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（1）协调同土建施工单位两者间的相关事情，并安排装修现场的加工场地，监督双方相关协议的签订等。一般来说，协议双方需要协调的事情包括吃住、水电费、垃圾清运等生活问题以及施工中的垂直运输、成品保护，加上同土建施工单位的施工交接验收等事项。
（2）协调其它相类同单位建设方指定的分包单位之间，例如空调、消防、安防以及网络（弱电）等问题，同样需要有协议约束。
（3）协调同固件施工单位的交接验收，为精装修单位施工打基石，交接验收后需做验收纪要，并给出明确的整改时间、指出能做出让步或接收的相关条件等。包括：①原土建垃圾是否已经清运；②土建施工质量如平整度、烟道畅通性、垂直度等方面的检查；③消防主机等设备是否处于正常工作状态；④管道洞口、地面闭水试验；⑤铝合金门窗及幕墙淋水试验；⑥铝合金门窗及幕墙外型目测检查，包括五金件是否齐全，使用灵活度，撞伤与否、形状、破损情况，是否存在砂浆污染及污染情况、玻璃的破损情况等；⑦检查给排水系统是否正常；⑧强、弱电、空调、消防系统接口是否到位。
2施工进场、设计交底
现场管理人员负责协助并参加施工进场动员及设计交底两个会议。会议结束后，由会议主办方监理做出会议纪要，该纪要需送达各方签字确认。
3样板施工精装修工程
在大面积施工之前，首先应进行吊顶龙骨、石材干挂等样板施工，通过样板施工，明确材料选用、施工方法，并可根据现场实际情况对设计施工图进行调整，保证大面积施工的顺利进行。样板施工完成后，现场管理人员应在数日内组织监理等相关单位对其评审并由监理形成相关会议纪要。各方应认真分析设计、材料、施工方法等的大面积施工可行性，并仔细研究设计、材料、联系单等变更因素对工程成本的影响，发现矛盾后，及时调整，确保大面积施工的工艺合理和成本控制。
4施工过程工艺技术管理
4.1精装修施工过程工艺技术管理主要内容
①现场放线；②水、电及室内机电设备安装及试压调试；③吊顶及隔墙基层施工，卫生间防水施工，及隐蔽工程验收；④墙顶面批灰，墙地砖（石材）施工，地板基层施工；⑤成品木制品安装（门套、固定家具等），墙面修整打磨及面层处理；⑥墙顶面乳胶漆，墙纸、软包施工；⑦开关、面板、洁具、龙头、电器、五金、灯具安装调试；⑧地板、地毯施工，石材结晶处理；⑨细部整改、验收。现场管理人员应了解认识精装修工程各阶段、各种材料的施工管理技术，保证精装修各阶段、各材料间的合理衔接和搭配；同时把握目前精装修工程各环节的技术特点、局限性、质量通病，选取经济合理、技术先进的施工方法，应用于工程营造。
4.2精装修施工过程各部分管理方法
施工过程应严格按照国家《装饰工程质量验收规范》等相关要求进行控制。部分施工管理方法如下：
（1）吊顶工程。①根据不同的使用环境和要求，选择适用的吊顶形式。根据不同的使用部位选择适用的吊顶材料（石膏板、矿棉板、硅酸钙板、PU等高分子材料）；②对各部位吊顶标高与现场条件、设备安装提前综合考虑，相互矛盾处及时进行相关调整，避免后期造成工期延误；③制定天花综合排版图，对灯具、风口等构件在顶面的位置与装饰效果综合考虑，避免设备安装引起的龙骨调整和保证天花（尤其块状金属板、木饰面）的对称美观；④吊杆、龙骨的间距规格必须满足规范要求，吊顶调平后吊杆上下螺丝应旋紧并要求垂直受力，3kg以上重型设备应有独立的支撑，以保证整体支撑系统的平衡；⑤石膏板面层施工时，在转角、开口等应力集中处，应有防开裂措施（“L”形板或底衬木夹板）；⑥石膏板吊顶需开槽固定玻璃时，必须预嵌入“U”形不锈钢，以确保固定牢固；⑦使用其它吊顶材料时，需严格按照相应材料的不同施工方法进行施工。
（2）隔墙工程。①根据不同的使用条件（高度、环境），选择不同的骨架材料，如：木龙骨、轻钢龙骨、型钢等。骨架材料必须做防锈、防腐处理；②隔墙应满足一定的刚度，如：石材或瓷砖装饰面的隔墙，不应因隔墙的变形而发生爆角、断裂；③对隔音要求比较高的隔墙，骨架应与结构顶面连接，并填充隔音棉至结构顶面。④隔墙龙骨间距应严格控制，与基层连接牢固，并按规定与留伸缩缝，如遇卫生间等有防水要求的部位，根部应有15cm的砼翻边。⑤隔墙与地面湿作业交接处，隔墙根部应有防潮措施，防止隔墙基层及饰面受潮。
