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划。
3、加强法制建设和执法力度。把规范土地市场秩序上升为法律行为，对任何破坏土地市场秩序的行为，都应当追究相应的责任，以提高违规成本。
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1.2人民对土地开发整理缺乏足够的认识
土地开发整理项目是适用于广大农村的项目之一，人们对于项目缺乏足够的认识，有的只是知道这项项目是一种德政工程，所以大家对这项项目具有很大的期望，期望通过这项项目的开展能具体解决大家的一些实际问题。但是人们对于项目的具体开展流程、以及项目的长远意义并没有良好的认识。当土地开发项目涉及到其自身的利益时候，人们就会自然的产生抵触情绪，不主动的为项目开展提供帮助，甚至破坏项目的正常开展。如在某县实施土地开发整理项目中，由于项目材料的运输车队需要经过某村的自建公路，所以当地村民就提出了收过路费的的要求，甚至有的村民会在路上设置障碍，破坏材料等。
1.3土地开发整理项目中存在的其他问题
除了上诉问题外，在土地开发整理过程中，还存在很多的问题，包括项目资金短缺、使用中介缺乏规范等。土地开发整理项目是一项较为庞大的项目，所需要的资金较多，有关部门对于项目资金的投入方式不是根据具体项目所需要的情况而定的，而是土地开发整理工作受投入资金量而具体执行，这样的模式下，项目很难开展，对于项目开展的质量也有很大的影响。如在某地区土地开发整理项目实施过程中，由于资金问题，在实施过程中按照资金量而进行了工作，但是其功能工程的整体性就没那么完整，所以受到了当地群众的不满，纷纷要求增加工程。另外，在土地开发整理项目实施中，常常会借助于一些中介结构的力量，但是由于对中介机构的资质没有一个明确的规定，所以存在一些中介机构业务水平低下，影响了土地开发整理项目的顺利开展，还有的中介机构在工作中，常常会脱离项目实际，按照自己的意愿进行实施，这种情况也会影响项目整体的质量。
2加强土地开发整理工作的有效对策
针对上诉问题，需要加强对土地开发整理项目的管理，并加大投资力度，加强项目实施人员素质等，其具体的对策包括以下几个方面：
2.1加强土地开发整理管理
对于土地开发整理项目的管理工作，需要从项目规划、项目实施、竣工验收以及项目移交等方面实施管理。
（1）需要设计合理的项目规划，这是项目顺利开展的前提。这就需要当地的政府将工作做细，并统一思想，召开全体人员会议，主动的听取人民群众的意见，并对一些重点普遍问题进行分析解决。还需要将项目的范围进行明确，并进行相应的土地测绘等工作，明确土地的归属权问题。然后需要对项目实施的具体内容以及相关政策进行处理，这关系着整个规划的有效实施。
（2）对于土地开发整理项目的实施过程，需要加强施工管理，确保项目工程的实施质量，并保证其在规定时间内完成。这就需要做到以下几点：①加强项目实施进度管理，从施工人员、施工设备的落实方面入手，在施工前制定详细科学的实施计划书；②根据国家相关政策、制度规范等，加强对项目实施的质量管理，在实施过程中，加强有效监督，对于不合格的工程，监理单位需要勒令有关施工单位进行整改；③加强项目资金管理，合理的安排资金使用，并做好相应的规划，避免出现投资的盲目性，对于每一笔资金的流向，都需要严格的给予审评，制定完善的资金管理制度，并监督其有效执行。
（3）在项目竣工验收阶段，需要加强验收管理。①制定完善的工程验收制度，并有专门的管理人员进行监督；②由施工单位、监理单位等对项目进行自检，对发现的问题及时进行整改；③强化项目资金审计工作，只有对项目实施审计后才能进行资金的结算；④做好相关资金的支付工作。在项目施工验收完成后，需要进行项目的移交，这个过程中，要明确交接双方的责任与义务。投资方扣除工程费用的5%作为项目质量保证金，如果发现施工质量不合格或者无法进行修复，保证金不给于支付。对于质量保修期过后的管护工作及费用在项目实施过程前也应该重点考虑。
2.2加大对土地开发整理项目的宣传力度
土地开发整理项目关系到所有群众的切身效益，具有长远的效益目标，所以需要广大的人民积极参与和支持。这就需要有关部门加大对项目的宣传力度，使群众充分了解党和国家的相关政策，以得到广大群众的支持，提升项目实施的社会性以及生命力。
2.3全面提升土地开发整理项目实施人员的专业素养
土地开发整理项目的实施人员是整个项目的终端，也是开展项目的实施者，其专业素养的高低直接关系着整个项目的顺利实施。所以必须加强实施人员专业素养的培训，建立一支专业素质高、责任性强的项目实施队伍。对于土地开发整理项目的实施人员，要定期的进行培训，并合理的调配施工人才资源，保证实施队伍中专业人才的全面性，将土地开发整理人员与项目有机的结合起来实施管理，确保项目高质高效的实施。
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一、我国地方环境行政管理体制存在的问题
我国长期以来采用的是地方政府对辖区内环境质量负责的环境管理体制，这种体制，由地方政府通过计划、组织、调节和监督，来协调社会中的各种关系。这一体制的优点在于能够很好地发挥地方的主动性和积极性。经过多年的努力，我国已经形成了“由国务院统一领导、环境保护部门统一监管、各部门分工负责、地方政府分级负责”的管理体制，并逐步形成了“五级管理”、“四级机构”的组织体系。这种管理体制对于推动我国环境保护事业的发展发挥了积极的作用。我国是一个人口大国，自然资源相对较少，环境保护工作起步也比较晚，正处在经济发展速度过快、管理手段较为薄弱、环境意识还有待于进一步提高的转轨时期，因此该体制具有一定的合理性和有效性。然而我们也应该看到它还存在着不少的弊端，部门分散、地方分割、条块分离的现象比较严重，管理手段相对滞后，很难适应社会经济发展的客观需要，对于环境保护工作的开展具有一定的阻力。
我国政府对于环境管理机构的设置，大体上是一个倒“金字塔”的结构，即中央设置的环境管理机构数量较多、规模较大、人员充足、技术设备好，对环境监管的执法能力比较强；相对中央管理机构来说，各地方设置的环境管理机构，越往下数量越少、规模越小、人员越缺乏、技术设备越差，环境监管的执法能力也越弱。就拿我国的县级环境保护部门来说，它的技术人员编制较少，但实际工作人员的数量却严重超编，大多数人员没有环境保护方面的相关专业知识，其中还有一部分是在机构改革中被分流到了环境保护部门，同时又没有较好的方法对人员进行培训。同时，环境保护部门的技术设备配置也比较落后，缺乏基本的监测手段，不能有效地对排污总量和违法排污现象进行监测，有些甚至还需要将监测项目送到市一级部门进行分析。由于缺乏必要的管理手段，监管人员在现场进行执法主要依靠自己的感性认识和已有的工作经验，这样及时取证就有一定的困难。由于缺乏必要的交通工具与通信工具，一旦发生违法排污现象很难及时到达现场，从而做出快速应急反应，不受行政辖区界限的限制，如酸雨污染、流域水污染、海洋环境污染、生物多样性等问题，都具有跨行政区域的特点。针对这一现象，设置相应的强有力的流域环境管理机构，同时制定与之相适应的流域环境保护立法就显得尤为重要。
然而我国在这方面的建设还很不够。虽然在几个大的流域建立起了水资源保护委员会，但从隶属关系、职责、权限的配置和法律地位上来看，该类机构并非强有力的流域环境管理机构。而我国目前实行的是以行政区划为单位的环境管理体制，地方环境保护局隶属于地方政府，这就使得一个有机的整体被这种体制分层切块，个别地区为谋求经济的发展而不惜损害其他地区的利益以及阻碍环境管理的地方保护主义现象时有发生。同时，由于部门之间的协调不畅，跨区域执法难度比较大。
（四）中央政府监督乏力，难以落实地方政府责任制。
依照《环境保护法》的规定，地方人民政府对本辖区内的环境质量负责。也就是说，环境质量的好坏，地方人民政府是责任主体，但相关法律既没有明确规定政府部门如何履行其责任，如何保证其履行责任，也没有明确规定如不履行职责应承担何种责任。在经济增长水平仍然是衡量和反映各级政府和领导政绩的主要标准的情况下，考核干部实行的是自上而下、以GDP增长为依据的体系。在对地方政府官员进行政绩考核时，各种经济指标的完成情况仍然是重要的内容，尤其是GDP的增长，把本地区的经济生产总值、财政收入、企业规模、招商引资情况等作为衡量政绩的硬性指标，而对于政治和精神文明建设、和谐社会与党的建设等方面则没有硬性要求。这种考核体制某种程度上鼓励了地方发展经济的热情，挫伤了地方提供环境保护等公共服务的积极性。“这就促使一些地方将完成经济指标作为本地区发展的首要任务，把以经济建设为中心片面地理解为以GDP为中心，把发展才是硬道理片面理解为GDP增长才是硬道理，不顾资源、环境的可承载能力，盲目上项目，搞投资，造成大量低水平重复建设，资源消耗和环境污染现象十分严重”。地方政府中的部分领导从个人和本地区的短期经济利益出发，环境保护意识不强，缺乏紧迫感，甚至把环境保护与经济发展对立起来，错误认为要大力治理污染、保护环境，就会阻碍本地区的经济发展，影响政绩目标的实现，甚至出现干扰环境执法行为，明目张胆地保护污染和破坏环境的行为。在地方政府的默许甚至支持下，一些企业采取暴力手段阻止环境执法，甚至抗法。中央政府对于地方政府是否依法履行对本辖区环境保护质量负责的义务，是否采取有效措施改善环境质量，仍然缺乏有效的机制和手段进行监督和制约。
二、实现地方环境行政管理体制科学发展的思路
（一）按照政企分开的原则，转变部门职能。
国家应将环境保护的执法监督作为各项工作的重点，由微观管理转为通过宏观调控进行指导和服务，转变工作理念，由单纯的管理转为真正的为基层和企业服务。不断加强环境保护总局在宏观决策管理方面的职能，积极推进环境保护事业单位的改革，理顺中央与地方、环境保护部门与经济发展部门的关系，初步建立起科学的行政运行规范。同时要结合我国的具体国情，在充分发挥中央与地方主动性、积极性的同时，运用必要集中和适当分散相结合的工作方法，把环境保护方面的法规、政策、标准等的制定权集中到中央，同时又要按照具体问题具体分析的方法，根据各个地区发展存在的差异，环境标准可以结合本地的实际情况，采取不同的政策。而对于跨区域的环境问题，如大气污染、水污染等问题的处理权限都应该集中到中央，将局部性的环境问题，如噪声、固体废弃物处理等问题的处理权限放到地方，环境保护方面的国际合作问题其处理权限应该放到中央，而环境保护合作项目则可以放到地方，环境主管部门在工作中所起到的只是引导或指导的作用。:
（二）加强人员和机构方面的建设。
精简机构主要针对的是非政府部门职能的部分，而政府部门职能的部分不但不能精简，反而要不断加强。从整个国家的发展趋势上来看，在对其他国家机构进行精简的情况下，对于环境保护方面的国家机构应该不断加强。因为长期以来，地方政府只注重发展经济，对于环境问题重视不够，导致环境污染欠账较多。在今后的发展过程中，仍然需要投入较多的资金对环境问题进行治理，但环境的改善需要一定的时间，在这段时间里现有的生态环境可能还会进一步不断恶化，在将来的20年甚至30年里，我国的环境污染问题可能仍然不会有明显好转，所以，从整个国家的长远发展来看，要实现国家的可持续发展，就必须不断加强环境保护。
（三）健全环境保护跨部门以及中央与地方的协调机制。
环境保护政策离不开部门发展政策和国家的宏观经济政策。环境保护已经成为整个社会的责任，而不单单是某个部门的职能。要把环境容量、环境质量状况和经济发展对环境的影响、对资源的消耗、对生态系统的影响纳入统计指标，使生态环境的承载能力也作为经济社会发展水平的重要标志。要建立国民经济绿色发展统计指标体系，不仅要有经济指标，而且也要有环境指标、人文指标，用这些指标来衡量国家和地区的经济水平，全面、科学、合理地评价地区、单位和干部的业绩。要改变不平衡的管理体制，形成综合权力机构，就需要顺应政府机构改革的潮流，通过计划、预测，综合考虑潜在影响因素，协调各部门间综合处理经济、环境和社会的问题，加强跨部门的统一规划与管理。在环境保护政策的落实上，国家利益与地方利益存在一定的矛盾，健全环境保护的中央与地方的协调制度就显得尤为紧迫。
