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房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能可靠地计量。
房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。
在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。
三、房地产开发企业税法确认收入时限
（一）关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
（二）关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
（三）关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
1.下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）将开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
2.视同销售行为的收入确认时限
视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
3.视同销售行为收入确认的方法和顺序
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
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一、房地产营销渠道的选择要以顾客的需求为核心
在买方市场条件下,房地产企业的一切营销活动必须以消费者需求为核心,以消费者为核心,并非单指在营销活动前期进行消费者研究和目标市场选择,更重要的是在产品设计、价格确定、渠道选择和促销策划活动中满足消费者的需求。为此房地产企业应做到以下几方面：
1.1分析顾客的服务需求
房地产企业应为客户提供更多的物业信息。物业的设计和开发应符合客户使用的要求。重视物业的可靠性和完善性,并为购房者提供各种附加服务,包括向客户提供贷款、质量担保等服务。
1.2顾客渠道偏好调查
最好的顾客渠道偏好调查应涵盖不同细分市场的客户,分析现在已经存在的客户购买方式。加强对企业现有的客户的考察和对竞争对手的客户的考察。客户渠道偏好对渠道选择以及运营结果都能产生本质性的影响
1.3考虑顾客购买准则
在评估新的渠道机会的时候,重要的是用创新的方法接触到顾客,分析顾客真的需要什么,即顾客的购买准则。通常没有一种渠道能满足顾客所有的需求,所以需要几种渠道进行搭配。
1.4监控顾客购买行为的变化
企业需要随时监控顾客购买行为和准则的变化,随着消费者对产品的认知和了解的提高,客户的购买行为也会慢慢发生改变。错误地估计客户行为和渠道偏好,没有及时调整以降低渠道成本的公司是危险的。
1.5提供灵活的渠道选择
不同的用户,他们的购买准则也不同,所以需要给客户提供相应的选择机会,如果客户觉得自己没有别的方式可以选择,他会觉得自己受到限制,客户满意度也就大打折扣。
二、房地产渠道选择与房地产企业定位
当市场被细分为不同的用户群体后,每一个群体都有一系列的服务产出要求,渠道管理者要为每一个细分市场确定最优的渠道形式,即渠道定位。优化渠道设计被视为由必要渠道流所定义的第一步和最重要的一项工作,因此必须要执行这一步骤来满足细分市场对服务产出的特殊需求。渠道流就是渠道为终端用户增加价值的所有活动,即,产品的促销、谈判、财务、订购和支付等等。渠道结构的设计包括两个重要的方面。首先,渠道设计者必须决定渠道成员的组成。渠道管理者还必须决定渠道的每一个层面上渠道伙伴的角色定位。一个公司在不同的情况下为其产品进入的市场选择渠道时,关键的决策是选择怎样的分销商将产品销售至市场。这个分销商必须与渠道伙伴在目标市场中有非常好的关系,能够对产品成功进入市场有非常明显的影响。
设计渠道结构的另一个重要的方面是决定在渠道中同一形式的渠道成员应有多少,也就是渠道密度的决策。在一个给定的市场中,消费品的销售是应该利用密集分销,或是利用选择性分销,还是独家分销？对这一问题的回答取决于效率和执行等多种因素。大量的密集性分销可以使产品很容易地接近目标市场的终端消费者。设计渠道结构时对渠道成员的形式、地位和密度等的决策都要以渠道流成本最低化为基础。即每一个渠道成员都被分配一定的渠道任务,理想的任务分配应使得在总成本最小化的前提下,所有渠道流得以可靠运行。因此,渠道管理者需要决定以哪些细分市场为目标市场。因为这样可以将渠道重点放在那些可以通过销售取得利润的细分市场上。
当某一特殊细分市场的服务产出要求并没有更具竞争力的提供物来满足时,渠道管理者就应意识到存在着一个尚未被开发的市场机会,并建立新的渠道服务于这些细分市场。在市场上,抢先满足那些未被满足的服务产出需求,是建立一个忠诚的、可带来利益的顾客群的一种强有力的竞争战略。因此,企业必须了解消费者对渠道流的性能和渠道结构的反应。
三、房地产渠道与顾客购买行为
顺利实现房地产销售是渠道管理的终极目的。因此房地产企业有必要研究顾客购买行为及其对渠道选择的影响。
3.1房地产销售点的选择原理
房地产销售点是房地产企业实现自己经营目的的前沿阵地,房地产企业的产品能否最终销售出去以及能否最终实现理想的经济效益,都直接与销售点的选择和经营有关。因此,作为分销管理的第一步就是选择最符合企业产品或服务特色的销售点,然后通过有效的销售渠道管理来实现销售目标。
房地产企业销售点的选择要考虑消费者的购买心理和购买行为的变化及其规律性,对销售点的选择主要取决于：①商品最充分展现,让更多人认知的地点要求。②树立商品形象的地点要求等。房地产企业应根据目标市场的特征及竞争状况、自身的经济实力、产品特点、公关环境、市场基础等特点,以及企业所处的外部环境、竞争对手状况、市场购买力水平等因素,经过综合权衡选择出直接面向顾客的分销点。
3.2消费者对房地产销售现场的认知
销售现场上销售人员的衣着、谈吐、工作态度及各种硬件设施的先进程度,开发商所采用的促销手段,以及其他配套设施的完善程度等都会作用于每一位前来光顾的消费者,当一个消费者对自己的心理活动进行整合之后,就形成了自身对开发商的看法和态度,这一看法和态度又将决定或在很大程度上影响着消费者的购买行为。
四、房地产渠道与产品
在现实生活中,识别产品本身的复杂性以及与渠道的良好适应性,对于企业选择渠道至关重要。因此,房地产分销渠道的选择必须考虑产品的特性。
4.1客户购买风险
房地产属于高风险产品,需要直接销售队伍、有附加值的伙伴或是小规模的分销商群体,需要一个有知识的经过培训的人介入销售过程解释这种风险,帮助客户明白如何克服风险事件。
4.2服务要求
产品服务性越强,渠道越短,而服务性差的产品则需要长的渠道。房地产属于服务性强的产品,需要提供专业性的服务,因此适合采用短渠道结构。
4.3产品识别产品的生命周期
房地产属于低识别度产品。这类产品没有解释是很难了解的,通常需要专业化的服务,特别是要有经过训练的专业人士参与销售过程。这类产品需要直销,或者有附加值的商业伙伴,它们很少通过大规模市场分销渠道销售。
4.4产品的生命周期
产品处于生命周期的不同阶段对房地产渠道选择有本质的影响：在导入期,房地产销售量较小,增长缓慢。产品在引进期需要很高的客户教育,一个直接销售队伍或有附加值的商业伙伴是必需的。在成长阶段,随着市场增长迅速,开发商需要扩大规模,渠道结构也会随之调整,这时分销商进入,并且数量可能会逐渐增加,从独家转为多家制,竞争开始变得激烈,渠道呈网状结构,各种渠道开始相互冲击。在成熟期,利润开始下降,在高成本渠道
中的产品支持能力受到了影响。市场竞争很激烈,只有最有效率的、最有规模的分销商才能生存下来,分销商的数量也不会很多。在此阶段的关键措施是精简渠道成员和集中精力支持有能力的伙伴。另一个措施是继续在多样化的渠道中销售产品。在衰退期,利润和销售量都在下降,产品对渠道成员的吸引力日益下降。