(3)墙柱面饰面工程。①根据设计风格及材料选择合理的缝处理方式（V形、U形、平缝）和阴阳角处理方式，仔细推敲其施工的可行性，并提前做出调整;②对墙柱面不同相邻饰面的关系要有充分的认识，对收口的效果、嵌缝材料的选择，提前确定；③石材的墙柱面饰面施工方法主要有干挂、湿贴和灌浆等，应根据使用部位的不同要求而选择合理的施工方法和转角石材拼接方式。天然石材施工前应预排版，保证纹路及品相的匹配；④墙纸的施工应在基层找平并清油封闭后进行。墙纸应采用优质、环保并与之相对应的专业胶粉施工，严禁乱用黏结剂，墙纸要按方向铺贴，并注意墙纸对花及色差控制；⑤木饰面安装结构基层应有可靠的防潮措施，对成品木饰面与基层的连接构造需认真审核，应保证安装牢固、平整，面层不允许使用枪钉固定；⑥镜面安装应保证安全，并有防腐蚀措施（3M纸+中性胶），镜面上安装开关面板时，应采取措施（墙面交接面打刚性胶填充）防止镜子破裂。
（4）地面工程。①石材、瓷砖、木地板地面施工前应制定综合排版图，对地面设施综合考虑，避免过小尺寸的使用和避免地面嵌入设施的骑缝、压缝等现象，保证地面的和谐、美观。该排版图必须经过“现场管理人员”书面确认；②对地面材料的选择应尽量避免多孔、吸水率高、易污染的材料；③对地面不同相邻饰面的关系要有充分的认识，对收口的效果、嵌缝材料的选择，提前确定；④地面石材施工，石材应在完全干燥后做六面防护，否则，易形成水影而难以处理。浅色石材为防止污染，应采用白水泥做结合层施工；⑤木地板施工前，应根据房间或铺设区域的具体特点确定地板的铺设形式（顺铺或斜铺），铺设方向宜为顺光方向，基层板必须做好三防（防水、防蛀、防火）处理。
（5）防水工程。①对影响室内使用功能且必须做防水的部位提前进行综合考虑，加强结构自防水控制和特殊部位构造防水的研究。防水部位阴阳角应做圆弧形，以利于防水涂料的施工效果，建立有技术保证的防水系统；②根据不同的使用环境，选择经济、环保的防水材料（聚氨脂、JS等），宜采用涂膜防水；③根据不同的使用部位和重要性，选取合理的工法施工；④防水材料的施工过程必须严格控制（包括基层干燥、清洁、平整度及构造处理，施工温度宜在5℃以上，施工顺序及养护的时间），才能保证防水效果；⑤施工完成后及时保护，并进行蓄水试验，试验合格方可进行下道工序施工。
（6）成品木制品材料控制。①所有木制品应根据现场符合实际尺寸进行深化设计，“现场管理人员”应对深化设计成果进行审核（木制品结构和使用功能），木制品尺寸由精装修单位根据现场尺寸进行审核，避免与现场结构面、设备造成矛盾；②施工单位应根据精装修施工进度编排合理的木制品生产、到货计划，以满足各工种收头工作的有序进行。
（7）石材加工、安装控制。石材工程在精装修中是一个相对复杂的内容，既是设计亮点、也是施工难点，应制定专项控制方案。①精装修单位应综合装饰施工图及所有石材面嵌入设备、设施，绘制详细的石材排版图，石材排版图必须经过“现场管理人员”书面确认；②石材供应商应根据装饰施工计划，制定详细的石材供应计划，并及时动态调整；③供货期间，精装修单位应派专人跟踪加工情况（质量、进度），并核对出厂石材排版情况及出厂编号，“现场管理人员”定期进行检查；④石材到场后应小心存放，并严格控制背面网格布处理、六面防护等环节，施工前进行预排版，对石材的品相色差再次调整；⑤石材施工完成后，如受到损坏，修复的成本很大且很难恢复到原来的施工效果，所以石材施工完成后，必须做好成品保护。
5施工阶段的主要管理内容
（1）材料管理。对材料供应的管理重点内容：①材料、设备的安装使用条件是否与现场条件符合；②材料的到货时间是否可以保证；③材料、设备的成品保护措施是否到位；④采购计划的时间节点是否合理，是否可以满足施工进度要求。现场管理人员应会同设计人员、监理人员、施工单位对进场材料进行检验、签收。
（2）质量管理。现场管理人员负责精装修施工质量管理的日常工作，应加强对施工现场的日常巡视，对施工中出现的质量问题及整改情况进行跟踪、作相应记录，并定期反映在过程控制记录中。管理人员对精装修工程的质量负有督导责任。
（3）进度管理。现场管理人员在施工阶段进度管理的主要内容为：①要求施工单位拟订总体进度计划、月进度计划、周进度计划及施工进度控制节点；②分析施工单位进度计划的合理性、可行性、提出调整意见；③监督施工单位进度计划的执行情况，并适时采取措施保证计划的实现；④协助监理组织召开监理例会。
（4）成本管理。现场管理人员应根据事先核定的合理的精装修成本限额，对于个别施工前未予明确确认价格的材料、施工中变更的材料、新增施工费用及由于建设方原因引起的返工费用，进行审核，并上报成本管理部审批，合理控制相关费用，保证不至突破限额成本。
（5）安全管理。现场管理人员应增强安全管理意识，在施工阶段对安全管理，尤其是消防管理应引起足够重视，督促和监督施工单位做好安全管理工作、定期召开安全专题会议并加强现场巡检力度。