参考文献：
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一、我国土地使用权租赁制度的发展
（一）1988 年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。科技论文。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为 “任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
（二）1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”
二、集体土地使用权的出租。
集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
（一）宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。科技论文。
宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
（二）关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。
三、租赁土地使用权的转让。
首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。科技论文。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
四、土地使用权租赁登记
《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
五、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？
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（一）概念与背景
在我国，土地所有权的主体只有国家和集体经济组织。依照现行的法律制度，土地所有权不能自由地在流通市场买卖，农村集体土地使用权的流转也受到了较大的限制。因此，当国有土地难以满足公共利益的需求时，国家就只能依靠征收和征用两种强制手段取得其他主体的土地，以满足其用地需求。征收和征用虽均以公共利益为出发点，但二者存在明显的区别。具体而言，土地征收的法律后果是将原土地的农民集体所有权变为了国家所有权，即土地所有权的主体发生了变化，而征用仅仅是临时性地改变了土地使用权的主体。
所谓集体土地征收，指的是国家为公共利益的需要，由县级以上地方人民政府及其土地行政主管部门组织实施，依法将属于集体所有的土地变为国有，确定给建设单位使用，并对集体经济组织及有关农民给予补偿和安置的一种具体行政行为。
集体土地征收包含三层法律关系，其一，国家作为征收主体与被征收主体集体经济组织或农民之间的征收与被征收的关系，其二，国家作为征收主体与用地主体建设单位之间供地与用地的关系，其三，建设单位与集体经济组织、农民之间补偿与被补偿的关系。目前，这三层法律关系没有理顺。集体土地征收作为一项具体的行政行为，应当表现为政府与集体组织、农民两者之间的直接而简单的关系。对集体组织、农民进行补偿不应由用地主体建设单位进行，在实践层面上，这种做法容易导致被征收主体的合法权益得不到切实的保障。不牵涉到建设单位，单纯的政府与集体的征收补偿关系才是制度未来发展的方向。
（二）集体土地征收的基本程序
《土地征收管理法》规定了集体土地征收的法定程序。依据该法规定，集体土地征收包括如下基本程序：征地审批、征地公告、补偿登记、确定补偿安置方案、事实补偿安置。
征地公告是指县级以上政府告知集体土地所有人其所有的土地，经有权机关批准已被国家征收。《土地管理法》第四十六条第一款作出了原则性规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”《土地管理法实施条例》第二十五条则对公告程序的具体内容进行了明确说明：第一，公告主体是被征用土地所在地的市县人民政府；第二，公告内容是批准征地机关、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、人员安置办法以及办理征地补偿的期限等；第三，公告地点是被征用土地所在地的乡、村。
补偿登记程序在《土地管理法》和《土地管理法实施条例》中规定存在差异。根据《土地管理法》，被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内持权属证书到当地政府土地行政主管部门办理登记。但《土地管理法实施条例》则将登记机关规定为公告中指定的政府土地行政主管部门。实施条例将办理补偿登记的机构规定为公告指定的相关部门，相比《土地管理法》之规定在实际操作上更具灵活性，因而更有利于征收主体在进行征收公告时从高效便民的角度出发，选择更便利被征收主体办理征地补偿登记的政府土地行政主管机关进行登记。征地补偿登记这一程序的内容主要分为两个方面：第一，办理登记的期限为公告规定的期限。在相关法律上，由于征用土地涉及面积、人数等多种因素，登记期限并没有给出一个具体的时间限制，而是交由公告主体依据不同的实际情形进行确定；第二，登记机关为公告指定的机关。
确定补偿安置方案，包括以下几个步骤：第一，补偿安置方案的确定。法律规定只对补偿安置方案的主体进行了限定，并未涉及安置方案确定程序的具体内容。依此规定，征地补偿安置方案是行政机关的内部程序，被征收人无权参与方案的确定过程。因此，补偿安置方案系属行政机关作出的单方面决定；第二，公告补偿安置方案；第三，听取意见；第四，上报批准。补偿安置方案应报“市、县人民政府批准”。
（三）集体土地征收补偿制度
农村集体土地征收补偿制度在土地征收体系中处于核心位置。它既是一种权力约束机制，更是一种利益协调、权利保障机制。就其对权力约束的功能而言，征收补偿费的支出能够有效限制政府过于草率地采用征地权这一行政权力，集体土地征收补偿制度是对公权力的实质性约束。就其作为权利保障机制的一点而言，被征收对象依据公平原则应当获得适当的补偿，在公共利益和私人利益相冲突时，补偿制度提供了一条救济途径。
除宪法之外，集体土地征收补偿制度的法律依据还集中体现在《土地管理法》与《物权法》等法律文件之中。《土地管理法》及实施条例对集体土地征收补偿制度的规定较之于《物权法》更为详实具体，是该制度的主要法律依据。
从征收土地的补偿范围来看，我国法律规定只对直接损失予以补偿，被征收主体的间接损失和其他相关损失一般不予补偿；从征地补偿标准来看，被征收主体获得补偿的数额根据被征收土地原有用途的不同基本采平均年产值的倍数方法计算；从补偿争议处理程序来看，补偿标准产生争议时，由县级以上政府处理，如果协调不成，则交由批准征地的政府通过裁决的方式予以解决。
此外，国务院于2006年颁布的《关于加强土地调控有关问题的通知》、国土资源部分别于2010年、2014年下发的《关于进一步做好征地管理工作的通知》和《国务院办公厅关于落实中国中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化若干意见有关政策措施分工的通知》三个法律文件均对集体土地征收补偿制度进行了不同程度、不同方面的完善。
二、集体土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
国家行使征收权的正当性之前提在于征收土地是为公共利益之必要。换言之，国家只有为了公共目的，才能够对公民的基本财产权利给予一定的限制，否则，将可能导致政府行政权力的滥用。我国立法对“公共利益”作出了规定，但对于其概念并没有进行明确的限定。公共利益这一概念本身具有模糊性，包涵相当广泛的外延，对其若不进行明确的界定，有可能造成政府征收权的滥用，征收土地行为的扩大化，进而损害集体组织及广大农民的切身利益。
由于立法对公共利益界定不清，直接导致在实践中我国公共利益认定的行政主导性与征收泛化。按照《土地管理法》的规定，公共利益的认定完全由行政机关单方面决定。立法层面授予了行政机关最大化的自由裁量权，而缺乏被征地者等相关利益主体的监督约束。在国土资源部对北京、上海等十六个省市征地项目的一次调查中，数据显示东部城市近十年来的所有征地项目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于经营性目的。
（二）征地补偿的非市场化
2005年国土资源部下发《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，通知规定“必须按照征地统一年产值标准和征地区片综合地价对农民补偿”，这在本质上是政府主导定价，由政府利用所处的优势地位单方面决定被征收土地价值。多年来，集体土地征收补偿费用过低已成为引发征地矛盾的最突出原因。征地补偿的非市场化在一定程度上体现了计划经济的色彩，长期以来过低的补偿标准无法体现市场经济条件下土地的真实价值，因此农民的合法权益也无法得到公平受偿。
（三）征地程序不完善
前文已对集体土地的征收程序进行过讨论，在此不再赘述。我国征地程序的一个非常明显的特征是程序设置更倾向于保证政府的行政效率，被征收人则处于相对被动的地位。涉及被征收人的利益保护的程序如听证、申诉等缺乏应有的具体的制度保障。尽管2004年《国土资源听证规定》中赋予了相对人对征地补偿标准和安置方案要求听证的权利，但难以解决根本上的问题，整个征地过程群众参与度低、透明度不高是普遍现象。目前关于保障农民知情权、参与权的程序性规定大多过于原则化，在实践中缺乏可操作性，因此此类程序性权利难以得到真正落实。
三、完善集体土地征收制度的建议
（一）引入市场机制，建立合理的补偿标准和范围
目前，在我国，集体土地征收补偿费用过低无疑是引发征地矛盾的最突出原因。虽然各地在原有基础上不断提高征地补偿标准，但这种非由市场机制确定的补偿标准不仅存在严重的滞后性，而且远远不能体现土地的实际价值，从而对农民的损失做到公平补偿。
合理的集体土地征收补偿标准，应当在公平市场价值的基础之上，充分考虑到集体土地的市场价格，对征收土地的实际价值与原所有人的交易成本给予完全的补偿。这在一定程度上也要求扩大征收补偿范围。
（二）具体完善集体土地征收程序
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This article on rural residential land management and tenure systems analysis,through the study of existing problems of rural residential land and management difficulties, policy against our country,make suggestions to a relatively viable, to address the rural residential land management difficulties, rural housing land use right allocation confusion providing feasibility.