五、渠道与沟通
来自销售渠道的信息,是房地产开发企业的指南。没有了这些信息,开发商就无法制定正确的渠道战略。开发商应注意收集信息,加强与经销商、消费者及其他相关主体的信息沟通。
5.1收集与销售有关的一切信息
（1）宏观信息。政府的经济管制、优惠政策、法律措施、经济周期性变化、消费特点及趋势、科学技术、行业现状、发展趋势和市场结构。
（2）竞争对手信息。渠道战略、市场开发能力、市场份额、资金、人员、优势、劣势及目标市场定位。
（3）客户信息。销售能力、忠诚度、信用度、渠道贡献、合作诚意和需求等。
（4）公司信息。渠道现状、营销政策、产品知名度、营销资源、市场份额、市场机会和市场威胁等。
5.2房地产企业应掌握信息沟通的方式或途径
（1）内部报告制度。公司产品开发部门、人事管理部门、销售部门和财务管理部门等都有责任提供本部门运作信息,形成内部报告制度。
（2）互联网络。房地产企业内部网络的建立可以促进渠道成员之间的快捷沟通,使企业的渠道政策有效地传输给渠道成员,提高渠道整体运作的效率。经销商、商、各网点的销售情报、竞争情报、需求和建议等也可上溯到企业,便于企业做出正确的决策。
（3）销售代表的例行巡视和拜访。很多开发商都设有销售代表职位,承担区域市场经销商管理、市场助销等项职责。销售代表是公司在区域市场的代言人,负责向客户传达公司营销政策；同时,定期将市场开况、竞争情况报告给公司。
（4）渠道成员会议。会议是房地产公司与客户正式会晤的方式,通过定期或不定期会议,公司与客户应进行有效的沟通。
（5）客户数据库。客户数据库是近几年在国外大型企业中刚刚出现的客户资料保存形式。运用现代计算机技术发展成果建立客户数据库,具有在客户信息存储内容、规模和查询使用等方面的强大功能。
（6）公司简报。房地产公司简报作为渠道信息管理的得力工具,房地产公司应及时将简报送给公司的经销商及重要客户,并将他们的意见反馈给决策层。
六、利润：渠道选择的经济标准
营销渠道的选择要与渠道的赢利能力相适应。因为房地产企业是追求利润而不是仅仅追求对企业销售渠道的控制性。经济分析可以用许多企业经常遇到的一个决策问题来说明,即企业应使用自己的推销力量还是应使用销售商。判别一个方案好坏的标准,应是该方案能否使企业取得最大利润。
渠道赢利能力通常可以通过费用收益比率（c/R）来考察。在任何一个单个市场中,一个渠道的费用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定单金额。较低的费用收益比率支付的销售成本较低,从而每笔交易获得的利润也就较高。
渠道赢利能力分析的三个主要组成部分包括：
（1）营销渠道选择的收益能力。在评估销售渠道时不仅要考虑渠道成本,而且要考虑渠道获取期望收益的能力。看新的渠道是否能够在市场上实现预定的销售目标。忽视渠道达到收益目标的能力会在渠道选择中产生严重的后果。
（2）将每笔交易的成本作为比较渠道赢利能力的基础。一旦得出每种渠道的每笔交易成本后,就可以计算市场上每种渠道的费用收益比率。在选择分销渠道时,不一定是费用收益比率最低的,但必须是企业能够接受的。
（3）渠道的每笔交易成本。渠道的每笔交易成本等于全部销售成本除以交易数量。
总之,每一个单个渠道都有自己的成本和投资收益。在可行的渠道范围中,可选择的渠道的经济效果是渠道选择决策的最后裁决者。
参考文献：
[1]潘蜀健,陈琳。房地产市场营销[M].北京：中国建筑工业出版社,2003.
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住房公积金是当前房地产经济建设发展中需要重点衡量的一项因素，由于住房公积金贷款利率受到国家央行调控，因此，在其利率的变化中就会无形地对房地产销售产生影响。作为房地产销售管理者，在其销售管理中，应该按照住房公积金贷款的变化去衡量房地产销售管理因素，这样才能保障在其销售管理因素的协调中，能够按照现有的经济发展态势去调整房地产销售价格，以此促进房地产经济销售发展能力的提升，降低房地产经济发展的泡沫经济发展态势形成。
2住房公积金贷款对房地产销售的影响因素
2.1房价变化因素
房价变化是影响房地产销售的重要性因素，在其销售过程中，住房公积金贷款的变化和房价的变化是呈现逆向变化趋势的，也就是说在房地产经济销售发展中，其对应的房产价格增长，而对应的住房公积金贷款的利率变化则没有明显的改变，这种情况下就会出现房地产销售发展的负增长变化趋势，也就是在房地产销售行业的发展中，其对应的房价波动模型和住房公积金贷款之间呈逆向化发展趋势。要想明确房地产销售行业发展的变动因素，就应该在其变化发展中，及时明确房价波动范围，同时还应该按照房价波动变化因素的分析，及时落实整体的变化波动影响要素，以此作为房地产销售行业发展中的影响消除策略来实施[1]。
2.2地产泡沫预警因素
地产泡沫预警指的是在我国房地产行业的发展中，其对应的发展呈现出饱和和趋于饱和态势，因此，其对应的经济发展态势呈现出逆向化增长趋势。但是总的来说，房地产自身的价值不会改变，反而在不断变化的经济运行环境下，其对应的经济发展也会逐渐趋于异质化发展变化态势。但是要注意的是，在合租房公积金贷款和房地产销售价格的变化中，其对应的经济发展饱和趋势是呈现区域性的还是全国性的应该重点分析。同时还应该按照房地产销售发展的变化因素控制，及时地设置房产销售行业发展变化线性回归方程，以此衡量其对应的态势变化是呈现逆向化增长的还是异质化改变的。例如，针对北京房地产行业发展和济南市房地产行业发展泡沫经济形成的变化因素分析，及时地衡量出其发展中的线性关系，以此作为消除房地产销售影响的因素来控制。
2.3地产价格变化因素
房地产价格变动的一项重要性因素就是地产价格的改变，也就是用于开发房地产销售的地价价格的变动，其变动的影响是较为明显的，无论是在供给因素的变化上，还是在需求因素的变化上都具有明显的关联性，对应的地价成本资金变动也会造成整体的销售发展制约因素变动，如在房地产开发中，其对应的开发环境变化也会造成地产价格的正向化变动。以长春市为例，2017年6月地铁1号线开通，其周边沿线的地产价格变动有了明显的改变，人民广场附近地产价格增长8.3%卫星广场附近地产价格增长5.6%，这说明房地产经济销售发展中，其对应的波动因素和外界环境的影响是较为明显的，对应的住房公积金贷款变化影响也是较为显著的。
3住房公积金贷款对房地产销售影响的实证分析
3.1指标选取及数据获取
在针对住房公积金贷款房地产销售影响之间的关系分析中，将住房公积金制度的制定归纳如下，也就是说有以下情形的可以申请住房公积金贷款：一是购买、建造大修自主住房的；二是离休或者退休的企业职员；三是完全丧失劳动能力，并且已经于用人单位终止劳动关系的；四是房租超出家庭经济收入比例的；五是偿还房贷本息的。
3.2数据整合分析
按照其对应的走势曲线分析，将对应的影响关系进行了时间序列检验，其对应的检验结果显示，在整个检验方式的应用中，其对应的检验序列X和Y是呈现逆向化改变的，也就是在差异阶段的变化中，其对应的序列变化具有了明显的缩水现象，这说明在住房公积金和房地产销售行业的发展中，其对应的行业发展关系呈现出的是临界水平改变趋势，对应的临界改变值为-4.14252，并且在ADF检验处理中得出，其对应的检验值变化呈现出了负向增长的变化趋势，这也在一定程度上体现出了我国经济发展中对于房地产销售调控和住房公积金贷款变化之间的明显性关联。除此之外，在当前我国经济建设发展中，由于房地产销售行业发展中对于经济建设具有明显的推动性，造成了整体的经济发展建设规划能力转变[2]。
3.3数据结果分析
按照本文研究中住房公积金贷款和房地产销售价格的变动影响关系来看，在我国当前的房地产经济建设发展中，对应的房地产经济发展出现了明显的改变，其对应的线性回归关系整合体现出了我国房地产行业发展的逆向化转变趋势，同时也体现出我国房地产经济发展在现代化经济发展变化中的数据整合改变展现出的新型经济发展态势变化。基于此，在经济发展建设中，应该在政策的运行调控上进行专门的分析，并且在经济运行发展中，需要重点整合住房公积金贷款变化利率和房地产销售价格之间的关系，这样才能在其关系的调控中，消除整体的影响因素，实现房地产经济发展的正向化发展，以此促进我国国民经济发展建设水平的提升。