（6）资金管理。现场管理人员应根据施工合同中的相关条款，会同监理及时准确地核定施工单位已完成工程量，按照合同规定支付工程款。
（7）设备管理。现场管理人员应对施工单位在工程施工中所需的机械设备的到位情况进行相应检查，对于落后的（无法达到施工工艺水平）、报废的，以及存在安全隐患的机械设备，要求施工单位及时更换，并要求机械设备数量满足施工进度的要求。
（8）人员管理。现场管理人员负责定期检查施工单位操作人员的配备情况及实际操作水平，各工种人员应配备合理，人员数量满足工程进度要求，施工单位对施工人员的雇佣与管理应符合国家的相关规定。
（9）分包管理。现场管理人员负责具体协调处理精装修单位与分包单位（空调、网络弱电、消防、安防等）管理与配合的具体事宜。
（10）文明施工、成品保护管理。现场管理人员应加强对装修单位的文明施工管理，在日常加强巡视中对于各种违背文明施工的现象应及时予以制止及采取相应的处理措施。
（11）验收、整改管理。①隐蔽及中间验收。现场管理人员负责对隐蔽工程验收和中间验收的具体管理工作，并会同监理形成隐蔽工程验收和中间验收的验收记录；②工程竣工验收。精装修工程施工结束，现场管理人员负责协助进行竣工验收，并填写相关《精装修工程项目竣工验收表》；③现场管理人员负责督促施工单位就工程竣工验收过程发现的问题进行整改；④现场管理人员负责安排保洁人员于工程整改完成后进场保洁。
(12)资料管理。现场管理人员负责精装修工程资料管理的日常工作，并检查督促各分包单位的工程资料纳入精装修施工单位，精装修工程的所有资料统一归口到土建施工单位。
篇2
1 传统毛坯房与精装修房对比分析
传统毛坯房交房时的初装修多被拆毁，造成大量的建筑垃圾和浪费。现场作业工作量大，多以手工操作为主，噪音大，墙面砖和地板砖都在现切割并磨砖对缝，材料不符合模数化的要求，精度差，浪费大，工期长，工作环境差，危害现场工人身心健康，噪音影响周围购房者。甚至随意拆墙打洞、改动管线，给整栋住宅带来抗震、消防等安全隐忠，影响建筑物的使用寿命。交房时的初装修多被购房者拆掉，造成大量的建筑垃圾和浪费。精装修住宅，推行住宅装修一体化生产，大大提高劳动生产率，加快施工速度，保证装修质量。精装修设计时室内设计师要和建筑设计帅充分沟通，认真考虑建筑结构的完好性。装修设计和土建设计同步完成并互相衔接，综合考虑烟道和管线设置的影响，由工厂定型生产各种标准化接口。墙面砖和地板砖可以根据设计的需要和模数化的要求进行批量化定型生产，提高功能的合理性，突出装修特色。
2 精装修住宅存在的问题
2.1 精装修住宅管理标准及规范不完善
目前我国的住房验收标准只是针对毛坯房的验收，对于精装修建设工程的验收细则缺乏标准。住宅装修标准及规范体系不完善，造成装修内容模糊化。在精装修施工过程中，房地产开发商为了加快资金周转，压缩建设工期，对于材料检测、隐蔽工程和细部工程放松检测标准，造成了众多精装修住宅的质量问题；在精装修住宅后期交付维修阶段，常常存在建设单位、装修施工单位、物业管理单位等相互推卸责任，导致精装修住宅出现质量问题得不到及时解决，严重损害了业主的权益，引起一系列业主投诉事件。
2.2 缺少个性化风格
风格不具个性化及多样化。对于批量精装房，绝大多数开发商采用统一的设计与装修方式，基本上只选用一至两种风格对商品房进行装修，以便于批量购买材料和装修施工。这种装修模式设计师与客户之间没有沟通交流，客户不能实现自己想要个性化需求风格。这种装修模式缺少个性化风格，对于追求个性、与众不同的年轻群体来说难以满足其个性要求。客户难以自由规划，难以自主选择空间布局。若存在部分客户不满意的地方，客户将其拆除然后按照自己的意图设计，很可能会破坏整个室内空间的结构且费时费力就不具备精装房优势。
2.3 装修质量存在缺陷
传统商品房装修虽然过程繁琐，但由业主全程跟踪，对装修材料、装修人员、施工工艺进行全程把控，装修质量可以得到较好的保证。而精装修商品房装修由开发商一手包办，精装房的质量弊端、缺陷就很容易暴漏出来。如前几年万科的“地板门”，“纸板门”事件。因为在实际装修施工中，批量装修均工期较紧，施工人员水平有限，为便于省事，一些装修人员可能在细节上马虎大意，为装修留下隐患，有些问题在装修时不易显现，但当商品房投入运行后期便会逐渐暴露出来，如墙面龟裂，地面空鼓，实木脚线发霉等细节问题，从而给客户造成一定经济损失，降低客户对精装修商品房的评价。自精装修商品房正式投入市场以来，装修质量问题就从未间断过，装修质量问题的出现不仅给开发商更给客户带来了极大的困扰，给精装修商品房形象带来了很大损害。