Key Words: Rural Residential Land；Rural housing land use right；Management
中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：
一.前言
在我国的土地管理政策中，农村的宅基地，主要的是指在农村中，住户或者是个人将作为住宅基地用地而发生占有，或者是利用的本集体的所有土地。宅基地既包括各种建造房屋占据的土地，也包括已经建好，或者是过去已经占用的土地，同时还将即将用于房屋建造的土地。在我国现行法律政策中，宅基地主要分为三类，已经建立房屋的占用地，建过房屋但已无附着物，不能居住的土地以和准备建房用的规划地。其中，宅基地的所有权要归属于农村集体经济组织。目前，由于我国的宅基地在制度体系，和分配政策上存在着很多的缺陷，使得我国的宅基地使用分配缺乏规范性，分配秩序混乱。在宅基地的使用分配过程中，受到来自各方面的影响较大，行政力量的干预更是严重，使用权的分配制度不严格，规范难以贯彻落实，很多地区分配过程中，都是由村干部进行决策，造成严重的不公平和不合理现象，不仅仅很大程度的丧失了公平性，也加剧了社会的矛盾。
二.农村宅基地管理现存的问题
宅基地关系到农村住户和个人的切身利益，其管理是否科学合理将对宅基地分配使用的公平性起到十分重大的影响，在我国现阶段的国情下，农村宅基地虽然在管理上取得了一些成果，但是，效果不明显，依旧存在着很多问题。笔者将作出详细分析。
1.规划建设实施困难
在农村宅基地管理中，要严格遵守我国《土地管理法》的相关规定，在农村中，居民的住宅建设规划要严格遵循当地乡镇或者是村里面的建设规划。在我国现阶段，很多村民在修建自己的住房时候，都具有很大的随意性和自由性，为了满足自己的需求和个性化的要求，当获得了房屋建设的审批之后，并开始放线和施工，在房屋建设竣工之后，也不去土地管理机构请求房屋质量的检查验收，这使得农村的住宅建筑缺乏统一的规划，布局显得混乱，各种土地权属矛盾不断出现，严重影响到社会的稳定和农村的和谐。伴随着我国农村经济的飞速发展，农民生活水平的不断提高，区域交通网络逐渐完善，很多农村居民在建筑房屋时候，多会选择交通便利，经济发展潜力大的地段，在城市化水平不断提高的同时，更多的村民会凭借经济实力或者是私人关系在一些新规划地区选择更为优越的地段进行建房，那些经济能力较弱的农民更多的希望在原地建房。各种因素的影响，使得农村宅基地规划困难，新的规划难以贯彻落实，老规化难以废止。
2.“一多一乱”现象比较严重
在农村宅基地管理中，笔者发现，很多农村村民并没有严格遵守建房规范，同时，在房屋建筑施工过程中，通过各种手段擅自扩大房建建筑面积，更有甚者，在规划自己将要修建的房屋的同时，用其他的方式将房屋基地边上，本属于集体的土地大肆占用，并在这些本属于集体土地上发展农业，养殖业等，赚取经济利益。在占用集体土地的同时，也忽视到土地管理部门的等级注册，既严重阻碍了土地管理的规范性，造成了土地管理的难度，同时也造成了很多土地权属问题的矛盾。
3.乱圈乱占问题非常严重
据我国相关的法律规定，宅基地主要是用房屋建筑所用，但是在农村宅基地管理中，笔者发现，很多农民在占用了基本的住宅建筑用地之外，为了满足养殖畜牧等需求，在房屋附近修建猪圈，牛圈和羊圈，或者是在屋后修建菜园等，既造成了空间的拥挤，也造成了严重的交通阻碍。同时，不利于区域的整体规划。
4.无节制的占用好地
在笔者多年的农村宅基地管理经验中，笔者发现，很多有经济实力的或者还是有私人关系的农民，为了能够选择最好最宽敞的地方修建房屋，花费高昂代价占用一些优质土地或者是平坦地，从而造成了很多浪费，比如，村中心很多旧房都浪费，无人居住，村子外部却大力修建房屋，造成严重的土地资源浪费。
5.违法用地查处执法困难
在农村，由于农民修建房屋相对而言投资都比较大，基本上都要花费掉很多的积蓄，而且受到一些传统观点的影响，比如房子的面积越大越好，规模越宏伟越好，房屋的结构设计越新颖越好，将房屋视为身份地位等象征，这便使得很多居民在修筑房屋时候，房屋面积经常会突破原有规划的面积。同时，据我国的《土地管理法》相关的规定，土地监察人员对土地违法行为的制止权，当发生一些土地占用问题的时候，如果没有能够实施有效的阻止或者是限制，便只能依照相关的法律规范向法院提出申诉，但这需要一个过程，即使申诉得到贯彻落实，房屋已经建筑完成。在众多调整的法规中，《土地管理法》刚性最强，但是其中的相关处理惩罚也只是进行拆除或者是没收，但是没有违法占用的房屋建筑结构属于居民财产，要进行严格的财产评估，其操作十分困难，容易引发多种矛盾，也使得执法变得更为艰难。
6.村民宅基地私自出租，转让出售他人
在我国广大的农村，由于很多农民的法律素质较低，对宅基地的相关的法律认识不清，多认为宅基地是自己的私人财产，可以进行自由的处理，比如自由交换，买卖，宅基地的交易都是属于私人的事情，与土地管理部门无关，因此，无需去办理相关的手续，同时，在很多农村中，村干部的管理水平有限，干部和群众都对土地使用制度的改革不关心，缺乏热情，私自将集体土地转让，或者是进行出售。造成了土地流失，管理严重脱节。
三.加强农村宅基地管理的对策建议
1.大力宣传土地管理法律、法规
要借助各种传媒面向社会通过各种途径和形式宣传土地管理的法律、法规及规章制度，宣传土地基本国情，国策，国法，普遍提高广大人民群众的土地法制意识。尤其面向乡镇领导，要将《土地管理法》列入普法内容的重点进行宣传，不断提高各级党员干部的土地法制素质，对各级主要干部学习贯彻执行土地管理法实行任前考试，任期评议，离任审核，凡考试不通过，评议不合格，审核有问题的干部不得担任相应岗位的领导职务。
2.提高土地集约利用率
农村宅基地管理要以合理利用土地、节约耕地为原则，结合农地整理和村镇建设现代化的进程，达到土地的集约高效利用。从长远看，要结合乡镇土地利用规划的编制，大力搞好村庄用地的整理。经济实力较强的地方，可以村集体为单位建村民公寓楼；经济实力较弱的地方则要大力整治空心村，对多占宅基地及乱圈乱占进行清理，从实际出发，区别情况，依法处理。
3.严格实施村民建房手续的审批
村民建房手续的审批要在严格执行有关法律法规，服从规划安排的前提下，实施村民建房管理公示制和社会服务承诺制，增加行政审批的透明度、办事程序的公开化，要将村民建房办理手续的条件、办理流程、收费标准、收费依据、办理时限在各乡镇向群众进行公布，在村民宅基地安排有争议的地方，可引入公开、公平、公正的竞争机制，坚决铲除老百姓建房中出现的以地谋私，乱收费的不正之风。
4.严格执法，加大执法力度
要对继续违法超占集体土地的人员依法从严处理，对仍然违法建房超占集体土地的，必须依法从重处理。一是要按照《土地管理法》规定，该拆除的坚决拆除；二是对不符合农村规划的建房一律不批，新建房必须和旧村改造结合起来。这样持之以恒坚持下去，原来超占集体土地随着有偿使用的矛盾缓解，新建房违法户得到及时查处，旧村改造也有了启动资金，自然就能加速村庄改造步伐，于国于民均有利。
四.结束语
宅基地的管理关系到农民的切身利益，关系到我国农村土地资源的管理效率。要在分析管理中存在问题的基础上，采取科学有效的措施，严格执法，做到管理的规范化和制度化。
参考文献：
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[4]吴本辉.农村宅基地政策的思考与建议[J].江苏土地，2005,4期.
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1．1现行土地管理制度的目标
《土地管理法》以及《刑法》作为我国现行土地管理制度依据的主要标准，明确了我国土地管理制度的目标，即保护耕地以及推进国有土地使用权制度改革。在保护耕地目标具体实施过程中，主要参考《土地管理法》中土地利用总体规划以及土地利用年度计划制度，从而进行一系列的保护措施，例如，加强土地管理制度的专业化，建立完善的土地管理体系;对于基本农田的保护制度，防止在农田使用过程中对农田造成损害;关于农田的占用，应按照相应农田占用管理制度，依据对农田进行占用补偿;就区域性范围内，应保证耕地面积与其他地域面积达到一定的平衡，具体到每个农村时，应保证每户一宅的实施标准。国有土地使用权制度改革目标实施阶段，主要通过《土地管理法》的国有土地有偿出让制度对土地进行管理。即在管理农村集体所有土地的过程中，可根据管理法进行乡镇企业的建设工程，同时农村居民也可进行居民住宅的建造，并且可以建设农村公共设施或者公共事业。但是对于一些非农的建设工程，或者企业单位以及个人对土地进行建设，需要向有关部分依法申请土地的使用权。
1．2现行土地管理制度存在的问题
首先，随着时间的不断推移，我国每年耕地面积的减少数量在逐年上升。造成这种现象的主要原因是地方政府将土地使用的计划指标提前完成。导致中央政府迫于土地使用的形势修订了《1997－2010全国土地利用总体规划纲要》。其次，虽然中央政府在进行国有土地的管理时，对土地的供应量进行严格的控制。但是在实际运用中，常常出现以下情形。例如，在占用土地的阶段，占用的土地面积远超于实际所使用的土地面积，并且存在将较好的耕地作为劣质土地征用，甚至出现乱战滥用的问题。最后，根据《土地管理法》的相关规定，对农村土地市场进行依法制止。但是从另一角度来说，农民也失去了对自家农地进行自主开发的权利。部分农民为了达到自己的目标，只能进行违法出租或者使用其他用地。而对于大部分的农民来说，只能通过外出务工来解决发展的问题。这就造成城市的人口在逐年增加，城市的各种资源的使用频率越来越高，城市的就业压力不断增大并且房价也越来越高。而相对于城市，农村则逐渐败落，农民的生活水平也在不断降低。加大了城市与农村之间的经济差距。
2．现行土地管理制度失效的原因
2．1政府土地管理制度的内容存在冲突
尽管在建立国家土地管理制度的初始阶段，政府的主要目标是确保国家耕地面积的数量区域稳定，从而保证国家能够生产出满足全国人口生存的粮食。在此基础上，加强城市化建设的步伐，增强地域性经济的不断发展，提高我国在国际经济市场中的地位。同时建立严格的土地有偿出让管理体系，增加国有土地的经济效益，并且在一定程度上保护土地所有者的权利，防止地方政府剥夺土地所有者使用的土地的权利。然而在具体实际执行阶段，通常会由于各种外界因素而对制度进行各种调整。例如，在我国社会经济下滑阶段，地方政府要保障经济建设项目的用地需求，从而稳定经济的发展。而对于加快城市化进程的发展阶段，则需要不断加强农耕土地的占用情况。整体来说，随着我国的不断发展，土地管理制度的内容与现实的发展存在一定的冲突。
2．2地方官员过分提升自身利益
地方官员为提升自身的发展机会，省级以下的地方政府官员通常在进行土地占用的招标阶段，会尽最大程度的保护本区域的耕地保护指标，同时从各种途径获得建设用地的指标。而对于省级官员来说，只是相对的作为耕地保护责任人，定期对耕地保护责任目标进行考核。但是只要地方政府能够达到地域耕地保护目标，省级人员没有直接的动力去检测地域耕地保护目标的具置。
3．中国现行土地管理制度的重构
3．1确定国有和集体土地的产权
通过研究表明，只有将耕地的使用权利具体到每个农民，才能避免各种外界权利的侵犯。作为国家的主人，公民只有保证拥有并且能够切实的使用土地所有者的权利，土地管理者以及地方政府执行者才不会随意占用自身的财产。
3．2通过比例原则提高土地管理的转变效率
在转变中央政府土地管理职能的过程中，应按照具体的比例原则进行具体转变改革。例如，必要性原则。即政府所实行的土地管理制度作用到具体的实施目标这一过程是必要的。同时不允许存在其他各种形式的措施方案进行替代。相称性原则。即政府在保护粮食安全的前提下，对其他公民或者组织使用土地的权利进行制约，同时应保证粮食安全与城市化建设之间的相对平衡。
参考文献:
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［3］王万茂．中国土地管理制度:现状、问题及改革［J］．南京农业大学学报(社会科学版)，2013，04:76－82．
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一、房地产投机行为的相关法律约束方式
(一)《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定
现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容,这项管理法则是在上个世纪末期,我国的第八次人大第八次会议上通过的,当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展,这项法则中规定了许多的关于房地产的条例,譬如说在第九条之中,明确的规定了在土地使用权的转让过程中,这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则,也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发,也在一定程度上抑制了****行为的发生,打击了房产商的投机行为;为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变,国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”,在第十七条中明文规定,为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为,土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金,之后才能合法转让;为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地,在《城市房地产管理法》的第二十三条之中,明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程,对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定,从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱;在《城市房地产管理法》的第二十五条中,特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策,有效的防止了这种违规行为的衍生;在第二十九条之中,法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定,这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为,具体来讲,在成立房地产公司的过程中,除过要具备相关的企业资质,还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额;在房地产市场上,由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题,屡见不鲜,所以该法对这一环节中的问题,也做了非常详细的说明,具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。