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1.房地产投资对经济的影响
基于全国数据
陆菊春、贾自武等人(2008)利用动态经济计量模型，分析全国及东、中和西部地区房地产投资与经济增长之间的协整关系、Granger因果关系;通过建立误差修正模型，分析各区域房地产投资对经济增长的不同推动作用和推动效率。研究表明，我国房地产投资与经济增长之间具有同向的相关关系，房地产投资对推动经济增长有积极作用，但房地产投资与区域经济的因果关系因区域不同而有差异。
李娜，石敏俊等人(2012)采用投入产出模型和可计算一般均衡(CGE)模型相结合的两阶段方法，以2009年经济刺激政策和2010年房地产调控政策为例，定量分析了房地产投资变化对宏观经济带来的影响。结果表明，2009年，经济刺激政策的实施带来的房地产投资增加量为2091亿元，可使GDP增长率上升0.78%，对经济恢复起到了一定的积极作用。2010年，房地产市场调控政策带来房地产投资减少1811亿元，使GDP增长率下降0.56%，房地产投资减少对钢铁、水泥、机械、化工、金属矿产开采业等行业的负面影响较为明显，房地产市场调控可能会加剧这些行业的产能过剩问题。
基于地方数据
吴正平(2012)，并选取2000—2008年乌鲁木齐国民生产总值和房地产开发投资的时序数据，利用趋势分析和回归分析理论对二者关系进行了定量分析。分析结果表明，乌鲁木齐房地产投资与国民经济增长符合一元线性回归模型，房地产投资是刺激经济增长的重要变量之一，是带动乌鲁木齐市经济发展重要力量。
朱哲媛(2012)根据河南省房地产投资和河南省的历年生产总值数据，从二者关系的角度出发，定量地分析了我国的房地产投资和经济增长的关系。通过回归分析认为，房地产投资是GDP增长的主要原因之一，并且对经济增长具有巨大的推动作用。
2.经济增长对房地产的影响
杨朝军、廖士光、孙洁(2006)根据美国，德国，日本，中国香港等国内外数据进行实证研究并总结正负面的国际经验，研究表明，房地产业发展状态可划分为初级发展阶段、过渡发展阶段和高级发展阶段，当房地产业进入高级发展阶段后，房地产业增加值占GDP的比重不会随着国民经济的增长而不断升，而是维持在一个较窄的变化范围内。
张勇、闫鹏等人(2010)采用典型相关分析与逐步回归相结合的方法，利用典型相关分析从众多指标中筛选出宏观经济中与房地产业显著相关的指标，并采用逐步回归的方法，进一步深入探析了宏观经济变量对房地产业各典型指标的影响。
3.房地产投资与经济增长的互动关系
相关的专家、学者借助不同的模型和计量工具做了定量分析，有些学者的分析结果证明了房地产业与经济增长之间存在长期稳定的关系，但也存在有些学者的观点否认这一观点。在两者的因果关系问题上存在着争议。
3.1房地产投资与经济增长二者互为因果关系
皮舜、武康平(2004)通过基于Panel数据的Granger因果检验模型，发现1994到2002年间我国区域房地产市场的发展与经济增长之间存在着双向因果关系。这为我们处理房地产市场的发展与经济增长的关系提供了科学依据。
王先柱(2007)从房地产销售额和房地产开发投资角度阐述了房地产业对国民经济的贡献，然后在VAR模型下进一步分析了房地产业与经济增长之间的关系。结果表明：房地产开发投资与产出具有双向因果格兰杰关系，房地产投资对产出具有较大、持久的正影响;住宅投资对产出具有强劲的冲击力，时滞更短。房地产销售额对产出具有明显的正向效应，而产出对房地产销售额影响不是十分明显。
赵建林、李淑玲等人(2012)从房地产业投资和经济增长的角度出发，运用平稳性检验、协整理论、误差修正模型、Granger因果关系模型等计量经济学理论对两者之间的关系进行实证分析。结果表明从长期来看两者具有相互促进的因果关系。
3.2房地产投资与经济增长之间存在单向的因果关系
沈悦、刘洪玉(2004)通过Granger因果检验，分析当前中国房地产开发投资和国内生产总值GDP之间的Granger因果关系;通过广义脉冲响应分析和方差分解分析，研究当前中国房地产开发投资和GDP相互之间的脉冲响应特性。Granger因果关系检验表明，GDP对房地产开发投资存在单向的显著可信的Granger因果关系;广义脉冲响应与方差分解的结果显示，GDP对房地产开发投资的影响远大于后者对GDP的影响。研究结果表明，GDP对房地产开发投资有着显著的单向作用，当前GDP的走势对于房地产业的发展有着决定性的影响。
刘章生、陶满德等人(2012)利用协整理论、误差修正模型和格兰杰因果等计量理论方法对房地产投资的波动与GDP波动之间的关系进行实证分析，房地产投资波动与GDP波动之间有一种长期动态均衡关系，房地产投资的波动对宏观经济波动一定的正向影响，房地产投资的波动变化与宏观经济波动变化之间存在单向格兰杰因果关系发现两者之间呈现一定的显著关系，进而对房地产调控进行了探讨。
4.国内研究现状述评
对于房地产投资与经济增长关系的讨论，在中国知网的检索栏目输入“房地产投资与经济增长”检索全文，检索结果有95631条。最早的论文是在1978年，此后每年都有相关的，而且发表的数量是逐年上升。
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房地产业是我国的支柱产业，房地产业的快速发展，在一定程度上缓解了严峻的就业问题，房地产业从业人数从1998年的825888人增长到2011年的2256964位人，同时房地产业的快速发展也促进了GDP水平的进一步提高。
但目前房地产业出现了市场泡沫，市场价格高位运行远超普通老百姓承受能力。在这种背景下，为了更好的发挥房地产业对经济增长的促进作用，房地产业投资额应有怎样的规模和水平，中国房地产业如何与国民经济保持协调发展，如果房地产业受到正的或负的冲击，会对国民经济产生怎样的影响？这些都需要我们深入的思考。
本文从总量的角度，通过建立VAR模型以分析房地产业与国民经济的内在规律。通过此研究对于我们深化房地产业和国民经济的关系、合理调整房地产业稳定我国的房地产业投资规模都具有现实意义和理论意义。
二、研究设计
本文采用VAR理论对房地产业与GDP的关系进行实证研究，并在VAR模型的基础上分析变量的脉冲响应函数。根据研究需要搜集了1991年～2011年的变量数据，并按当年的价格计算，本文中所有数据均来自中国统计年鉴。
为建立VAR模型，首先做数据的平稳性检验，若是平稳的则直接建立VAR模型。若不是平稳的，进行协整分析，在满足协整分析之后，做VAR回归并进行Granger因果关系检验，以判断因果关系的类型。为检验被估计VAR模型的稳定性，利用AR特征多项式根的倒数进行参考，如果被估计的VAR模型所有根模的倒数小于1则其是稳定的。为判断房地产业的正负冲击对GDP的影响，应用脉冲响应函数进行分析，以分析冲击力度和方向。
三、实证研究
本章将对房地产业与GDP之间的关系进行定量分析，并在建立VAR模型的基础上，进行脉冲响应函数分析。
为了消除异方差性的影响，对数据gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz（gdp和fdctzr.fdcxs.fdczjz分别指GDP、房地产投资额、房地产销售额、房地产业增加值）取自然对数，然后对lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz做单位根检验，经检验得出上述变量数据数据都不是平稳的。继续检验一阶差分，检验结果显示在1%的显著水平下，lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz均为一阶单整序列，满足协整检验条件。