3 提高精装修住宅满意度的对策
3.1 政府职能部门应加强精装修商品房的管理
政府职能部门要起到导向作用，要尽快完善相关法规，制定商品住宅室内装修的统一标准；对于材料设备的购置、装修施工的招标及投标过程等，要制定细致的管理办法。政府应制定一套详细规范的管理制度与政策体系，加强政策引导，对每一装修环节做出明确的、严格的要求，要在规划、设计、施工、装饰装修、筛理，以及房屋验收等环节把好质量监督关。
3.2 发展多样化装修风格
开发商要设置多种形式的样板间，以此引导消费者，使消费者理解到精装修房可以通过室内再设计的手段，显现出不同的个性空间，使不同消费层次的个体可根据各自的经济状况、个人喜好来决定自己的装饰风格，从而体会到精装修房的好处。发展多样化的装修风格，这样才能满足不同客户对不同住宅风格的需求。精装修商品房项目应在装修风格上提供多种多样风格样式，并搭配多种色彩，丰富装修风格菜单，为客户提供多种选择。
3.3 提高装修质量
加强对装修质量的监管与控制，保障各工序交接的及时性与合理性，全面做好质量检测与验收工作，实现一体化、系统化管理模式。要加强工程现场管理，从材料、质量、进度、成本、安全、资金、设备、人员等等方面出发进行管理，最后也可以避免出现精装修质量问题。
4 结语
随着中国房地产的不断发展，人民生活水平的不断提高，房地产住宅项目精装修越来越普及。特别少近几年，随着我国房地产市场的快速发展和国家相关部门政策的引导，推广和发展精装修住宅，是推进住宅产业现代化、提高住宅质量的必经之路，也是我国房地产住宅市场发展的必然趋势。笔者相信，随着精装修商品房的发展，相关专业部门在完善精装修住宅的各种规范、标准后，精装修住宅一定会在我国得到快速发展。
参考文献
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一、积极做好装修工程前期策划和施工组织准备，确保工程各项工作如期展开
电网调度中心大楼建筑精装修工程因其特殊性，所涉及的施工工期短、楼层多、功能广、标准高、专业性强等诸多复杂因素，使得实施前期施工策划显得格外重要。
1. 施工组织设计策划
装修工程施工组织设计是对装修工程全过程合理安排、实施科学管理的主要手段和措施。通过编制装修工程施工组织设计，项目管理部可以全方位分析工程各个阶段的具体情况，制定合理的施工方案、进度计划、技术和经济指标。从中预先掌握人力、材料、机具的先后使用情况，做出合理的调配及施工现场的布置方案，编制出切实可行的进度、质量、安全、环境、成本等保证体系。将设计与建设、施工单位有机地协调起来，最终保质保量地按期完成装修工程。
2. 劳动力前期策划
针对本工程的特殊性，进行劳动力有效合理的策划，是体现工程现代化管理的主要标志之一。根据工程招标文件的施工内容和总包方要求的工期，以及我方为本工程拟订的整套施工顺序、施工工艺，依据施工计划进度的合理编制、劳动力结构的优化组合着手，派遣具有较高管理水平和协调能力的现场技管人员和技术水平熟练、综合能力强的施工人员。运用各施工阶段劳动力动态曲线及施工高峰值，最大限度地进行各工种人员合理搭配，确保施工流程按策划要求正常运转，避免窝工、待工现象的出现，有计划地控制现场施工人数，提高劳动生产率。
二、施工过程的管理控制
1. 人力资源的控制
人是决定工程成败的关键。所有工程项目均是通过人创造出来的。只有拥有一支富有创造力的、纪律严明的项目管理团队和施工队伍，才能完成一项质量优良的装修工程项目。
1.1管理人员素质的控制
怎样才能将项目管理部的技术和业务骨干有机地捏合成精干管理团队？首先，必须提升项目经理的素质，通常情况下，项目经理的决策会影响整个装修工程的优劣水平，一项错误的决定会毁掉整个装修工程，因此，项目经理素质的提高，势在必行。项目管理人员素质的提升，具体应该从技术和管理两方面来入手，加强实践中的技术应用，再形成相关理论体系，然后应用到实际工程中。随着新技术、新工艺、新材料的不断采用，技术疑难问题会随之逐渐出现，及时发现不留尾巴是解决问题的最佳办法。自己解决不了可以采用派出去、请进来的办法，积累解决问题的经验和能力。其次，项目管理部必须营造出一种荣辱与共的氛围，职责分明但不失亲和力，让所有的员工都感到自己是这个项目的大家庭中的一员，并适当使用经济杠杆等手段，充分调动项目管理人员的积极性和创造性。 1.2施工人员素质的控制