分析完《城市房地产管理法》之后,我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲,我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理,有效的维护土地的社会主义公有制,从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用,重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击,因此,在对建设用地的利用以及土地用途的变更上,都做出了详尽的规定。
(二)其他法律法规
《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规,也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用,但事实上,还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定,起到了很重要的补充作用,在这方面,其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等,都是这些法律中的代表,我们可以对此进行逐一的分析和理解:
第一,反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为,有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用,在关于房地产方面,这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为,都做出了非常详尽的规定;
第二,消费者权益保护法。在这项法律之中,明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系,譬如说,相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息,不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为,进行了明确的规定,对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法,顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定,这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施,对于合同双方的权益都有了非常准确的说明;在民法通则中,也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定,其中的第八十条,还对土地的使用与承包权利做出了规定,避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定,当然,它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定,对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。
二、房地产投机行为法律规范中存在的问题
(一)总体法律的缺乏
从目前我国房地产发展过程的现状来看,房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化,在以往,这部分群体主要是房地产开发商等,但在现时,房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中,但是就目前来看,《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所规定的主体依然只是房地产开发商,与形势已经不相符合,对于房地产中介机构和个人来说,仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定,涵盖的范围也非常的狭小。
(二)对房地产价格有效控制的相关法律缺乏
在对房地产市场的价格进行管理,加大房价的透明度方面,相关的法律已经远远不能满足市场的需求,对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲,相关部门如何才能缓解,是摆在政府单位面前的一个大问题。
(三)保有、消费环节的法律条文依然空缺
包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律,所强调的重点依然是流通环节的投机行为,对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范,依然存在法律空缺的现象。
(四)对政府的行为约束不够有力
在当下的房地产市场发展过程中,政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡,有的政府单位只顾眼前利益,盲目的开放房地产市场,在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼,目的只是为了提高GDP的增长,在当下,相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好,权限不明、权责不清的现象非常普遍。
三、房地产投机治理的法律改善策略
(一)修订和完善相关的法律法规
众所周知的是,《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律,从上个世纪末期开始实行,至今已经有了二十多年的发展历史,在这二十多年内,我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化,其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变,在这种态势之下,《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向,所以,我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善,在这其中,需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等,从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。
(二)通过法律手段对相关概念进行准确的界定
要从根本上治理房地产行业的投机行为,必须对投机的定义做出一个准确的界定,在这之前,对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述,特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能,为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期,要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响,并建立相关的约束机制;针对房地产市场的保有性质做好法律保障,从而进一步的对购房人的行为作出规范,从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证,从而建立起一个非常好的市场环境。
(三)完善信息的披露过程,保证交易信息的畅通、真实
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文献标识码:A
文章编号:1007-6921(2004)04-0089-02
1 高校图书馆加强地方文献资源开发与利用的意义
近年来,高校图书馆地方文献服务部门由冷变热,服务范围和服务对象不断扩大,使用地方文献的读者日渐增多。因此,最大限度地开发与利用地方文献资源,对当地的政治、经济和文化建设有着重要的现实意义和深远的历史意义。
1.1 有利于当地的经济建设
地方各级政府部门在改革开放引进资金大搞经济建设时,为避免决策失误,必须对当地的省(区)情、盟(市)情和旗(县)情进行全面细致的调研,尤其注意掌握各地区的历史沿革、经济兴衰过程,不同历史时期的产业与资源配置状况,以及水文、气象、地理、交通、土地物产等方面的详细资料,使决策科学化。而现实的自然环境、科技文化、民情习俗,均具有其自身发展规律和历史延续性,只有准确无误地了解各方面的历史资料,掌握其发展变化规律,才能对现实状况做出合理的分析评价,才能实事求是地对当地的经济发展做出预测和规划。在地方文献中,特别是地方志里,对各地人口、物产、矿藏、水利、自然灾害、文化生活和风俗习惯等都有记录,内容非常广泛,开发利用好这些文献信息资源,对各级政府和经济建设部门的宏观决策,都具有十分重要的参考价值。
1.2 有利于推动社会主义精神文明建设
从思想道德方面来讲,高校图书馆不仅是社会主义精神文明建设的阵地,而且是全社会精神文明的窗口。充分开发利用地方文献资源既能丰富教学科研内容,促进学科建设,同时还能对青年大学生进行乡土教育和爱国主义以及世界观、人生观、价值观等方面的教育,从而激励当代大学生继承和弘扬中华民族的优良传统,振奋民族精神,树立成才报国的远大理想。
2 高校图书馆开发利用地方文献的前景
2.1 地方文献信息资源可为当地政府决策提供依据
地方文献具有真实性、准确性、完整性等特点。如地方志在编撰过程中,对掌握的第一手材料,都得经过认真核实,科学筛选、分类,全面系统地进行记述,保证材料的公正性和客观性。因此,地方文献信息是当地政府了解本地历史、体察民情的重要渠道,更是制定方针政策、规章制度的可靠依据。
2.2 地方文献信息资源是学术研究的重要参考资料
我国幅员辽阔、人口众多、疆域漫长。地方地理历史研究、民间民族民俗研究、土特产研究都离不开地方文献。如关于我区民族英雄嘎达梅林的神话传说,就是研究民间风俗、文化、民族图腾、信仰的珍贵资料。很多关于一代天骄成吉思汗的传说、神话现已成为民族传统史料,也是目前我区旅游业开发的原始资料。
2.3 地方文献信息资源可拓宽高校图书馆信息服务渠道
随着改革开放政策的贯彻执行,我国与世界各国的交往日益活跃。各地区的科技文化、高等教育、外事侨务、交通旅游等部门,在对内改革对外开放的宣传报道工作中,都比较重视利用高校图书馆馆藏地方文献信息。有的只来馆查阅文献,有的通过E-Mail或来函来电话委托图书馆信息服务部门复制当地的人文地理、风土人情、名人古籍、历史典故等方面的资料。
3 高校图书馆加强地方文献资源开发与利用的措施
3.1 设立当地地方文献库各高校图书馆应根据本馆的性质、任务和读者对象,设立本地地方文献特藏库。对本地的地方志、地方史、地方人物等著作,不论是古代的或现代的,精装的还是平装或线装的,单行本或连续出版物应集中存放,分类排架,这样既方便于用户查找又方便于工作人员管理。
3.2 开辟地方文献特色阅览室
地方志是一个地方的百科全书,历来有很多用户,利用率较高。因此,有必要专门设立地方文献阅览室。各馆可将传统线装的省志、府志、州志、县志、山河志、祠庙志等和新修的社会主义新方志,如行业志、市(县)志、村(镇)志以及反映当地生产、生活情况的统计年鉴、报表、企业名录和统计手册等集中于全开架阅览室,供读者使用。
根据用户需求,将地方文献按不同类型、不同方式、不同深度进行整理、加工。一是有目的、有选择、有计划地编制各种不同形式的地方文献专题书目、索引、题录。二是编制地方文献联合目录,促进馆际互借,实现地方文献资源共享。三是在编制地方文献书目索引的基础上,进一步编写内容提要和单元知识摘要,详尽地揭示地方文献的内在重点信息,以便于用户检索利用。四是汇编专题资料。地方文献信息分布零散,同一专题或同一主题的文献往往分散于不同类型、不同学科的大型综合性文献中,我们应根据用户的需求,采取复制、摘抄、剪辑等手段将有参考价值的信息抽取析出,集中汇编成册,便于使用。
3.3 建立地方文献数据库
随着校园网、区域网、国家教育科研网等多种网络的建成开通,用户对地方文献信息的网上需求越来越多,开发建设地方文献信息数据库势在必行。因此,各馆应根据本馆馆藏特色,选择具有特色的专题,由小到大,从简单到复杂,将散见于地方文献中相同的、相近的和相关的零星文献信息汇集起来,建立专题文献信息数据库,供用户使用。
3.4 规范地方文献数据标准,严格把握数据质量关
地方文献信息数据库的规范化标准化是其存世之本。没有规范、标准的数据,便谈不上数据资源的共享,也失去了建库的初衷和意义。规范化标准化的数据可以说是地方文献信息数据库的生命线,也是数据库发展的起点和基础。目前,我国图书馆界尚未制定出有关民族地方文献数字化建库标准,但可参照国际上建库置标语言、元数据标准、对象库标准,结合当地民族地方文献的特点,制定出能客观、真实反映民族地方文献特征的著录、标引规则,并严格按照这一规则约束数据的制作,保证数据的录入质量。同时,还应制定数据校验规章制度,通过人机结合方式提高数据校验的速度和质量。