利用EVIEWS软件对上述变量进行Johansen协整检验，从检验结果可得出，存在三个协整变量，可知lngdp和lnfdctzr lnfdcxs lnfdczjz之间存在长期均衡关系。所以可以建立VAR（K）模型。通过LR统计量、最终预测误差（FPE）、SC信息准则、AIC信息准则与HQ信息准则五个指标来进行判断，本文选取VAR（1）模型。
通过对VAR（1）模型进行检验（检验结果不再赘述）可以看出，方程的拟合度很好，调整的R^2分别达到了0.998和0.994、0.982、0.992，F统计量很大，残差平方和也比较小，AIC和SC的值都很小，模型拟合的比较理想。
通过对AR特征多项式根检验，四个根均小于1即都是位于单位圆之内的，所以VAR（1）模型是稳定的。经Granger因果检验显示可知lnfdczjz、lnfdcxs、lnfdctzr在1%的显著性水平都能Granger因果lngdp。这说明房地产投资额的变化，房地产销售额的变化，房地产增加值的变化在1%的显著性水平下都能引起GDP的变动。
考察lnfdctzr lnfdczjz lnfdcxs对lngdp的冲击。
由第一行第二图可知，给房地产增加值一个正的单位标准差的冲击，GDP在3时期前会有一个同方向的变动且斜率较大，至3时期到达顶峰，并在此后时期缓慢减弱至7时期开始平稳。这说明当所有从事房地产活动的常住单位在一定时期内新创造的价值提高时，GDP刚开始上升幅度很快，但是上升到一定时期后，经过约一个时期的调整，然后缓慢下降。
由第二行第一图可知，当给房地产销售一个正的单位标准差的冲击，GDP在5时期前，会持续平缓的上升。这说明我们促进房地产的销售，确实增加了GDP值，但是在5时期后继续增加房地产的销售，给GDP带来的增长并不是很显著的。
由第二行第二图可知，给房地产投资额一个正的单位标准差的冲击，GDP在2.5时期前会有一个同方向的变动，且缓慢逐渐加强，至2.5时期到达顶峰并在此后时期非常缓慢的减弱至3.5时期突破0。这表明，当我们采取促进房地产市场发展的政策时，GDP在刚开始的时期会有缓慢显著的增长的，这说明在冲击的前期，给经济增长是带来同方向的变化的，但是如果继续刺激房地产市场，这将会不利于GDP的增长，会出现缓慢的下降。因此这可以解释1998年以来，持续给房地产市场正的冲击给GDP带来了增长，这从2009年前年GDP增长率达8.9%就可以看出。同时也可以从11年经济增长首次低于8%，也可以看出，持续对房地产市场进行正的冲击，将会减弱GDP增长的。
四、模型启示
通过以上的分析，我们可以得出以下启示，大力发展房地产业在短时期内会促进GDP的增长，但是从长期来看，对GDP增长会产生非利好信息。当在短期给房地产销售一个正的单位标准差冲击时，房地产投资额总体会持续缓慢上升。从脉冲响应函数中也能得到此结论。
所以，我们应该科学的认识我国的房地产业政策，不能一味的采取刺激房地产业的措施。房地产业有其自身的调控系统，当经济发展到一定阶段时，投入到房地产业的资金应转入其他行业。
同时，我们应联系现实，当前我国的房地产业已经出现了诸多问题，以前为促进经济增长而采取的大力促进房地产业的政策措施，已经产生了不好的影响。应针对性的采取新的政策，通过合理的调控房地产市场，来长远的促进我国GDP的增长。比如地方政府在保障政策性住房得到切实履行的前提下，适当着眼其他的经济增长点，例如发展新型服务业，金融业等，以更好的促进国民经济增长。
参考文献
[1]中国房地产业发展现状分析报告[N].金融时报，2013-7-26 （1）.
[2]中国统计年鉴[G].2012.
[3]杨文武.中国房地产业指标体系研究[M].成都：四川出版集团，巴蜀书社，2008.
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税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。
首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。
税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。
例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。
2相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。
2减少账面收入或递延纳税时间
(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。
参考文献
[1]盖地，企业税务筹划理论与实务[M]，大连：东北财经大学出版社，2005。
[2]苏强，房地产企业如何进行税收筹划[J]，市场论坛，2006(2)。
[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。
篇7
（二）产品设计：为了满足消费者需要，对设计者而言，应放下专业人士的架子去听一听你设计的房子中住户的想法，去听听策划人员的意见；对策划者而言，加强自己专业知识的学习，真正的深入群众去探求市场的声音。关键是整合设计的产品属性与策划的市场属性，找到中间的最佳结合点。设计建筑设计师与策划专员应该共同商讨、相互协作，根据目标客户的特性分析，作出房产项目的规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计、配套设计、物业服务等。
（三）品牌设计：我国目前房地产品牌策略以副品牌为主导，即将现有品牌与一个新品牌相结合，从而为产品冠牌的方法。如万科开发的万科-星园、万科-青青家园等楼盘，既可以从整体上对公司品牌的联想和价值加以利用，又可以创造具体的品牌信念，帮助消费者更形象地了解新产品。
建立产品品牌之后，更要注重品牌关系，树立良好的品牌关系，首先就是保证房屋质量，实现品牌承诺，这是基本的要求。其次，提供附加产品，这是消费者购房时所得到的附加服务和附加利益。最后，实施客户关系管理（CRM），通过网络、市场调查等手段收集信息建立数据库，对客户信息进行长期跟踪管理。
二、房地产价格策略（Price）
一种是成本+竞争定价策略，即首先计算出项目总成本，再根据竞争对手的价格情况，加上预期利润，从而得出本楼盘价格。这种典型的“产品主导型”定价策略蕴含着定价过高产品滞销的风险和定价过低较难赢取超高额利润的风险。
另外一种是消费者需求加竞争定价策略，它的最大好处就是以消费者的潜在心理接受价格为出发点，以竞争对手为参照，无论规划、设计、建筑、户型、配套、营销均以满足消费者的需求为原则，并时刻注意区别或跟随竞争对手，因而实现高额利润或快速回笼资金的各种措施、手段、过程始终都处于可控制状态，能使开发效率达到最高。
三、房地产营销渠道策略(Place)
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为直接销售、委托推销、网络营销以及其他近几年兴起的新型渠道策略。
直接销售，最常见的形式就是派出房地产销售人员，在一个固定的场所主要是现场售房处，来为需要买房的顾客和准顾客提供服务。虽然这种渠道模式可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但销售经验的不足和销售网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。
委托，相对于直接销售策略，分散了企业开发房地产的风险，而且中介机构由于工作的范围、特性，以及对于市场趋势的了解，对于目标市场的掌握以及对于消费心理的研究比开发商深入得多，更容易把握市场机会，能更快销售房产。
许多房地产商也利用因特网资源，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。