装修工程施工人员素质的提高，有利于装修工程质量的提高。因为他们肩负着实施装修施工的责任，是装修施工中最为重要的参与者和直接接触人。在整个装修施工过程中，项目总工程师必须定期或不定期组织开展对施工人员进行各类岗位培训，全面增强施工队伍的集体意识。实践证明，凡是通过培训过的施工人员，其质量、安全意识往往高于不培训的施工人员。其次，对施工单位要奖罚分明，多鼓励、多办举类似立功竟赛等各类生产生活竞赛活动，从精神物质上双管齐下培养凝聚力，做到令出必行。一支纪律严明的施工队伍,面对工期紧迫，技术复杂的装修工程，只有坚决服从指挥，才能按期保质保量完成施工任务。
2. 综合管理控制
2.1进度控制
本工程的进度控制，是管理体系中的重要组成部分。进度控制是中心环节，质量控制是根本，安全控制是保障，成本控制是关键。不要因为工程工期紧，而一味追求进度，片面强调进度则可能造成质量和安全隐患，成本也随之增加。所以，通过日计划的严密、合理安排来保证周计划的执行；通过周计划的调整来保障月计划的实施。将进度控制在整个装修施工的目标中，起到协调和带动其他工作的主导地位。加强进度控制必须落实到每一个施工细节，使其达到合同规定的工期、质量、安全及成本目标的实现。
2.2质量控制，
质量控制中“质量”含义主要有三个方面，即工程质量、工序质量和施工质量。譬如：随着新技术、新工艺、新材料的不断推出和运用的今天，设计师会更加青睐知名企业的工厂化产品，其长处在于：大大缩短了施工周期，且质量标准化和绿色环保；但稍有疏忽也会恰得其反。在本工程“样板房”围廊施工中，设计师采用了大面积组合隔墙系统的装饰面板，其整体效果确实让人耳目一新。项目管理部在“三检”过程中，即自检、专检、联检，发现局部装饰面板有起拱、变形；水平、垂直缝有大小等现象。本着对业主负责和“四不放过”的原则，项目管理部立即召开质量专题分析会，得出的结论是：承担该项目施工的供应商虽然在技术指标和环保标准享誉欧美市场，但联营生产厂家在北方，在装饰面板生产中忽略了北方与南方湿度的偏差，造成热处理不够。在安装中，由于装饰面板每块最大面积达到：2800*1600，与装饰面板相连接组合扣件又放置过稀，造成局部起拱、边角不严密等瑕疵的质量问题。为此，项目管理部要求供应商立即采取有效整改措施，避免类似质量事件的发生，供应商也郑重承诺：无条件的将不合格的产品全部替换掉，保证在其它楼层施工中精益求精。在工程例会上，项目管理部对此举一反三，通报批评和罚款等措施，避免质量通病的产生，从而确保整个工程的质量控制，给业主方交上一份满意的答卷。 2.3安全、环境控制
针对本工程多工种交叉施工的特征，评价装修工程施工过程中，容易引发事故、环境的每个要素的变化，若存在异常和危险，进而危及到整个系统的安全、环境就必须采取有效地控制措施，加以防范。安全、环境问题无小事，凡涉及到施工人员的切身利益，必须竭尽全力去预防、控制。结合本施工现场：安全文明施工的策划；安全保证体系、应急预案的建立；危害因素、环境因素的排摸；应急预案的演练等，无疑是对安全、环境管理控制提供了有力的措施保障。由于二、三十层楼同时施工，对于施工中易发和多发的施工用电、消防安全、物体打击及高空坠落事故，采取积极地预防措施，在每一个楼层入口处，以广告牌的形式，张贴“危险源告知牌”和“安全文明施工责任牌”，明确责任人，起到警示作用。对于重要危险作业，加强巡检和蹲点旁站。在施工高峰期间，加大巡检、例检的力度，发现问题，及时整改，将事故隐患消灭在萌芽状态，遏制事故的发生，为施工人员创造良好的安全工作环境。
2.4 成本控制
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现场管理实际上是企业生产经营活动的基础，是创造经济效益的最前线，同时，它也是企业整体管理工作中最重要的组成部分。从某种意义上说，现场管理水平，代表了企业的管理水平，也是施工企业生产经营建设的综合表现，因此，要做好现场施工管理必须注意以下几方面的问题：
1.1建立项目部。建立一个精兵强将的管理班子，是每一个建设单位营造更高利润、打造和完善健康发展路径的基础。现场管理是一个多社科、多专业、多门类的复合型管理场所，没有一定的现场管理、协调、防御经验是无法胜任他们的光荣任务。项目经理应经常召集技术人员沟通信息，依据施工项目管理规划的具体要求和内容尽可能使经济效益最大化。时刻督促进度、监督质量、依据施工（概）预算、施工图纸等控制工程成本。