3.5 加强地方文献信息服务队伍建设
地方文献信息资源的开发与利用,对专业人员的学术水平,知识素养和精神境界要求较高。没有强烈的事业心,没有一定的专业知识,没有耐得住枯燥的韧劲,要做好地方文献研究开发工作是不可能的。因此,加强地方文献工作队伍建设是开发与利用地方文献信息资源的关键。一方面各馆应抽调具有事业心的青年专业人员充实地方文献信息服务部门;另一方面,要根据需要,组织协调相关学科的专业技术人员加入到地方文献的开发队伍中,形成一支专兼职结合的工作队伍,联合攻关,才能不断取得新成果。
[参考文献]
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土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。
二、土地征用具有的特征
（一）国家建设征用土地的主体必须是国家
只有国家才能在国家建设征用土地法律关系中充当征用主体，因为只有国家才能享有国家建设之需要依法征用集体所有土地的权利，尽管直接需要土地的并非国家，而是具体的国家机关，企事业单位，社会团体以及个人。但是他们作为土地需要的单位只能根据自己的用地的实际需要，依照法律规定的程序向土地机关提出用地申请，并在申请批准后获得土地的使用权，另外还要明确国家虽是征用土地的主体，但是实际行使征用土地权的是各级土地管理机关和人民政府，他们对外代表国家具体行使此权。
（二）国家建设征用土地是国家行政行为，具有强制性
国家建设征用土地并非民事行为，而是国家授权的并依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为。①这是因为国家建设征用土地法律关系的主体－－国家，土地被征用的集体组织（集体组织或者村民委员会）的地位是不平等的。土地征用法律关系的产生并非基于双方的自愿和一致，而是基于国家的单方面的意思表示，无需被征用土地的所有人同意。国家征用土地的指令，是行政命令。对此，土地被征用的集体经济组织必须服从，而且在这种法律关系中也不遵循等价有偿原则。
（三）国家建设征用土地是国家公共利益的需要
国家建设征用土地的原因是国家建设之需要，也即宪法第5条所指的公共利益的需要。这里所讲的国家建设需要或是公共利益需要，均是从广义上理解的。大体可以从两个层次上加以理解：其一，是直接的国家建设需要或公共利益的需要。比如发展和兴办国防建设，公用事业，市政建设，运输，水利事业，国家机关建设用地等等，皆是以公共利益为直接目的地事业，其二，是广义地国家建设需要或者广义的公共利益需要。就是说，凡是有利于社会主义化建设，有利于人民生活水平的提高，有利于综合国力的加强，诸如设立国家主管机关批准的集体，三资企业，兴办国家主管机关批准的民办大学以及其他社会公益事业等等，均是广义上的国家建设和公共利益之需要。这些情况都可作为国家建设征用土地的原因。
（四）国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件
国家建设征用土地与没收土地不同，它不是无偿地强制地进行，而是有偿地强制进行。土地被征用地集体经济组织应当依法取得经济上的补偿。国家建设征用土地与土地征购不同。它并不是等价的特种买卖，而是有补偿条件的征用，但是，对被征用土地的适当补偿，则是国家建设征用土地所必不可少的条件，所谓适当补偿，就是严格依据土地管理法的规定给予补偿，征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为原则。应当指出的是，尽管土地为国家征用，但是土地补偿费以及其他费用并不是由国家直接支付，而是由用地单位支付，这是因为国家并不直接使用这些土地。用地单位支付这些费用的义务是直接产生于国家征用土地行政行为和国家批准用地单位用地申请及被征用土地使用权的行为。
（五）国家建设征用土地的标的只能是集体所有的土地
国家建设征用土地的标的，建国以来经历了一个发展变化的过程，随着农业合作社在全国范围内的实现，农村土地都变成了农村合作经济组织集体所有以后，到了1986年土地管理法规定的征用土地的标的就只能是集体土地了。应当指出的是，国家建设用地需要用集体所有的土地来满足，也需要用国家所有的土地来满足，用集体所有的土地满足国家建设用地的法定办法是征用，用国有土地来满足国家建设用地之需要的法定办法是出让，划拨等方式而非征用方式，因为国有土地本来就是国家的，不需要再通过其他方式取得所有权，国家可直接行使处分权利。
三、集体土地征用应遵循的原则：
（一）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则
我国人口多，耕地少并且在某些地区耕地又浪费严重。随着人口的逐年增长，耕地将继续减少，这是一个不争的事实，因此土地管理法规定：十分珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护开发土地资源，制止非法占用土地的行为。在国家建设征用土地中要做到这一要求，必须坚持：1，加强规划，严格管理，严格控制各项建设用地2，要优先利用荒地，非农业用地，尽量不用耕地3，要优先利用劣地，尽量不用良田4，加大土地监察和土地违法行为地打击力度，切实制止乱占耕地地滥用土地行为。
（二）保证国家建设用地的原则
国家建设征用土地，被征地单位必须无条件服从， 这不但因为征用土地是国家权力的行使，而且因为国家权力的行使是为了维护社会的公共利益。社会公共利益是一国的最高利益，是全体人民的共同利益体现，私人行使权利不得文违背社会公共利益，而且在与社会公共利益相抵触时就得对私人利益加以限制以维护社会公共利益。国家建设即是社会公共利益得体现，因此应在贯彻节约土地，保护土地得前提下保证国家建设用地。
（三）妥善安置被征地单位和农民的原则
集体土地征用意味着农民集体土地所有权的丧失，意味着农民对土地的使用收益利益的丧失，故用地单位应当根据国家法律规定，妥善安排被征地单位和农民的生产和生活：一是对被征用土地的生产单位要妥善安排生产，二是对征地范围内的拆迁户要妥善安置，三是征用的耕地要适当补偿，四，是征地给农民造成的损失要适当补助。
（四）谁使用土地谁补偿的原则
土地征用的补偿并不是由国家支付，而是由用地单位支付，这是因为，国家并不直接使用所征用的土地，也不是使用该被征用土地建设项目的直接受益者，而用地单位则兼具这两个因素，由其支付征用土地补偿是合理的。用地单位的补偿是一项法定义务，承担此项义务是使用被征土地的必要条件。用地单位必须按法定的标准，向被征用土地的集体组织给予补偿。
四、集体土地的补偿安置问题
集体土地征用的补偿，是征地工作的主要，亦是一项难度较大的重要工作，其涉及到国家，集体，个人利益，既要考虑到建设项目的投资和国家建设的发展，又要考虑被征地单位以及农民地生产生活水平，力求做到国家利益优先，兼顾用地单位和被征地单位和农民的各方利益。
（一）征用集体土地的补偿原则
1、保持被征地农民原有生活水平的原则土地是农民最基本的生产资料，征用农民的土地等于剥夺了他们的生活来源。因此，征地补偿应使被征地农民的生活水平不降低为原则，以保障农民兄弟的利益不因征地而受损。
2、按照被征用土地的原用途给予补偿的原则。征用土地的补偿标准和补偿范围不能因征用土地之后的用途改变而改变，而是按照被征用土地的原用途确定补偿标准和补偿范围原来是耕地的，按耕地的标准给予补偿，原来是林地的，按林地的标准给予补偿，对地上物的补偿和对人员的安置也是如此。
（二）征用集体土地的补偿范围和标准：
国家建设征用土地由用地单位支付补偿费用。征用土地的补偿费用包括以下三项内容：②
1、土地补偿费，主要是因国家征用土地而对土地所有人和使用人的土地投入和收益损失给予的补偿，征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的6至10倍。征用其他土地的补偿费标准，由省自治区直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。
2、安置补偿费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至六倍，但是每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍征用其他土地的安置补助费标准由省，自治区，直辖市参照征用耕地的安置补助标准规定。
3、地上附着物和青苗补助费，如房屋，水井，林木及正处于生长而未能收获的农作物等，补偿标准由省自治区直辖市规定。
（三）安置剩余劳动力
因国家建设征用土地造成的多余劳动力，由县级以上地方人民政府土地管理部门组织被征用单位，用地单位和有关单位，通过发展副业生产和举办乡镇企业等途径加以安置，安置不完的，可以安排符合条件的人员到用地单位或者其他集体所有制单位和全民所有制单位就业，并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。
（四）土地补偿费用的处理
国家建设征用土地的土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。③市县和乡镇人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督，侵占，挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用构成犯罪的，依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
五、我国土地征用中存在的若干问题及其对策
我国现行的土地征用制度是50年代在高度集中的计划经济体制时期形成的，当时对于保证国家建设起到了积极作用。但是，随着社会主义市场经济的发展，这个制度的缺陷就日益凸现，目前主要存在如下一些问题亟待解决：
（一）相关法律中“公共利益需要”缺乏明确界定。我国《宪法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”，《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。这些规定都强调了征用的前提必须是为“社会公共利益的需要”，也就是说，只为某个或某些经济组织或者个人利益需要，是不能征用集体土地的。但是现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”。根据《土地管理法实施条例》对征地审批程序的规定，可以间接推断出：在土地利用总体规划规定的城市用地范围内，为实施城市规划需要占用土地，以及能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，应当属于为“公共利益”需要使用土地。而事实上，为实施城市规划分批次征用土地后，由哪些具体的建设项目来使用具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用。这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。
（二）土地征用的补偿问题。土地征用是政府强制性取得集体土地所有权的一种方式。这种所有权的转移是在有偿的方式下发生的。在此过程中，土地权利的转移不是一种市场行为，而是一种行政行为。④为了国家建设的需要，农民集体不得以任何理由阻碍政府。此时农民集体所有权表现为一种不完全的所有权，其收益权受到削弱。我国《土地管理法》中明确规定了土地征用的补偿标准，这种补偿标准虽在原来的基础上有所提高，但仍存在一定的不足。它难以正确体现地块的区位差异及各地不同的经济发展水平等等，进而难以维持农民现有的生活水平，导致农民对征地的不满；政府低价获得土地所有权、高价出让土地使用权的行为，也难以为农民所接受。
（三）土地征用权的行使。从世界各国对土地征用权力的行使来看，大多是为了公共利益。一些比较发达的国家，政府更多的是采用通过与所有者合作或商议的形式获得土地，实行土地先买为主，征用为辅。当收买发生困难时，才实行土地征用。在我国，宪法明确规定为了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》则规定任何单位或个人使用土地，必须使用国有土地。即凡是不属于该集体经济组织的用地单位或个人需要使用土地，都必须请求政府动用征地权，从而满足其用地的需要。我国自实行土地有偿制度以来，各级地方政府为增加财政收入，对征地权的行使乐此不疲。有的地方往往通过建立开发区、园等向投资单位提供优惠政策，而土地使用费往往作为其优惠的条件之一。尽管现行的《土地管理法》规定征用审批权由国务院及省级人民政府行使，但各级地方政府仍拥有一定的权力，加之监督机制不完善，便在征地申报过程中出现了一些弄虚作假的行为。
（四）土地收益分配和管理问题。土地征用过程中，土地收益为土地的所有权及使用权收益，因此这部分收益应该在失去土地所有权及使用权的产权主体之间进行分配，即在集体经济组织及农民个人之间进行合理的分配。然而在实际中，一些县、乡镇政府也参与补偿收益的分配，从而导致集体经济组织及农民个人获取的补偿收益减少。据有关部门统计数据表明，地方政府占了补偿收益的大部分，而农民作为集体土地的直接使用者和经营者，在补偿中往往处于劣势，掌握在集体经济组织手中的征地补偿费也往往被少数村干部所侵吞。我国《土地管理法》实施条例第二十六条规定，土地补偿费归集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，从而使农民的土地使用权成为虚置。加之我国保障体系很不健全，农民未被纳入社会保障之列，因此尽管在征地中对完全失去土地的农民进行相应的安置，但这种安置方式是在计划经济的背景下产生的，随着我国从计划经济向市场经济转变并趋向成熟的过程中，地位及用工制度发生了巨大变化，竞争上岗，能者上，弱者下，农民即使通过安置获得一份非农职业，但受其自身素质的限制难以适应企业的需要，往往成为下岗的首选对象。
以上问题的存在，主要是制度的设计存在问题，建议国家有关部门应尽快通过立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市场经济的要求。