伴随着房地产行业的发展，在保持既有的模式下，一些新的渠道开始出现，我国的房地产营销渠道也呈现出全方位、多样化的局面。
四、房地产营销促销策略(Promotion)
房地产促销策略可以分为人员促销和非人员促销两大类：
人员促销是一种传统的推销方法，一方面是靠外聘的工作人员在人流量大的闹市区或新楼盘集中区域向潜在消费者发放其房地产宣传资料，成本低同时还起到广而告之的作用；另一方面是通过专业的销售公司的销售顾问向客户详细介绍其房地产的情况，促成买卖成交的活动。
非人员推销又有广告、营业推广和公共关系等多种形式。在实际促销过程中，这些方式综合起来构成促销组合策略。
（一）房地产广告
房地产广告可供选择的形式主要有以下几种类型：（1）印刷广告。主要载体有报刊、杂志、有关专业书籍以及开发商或其商自行印刷的宣传材料等；（2）视听广告。如电视、电影、霓虹灯、广告牌以及电台、广播等传媒方式；（3）户外广告。房地产推出时机确定后，在施工现场竖立的现场广告牌以及工地四周围墙上的宣传广告，用以介绍开发项目情况，预告房地产即将推出，诱导消费者购屋欲望。（4）布置精致样板房。房地产企业通过设计样板房，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体的临场感。
（二）营业推广
开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，或者举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，有助于提高销售量。
（三）公共关系
房地产公共关系促销活动包括人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告以及建立与各方面的良好关系，比如与地方政府、金融机构、其它社会组织的合作以及开发商之间的合作。
目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销已然成为房地产开发的一个重要组成部分。在市场营销组合理论基础上分析房地产营销策略，这对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，对整个房地产行业而言也具有重要的现实意义。
参考文献
[1]刘艳，浅谈房地产营销策略[J]，沈阳干部学刊，2005（6）
[2]杜宇，试论房地产营销策略[J]，中国科技信息，2006（4）
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文章编号：1000-8772(2015)25-0038-02
从1988年以来，我国的居民住房制度经历了很大的改革变动，我国的房地产行业在这几十年的过程中经历了从无到有的发展。全国各地的房地产发展都经历了很大的改变，内蒙古是我国的经济发展大省，近几年的内蒙古的房地产发展的变化也较为明显。
一、房地产发展以及发展模式
1.房地产市场的基础情况
在经历了2008年至2011年这四年的快速发展时期后，的房地产市场进入了缓慢发展的时期，特别是在2013年后内蒙古给城市的房地产行业指标都有所下降，对内蒙古的经济发展影响也是较为明显的。
（1）房地产开发销售
根据内蒙古住房厅和建设厅的调查报告现实，针对2013年全年房地产行业下滑的态势，政府部门进行了相应的调控操作，并且取得了一定的成效。次年，内蒙古各地市县的房地产市场综合发展势头较好，各项指标呈现升温状态。2014年的1—7月份自治区房地产开发投掷达到了613亿万元，较去年同期增长了69亿元，同比增长率达到了14.31%。整个区内的住房销售面积达到了962.3m2，商品住房的销售额达到了443.36亿万元。区内的商品房的平均售价为4212元/m2，环比增长不明显，同比增长为6.64%。从这些数据我们就可以看到，内蒙古的房地产市场呈现持续回收的状态，预计2015年的房地产形式将全面好于往年。
（2）区内税收和信贷
房地产税收主要会出现在房地产的三个环节，即开发、销售和保有。根据相关的数据报告，内蒙古全区房地产税收同比增长率为22.3%，占当地地税收入的6%。
从近几年内蒙古房地产发展态势来看，区内的信贷增长较快，个人房贷形式区域平稳增长态势。
2.内蒙古房地产的发展模式
近几年我国经济高速发展，作为我国的经济发展大区，正在逐渐成为我国的政治、经济、文化、体育和金融高速发展的典型大省，内蒙古的房地产需求已经出现了不断上升的市场需求力度。但是，我国多数省市的房地产发展模式都是模仿其他省市或项目的，的房地产框架依然如此。的房地产发展可以说已经进入了不断完善的阶段，但是，还是与我国“北上广”地区的房地产发展仍然有一定的差距，主要的差距是房地产项目设计、销售理念、经验、建设成本控制等多个方面。“北上广”等的房地产发展模板并不一定适用于的房地产发展方向，因此，我们应该从内蒙古房地产的实际情况出发，建设符合自治区的特色建筑，形成一套独特的房地产开发模式。
二、房地产行业发展中存在的问题
1.区内房地产整体形势不是很乐观
当地房地产市场的运行很不稳定，住房的供应很不科学合理，个别地市县出现了住房供应大于需求的表现，从而出现众多的空房。因此，房地产的市场持续应该进一步得到规划，住房开发、房地产销售、二手房中介和物管服务等一些环节仍然经常出现侵害消费者合法权益的现象出现。住房产业化的整体水平较低，其品质有待进一步的提升。
2.城市化总体程度不是很高，有效住房的需求受到影响
最佳的城市化发展是工业与城市化的结合体，两种发展要素互相协调共同发展。的土地城市化速度明显快于人口城市化的速度。这一典型问题主要是受到内蒙古当地的历史、人文、体制和发展方式等一些因素的影响。主要是以草原为主，以往人们多数过着游牧的生活，随着内蒙古城市化建设的发展，并且在不断的加快速度，在土地城市化的同时没有考虑到人口城市化的因素，从而造成了人口与现有房地产行业出现冲突的现象。
3.房地产不良信贷的增加，信贷风险不断增大
随着房地产不断的发展，大量资金不断的融入，内蒙古的金融支持着开发商和投资商的资金运转，但是这种需求缺乏刚性的支撑，长时间以后导致经济萧条现象的出现，民间借贷的链条随之断裂，随之民间借贷链条的断裂，房地产投资方和开发商的资金就会出现两种状态，既：套牢、撤离，最终导致当地房价直线下降。
三、完善当地房地产的市场调控，促进房地产平稳发展的建议
1.的当地政府应该继续贯彻和落实国家各项有关于房地产的相关政策，把更多的调控自己投入到中小企业的发展中，从而让当地经济更好、更快、更平稳的发展。应该顺应当地经济结构转型的发展的方向，让更多的投资回归到实体经济当中，同时让投资者看到实体经济的重要性。经济基础稳定牢固发展的实体产业，是提升社会经济和改善人民生活水平，应对房地产行业外部冲击的有效保障。
2.全面推进大中小城市的整体发展，逐渐解决城市结构不科学合理的现象。如果在人口城市化和土地城市化的过程中，不能进行科学的分配，那么就会导致出现一二级城市出现住房供不应求，而三四线城市的住房无人购买的两个极端现象。内蒙古小城镇建设是内蒙古城市化过程中的特色表现。可以说是小城镇体系是发展的重要组成部分，建设过一批批具有发展机制、城乡统筹活动、吸纳游牧民等优势的特色发展城市。鄂尔多斯可以说是这一建设方式下的典型城市。
3.地市县的政府部门应该做好房地产市场的监管力度，防止房地产信贷风险的出现。要采取积极的态度对房地产市场进行合理的调控，从而让房地产行业保持一个平稳发展的态势。同时，还应该根据目前的情况，判断出房地产未来发展的走势。
结束语
在的城市化进程中，房地产行业具有极大的推动力。但是，我国的房地产发展集中区还是处于我国的东部，内蒙古地区的房地产行业想要得到蓬勃的发展，就应该结合当地城市房地产的实际情况，结合人们的住房需求，构建一个符合的房地产发展框架。
参考文献：
[1]刘冰.寿光市房地产发展现状与对策研究[D].咸
阳:西北农林科技大学硕士学位论文,2014.
[2]于淼.辽宁省县域房地产发展问题研究[D].沈阳:
沈阳建筑大学硕士学位论文,2011.