1.2技术问题。首先，必须熟悉施工图纸，针对具体的施工合同要求，尽最大限度去优化每一道工序，每一分项（部）工程，同时考虑自身的资源（施工队伍、材料供应、资金、设备等）和气候等自然条件，认真、合理地做好施工组织计划，并以横道图或网络图表示出来，从大入小，由面及点，确保每一分项工程能纳入受控范围之中。其次，针对工程特点，除了合理的施工组织计划外，还必须在具体的施工工艺上作好技术准备，特别是高新技术要求的施工工艺。只有拥有高素质的技术管理人员，洞悉具体的施工工艺才能确保施工过程的每一工序步骤尽在掌握之中，了然于心，做好各方面突况的处理准备方案，以保证能按时保质地完成。从技术角度出发，施工质量问题是否达到相关的设计要求和有关规范标准要求，仅仅从施工过程中的每一道工序做出严格的要求是远远不够的，必须有相应的质量检查制度，而建立完善的质检制度、质检手段都必须经过科学的论证，所以，必须做好技术储备，针对每一工序、每一施工工艺的具体情况提出不同的质量验收标准，以确保工程质量。
1.3材料质量问题。装饰工程主要的一面，就是其所需的材料种类繁多，并且经常有许多最新的材料应用的问题。材料的质量控制：大宗主要材料提倡货比三家、多方验收的做法。因此，针对材料的问题，必须解决好以下几方面的问题：一是材料供应。配合设计方确定所需材料的品牌、材质、规格，精心测算所需材料的数量，组织材料商供货；二是材料采购.面对品类繁多的材料采购单，必须将数量、品牌、规格、产地等一一标识清楚，尺寸、材质、模板等必须一次到位；三是材料分类堆放。
1.4安全管理。施工现场疏于安全管理的项目不在少数，安全资金投入少已是普遍现象，认为安全管理中的一些措施是形式主义的人不在少数，再加上众多建设单位不按相应规定给施工单位计算安全费用，导致施工现场安全措施不到位等脏、乱、差的现象。提倡适当提高取费标准，各个工程必须为市安全文明工地的做法。
1.5工程签证。工程建设进行中由于设计变更等原因多少会有签证事项，签证工作的科学性和公平性是控制重点，多专业知识的综合运用是签证控制的必然条件，某些签证，单一的专业技术人员无法使其达到合理要求，管理人员必须具备施工、技术、预算、合同、法规等常识知识的能力，并对各专业设计内容熟悉，做到签证内容公平有效。
1.6成品保护的问题。针对装饰工程的特点，成品保护可谓至关重要，作为最后的一道工序，任何一小点的破坏都会从整体上破坏美感，影响工程验收。对于成品保护，必须采取主动与被动相结合的做法来防护。所谓主动，即采取相应的相关防范强制性的制度，比如不准在成品地面上使用铁梯等规定，所谓被动，即采取相关的防碰撞等手段来保护成品，比如在玻璃等易碎品上遮盖胶合板等措施。总之，必须对成品保护问题天天讲、日日抓，重典治理，加强灌输成品保护的意识，提高工人的认识。
2、工程质量监督的问题
2.1装修工程中的质量控制监督工作必须采取主动控制，实施全方位、全过程的有效控制措施。
2.1.1装修工程开工前，实行图纸会审制度，图纸未经会审，坚决不允许施工，做到尽可能地减少图纸上存在的错、漏、碰、缺，实行图纸质量连带责任制。
2.1.2对装修工程关键工序施工，制订专项的监督实施细则，并要求承包商编制专门的施工方案。
2.1.3推行各装修工序的样板制度，严格按《工程质量通病防治手册》要求的内容，对容易出现的各种质量通病问题进行专项技术交底。从制度上规范样板引路的运作,做好每个样板后才进行铺开作业。
2.1.4做好装修工程材料的控制工作，装修工程一般所涉及的材料品种较多，所确定的材料的规格、品种、制作应符合设计图纸和施工验收规范的要求，特别是要求满足国家《民用建筑室内环境污染控制规范》要求，达到绿色环保标准的材料。
2.1.5明确装修工程质量控制目标，严格按合同要求质量目标要求，从每个工序的质量控制入手，组织建立质量控制小组来组织开展工程质量的各项管理工作。同时还有针对性地加强对新技术新工艺的应用、控制和监督，确保质量目标的全面实现。
2.2实行监理装修工程质量监督。
2.2.1未经监理批准开工申请的单位不能开工，未经监理签认的工序不得隐蔽，未经监理签认的本工序不得进行下一工序作业，未经监理的付款签证，承包商就得不到付款，这就保证了监理工程师的控制、协调有效。
2.2.2检验批、分项工程、隐蔽工程验收，承包商必须先自检合格后，填写《报验单》，书面通知监理验收。分部、分项或专项工程验收，承包商必须组织内部验收合格，向监理提出书面验收申请和完整的验收资料，由总监组织验收资料核查、结构安全及使用功能质量检测，观感质量检查，提出质量评估报告后，由总监组织相关单位符合验收资格的人员验收。
2.2.3工程施工工序质量控制。
督促施工单位对影响装修工程质量中的前一工序应进行交接、交叉工序的检查。如面层有不平，水平与垂直方面有偏差的，若超过充许偏差，应分别进行处理，因此，装修工程开始必须是建立在上一道工序经验收合格后，并需经交接、交叉工序的检查基础上才能进行下一道工序的施工。对已完工程进行复核性检查、成品保护的质量检查。