1、严格限定公益性用地范围，土地征用权只能为公共利益的需要而行使。我国《宪法》和《土地管理法》均明确规定，“国家为了公共利益的需要”，可以征用农村集体所有的土地。依据国外经验和我国实际，我们认为，“公共利益”应严格限定在以下几类：（1）军事用地；（2）国家政府机关及公益性事业单位用地；（3）能源、用地，如煤矿、道路、机场等；（4）公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地；（5）国家重点工程用地，如三峡工程、储备粮库等；（6）公益及福利事业用地，如学校、、敬老院等；（7）水利、环境保护用地，如水库、防护林等；（8）其它公认或法院裁定的公共利益用地。⑤在合理界定“公共利益用地”的前提下，要确保土地征用权只能为公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用农地，而应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。
2、以农用地市场价格作为确定土地征用费的基本依据。现行《土地管理法》尽管提高了根据土地产值补偿的倍数，但还远未消除低成本征地的不合理状况。耕地的常年产量因为不能反映土地的位置、地区经济水平、人均耕地面积等土地价格的经济因素，也不能反映同一宗土地在不同投资水平下出现产量差别的真实价值，世界大多经济发达国家或地区将土地市场价格作为征地补偿依据。在计划经济年代，土地没有价格，征地补偿依其常年产量未尝不可。但在市场经济条件下，继续这样作就不利于保护农村集体经济组织和村民利益。为了切实保护农民利益，也为了建立我国完善的土地市场，征地补偿必须以土地的市场价格为依据，实行公平补偿。在公平补偿原则下，征用补偿金包括两部分：土地的市场价格和相关补助金。土地的市场价格是指某一宗特定土地处于现状土地利用条件下，在公开市场中所有权形态所具有的无限年期的正常市场价格。在我国目前农村，集体土地具有多重功能，即为农业生产服务的生产资料功能和对农民进行生存保障的社会保障功能及发展功能，农地所有权的市场价格要体现这三重功能。相关补助金是指因征地而导致搬迁费用、新的工作的前期费用以及农地中一些尚未折旧完毕的投资，对农村建设用地（如宅基地）则还包括建筑物的补偿费。
3、合理分配土地征用补偿收益，明确界定产权是实现征地补偿费合理分配的关键。我国法律明确规定农村土地属集体所有，农民享有本集体土地的承包经营权。这些权利可以通过土地登记，并发放相应的土地权利证书，从而在法律上得到有效的确认和保护。在权利证书中应明确规定集体土地权利主体的权利和义务，通过土地利用现状调查或地籍调查查清各权利主体的土地边界、面积、位置、四至等基本情况，使权利的行使能够对应特定的物，从而防止权利的虚化，使其不被他人侵害，从而真正享有土地的所有权或使用权。由于我国特殊的国情，集体土地对农民而言不单是生产资料，还是保障资料。⑥土地征用是对集体土地所有权和使用权的永久性转移，农民将永远失去土地的经营权，失去生活的可靠来源和保障。因此在土地补偿中应考虑这一特殊性，使补偿收益更多地偏向失地农民，并指导他们合理使用这部分收益，用于再就业及改善和提高生活水平。农村集体经济组织所得份额于本集体经济组织内的生产建设，如兴修农田水利建设，购置农机具，帮助农民引进先进的农业技术，更新品种，提高农业单产，同时还可进行乡镇企业的建设，为失地农民提供更多的就业机会。总之，土地补偿收益必须进行合理的分配和使用，真正体现农民的利益。只有这样，才能真正体现产权工作的经济利益。
此外，我国土地征用制度，其他相关措施也要跟上，才能使其顺利地通行。一是建立城市土地储备制度之后，可以真正实现政府垄断城市土地一级市场，城市公益性用地可以通过征用农地解决，其它非公益性用地则主要通过土地储备机构在城市存量土地市场上采取“回收、收购、置换、整理”方式取得的土地来解决。这就为收缩征地范围后非公益性用地找到了途径，这既盘活了城市土地存量市场，又十分有利于保护耕地。二是缩小征地范围，实行依价补偿，就为土地市场的正常运转提供了基本前提条件。非公益性项目用地则由市场来解决，这就需要建立集体土地产权市场，尤其是要建立和开放农村集体建设用地使用权市场。但必须符合土地利用总体规划和土地用途管制，充分发挥市场机制的作用进行运作。三是加快我国农用地定级估价的步伐，以促进农用地市场迅速发育并使之逐步成熟，为改革我国土地征用制度作出贡献。四是应尽快出台土地征用方面的法律，尽快建立以法律机制和经济机制为纽带的土地征用制度。 注释：
1、参阅张明《房屋拆迁操作规范及拆迁安置补偿费标准实务全书》，载于93页《第三种做法》。
2、参阅《中华人民共和国土地管理法》第四十七条。
3、参阅《中华人民共和国土地管理法》第四十九条。
4、参阅济南市人民政府法制网《浅淡集体土地统一征用》一文，载于第五部分《进一步完善征地立法，适应新工作的需要》。
5、参阅《中华人民共和国土地管理法》第五十四条
6、参阅法律网民商法探索《对农村占地补偿分配纠纷问题的思考》一文，载于第二部分《问题的根源》。
资料：
1、符启林著《房地产法》法律出版社2002年版
2、符启林著《城市房地产开发用地法律制度研究》法律出版社2000年7月版
3、梁书文 马建华 张卫国主编《房地产管理法及配套规定新释新解》人民法院出版社
篇11
土地征用制度不明确。首先，我国现行法律对公共利益的界定不甚相同，矛盾重重，导致土地征收范围过于宽泛。《宪法》第十条规定：国家的土地征收行为，必须以公共利益的正当性以及征收行为的公共目的性才能成立。而《土地管理法》并不排除基于自身利益考虑对土地进行征收。其有“任何单位和个人为非公共利益需要使用土地时，必须先依法申请将农村集体土地征为国有”的规定。这些立法上的纰漏无形中为某些利益群体创造了可以施展并且逃避法律责任的空间。此外，当前我国还缺乏界定土地征收公共利益纠纷的专门裁判机构。一般是由政府许可任何单位和个人为非公共利益进行土地征收，同时，法律又赋予政府对土地征收行为是否合乎公共利益的裁判权。政府身兼二职，先行体制又缺乏必要的监督和制约，某种程度上会影响到对失地农民合法权益的保护。
土地补偿机制不合理。土地征收补偿机制关系到失地农民的切身利益，也是土地征收工作能否顺利进行的关键。我国现行的土地征收仍依据2004年国土资源部颁布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》设定的补偿标准，补偿费用明显偏低。近年来经济发展，物价急剧上涨，土地市场价格也是一翻再翻，况且低标准的补偿费用落实到失地农民的手里也是难之又难，致使失地农民权益受损。此外，土地补偿方式的单一化，某种程度上也威胁到失地农民的合法权益。
土地产权制度不健全。我国《宪法》和《土地管理法》中都有“农村土地归农村集体所有”的规定。然而农村集体是个抽象意义的概念，是一个没有法律人格意义的集合群体，是一个虚置的权利主体。①欲对其科学界定绝非易事，其外延非常宽泛，大可以指乡和镇，小亦可以指村和村民小组。由于农村集体土地所有权主体和产权关系不明确，也影响到法律赋予农民的土地承包权益。
土地征收程序不完善。土地征收程序健全与否直接关系到土地征收工作能否顺利进展及土地征收结果的公正性。我国关于土地征收程序的法律制度并不完备，其亦未对土地征收程序、土地征收涉及主体的权利、义务做出明确规定。这些无疑影响到土地征收程序的规范化和公正性，侵犯了失地农民在土地征收过程中的知情权与参与权。此外，我国被征地农民的救济机制不健全，失地农民权益受损。
农民社会保障体系欠缺。受我国城乡分割的二元经济体制的影响，我国的社会保障制度突显出二元性。我国有关城市社会保障的立法已经出台且相对成熟，农村社会保障却尚未进入立法阶段，法律基础欠缺。
目前，有些地方政府通过出台效力较低的规章、条例对失地农民的养老、医疗等社会保险方面规定，其并不能全面保障失地农民合法权益，我国也尚未设立有关失地农民的法律援助制度，同时农村社会保障的内容涵盖面也远低于城市。
国外失地农民权益保障经验
土地征用制度明确。目前，世界上多数国家和地区都有相对明确的土地征用制度。美国规定征用土地必须符合公共利益需要，其所有的公共利益评判都由司法机关根据必须的要价调价进行最终判定，进而确定利益的公、私性质，进而建立土地征用的法律依据。②日本《土地征用法》中有“征用土地必须从公共利益出发，公共利益主要包括依据《城市规划法》、《河川法》、《港湾法》进行的公路、防洪设施和港湾建设等”的规定，其公共利益界定较明确、具体，操作性较强。我国台湾地区突破了为公共目的征收土地的局面，其规定征收土地只要能达到公共利益需要即可。
土地补偿机制合理。西方发达国家和地区大多建立了合理的征地补偿机制。美国宪法明确规定：“非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。”美国土地征用补偿的计算标准是土地被征用前的市场价格，它既补偿被征土地的现有价值，也补偿土地可预期的未来价值，而且还补偿因征地导致的相邻土地所有者、经营者的损失等，充分考虑并且保障土地所有者的权益。日本通过制定相当补偿的标准进行土地补偿，其土地补偿费用的确定主要考虑征用损失赔偿、通损赔偿、离职者赔偿和事业损失赔偿和少数残存者赔偿等方面。③我国台湾地区关于土地补偿的相关规定主要散见于《土地法》、《平均地权条例》、《国民住宅条例》、《科学工业园区设置管理条例》、《促进产业升级条例》之中。台湾的征地补偿费主要由地价补偿、土地改良物补偿、营业损失补偿和土地改良费用等组成。此外，台湾的地方自治法规对土地补偿也作出了规定。
土地产权制度明晰。西方发达国家在土地征收方面多数具有比较明晰的产权关系，有比较明确的权利主体和客体。作为被征土地一方的农民享有法律赋予的相关权利，同时也承担法律规定的相关义务。在奉行土地私有制的美国，其《联邦土地管理法》严格规定作为征地双方的法定权利和义务，各司其职、各尽其责，有效避免了土地征收过程的部分侵权行为。英国实行土地私有制，作为其土地征用依据的《强制收购土地法》明确规定征地双方的权利、义务，并且尽可能使其在法定的框架范围内实施。
土地征收程序完善。世界上不少国家和地区都制定了比较完备的土地征用法律制度，如日本《土地征用法》，韩国《土地征用法》、《土地征用法施行令》和《土地征用法施行规则》等。这些土地征用方面的法律对土地征收程序都作了具体而明确的规定，可操作性强。一些发达国家和地区的土地征收程序既包括征地申请、审查、批准、征地公告，还包括被征地人如何参与征地过程中的程序、发生争议时的申诉和仲裁程序以及最后如何进行征地补偿的程序等。④
农民社会保障体系发达。在社会保障方面，不少发达国家和地区纷纷建立了比较健全的失地农民社会保障体系。美国设立了专项的失地农民社会保障基金，同时对失地农民辅以一定的税收优惠，并且注重对失地农民的教育和培训，提高了失地农民再就业能力。日本政府在已建立的农村社会保障体系基础上，加大对失地农民的社会保障力度，大力发展劳动密集型产业，为失地农民提供大量就业机会，同时也注重对失地农民的教育和培训。韩国已将失地农民纳入社会保障框架内，通过“基础生活保障制度”帮助达不到国家规定的基本生活水平的失地农民，同时对失地农民普及科学知识和实行金融政策方面的优惠，努力构建失地农民的安置基地。我国台湾地区设有专门针对农民的社会保险，其通过分散化转移的方式解决失地农民的就业，促使失地农民向大城市和中小城市分散转移。同时还规定失地农民享有农用地转非的公共用地和由土地交易带来的土地增值的收益。⑤
我国失地农民权益保护策略构想
建立合理土地补偿机制。合理的土地补偿机制关系到征地工作的顺利进行。一方面，我们要科学确定土地补偿标准与计算方法，提高土地补偿费用。现今因土地纠纷引发的上访案件约占全国各类案件的41%，征地补偿问题频频成为焦点。虽然我国《土地管理法》已对征地补偿标准作出了相应提高，但仍不能有效应对日新月异的形势。因此，征地补偿的项目都应当与时俱进，适时调整，整体上提高征地补偿水平。⑥另一方面，土地补偿方式也要实现多元化发展。我们可以结合失地农民的不同需求，采取实物补偿或货币补偿方式。
完善农民社会保障体系。当今我国农村社会保障制度缺失，大量失地农民正当的社会权益无法得到有效保障。鉴于此，我们可以着重从以下方面考虑：首先，基于农村社会保障制度尚未立法，我们必须尽快将失地农民纳入城镇社会保障体系，保障失地农民在医疗、养老、住房和生活方面的权益；其次，现行《土地管理法》修订过程中应明确规定失地农民社会保障制度，从法律上保障失地农民社会保障权益；第三，明确政府在失地农民社会保障中承担的综合责任，主要包括宏观调控责任、一部分财政责任以及监管和实施责任等；⑦最后，建立失地农民社会保障基金。实践中可由政府、征地主体、农村集体和失地农民个人按比例合理分担，共同出资。
综上所述，当前形势下失地农民权益保障有迫切的需要，我国应立足国情，充分借鉴世界发达国家和地区的先进立法经验，不断明确我国的土地征用制度、明晰土地产权制度、完善土地征用程序、建立合理的土地补偿机制、健全失地农民的社会保障体系，切实保障失地农民的合法权益。
【作者单位：河南师范大学法学院】
【注释】
①陈垚：“失地农民权益保障问题研究”，《湖北社会科学》，2011年第4期。
②⑥李韶杰，钟筱红：“失地农民权益保护对策与构想”，《人民论坛》，2011年第9期。
③赖武梨：《城市化进程中失地农民权益保障问题研究》，西南政法大学2008年硕士论文。
篇12
一、农村房屋买卖纠纷的基本情况
在我国,城市房屋买卖有其明确适用的法律、法规和相关规章条文的规定,并且遵循着“地随房走”[1]的原则。但在农村,土地是农村经济组织集体所有,在笔者看来,农村房屋买卖其实就是一种比较特殊的买卖交易关系[2]。它是指出卖方将建造在农村集体所有的宅基地[3]上的房屋交付并转移该房屋的所有权给买受方,买受方支付相对应的房屋钱款,从而在买卖双方之间产生相应的民事权利与义务关系。本文所说的农村房屋买卖是特殊的交易关系,其特殊就在:第一,农村房屋买卖主体的特殊性,即出卖方是农村集体经济组织内部的村民,而购买方主要是集体经济组织以外的成员,或者是城镇居民,或者是本村以外的村民;第二,交易双方所产生的合同效力的特殊性,即农村房屋买卖合同是有偿合同;第三,合同标的物的特殊性,即交易的农村房屋是建造在农村集体所有宅基地上的房屋。