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税收是企业在生产经营中无偿向政府支付的一种费用，具有强制性和无偿性，企业作为独立经营的主体，可以在合理合法的前提下，尽量减少纳税额，使税收负担率达到最低。税收筹划作为企业经营活动的一项重要活动，是在一定的客观条件下存在的，目前看来至少包括政府依法治税的水平和税法变动情况两类因素。
首先依法治税是进行税收筹划的前提，税收筹划是以现行税制为基础的，如果某一地区的实际税收经营不是以现行税法为依据，而是以其他类似收入指标的因素为依据，那么进行税收筹划也就失去了实际意义，这是企业进行税收筹划时应该注意的重要问题。其次，由于税法作为一种法律既有稳定性，也有一定的灵活性，所以进行税收筹划应该时刻关注税法的变化。在体制转轨尚未完成、税法调整较为频繁的阶段，这点尤其要重视，因为税法一旦调整，税收筹划的依据可能消失或改变，筹划的结果就完全可能与当初进行筹划的预期相反。所以，企业的决策者和财务人员应当重视税法的变化及调整，并据此相应调整税收筹划的策略和方案。任何一个税法的调整，其内容本身就是新的税收筹划的基础。
税收筹划由3个操作层次组成：①初级税收筹划：避免企业超额税负。②中级税收筹划：优化企业税务策略。③高级税收筹划：争取有利的税收政策。真正意义上的税收筹划是一个企业不断走向成熟和理性的标志，是一个企业纳税意识不断增强的表现。在税法规定的范围内，纳税人往往面临着税负不同的多种纳税方案的选择，纳税人可以避重就轻，选择低税负的纳税方案，企业税收筹划就是合理最大限度地在税法允许的范围内减轻企业的税收负担。
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1 选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2 开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。
例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150％，应该缴纳土地增值税600 x50％-400×15％=240(万元)，营业税及其附加1000×5.5％=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50％，应缴纳土地增值税500 x30％=150(万元)；营业税及其附加1500×5.5％=83.55(万元)。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45万元。如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5％。应该缴纳土地增值税1100×40％－1400×5％=370万元，营业税及其附加2500×5.5％=137.5万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500－1100－370－137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5－571.45=321.05万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1 通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例2长春某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除费用为800万元，增值额为200万元，增值率为200÷800=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30％=60(万元)，营业税1000×5％=50(万元)，城市维护建设税和教育费附加50×10％=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000－800-60-50-5=85(万元)。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，费用为200万元，房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元，增值额为200万元，增值率为200×1000=20％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5％=60万元；城市维护建设税和教育费附加60×10％=6(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1200－1000-60-6=134(万元)。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49(万元)。
2 相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
(1)针对房地产开发完工之前的利息费用，可以将完工之前的借款利息计人开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20％的扣除，这样可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负。
(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3 销售与装修分开，分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式，通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负，而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1 针对纳税主体的新设分立
这也就是说，房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
例3长春某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％<20％，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5(万元)，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250(万元)，其增值率为16.67％<20％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77(万元)，获利润1500－(1167.5+77)=255.5(万元)，比筹划前增加255.5－232.75=22.75(万元)。
2 减少账面收入或递延纳税时间
(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产，并可协商开具销售清单，由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现，所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延，同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司，使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然，对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目，应事先商议确定由开发企业承担，以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商，开立指定代收专户，将客户按揭还贷的部分定期先存入专户，然后分期办理转账时再确认收入并纳税。
参考文献
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[3]国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的规定[s]，国税发[2003]83号，财会月刊，2003，(21)：61-62。
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房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
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温泉旅游经济对城郊房地产发展的影响
（一）温泉旅游经济发展有利于带动房地产行业投资
温泉旅游地具有重要的经济价值已经为世人所认识，“中国温泉之城”――广东省清远市2012年旅游总收入达到178.71亿元，有29家企业主要依托温泉资源运营，这些企业接待游客总数达到686.57万人次，清远市温泉旅游总收入达到59.57亿元，温泉旅游带来的人流、物质流势必形成吸引大量的外部资金汇聚，包括房地产行业投资，从而为城郊房地产的发展提供资金支持。以首届中国旅游投资洽谈会温泉项目招商情况来看，投资额度最大的项目达到30亿元（北京国际体育运动培训、温泉度假休闲中心），投资上十亿的项目包括天津东丽湖温泉度假区、重庆南温泉核心景区等项目，由此可见，温泉旅游经济的发展对外部资本吸引力较大，能够为房地产行业的发展提供支持（温尚锟、闫弘文、赵志英，2013）。
（二）温泉旅游经济发展有利于提升房地产价值
温泉旅游产业的发展不仅本身会成为一个重要的经济增长点，而且会带来土地、房产及基础设施等要素的普遍升值，这主要是由于温泉不仅会成为一个重要的消费项目，而且温泉会成为一张“名片”，成为宣传地方特色，提升地方形象的重要渠道，从而拉动房地产价值增值，我国香港便是靠“商”成为国际大都市的典范。以海南万宁钓鱼台山水温泉度假区为例，截止到2014年3月，该地区在售住宅项目达29个，其均价为9600元/平米，但度假区的房价却达到18000元/平米左右，温泉旅游带来的房地产价值增值由此可见一斑。实际上，由于温泉旅游经济的发展，不仅会带来大量的人流、物流，从而增加了人们对房价上升的预期，同时，部分社会公众特别是有较强经济基础的社会公众期望享受温泉带来的便利，因而会增加房地产的需求，这将有效地拉动房地产价值增值。这一过程中，郊区房地产的非理性消费将发生重要的作用，即由于消费者甚至于政府部门、企业等主体市场信息的不充分，不能全面、客观地确定温泉旅游区域房产价格，从而有可能进一步推动房地产价格上涨（刘铁军，2007）。
（三）温泉旅游经济发展有利于促进房地产销售
房地产行业特别是城郊房地产如何提高周转率，加快产品销售是一个重要的课题，特别是，当前我国房地产行业正经历深入调整期，房地产库存大，销售压力大。中国指数研究院数据显示，截至 2013 年 11 月，一线城市、二线城市、三线城市可售面积平均出清周期分别为9个月、10个月和37个月，可见二、三线城市、城郊的房地产销售不容乐观（梁倩、齐健，2014）。而温泉旅游经济的发展不仅会带来大量的游客并吸引部分有购房需求游客，而且游客会将温泉旅游所在地的房产信息传递给周边的人，并进而激发市场需求，促进房地产销售。特别是，对于非刚性需求主体即房地产投资主体而言，如果其预期温泉旅游发展潜力大，未来该郊区房地产前景看好，则会通过团购等方式投资于该地，进而拉动房地产销售（刘铁军，2007）。
城郊房地产行业发展对温泉旅游经济的作用