总而言之，施工现场的管理与质量控制监督是教为复杂的工作，必须事无巨细，随时做好防备工作，方方面面均需有所准备，同心协力，才能按时保质、保量地完成施工任务。
参考文献
[1] 郭正兴，李金根主编，建筑施工。南京：东南大学出版社，1996
[2] 丛培经主编。工程项目管理。北京：中国建筑工业出版社，2003
论文作者基本情况：
姓名魏喜斌
性别男
篇5
一、前言
随着市场经济的不断发展，我国的各行业也是日新月异，房地产作为我国的支柱产业之一，其的发展好坏直接关系着我国的经济发展，同时也对人们的居住条件产生重大影响，因此，必须对房地产的造价管理进行相应的研究，使房地产业得到更好的发展。
二、各阶段造价控制问题分析
1、决策阶段造价控制问题分析
（1）可行性研究
可行性研究是对尚未实施的投资方案或工程项目建设所进行的研究,也是对未来事件作出的研究、分析、论证, 所以对可行性研究必须谨慎从事, 尽可能的将各种因素考虑周到, 以避免产生较大误差。广泛的调查和市场分析是可行性研究编制的主要手段。可行性研究的编制要注重几点: 1)市场调研的广泛性, 真实性, 科学性；2) 可行性研究要求有深入度, 要求规范化、标准化, 要求科学性。可行性研究要就调研的数据做深入的分析,仅仅表面的分析会误导投资决策。规范化、标准化的可行性研究分析数据将为项目的投资提供可靠的依据；3) 可行性研究具有时效性，时效太久的可行性研究不能作为投资决策依据, 需要重新进行可行性研究；4) 可行性研究分析应该采用动态的分析而不是静态的。
（2）投资估算
作为可行性研究的核心投资估算, 是对包括建筑安装费、设备及工器具购置费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等建设项目预期建设投资的估算, 是项目决策的重要依据。它是日后项目控制概算编制的依据, 也是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。投资估算的准确性是投资决策造价控制的关键, 直接影响投资决策、工程设计方案、投资经济效益。
2、设计阶段造价控制问题分析
（1）优化设计方案
工程性价比是否最优,设计质量和安全规范是否达到国家规定标准,功能是否满足使用要求, 不仅关系到建设项目一次性投资的多少, 而且在建成交付使用后影响项目的经济效益。建设单位在审查设计单位的设计时, 要重视设计方案的优化,利用各种指标对设计图中各项设计、各专业设计及各专业之间的联系进行分析比较, 慎重确定设计方案。
（2）合理控制设计指标
在确定建设项目的设计标准时, 需考虑周边的地理、人文环境, 考虑周边经济发展及需求现状, 由此考虑影响项目的设计指标, 如建筑层数、户型设计、层高、建筑密度、容积率、配套绿化等。
（3）积极推行限额设计
在设计控制计划中, 要求各专业在保证达到使用功能的前提下, 按前期批准的控制概算限额设计, 严格控制不合理变更, 保证总控制概算额不被突破。分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法, 它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业, 然后再分解到各单位工程和各分部分项工程, 通过层层分解, 实现对投资限额的控制和管理。
3、招投标及合同阶段造价控制问题分析
（1）招标文件作为整个招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件, 它将直接影响工程造价的确定与控制。所以,在编制过程中, 应力求在文字上表达清楚, 内容上表达全面；将开发商的开发中控制造价, 形成最大市场经济收益的思路细化到每一条内容。
（2）工程量清单是招标人编制标底的依据,是投标人报价的依据, 也是工程竣工结算调整的依据。应重点审查工程量清单编制是否符合招标文件和设计图纸的要求；是否按统一的工程量计算规则编制；每一个子目的工作内容与工作要求表述是否准确完整；取费标准是否合理；计算是否准确无误；材料及设备价格的计取依据是否可行；编制说明是否完善；有无多算、少算或漏项的子目；暂定项目是否合理等相关造价的所有内容。
（3）建筑合同是为完成某建筑安装工程项目或为提供某项建筑材料设备、为提供某项相关建设项目的服务, 明确甲、乙双方权利和义务的协议, 是工程建设质量、进度、投资三方面控制的主要依据。必须保证合同的严肃性, 合同一经签订, 是严格受到国家法律保护的。