农村房屋买卖关系因其特殊性,针对出卖方和买受方房屋买卖行为的有效性,目前在我国,尚未有明确可适用的法律、法规和相关规章条文的规定,因此,近年来此类房屋买卖所引发的法律纠纷日益增多。就法院所受理的农村房屋买卖纠纷案件来看,大多数都是出卖方支付或者转移农村房屋后反悔,并主动起诉到法院,要求法院判决双方房屋买卖行为的无效从而收回已交付或者转移的农村房屋,也有少部分是由于买受方起诉出卖方要求法院判令其履行协助办理房屋产权及土地使用权过户手续。总的来说,农村房屋买卖纠纷主要有以下情况:一是从诉讼双方当事人和诉讼理由来看,原告为农村房屋出卖者居多,且双方当事人大多已履行了合同,但因某种原因诉诸法院,诉请要求法院确定合同无效并收回房屋;二是诉讼的起因主要是受经济利益的驱动。多缘于土地增值[4]以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。
从现今的市场经济的发展趋势来看,农村经济城市化成为一种必然趋势,农民在最大利益驱使下,必然会有农村房屋买卖交易日益频繁。但是相对于城市房屋买卖行为有成熟明确可适用的法律、法规以及相关规章条文来说,农村房屋买卖的法律、法规以及相关规章条文空白和缺陷,其相互矛盾、权责不明,模棱两可的立法依据,给司法实践带来相当大的问题。同时,宅基地私有的观念在农村已根深蒂固, 有的农民甚至把自家的宅基地视为祖传家业,到了交易时, 各方也不清楚农村房屋买卖所应适用的法律, 双方你情我愿, 看似没什么障碍, 却为其后的环节发生纠纷埋下了隐患。
二、农村房屋买卖制度的立法缺陷
在我国,现行关于房屋买卖的所有法律、法规和相关规章条文都只适用于城市,专门针对农村房屋买卖的法律、法规和相关规章条文几乎是没有完整的。因在我国的农村,土地是农村经济组织集体所有,根据我国土地管理法的有关规定,集体土地未经征用,不得出让、转让。而宅基地的使用权是农村集体经济组织成员的福利性待遇,与农村集体经济组织成员的身份紧密相连,国家政策一直以来都强调农村房屋不得进行买卖,城镇居民不能到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”[5]。《物权法》第153 条也明确规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定”。但是实践中,在对农村土地进行征用时,房屋是作为地上附着物予以补偿的,采取的是“房随地走”的原则。由此看来,对于农村房屋买卖,我国尚没有系统的、专门的针对宅基地及农村房屋流转的立法;在我国宪法、法律、法规等涉及农民集体土地所有权的相关规定存在模糊不清、相互矛盾或与社会现实不符等问题,即对于农村房屋买卖行为在法律、法规和相关规章条文中并未作出明确可适用的规定。
由于农村房屋买卖交易行为的法律、法规及相关规章条文的不完整及不够协调、统一,而导致了此类纠纷的不断增多。主要体现在农村房屋是否允许自由转让方面,我国土地管理法第63条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从该条规定似乎可以得出这个结论:农村房屋只能在集体经济组织之间转让而不得与本集体组织成员之外自由转让。但该法第62条又规定,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。两条规定的意思模棱两可,相互矛盾,反推之,则含有应许可农村房屋自由在非集体组织成员之间买卖的意思,只是农村村民在出卖后不得再次申请宅基地而已,并且根据合同法所确立的合同自由原则,也是鼓励房屋自由交易的。实践中,农村房屋买卖行为发生后,房管部门和土地管理部门也区分情况为大量农村房屋办理了相关权属过户手续,在一定程度上也鼓励了农村房屋的交易行为。但国务院办公厅1999 年的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,以及2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”,导致许多城镇居民已购买的农村住房无法办理土地使用权过户手续,从而导致了农村房屋买卖合同纠纷增多。
实践和理论上造成农村房屋买卖纠纷的不断增多,农村房屋买卖合同的法律适用问题涉及宅基地使用权流转的法律难题,是目前司法实践的热点、难点。在当前的审判实践中,由于对农村房屋买卖行为没有明确的法律、法规和相关规章条文的规定,理论上也无权威定论,法院对于农村房屋买卖纠纷的判决,造成了司法实践中认定此类纠纷合同有效和无效的判决均存在。
三、农村房屋买卖纠纷的裁判问题分析
篇13
（二）国家建设征用土地的主体必须是国家
（三）征用土地是国家行政行为，具有强制性
（四）征用土地的标的只能是集体所有的土地
（五）国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件
1、依据《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的补偿费主要包括：
（1）土地补偿费
（2）安置补助费
（3）地上附着物和青苗的补偿费
2、土地补偿费、安置补助费必须依照法定的用途、程序分配和使用
二、土地征用的基本程序
（一）征用土地的审批权限
（二）征用土地的审批程序
三、土地征用中存在的问题
（一）土地征用的公共利益的范围被人为扩大化了
（二）农民所获补偿与被征土地进入市场后的价格落差过大
（三）征地补偿过低而且立法标准本身就有问题
四、土地征用的立法建议
（一）以立法的方式明确界定“公共利益”的概念和范围
（二）土地征用采用市场化运作
（三）目前的征地补偿标准应加以修改
（四）解决征地中存在的问题还有赖于我国土地制度的改革
论文摘要
今天的中国，正在经历一个飞速发展和新旧交替的时代，随着国家基础设施等方面投资力度的不断加大，农村城镇化的不断推进，越来越多的农村集体土地被国家征用。在这个过程中，许多地方城市面貌焕然一新，这与各地方政府所做的大量的工作是分不开的。然而在这个过程中，也不乏有的地方政府损害农民利益的情况存在。既要防止克扣、压低征地补偿费用，损害农民利益；也要防止被征地单位和群众漫天要价、谎报地类、扩大面积和有关部门借征地之名“搭车收费”，加重用地单位负担。因此，妥善解决这些问题和矛盾显得十分重要。
本文从我国土地征用的概念出发，对其具有的法律特征、土地征用过程中应该遵循的原则以及土地补偿的标准、用途、分配和使用等问题作了详细的阐述。就当前我国土地征用制度中存在的法律问题，提出一些相应的立法建议。如果要想彻底解决土地征用中的失序状态，从根本上保护农民的权利不受侵害，仅靠行政命令显然是不够的。政府首先要认真明确立法理念，对中国现行的法律法规进行修改与完善。尤其是对个别明显与国家法规不符，严重侵害农民利益的地方性法规和规章进行及时的清理与废止。设立专门的法律援助基金，提供无偿法律援助，协助他们维护自己的合法权益。使司法程序及时、有效地介入这个社会矛盾空前聚集的领域。
关键词：土地征用集体土地公共利益土地补偿
众所周知土地征用是国家、集体、个人之间发生的因公共利益需要，依照法律规定的程序和补偿原则、补偿标准、安置办法，将集体土地所有权转为国家所有的一种行政行为。这就是说，土地征用带有一定的强制性、必要性和补偿性。据有关数据显示，中国大陆各地的土地征用纠纷急速增加，民怨逐步升温。在一个法治的社会中，司法原本是解决社会矛盾、寻求社会公平与正义的最有效的手段。然而在很多事件中，农民却没有选择司法的途径解决问题，而是要采用非理性的方式来维护自己的合法权益。这足以令人惊醒，令人深思。在这里，笔者就农村集体土地的征用、出现的问题、矛盾及解决途径谈谈个人的见解。
我国实行土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，从而在土地所有权方面，确立了国有土地和农民集体所有的土地这两种所有权[1]。土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的批准权限和程序批准，并给农民集体和个人补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有。土地征用是保证国家公共设施和公益事业建设所需土地的一项重要措施。无论是资本主义国家还是社会主义国家，为了发展社会公共事业，都设置了土地征用法律制度，我国《宪法》第10条第三款规定，“国家为了公共利益地需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”这是我国实行土地征用的宪法依据。
一、土地征用具有以下几个法律特征：
（一）土地征用应当以国家公共利益为目的
各国有关征用土地的概念和称呼虽不完全相同，但是有一点是共同的，即征用的目的应当是公共利益的需要。不过对何为“公共利益”？“公共利益”的标准和范围是什么？不同的国家在不同的时期有不同的理解。一般来讲，根据法律追求正义的价值取向，不能动用国家公权为个别团体或私人谋利，即征用权的行使应是以社会全体或不特定多数人的共同利益为目的。我国对公共利益的界定，目前还比较原则，有关实施条例也不够具体。在实践中对有关公共利益的解释和界定则过于灵活，至使征地权常常被扩大化使用。
（二）国家建设征用土地的主体必须是国家
只有国家才能在国家建设征用土地法律关系中充当征用主体，因为只有国家才能享有因国家建设之需要依法征用集体所有土地的权利。尽管直接需要土地的并非国家，而是具体的国家机关，企事业单位，社会团体以及个人。但是他们作为土地需要的单位只能根据自己用地的实际需要，依照法律规定地程序获得土地的使用权。另外还要明确国家虽是征用土地的主体，但是实际行使征用土地权的是各级土地管理机关和人民政府，他们对外代表国家具体行使此权。
（三）征用土地是国家行政行为，具有强制性
国家建设征用土地并非平等民事行为，而是国家授权的由各级行政机关依照法律规定的依据和程序所实施的行政行为。这是因为国家建设征用土地法律关系的主体－－国家，土地被征用的集体组织（农村集体经济组织或者村民委员会）的地位是不平等的。土地征用法律关系的产生并非基于双方的自愿和一致，国家征用土地的指令，作为被征用土地的集体经济组织必须服从。
（四）征用土地的标的只能是集体所有的土地
根据《宪法》的规定，征地的标的只能是集体所有的土地。建国以来我国的土地所有制经历了一个发展变化的过程，随着农业合作社在全国范围内的实现，农村土地都变成了农村合作经济所有以后，到了1986年土地管理法规定的征用土地的标的就只能是集体土地了。
（五）国家建设征用土地必须以土地补偿为必备条件
国家建设征用土地与没收土地不同，它不是无偿地强制进行，而是有偿地强制进行。土地被征用的集体经济组织应当依法取得经济上的补偿。所谓适当补偿，就是严格依据土地管理法的规定给予补偿，征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为原则。虽然土地为国家征用，但是土地补偿费以及其他费用是由用地单位支付，这是因为国家并不直接使用这些土地。用地单位支付这些费用的义务是直接产生于国家征用土地行政行为和国家批准用地单位用地申请及被征用土地使用权的行为。
鉴于在中国现阶段，人们和政府及用地单位之间的争执，主要发生在合理补偿的数额问题方面。所以笔者就征地补偿费用方面做详细的阐述。
1、依据《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的补偿费主要包括：
（1）土地补偿费
①征用耕地（包括菜地）的补偿费标准为该耕地被征用前3年平均年产值的6—10倍。年产值按被征地前3年平均产量和国家规定的价格计算。大中型水利水电工程建设征用耕地的补偿费标准，为该耕地征用前3年平均产值的6—8倍。
②征用其他土地的土地补偿费的标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。
③征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。具体标准由各省、自治区、直辖市在国家规定的范围内规定。
（2）安置补助费
①征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4—6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
②征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。
依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
（3）地上附着物和青苗的补偿费
①地上附着物补偿费是对因自然或人工而与土地结合在一起的私人或集体所有的房屋及水井、坟墓等设施造成损失的补偿。但是，凡是在协商征地方案后抢建的设施，一律不予补偿。
②青苗补偿费是对因征地造成的农民种植在被征地上尚未成熟的农作物损失的补偿。但是，凡是在协商征地方案后抢栽抢种的农作物、树木等，一律不予补偿。
其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
2、土地补偿费、安置补助费必须依照法定的用途、程序分配和使用：
（1）土地补偿费。“土地补偿费归农村集体经济组织所有[2]”，用于发展生产。
（2）安置补助费。“征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”对土地被全部征用，农村集体经济组织被撤销建制，实行“农转非”的，其征地费用全部用于转为非农业户口人员的生产和生活安置。”
所支付给农村集体经济组织的土地补偿费和安置补助费，可采取乡管村（组）用的形式设立财务专户进行管理。市、县土地行政主管部门应加强监督，协助农村集体经济组织建立征地费使用公开制度。土地补偿费、安置补助费统一安排使用的，应征得农村集体经济组织三分之二以上成员同意。[3]
（3）地上附着物及青苗补偿费。“地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有”。应当及时、足额支付给其本人，由其自由支配。