温泉旅游经济的发展与繁荣需要众多的条件，包括商业、住宅、工业地产的支持，特别是，现代温泉旅游经济多以度假村（区）的形势出现，这一区域内部生产生活设施要配套，要能够满足游客吃、住、玩等方面的需求，只有这样才能吸引游客、留住游客，才能真正达到发展旅游经济的目标，而这无不需要发展房地产行业。此外，由于房地产行业关联度大，拉动作用明显，因而会促进旅游经济的繁荣。
（一）温泉旅游经济发展需要商业地产支撑
温泉旅游经济需要各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的商业地产的支持，研究表明，旅游核心区已呈现严重旅游商业化的现象，旅游购物设施（地产）中，越是核心区域商业越丰富，支持购物的地产也越多，餐饮和住宿反而偏少，而在核心区域的则会大量布局餐饮、住宿等商业地产（徐静，2013），从这种研究来看，温泉旅游经济的发展对商业地产的需求表现在两个方面：一方面是温泉消费本身的需求，如温泉休闲等，这类地产为消费提供了场所，特别是当前一些能够提供综合的温泉酒店，其规模庞大，需要大房地产项目进行配套。另一方面是温泉旅游相关的需求，包括购物等带来需求，这类地产是必不可少的。实际上，在温泉旅游经济发展过程中，这类地产是增值速度最快、市场前景最为广阔的地产，并且这种地产一般以“购物一条街”等形式存在，需要大量的投资才能建设开发完毕，因而需要经过政府部门的严格审批并规划才能开工建设，但盈利空间也较大。
（二）温泉旅游经济发展需要住宅地产支撑
温泉旅游相比较于其他旅游具有一定的特殊性，表现在温泉旅游不仅要让游客看到温泉，体验温泉的文化，同时还要亲身体验温泉水，享受温泉所带来的健身等享受，并且这是一种长期性的活动，不能简单的一次性的享受就终止，因而会形成强大的住宅地产需求。特别是，随着温泉旅游经济的发展，旅游区域会产生大量的就业岗位，大量劳动力进入并长期性的停留在这一区域，UNWTO的研究结果表明，旅游业每增加1个就业岗位，就可带动相关行业增加4.2个就业机会，因此，温泉旅游将带动大量的劳动力就业，这些人员会产生住宿等方面的需求，这就需要有住宅地产来支撑。按照北京大学的《中国民生发展报告2013》标准，全国家庭平均住房面积、人均住房面积分别为100、30平米，因此，每增加1个就业岗位就相当于共有5.2个人就业，会产生156平米的住房需求。由此可见，如果温泉旅游经济繁荣，则必然会带来相当的住宅需求。
（三）温泉旅游经济发展需要工业地产支撑
温泉旅游发展到一定阶段后将面临提质的需要，化学制品、香料、精油等工业品将会被广泛地应用，奶浴、茶浴、葡萄酒浴甚至咖喱浴等产品也将更为流行，这些产品需求的增大将吸引相关企业的入驻，如果规划科学合理，本地资源优势明显，甚至可能在某一细分领域形成完善的产业链条，这就需要大量工业地产的支持。特别是，由于这些工业产品并不需要大规模的厂房，更多的是对科学研究等的需求，因而政府部门可以利用城郊土地建设标准化厂房，并以出租等方式提供给相关的企业。
（四）城郊房地产行业发展的其他作用
温泉旅游经济是一个综合体系，必须有相互联系的行业作为支撑，特别是，各地在发展温泉旅游的过程中还会依托地方资源积极开拓其他的旅游产品，如宗教旅游、文化休闲旅游等项目，以此提升旅游品质，如山东省夏津生态旅游区就以温泉旅游为主导，配套打造了以休闲旅游与为内容的文化旅游项目，以椹文化为内容的（生产类）主题旅游项目，形成了较为完善的产业链条。而这种产业的发展都必须有房地产业的支持，此外，房地产行业作为一个与其他行业关联度大、牵涉面广的产业，与旅游相关的包括房地产布局、房地产项目勘察与设计，此外，还包括房地产项目的整体运营，特别是温泉旅游相关产品展示、批发经营等，这都表明温泉旅游经济要发展必须有房地产作为支撑。
推动温泉旅游经济与城郊房地产协调发展的思考
《山东温泉旅游消费体验活动调查报告》资料显示，我国温泉旅游地产建设中存在较大的问题，表现在温泉地产开发前期为占据先机，特别是为占据温泉旅游核心板块，大量的房地产企业一哄而上“圈地”，尽可能多地抢占土地，而这一过程由于温泉多处于相对偏远的郊区，地方政府为吸引投资商掀起建设热潮，往往采取宽容甚至支持的态度对待这种行为。在房地产开发过程中存在规划设计不科学等问题，部分地产项目内部结构设计不合理，如残疾人设施不健全等，交通等配套设施不健全。房地产项目建成后则存在后续开发利用不足等问题，如物业管理配套不完善等，因此，推动温泉旅游经济与城郊地产协调发展需要有针对性地破除这些问题。
（一）树立正确的温泉旅游地产理念
要坚决破除在温泉旅游区建设房地产就是温泉旅游地产的思想，而要从温泉旅游文化出发，融旅游、休闲、度假、居住为一体，这种房地产项目的特点在于温泉、旅游、房地产三者紧密结合，基于此，在房地产项目的选址上要突出温泉这一主题，虽然可以与温泉所在地有一定的距离，但是不能过于遥远，要能够感受到温泉的气息，在温泉的辐射范围内；在房地产项目设计中要包含温泉元素，如在房地产外观上能够让人联想到温泉，在房地产项目文化、房地产项目经营中能够与温泉旅游保持密切的联系，只有这样才能真正做到温泉旅游经济发展与房地产项目关联度大。
（二）明确目标对象科学确定不同开发项目
温泉地产项目可以分为不同的类型，因此，在开发过程中必须明确目标对象，如果以商户为目标则开发商业地产，如果以住宅为主则开发商品房，如果以工业品加工为主则开发工业地产，通过明确这种细分目标确定房地产开发模式。在这一过程中，房地产项目开发者要做好三大工作，即做好市场调研，充分了解温泉所在地房地产供给和需求情况，了解各类房地产项目开发、布局情况，在市场调研的基础上明确哪一类市场还有较大的市场容量，还具有较大的市场空间；结合自身的优势合理选择开发项目，一般而言，房地产企业本身在工业地产、住宅项目、商业地产方面各有所长，房地产企业要结合自身的优势明确开发模式，控制项目风险。
（三）科学规划并推动郊区房地产建设
作为城郊的房地产项目，其开发将面临资金等方面的压力，即使利用温泉旅游等概念来吸引外部投资，也必须通过科学的规划才能达到开发的目标（封季媛、王宁，2013）。在实际操作中，要搞好房地产项目空间布局，要针对工业地产、住宅地产以及商业地产对温泉旅游的需求不同，以及城郊所处区域的道路规划科学的布局房地产项目，达到既方便又集约的目标，集约即要推动同一类型用地特别是工业用地相对集中，对于温泉核心区域要提高投入强度保障土地得到充分开发；要做好房地产项目配套规划，包括交通规划、绿化规划、生活配套规划，通过这些配套设施的完善提升房地产项目的价值，促进房地产产品销售（黄翔、代鹤锋、袁净，2011）。
（四）注重后期经营开发
提高持续经营能力。温泉旅游地产更重要的在于后续的开发与经营，而不能“赚了钱就走”，因此，在房地产项目开发建设过程中，要选择合适的物业等管理单位，提高房地产项目的经营管理水平。此外，在运行过程中，要根据市场发展的需要，不断提供新的服务，如针对残疾人的需求改进一些基础设施，针对疗养需求建设一些公寓型住宅等。
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一、房地产企业网站现状
（一）发展现状
根据调查，目前我国房地产企业网站较多，并且数量在不断增加，网站的模式基本相同，在网站首页上设置企业概况、企业的发展、投资者关系、新闻以及项目楼盘等栏目。企业通过网站企业动态、行业资讯以及其它与企业相关的信息。消费者通过网站了解到企业的基本情况，同时在网站上能够获得企业在售或在建楼盘的相关信息，也可看到企业的未来规划。
房地产企业建设好企业网站这个信息平台对本企业的发展有着重要的意义：一方面企业网站的建设体现了企业的信息化程度，这也是宣传企业一种方式；另一方面建设好企业网站能给企业增加销售收入，创造更多的收益。企业网站的建设程度直接影响到点击率、访问量以及用户在该企业网站上的停留时间，而用户在网站上停留的时间越长，可能给企业带来收益的可能性越大。第三，这样的信息平台有利于企业与消费者沟通交流。与消费者建立良好的关系，增加交流，是沟通更通畅，才能更早的发现消费者需求和企业的不足。
（二）主要问题
企业是以盈利为目的的经济组织，企业网站的建立也以盈利为目标。但是，目前我国房地产企业网站并没有真正实现这个目标。通过对国内数个大型房地产企业网站的访问及分析，发现房地产企业网站主要存在以下几个问题：
第一，企业网站的建设模式单一。不同企业间网页内容没有太大差别，当用户访问多个房地产企业网站后，甚至出现混淆的情况。企业不能建立有自身特色的网站，在用户访问的过程中没有给访问者留下任何印象，就没有达到宣传本企业的目的，没有体现出企业文化，这样的网站效果意味着企业在网络广告中的失败。
第二，网站信息量太少。在市场经济环境下，企业间的竞争日趋激烈，企业要战胜竞争对手、获得发展，就必须从消费者的角度出发，了解他们现在需要什么、将来可能需要什么，必须以消费者为主导才能占据更大的市场以获得发展。消费者访问企业网站的目的是想获得关于企业生产销售产品的信息，并且希望这样的信息尽可能详细，然而目前我国房地产企业网站上提供的关于所销售房屋的信息过少，信息内容粗略，具体体现在两个方面：一方面，大部分企业网站仅提供楼盘的总体外观图，消费者并不能从这些图片和简略的文字中获得需要的信息；另一方面，房地产企业网站都没有提供所售楼盘的价格信息，不仅没有具体的户型和楼层的价格，甚至没有均价信息。这些信息的缺乏直接影响了企业的网络销售和房地产业与电子商务的结合。
第三，网站维护有待完善。在房地产企业网站上，有一些板块和按钮是无效的，同时存在一定量的无效链接。还有一些房地产企业网站连接耗时长，另外一些网站存在着信息更新速度过慢的问题。具体表现在网页信息的更新速度过慢以及用户对企业提问后回复速度太慢。这些问题都会直接影响到用户使用，也会给企业网站的访问量和企业形象造成负面影响。
现代社会是一个信息化的社会，企业在这样的环境中要生存发展就必须跟上时代的步伐，甚至应该超越同行业信息化基本水平，做好提前准备。如果企业不能适应信息化的环境，必将被淘汰。在激烈的市场竞争中想要获取胜利，就要打破传统模式，开辟新的优势点。房地产网络信息建设就是一个新的战场。电子商务发展到今天，已经与很多行业产生了良好的结合，实现了企业的盈利目标，拓展了市场。例如电子商务与图书销售和服装销售的结合。
二、建设房地产企业网站的几点建议
房地产企业要将企业网站建设成为新的宣传和销售平台，创建与消费者交流沟通的新渠道，就必须加强企业网站建设。
（一）网站的界面设计突出企业的特色，这样能够使本企业网站在众多同行业网站中脱颖而出，利用好网站这个平台，扩大企业的宣传面，增强宣传效果。让消费者在有购房意向时首先选择访问该企业网站查询相关信息。网站界面的个性化不仅宣传了企业，也有助于树立企业品牌形象，同时还让公众了解企业，提高对企业的认知度、信任度和忠诚度。
（二）完善网站中与房屋相关的多媒体信息。网络信息发展的速度和技术让消费者已不仅仅满足于关于房屋信息的文字介绍，甚至只有楼盘的外观图片也远远不能满足消费者的信息需求。由于工作的繁忙以及城市交通和距离的问题，消费者难以奔走于城市的各个楼盘，他们更希望在网络上获得关于在售楼盘的详细信息，从中筛选出有意向的楼盘再实地看房。购房者在网络搜寻过程中，需要获得的信息包括楼盘周边环境、交通便利程度，更重要的是房屋的面积、格局和价格等。然而，这些信息往往是文字无法准确描述的，企业应该从消费者的需求考虑，完善这些信息。随着三位模拟空间技术的发展成熟，我们将这种技术运用到房屋的销售中并不是难事，消费者也更希望在家中上网看房时有身临其境的感觉，不仅能了解到房屋周边的环境，更希望体验到房间的空间感受和布置。企业可在网站上利用GIS地图引导消费者到达有意向的楼盘，在地图上可以看到周边设施，同时利用三位模拟空间让消费者看房。