三、影响房地产投资造价管理的要素
1、决策阶段及设计阶段
统计资料显示，在项目决策阶段及设计阶段，影响建设项目造价的可能性为30%～75%，而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%～25%。控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。
2、建筑材料
在建筑工程中,材料费约占工程总造价的60~70%左右,是整个费用的主体。所以从材料所占比重来看,其成本是对工程造价影响最大的因素。随着市场经济的发展,构成工程成本比重最大的材料价格不断波动起伏,工程成本不断增加,一方面是由材料价格的不断上涨,施工费用不断增加造成的；另一方面是由于工程设计不合理及施工中管理不善造成的。材料使用成本高低对有限的投资获取最大的经济效益,是房地产开发造价管理人员的一项重要课题。
3、进度款
进度款支付如要达到造价控制的目的,这就要造价人员能按与工程部协调的各个施工节点并做好节点概算,不必要求精确。此间,工作重点是在节点的合理设定,并完成时标网络图,匹配好节点概算后,决策人员对现金流就有了感性的认识。随着招投标进行,在每项目合同签定后,造价人员只须根据中标单位投标文件中确认的进度计划重新规划节点时间点,并将合同中商定的每个节点的合同金额标注在时标网络图上,替换掉以前的节点概算内容,这样工程款的实际支付就显得更加明晰。
4、变更签证
一般来讲，房地产项目的变更签证会比较多，原因多种多样，设计图纸不完善、市场的变更、客户群意见的反馈、现场施工情况的改变等等，其流程一般为施工单位提出签证表单,工程部与预算部现场认可,各部门签字归档,结算时计算汇总。
5、竣工决算
在确定工程造价时，坚持以现行的计价规范为依据，按照施工合同和招标文件的规定，根据竣工图、结合现场签证和设计变更进行审核。工程审计人员不但要熟练掌握工程量的计算规则、定额子目的组成及包含的工作内容、工程造价计算程序、费用定额包含内容及记取方法，还要掌握它们的编制原理，内在联系，确保工程造价计算的准确性。
6、管理团队
“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要，工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等，哪个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。
四、明确工作程序
1、建立项目投资控制工作组，在全过程投资控制及造价管理工作中，要安排合适人员成立投资管理项目组，并明确内部分工。
2、确定控制目标及重点详细分析总投资、招标情况及后期开工的项目，做出工程全过程投资控制的重点，比如：尽量控制设计变更及签证；精装修工程的造价，尤其是开工部分材料选择；安装暂定单价部分设备材料的价格审核等。
3、确定控制措施
目前大部分项目采用工程量清单计价，合同严格规定除暂定材料单价外，中标单价在结算时不得调整，因此暂定单价材料、暂定金额、指定金额部分的方案设计优化审核、设计变更审核及现场签证审核是建安工程投资控制的重点所在。具体措施包括：
(1)设备材料审核程序：做好材料性价比比选工作。
(2)对设计变更造价的控制：在施工实施过程中对可能的重大设计变更，应要求施工单位将此变更可能引起的成本增减报投资监理审核。
(3)现场签证的管理：工程施工有关的资料要及时进行收集，了解施工工程情况，及时办理工程签证，对签证的描述要求客观、准确。
4 合同管理
在项目实施过程中，合同文本的条款非常重要，在签订合同之前，由投资监理对合同价款、计价方式、结算依据和索赔方式等计价条款进行审核，审核通过后方可签订。
（1）、针对合同，在进行动态管理的同时，又要信守合同，严格履约，创造条件尽可能实行闭口合同，以最合理的合同价获得最好的技术方案和最强的工程保障能力；
（2）、提供工程合同结构和承发包模式的专业建议；
（3）、参与商务谈判、协助业主签订各类工程合同和供货合同；
（4）、做好工程资料的收集汇总，为正确处理可能发生的工程索赔提供依据，合理处理索赔事宜。
五、结束语
房地产业近年来在经济快速发展的刺激下，也发展的相当迅速。为我国发展创造了更大的经济效益，为了使房地产业得到更好的发展，就必须对房地产投资的造价管理给予高度重视，并且努力钻研其相关内容。
参考文献
[1]张凌云.工程造价控制[M].中国建筑工业出版社,2004.