二、土地征用的基本程序
（一）征用土地的审批权限
为控制征地总量，防止地方政府滥用征地权，我国于1998年修改了《土地管理法》，修改后的《土地管理法》第45条对各级政府的审批权限作了如下规定：
（1）征用基本农田和基本农田以外的耕地超过35公顷的以及征用其他土地超过70公顷的，由国务院审批。
（2）征用基本农田以外的耕地在35公顷以下，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
（二）征用土地的审批程序
（1）用地单位依法向有批准权的人民政府提出用地申请。
（2）人民政府收到用地者的用地申请后，土地管理部门应当根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设供地标准，对建设用地进行审查；建设项目可行性研究报告报批时，应当附具土地管理部门的审批意见。
（3）政府部门依照法定程序批准建设单位征用土地后，由批准征地的人民政府予以公告并组织实施。在公告期限内，被征用土地的所有人、使用人应当持土地权属证书到当地人民政府土地管理部门办理征地补偿登记。
（4）按照《土地管理法》第47条规定，被批准征用土地的，应当按照被征用土地的原有用途给予补偿。
在实际操作过程中，还应当由用地单位按国家或省级人民政府规定的标准与被征地的农民集体经济组织签订征地补偿协议书。
三、土地征用中存在的问题
（一）土地征用的公共利益的范围被人为扩大化了
在我国现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”。因此，在土地征用的实践中，“公共利益”的概念被人为地进行了扩大化的解释。那些诸如道路、基础设施、水利工程等建设项目，被界定为“公共利益”一般不会有什么争议。但是在最近10年左右，全国范围内兴起的房地产建设中，商品房建设或其他商业设施的建设也是打着“公共利益”旗号行使国家征地权。在这些建设项目的公益性质受到质疑时，一些人同样可以振振有词地说：加快城市化的建设步伐不是公共利益吗？加快城市化的进程必然要向城市周边扩展，大量征地难以避免。问题是，“公共利益”究竟是哪些人的公共利益？只是城市居民吗？抑或是那些通过征地建商品房而大发横财的开发商？既然是以国家名义行使征用土地的权力，那么这种征用就应是在国家征用权力所及范围内的全体人民的利益。按照“三个代表”的要求，“公共利益”的概念更容易界定：国家权力的行使应当能够代表最广大人民的根本利益。征地中农民的利益不是“公共利益”吗？为什么农民被征用土地后只获得了“不低于被征地前的生活水平”的补偿，而有些个人、部门或单位却通过征地后的土地炒卖获得了超过农民所获补偿几十甚至上百倍的利润？所以，对“公共利益”进行扩大化解释，如果不仅可以使征地权力的行使名正言顺，而且还可使部分单位和个人获得可观的利益，那么对“公共利益”扩大化解释就会继续下去。“公共利益”这一本来旨在维护大多数人利益的立法规定，由于立法本身的漏洞却成了少数人牟利的工具，这不能不说是立法的遗憾。
（二）农民所获补偿与被征土地进入市场后的价格落差过大
当农民得知自己曾经祖祖辈辈种过的土地被征用后，政府通过出让获得了几百万元的收入，开发商通过炒卖又获得了上千万的利润，而农民自已只获得了区区几万元的补偿。那些开发商挣的钱可以够自己花几辈子，而农民所获得补偿却仅可以勉强维持自己的生存。同样的一块土地，所获得的利益差别却如此悬殊，如果农民为此心理不平衡，或为此而上访，也就不足为怪了。同样一块地产生的土地收益，农民作为土地的所有者为什么不能分享？
对此，有些人说，土地的升值是因为政府经营城市，对基础设施投入以及国家经济发展的结果，因此其升值部分理应归政府；而开发商的收入则是因为土地和其他成本投入必然带来的利润。那么国家经济发展没有农民的贡献吗？对基础设施的投入中没有农民交纳的税款吗？这种收益上的巨大落差，既反映出人们的一种传统观念：工业化和城市化的发展必然要有人做出牺牲，而牺牲农民的利益成本最低。同时，征地行为的计划性和强制性以及土地被征用后的市场化运作的差别，则是形成这种利益分配上巨大反差的直接原因。
应该说，各国的征地制度都具有强制性，但是大多数国家将征用的范围严格限定在真正意义上的公益事业，而对非公益事业用地则完全实行市场化运作，不实行征用。对征地补偿也强调充分和及时。而在我国征地不仅具有强制性，公益用地的范围被扩大化，而且由于征地制度形成于计划经济时期，明显地带有要求农民支援国家建设的色彩，农民的土地从来没有被作为商品看待，因此，征地补偿的标准不是市场价格，而仅仅是维持生存的一种补偿。这样，征地前的计划性运作和征地后的市场化运作出现所得利益上的巨大落差就不足为怪了。可以说，制度上的缺陷造成了现实生活中的严重不公平，而公平本来应该是社会和法律最重要的价值取向。
（三）征地补偿过低而且立法标准本身就有问题
造成如今征地过程中补偿过低的问题，其根源就是立法中所确定的补偿标准不合理。其主要表现在以下三个方面：
一是《土地管理法》确定的补偿基本原则是“按照被征用土地的原用途给予补偿”。可以说，这个“原用途”的规定是造成征地中的价格“剪刀差”的根本原因。有了这样的规定，作为农业用途且又没有实际的处分权的集体土地，如不与今后的用途挂钩，是永远值不了几个钱的。
二是以“产值”确定补偿标准。《土地管理法》中确定补偿费用是以土地“被征用前3年平均产值”计算的。无论是6—10倍也好，最高30倍也好，谁都知道，以目前农产品价格计算，补偿费无论如何也高不到哪里去。假如前3年都是大灾之年，补偿费又怎样计算呢？因此以产值论补偿而不是以市场决定地价，不仅不科学，实际操作也是问题。
三是确定的最低补偿标准不合理。《土地管理法》虽然没有明确规定征地补偿的具体标准，但从该法第47条第6款的规定可以看出，我国法律确定的最低补偿标准是“不低于原有生活水平”。该款规定：“依照本条第2款规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”这条规定本身不仅不合理，而且在逻辑上就有错误。为什么农民丧失土地的代价仅仅是“保持原有生活水平”，追求更加美好的生活，实现小康难道没有农民的份吗？其次，这种原有生活水平的保障应该是多少年？按该条法律的规定，补偿费一般是土地前3年平均产值的6—10倍，也就是说从理论上可以保持6—10年的“原有生活水平”，而所谓30倍的补偿一般是不会发生的，因为6—10倍的补偿已经可以使农民保持“原有生活水平”了，更何况法律并没有规定这6—10倍的补偿是管农民今后1年的生活还是10年的生活。但即使这6—10倍或30倍的补偿农民也并不都能拿到手。如果按补偿最高标准30倍全额支付计算，在理论上农民可维持30年的“原有生活水平”，但30年以后呢？农民就不再生活了吗？而且目前农民得到的只是货币补偿，失去土地的农民就业问题在法律上并未获得保障。
四、土地征用的立法建议
土地的征用虽然是以国家的名义进行的，但在具体实施过程中则事关不同利益主体的不同利益。因此利益冲突不可避免，尤其是现在大多数的征地补偿费用是由具体的建设单位支付的，因此从追求经营利益最大化考虑，作为建设单位希望以少的投入获得最大的经济效益的动机也是不足为怪的。即使是代表国家的一级人民政府直接以财政收入支付补偿费，也同样存在财政收入的增加和减少以及由此对地方财政收入的多少、官员政绩的影响问题。因此，若想解决在征地过程中的种种问题，必须从立法的修改和完善着手，而且征地中的大部分问题也确实出在立法方面。首先从以下四个方面对土地征用的法律制度加以修改和完善：
（一）以立法的方式明确界定“公共利益”的概念和范围
既然“公共利益”是法定的行使征地权的前提条件，那么这一法定条件就必须明确而具体。因为不同的人或者说代表不同利益的人对“公共利益”可以作出各种不同的解释。因此法定条件应当具有特定性和惟一性，否则这样的前提条件就等于形同虚设。用列举式说明，即将以公共利益的名义进行建设的项目逐一列出，只有在此范围内的建设项目才可以视为是以公共利益为目的的。比如（1）军事用地；（2）国家政府机关及公益性事业研究单位用地；（3）能源、交通用地，如煤矿、道路、机场等；（4）公共设施用地，如水、电、气等管道、站场用地；（5）国家重点工程用地，如三峡工程、储备粮库等；（6）公益及福利事业用地，如学校、医院、敬老院等；（7）水利、环境保护用地，如水库、防护林等；（8）其它公认或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要确保土地征用权只能为公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用农地，而应当主要依靠盘活城市土地存量市场以及开放农村集体非农建设用地市场来解决。
（二）土地征用采用市场化运作
征地前的计划性和征地后的市场性之间的矛盾就必然造成征地补偿和征地后所获利益的巨大反差。真正的公益性建设用地，在征用前后一般不会出现征地补偿与所获收益之间的明显差别。因为公益事业即使有收益，一般也是用于成本的回收和公益建设项目的日常维护，营利并非公益事业的目的。对公益性建设项目的征地补偿应遵循及时、充分、适当的原则，而对于非公益性建设项目的征地补偿则应按照市场价值规律进行。所以，法律在严格界定“公共利益”范围的前提下，还应明确规定，非公益性建设项目用地不能列入征用范围，而应将其纳入市场，由市场决定土地价格及各利益主体的分配比例。要坚持平等自愿、协商一致的原则。国家还要建立相应的土地价格评估机制。为了切实保护农民利益，也为了建立我国完善的土地市场，征地补偿必须以土地的市场价格为依据，实行公平补偿。在我国目前农村，集体土地具有多重功能，即为农业生产服务的生产资料功能和对农民进行生存保障的社会保障功能及发展功能，市场价格要体现这三重功能。
（三）目前的征地补偿标准应加以修改
由于我国特殊的国情，集体土地对农民而言不单是生产资料，还是保障资料。土地征用是对集体土地所有权和使用权的永久性转移，农民将永远失去土地的经营权，失去生活的可靠来源和保障。因此在土地补偿中应考虑这一特殊性，使补偿收益更多地偏向失地农民，并指导他们合理使用这部分收益，用于再就业及改善和提高生活水平。因征地而引起的农民上访问题，最突出的表现就是征地补偿标准过低，而这一问题的根源在于所确定的补偿标准不合理。以“土地的原用途”和“不低于原有生活水平”确定补偿标准，征地补偿费就永远提高不了，补偿按“原用途”，而转手出让时则按“新用途”，为什么同一块地，对原所有人和新所有人所得收益不能采用同一标准呢？我国实行严格的土地用途管制制度，可结果农民服从国家土地用途管制所做出的牺牲，到头来居然又成为低补偿的借口，这对农民公平吗？因此应当取消只能按“原用途”给予征地补偿的规定。充分考虑被征地农民因土地所造成的各项损失进行市场估价，按价补偿。同时还应参照征地周边的整体经济发展水平，在一定合理年限内给予征地农民补偿。补偿标准的计算应当是逐年递增的，而且一般不应低于国家统计部门近年内公布的经济增长比例。
（四）解决征地中存在的问题还有赖于我国土地制度的改革
说到底，征地中存在的许多问题，其根源在于我国土地权利制度本身的不合理。如果我国土地制度改革能够得以顺利进行和完善，农民对自己拥有的土地具有完整法律意义上的处分权，许多征地矛盾也就迎刃而解了。但是，在我国土地制度进行彻底改革之前，在解决土地征用存在问题方面，我们并非不能有所作为。比如在不改变农村集体土地所有制性质的前提下，将土地使用权作为一项独立的物权确定给土地经营使用人，同时在严格土地征用管制和审批的前提下，参照土地承包经营权流转的方式，赋予农民在建设主管部门批准改变农业用途，将土地用于营利目的时，集体土地经营使用者就可以作为市场的平等主体，按照市场规律、市场价格与土地的受让方协商土地价格。如果这部分集体土地使用权的市场价格能与国家土地使用权的市场价格持平，谁还能够钻集体土地征用的低成本与转手出让的高价格的空子而牟取暴利呢？当然在我国目前情况下，实现这个目标也并非易事，其中还涉及诸如转让主体的界定，收益分配比例、耕地的保护以及市场环境等诸多因素。
此外，我国土地征用制度，其他相关措施也要跟上，才能使其顺利地通行。一是建立城市土地储备制度之后，可以真正实现政府垄断城市土地一级市场，城市公益性用地可以通过征用农地解决，其它非公益性用地则主要通过土地储备机构在城市存量土地市场上采取“回收、收购、置换、整理”方式取得的土地来解决[4]。二是缩小征地范围，实行依价补偿，就为土地市场的正常运转提供了基本前提条件。非公益性项目用地则由市场来解决，这就需要建立集体土地产权市场，尤其是要建立和开放农村集体建设用地使用权市场。但必须符合土地利用总体规划和土地用途管制，充分发挥市场机制的作用进行运作。三是加快我国农用地定级估价的步伐，以促进农用地市场迅速发育并使之逐步成熟，为改革我国土地征用制度作出贡献。四是应尽快出台土地征用方面的法律，尽快建立以法律机制和经济机制为纽带的土地征用制度。
在中国土地征用的过程中，被征地方通常都是社会底层的群体代表，一些政府违法审批的行为，导致批准征用土地的主管部门与土地征用方之间出现了不少矛盾和纷争。现有的诉讼案例表明，这些人群在强大的政府权力和开发商面前，无论多么执着和顽强，始终显得势单力薄而且不堪一击。另外，由于法律知识的欠缺和律师费用的昂贵，很容易使他们放弃司法诉讼的程序。以上问题的存在，主要是法律制度的设计存在问题，因此，国家有必要专门制定一部《土地征用法》来加以规范。建议国家有关部门应尽快通过立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市场经济的要求。在司法实践中，充分发挥司法维护社会公平正义的作用，以化解由于征地过程中的不公平而引发的各种社会矛盾，保障社会的稳定与良好秩序。
注释：
[1]《房地产法学》，程信和、刘国臻编著，北京大学出版社，2001年第一版，37页
[2]《土地管理法实施条例》第二十六条规定
[3]田永源，《官员为农民支招》，中国农业出版社，2003年第一版，42页
[4]姚长飞，《论土地征用》，中国政法大学法学院
参考文献资料：
1、《经济法小全书》，中国法制出版社，2004年7月第一版。
2、《房地产法学》，程信和、刘国臻编著，北京大学出版社，2001年第一版。
3、《略论土地征用中的公共利益目的》，吴汉良，武汉大学。