（三）提供房屋的相关价格信息。房地产企业可能考虑到竞争或者其他因素，不能提供每一套房的具体价格，但是基本的价格信息应该有所显示。房地产市场的发展需要打破某些大型房企的垄断地位，这里指的垄断不是整个市场的垄断，而是将城市中较好地段垄断开发。随着市场的发展和规范公开化，房地产行业的某些隐藏信息也应该逐渐公开，在公开的环境下，每一套房屋的价格公开是必然的趋势。人们对房地产销售的认识逐步深化，随着国家出台的销售规范和企业行为规范日趋成熟，房屋也将作为一个公开透明的商品进行销售，不透明信息将日渐减少。企业必将在一个信息平台上公布房屋的具体价格和关于房屋的具体信息。
（四）加强企业网站的维护。首先，企业网站在日常维护中注意检查各连接的有效性以及网页链接时间，及时修复无效链接。减少用户访问时等待链接的时间，以增加用户满意度。其次，网页信息的时效性也是网站日常维护的重点。及时更新信息，让企业网站保持信息有效。
结束语：房地产企业网站的建设关系到企业的生存发展，建设好企业网站不仅有利于企业的发展，也有利于消费者更方便快捷的查看房屋信息。企业网站的建设顺应了信息社会的发展趋势，推进房地产业与电子商务的结合，有助于开拓新的房地产发展模式。
参考文献：
[1]张蓓蓓.中国房地产专业网站现状分析[J].现代图书情报技术.2000，5.
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建筑经济学的研究内容包括：建筑经济学的性质、理论、方法，建筑业的宏观经济问题，建筑企业的经济问题，建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础，取得了一批比较好的研究成果，但无论从理论上还是从研究方法上，都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律，在此基础上改善生产关系，最终为促进建筑生产技术的发展，更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴，其可以是独立的经济体，也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域，对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时，多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述，把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲，照镜子时，镜子内外的像很相似，但实际上，二者却截然不同，镜子外面是实实在在存在的实物，镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲，建筑经济是实在的、活动的人和物，而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
(一)房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体，而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是，首先，房地产企业项目立项、批准，之后，建筑企业进行生产，接下来，转化为建筑产品乃至房地产产品，最终，房地产企业对建筑产品进行销售活动。
(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂，更像是一个整合商，将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合，房地产企业更多地是从事高端经营管理，通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同，建筑企业提供建筑生产活动，包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等，最终将物资转化成建筑产品，成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理，最终构成建筑企业的日常生产活动。
(三)房地产业和建筑业紧密联系，息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分，又有穿插交叉环节，其中，建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说，没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动，同时，没有房地产业立项，也就没有建筑业的生产，两者关系密切，共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系，还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策，是指经济萧条时，通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策，其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井，而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
(一)优质资源有限，循环资源无限
一般情况下，不同城市的水，品质不同。同样的，不同城市房地产资源，表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价，同样一套房子放在黄金地段可能3万，而放在郊区只值3千;水资源是循环的，虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭，但通过人工回灌或者雨水渗透，同样是可以实现循环。与水资源类似，房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和，但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产，同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值，而水的价值则是通过市场最终确定的，资本论中，价值规律指出，使用价值围绕价值上下波动，在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说，这个相对时间可能会比较长，而这个时间段内则表现出单边平稳上升，上涨。
(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
打井是人体力付出，是一种是实实在在的劳动，是创造价值的唯一源泉。同样的，建筑企业生产活动也具有同样的性质，建筑企业通过劳动创造了建筑产品，创造了价值，同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中，建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中，通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中，表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的打井取水的理论，来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济，会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问：房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说，虽然优质水资源稀缺，但即使发洪水，带来的也只是短暂的波动，波动之后，还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值，而打井这一活动又具有劳动的价值，那么，这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场，房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律，并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场，在市场经济和农村人口城市化的背景下，取二十年不算太长也不算太短的相对周期，中国房地产市场表现为稳中有升，而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象，但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。
关于房地产经济学论文范文二：小议房地产经济与国民经济的作用因素
在经济运行的过程中，由于市场消费的需求而需要生产出大量的产品，那么生产量的提高就需要资金的投入，扩展到了投资的扩张，那么产品增加了，市场的销路好了产品所产生的效益就高了，这就扩张到了收入环节，收入的增加必将导致支出的增加，有扩张到了支出环节，这期间可能又会扩展到扩大再生产的环节，购进新的设备扩展生产规模等。所以说在整个经济发展的全过程，各个环节都是环环相扣的，每一个环节的发展变动都会引起其他环节的变动，通过因果链的运行不断的累积，是对自身的扩张。
当因果链在运行中，通过不断的自我累积而形成的一系列的扩张行为的过程中，会受到一定因素的阻碍。因为当这些因素发展到一定程度的时候，就会发展到一个瓶颈期，最终阻碍到这种扩张行为的继续。其中阻碍扩张发展的因素有来自外界的也有来自扩张行为本身的，当运行到一定程度的时候，就会自然的产生一种阻力，使得这种扩张不得不停止而发生了转折。那么对扩张行为产生阻碍的因素主要表现为以下几个方面：
1核心因果链自身结构的变化
在经济发展的过程中，各个环节的发展扩张共同组成了因果链，各个环节之间都是相互影响相互制约的，每个环节的发展都会其他环节产生不同程度的影响，所以这是一个有序的合理的连接过程。在因果链发展的过程中，发生在各个环节上的作用力应该是按照一定的比例来均匀分配的，每一个环节都有其自身的承受能力，当这种承受力超出了自身的承载范围的时候，就会发生逆反现象。所以说在因果链发展的过程中，如果作用在一个环节上的比例超出范围的时候，就会使这种比例严重失调，打破了因果链中的平衡协调的关系，从而使整个的因果链也就无从继续发展扩张，这就是来自因果链自身结构的阻碍因素。
2因果链的扩张运行中.会产生恶性循环
在国民经济周期波动的初期和中期，资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展，然而在波动的后期，随着资源供给的持续恶化，生产结构也逐步失调，在很大程度上增加了各部门对资源的竞争，同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度，各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。以上的分析不难看出，因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动，最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点，通过需求、生产、投入以及支出这叫个环节影响因果链的基本波动。
在总结房地产经济与国民经济波动时，可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此，政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施：
1政策波动的影响
